Entscheidungsgründe:
Die klagende Partei begehrte vom Beklagten zuletzt die Zahlung eines rechnerisch unstrittigen Mietzinsrückstandes von EUR 6.759,14 sA sowie Räumung des vom Beklagten in ihrem Großmarkt zum Betrieb des Zeitschriftenhandels gemieteten Geschäftslokals.
Der Beklagte machte im Wesentlichen Zinsminderung geltend, weil die klagende Partei 2003 das angrenzende Bestandobjekt an einen Dritten zum Betrieb einer Tabak-Trafik mit Zeitschriftenverkauf vermietet habe, was beim Beklagten zu einem massiven Geschäftsrückgang geführt habe.
Das Erstgericht gab dem Zahlungsbegehren mit Teilurteil statt. Es ging hiebei unter anderem von folgenden Feststellungen aus:
Auf derselben Ebene wie der Supermarkt der klagenden Partei befinden sich das Zeitschriftengeschäft des Beklagten, gegenüber die nunmehr etablierte Tabaktrafik sowie auch noch ein Blumenfachgeschäft. Im Stockwerk darüber liegen ein Fitness-Center und eine Volkshochschule, die allerdings nicht von den normalen Kundeneingängen her zu erreichen sind, sondern einen separaten Eingang haben. Kunden, die den Großmarkt verlassen, können dabei die drei im Erdgeschoss gelegenen Geschäfte (Zeitschriftengeschäft, Tabaktrafik und Blumenfachgeschäft) passieren.
1993 vermietete die klagende Partei an den Beklagten das Lokal Nr 2 mit einem Flächenausmaß von ca 18 m2. Unter Punkt III des Bestandvertrages wurde vereinbart, dass das Lokal vom Untermieter nur für den Betrieb eines Zeitschriften-Fachgeschäftes mit Randsortimenten vermietet wird; jede Änderung des Verwendungszwecks bedarf der Zustimmung der Untervermieterin (klagenden Partei). Im genau gegenüber liegenden Geschäftslokal befand sich zunächst ein Schlüsseldienst, für kurze Zeit war darin auch ein Geschäft mit einem „Kettchen-Handel" etabliert. Die Gewerbeberechtigung des Beklagten beschränkt sich ausschließlich auf das Führen von Zeitschriften und Billets.1993 vermietete die klagende Partei an den Beklagten das Lokal Nr 2 mit einem Flächenausmaß von ca 18 m2. Unter Punkt römisch drei des Bestandvertrages wurde vereinbart, dass das Lokal vom Untermieter nur für den Betrieb eines Zeitschriften-Fachgeschäftes mit Randsortimenten vermietet wird; jede Änderung des Verwendungszwecks bedarf der Zustimmung der Untervermieterin (klagenden Partei). Im genau gegenüber liegenden Geschäftslokal befand sich zunächst ein Schlüsseldienst, für kurze Zeit war darin auch ein Geschäft mit einem „Kettchen-Handel" etabliert. Die Gewerbeberechtigung des Beklagten beschränkt sich ausschließlich auf das Führen von Zeitschriften und Billets.
Seit vielen Jahren versuchte die klagende Partei auf Grund von Kundenbefragungen eine Tabaktrafik im Verbrauchermarkt zu etablieren; Sinn war, den Kunden einen vermehrten Branchen-Mix zu bieten. Entsprechende Bemühungen scheiterten allerdings am Widerstand der Monopolverwaltung. Erst im Jahr 2002 gab die Monopolverwaltung ihren Widerstand auf und erklärte, die klagende Partei solle sich bemühen, einen Betreiber für eine Tabaktrafik im Verbrauchermarkt zu finden. Dabei sollten (ebenfalls auf Grund der erhobenen Kundenwünsche) Lotto-Toto-Spiele angeboten werden. Die Monopolverwaltung lehnte den von der klagenden Partei ins Auge gefassten Betreiber des Zeitschriftengeschäftes als Trafikanten ab, weil man Behinderten den Vorzug geben wollte, und nannte dann selbst einen Mietinteressenten. Dieser mietete per 1. 10. 2003 die gegenüber der Bestandräumlichkeit des Beklagten gelegene Lokalität in Untermiete an, und zwar zum Betrieb einer Tabaktrafik inklusive Lotto-Toto. Im Sortiment führt diese Tabaktrafik auch Waren wie zB Billets, Geschenkpapier, aber auch Zeitschriften. Im Bereich des Vertriebs von Zeitschriften überschneiden sich die Warenanbote beider Geschäftsraum-Mieter.
