Die Revision ist zulässig und im Sinn einer Aufhebung der Entscheidungen der Vorinstanzen berechtigt.
Das Bestandverhältnis zwischen den Klägern und der erstbeklagten Partei betreffend die Mieträumlichkeiten L***** endete infolge der schließlich für rechtswirksam erklärten Kündigung mit dem Kündigungstermin (Würth in Rummel2 I, Rz 5 zu §§ 1109, 1110 ABGB). Für die analoge Anwendung der für Wohnräume gemäß den §§ 34 Abs 2, 35 Abs 1 MRG geltenden Fiktion des Fortbestehens des Bestandverhältnisses mit unveränderten Rechten und Pflichten auf Geschäftsräume fehlen die Voraussetzungen, weil eine planwidrige Unvollständigkeit des Gesetzes nicht zu erkennen ist; das Gesetz differenziert des öfteren zwischen gemieteten Wohnungen und Geschäftsräumlichkeiten (2 Ob 582, 583/95). Den Klägern steht daher ab der Beendigung des Bestandverhältnisses infolge der für rechtswirksam erklärten Kündigung und somit jedenfalls ab März 1991 und nicht erst ab Rechtskraft der diesbezüglichen gerichtlichen Entscheidung (vgl ebenfalls 2 Ob 582, 583/95) ein angemessenes Benützungsentgelt zu. Diese Verpflichtung des ehemaligen Bestandnehmers als Folge des Zuwiderhandeln gegen die Rückstellungspflicht beruht auf § 1041 ABGB und besteht nach ständiger Rechtsprechung unabhängig davon, ob und wie die Bestandsache über die vereinbarte Bestandzeit hinaus weiter verwendet wurde und ob der Bestandnehmer während der Verzögerung der Rückstellung seinerseits einen meßbaren Nutzen vom Bestandobjekt hatte. Sie setzt weder ein Verschulden des früheren Bestandnehmers noch einen Schaden des Eigentümers voraus. Allein der Entgang der Nutzungschance des Eigentümers führt zur Verpflichtung zur Zahlung eines angemessenen Benützungsentgeltes (SZ 58/104; ImmZ 1989, 450; SZ 65/61 und andere). Auf die tatsächlichen Benützungsverhältnisse kommt es daher nicht an (1 Ob 595/90).Das Bestandverhältnis zwischen den Klägern und der erstbeklagten Partei betreffend die Mieträumlichkeiten L***** endete infolge der schließlich für rechtswirksam erklärten Kündigung mit dem Kündigungstermin (Würth in Rummel2 römisch eins, Rz 5 zu Paragraphen 1109, 1110, ABGB). Für die analoge Anwendung der für Wohnräume gemäß den Paragraphen 34, Absatz 2, 35, Absatz eins, MRG geltenden Fiktion des Fortbestehens des Bestandverhältnisses mit unveränderten Rechten und Pflichten auf Geschäftsräume fehlen die Voraussetzungen, weil eine planwidrige Unvollständigkeit des Gesetzes nicht zu erkennen ist; das Gesetz differenziert des öfteren zwischen gemieteten Wohnungen und Geschäftsräumlichkeiten (2 Ob 582, 583/95). Den Klägern steht daher ab der Beendigung des Bestandverhältnisses infolge der für rechtswirksam erklärten Kündigung und somit jedenfalls ab März 1991 und nicht erst ab Rechtskraft der diesbezüglichen gerichtlichen Entscheidung vergleiche ebenfalls 2 Ob 582, 583/95) ein angemessenes Benützungsentgelt zu. Diese Verpflichtung des ehemaligen Bestandnehmers als Folge des Zuwiderhandeln gegen die Rückstellungspflicht beruht auf Paragraph 1041, ABGB und besteht nach ständiger Rechtsprechung unabhängig davon, ob und wie die Bestandsache über die vereinbarte Bestandzeit hinaus weiter verwendet wurde und ob der Bestandnehmer während der Verzögerung der Rückstellung seinerseits einen meßbaren Nutzen vom Bestandobjekt hatte. Sie setzt weder ein Verschulden des früheren Bestandnehmers noch einen Schaden des Eigentümers voraus. Allein der Entgang der Nutzungschance des Eigentümers führt zur Verpflichtung zur Zahlung eines angemessenen Benützungsentgeltes (SZ 58/104; ImmZ 1989, 450; SZ 65/61 und andere). Auf die tatsächlichen Benützungsverhältnisse kommt es daher nicht an (1 Ob 595/90).
