Begründung:
Die Antragsgegner sind je zur Hälfte Eigentümer des Hauses Wien *****, in dem die Antragsteller mit Mietvertrag vom 29.12.1987 ein im Dachgeschoß gelegenes Objekt (Wohnung top Nr.20 und Dachbodenfläche, Gesamtausmaß: 250 m2) mieteten.
Die Antragsteller begehren - nach vorausgegangenem Verfahren vor der Schlichtungsstelle - die Feststellung, die Antragsgegner hätten ihnen gegenüber durch Vorschreibung eines monatlichen Nettohauptmietzinses von S 3.050,- in der Zeit vom April 1989 bis Oktober 1990 das gesetzlich zulässige Zinsausmaß um monatlich S 1.375,- (netto) überschritten.
Die Antragsteller begründeten ihr Begehren damit, bei dem von ihnen gemieteten Objekt handle es sich mangels Brauchbarkeit nicht um eine Wohnung der Ausstattungskategorie C, wie es dem Mietvertrag zugrundegelegt sei.
Die Antragsgegner bestritten das Vorbringen der Antragsteller. Das zunächst erstattete Vorbringen, das Haus liege in einer Schutzzone und sei mit erheblichen Mitteln der Antragsgegner in den letzten zehn Jahren renoviert worden, wurde im Rechtsmittelverfahren nicht mehr aufrechterhalten, sodaß darauf nicht mehr einzugehen sein wird.
Das Erstgericht wies den Antrag der Antragsteller ab.
Der Entscheidung des Erstgerichtes liegt folgende, teils unbestrittener, teils festgestellter Sachverhalt zugrunde:
Den Antragstellern wurde in der Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag das Recht eingeräumt, auf eigene Kosten und Gefahr die Dachbodenfläche auszubauen und in die gemieteten Bestandräumlichkeiten einzubeziehen. Der monatliche Mietzins auf Basis der Ausstattungskategorie C sollte erst mit Fertigstellung des Bestandobjektes entrichtet werden, jedenfalls aber ab 1.4.1989. Die Antragsgegner verpflichteten sich nach Durchführung der Ausbauarbeiten des Bestandobjektes durch die Antragsteller eine neue Eindeckung des Daches vorzunehmen.
Der von den Antragstellern gemietete Bestandgegenstand bestand aus einer 61,66 m2 großen Wohnung sowie dem daneben liegenden Trockenboden, welcher zum Zeitpunkt der Anmietung durch die Antragsteller gänzlich leer war. Die Gesamtfläche des Bestandgegenstandes betrug 250 m2. Zum Zeitpunkt der Anmietung bestand das Objekt top Nr.20 aus Vorzimmer, zwei Zimmern und einer Wohnküche. In der Wohnküche war auch ein WC untergebracht, das vom übrigen Raum durch bis zur Decke reichende Holzfaserplatten abgetrennt war. Die WC-Anlage funktionierte. In der Küche gab es auch einen funktionierenden Kaltwasseranschluß für das Waschbecken. Die WC-Entlüftung führte durch eine Art Ofenrohr ins Freie.
In der Wohnung top Nr.20 gab es auch funktionierende Stromleitungen und Anschlüsse, wobei die Kabel teilweise Unterputz, teilweise Überputz verlegt waren. Mit Ausnahme der Leitung für den Waschmaschinenanschluß waren die Leitungen und Steckdosen nicht geerdet.
Der Boden in der Wohnung war ursprünglich ein Holz-Schiffboden in einem sehr abgenutzten Zustand. Da die Bretter schwangen, legte noch die Vormieterin einen Estrich darüber und darauf einen PVC-Belag.
Das Dach befand sich im Zeitpunkt der Anmietung in schlechtem Zustand. Teilweise war das Dach undicht, sodaß es an manchen Stellen hineinregnete.
Rechtlich ging das Erstgericht davon aus, daß die Wohnung samt Dachbodenteil von den Antragstellern zum Zweck der Errichtung einer Großwohnung erworben worden sei. Die Brauchbarkeit müsse daher am Vertragszweck gemessen werden. Der konkrete Vertragszweck sei jedoch im vorliegenden Fall nicht das sofortige Beziehen und Bewohnen des Objektes gewesen. Den festgestellten Mängeln der Wohnung, insbesondere auch der Undichtheit des Daches im Bereich der ehemaligen Wohnung top Nr.20 komme daher für die Beurteilung der Brauchbarkeit keine Bedeutung zu. Es sei daher hinsichtlich des ursprünglichen Objektes top Nr.20 von einer brauchbaren Wohnung der Ausstattungskategorie C auszugehen.
