Entscheidungsgründe:
Die Klägerin vermietete 1995 das Geschäftslokal Top 22 mit 1.588 m² Fläche im Objekt *****, an die K*****-GmbH. Über diese Gesellschaft wurde am 18. 10. 1999 der Konkurs eröffnet und Rechtsanwalt Dr. Gerhard Rothner zum Masseverwalter bestellt. Dieser verpachtete das Unternehmen der Gemeinschuldnerin mit Vereinbarung vom 12. 11. 1999 der Beklagten zum Zweck der Fortführung. Dieses Pachtverhältnis war bis 29. 2. 2000 befristet. Der Masseverwalter trat zur Aufrechterhaltung des Unternehmens der Gemeinschuldnerin in sämtliche bestehende Bestandverträge ein. Die Beklagte und der Masseverwalter vereinbarten, dass dieser mit dem von der Beklagten überwiesenen Pachtschilling die Bestandzinsforderungen der Klägerin bezahlen solle, um zur Standortaufrechterhaltung die Bestandverhältnisse fortzusetzen. Die Beklagte kaufte vom Masseverwalter das gemeinschuldnerische Unternehmen mit Unternehmenskaufvertrag vom 14. 2. 2000. Dessen Punkt II. 5.2.4 lautet:Die Klägerin vermietete 1995 das Geschäftslokal Top 22 mit 1.588 m² Fläche im Objekt *****, an die K*****-GmbH. Über diese Gesellschaft wurde am 18. 10. 1999 der Konkurs eröffnet und Rechtsanwalt Dr. Gerhard Rothner zum Masseverwalter bestellt. Dieser verpachtete das Unternehmen der Gemeinschuldnerin mit Vereinbarung vom 12. 11. 1999 der Beklagten zum Zweck der Fortführung. Dieses Pachtverhältnis war bis 29. 2. 2000 befristet. Der Masseverwalter trat zur Aufrechterhaltung des Unternehmens der Gemeinschuldnerin in sämtliche bestehende Bestandverträge ein. Die Beklagte und der Masseverwalter vereinbarten, dass dieser mit dem von der Beklagten überwiesenen Pachtschilling die Bestandzinsforderungen der Klägerin bezahlen solle, um zur Standortaufrechterhaltung die Bestandverhältnisse fortzusetzen. Die Beklagte kaufte vom Masseverwalter das gemeinschuldnerische Unternehmen mit Unternehmenskaufvertrag vom 14. 2. 2000. Dessen Punkt römisch zwei. 5.2.4 lautet:
„Mit dem Datum der Übergabe und Übernahme (1. 3. 2000) tritt die Käuferin - nach Maßgabe des Abschnittes III. - in alle Teile des Kaufgegenstandes bildenden noch nicht abgewickelte sonstige Verträge und laufende Dauerschuldverhältnisse ein und hat die Zustimmung des dritten Vertragspartners zu diesem Parteiwechsel (unter gleichzeitiger Entlassung der Konkursmasse aus dem Schuldverhältnis) einzuholen."„Mit dem Datum der Übergabe und Übernahme (1. 3. 2000) tritt die Käuferin - nach Maßgabe des Abschnittes römisch drei. - in alle Teile des Kaufgegenstandes bildenden noch nicht abgewickelte sonstige Verträge und laufende Dauerschuldverhältnisse ein und hat die Zustimmung des dritten Vertragspartners zu diesem Parteiwechsel (unter gleichzeitiger Entlassung der Konkursmasse aus dem Schuldverhältnis) einzuholen."
Punkt III. 1. regelt unter der Überschrift „Immobilienbestandverträge":Punkt römisch drei. 1. regelt unter der Überschrift „Immobilienbestandverträge":
„1.1. Ist den Gemeinschuldnern aufgrund der Bestandverträge das Recht eingeräumt, die Bestandrechte, insbesondere im Fall der Unternehmensveräußerung, an Dritte abzutreten, so ist der Masseverwalter verpflichtet, der Käuferin sämtliche Rechte und Pflichten aus dem Bestandvertrag zu übertragen. Die Käuferin ist demgegenüber verpflichtet, sämtliche Pflichten aus der übertragenen Bestandnehmerstellung zu übernehmen und - soweit eine Mithaftung der Gemeinschuldnerin vorgesehen ist - die Konkursmasse oder nach Aufhebung des Konkurses die Gemeinschuldner schad- und klaglos zu halten."
