[8] Der außerordentliche Revisionsrekurs der Erstantragstellerin zeigt keine erhebliche Rechtsfrage auf.
[9] 1. Aufgrund der wegen der Parteistellung sämtlicher Hauptmieter gefassten Rückstellungsentscheidung des erkennenden Senats vom 29. 1. 2026 wurde der Hausanschlag der Rekursentscheidung veranlasst. Weitere Hauptmieter haben sich am Revisionsrekursverfahren nicht beteiligt.
[10] 2. Gemäß § 1497 ABGB wird die Verjährung durch eine Klage unterbrochen, wenn das Verfahren vom Kläger gehörig fortgesetzt wird. Dass auch die Geltendmachung eines Anspruchs im dafür vorgesehenen Außerstreitverfahren nach § 1497 ABGB Verjährungsfristen unterbricht, entspricht der ständigen Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs (5 Ob 163/25v Rz 8; 7 Ob 156/10g Pkt 3.3. mwN; vgl RS0108773). Voraussetzung der Unterbrechung ist auch hier die gehörige Verfahrensfortsetzung (5 Ob 4/23h Rz 16). § 1497 ABGB ist jedenfalls analog auf die Verjährung von Rückforderungsansprüchen anzuwenden, die gemäß § 27 Abs 1 und 3 MRG iVm § 37 Abs 1 Z 14 MRG im außerstreitigen Mietrechtsverfahren geltend zu machen sind (RS0108773). Die Vorinstanzen gingen auf Basis dieser Rechtsprechung von einer analogen Anwendung auch auf den hier zu beurteilende, Rückforderungsanspruch aus und verneinten das zeitliche Interesse an den vorgelagerten Feststellungsverfahren. Die Revisionsrekurswerber wenden sich dagegen nicht, sondern argumentieren selbst auf Basis einer analogen Anwendbarkeit von § 1497 ABGB, die daher als unbeanstandet zugrunde zu legen und nicht mehr zu erörtern ist. 2. Gemäß Paragraph 1497, ABGB wird die Verjährung durch eine Klage unterbrochen, wenn das Verfahren vom Kläger gehörig fortgesetzt wird. Dass auch die Geltendmachung eines Anspruchs im dafür vorgesehenen Außerstreitverfahren nach Paragraph 1497, ABGB Verjährungsfristen unterbricht, entspricht der ständigen Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs (5 Ob 163/25v Rz 8; 7 Ob 156/10g Pkt 3.3. mwN; vergleiche RS0108773). Voraussetzung der Unterbrechung ist auch hier die gehörige Verfahrensfortsetzung (5 Ob 4/23h Rz 16). Paragraph 1497, ABGB ist jedenfalls analog auf die Verjährung von Rückforderungsansprüchen anzuwenden, die gemäß Paragraph 27, Absatz eins und 3 MRG in Verbindung mit Paragraph 37, Absatz eins, Ziffer 14, MRG im außerstreitigen Mietrechtsverfahren geltend zu machen sind (RS0108773). Die Vorinstanzen gingen auf Basis dieser Rechtsprechung von einer analogen Anwendung auch auf den hier zu beurteilende, Rückforderungsanspruch aus und verneinten das zeitliche Interesse an den vorgelagerten Feststellungsverfahren. Die Revisionsrekurswerber wenden sich dagegen nicht, sondern argumentieren selbst auf Basis einer analogen Anwendbarkeit von Paragraph 1497, ABGB, die daher als unbeanstandet zugrunde zu legen und nicht mehr zu erörtern ist.
[11] 3. Ob ein Verfahren gehörig fortgesetzt wurde, ist jeweils im Einzelfall zu prüfen (RS0034805) und wirft daher typischerweise keine erhebliche Rechtsfrage auf (1 Ob 161/23t Rz 12, vgl auch 1 Ob 91/20v [Fortsetzungsantrag rund eineinhalb Jahren nach Wegfall des Unterbrechungsgrundes]). Eine im Einzelfall korrekturbedürftige Fehlbeurteilung zeigen die Revisionsrekurswerber nicht auf. 3. Ob ein Verfahren gehörig fortgesetzt wurde, ist jeweils im Einzelfall zu prüfen (RS0034805) und wirft daher typischerweise keine erhebliche Rechtsfrage auf (1 Ob 161/23t Rz 12, vergleiche auch 1 Ob 91/20v [Fortsetzungsantrag rund eineinhalb Jahren nach Wegfall des Unterbrechungsgrundes]). Eine im Einzelfall korrekturbedürftige Fehlbeurteilung zeigen die Revisionsrekurswerber nicht auf.
