Entscheidungsgründe:
Die Klägerin schloß mit dem Beklagten am 9.7.1993 einen schriftlichen Mietvertrag ab. Sie bezeichnete sich als Wohnungseigentümerin und Vermieterin. In § 1 dieses Vertrages wurde festgehalten, daß die Klägerin Eigentümerin von 26/1880 Anteilen der Liegenschaft ist und daß mit diesen Anteilen das Wohnungseigentum an der Wohnung top 23 verbunden ist. § 3 des Vertrages legte fest, daß das am 1.7.1993 beginnende, auf die Dauer von 1 1/2 Jahren befristete Mietverhältnis am 31.12.1994 ende, ohne, daß es einer Kündigung bedarf.Die Klägerin schloß mit dem Beklagten am 9.7.1993 einen schriftlichen Mietvertrag ab. Sie bezeichnete sich als Wohnungseigentümerin und Vermieterin. In Paragraph eins, dieses Vertrages wurde festgehalten, daß die Klägerin Eigentümerin von 26 aus 1880, Anteilen der Liegenschaft ist und daß mit diesen Anteilen das Wohnungseigentum an der Wohnung top 23 verbunden ist. Paragraph 3, des Vertrages legte fest, daß das am 1.7.1993 beginnende, auf die Dauer von 1 1/2 Jahren befristete Mietverhältnis am 31.12.1994 ende, ohne, daß es einer Kündigung bedarf.
Im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages war noch kein Wohnungseigentum begründet.
Mit Kaufvertrag vom 2.3.1992 verkaufte die E*****gesmbH 26/1800 Anteile der Liegenschaft an die Klägerin. Nach Punkt 2 dieses Kaufvertrages sollte Wohnungseigentum an top 23 begründet werden. In Punkt 6 dieses Vertrages verpflichtete sich die Verkäuferin, alles vorzukehren und zu besorgen, damit an der Liegenschaft Wohnungseigentum begründet werden könne, und, daß sie unverzüglich für die Begründung von Wohnungseigentum Sorge trage. In Punkt 6 war weiters vereinbart, daß die Käuferin mit Übergabstag den Kaufgegenstand wie eine Wohnungseigentümerin benützen und selbständige Verfügungen über den Kaufgegenstand treffen könne. In Punkt 8 des Vertrages erteilten die Vertragsparteien schließlich die ausdrückliche Einwilligung, daß ob der genannten Anteile die Einverleibung des Eigentumsrechts für die klagende Partei sowie die Anmerkung der Zusage der Einräumung des Wohnungseigentumsrechtes gemäß § 24a WEG an Wohnung 23 für die klagende Partei vorgenommen werden könne.Mit Kaufvertrag vom 2.3.1992 verkaufte die E*****gesmbH 26 aus 1800, Anteile der Liegenschaft an die Klägerin. Nach Punkt 2 dieses Kaufvertrages sollte Wohnungseigentum an top 23 begründet werden. In Punkt 6 dieses Vertrages verpflichtete sich die Verkäuferin, alles vorzukehren und zu besorgen, damit an der Liegenschaft Wohnungseigentum begründet werden könne, und, daß sie unverzüglich für die Begründung von Wohnungseigentum Sorge trage. In Punkt 6 war weiters vereinbart, daß die Käuferin mit Übergabstag den Kaufgegenstand wie eine Wohnungseigentümerin benützen und selbständige Verfügungen über den Kaufgegenstand treffen könne. In Punkt 8 des Vertrages erteilten die Vertragsparteien schließlich die ausdrückliche Einwilligung, daß ob der genannten Anteile die Einverleibung des Eigentumsrechts für die klagende Partei sowie die Anmerkung der Zusage der Einräumung des Wohnungseigentumsrechtes gemäß Paragraph 24 a, WEG an Wohnung 23 für die klagende Partei vorgenommen werden könne.
Im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages mit der Klägerin war das Eigentumsrecht für die Klägerin vorgemerkt und die Zusage der Einräumung von Wohnungseigentum gemäß § 24a WEG an Wohnung top 23 im Grundbuch angemerkt. Die Rechtfertigung erfolgte zu TZ 505/1993.Im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages mit der Klägerin war das Eigentumsrecht für die Klägerin vorgemerkt und die Zusage der Einräumung von Wohnungseigentum gemäß Paragraph 24 a, WEG an Wohnung top 23 im Grundbuch angemerkt. Die Rechtfertigung erfolgte zu TZ 505 aus 1993,.
