Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr.Zehetner als Vorsitzenden sowie durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr.Schwarz, Dr.Floßmann, Dr.Adamovic und Dr.Baumann als weitere Richter in der Mietrechtssache der Antragstellerin Sabine Z*****, kaufmännische Angestellte, ***** vertreten durch Dr.Irene Hladik-Reif, Funktionärin der Mietervereinigung Österreichs, Landesorganisation Wien, 1010 Wien, Reichsratsstraße 15, diese vertreten durch Dr.Helene Klaar, Rechtsanwalt in Wien, wider die Antragsgegnerin Monika S*****, kaufmännische Angestellte, ***** vertreten durch Dr.Hartmut Mayer, Rechtsanwalt in Wien, wegen § 27 MRG infolge außerordentlichen Revisionsrekurses der Antragstellerin gegen den Sachbeschluß des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Wien als Rekursgerichtes vom 16. Mai 1995, GZ 41 R 294/95-22, womit der Sachbeschluß des Bezirksgerichtes Innere Stadt Wien vom 6.März 1995, GZ 55 Msch 25/94z-17, teilweise abgeändert wurde, folgendenDer Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr.Zehetner als Vorsitzenden sowie durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr.Schwarz, Dr.Floßmann, Dr.Adamovic und Dr.Baumann als weitere Richter in der Mietrechtssache der Antragstellerin Sabine Z*****, kaufmännische Angestellte, ***** vertreten durch Dr.Irene Hladik-Reif, Funktionärin der Mietervereinigung Österreichs, Landesorganisation Wien, 1010 Wien, Reichsratsstraße 15, diese vertreten durch Dr.Helene Klaar, Rechtsanwalt in Wien, wider die Antragsgegnerin Monika S*****, kaufmännische Angestellte, ***** vertreten durch Dr.Hartmut Mayer, Rechtsanwalt in Wien, wegen Paragraph 27, MRG infolge außerordentlichen Revisionsrekurses der Antragstellerin gegen den Sachbeschluß des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Wien als Rekursgerichtes vom 16. Mai 1995, GZ 41 R 294/95-22, womit der Sachbeschluß des Bezirksgerichtes Innere Stadt Wien vom 6.März 1995, GZ 55 Msch 25/94z-17, teilweise abgeändert wurde, folgenden

Beschluß

gefaßt:

Dem Revisionsrekurs wird Folge gegeben.

Die Sachbeschlüsse der Vorinstanzen werden dahin abgeändert, daß die Entscheidung unter Einschluß der unangefochten gebliebenen Teile wie folgt zu lauten hat:

"Die Antragsgegnerin ist schuldig, der Antragstellerin binnen 14 Tagen S 441.000,- samt 4 % Zinsen seit 7.4.1993 zu zahlen.

Das Mehrbegehren wird abgewiesen.

Die Antragstellerin ist schuldig, der Antragsgegnerin S 2.081,33 anteiliger Verfahrenskosten (Barauslagen) binnen 14 Tagen zu ersetzen."

Begründung:

Die Antragstellerin begehrt - nach vorausgegangenem Verfahren vor der Schlichtungsstelle -

a) gegenüber der Antragsgegnerin die Feststellung, daß die von ihr der Antragsgegnerin als früherer Nutzungsberechtigter der Wohnung *****, am 22.3.1993 (S 200.000,-) und am 7.4.1993 (S 400.000,-) gezahlten Beträge auf Grund einer ungültigen und verbotenen Vereinbarung geleistet worden seien, und

b) die Antragsgegnerin zur Rückzahlung dieser Beträge samt Zinsen zu verhalten.

Den geleisteten S 600.000,- stünden keine gleichwertigen Gegenleistungen der Antragsgegnerin gegenüber.

Die Antragsgegnerin wendet ein, der Betrag von S 400.000,- sei für die Beschaffung einer Ersatzwohnung geleistet worden, der Betrag von S 200.000,- für die Überlassung der kompletten Möblierung.

Die Antragstellerin erwiderte, es sei nicht so, daß sie die Vereinbarung über den Ersatz der angemessenen Kosten für die Beschaffung einer Ersatzwohnung nicht einhalten wolle. Sie bestreite jedoch die Angemessenheit der Kosten. Auch die Möbelablöse sei unangemessen hoch.

Das Erstgericht gab dem Feststellungs- und dem Rückzahlungsbegehren bezüglich S 441.000,- samt 4 % Zinsen seit 7.4.1993 statt und wies das Mehrbegehren ab.

Diesem Sachbeschluß liegt folgender Sachverhalt zugrunde:

Die Antragstellerin ist Nutzungsberechtigte der Wohnung top Nr.5 im Hause *****; die Antragsgegnerin war die unmittelbare Vornutzungsberechtigte.