Als der Beklagte vom Umstand erfuhr, dass genau gegenüber seiner eigenen Geschäftsräumlichkeit eine Tabaktrafik eröffnet werden solle, wandte er sich an die klagende Partei mit dem Ersuchen, ihm finanziell entgegenzukommen. Die klagende Partei gewährte ihm daraufhin - allerdings befristet - eine Mietzinsreduktion. Im Jahr 2003 betrug der Gesamtumsatz im Geschäftslokal des Beklagten EUR 109.975,-- im Jahr 2004 hingegen nur mehr EUR 86.679,--.
Rechtlich führte das Erstgericht aus, im Bestandvertrag sei kein Konkurrenzschutz vereinbart worden; deshalb habe die klagende Partei nicht gegen mietvertragliche Vereinbarungen verstoßen, als sie eine Tabaktrafik in das gegenüber gelegene Geschäft eingemietet habe, obwohl diese ein überschneidendes Warensortiment führe. Der Umsatzrückgang des Beklagten sei das Ergebnis des allgemeinen wirtschaftlichen Risikos und treffe seine Sphäre. Ein „allgemeiner Konkurrenzschutz" widerspreche der Liberalisierung im allgemeinen Wirtschaftsbereich.
Das Berufungsgericht gab der Berufung des Beklagten teilweise Folge und änderte das erstgerichtliche Urteil dahin ab, dass der Beklagte zur Zahlung von EUR 5.748,27 sA verurteilt und das Mehrbegehren von EUR 1.010,87 sA abgewiesen wurde. Es sprach aus, dass die Revision zulässig sei und führte zur Rechtsrüge im Wesentlichen Folgendes aus:
Der Oberste Gerichtshof beantwortete die Frage der Anwendung des § 1096 ABGB bezüglich Konkurrenzschutz in seiner Rechtsprechung nicht einheitlich. Gemäß § 1096 ABGB sei der Bestandgeber verpflichtet, den Bestandgegenstand im brauchbaren Zustand zu übergeben und zu erhalten und den Bestandnehmer in dem bedungenen Gebrauch oder Genuss nicht zu stören. Der Bestandnehmer könne die Zinsbefreiung bzw -minderung auch dann in Anspruch nehmen, wenn der Bestandgegenstand zwar nicht selbst mangelhaft sei, der Bestandgeber ihm den bedungenen Gebrauch aber entweder überhaupt nicht oder doch nicht in vollem Ausmaß verschaffe oder ihn im bedungenen Gebrauch störe. Bei diesem Zinsminderungsanspruch handle es sich um einen Gewährleistungsanspruch eigener Art, der unabhängig von Fristen geltend gemacht werden könne und unabhängig vom Verschulden des Bestandgebers am Auftreten des Mangels ex lege eintrete. Der Gebrauch der Bestandsache müsse also durch ein vom Bestandgeber gesetztes oder ein ihm zurechenbares Verhalten aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen gehindert oder beeinträchtigt werden. Der Zinsminderungsanspruch erstrecke sich von Beginn der Gebrauchsbeeinträchtigung bis zu deren Beseitigung.Der Oberste Gerichtshof beantwortete die Frage der Anwendung des Paragraph 1096, ABGB bezüglich Konkurrenzschutz in seiner Rechtsprechung