Begründung:
Die Antragsgegnerin ist Eigentümerin des Hauses *****. Die Antragsteller waren Hauptmieter der in diesem Haus gelegenen Wohnung top 10, die 205,27 m2 groß ist und aus vier Zimmern, zwei Kabinetten, Abstellraum, Küche, Vorraum, Bad und zwei WC besteht. Der vereinbarungsgemäß vorgeschriebene und vom jeweiligen Mieter auch bezahlte monatliche Hauptmietzins betrug vom 1.5.1989 bis 30.4.1991 S 5.000,-- und vom 1.5.1991 bis 31.12.1992 S 5.500,--.
Am 18.1.1993 beantragten die Antragsteller bei der Schlichtungsstelle für den 3.Bezirk der Stadt Wien die Überprüfung der vorgeschriebenen und entrichteten Hauptmietzinse, dehnten dieses Begehren mit Schriftsatz vom 23.3.1994 (bei der Schlichtungsstelle eingelangt am 29.3.1994) "bis zum heutigen Tag" aus und verbanden damit auch ein Rückzahlungsverlangen. Das Verfahren wurde gemäß § 40 Abs 2 MRG zu Gericht abgezogen. Nach Ansicht der Antragsteller hätte die Antragsgegnerin nicht mehr als den Kategorie-D-Zins einheben dürfen, weil die Wohnung wegen der defekten Stromleitungen nicht brauchbar gewesen sei.Am 18.1.1993 beantragten die Antragsteller bei der Schlichtungsstelle für den 3.Bezirk der Stadt Wien die Überprüfung der vorgeschriebenen und entrichteten Hauptmietzinse, dehnten dieses Begehren mit Schriftsatz vom 23.3.1994 (bei der Schlichtungsstelle eingelangt am 29.3.1994) "bis zum heutigen Tag" aus und verbanden damit auch ein Rückzahlungsverlangen. Das Verfahren wurde gemäß Paragraph 40, Absatz 2, MRG zu Gericht abgezogen. Nach Ansicht der Antragsteller hätte die Antragsgegnerin nicht mehr als den Kategorie-D-Zins einheben dürfen, weil die Wohnung wegen der defekten Stromleitungen nicht brauchbar gewesen sei.
Die Antragsgegnerin vertritt demgegenüber den Standpunkt, daß die Wohnung bei (jeweiliger) Anmietung in die Kategorie B einzustufen gewesen sei und der vereinbarte Hauptmietzins dem Gesetz entspreche. Allfällige Mängel seien ihr nicht angezeigt worden. Ein Teil der geltend gemachten Rückforderungsansprüche sei verjährt.
Das Erstgericht stellte auf der Basis einer Einstufung der verfahrensgegenständlichen Wohnung in die Ausstattungskategorie D Überschreitungen des zulässigen Hauptmietzinses seit 1.5.1989 fest und erkannte die Antragsgegnerin schuldig, den Antragstellern insgesamt S 194.711,18 s.A. zurückzuzahlen, wobei ein Teil der zuviel entrichteten Hauptmietzinse wegen Verjährung keine Berücksichtigung fand.
Dem liegt folgender Sachverhalt zugrunde:
Die gegenständliche Wohnung befindet sich in einem Jugendstilhaus. Sie wurde vom 1.5.1989 auf ein Jahr an die Erstantragstellerin Barbara Z*****, danach auf ein Jahr an den Zweitantragsteller Dr. Gebhard Z*****, anschließend an die Drittantragstellerin Verena K***** und schließlich an den Viertantragsteller Christian H***** auf acht Monate vermietet. Bereits zuvor, seit dem Jahr 1985 hatten die Erstantragstellerin und der Zweitantragsteller die Wohnung bewohnt, die Haimo Z***** zunächst auf vier Jahre gemietet hatte. Die Drittantragstellerin und der Viertantragsteller bewohnten die Wohnung bis zum Schluß der mündlichen Streitverhandlung.
Das vermietete Objekt diente bei der (erstmaligen) Anmietung im Jahr 1985 als Wohnung für sechs Personen und wurde auch später durchgehend von mehreren Personen benützt, die eine Wohngemeinschaft bildeten. Dies war der Hausverwaltung bekannt.