Die Antragsgegner seien auch berechtigt, für den in die Wohnung durch Umbau einzubeziehenden Dachbodenteil einen Mietzins der Ausstattungskategorie C zu verlangen. Dies ergebe sich aus den in der Entscheidung MietSlg 36.255/39 vom Obersten Gerichtshof für den Fall entwickelten Grundsätzen, daß einem Mieter einer Wohnung der Kategorie D zu einem späteren Zeitpunkt sowohl die Nachbarwohnung als auch ein Gangteil und das Gang-WC zur Zusammenlegung angeboten wurden. So wie in diesem Fall nach Abschluß eines neuen Mietvertrages, in dem sich der Mieter zur Durchführung der baulichen Arbeiten auf eigene Kosten verpflichtete, dieser sodann für die neu entstandene Wohnung einen Mietzins der Kategorie C zu bezahlen hatte, müsse dies auch im Falle des Dachbodenausbaues durch die Antragsteller der Fall sein.
Dazu komme, daß in Fällen gemeinsamer Vermietung von Objekten, die freier Mietzinsbildung unterliegen, mit solchen, für die zinsrechtliche Beschränkungen bestehen, nach der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes für den gesamten Mietgegenstand freie Mietzinsbildung zulässig sei (MietSlg 38.251/27, 38.587; 5 Ob 85/93).
Das Rekursgericht änderte den Sachbeschluß des Erstgerichtes in antragstattgebendem Sinn ab und sprach aus, daß der ordentliche Revisionsrekurs zulässig sei.
Rechtlich begründete das Rekursgericht seine Entscheidung im wesentlichen wie folgt:
Nach ständiger Rechtsprechung befinde sich eine Wohnung im brauchbaren Zustand, wenn sie an sich zum sofortigen Bewohnen geeignet sei, also keine gröberen, die Benützung behindernden Mängeln aufweise (Würth-Zingher19 Rz 27 zu § 16 MRG mwN; ferner MietSlg 42.253 mit Hinweis auf WoBl 1989/45 und ImmZ 1990, 140). Berücksichtige man nun den vom Erstgericht festgestellten Zustand der Wohnung top Nr.20 zum Anmietungszeitpunkt insgesamt, so könne nicht davon ausgegangen werden, daß im Sinne der zitierten Rechtsprechung das auch für die Ausstattungskategorie "C" erforderliche Merkmal der Brauchbarkeit gegeben gewesen sei. Allein die Tatsache, daß sich das Dach zum Zeitpunkt der Anmietung durch die Antragsteller im schlechten Zustand befand, teilweise undicht war und es an manchen Stellen hineinregnete, stehe im Zusammenhalt mit dem Zustand der Stromleitungen und dem festgestellten Zustand des Bodens im Objekt der Annahme der Brauchbarkeit der Wohnung entgegen, ohne daß es auf die Frage der angeblich fehlenden Beschüttung des Fußbodens ankäme.Nach ständiger Rechtsprechung befinde sich eine Wohnung im brauchbaren Zustand, wenn sie an sich zum sofortigen Bewohnen geeignet sei, also keine gröberen, die Benützung behindernden Mängeln aufweise (Würth-Zingher19 Rz 27 zu Paragraph 16, MRG mwN; ferner MietSlg 42.253 mit Hinweis auf WoBl 1989/45 und ImmZ 1990, 140). Berücksichtige man nun den vom Erstgericht festgestellten Zustand der Wohnung top Nr.20 zum Anmietungszeitpunkt insgesamt, so könne nicht davon ausgegangen werden, daß im Sinne der zitierten Rechtsprechung das auch für die Ausstattungskategorie "C" erforderliche Merkmal der Brauchbarkeit gegeben gewesen sei. Allein die Tatsache, daß sich das Dach zum Zeitpunkt der Anmietung durch die Antragsteller im schlechten Zustand befand, teilweise undicht war und es an manchen Stellen hineinregnete, stehe im Zusammenhalt mit dem Zustand der Stromleitungen und dem festgestellten Zustand des Bodens im Objekt der Annahme der Brauchbarkeit der Wohnung entgegen, ohne daß es auf die Frage der angeblich fehlenden Beschüttung des Fußbodens ankäme.
