I. Zur Aktiv- und Passivlegitimation:römisch eins. Zur Aktiv- und Passivlegitimation:
[16] Die Beklagte hat im Verfahren ihre Passivlegitimation nicht in Abrede gestellt. Die von ihr zunächst bestrittene Aktivlegitimation wurde bereits vom Erstgericht zurecht bejaht; auf dessen zutreffende Begründung kann in Analogie zu § 510 Abs 3 Satz 2 ZPO verwiesen werden (vgl 2 Ob 101/07b; 9 Ob 8/18v [Pkt I.]; 3 Ob 34/22d [Rz 23]). Deren Richtigkeit stellte die Beklagte auch bereits in der Berufungsbeantwortung nicht in Abrede und sie kommt in der Revisionsbeantwortung auf den Einwand der fehlenden Aktivlegitimation nicht zurück. Die Beklagte hat im Verfahren ihre Passivlegitimation nicht in Abrede gestellt. Die von ihr zunächst bestrittene Aktivlegitimation wurde bereits vom Erstgericht zurecht bejaht; auf dessen zutreffende Begründung kann in Analogie zu Paragraph 510, Absatz 3, Satz 2 ZPO verwiesen werden vergleiche 2 Ob 101/07b; 9 Ob 8/18v [Pkt römisch eins.]; 3 Ob 34/22d [Rz 23]). Deren Richtigkeit stellte die Beklagte auch bereits in der Berufungsbeantwortung nicht in Abrede und sie kommt in der Revisionsbeantwortung auf den Einwand der fehlenden Aktivlegitimation nicht zurück.
II. Zum Provisionsanspruch dem Grunde nach:römisch zwei. Zum Provisionsanspruch dem Grunde nach:
[17] II.1. Gemäß § 6 Abs 1 MaklerG ist der Auftraggeber zur Zahlung einer Provision für den Fall verpflichtet, dass das zu vermittelnde Geschäft durch die vertragsgemäße verdienstliche Tätigkeit des Maklers mit einem Dritten zustandekommt. Gemäß § 7 Abs 1 Satz 1 MaklerG entsteht der Anspruch auf Provision mit der Rechtswirksamkeit des vermittelten Geschäfts. Der Makler hat gemäß § 6 Abs 3 MaklerG auch dann Anspruch auf Provision, wenn aufgrund seiner Tätigkeit zwar nicht das vertragsgemäß zu vermittelnde Geschäft, wohl aber ein diesem nach seinem Zweck wirtschaftlich gleichwertiges Geschäft zustandekommt. römisch zwei.1. Gemäß Paragraph 6, Absatz eins, MaklerG ist der Auftraggeber zur Zahlung einer Provision für den Fall verpflichtet, dass das zu vermittelnde Geschäft durch die vertragsgemäße verdienstliche Tätigkeit des Maklers mit einem Dritten zustandekommt. Gemäß Paragraph 7, Absatz eins, Satz 1 MaklerG entsteht der Anspruch auf Provision mit der Rechtswirksamkeit des vermittelten Geschäfts. Der Makler hat gemäß Paragraph 6, Absatz 3, MaklerG auch dann Anspruch auf Provision, wenn aufgrund seiner Tätigkeit zwar nicht das vertragsgemäß zu vermittelnde Geschäft, wohl aber ein diesem nach seinem Zweck wirtschaftlich gleichwertiges Geschäft zustandekommt.
[18] Der Provisionsanspruch der Klägerin dem Grunde nach hängt damit davon ab, ob der vermittelte „Grundnutzungs- und Dienstbarkeitsvertrag“ (auch) iSd § 6 Abs 1 MaklerG „zustandegekommen“ und iSd § 7 Abs 1 Satz 1 MaklerG „rechtswirksam“ ist und entweder das vertragsgemäß zu vermittelnde Geschäft oder ein diesem nach seinem Zweck wirtschaftlich gleichwertiges Geschäft zustandegekommen ist (§ 6 Abs 3 MaklerG). Der Provisionsanspruch der Klägerin dem Grunde nach hängt damit davon ab, ob der vermittelte „Grundnutzungs- und Dienstbarkeitsvertrag“ (auch) iSd Paragraph 6, Absatz eins, MaklerG „zustandegekommen“ und iSd Paragraph 7, Absatz eins, Satz 1 MaklerG „rechtswirksam“ ist und entweder das vertragsgemäß zu vermittelnde Geschäft oder ein diesem nach seinem Zweck wirtschaftlich gleichwertiges Geschäft zustandegekommen ist (Paragraph 6, Absatz 3, MaklerG).
[19] II.2. Für einen unter einer Bedingung abgeschlossenen Vertrag, den ein Makler vermittelt, gebührt keine Provision, wenn die Bedingung nicht erfüllt wird (RS0062555). römisch zwei.2. Für einen unter einer Bedingung abgeschlossenen Vertrag, den ein Makler vermittelt, gebührt keine Provision, wenn die Bedingung nicht erfüllt wird (RS0062555).
[20] II.2.1. Ist das vermittelte Geschäft aufschiebend bedingt, ist es vor Eintritt der Bedingung nicht rechtswirksam geschlossen und begründet es daher noch keine Provisionspflicht (8 Ob 3/16y [Pkt 1]). Hier entsteht die Provisionspflicht in der Regel erst mit dem Eintritt der Bedingung (5 Ob 182/04g mwN; 6 Ob 194/22f [Rz 19]). römisch zwei.2.1. Ist das vermittelte Geschäft aufschiebend bedingt, ist es vor Eintritt der Bedingung nicht rechtswirksam geschlossen und begründet es daher noch keine Provisionspflicht (8 Ob 3/16y [Pkt 1]). Hier entsteht die Provisionspflicht in der Regel erst mit dem Eintritt der Bedingung (5 Ob 182/04g mwN; 6 Ob 194/22f [Rz 19]).
[21] II.2.2. Im Fall einer auflösenden Bedingung tritt demgegenüber die Rechtswirksamkeit des Hauptgeschäfts unmittelbar ein, der Bedingungseintritt beseitigt diese aber wiederum. Der Provisionsanspruch richtet sich hier danach, ob das auflösend bedingte Rechtsgeschäft aus Zweckgleichwertigkeitsgründen einem unbedingten gleichzuhalten ist (5 Ob 182/04g; 8 Ob 3/16y [Pkt 1]). Dafür, ob ein mit Abschluss des Hauptgeschäfts grundsätzlich entstandener Provisionsanspruch des Maklers bei Eintritt einer vereinbarten auflösenden Bedingung wieder entfällt, ist entscheidend, ob der vermittelte Auftrag für den Auftraggeber des Maklers wirtschaftlich von Wert war (RS0062778; 8 Ob 3/16y [Pkt 1]). römisch zwei.2.2. Im Fall einer auflösenden Bedingung tritt demgegenüber die Rechtswirksamkeit des Hauptgeschäfts unmittelbar ein, der Bedingungseintritt beseitigt diese aber wiederum. Der Provisionsanspruch richtet sich hier danach, ob das auflösend bedingte Rechtsgeschäft aus Zweckgleichwertigkeitsgründen einem unbedingten gleichzuhalten ist (5 Ob 182/04g; 8 Ob 3/16y [Pkt 1]). Dafür, ob ein mit Abschluss des Hauptgeschäfts grundsätzlich entstandener Provisionsanspruch des Maklers bei Eintritt einer vereinbarten auflösenden Bedingung wieder entfällt, ist entscheidend, ob der vermittelte Auftrag für den Auftraggeber des Maklers wirtschaftlich von Wert war (RS0062778; 8 Ob 3/16y [Pkt 1]).