Zum Zeitpunkt des Einzuges im Jahr 1985 gab es außer einer neueren Zählerzuleitung nur alte elektrische Leitungen, keine Schukosteckdosen und somit auch keine Schutzmaßnahmen gegen das Auftreten von gefährlichen Fehlerspannungen. Die Leitungen sind rund 60 Jahre alt. Die Wohnung 10 besitzt eine Zählerzu- und -ableitung im Querschnitt 9 qnn (TAEV § 2.5.1.), die den Mindestanforderungen der Elektrizitätsversorgungsunternehmen entspricht. Der Nachzählerverteiler befindet sich nicht wie üblich über dem Zähler sondern in ca 7 m Entfernung auf ca 2,7 m Höhe. Dieser besteht aus fünf Stromkreisen, aufgebaut in Zweileitersystem, sowie einem dazugebauten Stromkreis für eine Waschmaschine. Der damalige Mieter Haimo Z***** schaffte sich eine Waschmaschine an, die aber von den vorhandenen Leitungen nicht versorgt werden konnte. Auf Grund einer Mängelanzeige durch den damaligen Mieter wurde dieser Stromkreis im Auftrag der Hausverwaltung installiert. Dieser Stromkreis besitzt einen eigenen FI-Schutzschalter. Öffnet man die Klemmenabdeckung, findet man eine unvorschriftsmäßig abgezweigte Leitung zu einem weiteren Subverteiler.Zum Zeitpunkt des Einzuges im Jahr 1985 gab es außer einer neueren Zählerzuleitung nur alte elektrische Leitungen, keine Schukosteckdosen und somit auch keine Schutzmaßnahmen gegen das Auftreten von gefährlichen Fehlerspannungen. Die Leitungen sind rund 60 Jahre alt. Die Wohnung 10 besitzt eine Zählerzu- und -ableitung im Querschnitt 9 qnn (TAEV Paragraph 2 Punkt 5 Punkt eins,), die den Mindestanforderungen der Elektrizitätsversorgungsunternehmen entspricht. Der Nachzählerverteiler befindet sich nicht wie üblich über dem Zähler sondern in ca 7 m Entfernung auf ca 2,7 m Höhe. Dieser besteht aus fünf Stromkreisen, aufgebaut in Zweileitersystem, sowie einem dazugebauten Stromkreis für eine Waschmaschine. Der damalige Mieter Haimo Z***** schaffte sich eine Waschmaschine an, die aber von den vorhandenen Leitungen nicht versorgt werden konnte. Auf Grund einer Mängelanzeige durch den damaligen Mieter wurde dieser Stromkreis im Auftrag der Hausverwaltung installiert. Dieser Stromkreis besitzt einen eigenen FI-Schutzschalter. Öffnet man die Klemmenabdeckung, findet man eine unvorschriftsmäßig abgezweigte Leitung zu einem weiteren Subverteiler.
Die offenen Klemmen der sogenannten Deckelsicherungen, welche einen Transformator für eine nicht mehr in Betrieb befindliche Klingelanlage versorgen, stehen noch immer ungeschützt unter Spannung und sind im WC auf ca 2,5 m Höhe montiert. Es gibt mehrere solche offene oder unvorschriftsmäßig geschützte Gerätedosen, in denen irgendwann Schalter und Steckdosen montiert waren.
Verlängerungsleitungen mit Mehrfachsteckdosen sind aus Mangel an genügend fix installierten Steckdosen überall in der Wohnung fliegend x-fach zusammengesteckt verlegt und werden somit nicht widmungsgemäß verwendet. Auch am nachträglich dazugebauten Waschmaschinenstromkreis treten Fehlerspannungen auf.
Die alten gummiisolierten Leitungsdrähte waren nie in der Lage, den Strom für starke Verbraucher (über 10 Ampere) zu tragen. Für solche Verbraucher werden auch in zeitgemäßen Installationen eigene Stromkreise vorgesehen.
