Aus der Begründung:
Die Klägerin hält an der von Sprung - König vertretenen Auffassung fest, auf Grund des zwischen ihr und der Beklagten bestehenden Bevollmächtigungsvertrages habe sie nach § 1014 ABGB Anspruch auf Ersatz des zur Besorgung des Geschäftes notwendigen oder nützlichen Aufwandes. Dieser Anspruch unterliege der dreißigjährigen Verjährungsfrist nach § 1478 ABGB.Die Klägerin hält an der von Sprung - König vertretenen Auffassung fest, auf Grund des zwischen ihr und der Beklagten bestehenden Bevollmächtigungsvertrages habe sie nach Paragraph 1014, ABGB Anspruch auf Ersatz des zur Besorgung des Geschäftes notwendigen oder nützlichen Aufwandes. Dieser Anspruch unterliege der dreißigjährigen Verjährungsfrist nach Paragraph 1478, ABGB.
Aus Anlaß der gesetzmäßig ausgeführten Rechtsrüge ist bei der Prüfung der Verjährung zunächst auf die Frage der Verjährung der Honorarforderung einzugehen. Nach § 1486 Z. 1 ABGB verjähren in drei Jahren Forderungen für Lieferungen von Sachen oder Ausführung von Arbeiten oder sonstigen Leistungen in einem gewerblichen, kaufmännischen oder sonstigen Geschäftsbetriebe. Die Forderung, die nach dieser Gesetzesstelle der dreijährigen Verjährungsfrist unterworfen ist, muß daher das Entgelt für eine der im Gesetz aufgezählten Gegenleistungen darstellen. Zu den "sonstigen Leistungen" im Sinne dieser Gesetzesstelle gehören nach Lehre (vgl. Klang, Kommentar VI, 622; Ehrenzweig, System I/1, 312; Wehli, JBl. 1924, 36 ff.; Call, ÖJZ 1978, 169) und Rechtsprechung (EvBl. 1962/414) auch die Geschäftsbesorgung und die Ausführung von Aufträgen. So gilt nach der Rechtsprechung die dreijährige Verjährungsfrist des § 1486 Z. 1 ABGB für Provisionsansprüche der Banken für die Ausführung von Aufträgen ihrer Kunden (Rechtsprechung 1929/154), des Kommissionärs gegen den Kommitenten (ZBl. 1935/432) sowie für Honorarforderungen der Architekten (EvBl. 1971/20), der Finanz- und Wirtschaftsberater (HS 6147/26) und der Hausverwalter (MietSlg. 20 222).Aus Anlaß der gesetzmäßig ausgeführten Rechtsrüge ist bei der Prüfung der Verjährung zunächst auf die Frage der Verjährung der Honorarforderung einzugehen. Nach Paragraph 1486, Ziffer eins, ABGB verjähren in drei Jahren Forderungen für Lieferungen von Sachen oder Ausführung von Arbeiten oder sonstigen Leistungen in einem gewerblichen, kaufmännischen oder sonstigen Geschäftsbetriebe. Die Forderung, die nach dieser Gesetzesstelle der dreijährigen Verjährungsfrist unterworfen ist, muß daher das Entgelt für eine der im Gesetz aufgezählten Gegenleistungen darstellen. Zu den "sonstigen Leistungen" im Sinne dieser Gesetzesstelle gehören nach Lehre vergleiche Klang, Kommentar römisch sechs, 622; Ehrenzweig, System I/1, 312; Wehli, JBl. 1924, 36 ff.; Call, ÖJZ 1978, 169) und Rechtsprechung (EvBl. 1962/414) auch die Geschäftsbesorgung und die Ausführung von Aufträgen. So gilt nach der Rechtsprechung die dreijährige Verjährungsfrist des Paragraph 1486, Ziffer eins, ABGB für Provisionsansprüche der Banken für die Ausführung von Aufträgen ihrer Kunden (Rechtsprechung 1929/154), des Kommissionärs gegen den Kommitenten (ZBl. 1935/432) sowie für Honorarforderungen der Architekten (EvBl. 1971/20), der Finanz- und Wirtschaftsberater (HS 6147/26) und der Hausverwalter (MietSlg. 20 222).