[22] II.2.3. Ob bei der Setzung einer Bedingung eine aufschiebende oder auflösende gemeint ist, ist Auslegungsfrage (GlUNF 1808; 1 Ob 330/97d). Wenn gewisse Rechtswirkungen eines unter einer Bedingung abgeschlossenen Vertrags sofort eintreten sollen, so spricht dies für eine auflösende Bedingung (3 Ob 631/85; RS0017503), insbesondere bei Bestehen echter Erfüllungsansprüche von Anfang an (Beclin in Fenyves/Kerschner/Vonkilch, Klang3 [2011] § 897 ABGB Rz 32 mwN). römisch zwei.2.3. Ob bei der Setzung einer Bedingung eine aufschiebende oder auflösende gemeint ist, ist Auslegungsfrage (GlUNF 1808; 1 Ob 330/97d). Wenn gewisse Rechtswirkungen eines unter einer Bedingung abgeschlossenen Vertrags sofort eintreten sollen, so spricht dies für eine auflösende Bedingung (3 Ob 631/85; RS0017503), insbesondere bei Bestehen echter Erfüllungsansprüche von Anfang an (Beclin in Fenyves/Kerschner/Vonkilch, Klang3 [2011] Paragraph 897, ABGB Rz 32 mwN).
[23] II.2.4. Im vorliegenden Fall wurde im mit „Aufschiebende Bedingung“ überschrieben Punkt 17. des Grundnutzung- und Dienstbarkeitsvertrags nur dessen grundverkehrsbehördliche Genehmigung als aufschiebende Bedingung genannt. Dies indiziert das Fehlen anderer aufschiebender Bedingungen im Vertrag. römisch zwei.2.4. Im vorliegenden Fall wurde im mit „Aufschiebende Bedingung“ überschrieben Punkt 17. des Grundnutzung- und Dienstbarkeitsvertrags nur dessen grundverkehrsbehördliche Genehmigung als aufschiebende Bedingung genannt. Dies indiziert das Fehlen anderer aufschiebender Bedingungen im Vertrag.
[24] Nach Punkt 8. des Vertrags gelten die „Dienenden Grundstücke“ zum Zeitpunkt der Unterfertigung des Vertrags von K* U* an die P* GmbH übergeben und tritt diese mit der Unterfertigung des Vertrags in den tatsächlichen Besitz und Genuss sämtlicher im Vertrag geregelten Rechte ein. Diese Vertragsbestimmung sowie jene des Punkts 2.6, wonach für den Fall, dass die P* GmbH nicht das gesamte Flächenausmaß der „Dienenden Grundstücke“ für die Errichtung, die Inbetriebnahme, den Betrieb und die Nutzung der Photovoltaikanlage benötigt oder nicht das gesamte Flächenausmaß der „Dienenden Grundstücke“ aufgrund von Vorgaben von Netzbetreibern und/oder rechtskräftiger Entscheidungen der Behörden zur Verfügung steht und die P* GmbH für diese Flächen auch kein Entgelt bezahlt, es „das Verständnis der Parteien [ist], dass die von P* [GmbH] nicht genutzten Flächen wieder KU bzw. seinen Rechtsnachfolgern […] zur Verfügung stehen soll“, indizieren gleichfalls, dass alle Grundstücke von Anfang an der P* GmbH zur Verfügung stehen und damit allenfalls, sollte es zu einer Rückgabe von Grundstücken iSv Punkt 2.6 kommen, dies den Vertrag (teilweise) auflöst. Dagegen ließe sich aber einwenden, dass der Liegenschaftseigentümer nach Vertragspunkt 12. erst ab jenem Zeitpunkt ein jährliches Entgelt von 5.300 EUR „pro Hektar jener Flächen der Dienenden Grundstücke, auf denen die Photovoltaikanlage tatsächlich errichtet ist“ erhalten soll, zu dem es zur „ersten Einspeisung“ (gemeint: des erzielten Stroms in das Stromnetz) kommt. Dies deutet darauf hin, dass die Vertragspartner entgegen dem Wortlaut von Punkt 8. des Vertrags davon ausgehen, dass der Liegenschaftseigentümer zumindest bis zur Errichtung der Anlage die Grundstücke für sich nützen darf, ansonsten die Entgeltbestimmung des Vertragspunkts 12. allenfalls sittenwidrig sein könnte.
[25] Entscheidend für die Beantwortung der Frage, ob die Errichtung bzw Nichterrichtung der Anlage eine aufschiebende oder auflösende Bedingung des Grundnutzungs- und Dienstbarkeitsvertrags ist, ist aber, dass die grundbücherliche Intabulation der der P* GmbH eingeräumten Rechte nach dem Vertrag unbedingt erfolgt und es diesbezüglich jedenfalls nach dem Parteiwillen von Anfang an echte Erfüllungsansprüche gibt (vgl Beclin aaO). Tatsächlich wurden auch sogleich im Jahr 2024 ob der Liegenschaft KG 6* EZ 9 das Vorkaufsrecht der P* GmbH gemäß Punkt 5. des Vertrags und deren Dienstbarkeit gemäß Punkt 3. des Vertrags bezogen auf alle im Vertrag genannten „Dienenden Grundstücke“ in das Lastenblatt eingetragen (CLNR 49 und 50). Dass womöglich letztlich aus wirtschaftlichen Gründen nicht alle Grundstücke oder nicht alle zur Gänze für die Photovoltaikanlage erforderlich sein oder aus rechtlichen Gründen zur Verfügung stehen werden und es zur „Rückgabe“ dieser Flächen an den Liegenschaftseigentümer kommen wird, ist bei Gesamtbetrachtung des Vertrags damit nur eine (teilweise) auflösende Bedingung. Entscheidend für die Beantwortung der Frage, ob die Errichtung bzw Nichterrichtung der Anlage eine aufschiebende oder auflösende Bedingung des Grundnutzungs- und Dienstbarkeitsvertrags ist, ist aber, dass die grundbücherliche Intabulation der der P* GmbH eingeräumten Rechte nach dem Vertrag unbedingt erfolgt und es diesbezüglich jedenfalls nach dem Parteiwillen von Anfang an echte Erfüllungsansprüche gibt vergleiche Beclin aaO). Tatsächlich wurden auch sogleich im Jahr 2024 ob der Liegenschaft KG 6* EZ 9 das Vorkaufsrecht der P* GmbH gemäß Punkt 5. des Vertrags und deren Dienstbarkeit gemäß Punkt 3. des Vertrags bezogen auf alle im Vertrag genannten „Dienenden Grundstücke“ in das Lastenblatt eingetragen (CLNR 49 und 50). Dass womöglich letztlich aus wirtschaftlichen Gründen nicht alle Grundstücke oder nicht alle zur Gänze für die Photovoltaikanlage erforderlich sein oder aus rechtlichen Gründen zur Verfügung stehen werden und es zur „Rückgabe“ dieser Flächen an den Liegenschaftseigentümer kommen wird, ist bei Gesamtbetrachtung des Vertrags damit nur eine (teilweise) auflösende Bedingung.
[26] II.2.5. Wie bereits in Punkt II.2.2. dargelegt, richtet sich bei einer auflösenden Bedingung der Provisionsanspruch des Maklers danach, ob das auflösend bedingte Rechtsgeschäft aus Zweckgleichwertigkeitsgründen einem unbedingt geschlossenen gleichzuhalten ist, wofür entscheidend ist, ob der vermittelte Auftrag für den Auftraggeber des Maklers wirtschaftlich von Wert war. römisch zwei.2.5. Wie bereits in Punkt römisch zwei.2.2. dargelegt, richtet sich bei einer auflösenden Bedingung der Provisionsanspruch des Maklers danach, ob das auflösend bedingte Rechtsgeschäft aus Zweckgleichwertigkeitsgründen einem unbedingt geschlossenen gleichzuhalten ist, wofür entscheidend ist, ob der vermittelte Auftrag für den Auftraggeber des Maklers wirtschaftlich von Wert war.
[27] Daran besteht hier kein Zweifel. Die P* GmbH sicherte sich mit dem Grundnutzungs- und Dienstbarkeitsvertrag die Möglichkeit, auf den Flächen des Liegenschaftseigentümers eine Photovoltaikanlage zu betreiben, und verhinderte zudem durch Vereinbarung und Intabulation einer Dienstbarkeit, dass Konkurrenten auf den dienenden Grundstücken eine ebensolche Anlage in Angriff nehmen.
