Begründung:
Der klagende Mieter begehrte - soweit für das Revisionsverfahren noch von Bedeutung -, den beklagten Vermieter schuldig zu erkennen, die Durchfeuchtung und Verschimmelung der Mauern in der Erdgeschoßwohnung zu beseitigen und diese trockenzulegen.
Der Beklagte wendete ein, die von ihm begehrten Investitionen seien im Hinblick auf den geringen Mietzins unerschwinglich und in wirtschaftlicher Hinsicht unmöglich; der nach Abzug der Betriebskosten verbleibende monatliche Nettomietzins reiche nicht aus, um die monatlichen Raten im Falle einer notwendigen Kreditfinanzierung zu bezahlen.
Das Bestandobjekt befindet sich in einem Gebäude, das der Kläger - damals noch Alleineigentümer der Liegenschaft - aufgrund eines Baubescheids vom 29. 9. 1973 als „Einfamilienhaus mit Kleingarage“ errichtet hat. Im Zuge der Bauführung wurden zwei selbstständige Wohneinheiten im Erdgeschoß und im ersten Obergeschoß mit einer Wohnnutzfläche von jeweils etwa 130 m² geschaffen. Das Gebäude ist nicht unterkellert; es wurde von der zuständigen Gemeinde als Baubehörde abgenommen.
1983/1984 verkaufte der Kläger, der mit seiner Gattin seit jeher die Räumlichkeiten im Erdgeschoß bewohnt, einen Hälfteanteil an dieser Liegenschaft an die Mutter des Beklagten, die damals bereits den ersten Stock des Hauses genutzt hatte. Im Rahmen des Kaufvertrags wurde eine entsprechende Nutzungsvereinbarung geschlossen. 1986 erwarb die Tante des Klägers dessen verbliebenen Hälfteanteil an der Liegenschaft im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens; sie gab dem Kläger - auf der Grundlage der bereits bestehenden Benützungsregelung - die Erdgeschoßräumlichkeiten für einen Gesamtpauschalmietzins von 4.000 ATS (= 290,69 EUR) monatlich inklusive Betriebs- und Nebenkosten (ausgenommen der für das Erdgeschoß anfallenden Strom-, Heiz- und Warmwasserkosten) mit mündlichem Vertrag in Bestand; eine Wertsicherung wurde nicht vereinbart. 1990/1991 erwarb die Mutter des Beklagten auch die zweite Liegenschaftshälfte und übergab die gesamte Liegenschaft mit Vertrag vom 23. 2. 1996 ihrem Sohn, der damals aufgrund dieses Titels Alleineigentümer wurde.1983 aus 1984, verkaufte der Kläger, der mit seiner Gattin seit jeher die Räumlichkeiten im Erdgeschoß bewohnt, einen Hälfteanteil an dieser Liegenschaft an die Mutter des Beklagten, die damals bereits den ersten Stock des Hauses genutzt hatte. Im Rahmen des Kaufvertrags wurde eine entsprechende Nutzungsvereinbarung geschlossen. 1986 erwarb die Tante des Klägers dessen verbliebenen Hälfteanteil an der Liegenschaft im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens; sie gab dem Kläger - auf der Grundlage der bereits bestehenden Benützungsregelung - die Erdgeschoßräumlichkeiten für einen Gesamtpauschalmietzins von 4.000 ATS (= 290,69 EUR) monatlich inklusive Betriebs- und Nebenkosten (ausgenommen der für das Erdgeschoß anfallenden Strom-, Heiz- und Warmwasserkosten) mit mündlichem Vertrag in Bestand; eine Wertsicherung wurde nicht vereinbart. 1990 aus 1991, erwarb die Mutter des Beklagten auch die zweite Liegenschaftshälfte und übergab die gesamte Liegenschaft mit Vertrag vom 23. 2. 1996 ihrem Sohn, der damals aufgrund dieses Titels Alleineigentümer wurde.