Besorgt daher die Klägerin auf Grund des ihr von den Wohnungseigentümern, zu denen auch die Beklagte gehört, erteilten Verwaltungsauftrages die Verwaltung des Hauses, so beträgt die Verjährungsfrist für ihre Honorarforderungen gemäß § 1486 Z. 1 ABGB drei Jahre, da es sich um eine Forderung für eine Leistung in einem geschäftlichen Betrieb im Sinne des § 1486 Z. 1 ABGB handelt. Behauptungen, ob die Klägerin ihre Verwaltungstätigkeit auf Grund einer entsprechenden gewerberechtlichen Berechtigung (§ 263 und § 9 GewO) ausübt oder nicht, wurden nicht aufgestellt. Das Vorliegen einer den Vorschriften der Gewerbeordnung entsprechenden Berechtigung ist aber für die Anwendbarkeit der Bestimmungen des § 1486 Z. 1 ABGB nicht erforderlich (vgl. SZ 43/112).Besorgt daher die Klägerin auf Grund des ihr von den Wohnungseigentümern, zu denen auch die Beklagte gehört, erteilten Verwaltungsauftrages die Verwaltung des Hauses, so beträgt die Verjährungsfrist für ihre Honorarforderungen gemäß Paragraph 1486, Ziffer eins, ABGB drei Jahre, da es sich um eine Forderung für eine Leistung in einem geschäftlichen Betrieb im Sinne des Paragraph 1486, Ziffer eins, ABGB handelt. Behauptungen, ob die Klägerin ihre Verwaltungstätigkeit auf Grund einer entsprechenden gewerberechtlichen Berechtigung (Paragraph 263 und Paragraph 9, GewO) ausübt oder nicht, wurden nicht aufgestellt. Das Vorliegen einer den Vorschriften der Gewerbeordnung entsprechenden Berechtigung ist aber für die Anwendbarkeit der Bestimmungen des Paragraph 1486, Ziffer eins, ABGB nicht erforderlich vergleiche SZ 43/112).
Was die Verjährung der Ansprüche des Hausverwalters auf Auslagenersatz betrifft, so ist in der Lehre die Auffassung darüber, ob auch für sie die kurze dreijährige Verjährungsfrist des § 1486 ABGB oder die allgemeine dreißigjährige Verjährungsfrist nach § 1478 ABGB gilt, nicht einhellig. Sprung - König gelangen in JBl. 1977, 247 ff. zu dem Ergebnis, daß der Anspruch des Hausverwalters einer Wohnungseigentumsanlage auf Ersatz der zur Bestreitung der laufenden Betriebsausgaben bevorschußten Auslagen der allgemeinen Verjährungszeit von 30 Jahren unterliegen. Die zur Stützung ihrer Ansicht vorgetragenen Argumente vermögen jedoch nicht zu überzeugen. Ihre Ansicht widerstreitet der überwiegenden Lehre und Rechtsprechung. Es kann diesbezüglich auf die daran von Call a. a. O., 170 und Foglar - Deinhardstein, JBl. 1977, 506 ff., geübte Kritik verwiesen werden. In den erläuternden Bemerkungen der Regierungsvorlage (zu § 194 der III. Teilnovelle) wird zur Verkürzung der Verjährungszeit ausgeführt, daß die dreißigjährige Verjährungszeit für "Forderungen des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs des täglichen Lebens" im Interesse der Rechtssicherheit abgekürzt werden müsse, weil man sich über solche Forderungen gewöhnlich Quittungen nicht geben lasse oder sie doch nicht durch 30 Jahre aufheben könne. Es handle sich hier durchschnittlich um Ausgaben, die aus dem laufenden Einkommen bestritten werden sollen, also gewissermaßen um Betriebsauslagen im Gegensatz zu Kapitalschulden (vgl. Wehli a. a. O., 36). Die darin zum Ausdruck kommende Absicht des Gesetzgebers spricht im hohen Maße dafür, auch auf den Anspruch des Hausverwalters auf Auslagenersatz für bevorschußte Betriebskosten die Verjährungsregel des § 1486 Z. 1 ABGB anzuwenden, da es sich dabei um immer wiederkehrende Auslagen handelt, die aus dem laufenden Einkommen des Mieters oder Wohnungseigentümers bestritten werden und diese sich Quittungen über die Bezahlung solcher Forderungen des täglichen Lebens, die aus dem schuldrechtlichen Auftragsverhältnis