Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten Mag. Wurzer als Vorsitzenden sowie die Hofrätinnen und Hofräte Mag. Painsi, Dr. Weixelbraun-Mohr, Dr. Steger und Dr. Pfurtscheller als weitere Richter in der Grundbuchsache des Antragstellers T*, vertreten durch die öffentlicher Notar Dr. Nikolaus Ender & Partner OG in Dornbirn, über den außerordentlichen Revisionsrekurs des Antragstellers sowie der Liegenschaftseigentümerin F* GmbH, FN *, vertreten durch die öffentlicher Notar Dr. Nikolaus Ender & Partner OG in Dornbirn, gegen den Beschluss des Landesgerichts Feldkirch als Rekursgericht vom 19. September 2025, AZ 3 R 280/25m, den

Beschluss

gefasst:

1. Soweit der Revisionsrekurs von der Liegenschaftseigentümerin erhoben wurde, wird er als unzulässig zurückgewiesen.

2. Der außerordentliche Revisionsrekurs des Antragstellers wird mangels der Voraussetzungen des § 126 Abs 2 GBG iVm § 62 Abs 1 AußStrG zurückgewiesen.2. Der außerordentliche Revisionsrekurs des Antragstellers wird mangels der Voraussetzungen des Paragraph 126, Absatz 2, GBG in Verbindung mit Paragraph 62, Absatz eins, AußStrG zurückgewiesen.

Begründung:

[1]           Der Antragsteller ist Alleingesellschafter und selbständig vertretungsbefugter Geschäftsführer der beteiligten Liegenschaftseigentümerin. Ein weiterer Geschäftsführer vertritt gemeinsam mit einem weiteren Geschäftsführer oder einem Prokuristen.

[2]           Mit Kaufvertrag vom 29. 7. 2025 verkaufte die beteiligte Liegenschaftseigentümerin an den Antragsteller Liegenschaftsanteile von jeweils 12/3536, verbunden mit Wohnungseigentum an Top EP 11, EP 12 und EP 21 an einer sowie schlichte Miteigentumsanteile von 3/884 an einer anderen Liegenschaft. Den Kaufvertrag unterfertigte der Antragsteller einerseits als Geschäftsführer der Liegenschaftseigentümerin und andererseits im eigenen Namen.

[3]           Das Erstgericht wies den Antrag auf Einverleibung des Eigentumsrechts des Antragstellers mit der Begründung ab, dem äußeren Anschein nach liege ein unzulässiges Insichgeschäft vor.

[4]           Das Rekursgericht gab dem Rekurs des Antragstellers und der Liegenschaftseigentümerin nicht Folge. Zwar dürfe das Grundbuchsgericht – liege dem äußeren Anschein nach bei einer GmbH ein unzulässiges Insichgeschäft eines Geschäftsführers vor – eine die Gesellschaft belastende Eintragung iSd § 25 Abs 4 GmbHG nur bewilligen, wenn der urkundliche Nachweis der Zustimmung aller übrigen Geschäftsführer, bei nur einem Geschäftsführer des Aufsichtsrats oder bei Fehlen eines solchen aller Gesellschafter vorliege. Allerdings ordne § 18 Abs 5 und 6 GmbHG an, dass über Insichgeschäfte des Alleingesellschafters unverzüglich eine Urkunde zu errichten sei, wobei vorzusorgen sei, dass nachträgliche Änderungen des Inhalts und Zweifel über den Zeitpunkt des Abschlusses ausgeschlossen sind. Damit gehe der Gesetzgeber von der prinzipiellen Zulässigkeit des Selbstkontrahierens in dieser Sachverhaltskonstellation aus. Dieser Dokumentationspflicht für das Rechtsgeschäft zwischen dem Alleingesellschafter und der Gesellschaft sei hier entsprochen worden. [4] Das Rekursgericht gab dem Rekurs des Antragstellers und der Liegenschaftseigentümerin nicht Folge. Zwar dürfe das Grundbuchsgericht – liege dem äußeren Anschein nach bei einer GmbH ein unzulässiges Insichgeschäft eines Geschäftsführers vor – eine die Gesellschaft belastende Eintragung iSd Paragraph 25, Absatz 4, GmbHG nur bewilligen, wenn der urkundliche Nachweis der Zustimmung aller übrigen Geschäftsführer, bei nur einem Geschäftsführer des Aufsichtsrats oder bei Fehlen eines solchen aller Gesellschafter vorliege. Allerdings ordne Paragraph 18, Absatz 5 und 6 GmbHG an, dass über Insichgeschäfte des Alleingesellschafters unverzüglich eine Urkunde zu errichten sei, wobei vorzusorgen sei, dass nachträgliche Änderungen des Inhalts und Zweifel über den Zeitpunkt des Abschlusses ausgeschlossen sind. Damit gehe der Gesetzgeber von der prinzipiellen Zulässigkeit des Selbstkontrahierens in dieser Sachverhaltskonstellation aus. Dieser Dokumentationspflicht für das Rechtsgeschäft zwischen dem Alleingesellschafter und der Gesellschaft sei hier entsprochen worden.