Das Außenmauerwerk des ohne Keller errichteten Gebäudes weist im fußbodennahen Bereich (insbesondere nord-, ost- und südseitig) eine erhöhte Durchfeuchtung auf; gleiches gilt für die anschließenden Innentrennwände im fußbodennahen Bereich, wo entsprechende Folgeschäden am raumseitigen Wandputz (Absandungen und Abplatzungen von Putz und Anstrich; Schimmelpilzbildung an der inneren Wandoberfläche, die in der Erdgeschoßwohnung ein gesundheitsbeeinträchtigendes Ausmaß erreicht) bestehen. Die Ursache dieser Durchfeuchtung liegt in einer fehlenden oder unzureichend wirksamen waagrechten und/oder lotrechten Abdichtung der erdberührenden Wände und einer unzureichenden Dämmung der ostseitigen Außenwand im Sockelbereich, die für sich allein zur Kondenswasser- und Schimmelpilzbildung im Schadensbereich ausreichen würde. Die an der Deckenuntersicht der Garage und im Anschluss daran an der südseitigen Außenwand sowie im Arbeitszimmer an der deckennahen Wandoberfläche und ansatzweise an der Deckenuntersicht aufgetretenen Durchfeuchtungsschäden sind auf eine mangelhafte Abdichtung des als Terrasse ausgebildeten Flachdachs der Garage zurückzuführen.
Es steht nicht fest, dass für den Kläger, der die Planung und Errichtung des Wohnhauses von Fachleuten besorgen ließ (Architekt, Baumeister), seinerzeit - offenkundig gemeint: nach seinem Erkenntnishorizont als Nichtfachmann - erkennbar gewesen wäre, es sei die „Bauausführung unter Berücksichtigung des damaligen Standards und der geltenden Bauvorschriften“ - auch im Bereich der damals „anders“ gestalteten Terrasse - „in irgendeiner Weise mangelhaft“.
Um diese aufgrund der baulichen Gegebenheiten eingetretenen Feuchtigkeits- und Schimmelbildungen in der Erdgeschoßwohnung einerseits zu beseitigen, andererseits eine für die Zukunft nachhaltige Trockenlegung zu gewährleisten, sind folgende dringliche und unmittelbar anstehende Instandsetzungs- und Erhaltungsarbeiten notwendig: a) Herstellung einer fachgerechten Bauwerksabdichtung (lot- und waagrecht) an den Außenwänden und der tragenden Innenwand zwischen Schlaf- und Wohnzimmer im erdberührenden Bereich der Erdgeschoßwohnung (Kostenaufwand 16.560 EUR inkl USt), b) Anbringung einer Wärmedämmung an der ostseitigen Außenwand im Sockelbereich (Kostenaufwand 7.800 EUR inkl USt), c) Neuherstellung der Abdichtung der südseitigen Terrasse (Kostenaufwand 12.600 EUR inkl USt).
Das Erstgericht verpflichtete den Beklagten, binnen acht Wochen die derzeit vorhandene Durchfeuchtung und Verschimmelung an den Außenwänden und an den innenliegenden, tragenden und somit erdberührenden Wänden im Bereich der näher beschriebenen Erdgeschoßwohnung zu beseitigen sowie diese Wände durch Herstellung einer wirksamen Bauwerksabdichtung (vertikal und horizontal), Aufbringen einer Wärmedämmung an der ostseitigen Außenwand und Neuerstellung der Terrassenabdichtung über der südseitigen Garage nachhaltig trocken zu legen. Das Begehren auf Beseitigung der Durchfeuchtung und Verschimmelung der Mauern samt nachhaltiger Trockenlegung sei berechtigt, weil mit den bestehenden Mängeln eine nicht unwesentliche gesundheitliche Gefährdung des Klägers verbunden sei. Es sei nicht erwiesen, dass die baulichen Mängel für den Kläger schon früher erkennbar gewesen seien. Wirtschaftliche Unmöglichkeit liege nicht vor, weil sich der Beklagte die erforderlichen Maßnahmen leisten könne. Der Urteilsspruch sei gegenüber dem Begehren von Amts wegen zu präzisieren gewesen.
Das Berufungsgericht änderte dieses Urteil dahin ab, dass es
a) als Teilurteil das Klagebegehren, der Beklagte sei schuldig, die Durchfeuchtung und Verschimmelung der Mauern in der näher beschriebenen Erdgeschoßwohnung zu beseitigen und die Mauern dieses Hauses trockenzulegen, soweit diese Durchfeuchtung und Verschimmelung auf eine fehlende Vertikal- bzw Horizontalisolierung oder -abdichtung der Wände des (nicht unterkellerten) Erdgeschoßes und eine fehlende Wärmedämmung an der ostseitigen Außenwand zurückzuführen sind, abwies;
b) im Übrigen, also soweit eine Beseitigung und Trockenlegung von Feuchtigkeitsschäden der Mauern dieses Hauses begehrt wird, die auf eine Undichtheit der Abdichtung der Terrasse über der südseitigen Garage zurückzuführen sind, hob das Berufungsgericht das angefochtene Urteil auf und trug dem Erstgericht insoweit die neuerliche Entscheidung nach Verfahrensergänzung auf.