Mit Schreiben vom 17. 2. 2000 zeigte der Masseverwalter der Klägerin den Abschluss dieses Unternehmenskaufvertrags an.
Die Beklagte überwies im Sinne der getroffenen Vereinbarungen mit dem Masseverwalter diesem auch den Pachtschilling für Oktober und November 1999. Der Masseverwalter war von der Beklagten niemals mit der Abgabe rechtsverbindlicher Erklärungen hinsichtlich Zahlungspflichten der Beklagten beauftragt oder dazu bevollmächtigt worden. In einem Schreiben an den damaligen Rechtsvertreter der Klägerin vom 2. 3. 2000 führte der Masseverwalter aus: „Sollte sich die Forderung ihrer Klientin als berechtigt herausstellen, so wird sie natürlich im Rahmen der Übernahme des Mietverhältnisses durch die Erwerberin beglichen werden."
Die Klägerin begehrte von der Beklagten die Zahlung von 36.755,30 EUR sA und brachte vor, die Beklagte habe sich mit dem Unternehmenskaufvertrag zur Übernahme sämtlicher Pflichten aus der übertragenen Bestandnehmerstellung verpflichtet. Das Mietzinskonto der Beklagten weise für Oktober und November 1999 Mietzinsrückstände auf, die unter Anrechnung von Guthaben der Beklagten aus der Betriebskostenabrechnung den Klagsbetrag ergäben. Die Verpflichtung der Beklagten zur Bezahlung des gegenständlichen Mietzinsrückstands gründe sich auf den Mietvertrag, in den die Beklagte eingetreten sei. Der zwischen der Beklagten und dem Masseverwalter geschlossene Unternehmenskaufvertrag entfalte für die Klägerin keine Rechtswirkung, sondern regle lediglich das Verhältnis zwischen den dortigen Vertragsparteien. Mit dem Schreiben vom 2. 3. 2000 habe der Masseverwalter bestätigt, dass berechtigte Forderungen der Klägerin gegen die Gemeinschuldnerin, die im Konkurs angemeldet worden seien, natürlich im Rahmen der Übernahme des Mietverhältnisses durch die Erwerberin beglichen würden.
Die Beklagte bestritt und brachte vor, sie sei lediglich dazu verpflichtet, die Pflichten der Gemeinschuldnerin aus dem bestehenden Bestandvertrag zur Klägerin ab der Übernahme des Bestandobjekts am 1. 3. 2000 zu erfüllen. Sie hafte daher für die Mietzinsrückstände aus der Zeit davor nicht. Da der Masseverwalter von der Beklagten niemals bevollmächtigt oder beauftragt worden sei, rechtsverbindliche Aussagen gegenüber der Klägerin abzugeben, sei dessen Beurteilung der Rechtsfrage in seinem Schreiben vom 2. 3. 2000 unbeachtlich. Nach § 1409a ABGB, der § 12a MRG als lex specialis vorgehe, seien die vor dem 1. 3. 2000 angefallenen Mietzinsrückstände von der Beklagten nicht zu übernehmen.Die Beklagte bestritt und brachte vor, sie sei lediglich dazu verpflichtet, die Pflichten der Gemeinschuldnerin aus dem bestehenden Bestandvertrag zur Klägerin ab der Übernahme des Bestandobjekts am 1. 3. 2000 zu erfüllen. Sie hafte daher für die Mietzinsrückstände aus der Zeit davor nicht. Da der Masseverwalter von der Beklagten niemals bevollmächtigt oder beauftragt worden sei, rechtsverbindliche Aussagen gegenüber der Klägerin abzugeben, sei dessen Beurteilung der Rechtsfrage in seinem Schreiben vom 2. 3. 2000 unbeachtlich. Nach Paragraph 1409 a, ABGB, der Paragraph 12 a, MRG als lex specialis vorgehe, seien die vor dem 1. 3. 2000 angefallenen Mietzinsrückstände von der Beklagten nicht zu übernehmen.
Das Erstgericht wies das Klagebegehren ab. Es stellte den eingangs wiedergegebenen Sachverhalt fest und führte in rechtlicher Hinsicht aus, im vorliegenden Fall seien die §§ 12 und 12a MRG nicht anwendbar, weshalb § 1409a ABGB iVm § 1409 ABGB anzuwenden sei. Infolge der Haftungsbefreiung des § 1409a ABGB hafte die Beklagte daher nicht für Altschulden der Gemeinschuldnerin.Das Erstgericht wies das Klagebegehren ab. Es stellte den eingangs wiedergegebenen Sachverhalt fest und führte in rechtlicher Hinsicht aus, im vorliegenden Fall seien die Paragraphen 12 und 12 a MRG nicht anwendbar, weshalb Paragraph 1409 a, ABGB in Verbindung mit Paragraph 1409, ABGB anzuwenden sei. Infolge der Haftungsbefreiung des Paragraph 1409 a, ABGB hafte die Beklagte daher nicht für Altschulden der Gemeinschuldnerin.
