Begründung:
Die Vorinstanzen gingen von folgenden Sachverhaltsfeststellungen aus:
Die Klägerin ist aufgrund des Kaufvertrages vom 28. 5. 2004 Alleineigentümerin eines Hauses mit zwei Wohnungen in Bad Hofgastein. Die Beklagte ist Mieterin der im Obergeschoß gelegenen, 70 m2 großen Wohnung, die sie seit 1995 bewohnt. Die im Erdgeschoß gelegene, von der Klägerin benutzte Wohnung besteht aus Wohnraum (21 m2), Schlafzimmer (19 m2), Küche (7 m2), Bad, WC und Vorraum. Der Flur im Erdgeschoß führt zum Stiegenhaus, das einerseits zur Wohnung der Beklagten in das erste Obergeschoß und andererseits in den Keller (Souterrain) führt. Vom Flur im Souterrain rechts gelegen befinden sich der rund 14 m2 große Heizraum sowie ein Zimmer, in dem - vom übrigen Raum abgetrennt - eine Dusche und ein WC vorhanden sind. Ohne die Fläche unmittelbar vor dem Eingang zu Dusche und WC hat der Raum insgesamt 14 m2. In diesem als Bügel- und Abstellraum benützten Raum sind ein Küchenblock, zwei Sofas und eine Ablage aufgestellt. Er dient der Aufbewahrung von Bettwäsche/Wäsche, Koffer, Schulsachen etc. Die ältere, 20-jährige Tochter der Klägerin, die Flugbegleiterin ist und über eine eigene Wohnung in Wien verfügt, nächtigt bei ihren durchschnittlich alle drei Wochen oder einmal im Monat stattfindenden Besuchen in diesem Raum. Links vom Flur liegen das 9 m2 große Zimmer des 19-jährigen Sohnes der Klägerin, sowie direkt daneben das von der jüngeren, 1989 geborenen Tochter der Klägerin bewohnte, 13 m2 große Zimmer. Der Sohn der Klägerin ist Koch- und Kellnerlehrling, wird Ende 2006 seine Ausbildung beenden und anschließend Präsenzdienst leisten. Er verdient monatlich EUR 600 und plant, im Tourismus im Bereich seines derzeitigen Wohnortes zu arbeiten. Seit etwa drei Jahren hat er eine Beziehung zu einer 18-jährigen, der in der 90 m2 großen Wohnung ihres Vaters ein eigenes Schlafzimmer mit Einzelbett zur Verfügung steht. Der Vater seiner Freundin lehnt gemeinsame Übernachtungen in seiner Wohnung ab, weshalb das Paar früher öfters im Zimmer des Sohnes der Klägerin, das mit einem Doppelbett ausgestattet ist, nächtigte. Zuletzt hielt sich die Freundin des Sohnes längere Zeiten nicht bei ihm auf, weil die Klägerin und die jüngere Tochter Anna es nicht wünschten. Insbesondere Anna fühlt sich aufgrund der sehr hellhörigen Wand zwischen den beiden Zimmern durch ihren Bruder gestört, wenn dieser öfters erst nach 23.00 Uhr nach Hause kommt, fernsieht, oder mit seiner Freundin geschlechtlich verkehrt. Die jüngere Tochter besucht eine Hotelfachschule und steht an Schultagen bereits um 6.00 Uhr morgens auf. Der Sohn der Klägerin hat derzeit keine konkreten Pläne mit seiner Freundin zusammenzuziehen. Ein konkretes Vorhaben, bei Freiwerden die Wohnung der Beklagten mit seiner Freundin zu beziehen, ist nicht feststellbar. Eine ständige Aufnahme der jüngeren Tochter in die im Erdgeschoß gelegene Wohnung hält die Klägerin für nicht realisierbar, weil sie selbst einen Freund hat und aufgrund ihrer Tätigkeit an einer Hotelbar regelmäßig nach Mitternacht nach Hause kommt. Die jüngere Tochter, die nur auf der Couch im Wohnzimmer schlafen könnte, wäre in ihrer Nachtruhe gestört. Das „Bügelzimmer" im Souterrain hält die Klägerin für Wohnzwecke des Sohnes für ungeeignet und das derzeitige Zimmer des Sohnes für einen Lager-/Bügelraum für zu klein. Die beiden jüngeren Kinder der Klägerin benützen gemeinsam den Dusch- und WC-Raum im Souterrain. Die Reinigung dieses Sanitärraumes übernimmt die jüngere Tochter, die deshalb die Benützung durch Freunde ihres Bruders wegen möglicher Verschmutzung ablehnt. Der Sohn der Klägerin verfügt im Gegensatz zu seiner jüngeren Schwester nicht über einen Schreibtisch in seinem Zimmer, weshalb er Schreibarbeiten in der Küche seiner Mutter erledigt.