nicht einheitlich. Gemäß Paragraph 1096, ABGB sei der Bestandgeber verpflichtet, den Bestandgegenstand im brauchbaren Zustand zu übergeben und zu erhalten und den Bestandnehmer in dem bedungenen Gebrauch oder Genuss nicht zu stören. Der Bestandnehmer könne die Zinsbefreiung bzw -minderung auch dann in Anspruch nehmen, wenn der Bestandgegenstand zwar nicht selbst mangelhaft sei, der Bestandgeber ihm den bedungenen Gebrauch aber entweder überhaupt nicht oder doch nicht in vollem Ausmaß verschaffe oder ihn im bedungenen Gebrauch störe. Bei diesem Zinsminderungsanspruch handle es sich um einen Gewährleistungsanspruch eigener Art, der unabhängig von Fristen geltend gemacht werden könne und unabhängig vom Verschulden des Bestandgebers am Auftreten des Mangels ex lege eintrete. Der Gebrauch der Bestandsache müsse also durch ein vom Bestandgeber gesetztes oder ein ihm zurechenbares Verhalten aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen gehindert oder beeinträchtigt werden. Der Zinsminderungsanspruch erstrecke sich von Beginn der Gebrauchsbeeinträchtigung bis zu deren Beseitigung.
Grundsätzlich trage der Mieter eines Geschäftslokales, in dem er ein Unternehmen betreibe, das Verwendungsrisiko und damit auch das Risiko, dass Dritte im Einzugsbereich seines Geschäftslokales beeinträchtigende Konkurrenzunternehmen eröffnen. Da der freie Wettbewerb eines der wesentlichen Elemente des Unternehmerrisikos sei, rechtfertigten solche Erfolgseinbußen keine Minderung des Bestandzinses, es sei denn, Vertragsinhalt wäre auch ein bestimmter Konkurrenzschutz, den der Bestandgeber übertreten hätte, weil ein solcher eine Eigenschaftszusage sei, deren Unrichtigkeit bzw Wegfall dem Bestandnehmer Ansprüche auf Zinsminderung eröffne (1 Ob 113/02b). Die Zinsminderung solle, wie die allgemeine Gewährleistung, Störungen der subjektiven Äquivalenz der beiderseitigen Leistungen abhelfen. Beim Vertragsabschluss kalkuliere jede Partei, was ihr die Gegenleistung wert sei, danach richte sich das Ausmaß der eigenen Leistung. Entspreche die Gegenleistung nicht dem Wert der eigenen Leistung, so komme das kalkulierte Wertverhältnis aus dem Gleichgewicht. Durch die Gewährleistungsrechte solle diese Störung wieder rückgängig gemacht werden.
Im gegenständlichen Fall berufe sich der Beklagte auf eine „Indoor-Situation", die darin zum Ausdruck komme, dass ihm beim Betrieb seines Zeitschriftengeschäftes lediglich ein geschlossener Markt zur Verfügung stehe, nämlich die Kunden der klagenden Partei, ansonsten aber keine Kunden von „außerhalb" zu erwarten seien. Insofern habe es die klagende Partei in der Hand, die wirtschaftliche Bedeutung des Standortes zu bestimmen.