[28] II.2.6. Dass durch die Vermittlung des Grundnutzungs- und Dienstbarkeitsvertrags gerade ein solcher Vertrag vorliegt, der von der P* GmbH beabsichtigt war und damit (zumindest) ein wirtschaftlich zweckgleiches Rechtsgeschäft iSd § 6 Abs 3 MaklerG zu den im Maklervertrag ausdrücklich angeführten („zu vermittelnden“) Rechtsgeschäften Kauf und Miete vorliegt, hat die Beklagte vor dem Obersten Gerichtshof auch nicht mehr angezweifelt. So behauptet sie gar nicht, dass ein Provisionsanspruch mangels Zweckgleichheit zu verneinen sei, sondern führt in ihrer Revisionsbeantwortung vielmehr aus, dass „das ursprünglich intendierte Geschäft – wenn auch mit variabler Entgeltregelung – zustande gekommen ist“. Ob ein wirtschaftlich gleichwertiges Geschäft vorliegt, ist durch Vertragsauslegung und aus Sicht des Geschäftsherrn zu ermitteln (9 Ob 47/03g; RS0062777 [T7]). römisch zwei.2.6. Dass durch die Vermittlung des Grundnutzungs- und Dienstbarkeitsvertrags gerade ein solcher Vertrag vorliegt, der von der P* GmbH beabsichtigt war und damit (zumindest) ein wirtschaftlich zweckgleiches Rechtsgeschäft iSd Paragraph 6, Absatz 3, MaklerG zu den im Maklervertrag ausdrücklich angeführten („zu vermittelnden“) Rechtsgeschäften Kauf und Miete vorliegt, hat die Beklagte vor dem Obersten Gerichtshof auch nicht mehr angezweifelt. So behauptet sie gar nicht, dass ein Provisionsanspruch mangels Zweckgleichheit zu verneinen sei, sondern führt in ihrer Revisionsbeantwortung vielmehr aus, dass „das ursprünglich intendierte Geschäft – wenn auch mit variabler Entgeltregelung – zustande gekommen ist“. Ob ein wirtschaftlich gleichwertiges Geschäft vorliegt, ist durch Vertragsauslegung und aus Sicht des Geschäftsherrn zu ermitteln (9 Ob 47/03g; RS0062777 [T7]).
[29] II.2.7. Als Zwischenergebnis ist festzuhalten, dass der vermittelte Grundnutzungs- und Dienstbarkeitsvertrag nur mehr auflösend bedingt (die aufschiebende Bedingung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung ist unstrittig bereits eingetreten), somit iSd § 6 Abs 1 MaklerG „zustandegekommen“ und iSd § 7 Abs 1 MaklerG „rechtswirksam“ ist und ein zweckgleichwertiges Rechtsgeschäft iSd § 6 Abs 3 MaklerG (sowie auch des abgeschlossenen Maklervertrags) darstellt. römisch zwei.2.7. Als Zwischenergebnis ist festzuhalten, dass der vermittelte Grundnutzungs- und Dienstbarkeitsvertrag nur mehr auflösend bedingt (die aufschiebende Bedingung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung ist unstrittig bereits eingetreten), somit iSd Paragraph 6, Absatz eins, MaklerG „zustandegekommen“ und iSd Paragraph 7, Absatz eins, MaklerG „rechtswirksam“ ist und ein zweckgleichwertiges Rechtsgeschäft iSd Paragraph 6, Absatz 3, MaklerG (sowie auch des abgeschlossenen Maklervertrags) darstellt.
III. Zur Höhe des Provisionsanspruchs:römisch drei. Zur Höhe des Provisionsanspruchs:
[30] Gemäß § 8 Abs 1 Satz 1 MaklerG gebührt im Fall, dass über die Provisionshöhe nichts Besonderes vereinbart ist, dem Makler die für die erbrachten Vermittlungsleistungen ortsübliche Provision. Lässt sich eine solche nicht oder nur mit unverhältnismäßigen Schwierigkeiten feststellen, steht gemäß § 8 Abs 1 Satz 2 MaklerG eine angemessene Provision zu. Gemäß Paragraph 8, Absatz eins, Satz 1 MaklerG gebührt im Fall, dass über die Provisionshöhe nichts Besonderes vereinbart ist, dem Makler die für die erbrachten Vermittlungsleistungen ortsübliche Provision. Lässt sich eine solche nicht oder nur mit unverhältnismäßigen Schwierigkeiten feststellen, steht gemäß Paragraph 8, Absatz eins, Satz 2 MaklerG eine angemessene Provision zu.
[31] In erster Linie kommt es damit für die Provisionshöhe auf die Vereinbarung zwischen dem Makler und seinem Auftraggeber an. Im Maklervertrag ist hier bestimmt, dass bei der Vermittlung eines Kaufs die Provision „3,0% + 20% MWSt. = 3,6% des Gesamtkaufpreises inkl. Lasten“ und bei Vermittlung einer Miete „je nach Mietvertragsdauer lt. Punkt II. der Nebenkostenübersicht 1 bis 3 Bruttomonatsmieten + 20 % MWSt.“ beträgt. Für den Fall des Abschlusses eines zweckgleichwertigen Rechtsgeschäfts ist im Vertrag vorgesehen, dass der Makler „ein Vermittlungshonorar nach den Provisionshöchstsätzen der Immobilien-Makler-Verordnung“ beanspruchen darf, wodurch an die Verordnung des Bundesministers für wirtschaftliche Angelegenheiten über Standes- und Ausübungsregeln für Immobilienmakler (BGBl 1996/297 idgF; kurz: ImmMV) angeknüpft wird. In erster Linie kommt es damit für die Provisionshöhe auf die Vereinbarung zwischen dem Makler und seinem Auftraggeber an. Im Maklervertrag ist hier bestimmt, dass bei der Vermittlung eines Kaufs die Provision „3,0% + 20% MWSt. = 3,6% des Gesamtkaufpreises inkl. Lasten“ und bei Vermittlung einer Miete „je nach Mietvertragsdauer lt. Punkt römisch zwei. der Nebenkostenübersicht 1 bis 3 Bruttomonatsmieten + 20 % MWSt.“ beträgt. Für den Fall des Abschlusses eines zweckgleichwertigen Rechtsgeschäfts ist im Vertrag vorgesehen, dass der Makler „ein Vermittlungshonorar nach den Provisionshöchstsätzen der Immobilien-Makler-Verordnung“ beanspruchen darf, wodurch an die Verordnung des Bundesministers für wirtschaftliche Angelegenheiten über Standes- und Ausübungsregeln für Immobilienmakler (BGBl 1996/297 idgF; kurz: ImmMV) angeknüpft wird.