[12] 4. Eine gehörige Verfahrensfortsetzung ist nicht anzunehmen, wenn der Kläger (Antragsteller) eine ungewöhnliche Untätigkeit an den Tag legt, die zum Ausdruck bringt, dass ihm nicht an der Erreichung seines Prozessziels gelegen ist. Dabei ist neben der Dauer der Untätigkeit auch auf deren Grund Bedacht zu nehmen (RS0034849). Spricht das Gericht – wie hier die Schlichtungsstelle – aus, dass eine Verfahrensfortsetzung nur über Antrag einer Partei erfolgt, wird ein wesentlich kürzerer Zeitraum der Untätigkeit zuzubilligen sein, als in jenen Fällen, in denen beim (zu einer amtswegigen Prozesshandlung verpflichteten) säumigen Gericht die Vornahme dieser ausstehenden Prozesshandlung zu betreiben wäre (1 Ob 91/20v Pkt 2.; vgl RS0034691). Der Kläger muss – bei entsprechendem Einwand – beachtliche Gründe für seine Untätigkeit behaupten. Auf in der eigenen Sphäre gelegene Gründe kann er sich dabei nicht berufen (RS0034867 [T3]). 4. Eine gehörige Verfahrensfortsetzung ist nicht anzunehmen, wenn der Kläger (Antragsteller) eine ungewöhnliche Untätigkeit an den Tag legt, die zum Ausdruck bringt, dass ihm nicht an der Erreichung seines Prozessziels gelegen ist. Dabei ist neben der Dauer der Untätigkeit auch auf deren Grund Bedacht zu nehmen (RS0034849). Spricht das Gericht – wie hier die Schlichtungsstelle – aus, dass eine Verfahrensfortsetzung nur über Antrag einer Partei erfolgt, wird ein wesentlich kürzerer Zeitraum der Untätigkeit zuzubilligen sein, als in jenen Fällen, in denen beim (zu einer amtswegigen Prozesshandlung verpflichteten) säumigen Gericht die Vornahme dieser ausstehenden Prozesshandlung zu betreiben wäre (1 Ob 91/20v Pkt 2.; vergleiche RS0034691). Der Kläger muss – bei entsprechendem Einwand – beachtliche Gründe für seine Untätigkeit behaupten. Auf in der eigenen Sphäre gelegene Gründe kann er sich dabei nicht berufen (RS0034867 [T3]).
[13] 5. Die Auffassung der Vorinstanzen, hier fehle es an der gehörigen Verfahrensfortsetzung, weil die Antragsteller über einen Zeitraum von rund zwei Jahren nach Wegfall des Unterbrechungsgrundes untätig blieben, ist nicht korrekturbedürftig, zumal die dafür ins Treffen geführten Gründe nur die Sphäre der Antragsteller betrafen. Dass diese das Verfahren früher fortgesetzt hätten, wären sie über das Erfordernis der gehörigen Fortsetzung belehrt worden, behauptet die Revisionsrekurswerberin gar nicht. Mit dem vom Rekursgericht hiezu verneinten Anleitungs- und Erörterungsmangel setzt sich die Revisionsrekurswerberin nicht substanziiert auseinander, auch dessen Relevanz stellt sie nicht dar. Soweit sie dazu erstmals im Revisionsrekurs Pflichtverletzungen des Erstgerichts ins Treffen führt, ist dies unzulässig (RS0030748 [T3, T8]; RS0043111 [T18, T26]).
[14] 6. Selbst wenn man das mit der COVID-19-Pandemie verbundene Gesundheitsrisiko als grundsätzlich beachtlichen Grund für die nicht gehörige Fortsetzung des Verfahrens anerkennt, hätten die Antragsteller nach der nicht zu beanstandenden Auffassung des Rekursgerichts doch zumindest jene Handlungen setzen müssen, die ihnen ohne Risikoerhöhung möglich gewesen wären. Dazu zählt jedenfalls die – hier nicht rechtzeitig erfolgte – elektronische Antragseinreichung. Erst hinsichtlich weiterer tatsächlich risikoerhöhender Verfahrensschritte (wie Tagsatzungen) käme die COVID-19-Pandemie allenfalls als beachtlicher Grund in Betracht.