Das Berufungsgericht sprach aus, dass der Wert des Entscheidungsgegenstands, über den es - wie aus den Gründen folgt mit Urteil - entschieden habe, 20.000 EUR übersteige und die ordentliche Revision gegen das Teilurteil zulässig sei, weil Rechtsprechung des Höchstgerichts fehle, ob der Mieter selbst dann nach § 1096 ABGB die Verschaffung des bedungenen Gebrauchs begehren könne, wenn die diese hindernden Mängel aus seiner eigenen Sphäre stammten (hier: Anmietung eines vom Mieter zuvor selbst errichteten Objekts).Das Berufungsgericht sprach aus, dass der Wert des Entscheidungsgegenstands, über den es - wie aus den Gründen folgt mit Urteil - entschieden habe, 20.000 EUR übersteige und die ordentliche Revision gegen das Teilurteil zulässig sei, weil Rechtsprechung des Höchstgerichts fehle, ob der Mieter selbst dann nach Paragraph 1096, ABGB die Verschaffung des bedungenen Gebrauchs begehren könne, wenn die diese hindernden Mängel aus seiner eigenen Sphäre stammten (hier: Anmietung eines vom Mieter zuvor selbst errichteten Objekts).
Im Rahmen des hier anzuwendenden § 1096 ABGB stehe dem Beklagten - anders als im Vollanwendungsbereich des MRG - kein „Pendant“ zur Erhaltungspflicht (nämlich die Möglichkeit einer Mietzinserhöhung nach §§ 18, 19 MRG) zur Verfügung, während er hier andererseits an die Kündigungsbeschränkungen des § 30 MRG gebunden sei. Damit bestehe ein gewisses Ungleichgewicht gegenüber der Situation bei Vollanwendbarkeit des MRG, das dadurch auszugleichen sei, dass der Einwand der mangelnden Wirtschaftlichkeit/Erschwinglichkeit auch bei solchen Baugebrechen möglich sei, die die Sicherheit von Personen oder Sachen gefährdeten. Die Wirtschaftlichkeitsberechnung habe nicht bei den persönlichen Verhältnissen des Bestandgebers, sondern bei der Höhe der Investitions- bzw Finanzierungskosten im Vergleich zu den im Kreditfinanzierungszeitraum anfallenden Mieteinnahmen anzusetzen. Der Investitionsrahmen zur Behebung der Feuchtigkeitsschäden belaufe sich auf ca 35.000 EUR (richtig: 36.960 EUR), dem eine monatliche Nettomiete nach Abzug des darin enthaltenen Betriebskostenanteils von vielleicht 250 EUR gegenüberstehe. Somit sei die Unwirtschaftlichkeit der Durchführung der vom Kläger geforderten Erhaltungsmaßnahmen nachgewiesen. Im Übrigen widerspreche es Treu und Glauben, wenn der Bestandnehmer das Objekt, ohne dessen Fehlerhaftigkeit gerügt zu haben, übernehme und nachträglich Mängelbehebung auf Kosten des Bestandgebers verlange; dieser - hier nicht erwiesenen - Kenntnis komme es aber gleich, wenn die Mängel aus der Sphäre des Bestandnehmers stammten. § 1096 Abs 1 ABGB sei der Ausdruck einer Gefahrtragungsregel, wonach den Bestandgeber das Risiko für alle auf Zufällen beruhende Umstände treffe. Dies entspreche der allgemeinen Gefahrtragungsregelung, dass der Schuldner sowohl die in der eigenen Sphäre als auch in der Drittsphäre (Zufall) auftretenden Umstände zu verantworten habe, nicht jedoch solche in der Sphäre des Gläubigers. Jene Feuchtigkeitsschäden im Bereich der Garage und der angrenzenden Wände des Wohngebäudes, die ihre Ursache in einer mangelhaften Isolierung der Terrasse hätten, könnten nicht aus der Sphäre des Klägers stammen, sofern die mangelhafte Abdichtung auf Aufträgen des Beklagten oder seiner Mutter als seiner Rechtsvorgängerin beruhen sollte, wie dies nach dem Sachverhalt naheliege. Auch was die Frage der Wirtschaftlichkeit (Erschwinglichkeit) betreffe, könne