[5]           Der Bewilligung der begehrten Einverleibung stehe allerdings entgegen, dass die vorgelegte Bescheinigung gemäß § 16 Abs 2 Vbg GVG keine Bestätigung der Rechtskraft aufweise. Da nach der höchstgerichtlichen Rechtsprechung auch die „Negativbestätigung“ ungeachtet ihrer Bezeichnung ein Bescheid der Grundverkehrsbehörde sei, der unabhängig davon, ob das GVG seine Rechtskraft als Voraussetzung einer Grundbuchseintragung ausdrücklich verlange, rechtskräftig sein müsse, weil es nicht Sache des Grundbuchsgerichts sei, bei Fehlen einer Rechtskraftbestätigung Erwägungen über die Anfechtbarkeit eines verwaltungsbehördlichen Bescheids anzustellen, liege dieser andere Abweisungsgrund vor. [5] Der Bewilligung der begehrten Einverleibung stehe allerdings entgegen, dass die vorgelegte Bescheinigung gemäß Paragraph 16, Absatz 2, Vbg GVG keine Bestätigung der Rechtskraft aufweise. Da nach der höchstgerichtlichen Rechtsprechung auch die „Negativbestätigung“ ungeachtet ihrer Bezeichnung ein Bescheid der Grundverkehrsbehörde sei, der unabhängig davon, ob das GVG seine Rechtskraft als Voraussetzung einer Grundbuchseintragung ausdrücklich verlange, rechtskräftig sein müsse, weil es nicht Sache des Grundbuchsgerichts sei, bei Fehlen einer Rechtskraftbestätigung Erwägungen über die Anfechtbarkeit eines verwaltungsbehördlichen Bescheids anzustellen, liege dieser andere Abweisungsgrund vor.

[6]           Den Entscheidungsgegenstand bewertete das Rekursgericht mit 30.000 EUR übersteigend, den Revisionsrekurs ließ es nicht zu.

[7]           Dagegen richtet sich der außerordentliche Revisionsrekurs des Antragstellers und der Liegenschaftseigentümerin, in dem sie die Abänderung im Sinn einer Bewilligung der begehrten Einverleibung anstreben.

[8]           Der Revisionsrekurs der Liegenschaftseigentümerin ist mangels Rechtsmittellegitimation unzulässig. Der Revisionsrekurs des Antragstellers zeigt keine erhebliche Rechtsfrage auf.

