Begründung:
Die Antragsgegnerin ist Eigentümerin der Liegenschaft***** in*****, worauf sich ein Wohnhaus, bestehend aus vier Stiegen, befindet. Die erste Stiege dieses Hauses ist straßenseitig mit einem Aufzug ausgestattet.
Seit 20. 3. 1998 steht aufgrund einer Aufzugsüberprüfung durch den TÜV fest, dass die bereits am 5. 6. 1997 festgestellten Mängel des Lifts noch unbehoben sind, weshalb der Aufzug außer Betrieb genommen wurde.
Es handelt sich um folgende Mängel: Erhöhter Seilrutsch zwischen Tragseil und Keilnut der Treibscheibe, unzuverlässige Wegschaltung der Steuerung bei blockiertem Geschwindigkeitsbegrenzer, Aufsetzen des Gegengewichts beim Fahren in den oberen Noteinschalter, beginnende Verölung der Bremstrommel, unzuverlässige Wirkung des Besetzt-Lichtes bei der Erdgeschoßtür und Fehlen eines Schlüssels zum Triebwerksraum im Feuerschlüsselkästchen davor. Die Behebung dieser Mängel ist zur Aufrechterhaltung des Betriebs der Aufzugsanlage notwendig, erfordert einen Sanierungsaufwand von ca S 70.000 und kann in etwa drei Wochen durchgeführt werden.
Die Antragsteller sind Mieter von Wohnungen im bezeichneten Haus, sämtliche auf Stiege 1.
In einem auf § 6 Abs 1 MRG gegründeten Antrag begehrten die Antragsteller, der Antragsgegnerin die Instandsetzung des Aufzugs aufzutragen, weil sie trotz mehrerer Aufforderungen die Instandsetzungsarbeiten nicht durchgeführt habe, obwohl es sich um Erhaltungsarbeiten an allgemeinen Bestandteilen des Hauses handle, deren Kosten aus der erzielten Mietzinsreserve zu decken seien.In einem auf Paragraph 6, Absatz eins, MRG gegründeten Antrag begehrten die Antragsteller, der Antragsgegnerin die Instandsetzung des Aufzugs aufzutragen, weil sie trotz mehrerer Aufforderungen die Instandsetzungsarbeiten nicht durchgeführt habe, obwohl es sich um Erhaltungsarbeiten an allgemeinen Bestandteilen des Hauses handle, deren Kosten aus der erzielten Mietzinsreserve zu decken seien.
Die Antragsgegnerin begehrte die Abweisung des Antrags. Die Mietzinsreserve weist ein Minus von über einer Milllion Schilling aus. Zudem müssten noch weit dringendere Reparaturen, wie die der Außenfenster, durchgeführt werden. Außerdem seien in der nächsten Zeit elektrische Sicherungsarbeiten durchzuführen. Auch zahlten die Mieter die ihnen vorgeschriebenen Mietzinse nicht. Wäre dies der Fall, könnte die Reparatur der Liftanlage in Angriff genommen werden.
Hinsichtlich der Mieter der Wohnungen top Nr 5 und 6 ist das Verfahren unterbrochen.
Das Erstgericht verpflichtete die Antragsgegnerin zur Beseitigung der feststehenden Mängel an der Liftanlage und setzte dafür eine Frist von vier Wochen. Die Erhaltungsverpflichtung resultiere aus § 3 Abs 2 Z 3 MRG. Die Antragsgegnerin habe zwar eingewendet, dass auch andere Erhaltungsarbeiten durchzuführen seien, habe diese aber nicht konkretisiert, bzw keine Behauptungen dahin aufgestellt, dass es sich dabei um vorweg durchzuführende Arbeiten im Sinn des § 3 Abs 3 Z 2 MRG handle. Für ihre Behauptung, dass die von den Mietern begehrten Arbeiten aus einem Mietzinsaktivum nicht gedeckt seien, habe die Antragsgegnerin keine geeigneten Beweise vorgelegt, nicht einmal die Abrechnungen nach § 20 und § 45 MRG.Das Erstgericht verpflichtete die Antragsgegnerin zur Beseitigung der feststehenden Mängel an der Liftanlage und setzte dafür eine Frist von vier Wochen. Die Erhaltungsverpflichtung resultiere aus Paragraph 3, Absatz 2, Ziffer 3, MRG. Die Antragsgegnerin habe zwar eingewendet, dass auch andere Erhaltungsarbeiten durchzuführen seien, habe diese aber nicht konkretisiert, bzw keine Behauptungen dahin aufgestellt, dass es sich dabei um vorweg durchzuführende Arbeiten im Sinn des Paragraph 3, Absatz 3, Ziffer 2, MRG handle. Für ihre Behauptung, dass die von den Mietern begehrten Arbeiten aus einem Mietzinsaktivum nicht gedeckt seien, habe die Antragsgegnerin keine geeigneten Beweise vorgelegt, nicht einmal die Abrechnungen nach Paragraph 20 und Paragraph 45, MRG.