Die elektrische Anlage war zum Zeitpunkt der Anmietung nach heutigen Sicherheitserkenntnissen genauso "gefährlich" (wegen der fehlenden Schutzmaßnahme) wie bei deren vorschriftsmäßiger Errichtung. Durch die zusätzliche Installation von geerdeten Stromkreisen - weil nur diese durch eigene FI-Schalter geschützt sind - sind wesentliche Änderungen an der Anlage durchgeführt worden, sodaß diese jetzt als wirklich gefährlich und bei Verwendung ungeerdet angeschlossener fehlerhafter Verbraucher als lebensgefährlich zu bezeichnen ist. Momentan werden geschützte und ungeschützte Anlageteile in ein und denselben Räumen parallel betrieben. Dies aus dem Grund, weil im Verhältnis zu der Anzahl der Bewohner der Wohnung nur eine ungenügende Anzahl an Steckdosen vorhanden ist. Dies kann im Falle eines Massenschlusses, wenn man gleichzeitig ein fehlerhaftes Gerät und ein geerdetes Gerät des geschützten Stromkreises berührt, lebensgefährlich sein.
Abgesehen von der Mängelanzeige des Zeugen Haimo Z***** wegen des Waschmaschinenanschlusses ist keine Mängelanzeige durch die Antragsteller oder andere Bewohner der gegenständlichen Wohnung erfolgt.
In rechtlicher Hinsicht meinte das Erstgericht, daß eine elektrische Anlage ohne Schutzmaßnahme als gefährlich anzusehen sei. In der gegenständlichen Wohnung sei zum Zeitpunkt der Anmietung keine elektrische Schutzmaßnahme vorhanden gewesen; dennoch sei sie damals weit weniger gefährlich gewesen als heute. Man habe bei der Erweiterung der Anlage die Bestimmung mißachtet, die teilweise Schutzmaßnahmen in einem Raum nicht zulasse (ÖVE EN 1 § 5.5.1). Dieser Zustand sei, zumindest was die Einrichtung des Stromkreises für die Waschmaschine anlangt, auf das Verhalten des Hausverwalters zurückzuführen. Aber auch der ursprüngliche Zustand bei Anmietung der Wohnung sei bereits gefährlich gewesen, weil Leitungsverbindungen in den Abzweigekästen bei derart alten Leitungen auch bei zulässiger Belastung vom Leitungsquerschnitt her immer eine Brandgefahr bildeten. Entspreche aber die elektrische Anlage nicht den Sicherheitsvorschriften und stelle eine Gefahr für die Bewohner dar, befinde sich der Bestandgegenstand in einem unbrauchbaren Zustand, was zur Einstufung der Wohnung in die Ausstattungskategorie D führe (MietSlg 41.262).In rechtlicher Hinsicht meinte das Erstgericht, daß eine elektrische Anlage ohne Schutzmaßnahme als gefährlich anzusehen sei. In der gegenständlichen Wohnung sei zum Zeitpunkt der Anmietung keine elektrische Schutzmaßnahme vorhanden gewesen; dennoch sei sie damals weit weniger gefährlich gewesen als heute. Man habe bei der Erweiterung der Anlage die Bestimmung mißachtet, die teilweise Schutzmaßnahmen in einem Raum nicht zulasse (ÖVE EN 1 Paragraph 5 Punkt 5 Punkt eins,). Dieser Zustand sei, zumindest was die Einrichtung des Stromkreises für die Waschmaschine anlangt, auf das Verhalten des Hausverwalters zurückzuführen. Aber auch der ursprüngliche Zustand bei Anmietung der Wohnung sei bereits gefährlich gewesen, weil Leitungsverbindungen in den Abzweigekästen bei derart alten Leitungen auch bei zulässiger Belastung vom Leitungsquerschnitt her immer eine Brandgefahr bildeten. Entspreche aber die elektrische Anlage nicht den Sicherheitsvorschriften und stelle eine Gefahr für die Bewohner dar, befinde sich der Bestandgegenstand in einem unbrauchbaren Zustand, was zur Einstufung der Wohnung in die Ausstattungskategorie D führe (MietSlg 41.262).
Das Rekursgericht bestätigte diese Entscheidung aus folgenden Erwägungen:
Eine Wohnung sei in einem brauchbaren Zustand, wenn sie an sich zum sofortigen Bewohnen geeignet ist. Das setze voraus, daß die vorgesehenen oder ortsüblichen Energieanschlüsse gefahrfrei verwendet werden können (MietSlg 43.201 = WoBl 1992/107; MietSlg 41.261 = WoBl 1989/45).