[32] Damit ist zur Bestimmung der Höhe des Provisionsanspruchs zu entscheiden, unter welchen Vertragstyp der vorliegende Grundnutzungs- und Dienstbarkeitsvertrag fällt, nämlich ob ein Kauf oder eine Miete oder – für den Fall der Vermittlung eines diesen zweckgleichwertigen Rechtsgeschäfts – ein Vertrag vorliegt, für den die ImmMV Provisionshöchstsätze vorsieht. Solche regelt die ImmMV konkret (nur) für die Vermittlung von Kauf- und Tauschgeschäften über Immobilien und Unternehmen (§ 15), von Hypothekardarlehen (§ 17), von Baurechten (§ 18), von Mietverträgen über Geschäftsräume (§ 19), von Mietverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser (§ 20) sowie weiters für die Vermittlung von Mietverträgen durch Hausverwalter (§ 21), die Vermittlung besonderer Abgeltungen (§ 22), die Vermittlung der Untermiete an einzelnen Wohnräumen (§ 23), die Vermittlung von Pachtverhältnissen insbesondere in der Land- und Forstwirtschaft (§ 25), die Vermittlung von Pachtverhältnissen an Unternehmen (§ 26) und die Vermittlung sonstiger Gebrauchs- und Nutzungsrechte (§ 27), letzteres aber nur „an Geschäftsräumen aller Art oder an Wohnungen oder an Einfamilienhäusern“ (§ 27 Satz 1) bzw an „Wohnungen und Einfamilienhäusern“ (§ 27 Satz 2). Damit ist zur Bestimmung der Höhe des Provisionsanspruchs zu entscheiden, unter welchen Vertragstyp der vorliegende Grundnutzungs- und Dienstbarkeitsvertrag fällt, nämlich ob ein Kauf oder eine Miete oder – für den Fall der Vermittlung eines diesen zweckgleichwertigen Rechtsgeschäfts – ein Vertrag vorliegt, für den die ImmMV Provisionshöchstsätze vorsieht. Solche regelt die ImmMV konkret (nur) für die Vermittlung von Kauf- und Tauschgeschäften über Immobilien und Unternehmen (Paragraph 15,), von Hypothekardarlehen (Paragraph 17,), von Baurechten (Paragraph 18,), von Mietverträgen über Geschäftsräume (Paragraph 19,), von Mietverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser (Paragraph 20,) sowie weiters für die Vermittlung von Mietverträgen durch Hausverwalter (Paragraph 21,), die Vermittlung besonderer Abgeltungen (Paragraph 22,), die Vermittlung der Untermiete an einzelnen Wohnräumen (Paragraph 23,), die Vermittlung von Pachtverhältnissen insbesondere in der Land- und Forstwirtschaft (Paragraph 25,), die Vermittlung von Pachtverhältnissen an Unternehmen (Paragraph 26,) und die Vermittlung sonstiger Gebrauchs- und Nutzungsrechte (Paragraph 27,), letzteres aber nur „an Geschäftsräumen aller Art oder an Wohnungen oder an Einfamilienhäusern“ (Paragraph 27, Satz 1) bzw an „Wohnungen und Einfamilienhäusern“ (Paragraph 27, Satz 2).
[33] III.1. Dass der vorliegende Grundnutzungs- und Dienstbarkeitsvertrag kein Kaufvertrag ist, legen die Prozessparteien ihren Prozessstandpunkten zutreffend zugrunde. römisch drei.1. Dass der vorliegende Grundnutzungs- und Dienstbarkeitsvertrag kein Kaufvertrag ist, legen die Prozessparteien ihren Prozessstandpunkten zutreffend zugrunde.
[34] III.2. Als vertragliche Grundlage für die Überlassung von Flächen zur Installation und zum Betrieb von Photovoltaikanlagen kommen im Fall der Entgeltlichkeit insbesondere Bestandverträge und Dienstbarkeitsverträge in Betracht (Stagl/Stimmler in Lindner, Energie selbst erzeugen [2025] 87; für Deutschland Aigner/Mohr, Vermietung von Flächen für Photovoltaikanlagen – Chance oder Risiko? ZfIR 2009, 8 [10]). römisch drei.2. Als vertragliche Grundlage für die Überlassung von Flächen zur Installation und zum Betrieb von Photovoltaikanlagen kommen im Fall der Entgeltlichkeit insbesondere Bestandverträge und Dienstbarkeitsverträge in Betracht (Stagl/Stimmler in Lindner, Energie selbst erzeugen [2025] 87; für Deutschland Aigner/Mohr, Vermietung von Flächen für Photovoltaikanlagen – Chance oder Risiko? ZfIR 2009, 8 [10]).
[35] III.3. In der deutschen Literatur wird überwiegend vertreten, dass Verträge, deren Regelungsgegenstand die Überlassung von Flächen zur Errichtung und zum Betrieb von Photovoltaikanlagen ist, als Mietverträge einzustufen seien. Dies wird damit begründet, dass es für die Annahme eines Pachtvertrags an der obligatorischen Fruchtziehung aus dem verpachteten Gegenstand fehle, somit die zu gewinnende Energie keine Frucht des überlassenen Bodens sei (Aigner/Mohr aaO; Stieper in Staudinger [2021] § 99 BGB Rz 10; Schmidt in Erman, BGB17 I [2023] § 99 Rz 2; Stresemann in Münchener Kommentar zum BGB10 I [2025] § 99 Rz 5; aA Maslaton//Zschiegner, Handbuch des Rechts der Photovoltaik [2009] 70, 162 ff). Auch nach Beurteilung des BGH handelt es sich, wenn Elektrizität über eine vom Nutzungsberechtigten selbst errichtete Photovoltaikanlage gewonnen werden soll, um keine unmittelbare Sachfrucht des Grundstücks iSd § 99 Abs 1 I BGB und scheidet ebenso die Annahme einer „Rechtsfrucht“ oder eines Falls der mittelbaren Fruchtziehung aus, sodass ein entsprechendes Vertragsverhältnis mit dem Grundstückseigentümer regelmäßig nicht als Pacht-, sondern als Mietvertrag zu qualifizieren ist (BGH XII ZR 129/16 = NJW 2018, 1540 = ZfIR 2018, 344 [Brändle]). römisch drei.3. In der deutschen Literatur wird überwiegend vertreten, dass Verträge, deren Regelungsgegenstand die Überlassung von Flächen zur Errichtung und zum Betrieb von Photovoltaikanlagen ist, als Mietverträge einzustufen seien. Dies wird damit begründet, dass es für die Annahme eines Pachtvertrags an der obligatorischen Fruchtziehung aus dem verpachteten Gegenstand fehle, somit die zu gewinnende Energie keine Frucht des überlassenen Bodens sei (Aigner/Mohr aaO; Stieper in Staudinger [2021] Paragraph 99, BGB Rz 10; Schmidt in Erman, BGB17 römisch eins [2023] Paragraph 99, Rz 2; Stresemann in Münchener Kommentar zum BGB10 römisch eins [2025] Paragraph 99, Rz 5; aA Maslaton//Zschiegner, Handbuch des Rechts der Photovoltaik [2009] 70, 162 ff). Auch nach Beurteilung des BGH handelt es sich, wenn Elektrizität über eine vom Nutzungsberechtigten selbst errichtete Photovoltaikanlage gewonnen werden soll, um keine unmittelbare Sachfrucht des Grundstücks iSd Paragraph 99, Absatz eins, I BGB und scheidet ebenso die Annahme einer „Rechtsfrucht“ oder eines Falls der mittelbaren Fruchtziehung aus, sodass ein entsprechendes Vertragsverhältnis mit dem Grundstückseigentümer regelmäßig nicht als Pacht-, sondern als Mietvertrag zu qualifizieren ist (BGH XII ZR 129/16 = NJW 2018, 1540 = ZfIR 2018, 344 [Brändle]).
[36] III.4. Der Oberste Gerichtshof hat sich noch nicht näher mit der Qualifikation eines Vertrags, mit dem eine Grundfläche dem Vertragspartner für eine bestimmte Zeit zu Errichtung und Betrieb einer Photovoltaikanlage überlassen wird, auseinandergesetzt. In 3 Ob 134/14y wurde diese Frage nicht an den Obersten Gerichtshof herangetragen; aus der bloßen Übernahme der Bezeichnung des Vertrags durch die Verfahrensparteien als Pachtvertrag durch den Obersten Gerichtshof in seinem damaligen, auf Zurückweisung des Rechtsmittels lautenden Beschluss kann inhaltlich für die Qualifikationsfrage nichts abgeleitet werden. römisch drei.4. Der Oberste Gerichtshof hat sich noch nicht näher mit der Qualifikation eines Vertrags, mit dem eine Grundfläche dem Vertragspartner für eine bestimmte Zeit zu Errichtung und Betrieb einer Photovoltaikanlage überlassen wird, auseinandergesetzt. In 3 Ob 134/14y wurde diese Frage nicht an den Obersten Gerichtshof herangetragen; aus der bloßen Übernahme der Bezeichnung des Vertrags durch die Verfahrensparteien als Pachtvertrag durch den Obersten Gerichtshof in seinem damaligen, auf Zurückweisung des Rechtsmittels lautenden Beschluss kann inhaltlich für die Qualifikationsfrage nichts abgeleitet werden.