Das Berufungsgericht gab der Berufung der Klägerin nicht Folge. Aus der Entscheidung 8 Ob 2330/96x sei für die Berufungswerberin nichts zu gewinnen. Die Erklärung des Masseverwalters gegenüber der Klägerin habe mangels Vollmacht des Masseverwalters für die Beklagte keine Rechtswirkung. Darüber hinaus komme die Judikatur, wonach auch im Fall der Nichtanwendbarkeit des MRG der mit Zustimmung des Vermieters in das Mietverhältnis eintretende Unternehmenserwerber vollständig in die Rechtsstellung des Veräußerers und damit auch in die diesen treffenden Pflichten eintritt, hinsichtlich bestehender Mietzinsrückstände dann nicht zum Tragen, wenn es sich wie hier um einen Unternehmenserwerb im Weg des Konkurses handle und daher § 1409a ABGB anzuwenden sei. Diesfalls scheide die in § 1409 ABGB geregelte Haftung des Unternehmenserwerbers aus. Wenngleich § 1409 ABGB nicht auf Fälle einer Vertragsübernahme durch den Unternehmenserwerber zugeschnitten sei, da bei vollständigem Eintritt des Unternehmenserwerbers in die Rechtsstellung des Veräußerers ein gesetzlich normierter Schuldbeitritt, wie in § 1409 ABGB vorsehe, obsolet wäre, sei diese Bestimmung auch bei Vertragsübernahme des Unternehmenserwerbers angewendet worden. Daraus sei abzuleiten, dass § 1409a ABGB auch im Fall einer Vertragsübernahme anzuwenden sei. Auch die Erläuternden Bemerkungen zu der durch das Insolvenzrechtsänderungs-Gesetz 1982 (BGBl 1982/370) eingeführten, § 188 der 3. Teilnovelle ablösenden Bestimmung des § 1409a ABGB sprächen dafür, dass diese auch anzuwenden sei, wenn es zu einem Vertragseintritt des Unternehmenserwerbers komme, werde doch darauf verwiesen, dass ein Sanierungsprogramm gelegentlich nur verwirklicht werden könne, wenn das Unternehmen so veräußert werde, dass der Erwerber nicht nach § 1409 ABGB hafte (ErläutRV 3 BlgNR 15. GP 62). Unternehmensveräußerungen hätten aber im Regelfall den Eintritt des Unternehmenserwerbers in das bestehende Bestandverhältnis zur Folge, weil für alle dem vollen Anwendungsbereich des MRG unterliegenden Objekte § 12a MRG einen Vertragseintritt vorsehe und bei Nichtanwendbarkeit des MRG in den meisten Fällen die Zustimmung des Vermieters zum Vertragseintritt vorliegen werde. Es könne dem Gesetzgeber nicht unterstellt werden, er habe in Kenntnis des § 12 Abs 3 des am 1. 1. 1982 in Kraft getretenen MRG, der für alle dem Vollanwendungsbereich des MRG unterliegenden Mietverhältnisse einen gesetzlichen Vertragseintritt bei Unternehmensveräußerung vorsehe, eine Gesetzesbestimmung geschaffen, die nur wenige Ausnahmefälle betreffen solle. Erfolge die Unternehmensveräußerung daher im Weg des Konkurses, so hafte der Unternehmenserwerber für Mietzinsschulden des Gemeinschuldners und Veräußerers auch dann nicht, wenn er in dessen Bestandverhältnis eintrete. Eine Haftung für Schulden des Veräußerers entgegen § 1409a ABGB käme nur bei ausdrücklicher Schuldübernahme in Betracht, die hier aber nicht vorliege.Das Berufungsgericht gab der Berufung der Klägerin nicht Folge. Aus der Entscheidung 8 Ob 2330/96x sei für die Berufungswerberin nichts zu gewinnen. Die Erklärung des Masseverwalters gegenüber der Klägerin habe mangels Vollmacht des Masseverwalters für die Beklagte keine Rechtswirkung. Darüber hinaus komme die Judikatur, wonach auch im Fall der Nichtanwendbarkeit des MRG der mit Zustimmung des Vermieters in das Mietverhältnis eintretende Unternehmenserwerber vollständig