bei einem Behebungsaufwand von 10.500 EUR netto (der möglicherweise auch Maßnahmen enthalte, die zwar mit der Benützung, nicht aber mit der Abdichtung der Terrasse zur darunterliegenden Garage zusammenhingen) wohl nicht von einer Unwirtschaftlichkeit ausgegangen werden. Es fehle aber an einer begründeten Feststellung, von wem die Umgestaltung der Terrasse (samt Aufbringung der nunmehr schadhaften Isolierung) überhaupt veranlasst worden sei, weshalb das angefochtene Urteil insofern aufzuheben sei.Im Rahmen des hier anzuwendenden Paragraph 1096, ABGB stehe dem Beklagten - anders als im Vollanwendungsbereich des MRG - kein „Pendant“ zur Erhaltungspflicht (nämlich die Möglichkeit einer Mietzinserhöhung nach Paragraphen 18, 19, MRG) zur Verfügung, während er hier andererseits an die Kündigungsbeschränkungen des Paragraph 30, MRG gebunden sei. Damit bestehe ein gewisses Ungleichgewicht gegenüber der Situation bei Vollanwendbarkeit des MRG, das dadurch auszugleichen sei, dass der Einwand der mangelnden Wirtschaftlichkeit/Erschwinglichkeit auch bei solchen Baugebrechen möglich sei, die die Sicherheit von Personen oder Sachen gefährdeten. Die Wirtschaftlichkeitsberechnung habe nicht bei den persönlichen Verhältnissen des Bestandgebers, sondern bei der Höhe der Investitions- bzw Finanzierungskosten im Vergleich zu den im Kreditfinanzierungszeitraum anfallenden Mieteinnahmen anzusetzen. Der Investitionsrahmen zur Behebung der Feuchtigkeitsschäden belaufe sich auf ca 35.000 EUR (richtig: 36.960 EUR), dem eine monatliche Nettomiete nach Abzug des darin enthaltenen Betriebskostenanteils von vielleicht 250 EUR gegenüberstehe. Somit sei die Unwirtschaftlichkeit der Durchführung der vom Kläger geforderten Erhaltungsmaßnahmen nachgewiesen. Im Übrigen widerspreche es Treu und Glauben, wenn der Bestandnehmer das Objekt, ohne dessen Fehlerhaftigkeit gerügt zu haben, übernehme und nachträglich Mängelbehebung auf Kosten des Bestandgebers verlange; dieser - hier nicht erwiesenen - Kenntnis komme es aber gleich, wenn die Mängel aus der Sphäre des Bestandnehmers stammten. Paragraph 1096, Absatz eins, ABGB sei der Ausdruck einer Gefahrtragungsregel, wonach den Bestandgeber das Risiko für alle auf Zufällen beruhende Umstände treffe. Dies entspreche der allgemeinen Gefahrtragungsregelung, dass der Schuldner sowohl die in der eigenen Sphäre als auch in der Drittsphäre (Zufall) auftretenden Umstände zu verantworten habe, nicht jedoch solche in der Sphäre des Gläubigers. Jene Feuchtigkeitsschäden im Bereich der Garage und der angrenzenden Wände des Wohngebäudes, die ihre Ursache in einer mangelhaften Isolierung der Terrasse hätten, könnten nicht aus der Sphäre des Klägers stammen, sofern die mangelhafte Abdichtung auf Aufträgen des Beklagten oder seiner Mutter als seiner Rechtsvorgängerin beruhen sollte, wie dies nach dem Sachverhalt naheliege. Auch was die Frage der Wirtschaftlichkeit (Erschwinglichkeit) betreffe, könne bei einem Behebungsaufwand von 10.500 EUR netto (der möglicherweise auch Maßnahmen enthalte, die zwar mit der Benützung, nicht aber mit der Abdichtung der Terrasse zur darunterliegenden Garage zusammenhingen) wohl nicht von einer Unwirtschaftlichkeit ausgegangen werden. Es fehle aber an einer begründeten Feststellung, von wem die Umgestaltung der Terrasse (samt Aufbringung der nunmehr schadhaften Isolierung) überhaupt veranlasst worden sei, weshalb das angefochtene Urteil insofern aufzuheben sei.