[37] III.4.1. Nach der Definition des § 1091 Satz 1 ABGB wird der Bestandvertrag, wenn sich die in Bestand gegebene Sache ohne weitere Bearbeitung gebrauchen lässt, ein Mietvertrag, wenn sie aber nur durch Fleiß und Mühe benützt werden kann, ein Pachtvertrag genannt. Diese gesetzliche Definition wird von der herrschenden Ansicht berichtigend dahingehend ausgelegt, dass für die Abgrenzung zwischen Miete und Pacht nicht die Art des Bestandobjekts, sondern der Vertragszweck, und zwar im Sinne der dem Bestandnehmer eingeräumten Befugnisse, maßgeblich ist (Höllwerth in GeKo Wohnrecht I2 [2025] § 1091 ABGB Rz 5 mwH; iglS zB Lovrek in Rummel/Lukas, ABGB4 [2017] § 1091 Rz 2; Pesek in Schwimann/Kodek, ABGB5 [2021] § 1091 Rz 2; RS0020261). Belanglos ist für die Abgrenzung von Miete und Pacht, welche rechtliche Unterstellung die Parteien im Bestandvertrag in dieser Richtung vorgenommen haben (RS0020514; 6 Ob 141/09t [Pkt 7]). römisch drei.4.1. Nach der Definition des Paragraph 1091, Satz 1 ABGB wird der Bestandvertrag, wenn sich die in Bestand gegebene Sache ohne weitere Bearbeitung gebrauchen lässt, ein Mietvertrag, wenn sie aber nur durch Fleiß und Mühe benützt werden kann, ein Pachtvertrag genannt. Diese gesetzliche Definition wird von der herrschenden Ansicht berichtigend dahingehend ausgelegt, dass für die Abgrenzung zwischen Miete und Pacht nicht die Art des Bestandobjekts, sondern der Vertragszweck, und zwar im Sinne der dem Bestandnehmer eingeräumten Befugnisse, maßgeblich ist (Höllwerth in GeKo Wohnrecht I2 [2025] Paragraph 1091, ABGB Rz 5 mwH; iglS zB Lovrek in Rummel/Lukas, ABGB4 [2017] Paragraph 1091, Rz 2; Pesek in Schwimann/Kodek, ABGB5 [2021] Paragraph 1091, Rz 2; RS0020261). Belanglos ist für die Abgrenzung von Miete und Pacht, welche rechtliche Unterstellung die Parteien im Bestandvertrag in dieser Richtung vorgenommen haben (RS0020514; 6 Ob 141/09t [Pkt 7]).
[38] III.4.2. Geht man vom zwischen den Vertragsparteien vereinbarten Vertragszweck aus, dann liegt Miete vor, wenn der Bestandnehmer nur zum Gebrauch der Sache berechtigt ist. Im Gegensatz zur Miete darf der Bestandnehmer bei der Pacht den Vertragsgegenstand nicht nur verwenden, sondern darüber hinaus auch die sachtypischen Nutzungen und Erträge aus der Sache ziehen (Höllwerth in GeKo Wohnrecht I2 [2025] § 1091 ABGB Rz 6 f; Rassi in KBB7 [2023] § 1091 ABGB Rz 1). Beispielsweise wird eine Eisfläche zur Anlage eines Schlittschuhlaufplatzes vermietet, zur Eisgewinnung hingegen verpachtet (Pesek in Schwimann/Kodek, ABGB5 [2021] § 1091 Rz 2 mwN). römisch drei.4.2. Geht man vom zwischen den Vertragsparteien vereinbarten Vertragszweck aus, dann liegt Miete vor, wenn der Bestandnehmer nur zum Gebrauch der Sache berechtigt ist. Im Gegensatz zur Miete darf der Bestandnehmer bei der Pacht den Vertragsgegenstand nicht nur verwenden, sondern darüber hinaus auch die sachtypischen Nutzungen und Erträge aus der Sache ziehen (Höllwerth in GeKo Wohnrecht I2 [2025] Paragraph 1091, ABGB Rz 6 f; Rassi in KBB7 [2023] Paragraph 1091, ABGB Rz 1). Beispielsweise wird eine Eisfläche zur Anlage eines Schlittschuhlaufplatzes vermietet, zur Eisgewinnung hingegen verpachtet (Pesek in Schwimann/Kodek, ABGB5 [2021] Paragraph 1091, Rz 2 mwN).
[39] III.4.3. Die Überlassung von Grundstücken zur Errichtung von Betriebsobjekten oder Betriebsgebäuden ist nach Rechtsprechung und Literatur regelmäßig als Miete einzustufen (vgl Pesek in Schwimann/Kodek, ABGB5 [2021] § 1091 Rz 18 mwN). In der Rechtsprechung (vgl die entsprechenden Nachweise bei Höllwerth in GeKo Wohnrecht I2 [2025] § 1091 ABGB Rz 6) wurde beispielsweise die Überlassung von Grundstücken zu folgenden Zwecken als Miete eingestuft: Zur Errichtung eines Superädifikats oder eines Geschäftsraums, von Verkaufsständen, eines Buffets, zur Abhaltung eines Marktes, zum Betrieb eines Sportplatzes oder zum Betrieb einer Tankstelle. römisch drei.4.3. Die Überlassung von Grundstücken zur Errichtung von Betriebsobjekten oder Betriebsgebäuden ist nach Rechtsprechung und Literatur regelmäßig als Miete einzustufen vergleiche Pesek in Schwimann/Kodek, ABGB5 [2021] Paragraph 1091, Rz 18 mwN). In der Rechtsprechung vergleiche die entsprechenden Nachweise bei Höllwerth in GeKo Wohnrecht I2 [2025] Paragraph 1091, ABGB Rz 6) wurde beispielsweise die Überlassung von Grundstücken zu folgenden Zwecken als Miete eingestuft: Zur Errichtung eines Superädifikats oder eines Geschäftsraums, von Verkaufsständen, eines Buffets, zur Abhaltung eines Marktes, zum Betrieb eines Sportplatzes oder zum Betrieb einer Tankstelle.
[40] III.4.4. Bei einem erst zu gründenden Betrieb kann (Unternehmens-)Pacht nur dann angenommen werden, wenn der Bestandgeber alle wesentlichen Grundlagen des künftigen Unternehmens zur Verfügung stellt und der Bestandnehmer auch zur Rückstellung eines lebenden Unternehmens verpflichtet ist. Treffen diese Voraussetzungen nicht zu, dann wird selbst bei Interesse des Bestandgebers an der Führung des Betriebs nur Miete des Bestandobjekts und nicht Unternehmenspacht angenommen (vgl RS0029483). römisch drei.4.4. Bei einem erst zu gründenden Betrieb kann (Unternehmens-)Pacht nur dann angenommen werden, wenn der Bestandgeber alle wesentlichen Grundlagen des künftigen Unternehmens zur Verfügung stellt und der Bestandnehmer auch zur Rückstellung eines lebenden Unternehmens verpflichtet ist. Treffen diese Voraussetzungen nicht zu, dann wird selbst bei Interesse des Bestandgebers an der Führung des Betriebs nur Miete des Bestandobjekts und nicht Unternehmenspacht angenommen vergleiche RS0029483).