in die Rechtsstellung des Veräußerers und damit auch in die diesen treffenden Pflichten eintritt, hinsichtlich bestehender Mietzinsrückstände dann nicht zum Tragen, wenn es sich wie hier um einen Unternehmenserwerb im Weg des Konkurses handle und daher Paragraph 1409 a, ABGB anzuwenden sei. Diesfalls scheide die in Paragraph 1409, ABGB geregelte Haftung des Unternehmenserwerbers aus. Wenngleich Paragraph 1409, ABGB nicht auf Fälle einer Vertragsübernahme durch den Unternehmenserwerber zugeschnitten sei, da bei vollständigem Eintritt des Unternehmenserwerbers in die Rechtsstellung des Veräußerers ein gesetzlich normierter Schuldbeitritt, wie in Paragraph 1409, ABGB vorsehe, obsolet wäre, sei diese Bestimmung auch bei Vertragsübernahme des Unternehmenserwerbers angewendet worden. Daraus sei abzuleiten, dass Paragraph 1409 a, ABGB auch im Fall einer Vertragsübernahme anzuwenden sei. Auch die Erläuternden Bemerkungen zu der durch das Insolvenzrechtsänderungs-Gesetz 1982 (BGBl 1982/370) eingeführten, Paragraph 188, der 3. Teilnovelle ablösenden Bestimmung des Paragraph 1409 a, ABGB sprächen dafür, dass diese auch anzuwenden sei, wenn es zu einem Vertragseintritt des Unternehmenserwerbers komme, werde doch darauf verwiesen, dass ein Sanierungsprogramm gelegentlich nur verwirklicht werden könne, wenn das Unternehmen so veräußert werde, dass der Erwerber nicht nach Paragraph 1409, ABGB hafte (ErläutRV 3 BlgNR 15. Gesetzgebungsperiode 62). Unternehmensveräußerungen hätten aber im Regelfall den Eintritt des Unternehmenserwerbers in das bestehende Bestandverhältnis zur Folge, weil für alle dem vollen Anwendungsbereich des MRG unterliegenden Objekte Paragraph 12 a, MRG einen Vertragseintritt vorsehe und bei Nichtanwendbarkeit des MRG in den meisten Fällen die Zustimmung des Vermieters zum Vertragseintritt vorliegen werde. Es könne dem Gesetzgeber nicht unterstellt werden, er habe in Kenntnis des Paragraph 12, Absatz 3, des am 1. 1. 1982 in Kraft getretenen MRG, der für alle dem Vollanwendungsbereich des MRG unterliegenden Mietverhältnisse einen gesetzlichen Vertragseintritt bei Unternehmensveräußerung vorsehe, eine Gesetzesbestimmung geschaffen, die nur wenige Ausnahmefälle betreffen solle. Erfolge die Unternehmensveräußerung daher im Weg des Konkurses, so hafte der Unternehmenserwerber für Mietzinsschulden des Gemeinschuldners und Veräußerers auch dann nicht, wenn er in dessen Bestandverhältnis eintrete. Eine Haftung für Schulden des Veräußerers entgegen Paragraph 1409 a, ABGB käme nur bei ausdrücklicher Schuldübernahme in Betracht, die hier aber nicht vorliege.
Das Berufungsgericht ließ die Revision zu, weil eine oberstgerichtliche Rechtsprechung zur Frage fehle, ob § 1409a ABGB auch im Fall eines mit einer Unternehmensveräußerung verbundenen Vertragseintritts anzuwenden sei.Das Berufungsgericht ließ die Revision zu, weil eine oberstgerichtliche Rechtsprechung zur Frage fehle, ob Paragraph 1409 a, ABGB auch im Fall eines mit einer Unternehmensveräußerung verbundenen Vertragseintritts anzuwenden sei.
Gegen das Urteil des Berufungsgerichts richtet sich die Revision der Klägerin wegen unrichtiger rechtlicher Beurteilung mit dem Antrag, die Urteile der Vorinstanzen im klagsstattgebenden Sinn abzuändern. Hilfsweise wird ein Aufhebungsantrag gestellt.
Die Beklagte beantragt in der Revisionsbeantwortung, die Revision zurückzuweisen, hilfsweise ihr nicht Folge zu geben.