I. Zum Revisionsrekurs der Liegenschaftseigentümerinrömisch eins. Zum Revisionsrekurs der Liegenschaftseigentümerin

[9]           1. Im Grundbuchverfahren ist im Regelfall (neben dem mit seinem Rechtschutzbegehren gescheiterten Antragsteller) nur derjenige zur Erhebung eines Rechtsmittels legitimiert, der geltend machen kann, durch die bekämpfte Entscheidung in seinen bücherlichen Rechten verletzt worden zu sein; sei es, dass diese Rechte belastet, abgetreten, beschränkt oder aufgehoben werden (RS0006710; RS0006677 [T8]).

[10]       2. Auf die vom Rekursgericht als „Beteiligte“ bezeichnete Liegenschaftseigentümerin trifft dies nicht zu. Sie war nicht Antragstellerin in erster Instanz. Gegenstand der begehrten Grundbuchshandlung ist die Einverleibung des Eigentumsrechts des Antragstellers. Durch einen abweisenden Beschluss kann die Liegenschaftseigentümerin daher nicht in ihren bücherlichen Rechten verletzt worden sein (5 Ob 64/24h). Allfälligen Interessen oder Rechte, die noch nicht Gegenstand einer bücherlichen Eintragung geworden sind, fehlt der Rechtsmittelschutz (RS0006710 [T34]). Bei einem abweisenden Beschluss ist die Rekurslegitimation einer vom Antragsteller verschiedenen Person auch dann zu verneinen, wenn diese als Vertragspartner an der beantragten Verbücherung eines Rechts interessiert sein mag (5 Ob 151/17t; 5 Ob 64/24h).

[11]       3. Der Revisionsrekurs der Liegenschaftseigentümerin war daher mangels Rechtsmittellegitimation als unzulässig zurückzuweisen. Mangels eines zulässigen Rechtsmittels kann der Umstand, dass das Rekursgericht inhaltlich über ihren Rekurs entschieden hatte, nicht mehr aufgegriffen werden (vgl RS0121264 [T5, T7]; RS0007095). [11] 3. Der Revisionsrekurs der Liegenschaftseigentümerin war daher mangels Rechtsmittellegitimation als unzulässig zurückzuweisen. Mangels eines zulässigen Rechtsmittels kann der Umstand, dass das Rekursgericht inhaltlich über ihren Rekurs entschieden hatte, nicht mehr aufgegriffen werden vergleiche RS0121264 [T5, T7]; RS0007095).

II. Zum Revisionsrekurs des Antragstellersrömisch zwei. Zum Revisionsrekurs des Antragstellers

[12]       1. Nach ständiger Rechtsprechung des Fachsenats müssen Genehmigungen von Verwaltungsbehörden, die Voraussetzung einer bücherlichen Eintragung sind, mit der Bestätigung der Rechtskraft versehen sein. Gleiches gilt für Bescheide, mit denen dem Grundbuchsgericht nachzuweisen ist, dass ein zu verbüchernder Erwerbsvorgang keiner behördlichen Genehmigung – etwa einer Genehmigung der Grundverkehrsbehörde oder der Ausländergrundverkehrskommission – bedarf. Eine solche Rechtskraftbestätigung entzieht sich einer Nachprüfung durch das Grundbuchsgericht; umgekehrt hat aber auch das Grundbuchsgericht bei Fehlen einer Rechtskraftbestätigung von sich aus keine Erwägungen über die Anfechtbarkeit eines verwaltungsbehördlichen Genehmigungsbescheids anzustellen, weil das Grundbuchsverfahren keine Möglichkeit für diesbezügliche Erhebungen bietet. Das Grundbuchsgericht hat sich auch nicht auf Spekulationen darüber einzulassen, ob ein Bescheid noch durch ein ordentliches Rechtsmittel angefochten werden kann, sondern muss eine eigene Erklärung der Behörde über die Rechtskraft verlangen; eine den Entscheidungsgründen angefügte Rechtsbelehrung über die gesetzlichen Anfechtungsmöglichkeiten reicht nicht aus (RS0099943).