Nach ihrem Einzug im Herbst 1995 stellte die Beklagte einige ihrer Möbel außerhalb der Wohnung ab, darunter mit der Zustimmung des Voreigentümers drei Kästchen auf dem Stiegenabsatz zwischen der oberen und unteren Stiege des Treppenhauses zwischen dem Erd- und Obergeschoß. Wegen der anderen, „überall im Haus stehenden" Gegenstände der Beklagten gab es zwischen der Mieterin und dem Voreigentümer etwa ein Jahr lang ernste Differenzen. Nachdem die Beklagte den Aufforderungen des damaligen Vermieters zur Entfernung ihrer Gegenstände, nicht nachgekommen war, stellte der Voreigentümer Gegenstände entweder unmittelbar vor die Wohnungstüre oder in eine Scheune. Nach Beendigung dieser Differenzen duldete der Voreigentümer das Abstellen von Gegenständen am Zwischenpodest, am oberen Stufenaufgang und vor der Wohnungstüre der Beklagten ebenso wie die Lagerung von Lebensmitteln im Stiegenhaus vor der Eingangstüre zu der vermieteten Wohnung. Bei der Besichtigung des Hauses vor dem Kauf bemerkte die Klägerin die drei Kästchen am Zwischenpodest, einige Schuhe am oberen Stiegenaufgang, sowie den Kühlschrank und den Kasten vor der Wohnungseingangstüre der Beklagten. Mehrfache Aufforderungen der Klägerin, diese Gegenstände wegzuräumen, blieben ergebnislos. Dass der Voreigentümer das Abstellen von Gegenständen bloß auf jederzeitigen Widerruf duldete, ist nicht feststellbar. Einmal stellte die Beklagte eine Krautsuppe in einem Kochtopf mit Deckel in das Vorhaus. Den daraufhin im Flur entstehenden Geruch empfanden die Klägerin und ihre Kinder als unangenehm.
Die Klägerin stützte die Aufkündigung auf die Kündigungsgründe des § 30 Abs 2 Z 3 und Z 9 MRG. Die alleinstehende Mieterin, die eine Wohnung von ca 70 m2 bewohne und eine Scheune im Ausmaß von 10 m2 mitbenützen könne, „breite sich mehr und mehr im Haus aus", indem sie im Stiegenhaus Gegenstände abstelle und sogar den Zugang zum Dachboden insbesondere für den Rauchfangkehrer verhindere. Durch das Deponieren von Lebensmitteln (wie Zwiebel und Kochtopf mit Krautsuppe) komme es zu einer Geruchsbelästigung im gesamten Haus. Das Verhalten der Mieterin führe dazu, dass der Klägerin und ihren Kindern immer weniger Platz zur Verfügung stehe. Die aufgekündigte Wohnung werde für den Sohn der Klägerin benötigt. Im Fall der Bejahung des Eigenbedarfes bot die Klägerin der Beklagten die Beschaffung einer Ersatzwohnung an.Die Klägerin stützte die Aufkündigung auf die Kündigungsgründe des Paragraph 30, Absatz 2, Ziffer 3 und Ziffer 9, MRG. Die alleinstehende Mieterin, die eine Wohnung von ca 70 m2 bewohne und eine Scheune im Ausmaß von 10 m2 mitbenützen könne, „breite sich mehr und mehr im Haus aus", indem sie im Stiegenhaus Gegenstände abstelle und sogar den Zugang zum Dachboden insbesondere für den Rauchfangkehrer verhindere. Durch das Deponieren von Lebensmitteln (wie Zwiebel und Kochtopf mit Krautsuppe) komme es zu einer Geruchsbelästigung im gesamten Haus. Das Verhalten der Mieterin führe dazu, dass der Klägerin und ihren Kindern immer weniger Platz zur Verfügung stehe. Die aufgekündigte Wohnung werde für den Sohn der Klägerin benötigt. Im Fall der Bejahung des Eigenbedarfes bot die Klägerin der Beklagten die Beschaffung einer Ersatzwohnung an.
Die Beklagte hielt der Kündigung im Wesentlichen die bereits seit 1995, mit der Zustimmung des Voreigentümers erfolgte Nutzung der Flächen im Stiegenhaus, die den Zutritt des Rauchfangkehrers zum Dachboden nicht hindere und für die Klägerin keinerlei Platzbeschränkung bedeute, und die mögliche Neuverteilung der Räume im Souterrain durch Einzug des Sohnes in das „Bügelzimmer" entgegen. Das Erstgericht hob die Kündigung auf und wies das Klagebegehren ab. Die stillschweigende Duldung des Abstellens von Gegenständen im Stiegenhaus durch den Voreigentümer berechtige die Mieterin zu einer derartigen Nutzung auch nach dem Wechsel des Eigentümers. Eine notstandsartige Wohnsituation des Sohnes der Vermieterin sei nicht gegeben, zumal die Möglichkeit bestehe, entweder die hellhörige Wand zwischen den beiden Kinderzimmern schalldicht auszuführen oder den derzeitigen „Bügelraum" in einen Schlaf- und Aufenthaltsraum des Sohnes umzugestalten, dies ohne umfangreiche Baumaßnahmen. Das von der Klägerin angerufene Berufungsgericht bestätigte dieses Urteil in der Hauptsache. Es übernahm die Feststellungen des Erstgerichtes und teilte dessen Rechtsauffassung zu der möglichen Neuverteilung der Räume im Souterrain und der stillschweigenden Duldung der Erweiterung des Nutzungsrechtes durch den Voreigentümer. Bei Beurteilung des Wohnbedürfnisses sei insbesondere die Negativfeststellung zum beabsichtigten Bezug der aufgekündigten Wohnung durch den erst 19-jährigen Sohn der Klägerin zu berücksichtigen, der sich noch in Ausbildung befinde und nur über geringe finanzielle Mittel verfüge.
Die Klägerin bekämpft in ihrer außerordentlichen Revision dieses Urteil wegen Aktenwidrigkeit, Mangelhaftigkeit des Verfahrens und unrichtiger rechtlicher Beurteilung und begehrt die Abänderung im Sinn einer Stattgebung des Klagebegehrens; hilfsweise wird ein Aufhebungsantrag gestellt.
Die Beklagte beantragt in der ihr freigestellten Revisionsbeantwortung, der Revision nicht Folge zu geben.