Diese Wohnung ist ca. 75 m2 groß und besteht aus drei Zimmern, Bad, Küche, WC und Vorzimmer. Das Nutzungsentgelt beträgt ca. S 2.800,-.

Vor dem 9.3.1993 war die Antragstellerin auf Wohnungssuche. Sie kontaktierte telefonisch mehrere Immobilienmakler. Von einem erfuhr sie, daß eine Mitarbeiterin eine Genossenschaftswohnung in der G***** anbiete; die Wohnung werde S 750.000,- plus Genossenschaftsanteil kosten.

Ca 1 bis 2 Wochen vor dem sodann vereinbarten Besichtigungstermin fand ein persönliches Gespräch zwischen der Antragstellerin und der Antragsgegnerin statt, bei dem über einen nicht näher aufgeschlüsselten Ablösebetrag von S 600.000,- gesprochen wurde.

Am 9.3.1993 besichtigte die Antragstellerin mit ihrem damaligen Freund die verfahrensgegenständliche Wohnung in Gegenwart der Antragsgegnerin. Es wurden sodann S 600.000,- als Ablöse für die gesamte vorhandene Wohnungseinrichtung vereinbart. Eine Aufgliederung dieses Ablösebetrages erfolgte nicht.

Am selben Tag leistete die Antragsgegnerin eine Anzahlung auf die Investablöse in Höhe von S 200.000,- bar. Sie unterfertigte die Bestätigung der Anzahlung und die Vereinbarung eines Restbetrages von S 400.000,-, der nach Bestätigung der Genossenschaft, daß sie als Nachmieterin akzeptiert werde, vor Vertragsabschluß zu bezahlen sei. Festgehalten wurde in dieser schriftlichen Bestätigung, daß die Investablöse insbesondere für folgende Gegenstände geleistet werde:

"Kinderzimmer: Wandverbau mit Schreibtisch, Bett.

Vorzimmer: Kleiderablage, Schuhkästchen.

Küche: Küche komplett, Mikrowelle, Geschirrspüler, Waschmaschine, Friteuse, Kühlschrank, Gefrierschrank, Herd.

Wohnzimmer: Wandverbau, Ledergarnitur mit Tisch, Eßtisch mit 4 Stühlen, ein Blumentisch, Teppiche, Luster, Telefon, Kabel-TV, Fernseher, defekter Videorecorder.

Schlafzimmer: Doppelbett mit Nachtkästchen und - Lampen, ein weißer Spiegelschrank, ein Spiegel, Luster.

Bad, WC und Küche verfliest. Vorhänge in allen Räumen."

Den restlichen Betrag finanzierte die Antragstellerin durch Bankkredit; sie überwies S 400.000,- an die Antragsgegnerin zwischen dem 9.3.1993 und dem 7.4.1993.

Am 7.4.1993 unterzeichnete die Antragstellerin den Vertrag zwischen ihr und der GBV *****. Anläßlich der Schlüsselübergabe an diesem Tag wurde eine sogenannte Abschlußbestätigung über S 600.000,- von beiden Streitteilen unterfertigt. Darin erfolgte erstmals eine Aufgliederung des Betrages von S 600.000,- in S 400.000,- "für Kosten einer Beschaffung eines Ersatzobjektes in *****, Kaufpreis S 700.000,-" sowie S 200.000,- für komplette Möblierung "siehe Beleg vom 22.3.1993".

Der Wert der der Antragstellerin übergebenen Wohnungseinrichtung betrug am 7.4.1993 ca S 159.000,-. Die Genossenschaftseinlage, die die Antragstellerin direkt an die GBV ***** zahlte, betrug S 142.285,-.

Die Antragsgegnerin hatte im Jahre 1990 an ihre Vornutzungsberechtigte einen Ablösebetrag von S 550.000,- inkl des Genossenschaftsanteiles von ca S 150.000,- geleistet.

Am 3.2.1993 schloß die Antragsgegnerin als Mitglied des Kleingartenvereines "W*****" einen Unterpachtvertrag bezüglich der Kleingartenparzelle *****, auf dem Grundstück *****, EZ ***** des Grundbuches *****, im Ausmaß von 176 m2. Der Wert der Baulichkeiten, Außenanlagen und Kulturen auf dieser Parzelle betrug insgesamt S 747.910,-. Die Antragsgegnerin zahlte S 750.000,- an Kaufpreis für diese Ersatzwohnmöglichkeit, einem unterkellerten Gartenhaus in Massivbauweise mit ausgebautem Dachraum, wobei Keller, Erdgeschoß und Dachgeschoß jeweils 25 m2 groß sind.