Am 28.Dezember 1993 wurde der Wohnungseigentumsvertrag abgeschlossen. Jedenfalls im Zeitpunkt des Schlusses der Verhandlung erster Instanz war die Klägerin mit 29/1493tel Anteilen Miteigentümerin verbunden mit Wohnungseigentum an der - für Wohnzwecke genutzten - Einheit top
23.
Mit dem Urteil des Erstgerichts wurde das auf Räumung gerichtete Klagebegehren abgewiesen.
Zur Begründung führte das Erstgericht aus, daß im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages die Klägerin außerbücherliche Minderheitseigentümerin der gegenständ- lichen Liegenschaft war und einerseits ihr Eigentumsrecht im Grundbuch vorgemerkt, andererseits die Zusage der Einräumung von Wohnungseigentum für die Klägerin im Grundbuch eingetragen war. Wohnungseigentum war noch nicht begründet.
Das Erstgericht ging weiters von einem ausschließlichen Nutzungsrecht der Klägerin aus. Ein schlichter Miteigentümer kontrahiere als Untervermieter, weil Hauptmietrechte nur vom Fruchtnießer oder Eigentümer der (gesamten) Liegenschaft oder vom Wohnungseigentümer begründet werden könne. Dies gelte aber auch für den Fall schlichten Miteigentums einer Liegenschaft, weil auch der schlichte Miteigentümer, der über ein seiner ausschließlichen Nutzung vorbehaltenes Objekt einen (Haupt-) Mietvertrag abschließt, die für das Wohnungseigentum typische alleinige Verfügungsmacht über reale Teile der gemeinsamen Liegenschaft nicht vermitteln kann. Die Grenze der Verfügungsmacht liege dort, wo wichtige Interessen der übrigen Miteigentümer berührt werden. Während der Wohnungseigentümer aufgrund der ihm aus § 1 Abs 1 WEG erfließenden Rechtsmacht grundsätzlich frei über sein Objekt verfügen könne, greife der über reale Teile der Liegenschaft disponierende schlichte Miteigentümer in die Rechte der Teilhaber ein, weshalb der Beklagte seine Hauptmietrechte nicht vom schlichten Miteigentümer ableiten könne, mögen diesem auch Alleinbenützungsrechte am Bestandobjekt zustehen (5 Ob 37/92).Das Erstgericht ging weiters von einem ausschließlichen Nutzungsrecht der Klägerin aus. Ein schlichter Miteigentümer kontrahiere als Untervermieter, weil Hauptmietrechte nur vom Fruchtnießer oder Eigentümer der (gesamten) Liegenschaft oder vom Wohnungseigentümer begründet werden könne. Dies gelte aber auch für den Fall schlichten Miteigentums einer Liegenschaft, weil auch der schlichte Miteigentümer, der über ein seiner ausschließlichen Nutzung vorbehaltenes Objekt einen (Haupt-) Mietvertrag abschließt, die für das Wohnungseigentum typische alleinige Verfügungsmacht über reale Teile der gemeinsamen Liegenschaft nicht vermitteln kann. Die Grenze der Verfügungsmacht liege dort, wo wichtige Interessen der übrigen Miteigentümer berührt werden. Während der Wohnungseigentümer aufgrund der ihm aus Paragraph eins, Absatz eins, WEG erfließenden Rechtsmacht grundsätzlich frei über sein Objekt verfügen könne, greife der über reale Teile der Liegenschaft disponierende schlichte Miteigentümer in die Rechte der Teilhaber ein, weshalb der Beklagte seine Hauptmietrechte nicht vom schlichten Miteigentümer ableiten könne, mögen diesem auch Alleinbenützungsrechte am Bestandobjekt zustehen (5 Ob 37/92).