[13]       2. Für eine Rechtskraftbestätigung genügt eine gesonderte oder auf dem die Eintragungsgrundlage bildenden Vertrag angebrachte Behördenerklärung, nach der – in einer jegliche Bedenken ausschließenden Art und Weise – bestätigt wird, dass der betreffende Genehmigungsbescheid keinem die Rechtskraft hemmenden Rechtszugs mehr unterliegt (RS0099943 [T6]). Nach ständiger Rechtsprechung des Fachsenats (5 Ob 169/07z, 5 Ob 222/09x [jeweils zum K-GVG]; 5 Ob 32/12k [zum T-GVG]; 5 Ob 112/18h [Sbg GVG]) ist auch die „Negativbestätigung“ – ungeachtet ihrer Bezeichnung – ein Bescheid der Grundverkehrsbehörde, der unabhängig davon, ob das GVG seine Rechtskraft als Voraussetzung einer Grundbuchseintragung ausdrücklich verlangt, rechtskräftig sein muss, weil es nicht Sache des Grundbuchsgerichts ist, Erwägungen über die Anfechtbarkeit einer derartigen Negativbestätigung anzustellen (5 Ob 65/21a [zum Stmk GVG]).

[14]       3. Die Entscheidung des Rekursgerichts orientiert sich an diesen in der höchstgerichtlichen Rechtsprechung vorgegebenen Grundsätzen, an deren Richtigkeit die Revisionsrekursausführungen keinen Zweifel erwecken können. Gerade die ausführliche Argumentation, warum „die Negativbescheinigung nach § 16 Abs 2 des Vbg GVG – im Gegensatz zur Feststellung nach § 16 Abs 1 Vbg GVG – kein Bescheid sein dürfte“ zeigt sehr anschaulich, dass – wollte man mit dem Revisionsrekurswerber dafür eintreten, dass der Grundbuchsrechtspfleger diese verwaltungsrechtliche Vorfrage selbständig zu lösen hat – dies nur auf Basis diffiziler verfahrensrechtlicher Erwägungen möglich wäre, die das Grundbuchsgericht nach der höchstgerichtlichen Rechtsprechung eben gerade nicht anzustellen hat (RS0099943). Auch der Hinweis auf die vom Verwaltungsgerichtshof in seinem Erkenntnis vom 26. 5. 2000, AZ 2000/02/0104 (zur Negativbestätigung nach § 18 K-GVG) vertretene Ansicht kann daran nichts ändern, zumal der Fachsenat bereits in seiner Entscheidung 5 Ob 222/09x darauf hingewiesen hat, dass – allenfalls vom Verwaltungsgerichtshof abweichend beurteilte – Vorfragen des Verwaltungsrechts keine erhebliche Rechtsfrage iSd § 62 Abs 1 AußStrG aufwerfen. Vergleichbares gilt für die ins Treffen geführten Entscheidungen des Landesverwaltungsgerichts Vorarlberg. [14] 3. Die Entscheidung des Rekursgerichts orientiert sich an diesen in der höchstgerichtlichen Rechtsprechung vorgegebenen Grundsätzen, an deren Richtigkeit die Revisionsrekursausführungen keinen Zweifel erwecken können. Gerade die ausführliche Argumentation, warum „die Negativbescheinigung nach Paragraph 16, Absatz 2, des Vbg GVG – im Gegensatz zur Feststellung nach Paragraph 16, Absatz eins, Vbg GVG – kein Bescheid sein dürfte“ zeigt sehr anschaulich, dass – wollte man mit dem Revisionsrekurswerber dafür eintreten, dass der Grundbuchsrechtspfleger diese verwaltungsrechtliche Vorfrage selbständig zu lösen hat – dies nur auf Basis diffiziler verfahrensrechtlicher Erwägungen möglich wäre, die das Grundbuchsgericht nach der höchstgerichtlichen Rechtsprechung eben gerade nicht anzustellen hat (RS0099943). Auch der Hinweis auf die vom Verwaltungsgerichtshof in seinem Erkenntnis vom 26. 5. 2000, AZ 2000/02/0104 (zur Negativbestätigung nach Paragraph 18, K-GVG) vertretene Ansicht kann daran nichts ändern, zumal der Fachsenat bereits in seiner Entscheidung 5 Ob 222/09x darauf hingewiesen hat, dass – allenfalls vom Verwaltungsgerichtshof abweichend beurteilte – Vorfragen des Verwaltungsrechts keine erhebliche Rechtsfrage iSd Paragraph 62, Absatz eins, AußStrG aufwerfen. Vergleichbares gilt für die ins Treffen geführten Entscheidungen des Landesverwaltungsgerichts Vorarlberg.