Rechtlich beurteilte das Erstgericht diesen Sachverhalt dahin, gemäß § 27 MRG, der nach § 22 Abs 1 Z 13 WGG auch auf Ablösevereinbarungen betreffend Genossenschaftswohnungen anzuwenden sei, könne der Vermieter die tatsächlichen Übersiedlungskosten, denen die angemessenen Kosten für die Beschaffung eines entsprechenden Ersatzobjektes gleichgestellt seien, nur auf Grund einer Vereinbarung mit dem Nachmieter verlangen. Hier sei jedoch erst nachträglich eine Umwidmung eines Teiles der vereinbarten Ablöse (S 400.000,-) erfolgt. Diese Umwidmung könne an dem bereits verwirklichten Tatbestand einer unzulässigen Ablösevereinbarung nichts ändern. Die von der Antragstellerin übernommenen Investitionen und Einrichtungen ihrer Vorgängerin hätten im maßgeblichen Zeitpunkt nur einen Wert von S 159.000,- gehabt, sodaß auch diesbezüglich das Rückforderungsbegehren mit S 441.000,- gerechtfertigt sei.Rechtlich beurteilte das Erstgericht diesen Sachverhalt dahin, gemäß Paragraph 27, MRG, der nach Paragraph 22, Absatz eins, Ziffer 13, WGG auch auf Ablösevereinbarungen betreffend Genossenschaftswohnungen anzuwenden sei, könne der Vermieter die tatsächlichen Übersiedlungskosten, denen die angemessenen Kosten für die Beschaffung eines entsprechenden Ersatzobjektes gleichgestellt seien, nur auf Grund einer Vereinbarung mit dem Nachmieter verlangen. Hier sei jedoch erst nachträglich eine Umwidmung eines Teiles der vereinbarten Ablöse (S 400.000,-) erfolgt. Diese Umwidmung könne an dem bereits verwirklichten Tatbestand einer unzulässigen Ablösevereinbarung nichts ändern. Die von der Antragstellerin übernommenen Investitionen und Einrichtungen ihrer Vorgängerin hätten im maßgeblichen Zeitpunkt nur einen Wert von S 159.000,- gehabt, sodaß auch diesbezüglich das Rückforderungsbegehren mit S 441.000,- gerechtfertigt sei.

Das Rekursgericht gab über Rekurs der Antragsgegnerin dem Rückzahlungsbegehren der Antragstellerin nur bezüglich S 41.000,-

samt 4 % Zinsen seit 7.4.1993 statt, wies das Mehrbegehren - unter ersatzloser Beseitigung der Entscheidung über das Feststellungsbegehren - ab und sprach aus, daß der ordentliche Revisionsrekurs nicht zulässig sei.

Das Rekursgericht übernahm die Feststellungen des Erstgerichtes als Ergebnis unbedenklicher Beweiswürdigung und beurteilte diesen Sachverhalt im wesentlichen wie folgt:

Gemäß § 22 Abs 1 Z 13 WGG iVm § 27 Abs 1 Z 1 MRG seien Vereinbarungen ungültig und verboten, wonach der neue Mieter dafür, daß der frühere Mieter den Mietgegenstand aufgibt, oder sonst ohne gleichwertige Gegenleistung dem früheren Mieter etwas zu leisten hat. Unter dieses Verbot falle nicht die Verpflichtung zum Ersatz der tatsächlichen Übersiedlungskosten. Im Verhältnis eines neuen Mieters zum scheidenden Mieter würden nach dem Zweck dieser Regelung nur solche Ablösezahlungen erfaßt, die zu einer unzulässigen Vermögensvermehrung des weichenden Mieters führten, weil ihnen keine gleichwertige Gegenleistung von seiner Seite gegenüberstünde. Der Vormieter dürfe sich jedoch (ohne Rücksicht auf die Beschränkungen des § 10 MRG - MietSlg 40.400/15) den bei Übergabe noch vorhandenen Wert von Investitionen ersetzen lassen.Gemäß Paragraph 22, Absatz eins, Ziffer 13, WGG in Verbindung mit Paragraph 27, Absatz eins, Ziffer eins, MRG seien Vereinbarungen ungültig und verboten, wonach der neue Mieter dafür, daß der frühere Mieter den Mietgegenstand aufgibt, oder sonst ohne gleichwertige Gegenleistung dem früheren Mieter etwas zu leisten hat. Unter dieses Verbot falle nicht die Verpflichtung zum Ersatz der tatsächlichen Übersiedlungskosten. Im Verhältnis eines neuen Mieters zum scheidenden Mieter würden nach dem Zweck dieser Regelung nur solche Ablösezahlungen erfaßt, die zu einer unzulässigen Vermögensvermehrung des weichenden Mieters führten, weil ihnen keine gleichwertige Gegenleistung von seiner Seite gegenüberstünde. Der Vormieter dürfe sich jedoch (ohne Rücksicht auf die Beschränkungen des Paragraph 10, MRG - MietSlg 40.400/15) den bei Übergabe noch vorhandenen Wert von Investitionen ersetzen lassen.