Sind Mängel, die die Benützung behindern, vorhanden, werde die Brauchbarkeit der Wohnung nur dann angenommen, wenn diese Mängel ohne größere Aufwendungen beseitigt werden können (MietSlg 41.261 = WoBl 1989/45). Hiebei seien die Kosten für Folgearbeiten, nicht aber jene für eine Verbesserung der Anlage zu berücksichtigen (MietSlg 45.279).
Die elektrische Anlage in der verfahrensgegenständlichen Wohnung sei bereits bei Abschluß des ersten Mietvertrages im Jahr 1985 gefährlich gewesen. Die Gefahr sei auch nicht beseitigt worden. Die gummiisolierten Leitungsdrähte seien (abgesehen von einer Zählerzuleitung) ca 60 Jahre alt gewesen; es habe keine Schukosteckdosen, somit keine elektrische Schutzmaßnahme gegen das Auftreten von gefährlichen Fehlerspannungen gegeben; die Leitungsverbindung in den Abzweigekästen würden bei den vorhandenen alten Leitungen selbst bei zulässiger Belastung vom Leitungsquerschnitt her immer eine Brandgefahr bilden. Zu vernachlässigen sei in diesem Zusammenhang der nachträglich von der Hausverwaltung installierte Stromkreis (insbesondere in Beziehung auf eine von der Antragsgegnerin behauptete Sanierung der Anlage), weil es auf diese nachträgliche Installation aus rechtlichen Gründen nicht ankomme.
Das Erstgericht habe zwar keine Feststellungen getroffen, welcher Aufwand für die Beseitigung der Gefahr, die von der elektrischen Anlage ausging und ausgeht, erforderlich gewesen wäre, doch sei wegen der fehlenden Schutzleiterinstallationen (was jedenfalls in den Naßräumen eine Gefahr bedeute) und wegen der in der ganzen Wohnung von den alten Leitungen selbst bei normaler Belastung ausgehenden Brandgefahr evident, daß größere Aufwendungen notwendig gewesen wären, um die elektrische Anlage in einen Zustand zu versetzen, der eine gefahrfreie Benützung ermöglicht hätte.
Die Wohnung sei daher bei Abschluß des ersten Mietvertrages (von mehreren Kettenmietverträgen) im Jahr 1985 in einem unbrauchbaren Zustand gewesen.
Unerheblich sei, welche Veränderungen die Bewohner an der elektrischen Anlage nach Anmietung vorgenommen haben. Es lägen in diesem Zusammenhang keine sekundären Feststellungsmängel vor.
Eine Anzeigepflicht des Mieters bestehe nicht, wenn sich die Wohnung
an sich in einem unbrauchbaren Zustand befindet (MietSlg 43.201 =
WoBl 1992/107; MietSlg 42.153 = WoBl 1991/30; MietSlg 38.339). Die
von der Antragsgegnerin für ihren gegenteiligen Standpunkt zitierte ältere Entscheidung (MietSlg 38.348) sei überholt, weil dort nicht zwischen Unbrauchbarkeit eines kategoriebestimmenden Merkmals (Anzeigepflicht) und der Unbrauchbarkeit der Wohnung an sich (keine Anzeigepflicht) differenziert worden sei. Im Bereich der vollen Anwendung des MRG seien die Vorschriften über die Mietzinsbildung zwingend. Daher könnten die Kriterien für die Einordnung einer Wohnung in eine Ausstattungskategorie gemäß § 16 Abs 2 MRG idF vor dem 3.WÄG nicht durch die Vereinbarung einer über das MRG hinausgehenden Anzeigepflicht beeinflußt werden. Es sei daher für die Beurteilung der Ausstattungskategorie auch irrelevant, daß - wie die Antragsgegnerin behauptet - im Mietvertrag ua die Pflicht zur Anzeige von Mängeln vereinbart worden sei, die die Brauchbarkeit der Wohnung beeinträchtigen.von der Antragsgegnerin für ihren gegenteiligen Standpunkt zitierte ältere Entscheidung (MietSlg 38.348) sei überholt, weil dort nicht zwischen Unbrauchbarkeit eines kategoriebestimmenden Merkmals (Anzeigepflicht) und der Unbrauchbarkeit der Wohnung an sich (keine Anzeigepflicht) differenziert worden sei. Im Bereich der vollen Anwendung des MRG seien die Vorschriften über die Mietzinsbildung zwingend. Daher könnten die Kriterien für die Einordnung einer Wohnung in eine Ausstattungskategorie gemäß Paragraph 16, Absatz 2, MRG in der Fassung vor dem 3.WÄG nicht durch die Vereinbarung einer über das MRG hinausgehenden Anzeigepflicht beeinflußt werden. Es sei daher für die Beurteilung der Ausstattungskategorie auch irrelevant, daß - wie die Antragsgegnerin behauptet - im Mietvertrag ua die Pflicht zur Anzeige von Mängeln vereinbart worden sei, die die Brauchbarkeit der Wohnung beeinträchtigen.