[15] 7. Aus welchen Gründen der Inhalt des Vorverfahrens relevant sein sollte, erschließt sich nicht. Die Zweckmäßigkeit der Unterbrechung ist hier nicht zu beurteilen, die nicht gehörige Fortsetzung wurde ja nur aus dem Umstand abgeleitet, dass die Fortsetzung erst etwa zwei Jahre nach Wegfall des Unterbrechungsgrundes beantragt worden war. Der Beurteilung des Rekursgerichts, selbst die juristisch nicht gebildeten Antragsteller hätten aufgrund einer solchen Erwartung nicht zwei Jahre zuwarten dürfen, setzten sie im Übrigen nur entgegen, das Erstgericht habe ihnen keine Möglichkeit eingeräumt, sich näher zu den Gründen ihres Zuwartens mit dem Fortsetzungsantrag zu äußern, oder dies mit Beweismitteln zu belegen, was aber nicht der Aktenlage entspricht. Das Erstgericht hat den Parteien mit Beschluss vom 17. 3. 2025 mitgeteilt, dass das Verfahren vor der Schlichtungsstelle von den Antragstellern aus Sicht des Gerichts nicht gehörig fortgesetzt wurde und der Rückforderungsanspruch nach § 21 Abs 3 vorletzter Satz MRG daher verjährt sei. Zugleich wurde den Parteien freigestellt, sich dazu binnen vier Wochen zu äußern, was die Antragsteller auch jeweils taten. Im Übrigen ist die erstmalige Geltendmachung dieses vermeintlichen Verfahrensmangels im Revisionsrekurs unzulässig (vgl RS0030748 [T3, T8]; RS0043111 [T18, T26]). Ein Verfahrensmangel des Rekursgerichts liegt nicht vor. 7. Aus welchen Gründen der Inhalt des Vorverfahrens relevant sein sollte, erschließt sich nicht. Die Zweckmäßigkeit der Unterbrechung ist hier nicht zu beurteilen, die nicht gehörige Fortsetzung wurde ja nur aus dem Umstand abgeleitet, dass die Fortsetzung erst etwa zwei Jahre nach Wegfall des Unterbrechungsgrundes beantragt worden war. Der Beurteilung des Rekursgerichts, selbst die juristisch nicht gebildeten Antragsteller hätten aufgrund einer solchen Erwartung nicht zwei Jahre zuwarten dürfen, setzten sie im Übrigen nur entgegen, das Erstgericht habe ihnen keine Möglichkeit eingeräumt, sich näher zu den Gründen ihres Zuwartens mit dem Fortsetzungsantrag zu äußern, oder dies mit Beweismitteln zu belegen, was aber nicht der Aktenlage entspricht. Das Erstgericht hat den Parteien mit Beschluss vom 17. 3. 2025 mitgeteilt, dass das Verfahren vor der Schlichtungsstelle von den Antragstellern aus Sicht des Gerichts nicht gehörig fortgesetzt wurde und der Rückforderungsanspruch nach Paragraph 21, Absatz 3, vorletzter Satz MRG daher verjährt sei. Zugleich wurde den Parteien freigestellt, sich dazu binnen vier Wochen zu äußern, was die Antragsteller auch jeweils taten. Im Übrigen ist die erstmalige Geltendmachung dieses vermeintlichen Verfahrensmangels im Revisionsrekurs unzulässig vergleiche RS0030748 [T3, T8]; RS0043111 [T18, T26]). Ein Verfahrensmangel des Rekursgerichts liegt nicht vor.
[16] 8. Dem Argument, das Gericht wäre an die Rechtskraft der Entscheidung der Schlichtungsstelle über den Fortsetzungsantrag gebunden gewesen, hielt bereits das Rekursgericht entgegen, mit der Entscheidung über die Fortsetzung des Verfahrens sei nicht über die inhaltliche Berechtigung des Sachantrags abgesprochen worden, weshalb insoweit keinerlei Bindung bestehe. Mit dieser Begründung setzt sich der Revisionsrekurs nicht auseinander, weshalb er insoweit nicht gesetzmäßig ausgeführt ist (vgl RS0043603 [T9, T15]). Der bloße Verweis darauf, zur Vorgehensweise der Vorinstanzen liege keine höchstgerichtliche Judikatur vor, reicht dafür nicht aus. 8. Dem Argument, das Gericht wäre an die Rechtskraft der Entscheidung der Schlichtungsstelle über den Fortsetzungsantrag gebunden gewesen, hielt bereits das Rekursgericht entgegen, mit der Entscheidung über die Fortsetzung des Verfahrens sei nicht über die inhaltliche Berechtigung des Sachantrags abgesprochen worden, weshalb insoweit keinerlei Bindung bestehe. Mit dieser Begründung setzt sich der Revisionsrekurs nicht auseinander, weshalb er insoweit nicht gesetzmäßig ausgeführt ist vergleiche RS0043603 [T9, T15]). Der bloße Verweis darauf, zur Vorgehensweise der Vorinstanzen liege keine höchstgerichtliche Judikatur vor, reicht dafür nicht aus.
[17] 9. Weshalb der Umstand, dass die Antragsteller seit Jahrzehnten wohnrechtliche Außerstreitverfahren vor dem gleichen Gericht führen, für die Frage der Verjährung des hier zu beurteilenden Anspruchs und ihr Rechtschutzinteresse daran relevant sein sollte, ist nicht nachvollziehbar.
[18] 10. Damit war der Revisionsrekurs zurückzuweisen, ohne dass dies einer weiteren Begründung bedürfte (§ 71 Abs 3 AußStrG). 10. Damit war der Revisionsrekurs zurückzuweisen, ohne dass dies einer weiteren Begründung bedürfte (Paragraph 71, Absatz 3, AußStrG).