Der Antragstellerin seien Gegenleistungen für Investitionen und Einrichtungsgegenstände im Zeitwert von S 159.000,- zugekommen, sodaß insoweit, wie das Erstgericht zutreffend erkannt habe, keine unzulässige Ablöse vorliege. Im weiteren Betrag von S 41.000,- stehe jedoch der als Investitionsersatz erbrachten Zahlung von S 200.000,-

keine gleichwertige Gegenleistung gegenüber, sodaß dem Rekurs in diesem Umfang ein Erfolg zu versagen gewesen wäre.

Bei Beurteilung der nachträglichen Vereinbarung über die Kosten für die Beschaffung eines Ersatzobjektes sei primär vom Zweck des Gesetzes auszugehen, eine ungerechtfertigte mit den Prinzipien einer sozialen Wohnraumbewirtschaftung unvereinbare Bereicherung des weichenden Mieters hintanzuhalten. Die Nichtigkeit einer zwischen Vormieter und Nachmieter getroffenen Ablösevereinbarung hänge daher in erster Linie von einer inhaltlichen Überschreitung der in § 27 Abs 1 MRG normierten Zulässigkeitsgrenzen ab (vgl WoBl 1988/24, 1988/80 f, 1990/61, 1993/98). Auch mehrere aufeinanderfolgende Ablösevereinbarungen seien demnach als wirtschaftliche Einheit zu beurteilen, wenn sie bloß in tatsächlichem Zusammenhang mit der Übergabe des Mietgegenstandes vom alten an den neuen Mieter zustandegekommen seien. Vereinbarte Leistungen, die für die Aufgabe des Mietgegenstandes und die Ermöglichung des Abschlusses eines neuen Mietvertrages gefordert und gegeben wurden, seien als Teil eines gesamten Ablösevertrages zu beurteilen, solange bei allen Einzelverträgen das gemeinsame Wesensmerkmal der Ablöse, also die Festlegung einer Entgeltsverpflichtung über die Pflicht zur Mietzinszahlung hinaus, erkennbar bleibe. Mehrere Teile einer solchen Vereinbarung seien daher auch dann nicht unterschiedlich zu beurteilen, wenn sie in mehreren aufeinanderfolgenden Etappen, aber noch immer im tatsächlichen Zusammenhang mit der Übergabe des Mietgegenstandes, geschlossen worden seien (SZ 60/274; 5 Ob 27/93).Bei Beurteilung der nachträglichen Vereinbarung über die Kosten für die Beschaffung eines Ersatzobjektes sei primär vom Zweck des Gesetzes auszugehen, eine ungerechtfertigte mit den Prinzipien einer sozialen Wohnraumbewirtschaftung unvereinbare Bereicherung des weichenden Mieters hintanzuhalten. Die Nichtigkeit einer zwischen Vormieter und Nachmieter getroffenen Ablösevereinbarung hänge daher in erster Linie von einer inhaltlichen Überschreitung der in Paragraph 27, Absatz eins, MRG normierten Zulässigkeitsgrenzen ab vergleiche WoBl 1988/24, 1988/80 f, 1990/61, 1993/98). Auch mehrere aufeinanderfolgende Ablösevereinbarungen seien demnach als wirtschaftliche Einheit zu beurteilen, wenn sie bloß in tatsächlichem Zusammenhang mit der Übergabe des Mietgegenstandes vom alten an den neuen Mieter zustandegekommen seien. Vereinbarte Leistungen, die für die Aufgabe des Mietgegenstandes und die Ermöglichung des Abschlusses eines neuen Mietvertrages gefordert und gegeben wurden, seien als Teil eines gesamten Ablösevertrages zu beurteilen, solange bei allen Einzelverträgen das gemeinsame Wesensmerkmal der Ablöse, also die Festlegung einer Entgeltsverpflichtung über die Pflicht zur Mietzinszahlung hinaus, erkennbar bleibe. Mehrere Teile einer solchen Vereinbarung seien daher auch dann nicht unterschiedlich zu beurteilen, wenn sie in mehreren aufeinanderfolgenden Etappen, aber noch immer im tatsächlichen Zusammenhang mit der Übergabe des Mietgegenstandes, geschlossen worden seien (SZ 60/274; 5 Ob 27/93).