Im vorliegenden Fall sei daher ein Räumungsanspruch nur von der Eigentümermehrheit durchsetzbar. Im Lichte der Neuregelung des § 2 Abs 1 MRG durch das 3. WÄG sei der zitierten Entscheidung zu folgen, was zur Verneinung der Aktivlegitmation der Klägerin führe, weil diese bloß Minderheitseigentümerin der Liegenschaft sei.Im vorliegenden Fall sei daher ein Räumungsanspruch nur von der Eigentümermehrheit durchsetzbar. Im Lichte der Neuregelung des Paragraph 2, Absatz eins, MRG durch das 3. WÄG sei der zitierten Entscheidung zu folgen, was zur Verneinung der Aktivlegitmation der Klägerin führe, weil diese bloß Minderheitseigentümerin der Liegenschaft sei.
Infolge Berufung der Klägerin gab das Berufungsgericht deren Berufung Folge und änderte das erstinstanzliche Urteil im klagsstattgebenden Sinne ab.
Das Berufungsgericht übernahm die erstinstanzlichen Feststellungen. In rechtlicher Hinsicht führte das Berufungsgericht aus, nach den Feststellungen sei die Klägerin im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses nicht intabulierte Miteigentümerin der Liegenschaft, jedoch vorgemerkte Eigentümerin gewesen. Daher sei die Klägerin weder Wohnungs- noch schlichte Miteigentümerin mit Sondernutzungsrechten an der vermieteten Räumlichkeit gewesen. Der von ihr abgeschlossene Mietvertrag sei daher als Untermiete zu beurteilen (MietSlg 39/45). Nach § 2 Abs 1 MRG aF liege Hauptmiete nur vor, wenn der Mietvertrag mit dem Eigentümer oder Fruchtnießer der ganzen Liegenschaft oder - im Falle des Bestehens von Wohnungseigentum - mit dem Wohnungseigentümer abgeschlossen worden sei. Wohnungseigentum werde aber erst mit der Eintragung im Grundbuch erworben, der Wohnungseigentumswerber habe nach Übergabe lediglich ein obligatorisches (EvBl 1979/43; Würth in Rummel II2 Rz 1 zu § 23 WEG) Nutzungsrecht. Vermiete der Wohnungseigentumsbewerber, sei der Vertrag als Untermiete anzusehen, weil ihm bloß ein schuldrechtliches Benützungsrecht eingeräumt sei (§ 2 Abs 2 erster Satz MRG aF). Eine spätere Änderung der Stellung des Vermieters durch Eintragung des Wohnungseigentums könne keine Änderung des Inhaltes der gegenseitigen Rechte und Pflichten bedeuten, auch, wenn der Untermieter dann als Hauptmieter im Sinne der Definition des § 2 Abs 1 MRG anzusehen sein sollte. Dies stehe nicht im Gegensatz zum System des MRG, weil sowohl die Zulässigkeit vereinbarter Befristungen (§ 49a MRG) als auch von Zinsvereinbarungen nach dem Zeitpunkt des Vertragsabschlusses zu beurteilen sei (4 Ob 535/94 = RdW 1994, 348). Der vereinzelt gebliebenen (älteren) Rechtsansicht (MietSlg 39/46) schloß sich das Berufungs- gericht deshalb nicht an, weil die dort vollzogene Gleichstellung des Liegenschafts- mit dem Wohnungsfruchtnießer und dann dem Wohnungseigentumswerber so nicht gefolgt werden könne.Das Berufungsgericht übernahm die erstinstanzlichen Feststellungen. In rechtlicher Hinsicht führte das Berufungsgericht aus, nach den Feststellungen sei die Klägerin im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses nicht intabulierte Miteigentümerin der Liegenschaft, jedoch vorgemerkte Eigentümerin gewesen. Daher sei die Klägerin weder Wohnungs- noch schlichte Miteigentümerin mit Sondernutzungsrechten an der vermieteten Räumlichkeit gewesen. Der von ihr abgeschlossene Mietvertrag sei daher als Untermiete zu beurteilen (MietSlg 39/45). Nach Paragraph 2, Absatz eins, MRG aF liege Hauptmiete nur vor, wenn der Mietvertrag mit dem Eigentümer oder Fruchtnießer der ganzen Liegenschaft oder - im Falle des Bestehens von Wohnungseigentum - mit dem Wohnungseigentümer abgeschlossen worden