[15]       4. Dass die Verwendung unterschiedlicher Begriffe (dort in § 25a T-GVG) wie einerseits „Bestätigung“ und andererseits „Erledigung durch Bescheid“ den jeweiligen Charakter des Verwaltungsakts nicht hinreichend definieren hat der Fachsenat zu 5 Ob 32/12k bereits (mit ausführlicher Begründung) ausgesprochen. Da § 28 des Vbg GVG in dessen Abs 1 die Zulässigkeit der Grundbuchseintragung daran knüpft, dass dem Grundbuchsgesuch beigeschlossen ist entweder a) die rechtskräftige Genehmigung oder ein Vermerk bzw eine Bestätigung gemäß § 15 Abs 4, b) die Bestätigung der Erklärung gemäß § 15a Abs 4 oder c) eine rechtskräftige Entscheidung oder Bestätigung (Negativbescheinigung), woraus sich ergibt, dass der Rechtserwerb keiner Genehmigung oder Erklärung bedarf und das Grundbuchsgericht an derartige Verwaltungsakte gebunden ist, ist an der bisherigen Rechtsprechung zugrunde liegenden Annahme eines Bescheids einer Negativbestätigung auch aus Gründen des verfassungsrechtlichen Vertrauensschutzes festzuhalten (5 Ob 32/12k [Punkt 4.4.6]). [15] 4. Dass die Verwendung unterschiedlicher Begriffe (dort in Paragraph 25 a, T-GVG) wie einerseits „Bestätigung“ und andererseits „Erledigung durch Bescheid“ den jeweiligen Charakter des Verwaltungsakts nicht hinreichend definieren hat der Fachsenat zu 5 Ob 32/12k bereits (mit ausführlicher Begründung) ausgesprochen. Da Paragraph 28, des Vbg GVG in dessen Absatz eins, die Zulässigkeit der Grundbuchseintragung daran knüpft, dass dem Grundbuchsgesuch beigeschlossen ist entweder a) die rechtskräftige Genehmigung oder ein Vermerk bzw eine Bestätigung gemäß Paragraph 15, Absatz 4,, b) die Bestätigung der Erklärung gemäß Paragraph 15 a, Absatz 4, oder c) eine rechtskräftige Entscheidung oder Bestätigung (Negativbescheinigung), woraus sich ergibt, dass der Rechtserwerb keiner Genehmigung oder Erklärung bedarf und das Grundbuchsgericht an derartige Verwaltungsakte gebunden ist, ist an der bisherigen Rechtsprechung zugrunde liegenden Annahme eines Bescheids einer Negativbestätigung auch aus Gründen des verfassungsrechtlichen Vertrauensschutzes festzuhalten (5 Ob 32/12k [Punkt 4.4.6]).

[16]       5. Damit war der Revisionsrekurs zurückzuweisen, ohne dass dies einer weiteren Begründung bedürfte (§ 71 Abs 3 AußStrG). [16] 5. Damit war der Revisionsrekurs zurückzuweisen, ohne dass dies einer weiteren Begründung bedürfte (Paragraph 71, Absatz 3, AußStrG).