immer wieder entstehen, gewöhnlich nicht durch 30 Jahre aufheben können. In diesem Sinne hat die überwiegende Lehre (Stanzl in Klang IV/1, 848; Klan g, Kommentar VI, 622; Ehrenzweig, System I/1, 311 und 313; Wehli a. a. O., 37; Koziol - Welser, Grundriß 4. Aufl. I, 152; Foglar - Deinhardstein a. a. O., 506 ff.) und herrschende Rechtsprechung auch hinsichtlich der Ansprüche auf Ersatz der mit der Ausführung von Aufträgen oder von Geschäftsbesorgungen verbundenen Auslagen in den Fällen des § 1486 Z. 1 ABGB die Anwendung der dreijährigen Verjährungsfrist bejaht. Nach SZ 10/153 und SZ 20/103 unterliegt der Anspruch des Einkaufskommissionärs auf Ersatz des ausgelegten Kaufpreises, nach SZ 16/69 und MietSlg. 5518 der Aufwandersatzanspruch wegen Geschäftsführung ohne Auftrag, wenn diese in einem gewerblichen, kaufmännischen oder sonstigen geschäftlichen Betrieb erfolgt, nach MietSlg. 16 181 die Ersatzforderungen einer Bau-, Wohn- und Siedlungsgenossenschaft für Baunebenkosten und nach EvBl. 1962/414 der Anspruch des Hausverwalters auf Auslagenersatz der Verjährung nach § 1486 Z. 1 ABGB. Es ist daher der Ansicht des Berufungsgerichtes, das sich ausführlich mit allen diesen Erwägungen auseinandergesetzt hat, beizupflichten, daß auf die von der Klägerin geltend gemachten Ansprüche die dreijährige Verjährungsfrist anzuwenden ist.Was die Verjährung der Ansprüche des Hausverwalters auf Auslagenersatz betrifft, so ist in der Lehre die Auffassung darüber, ob auch für sie die kurze dreijährige Verjährungsfrist des Paragraph 1486, ABGB oder die allgemeine dreißigjährige Verjährungsfrist nach Paragraph 1478, ABGB gilt, nicht einhellig. Sprung - König gelangen in JBl. 1977, 247 ff. zu dem Ergebnis, daß der Anspruch des Hausverwalters einer Wohnungseigentumsanlage auf Ersatz der zur Bestreitung der laufenden Betriebsausgaben bevorschußten Auslagen der allgemeinen Verjährungszeit von 30 Jahren unterliegen. Die zur Stützung ihrer Ansicht vorgetragenen Argumente vermögen jedoch nicht zu überzeugen. Ihre Ansicht widerstreitet der überwiegenden Lehre und Rechtsprechung. Es kann diesbezüglich auf die daran von Call a. a. O., 170 und Foglar - Deinhardstein, JBl. 1977, 506 ff., geübte Kritik verwiesen werden. In den erläuternden Bemerkungen der Regierungsvorlage (zu Paragraph 194, der römisch drei. Teilnovelle) wird zur Verkürzung der Verjährungszeit ausgeführt, daß die dreißigjährige Verjährungszeit für "Forderungen des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs des täglichen Lebens" im Interesse der Rechtssicherheit abgekürzt werden müsse, weil man sich über solche Forderungen gewöhnlich Quittungen nicht geben lasse oder sie doch nicht durch 30 Jahre aufheben könne. Es handle sich hier durchschnittlich um Ausgaben, die aus dem laufenden Einkommen bestritten werden sollen, also gewissermaßen um Betriebsauslagen im Gegensatz zu Kapitalschulden vergleiche Wehli a. a. O., 36). Die darin zum Ausdruck kommende Absicht des Gesetzgebers spricht im hohen Maße dafür, auch auf den Anspruch des Hausverwalters auf Auslagenersatz für bevorschußte Betriebskosten die Verjährungsregel des Paragraph 1486, Ziffer eins, ABGB anzuwenden, da es sich dabei um immer wiederkehrende Auslagen handelt, die aus dem laufenden Einkommen des Mieters oder Wohnungseigentümers bestritten werden und diese sich Quittungen über die Bezahlung solcher Forderungen des täglichen Lebens, die aus dem schuldrechtlichen Auftragsverhältnis immer wieder entstehen, gewöhnlich nicht durch 30 Jahre aufheben können. In diesem Sinne hat die überwiegende Lehre (Stanzl in Klang IV/1, 848; Klan g, Kommentar römisch