Zwar handle es sich bei den gegenständlichen Instandsetzungsarbeiten nicht um privilegierte Arbeiten, doch sei der Vermieter nur dann nicht zur Durchführung der gegenständlichen Arbeiten verpflichtet, wenn er im Sinn des § 3 Abs 3 Z 1 MRG die Finanzierung auch nicht durch künftige Mietzinseinnahmen bewerkstelligen könne. Das bedeute, dass der Vermieter den Auftrag nach § 6 Abs 1 MRG nur dadurch abwenden könne, dass er die Unwirtschaftlichkeit der Arbeiten einwende oder aber die Mehrheit der Mieter und der Vermieter der Vornahme der beantragten Arbeiten widersprächen. Ansonsten bestehe nur noch die Möglichkeit, zur Finanzierung die Einhebung eines erhöhten Hauptmietzinses zu beantragen, welches Verfahren dann mit dem nach § 6 MRG zu verbinden sei. Die Bewilligung eines erhöhten Hauptmietzinses nach § 18 MRG zur Durchführung der beantragten Arbeiten habe die Antragsgegnerin aber nicht begehrt.Zwar handle es sich bei den gegenständlichen Instandsetzungsarbeiten nicht um privilegierte Arbeiten, doch sei der Vermieter nur dann nicht zur Durchführung der gegenständlichen Arbeiten verpflichtet, wenn er im Sinn des Paragraph 3, Absatz 3, Ziffer eins, MRG die Finanzierung auch nicht durch künftige Mietzinseinnahmen bewerkstelligen könne. Das bedeute, dass der Vermieter den Auftrag nach Paragraph 6, Absatz eins, MRG nur dadurch abwenden könne, dass er die Unwirtschaftlichkeit der Arbeiten einwende oder aber die Mehrheit der Mieter und der Vermieter der Vornahme der beantragten Arbeiten widersprächen. Ansonsten bestehe nur noch die Möglichkeit, zur Finanzierung die Einhebung eines erhöhten Hauptmietzinses zu beantragen, welches Verfahren dann mit dem nach Paragraph 6, MRG zu verbinden sei. Die Bewilligung eines erhöhten Hauptmietzinses nach Paragraph 18, MRG zur Durchführung der beantragten Arbeiten habe die Antragsgegnerin aber nicht begehrt.
Ihr sei daher die Verpflichtung zur Durchführung der Arbeiten aufzuerlegen.
Einem dagegen von der Antragsgegnerin erhobenen Rekurs gab das Gericht zweiter Instanz nicht Folge. Es erledigte zunächst eine Mängelrüge der Rekurswerberin mit dem Hinweis darauf, dass die "übrigen Hauptmieter" dem Verfahren zu Recht beigezogen worden seien, weil die Entscheidung unmittelbar rechtliche Bindungswirkung auch ihnen gegenüber entfalte. Dies unter Hinweis auf ständige höchstgerichtliche Rechtsprechung.
Im Weiteren führte das Rekursgericht aus, dass die Frage, ob und wie die nicht privilegierte Erhaltungsarbeit der Reparatur des Personenaufzugs finanziert werden könne, im gegenständlichen Verfahren nicht zu prüfen sei. Gemäß § 6 Abs 4 MRG sei ein Antrag nach § 6 Abs 1 MRG dann abzuweisen, wenn zur Finanzierung einer nicht privilegierten Erhaltungsarbeit die Einhebung eines erhöhten Hauptmietzinses nach §§ 18, 19 MRG erforderlich sei und die Mehrheit der Hauptmieter und der Vermieter der Vornahme der beantragten Arbeit widersprächen. Die mangelnde Deckung der Kosten (durch Mietzinsreserve und/oder zukünftige Mietzinseinnahmen) könnte nur im Fall des Widerspruchs der Mehrheit der Hauptmieter zur Abweisung des Antrags führen. Anonsten sei nur die Verbindung mit dem vom Vermieter zu stellenden Antrag auf Erhöhung der Hauptmietzinse vorgesehen. Stelle aber ein Vermieter keinen solchen Antrag, sei die mangelnde Kostendeckung bedeutungslos (Würth/Zingher Miet- und WohnR20 Rz 3 zu § 6 MRG).Im Weiteren führte das Rekursgericht aus, dass die Frage, ob und wie die nicht privilegierte Erhaltungsarbeit der Reparatur des Personenaufzugs finanziert werden könne, im gegenständlichen Verfahren nicht zu prüfen sei. Gemäß Paragraph 6, Absatz 4, MRG sei ein Antrag nach Paragraph 6, Absatz eins, MRG dann abzuweisen, wenn zur Finanzierung einer nicht privilegierten Erhaltungsarbeit die Einhebung eines erhöhten Hauptmietzinses nach Paragraphen 18, 19, MRG erforderlich sei und die Mehrheit der Hauptmieter und der Vermieter der Vornahme der beantragten Arbeit widersprächen. Die mangelnde Deckung der Kosten (durch Mietzinsreserve und/oder zukünftige Mietzinseinnahmen) könnte nur im Fall des Widerspruchs der Mehrheit der Hauptmieter zur Abweisung des Antrags führen. Anonsten sei nur die Verbindung mit dem vom Vermieter zu stellenden Antrag auf Erhöhung der Hauptmietzinse vorgesehen. Stelle aber ein Vermieter keinen solchen Antrag, sei die mangelnde Kostendeckung bedeutungslos (Würth/Zingher Miet- und WohnR20 Rz 3 zu Paragraph 6, MRG).
