Die dem Sinn und Zweck des Gesetzes entsprechende, eigenverantwortliche Einhebung von Erhaltungsbeiträgen durch den Vermieter setzt im Ergebnis voraus, daß der Vermieter bereits im Zeitpunkt der erstmaligen Vorschreibung des Beitrages erkennen kann, in absehbarer Zeit würden Erhaltungsarbeiten am Gebäude notwendig, zu deren Finanzierung die Erhaltungsbeiträge erforderlich sind, weil deren Kosten durch die anrechenbare Mietzinsreserve nicht gedeckt werden können.