Es ist auch nicht entscheidend, ob die Kläger das Bestandobjekt nach der Räumung durch die erstbeklagte Partei sofort wieder hätten vermieten können oder nicht. Während einerseits den Klägern infolge der Weiterbenützung durch die erstbeklagte Partei eine Nutzungschance (sei es auch für Eigennutzung) entging, trat andererseits für die erstbeklagte Partei eine Aufwandersparnis ein, die mangels entgegenstehender Behauptungen der beklagten Parteien ebenfalls mit dem objektiven Gebrauchswert gleichzusetzen ist (Kerschner in JBl 1978, 411 ff, 416). Abgesehen davon ist ein allfälliges Leerstehen der Geschäftsräumlichkeiten nach der Räumung durch die erstbeklagte Partei im Juni 1993 kein zwingendes Indiz dafür, daß die Kläger auch früher keinen Bestandnehmer gefunden hätten und nicht den ortsüblichen Zins erzielen hätten können.
Angemessen ist der gemäß § 1041 ABGB zu leistende Geldausgleich in der Höhe des innerhalb etwa bestehender (besonders mietrechtsgesetzlicher, hier nicht zum Tragen kommender) Schranken nach den konkreten Wertbestimmungsfaktoren auf dem örtlichen Wohnungsmarkt erzielbaren Mietentgeltes. Die mietvertragliche Zinshöhe ist grundsätzlich ebensowenig bestimmend wie ein tatsächlich erzieltes Entgelt im Rahmen einer Folgeverwertung (JBl 1996, 48). Die Höhe des angemessenen Benützungsentgeltes wird zwar im Regelfall dem bisher vereinbarten Mietzins entsprechen, weil von einer Vereinbarung dieses Entgeltes in angemessener Höhe ausgegangen werden kann; dies schließt aber die Berücksichtigung besonderer Verhältnisse des Einzelfalles nicht aus (SZ 58/104; 2 Ob 582, 583/95). Der früher zu entrichtende Bestandzins liefert für die angemessene Höhe des Benützungsentgeltes nur Anhaltspunkte (SZ 65/61).Angemessen ist der gemäß Paragraph 1041, ABGB zu leistende Geldausgleich in der Höhe des innerhalb etwa bestehender (besonders mietrechtsgesetzlicher, hier nicht zum Tragen kommender) Schranken nach den konkreten Wertbestimmungsfaktoren auf dem örtlichen Wohnungsmarkt erzielbaren Mietentgeltes. Die mietvertragliche Zinshöhe ist grundsätzlich ebensowenig bestimmend wie ein tatsächlich erzieltes Entgelt im Rahmen einer Folgeverwertung (JBl 1996, 48). Die Höhe des angemessenen Benützungsentgeltes wird zwar im Regelfall dem bisher vereinbarten Mietzins entsprechen, weil von einer Vereinbarung dieses Entgeltes in angemessener Höhe ausgegangen werden kann; dies schließt aber die Berücksichtigung besonderer Verhältnisse des Einzelfalles nicht aus (SZ 58/104; 2 Ob 582, 583/95). Der früher zu entrichtende Bestandzins liefert für die angemessene Höhe des Benützungsentgeltes nur Anhaltspunkte (SZ 65/61).