Im vorliegenden Fall habe keiner der Mieter Widerspruch gegen die beantragten Erhaltungsarbeiten erhoben, schon deshalb sei die behauptete mangelnde Kostendeckung nicht zu prüfen. Das Rekursgericht lehnte die vom LGZ Wien in MietSlg 47.199 vertretene Ansicht ab, wonach im Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 2 MRG die Mietzinseinnahmen- und ausgaben der letzten 10 Jahren vor Antragstellung selbst dann zu prüfen seien, wenn die Mehrheit der Mieter keinen Widerspruch gegen die beantragten Erhaltungsarbeiten erhoben hätten. Ebensowenig sei im gegenständlichen Verfahren - ebenfalls mangels Widerspruchs der Mehrheit der Mieter - der Einwand beachtlich, dass eine Finanzierung der Erhaltungsarbeiten durch künftige Mietzinseinnahmen nicht möglich sei.Im vorliegenden Fall habe keiner der Mieter Widerspruch gegen die beantragten Erhaltungsarbeiten erhoben, schon deshalb sei die behauptete mangelnde Kostendeckung nicht zu prüfen. Das Rekursgericht lehnte die vom LGZ Wien in MietSlg 47.199 vertretene Ansicht ab, wonach im Verfahren nach Paragraph 37, Absatz eins, Ziffer 2, MRG die Mietzinseinnahmen- und ausgaben der letzten 10 Jahren vor Antragstellung selbst dann zu prüfen seien, wenn die Mehrheit der Mieter keinen Widerspruch gegen die beantragten Erhaltungsarbeiten erhoben hätten. Ebensowenig sei im gegenständlichen Verfahren - ebenfalls mangels Widerspruchs der Mehrheit der Mieter - der Einwand beachtlich, dass eine Finanzierung der Erhaltungsarbeiten durch künftige Mietzinseinnahmen nicht möglich sei.
Zu Recht habe daher das Erstgericht der Antragsgegnerin die Durchführung der Liftreparatur aufgetragen, ohne zu prüfen, ob die Kosten dieser heranstehenden Erhaltungsarbeit im Sinn des § 3 Abs 3 MRG gedeckt seien.Zu Recht habe daher das Erstgericht der Antragsgegnerin die Durchführung der Liftreparatur aufgetragen, ohne zu prüfen, ob die Kosten dieser heranstehenden Erhaltungsarbeit im Sinn des Paragraph 3, Absatz 3, MRG gedeckt seien.
Das Rekursgericht erklärte den Revisionsrekurs für zulässig, weil höchstgerichtliche Rechtsprechung zur Frage fehle, ob in einem Verfahren nach § 6 Abs 1 MRG durch den Vermieter die mangelnde Kostendeckung im Sinn des § 3 Abs 3 MRG eingewendet werden könne, selbst wenn die Mehrheit der Mieter des Hauses den beantragten Erhaltungsarbeiten nicht widersprochen habe.Das Rekursgericht erklärte den Revisionsrekurs für zulässig, weil höchstgerichtliche Rechtsprechung zur Frage fehle, ob in einem Verfahren nach Paragraph 6, Absatz eins, MRG durch den Vermieter die mangelnde Kostendeckung im Sinn des Paragraph 3, Absatz 3, MRG eingewendet werden könne, selbst wenn die Mehrheit der Mieter des Hauses den beantragten Erhaltungsarbeiten nicht widersprochen habe.