Die Antragstellerin habe sich demnach in ihrer Ablösevereinbarung zur Tragung der der Antragsgegnerin erwachsenen Kosten für die Beschaffung eines Ersatzobjektes im Betrag von S 400.000,-

verpflichtet. Die Rechtsprechung habe die vom scheidenden Mieter zur Beschaffung eines entsprechenden Ersatzobjektes aufgewendeten angemessenen Kosten selbst dann den zulässig ersetzbaren Übersiedlungskosten gleichgestellt, wenn der Aufwand für das neue Objekt als unzulässige Ablöse anzusehen wäre, sofern der scheidende Mieter den Aufwand nur tatsächlich tätigen mußte, um entsprechenden Ersatz zu erlangen. Lediglich Zahlungen, die zu einer unbilligen Vermögensvermehrung des Vormieters führen würden und diesen ohne Gegenleistung oder ohne eine gleich bedeutende Belastung bereicherte, seien nach § 27 Abs 1 MRG verpönt und daher nach § 27 Abs 3 MRG rückforderbar (MietSlg 32.318, 37.389; WoBl 1990/26 mwN).verpflichtet. Die Rechtsprechung habe die vom scheidenden Mieter zur Beschaffung eines entsprechenden Ersatzobjektes aufgewendeten angemessenen Kosten selbst dann den zulässig ersetzbaren Übersiedlungskosten gleichgestellt, wenn der Aufwand für das neue Objekt als unzulässige Ablöse anzusehen wäre, sofern der scheidende Mieter den Aufwand nur tatsächlich tätigen mußte, um entsprechenden Ersatz zu erlangen. Lediglich Zahlungen, die zu einer unbilligen Vermögensvermehrung des Vormieters führen würden und diesen ohne Gegenleistung oder ohne eine gleich bedeutende Belastung bereicherte, seien nach Paragraph 27, Absatz eins, MRG verpönt und daher nach Paragraph 27, Absatz 3, MRG rückforderbar (MietSlg 32.318, 37.389; WoBl 1990/26 mwN).

Von einer solchen unzulässigen Vermögensverschiebung könne bei dem hier zu beurteilenden Sachverhalt nicht gesprochen werden. Die Antragsgegnerin habe nämlich bereits im Jahr 1990 als Ablöse für die der Antragsgegnerin überlassene Wohnung S 400.000,- (zuzüglich Genossenschaftsanteil) gezahlt. Sie habe jetzt für die Anschaffung eines auf einer gepachteten Kleingartenparzelle errichteten Gartenhauses mit Kellergeschoß, Erdgeschoß und Dachgeschoß von jeweils 25 m2 Nutzfläche S 750.000,- aufgewendet. Die Antragsgegnerin habe damit weder ihre Wohnsituation durch Anschaffung eines höherwertigen Objekts verbessert noch alle oder den Großteil der ihr erwachsenen Kosten auf die Antragstellerin überwälzt, sodaß eine unzulässige Vermögensverschiebung nicht vorliege (vgl MietSlg 23.311/22, 36.373). Weiters entspreche der gezahlte Betrag lediglich der von ihr im Jahr 1990 geleisteten Ablöse, weshalb im Hinblick auf die Judikatur, die selbst Ablösezahlungen als überwälzbar ansehe (WoBl 1990/26 mwN), eine zulässige Vereinbarung vorliege.Von einer solchen unzulässigen Vermögensverschiebung könne bei dem hier zu beurteilenden Sachverhalt nicht gesprochen werden. Die Antragsgegnerin habe nämlich bereits im Jahr 1990 als Ablöse für die der Antragsgegnerin überlassene Wohnung S 400.000,- (zuzüglich Genossenschaftsanteil) gezahlt. Sie habe jetzt für die Anschaffung eines auf einer gepachteten Kleingartenparzelle errichteten Gartenhauses mit Kellergeschoß, Erdgeschoß und Dachgeschoß von jeweils 25 m2 Nutzfläche S 750.000,- aufgewendet. Die Antragsgegnerin habe damit weder ihre Wohnsituation durch Anschaffung eines höherwertigen Objekts verbessert noch alle oder den Großteil der ihr erwachsenen Kosten auf die Antragstellerin überwälzt, sodaß eine unzulässige Vermögensverschiebung nicht vorliege vergleiche MietSlg 23.311/22, 36.373). Weiters entspreche der gezahlte Betrag lediglich der von ihr im Jahr 1990 geleisteten Ablöse, weshalb im Hinblick auf die Judikatur, die selbst Ablösezahlungen als überwälzbar ansehe (WoBl 1990/26 mwN), eine zulässige Vereinbarung vorliege.