In der Entscheidung 1 Ob 113/02b habe es der verstärkte Senat des Obersten Gerichtshofes unter Bezugnahme auf die Entscheidung 8 Ob 502/95 für erwägenswert gehalten, im Falle späterer Konkurrenz zu berücksichtigen, dass die Erzielung eines gewissen Mindesterfolges des Pächters dem Vertragsabschluss zugrunde gelegt werden dürfe. In der Entscheidung 9 Ob 54/04p habe sich der Oberste Gerichtshof ebenfalls auf diese Entscheidungen bezogen, dies mit dem Vorbehalt, dass der zitierten Entscheidung ein ganz spezieller Sachverhalt zugrundeliege. Dieser spezielle Sachverhalt sei aber durchaus mit dem gegenständlichen zu vergleichen, da es dort ebenfalls um eine solche „Indoor-Situation" gegangen sei. Dort sei es nämlich so gewesen, dass das Pachtobjekt die einzige Verpflegungsmöglichkeit im konkreten Universitätsgelände dargestellt habe und erst später ein Restaurationsbetrieb im selben Komplex errichtet worden sei. Auch dort hätten die beklagten Parteien keine vertragliche Konkurrenzschutzklausel für sich reklamieren können. In diesem Zusammenhang habe der Oberste Gerichtshof in 8 Ob 502/95 ausgeführt, dadurch, dass in der Nähe des gepachteten Würstelstandes, ebenfalls auf dem Gelände der Universität, eine Cafeteria eröffnet worden sei, sei das Pachtobjekt weitgehend entwertet worden, was die Pächterin zu einer Minderung des Pachtzinses berechtige. Darin komme klar die Auffassung zum Ausdruck, dass die gesunkene Ertragsfähigkeit - zumindest in speziellen Situationen - eine Zinsminderung zur Folge haben könne.
Die Einrichtung einer Tabaktrafik, ausgestattet mit einem Zeitschriftensortiment, gegenüber von einem Zeitschriftengeschäft in einem Großmarkt stelle eine massive Konkurrenzierung dar, die eine Zinsminderung rechtfertige, weil der Umsatzrückgang nicht durch unternehmerischen Einsatz vermieden werden könne, der beim Betrieb eines solchen Unternehmens vorauszusehen sei. Da für den festgestellten Umsatzrückgang von rund 20 % auch andere wirtschaftliche Faktoren maßgeblich gewesen sein könnten, setze das Berufungsgericht die durch Vermietung des gegenüber gelegenen Geschäftslokales an ein Konkurrenzunternehmen eingetretene Mietzinsminderung gemäß § 273 ZPO mit 15 % fest.Die Einrichtung einer Tabaktrafik, ausgestattet mit einem Zeitschriftensortiment, gegenüber von einem Zeitschriftengeschäft in einem Großmarkt stelle eine massive Konkurrenzierung dar, die eine Zinsminderung rechtfertige, weil der Umsatzrückgang nicht durch unternehmerischen Einsatz vermieden werden könne, der beim Betrieb eines solchen Unternehmens vorauszusehen sei. Da für den festgestellten Umsatzrückgang von rund 20 % auch andere wirtschaftliche Faktoren maßgeblich gewesen sein könnten, setze das Berufungsgericht die durch Vermietung des gegenüber gelegenen Geschäftslokales an ein Konkurrenzunternehmen eingetretene Mietzinsminderung gemäß Paragraph 273, ZPO mit 15 % fest.
Die Revision sei gemäß § 502 Abs 1 ZPO zulässig, weil die Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes zur Zinsminderung infolge Umsatzrückganges eines Unternehmens in Bestandräumen uneinheitlich sei.Die Revision sei gemäß Paragraph 502, Absatz eins, ZPO zulässig, weil die Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes zur Zinsminderung infolge Umsatzrückganges eines Unternehmens in Bestandräumen uneinheitlich sei.
Gegen diese Berufungsentscheidung richtet sich die Revision des Beklagten wegen unrichtiger rechtlicher Beurteilung mit dem Antrag, das angefochtene Urteil im zur Gänze klagsabweisenden Sinne abzuändern; hilfsweise wird ein Aufhebungsantrag gestellt.
Die klagende Partei beantragt in ihrer Revisionsbeantwortung, die Revision ab- bzw zurückzuweisen. Die Revisionsbeantwortung enthält mit Rücksicht auf den in der Revision geltend gemachten Rechenfehler eine Klagseinschränkung auf EUR 5.408,19 sA.