sei. Wohnungseigentum werde aber erst mit der Eintragung im Grundbuch erworben, der Wohnungseigentumswerber habe nach Übergabe lediglich ein obligatorisches (EvBl 1979/43; Würth in Rummel II2 Rz 1 zu Paragraph 23, WEG) Nutzungsrecht. Vermiete der Wohnungseigentumsbewerber, sei der Vertrag als Untermiete anzusehen, weil ihm bloß ein schuldrechtliches Benützungsrecht eingeräumt sei (Paragraph 2, Absatz 2, erster Satz MRG aF). Eine spätere Änderung der Stellung des Vermieters durch Eintragung des Wohnungseigentums könne keine Änderung des Inhaltes der gegenseitigen Rechte und Pflichten bedeuten, auch, wenn der Untermieter dann als Hauptmieter im Sinne der Definition des Paragraph 2, Absatz eins, MRG anzusehen sein sollte. Dies stehe nicht im Gegensatz zum System des MRG, weil sowohl die Zulässigkeit vereinbarter Befristungen (Paragraph 49 a, MRG) als auch von Zinsvereinbarungen nach dem Zeitpunkt des Vertragsabschlusses zu beurteilen sei (4 Ob 535/94 = RdW 1994, 348). Der vereinzelt gebliebenen (älteren) Rechtsansicht (MietSlg 39/46) schloß sich das Berufungs- gericht deshalb nicht an, weil die dort vollzogene Gleichstellung des Liegenschafts- mit dem Wohnungsfruchtnießer und dann dem Wohnungseigentumswerber so nicht gefolgt werden könne.
Es ergebe sich daher, daß sich die formgerecht eingegangene Befristung von 1 1/2 Jahren als im Sinne des § 29 Abs 1 Z 2 lit d MRG durchsetzbar erweist und auch die Aktivlegitimation der Klägerin als (alleinige) Untervermieterin bejaht werden muß. Aus diesem Grund sei das erstinstanzliche Urteil abzuändern gewesen, womit auch der Mängelrüge der unterlassenen Vernehmung der Beklagten, die Relevanz genommen sei.Es ergebe sich daher, daß sich die formgerecht eingegangene Befristung von 1 1/2 Jahren als im Sinne des Paragraph 29, Absatz eins, Ziffer 2, Litera d, MRG durchsetzbar erweist und auch die Aktivlegitimation der Klägerin als (alleinige) Untervermieterin bejaht werden muß. Aus diesem Grund sei das erstinstanzliche Urteil abzuändern gewesen, womit auch der Mängelrüge der unterlassenen Vernehmung der Beklagten, die Relevanz genommen sei.
Schließlich sprach das Berufungsgericht aus, daß - aufgrund der zitierten oberstgerichtlichen Entscheidungen (4 Ob 534/94 = RdW 1994, 384; MietSlg 39/45), denen sich das Berufungsgericht anschloß - die ordentliche Revision unzulässig sei.
Gegen dieses Urteil richtet sich die außerordentliche Revision der Beklagten mit dem Antrag, das erstgerichtliche Urteil wiederherzustellen, hilfsweise das angefochtene Urteil aufzuheben und die Rechtssache zur neuerlichen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungs- oder Erstgericht zurückzuverweisen.
Die Klägerin und der Nebenintervenient erstatteten Revisionsbeantwortungen mit den Anträgen die außerordentliche Revision zurückzuweisen, hilfsweise dieser nicht Folge zu geben.
Die Revision ist zulässig, aber nicht berechtigt.
Der Revisionswerber meint, das Berufungsgericht habe die ordentliche Revision zu Unrecht nicht zugelassen, weil zur Frage, ob ein (im Grundbuch bloß vorgemerkter) Miteigentümer und Wohnungseigentumswerber, der im Zuge des ihm eingeräumten ausschließlichen Benützungsrechts hinsichtlich einer bestimmten Wohnung einen Mietvertrag abschließt, die übrigen Miteigentümer als Vermieter verpflichte und seinem Vertragspartner Hauptmietrechte verschaffe, das Berufungsgericht von der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes abgewichen bzw die diesbezügliche Judikatur nicht einheitlich sei. Namentlich nennt die Revisionswerberin die Entscheidungen des Obersten Gerichtshofes 6 Ob 657/87, 7 Ob 693/87 und 3 Ob 547/91.