Wenn auch der Rechtsgrund für die Zahlung der Antragstellerin ursprünglich offen geblieben sei, stehe § 27 Abs 1 Z 1 MRG einer späteren einvernehmlichen Änderung des Leistungsgrundes - eine einseitige Widmungsänderung sei entgegen der Ansicht des Erstgerichtes nicht erfolgt - nicht entgegen (RdW 1988, 387). Aus welchen Gründen ein größerer "wirtschaftlicher Druck" zur Abänderung oder Präzisierung einer Ablösevereinbarung als zu ihrem ursprünglichen - im Umfang des § 27 Abs 1 Z 1 MRG zulässigen - Abschluß bestehen könnte, sei nicht ersichtlich. Der Zweck dieser Bestimmung könne daher nicht so weit gehen, Präzisierungen von Ablösevereinbarungen zu unterbinden, deren ursprünglicher Abschluß zulässig gewesen wäre.Wenn auch der Rechtsgrund für die Zahlung der Antragstellerin ursprünglich offen geblieben sei, stehe Paragraph 27, Absatz eins, Ziffer eins, MRG einer späteren einvernehmlichen Änderung des Leistungsgrundes - eine einseitige Widmungsänderung sei entgegen der Ansicht des Erstgerichtes nicht erfolgt - nicht entgegen (RdW 1988, 387). Aus welchen Gründen ein größerer "wirtschaftlicher Druck" zur Abänderung oder Präzisierung einer Ablösevereinbarung als zu ihrem ursprünglichen - im Umfang des Paragraph 27, Absatz eins, Ziffer eins, MRG zulässigen - Abschluß bestehen könnte, sei nicht ersichtlich. Der Zweck dieser Bestimmung könne daher nicht so weit gehen, Präzisierungen von Ablösevereinbarungen zu unterbinden, deren ursprünglicher Abschluß zulässig gewesen wäre.

Die Zahlung von S 400.000,- sei demnach aufgrund einer zulässigen Vereinbarung nach § 27 Abs 1 Z 1 MRG erfolgt, sodaß insoweit kein Anspruch auf Rückzahlung besteht.Die Zahlung von S 400.000,- sei demnach aufgrund einer zulässigen Vereinbarung nach Paragraph 27, Absatz eins, Ziffer eins, MRG erfolgt, sodaß insoweit kein Anspruch auf Rückzahlung besteht.

Ein gesonderter Feststellungsausspruch habe zu unterbleiben (WoBl 1993/101).

Der ordentliche Revisionsrekurs sei nicht zulässig, weil das Rekursgericht von der dargestellten Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes nicht abgewichen sei.

Gegen den Sachbeschluß des Rekursgerichtes, soweit damit das Mehrbegehren von S 559.000,- s.A. abgewiesen wird, richtet sich der außerordentliche Revisionsrekurs der Antragstellerin mit dem Antrag, den angefochtenen Sachbeschluß dahin abzuändern, daß die Entscheidung des Erstgerichtes wieder hergestellt werde; hilfsweise wurde ein Aufhebungsantrag gestellt.

Die Antragsgegnerin machte von der ihr freigestellten Möglichkeit, eine Revisionsrekursbeantwortung zu erstatten, keinen Gebrauch.

Der Revisionsrekurs ist zulässig und berechtigt.

a) Zur Zulässigkeit:

Der Revisionsrekurs ist zulässig, weil zur entscheidungswesentlichen Frage, ob unter Kosten der Beschaffung einer Ersatzwohnung, die von der Rechtsprechung den Übersiedlungskosten gleichgesetzt werden, auch die Kosten der Beschaffung von Eigentum (Eigentumswohnung, Haus, Superädifikat) fallen, eine sichere, vor allem neuere Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes fehlt.

b) Zum Anfechtungsumfang:

Die Antragstellerin erklärt im Revisionsrekurs, den Sachbeschluß des Rekursgerichtes insoweit anzufechten, als ihr Begehren im Umfang von S 559.000,- abgewiesen wurde. Sie hatte aber die Abweisung von S 159.000,- durch das Erstgericht unbekämpft gelassen. Der Antrag des Revisionsrekurses geht auf Wiederherstellung des Sachbeschlusses des Erstgerichtes, wobei auch in den Rekursgründen nur die Abweisung des Begehrens von S 400.000,- durch das Rekursgericht bekämpft wird. Eine Gesamtbetrachtung des Rechtsmittels führt zum Ergebnis, daß lediglich die Abweisung des Begehrens auf Rückzahlung der genannten S 400.000,-

Gegenstand des Revisionsrekurses ist.

c) Zur Sachentscheidung:

Nach § 27 Abs 1 Z 1 MRG, der gem § 1 Abs 3 MRG iVm § 20 Abs 1 und § 22 Abs 1 Z 13 WGG auch auf genossenschaftliche Nutzungsverträge anzuwenden ist, sind (ua) Vereinbarungen ungültig und verboten, wonach der neue Mieter dafür, daß der frühere Mieter den Mietgegenstand aufgibt oder sonst ohne gleichwertige Gegenleistung dem früheren Mieter etwas zu leisten hat; nicht unter dieses Verbot fällt aber die Verpflichtung zum Ersatz der tatsächlichen Übersiedlungskosten.Nach Paragraph 27, Absatz eins, Ziffer eins, MRG, der gem Paragraph eins, Absatz 3, MRG in Verbindung mit Paragraph 20, Absatz eins und Paragraph 22, Absatz eins, Ziffer 13, WGG auch auf genossenschaftliche Nutzungsverträge anzuwenden ist, sind (ua) Vereinbarungen ungültig und verboten, wonach der neue Mieter dafür, daß der frühere Mieter den Mietgegenstand aufgibt oder sonst ohne gleichwertige Gegenleistung dem früheren Mieter etwas zu leisten hat; nicht unter dieses Verbot fällt aber die Verpflichtung zum Ersatz der tatsächlichen Übersiedlungskosten.

Die Rechtsprechung hat in ausdehnender Auslegung unter Übersiedlungskosten auch die angemessenen Kosten für die Erlangung eines entsprechenden Ersatzobjektes verstanden (WoBl 1990, 47/26 mwN), selbst wenn es sich dabei um eine unzulässige Ablöse handeln sollte (WoBl 1990, 47/26; MietSlg 33.304; EvBl 1969/120 zu § 17 Abs 1 lit a MG). Immer aber wird in diesem Zusammenhang die Zulässigkeit der Ablöse daran gemessen, ob sie zu einer unbilligen Vermögensvermehrung des Vormieters führt (Würth in Rummel, ABGB2, Rz 6 zu § 27 MRG mwN; WoBl 1990, 47/26).Die Rechtsprechung hat in ausdehnender Auslegung unter Übersiedlungskosten auch die angemessenen Kosten für die Erlangung eines entsprechenden Ersatzobjektes verstanden (WoBl 1990, 47/26 mwN), selbst wenn es sich dabei um eine unzulässige Ablöse handeln sollte (WoBl 1990, 47/26; MietSlg 33.304; EvBl 1969/120 zu Paragraph 17, Absatz eins, Litera a, MG). Immer aber wird in diesem Zusammenhang die Zulässigkeit der Ablöse daran gemessen, ob sie zu einer unbilligen Vermögensvermehrung des Vormieters führt (Würth in Rummel, ABGB2, Rz 6 zu Paragraph 27, MRG mwN; WoBl 1990, 47/26).

Da in der hier zu beurteilenden Rechtssache das Ersatzobjekt kein Mietobjekt ist, sondern ein im Eigentum der Antragsgegnerin stehendes Superädifikat, muß hier nicht untersucht werden, ob die Rechtsprechung, die auch unzulässige Ablösen als Übersiedlungskosten des Vormieters ansieht, generell und ohne Einschränkung oder nur mit gewissen Modifikationen aufrecht erhalten werden könnte. Auch die vormalige Zahlung einer "Ablöse" durch die Antragsgegnerin bei Erwerb der von ihr jetzt aufgegebenen Genossenschaftswohnung ist nicht entscheidungswesentlich, weil es sich dabei ganz sicher nicht um "Übersiedlungskosten" oder - in sehr weiter Auslegung dieses Begriffes - um Kosten der Ersatzbeschaffung handelt. Die zur Erlangung der nunmehr aufgegebenen Wohnung aufgewendeten Kosten sind schon deshalb nicht vom neuen Mieter zu ersetzen, weil der frühere Mieter dafür als Gegenleistung ohnedies die Wohnung erhalten hat. Sollte er dafür unzulässige und verbotene Zahlungen geleistet haben, so wäre er zur Rückforderung berechtigt gewesen. Eine diesbezügliche Unterlassung darf nicht zu Lasten des neuen Mieters gehen.

Die Zulässigkeit der Überwälzung solcher Ablösen auf den nächsten Mieter würde zu dem vom Gesetzgeber nicht gewünschten Effekt führen, daß Mieter durch den Handel mit Wohnungen bereichert würden.

Zur Frage der Zulässigkeit einer Ablöse, um dem scheidenden Mieter die Möglichkeit zu geben als Ersatz ein in sein Eigentum übergehendes Objekt zu beschaffen, wurde vom Obersten Gerichtshof in der Entscheidung vom 1.3.1967 MietSlg 19.257/8 dahin beantwortet, daß ein Ablösebetrag für die Anschaffung einer Eigentumswohnung dann gerechtfertigt sei, wenn der scheidende Mieter hiefür noch nie mehr habe aufwenden müssen und wenn er dazu ohne die Ablöse des Vormieters nicht in der Lage gewesen wäre.