[41] III.5. Für den vorliegenden Fall ergibt sich damit, dass der in Rede stehende „Grundnutzungs- und Dienstbarkeitsvertrag“ nicht als Pachtvertrag eingestuft werden kann. Einerseits spricht – mit der deutschen Rechtsprechung und Literatur – gegen das Vorliegen eines solchen, dass es beim Betrieb einer Photovoltaikanlage an einer Fruchtziehung aus dem verpachteten Gegenstand fehlt (zur Relevanz dieses Kriteriums auch im österreichischen Recht Rassi in KBB7 [2023] § 1091 ABGB Rz 1; Höllwerth in GeKo Wohnrecht I2 [2025] § 1091 ABGB Rz 7). Auch kann dem Grundnutzungs- und Dienstbarkeitsvertrag weder entnommen werden, dass der Liegenschaftseigentümer die wesentlichen Grundlagen des künftigen Unternehmens zur Verfügung stellen würde, noch dass der Anlagenbetreiber verpflichtet wäre, ein lebendes Unternehmen zurückzustellen. römisch drei.5. Für den vorliegenden Fall ergibt sich damit, dass der in Rede stehende „Grundnutzungs- und Dienstbarkeitsvertrag“ nicht als Pachtvertrag eingestuft werden kann. Einerseits spricht – mit der deutschen Rechtsprechung und Literatur – gegen das Vorliegen eines solchen, dass es beim Betrieb einer Photovoltaikanlage an einer Fruchtziehung aus dem verpachteten Gegenstand fehlt (zur Relevanz dieses Kriteriums auch im österreichischen Recht Rassi in KBB7 [2023] Paragraph 1091, ABGB Rz 1; Höllwerth in GeKo Wohnrecht I2 [2025] Paragraph 1091, ABGB Rz 7). Auch kann dem Grundnutzungs- und Dienstbarkeitsvertrag weder entnommen werden, dass der Liegenschaftseigentümer die wesentlichen Grundlagen des künftigen Unternehmens zur Verfügung stellen würde, noch dass der Anlagenbetreiber verpflichtet wäre, ein lebendes Unternehmen zurückzustellen.
[42] Der Argumentation der Klägerin, wonach im Ergebnis von einem Pachtvertrag auszugehen sei, weil der abgeschlossene Vertrag auch die Möglichkeit zur „Bewirtschaftung entweder maschinell oder durch Viehweidehaltung oder bei Agro-Photovoltaikprojekten auch die Bewirtschaftung durch Ackerbau“ vorsehe, kann nicht gefolgt werden. Es trifft zwar zu, dass Pacht vorliegt, wenn der Vertragszweck die Erzielung von Feldfrüchten ist (Riss in Kletečka/Schauer, ABGB-ON1.02 § 1091 Rz 1; Pesek in Schwimann/Kodek, ABGB5 [2021] § 1091 Rz 2). Enthält ein Bestandvertrag sowohl Elemente der Miete als auch der Pacht, dann entscheidet für die Zuordnung nach § 1091 Satz 2 ABGB aber die „Hauptsache.“ Demnach gibt das nach der Verkehrsauffassung und der Gesamtheit der Umstände des Einzelfalls überwiegende Element, nämlich jenes mit der größeren wirtschaftlichen Bedeutung, den Ausschlag dafür, ob für das – gesamte – Vertragsverhältnis die Regeln der Miete oder jene der Pacht gelten; es gilt das Absorptionsprinzip (Höllwerth in GeKo Wohnrecht I2 [2023] § 1091 ABGB Rz 3 mwH; iglS Lovrek in Rummel/Lukas, ABGB4 [2017] § 1091 Rz 6). Im vorliegenden Fall liegt der Fokus auf der Überlassung der Fläche zum Betrieb einer Photovoltaikanlage und nicht auf einer landwirtschaftlichen Nutzung, sodass aufgrund der Anordnung des Absorptionsprinzips in § 1091 ABGB für das gesamte Vertragsverhältnis – soweit es um die Einteilung als Miet- oder als Pachtvertrag geht – die Regeln für Miete gelten würden. Zudem war die Maklerleistung hier stets nur auf die Vermittlung einer Fläche zwecks Errichtung und Betrieb einer Photovoltaikanlage gerichtet, nicht hingegen zwecks deren landwirtschaftlicher Nutzung. Der Argumentation der Klägerin, wonach im Ergebnis von einem Pachtvertrag auszugehen sei, weil der abgeschlossene Vertrag auch die Möglichkeit zur „Bewirtschaftung entweder maschinell oder durch Viehweidehaltung oder bei Agro-Photovoltaikprojekten auch die Bewirtschaftung durch Ackerbau“ vorsehe, kann nicht gefolgt werden. Es trifft zwar zu, dass Pacht vorliegt, wenn der Vertragszweck die Erzielung von Feldfrüchten ist (Riss in Kletečka/Schauer, ABGB-ON1.02 Paragraph 1091, Rz 1; Pesek in Schwimann/Kodek, ABGB5 [2021] Paragraph 1091, Rz 2). Enthält ein Bestandvertrag sowohl Elemente der Miete als auch der Pacht, dann entscheidet für die Zuordnung nach Paragraph 1091, Satz 2 ABGB aber die „Hauptsache.“ Demnach gibt das nach der Verkehrsauffassung und der Gesamtheit der Umstände des Einzelfalls überwiegende Element, nämlich jenes mit der größeren wirtschaftlichen Bedeutung, den Ausschlag dafür, ob für das – gesamte – Vertragsverhältnis die Regeln der Miete oder jene der Pacht gelten; es gilt das Absorptionsprinzip (Höllwerth in GeKo Wohnrecht I2 [2023] Paragraph 1091, ABGB Rz 3 mwH; iglS Lovrek in Rummel/Lukas, ABGB4 [2017] Paragraph 1091, Rz 6). Im vorliegenden Fall liegt der Fokus auf der Überlassung der Fläche zum Betrieb einer Photovoltaikanlage und nicht auf einer landwirtschaftlichen Nutzung, sodass aufgrund der Anordnung des Absorptionsprinzips in Paragraph 1091, ABGB für das gesamte Vertragsverhältnis – soweit es um die Einteilung als Miet- oder als Pachtvertrag geht – die Regeln für Miete gelten würden. Zudem war die Maklerleistung hier stets nur auf die Vermittlung einer Fläche zwecks Errichtung und Betrieb einer Photovoltaikanlage gerichtet, nicht hingegen zwecks deren landwirtschaftlicher Nutzung.
[43] III.6. Anzumerken ist, dass der VwGH in der Entscheidung Ra 2024/11/0100 in einem ähnlich gelagerten Fall die Ansicht der dortigen Vorinstanz billigte, es sei von einem Pacht- und nicht von einem Mietvertrag auszugehen (Pkt 4.1.2. und 4.1.3.), weil der Vertragszweck neben der Errichtung auch den Betrieb einer Photovoltaikanlage vorsehe und im Vertrag geregelt sei, dass das Entgelt vom Betrieb der Anlage abhänge und die Vertragsparteien durchgängig als „Pächter“ und „Verpächter“ bezeichnet würden. römisch drei.6. Anzumerken ist, dass der VwGH in der Entscheidung Ra 2024/11/0100 in einem ähnlich gelagerten Fall die Ansicht der dortigen Vorinstanz billigte, es sei von einem Pacht- und nicht von einem Mietvertrag auszugehen (Pkt 4.1.2. und 4.1.3.), weil der Vertragszweck neben der Errichtung auch den Betrieb einer Photovoltaikanlage vorsehe und im Vertrag geregelt sei, dass das Entgelt vom Betrieb der Anlage abhänge und die Vertragsparteien durchgängig als „Pächter“ und „Verpächter“ bezeichnet würden.
[44] Wie bereits oben dargestellt, kommt es nach ständiger Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs allerdings nicht darauf an, welche rechtliche Unterstellung die Parteien im Bestandvertrag vorgenommen haben (RS0020514). Weiters kann nach RS0029483 bei einem neu zu gründenden Betrieb selbst ein Interesse des Bestandgebers an der Führung eines Betriebs für sich nicht das Vorliegen einer Pacht begründen. Die Entscheidung des VwGH vermag daher nichts daran zu ändern, dass im vorliegenden Fall nicht vom Vorliegen eines Pachtvertrags ausgegangen werden kann.