Diese Entscheidung enthält den Ausspruch, daß der ordentliche Revisionsrekurs gemäß § 528 Abs 1 ZPO iVm § 37 Abs 3 Z 16 und 18 MRG nicht zulässig sei. Das Rekursgericht sei von der einschlägigen oberstgerichtlichen Rechtsprechung nicht abgewichen.Diese Entscheidung enthält den Ausspruch, daß der ordentliche Revisionsrekurs gemäß Paragraph 528, Absatz eins, ZPO in Verbindung mit Paragraph 37, Absatz 3, Ziffer 16 und 18 MRG nicht zulässig sei. Das Rekursgericht sei von der einschlägigen oberstgerichtlichen Rechtsprechung nicht abgewichen.
Im nunmehr vorliegenden Revisionsrekurs macht die Antragsgegnerin geltend, daß der gegenständliche Streitfall einige Fragen aufwerfe, die von der Judikatur entweder noch nicht oder abweichend von der Meinung der Vorinstanzen gelöst worden seien. So sei zu klären, ob bzw unter welchen Umständen eine "typische (elektrische) Althausinstallation" die Unbrauchbarkeit einer Wohnung bedingt. Zu erörtern sei außerdem, inwieweit vom Mieter unsachgemäß hergestellte Leitungsverbindungen ("fliegend verlegte" Mehrfachsteckdosen) bzw nach Mietvertragsabschluß vorgenommene (die Gefahr von Unfällen erhöhende) Installationen die Unbrauchbarkeit einer Wohnung beeinflussen. Die Vorinstanzen hätten die Gefährlichkeit der Elektroinstallationen in aktenwidriger Weise auf die vom Verwalter veranlaßte Änderung der Anlage und nicht auf die zahlreichen frei verlegten Mehrfachsteckdosen bezogen; auch sonst seien die von den Mietern hergestellten Änderungen nicht von den vom Vermieter zur Verfügung gestellten Installationen abgegrenzt worden. Daß zur Mängelbehebung größere Aufwendungen notwendig wären, sei entgegen der Rechtsansicht des Rekursgerichtes keineswegs evident. Maßgeblich sei nicht der im gegenständlichen Verfahren vom Sachverständigen vorgefundene (von den Mietern hergestellte) gefährliche Zustand, sondern die bei Mietvertragsabschluß vorhandene "Althausinstallation", die noch durch einen zusätzlichen Stromkreis mit Schutzleiter für den Naßraum (die Waschmaschine) ergänzt worden sei.
Der Revisionsrekursantrag geht dahin, den angefochtenen Sachbeschluß entweder iS einer Abweisung des Sachantrages der Antragsteller abzuändern oder aber aufzuheben und die Rechtssache zur Ergänzung des Verfahrens und neuerlichen Entscheidung an das Erstgericht zurückzuverweisen.
Den Antragstellern wurde die Beantwortung dieses Rechtsmittels freigestellt. Die Drittantragstellerin und der Viertantragsteller haben von dieser Möglichkeit auch Gebrauch gemacht und in ihrer fristgerecht erstatteten Revisionsrekursbeantwortung die Bestätigung des angefochtenen Sachbeschlusses beantragt.
Der Revisionsrekurs ist, wie die nachfolgenden Ausführungen zeigen werden, wegen gravierender Feststellungsmängel zulässig und iS seines Aufhebungsbegehrens auch berechtigt.