Wie sich aus der dargestellten Rechtslage ergibt, kommt es auch nicht darauf an, ob der ehemalige Bestandnehmer seinerseits weniger Gewinn aus der Weiterbenützung lukriert als dem angemessenen Benützungsentgelt entspricht. Da im vorliegenden Fall feststeht, daß der ortsübliche Mietzins für die Monate von März 1991 bis einschließlich Dezember 1992 S 39.500,-- und für die Monate Jänner bis einschließlich Juni 1993 S 31.600,-- betrug, haben die erstbeklagte Partei und der mit ihr solidarisch haftende Zweitbeklagte die Differenz zwischen diesem und dem tatsächlich bezahlten Entgelt zu zahlen, wie bereits die Vorinstanzen insoweit zutreffend ausgeführt haben.
Den Revisionsausführungen kann auch insoweit nicht gefolgt werden, als behauptet wird, das Gericht zweiter Instanz habe selbst bei Zugrundelegung des Verteilungsschlüssels von 58 % zu 42 % des weiterbezahlten Mietzinses den Differenzbetrag auf den festgestellten ortsüblichen Mietzins unrichtig berechnet. Eine Nachprüfung ergibt, daß das Gericht zweiter Instanz rechnerisch richtig für 22 Monate eine Differenz von S 27.641,78 (S 39.500,-- - S 11.858,22) und für 6 Monate eine Differenz von S 19.741,78 (S 31.600,-- - S 11.858,22) zugrundegelegt hat, wobei es sich allerdings jeweils um Nettobeträge handelt. Dies ergibt eine Gesamtdifferenz von S 726.569,84, zu der allerdings noch, da es sich jeweils um Nettobeträge handelt, die in der Revision vernachlässigte Umsatzsteuer hinzuzurechnen ist, woraus der vom Gericht zweiter Instanz zuerkannte Gesamtbetrag von S 799.226,82 resultiert.
Der Revision ist jedoch dahin beizupflichten, daß noch nicht abschließend beurteilt werden kann, welcher Teilbetrag des Mietzinses von S 20.445,21 netto auf das Geschäftslokal L***** entfiel und welcher Betrag daher vom festgestellten angemessenen Benützungsentgelt als bereits erbrachte Teilzahlung abzuziehen ist.
Die Parteien haben bei Vereinbarung des Mietzinses für beide Geschäftslokale offenbar nicht den nun eingetretenen Fall bedacht, daß das Mietverhältnis hinsichtlich des einen Geschäftslokales beendet und hinsichtlich des anderen Geschäftslokales fortgesetzt wird und die Notwendigkeit besteht, den Mietzins für jedes der Lokale getrennt festzusetzen. Es ist daher eine ergänzende Vertragsauslegung vorzunehmen, für die zunächst die Frage zu prüfen ist, was die Parteien gewollt hätten, wenn sie sich bei Vertragsabschluß bzw bei der Mietzinsvereinbarung die nunmehr offene Frage vorgelegt hätten. Diese Frage kann sich aus Natur und Zweck des Vertrages, aus Vorverhandlungen oder aus anderen "Umständen des Geschäftes" beantworten, wobei darauf abzustellen ist, was redliche und vernünftige Parteien vereinbart hätten (vgl Rummel in Rummel2 I, Rz 12 zu § 914 ABGB mwN). Um den hypothetischen Parteiwillen nach diesen Kriterien beurteilen zu können, ist es unerläßlich, eine Gegenüberstellung der Wertigkeit der beiden Geschäftslokale R***** und L***** als Mietobjekte vorzunehmen. Dies ist derzeit deshalb nicht möglich, weil nicht feststeht, ob der bei einer Vermietung zu erzielende Quadratmeterpreis beim Geschäftslokal R***** tatsächlich gleich hoch ist wie beim Geschäftslokal L*****, und zwar sowohl hinsichtlich des eigentlichen Geschäftslokales als auch hinsichtlich der Nebenräume. Selbst bei etwa gleich günstiger Einkaufslage innerhalb des Stadtgebietes können andere Faktoren wie