[45] III.7. Bei Errichtung von Photovoltaikanlagen auf fremdem Grund und Boden werden häufig Photovoltaikdienstbarkeiten bestellt, typischerweise in Form beschränkt persönlicher Dienstbarkeiten zugunsten des Anlagenbetreibers. Regelmäßig dienen Dienstbarkeiten dazu, das schuldvertraglich eingeräumte Nutzungsrecht des Anlagenbetreibers aus dem Flächennutzungsvertrag mit dem Grundstückseigentümer dinglich abzusichern (Voß in Jeromin/Klose/Ring/Schulte Beerbühl, Stichwort-Kommentar Nachbarrecht [2021], „Photovoltaikanlage“ Rz 13; vgl auch § 1092 Abs 3 BGB und dazu zB Bork/Hustedt, Langfristige Sicherung von Anlagen zur Erzeugung erneuerbarer Energien, ErbbauZ 2025, 98 ff). römisch drei.7. Bei Errichtung von Photovoltaikanlagen auf fremdem Grund und Boden werden häufig Photovoltaikdienstbarkeiten bestellt, typischerweise in Form beschränkt persönlicher Dienstbarkeiten zugunsten des Anlagenbetreibers. Regelmäßig dienen Dienstbarkeiten dazu, das schuldvertraglich eingeräumte Nutzungsrecht des Anlagenbetreibers aus dem Flächennutzungsvertrag mit dem Grundstückseigentümer dinglich abzusichern (Voß in Jeromin/Klose/Ring/Schulte Beerbühl, Stichwort-Kommentar Nachbarrecht [2021], „Photovoltaikanlage“ Rz 13; vergleiche auch Paragraph 1092, Absatz 3, BGB und dazu zB Bork/Hustedt, Langfristige Sicherung von Anlagen zur Erzeugung erneuerbarer Energien, ErbbauZ 2025, 98 ff).
[46] Es gilt damit zu beurteilen, ob der vorliegende „Grundnutzungs- und Dienstbarkeitsvertrag“ als Mietvertrag oder als Dienstbarkeitsvertrag zu qualifizieren ist.
[47] Zu RV/7100320/2015 hatte das BFG eine Abgrenzung zwischen Bestandvertrag und Photovoltaikdienstbarkeit vorzunehmen. Das BFG kam zum Ergebnis, dass ein Dienstbarkeitsvertrag und kein Bestandsvertrag vorliege und begründete dies im Wesentlichen damit, Zweck des Vertrags sei die Erreichung eines Erfolgs (Erzeugung von Strom und Einspeisung in das Stromnetz), was typischerweise für eine Dienstbarkeit spreche. Weiters spreche für das Vorliegen einer Dienstbarkeit, dass die Rechte des Betreibers auch durch eine Eintragung im Grundbuch gesichert würden und dass die von den Parteien verwendeten Begriffe wie „Nutzungsvertrag“ und „Nutzungsentgelt“ für eine Dienstbarkeit typisch seien.
[48] Jedenfalls im Ergebnis ist dem beizupflichten und der vorliegende „Grundnutzungs- und Dienstbarkeitsvertrag“ als Dienstbarkeitsvertrag zu qualifizieren: Dafür spricht zum einen, dass sich aus ihm klar ein Wille der Parteien auf Verdinglichung ergibt (vgl Vertragspunkt 3.). Gegen die Annahme eines Mietvertrags spricht zudem, dass die Vertragsparteien den Vertrag nicht als solchen, sondern als „Grundnutzungs- und Dienstbarkeitsvertrag“ bezeichneten, dies aufgrund seines entsprechenden Schwerpunkts ganz zu Recht. Im Übrigen sind sich auch die Parteien des Verfahrens vor dem Obersten Gerichtshof darüber einig, dass der „Grundnutzungs- und Dienstbarkeitsvertrag“ nur ein zweckgleichwertiges Rechtsgeschäft darstellt, demnach gerade kein Kauf- oder Mietvertrag, dessen Vermittlung der Maklervertrag intendierte. Jedenfalls im Ergebnis ist dem beizupflichten und der vorliegende „Grundnutzungs- und Dienstbarkeitsvertrag“ als Dienstbarkeitsvertrag zu qualifizieren: Dafür spricht zum einen, dass sich aus ihm klar ein Wille der Parteien auf Verdinglichung ergibt vergleiche Vertragspunkt 3.). Gegen die Annahme eines Mietvertrags spricht zudem, dass die Vertragsparteien den Vertrag nicht als solchen, sondern als „Grundnutzungs- und Dienstbarkeitsvertrag“ bezeichneten, dies aufgrund seines entsprechenden Schwerpunkts ganz zu Recht. Im Übrigen sind sich auch die Parteien des Verfahrens vor dem Obersten Gerichtshof darüber einig, dass der „Grundnutzungs- und Dienstbarkeitsvertrag“ nur ein zweckgleichwertiges Rechtsgeschäft darstellt, demnach gerade kein Kauf- oder Mietvertrag, dessen Vermittlung der Maklervertrag intendierte.
[49] III.8. Zusammenfassend ist eine Qualifikation des vorliegenden Grundnutzungs- und Dienstbarkeitsvertrags als Pachtvertrag nicht möglich, weshalb die Rechtsauffassung der Klägerin, sie habe einen Provisionsanspruch in Höhe des für die Vermittlung von Pachtverhältnissen in § 25 ImmMV vorgesehenen Höchstbetrags, nicht überzeugt. Richtigerweise wurde ein sonstiges Gebrauchs- und Nutzungsrecht vermittelt. Wenn die Beklagte aber unter an sich zutreffender Zugrundelegung dessen die Auffassung vertritt, es liege deshalb der Fall eines Höchstbetrags nach § 27 ImmMV vor, so übergeht sie, dass diese Vorschrift ausdrücklich nur einen Höchstbetrag für die Vermittlung von Gebrauchs- und Nutzungsrechten an „Geschäftsräumen aller Art oder an Wohnungen oder Einfamilienhäusern“ vorsieht. Zumal Z 1 des ihren Anwendungsbereich regelnden § 1 ImmMV zwischen „bebauten und unbebauten Grundstücken, Wohnungen, Geschäftsräumen, Fertighäusern und Unternehmen sowie Unternehmensbeteiligungen“ unterscheidet, kann die hier erfolgte Vermittlung eines sonstigen Gebrauchs- und Nutzungsrechts an einer unbebauten Fläche gerade nicht unter § 27 ImmMV subsumiert werden. römisch drei.8. Zusammenfassend ist eine Qualifikation des vorliegenden Grundnutzungs- und Dienstbarkeitsvertrags als Pachtvertrag nicht möglich, weshalb die Rechtsauffassung der Klägerin, sie habe einen Provisionsanspruch in Höhe des für die Vermittlung von Pachtverhältnissen in Paragraph 25, ImmMV vorgesehenen Höchstbetrags, nicht überzeugt. Richtigerweise wurde ein sonstiges Gebrauchs- und Nutzungsrecht vermittelt. Wenn die Beklagte aber unter an sich zutreffender Zugrundelegung dessen die Auffassung vertritt, es liege deshalb der Fall eines Höchstbetrags nach Paragraph 27, ImmMV vor, so übergeht sie, dass diese Vorschrift ausdrücklich nur einen Höchstbetrag für die Vermittlung von Gebrauchs- und Nutzungsrechten an „Geschäftsräumen aller Art oder an Wohnungen oder Einfamilienhäusern“ vorsieht. Zumal Ziffer eins, des ihren Anwendungsbereich regelnden Paragraph eins, ImmMV zwischen „bebauten und unbebauten Grundstücken, Wohnungen, Geschäftsräumen, Fertighäusern und Unternehmen sowie Unternehmensbeteiligungen“ unterscheidet, kann die hier erfolgte Vermittlung eines sonstigen Gebrauchs- und Nutzungsrechts an einer unbebauten Fläche gerade nicht unter Paragraph 27, ImmMV subsumiert werden.