Der Argumentation des Erstgerichtes, die Frage der Brauchbarkeit müsse im vorliegenden Fall deshalb nicht geprüft werden, weil aus der Vertragsgestaltung ersichtlich sei, daß konkreter Vertragzweck nicht das sofortige Beziehen und Bewohnen des Objektes top Nr.20, sondern die Errichtung einer Großwohnung unter Einbeziehung der vorhandenen Wohnung top Nr.20 war, könne nicht gefolgt werden: Das geforderte Merkmal der Brauchbarkeit könne zum Unterschied von einer Beurteilung nach § 1096 ABGB (vgl dazu Würth in Rummel ABGB2 Rz 4 zu § 1096 mwN) nicht am konkreten Vertragszweck gemessen werden, sondern sei ausschließlich nach objektiven Kriterien zu beurteilen. Die mietrechtlichen Bestimmungen über die Ausstattungskategorien von Wohnungen stellten zwingendes Recht dar und könnten daher mittels Parteienvereinbarung zum Nachteil des Mieters nicht abbedungen werden. Genau zu diesem Ergebnis der vom Gesetzgeber offenkundig nicht gewünschten Möglichkeit der freien Disposition der Parteien über die Ausstattungskategorie einer Wohnung gelangte man aber, würde man das Kriterium der Brauchbarkeit von dem vertraglich konkret bedungenen Verwendungszweck abhängig machen. Letztlich führte diese Auslegung zu dem wohl unhaltbaren Ergebnis, daß bei Anmietung einer unbrauchbaren Wohnung, die der Mieter im Einvernehmen mit dem Vermieter zu renovieren beabsichtigt, um sie überhaupt in einen brauchbaren Zustand zu versetzen, dem Kriterium der Brauchbarkeit keine Bedeutung zugemessen würde, wäre doch auch in diesem Fall klar, daß konkreter Vertragszweck zumindest auch die Inangriffnahme von standardverbessernden Maßnahmen durch den Mieter sei.Der Argumentation des Erstgerichtes, die Frage der Brauchbarkeit müsse im vorliegenden Fall deshalb nicht geprüft werden, weil aus der Vertragsgestaltung ersichtlich sei, daß konkreter Vertragzweck nicht das sofortige Beziehen und Bewohnen des Objektes top Nr.20, sondern die Errichtung einer Großwohnung unter Einbeziehung der vorhandenen Wohnung top Nr.20 war, könne nicht gefolgt werden: Das geforderte Merkmal der Brauchbarkeit könne zum Unterschied von einer Beurteilung nach Paragraph 1096, ABGB vergleiche dazu Würth in Rummel ABGB2 Rz 4 zu Paragraph 1096, mwN) nicht am konkreten Vertragszweck gemessen werden, sondern sei ausschließlich nach objektiven Kriterien zu beurteilen. Die mietrechtlichen Bestimmungen über die Ausstattungskategorien von Wohnungen stellten zwingendes Recht dar und könnten daher mittels Parteienvereinbarung zum Nachteil des Mieters nicht abbedungen werden. Genau zu diesem Ergebnis der vom Gesetzgeber offenkundig nicht gewünschten Möglichkeit der freien Disposition der Parteien über die Ausstattungskategorie einer Wohnung gelangte man aber, würde man das Kriterium der Brauchbarkeit von dem vertraglich konkret bedungenen Verwendungszweck abhängig machen. Letztlich führte diese Auslegung zu dem wohl unhaltbaren Ergebnis, daß bei Anmietung einer unbrauchbaren Wohnung, die der Mieter im Einvernehmen mit dem Vermieter zu renovieren beabsichtigt, um sie überhaupt in einen brauchbaren Zustand zu versetzen, dem Kriterium der Brauchbarkeit keine Bedeutung zugemessen würde, wäre doch auch in diesem Fall klar, daß konkreter Vertragszweck zumindest auch die Inangriffnahme von standardverbessernden Maßnahmen durch den Mieter sei.
Daraus folge, daß die Wohnung top Nr.20 zum Anmietungszeitpunkt lediglich Ausstattungskategorie D aufgewiesen haben, weil der vom Erstgericht festgestellte Zustand der Wohnung ein sofortiges Bewohnen nicht ermöglicht habe. Daß die zum Ausbau vermietete Dachgeschoßfläche ebenfalls lediglich in Ausstattungskategorie D einzureihen sei, werde auch von den Antragsgegnern nicht bezweifelt (vgl dazu WoBl 1992/134).Daraus folge, daß die Wohnung top Nr.20 zum Anmietungszeitpunkt lediglich Ausstattungskategorie D aufgewiesen haben, weil der vom Erstgericht festgestellte Zustand der Wohnung ein sofortiges Bewohnen nicht ermöglicht habe. Daß die zum Ausbau vermietete Dachgeschoßfläche ebenfalls lediglich in Ausstattungskategorie D einzureihen sei, werde auch von den Antragsgegnern nicht bezweifelt vergleiche dazu WoBl 1992/134).
Den Antragstellern sei daher beizupflichten, daß die getroffene Mietzinsvereinbarung insoweit unwirksam sei, als sie den Satz für Ausstattungskategorie "D" zum maßgeblichen Zeitpunkt übersteigt. Die Antragsteller selbst brächten in ihrem Antrag an die Schlichtungsstelle vor, daß ihnen seit April 1989 S 3.050,- netto monatlich für 250 m2 vorgeschrieben wurde. Dieses Vorbringen stimme mit dem Inhalt der Mietvertragsurkunde überein und werde auch von den Antragsgegnern nicht bestritten.
Der ordentliche Revisionsrekurs sei zulässig, weil keine höchstgerichtliche Judikatur zur Frage bestehe, ob das im MRG genannte Kriterium der Brauchbarkeit nach dem konkreten Vertragszweck oder nach objektiven Kriterien zu beurteilen sei.
Gegen den Sachbeschluß des Rekursgerichtes richtet sich der Revisionsrekurs der Antragsgegner mit dem Antrag, den Sachbeschluß des Erstgerichtes wieder herzustellen.
Die Antragsteller begehren, dem Revisionsrekurs nicht Folge zu geben.
Der Revisionsrekurs ist aus den vom Rekursgericht genannten Gründen zulässig und im Sinne des im Abänderungsantrag enthaltenen Aufhebungsantrages auch berechtigt.