insbesondere die Raumeinteilung, die Möglichkeit der Warenpräsentation, die Zweckmäßigkeit der Anordnung der Nebenräume, die Raumausstattung usw die Wertrelation jeweils des einen Geschäftslokales im Verhältnis zum anderen Geschäftslokal als Mietobjekt wesentlich beeinflussen. Ohne weitere Kenntnis der Situation kann nicht von vorneherein davon ausgegangen werden, daß eine Abstellfläche am Dachboden und Nebenräume, die an das Geschäftslokal unmittelbar anschließen (und im Gutachten als WC, Waschraum und Büro bzw Verbindungsgang bezeichnet werden), als gleichwertige Räume zu betrachten sind und bei Vermietung denselben Ertrag pro m2 erzielen können.Die Parteien haben bei Vereinbarung des Mietzinses für beide Geschäftslokale offenbar nicht den nun eingetretenen Fall bedacht, daß das Mietverhältnis hinsichtlich des einen Geschäftslokales beendet und hinsichtlich des anderen Geschäftslokales fortgesetzt wird und die Notwendigkeit besteht, den Mietzins für jedes der Lokale getrennt festzusetzen. Es ist daher eine ergänzende Vertragsauslegung vorzunehmen, für die zunächst die Frage zu prüfen ist, was die Parteien gewollt hätten, wenn sie sich bei Vertragsabschluß bzw bei der Mietzinsvereinbarung die nunmehr offene Frage vorgelegt hätten. Diese Frage kann sich aus Natur und Zweck des Vertrages, aus Vorverhandlungen oder aus anderen "Umständen des Geschäftes" beantworten, wobei darauf abzustellen ist, was redliche und vernünftige Parteien vereinbart hätten vergleiche Rummel in Rummel2 römisch eins, Rz 12 zu Paragraph 914, ABGB mwN). Um den hypothetischen Parteiwillen nach diesen Kriterien beurteilen zu können, ist es unerläßlich, eine Gegenüberstellung der Wertigkeit der beiden Geschäftslokale R***** und L***** als Mietobjekte vorzunehmen. Dies ist derzeit deshalb nicht möglich, weil nicht feststeht, ob der bei einer Vermietung zu erzielende Quadratmeterpreis beim Geschäftslokal R***** tatsächlich gleich hoch ist wie beim Geschäftslokal L*****, und zwar sowohl hinsichtlich des eigentlichen Geschäftslokales als auch hinsichtlich der Nebenräume. Selbst bei etwa gleich günstiger Einkaufslage innerhalb des Stadtgebietes können andere Faktoren wie insbesondere die Raumeinteilung, die Möglichkeit der Warenpräsentation, die Zweckmäßigkeit der Anordnung der Nebenräume, die Raumausstattung usw die Wertrelation jeweils des einen Geschäftslokales im Verhältnis zum anderen Geschäftslokal als Mietobjekt wesentlich beeinflussen. Ohne weitere Kenntnis der Situation kann nicht von vorneherein davon ausgegangen werden, daß eine Abstellfläche am Dachboden und Nebenräume, die an das Geschäftslokal unmittelbar anschließen (und im Gutachten als WC, Waschraum und Büro bzw Verbindungsgang bezeichnet werden), als gleichwertige Räume zu betrachten sind und bei Vermietung denselben Ertrag pro m2 erzielen können.
Da jegliche Feststellungen zum Mietwert des Geschäftslokales R***** fehlen, entbehren sowohl die vom Erstgericht als auch die vom Gericht zweiter Instanz vorgenommenen Aufteilungen des fortbezahlten Mietzinses einer entsprechenden Sachverhaltsgrundlage. Die Entscheidungen der Vorinstanzen waren daher zur Beseitigung des aufgezeigten sekundären Feststellungsmangels aufzuheben.
Der Vorbehalt der Kostenentscheidung gründet sich auf § 52 Abs 1 ZPO.Der Vorbehalt der Kostenentscheidung gründet sich auf Paragraph 52, Absatz eins, ZPO.