[50] III.9. Indem die Parteien des Maklervertrags für den (vorliegenden) Fall, dass kein Kauf- oder Mietvertrag vermittelt wird, sondern ein zweckgleichwertiges Rechtsgeschäft, eine Provision in Höhe der Höchstbeträge der ImmMV vereinbarten, übersahen sie, dass diese gar keinen Höchstbetrag für das letztlich vermittelte zweckgleichwertige Rechtsgeschäft enthält. Der Verweis im Maklervertrag auf die ImmMV geht also ins Leere; es fehlt an einer Vereinbarung über die Höhe der Provision des Maklers für den hier vermittelten Vertrag. römisch drei.9. Indem die Parteien des Maklervertrags für den (vorliegenden) Fall, dass kein Kauf- oder Mietvertrag vermittelt wird, sondern ein zweckgleichwertiges Rechtsgeschäft, eine Provision in Höhe der Höchstbeträge der ImmMV vereinbarten, übersahen sie, dass diese gar keinen Höchstbetrag für das letztlich vermittelte zweckgleichwertige Rechtsgeschäft enthält. Der Verweis im Maklervertrag auf die ImmMV geht also ins Leere; es fehlt an einer Vereinbarung über die Höhe der Provision des Maklers für den hier vermittelten Vertrag.
[51] Zumal beide Prozessparteien irrig davon ausgingen, die ImmMV sehe für den vorliegenden Fall einen Höchstbetrag vor, bedarf es zur Vermeidung einer Überraschungsentscheidung (§ 182a ZPO) einer Erörterung durch das Erstgericht, dass der Maklervertrag aufgrund des ins Leere gehenden Verweises auf die Höchstbeträge der ImmMV hinsichtlich der Höhe der Provision für die Vermittlung eines Vertrags wie dem vorliegenden „Grundnutzungs- und Dienstbarkeitsvertrag“ keine Regelung enthält. Die Aufhebung und Zurückverweisung an das Erstgericht ist auch deshalb unabdingbar, weil sich den Feststellungen nicht entnehmen lässt, ob es eine „ortsübliche Provision“ iSd § 8 Abs 1 Satz 1 MaklerG für die Vermittlung eines „Grundnutzungs- und Dienstbarkeitsvertrags“ wie hier gibt. Zumal beide Prozessparteien irrig davon ausgingen, die ImmMV sehe für den vorliegenden Fall einen Höchstbetrag vor, bedarf es zur Vermeidung einer Überraschungsentscheidung (Paragraph 182 a, ZPO) einer Erörterung durch das Erstgericht, dass der Maklervertrag aufgrund des ins Leere gehenden Verweises auf die Höchstbeträge der ImmMV hinsichtlich der Höhe der Provision für die Vermittlung eines Vertrags wie dem vorliegenden „Grundnutzungs- und Dienstbarkeitsvertrag“ keine Regelung enthält. Die Aufhebung und Zurückverweisung an das Erstgericht ist auch deshalb unabdingbar, weil sich den Feststellungen nicht entnehmen lässt, ob es eine „ortsübliche Provision“ iSd Paragraph 8, Absatz eins, Satz 1 MaklerG für die Vermittlung eines „Grundnutzungs- und Dienstbarkeitsvertrags“ wie hier gibt.
[52] Im weiteren Verfahren wird davon auszugehen sein, dass, zumal über die Provisionshöhe nichts Besonderes vereinbart ist, der Klägerin gemäß § 8 Abs 1 Satz 1 MaklerG die für die erbrachten Vermittlungsleistungen ortsübliche und für den Fall, dass sich eine solche nicht oder nur mit unverhältnismäßigen Schwierigkeiten feststellen lässt, gemäß § 8 Abs 1 Satz 2 MaklerG eine angemessene Provision zusteht. Die Wendung des Satzes 2 entspricht § 273 Abs 1 Satz 1 ZPO (ErläutRV 2 BlgNR 20. GP 22). Fehlt – wie hier – eine unmittelbar anwendbare Gebührenordnung und sollte auch sonst iSd § 8 Abs 1 Satz 1 MaklerG eine ortsübliche Provision nicht feststellbar sein, so kann bei der vom Richter kraft seines freien Ermessens nach § 273 ZPO festzusetzenden angemessenen Provision (§ 8 Abs 1 Satz 2 MaklerG) eine verwandte Gebührenordnung Orientierungshilfe und Anhaltspunkt liefern (8 Ob 33/18p; vgl auch Humpel/Michtner in Illedits, Wohnrecht4 [2022] § 8 MaklerG Rz 13). Die Höhe der angemessenen Provision kann sich auch aus der ortsüblichen Provision für vergleichbare Tätigkeiten an anderen Orten ergeben, weil im Fall einer anderswo ortsüblichen Provision von deren Angemessenheit auszugehen ist (Kothbauer in GeKo Wohnrecht II2 [2024] § 8 MaklerG Rz 8). Im weiteren Verfahren wird davon auszugehen sein, dass, zumal über die Provisionshöhe nichts Besonderes vereinbart ist, der Klägerin gemäß Paragraph 8, Absatz eins, Satz 1 MaklerG die für die erbrachten Vermittlungsleistungen ortsübliche und für den Fall, dass sich eine solche nicht oder nur mit unverhältnismäßigen Schwierigkeiten feststellen lässt, gemäß Paragraph 8, Absatz eins, Satz 2 MaklerG eine angemessene Provision zusteht. Die Wendung des Satzes 2 entspricht Paragraph 273, Absatz eins, Satz 1 ZPO (ErläutRV 2 BlgNR 20. Gesetzgebungsperiode 22, ). Fehlt – wie hier – eine unmittelbar anwendbare Gebührenordnung und sollte auch sonst iSd Paragraph 8, Absatz eins, Satz 1 MaklerG eine ortsübliche Provision nicht feststellbar sein, so kann bei der vom Richter kraft seines freien Ermessens nach Paragraph 273, ZPO festzusetzenden angemessenen Provision (Paragraph 8, Absatz eins, Satz 2 MaklerG) eine verwandte Gebührenordnung Orientierungshilfe und Anhaltspunkt liefern (8 Ob 33/18p; vergleiche auch Humpel/Michtner in Illedits, Wohnrecht4 [2022] Paragraph 8, MaklerG Rz 13). Die Höhe der angemessenen Provision kann sich auch aus der ortsüblichen Provision für vergleichbare Tätigkeiten an anderen Orten ergeben, weil im Fall einer anderswo ortsüblichen Provision von deren Angemessenheit auszugehen ist (Kothbauer in GeKo Wohnrecht II2 [2024] Paragraph 8, MaklerG Rz 8).
[53] Da – sollte keine ortsübliche Provision feststellbar sein – jedenfalls eine angemessene Provision zusteht, geht die Begründung der Vorinstanzen für die Klageabweisung, die Provision wäre derzeit noch nicht bestimmbar, im Ergebnis fehl, ist doch die angemessene Provision jedenfalls bestimmbar (§ 273 ZPO). Ihre Urteile waren daher aufzuheben und es war dem Erstgericht eine neuerliche Entscheidung nach Verfahrensergänzung aufzutragen. Da – sollte keine ortsübliche Provision feststellbar sein – jedenfalls eine angemessene Provision zusteht, geht die Begründung der Vorinstanzen für die Klageabweisung, die Provision wäre derzeit noch nicht bestimmbar, im Ergebnis fehl, ist doch die angemessene Provision jedenfalls bestimmbar (Paragraph 273, ZPO). Ihre Urteile waren daher aufzuheben und es war dem Erstgericht eine neuerliche Entscheidung nach Verfahrensergänzung aufzutragen.
[54] IV. Der Kostenvorbehalt beruht auf § 52 ZPO. römisch vier. Der Kostenvorbehalt beruht auf Paragraph 52, ZPO.