In der Entscheidung vom 19.10.1971 MietSlg 23.311/22 brachte der Oberste Gerichtshof zum Ausdruck, daß nur solche Aufwendungen in die Ersatzwohnung berücksichtigt werden könnten, die mit dem Erfordernis der Gleichwertigkeit des Ersatzes noch in Einklang gebracht werden könnten, die also nicht eine klare Vermögensvermehrung darstellten. Bei Eigentumswohnungen müßten den Wohnkomfort merklich erhöhende Investitionen auch dann als mit dem Erfordernis der Gleichwertigkeit des Ersatzes unvereinbare Werterhöhungen angesehen werden, wenn zunächst an eine Weiterveräußerung der Eigentumswohnung nicht gedacht sei.

Der erkennende Senat hat hiezu erwogen:

Durch § 27 Abs 1 Z 1 MRG soll dem Wohnungssuchenden wegen der durch verstärkte Nachfrage nach Wohnungen verengten Marktlage ermöglicht werden, tatsächlich Miet- oder Nutzungsrechte an einer Wohnung zu den vom Gesetzgeber zugelassenen Bedingungen erwerben zu können. Weder der Vermieter noch der weichende Mieter sollen auf Grund dieser Marktsituation unter Mißachtung der vom Gesetzgeber gezogenen Grenzen materielle Vorteile erzielen können. Dies hat zur Folge, daß eine allzuweite Auslegung des Begriffes "tatsächliche Übersiedlungskosten" durch Einbeziehung auch der Kosten der Ersatzbeschaffung eines Eigentumsobjektes nicht zulässig erscheint.Durch Paragraph 27, Absatz eins, Ziffer eins, MRG soll dem Wohnungssuchenden wegen der durch verstärkte Nachfrage nach Wohnungen verengten Marktlage ermöglicht werden, tatsächlich Miet- oder Nutzungsrechte an einer Wohnung zu den vom Gesetzgeber zugelassenen Bedingungen erwerben zu können. Weder der Vermieter noch der weichende Mieter sollen auf Grund dieser Marktsituation unter Mißachtung der vom Gesetzgeber gezogenen Grenzen materielle Vorteile erzielen können. Dies hat zur Folge, daß eine allzuweite Auslegung des Begriffes "tatsächliche Übersiedlungskosten" durch Einbeziehung auch der Kosten der Ersatzbeschaffung eines Eigentumsobjektes nicht zulässig erscheint.

Beschafft sich der weichende Mieter als Ersatzobjekt statt einer Miet- oder Genossenschaftswohnung ein in seinem Eigentum stehendes Objekt, so tritt dadurch bei ihm gegenüber der zunächst gegebenen Situation schon durch die Veränderung seiner Stellung vom Mieter zum Eigentümer eine vermögensrechtliche Besserstellung ein. Bei jeder solchen Anschaffung handelt es sich nämlich auch um eine wertbeständige und realisierbar Geldanlage. Erbringt nun der neue Mieter dem weichenden Mieter eine Zahlung damit der weichende Mieter ein solches Objekt erwerben kann, so leistet er damit in Wahrheit einen Beitrag zu dessen Vermögensbildung, und zwar unabhängig davon, in welcher Höhe die letztlich nach den Verhältnissen "am schwarzen Wohnungsmarkt" begehrte und oft gegebene Ablöse tatsächlich gezahlt wird.

Der erkennende Senat kommt daher zum Ergebnis, daß Beträge, die vom Nachmieter dem weichenden Mieter für die zumindest teilweise Finanzierung der Beschaffung eines Eigentumsobjektes (hier: Superädifikat) bezahlt werden, nicht als Kosten für die Beschaffung eines entsprechenden Ersatzobjekts angesehen und daher auch nicht unter "Übersiedlungskosten" im weitesten Sinn subsumiert werden können. Soweit die obgenannten Entscheidungen eine andere Rechtsmeinung zum Ausdruck bringen, wird diese nicht aufrecht erhalten.

Da somit die Antragsgegnerin auch zur Rückzahlung der unter diesem Titel begehrten und erhaltenen S 400.000,- verpflichtet ist, war der Sachbeschluß des Erstgerichtes in seinem dem Rückzahlungsbegehren stattgebenden Teil wieder herzustellen.

Die Abweisung des Mehrbegehrens sowohl bezüglich der Feststellung als auch bezüglich der Rückzahlung weiterer S 159.000,- ist nicht mehr Gegenstand des Revisionsrekursverfahrens.

Die Kostenentscheidung gründet sich auf § 37 Abs 3 Z 19 MRG iVm § 43 Abs 1 ZPO.Die Kostenentscheidung gründet sich auf Paragraph 37, Absatz 3, Ziffer 19, MRG in Verbindung mit Paragraph 43, Absatz eins, ZPO.