sechs, 622; Ehrenzweig, System I/1, 311 und 313; Wehli a. a. O., 37; Koziol - Welser, Grundriß 4. Aufl. römisch eins, 152; Foglar - Deinhardstein a. a. O., 506 ff.) und herrschende Rechtsprechung auch hinsichtlich der Ansprüche auf Ersatz der mit der Ausführung von Aufträgen oder von Geschäftsbesorgungen verbundenen Auslagen in den Fällen des Paragraph 1486, Ziffer eins, ABGB die Anwendung der dreijährigen Verjährungsfrist bejaht. Nach SZ 10/153 und SZ 20/103 unterliegt der Anspruch des Einkaufskommissionärs auf Ersatz des ausgelegten Kaufpreises, nach SZ 16/69 und MietSlg. 5518 der Aufwandersatzanspruch wegen Geschäftsführung ohne Auftrag, wenn diese in einem gewerblichen, kaufmännischen oder sonstigen geschäftlichen Betrieb erfolgt, nach MietSlg. 16 181 die Ersatzforderungen einer Bau-, Wohn- und Siedlungsgenossenschaft für Baunebenkosten und nach EvBl. 1962/414 der Anspruch des Hausverwalters auf Auslagenersatz der Verjährung nach Paragraph 1486, Ziffer eins, ABGB. Es ist daher der Ansicht des Berufungsgerichtes, das sich ausführlich mit allen diesen Erwägungen auseinandergesetzt hat, beizupflichten, daß auf die von der Klägerin geltend gemachten Ansprüche die dreijährige Verjährungsfrist anzuwenden ist.
Mit der Ablehnung der von der Klägerin vertretenen Auffassung, daß auf die Verjährung der geltend gemachten Forderung die dreißigjährige Verjährungsfrist anzuwenden sei, erlangt im vorliegenden Falle die Frage des Beginnes und des Ablaufes der Verjährungszeit rechtliche Bedeutung. Wenn auch die Klägerin - ausgehend von einer unrichtigen Rechtsansicht - diese Frage in ihrer Revision nicht releviert, ist mit Rücksicht auf die gesetzmäßig ausgeführte Rechtsrüge die rechtliche Beurteilung auch in dieser Richtung ohne Beschränkung auf die in der Revision geltend gemachten Gründe zu überprüfen (vgl. RZ 1969, 52; SZ 45/91; SZ 47/138; SZ 48/116 u. a.). Die Verjährung beginnt grundsätzlich mit dem Zeitpunkt zu laufen, zu dem der Geltendmachung des Anspruches kein rechtliches Hindernis, z. B. mangelnde Fälligkeit, mehr im Wege steht (vgl. Ehrenzweig a. a. O., 306; RZ 1967, 104). Im vorliegenden Falle geht es nicht um die Frage des Beginnes der Verjährungszeit bei Beendigung des Auftragsverhältnisses zur Hausverwaltung durch Widerruf oder Kündigung (vgl. MietSlg. 20/222), sondern des Beginnes der Verjährungszeit bei aufrechtem Auftragsverhältnis. Es lassen sich darauf nicht die in der Rechtsprechung für den Beginn der Verjährung des Anwaltshonorars entwickelten Grundsätze, die auf die Beendigung des Auftragsverhältnisses in einer bestimmten Rechtssache abstellen (vgl. Sz 39/211 u. a.), anwenden. Bei der Rechtsbeziehung zwischen Hausverwalter und Wohnungseigentümer handelt es sich um einen Dauerauftrag, der den Verwalter zur Abrechnung in bestimmten Rechnungsperioden verpflichtet (vgl. Stanzl in Klang IV/1, 842; Call a. a. O., 207; Foglar - Deinhardstein a. a. O., 511). Entscheidendist für den Beginn der Verjährungsfrist das Ende des Abrechnungszeitraumes. Der Hausverwalter kann durch verspätete Rechnungslegung den Beginn der Verjährungszeit nicht hinausschieben (vgl. EvBl. 1971/119). Für den Beginn der Verjährungszeit sind daher in erster Linie die vereinbarten Rechnungsperioden (z. B. monatliche, vierteljährliche, halbjährliche, jährliche Abrechnungszeit) maßgebend. Bei Fehlen einer Vereinbarung kommt es mangels einer ausdrücklichen gesetzlichen Regelung für die im vorliegenden Falle in Betracht kommenden Zeiträume - die Bestimmungen des § 17 Abs. 2 Z. 1 WEG 1975 über die Abrechnung für ein Kalenderjahr kommen hier noch nicht zum Tragen - auf die Verkehrsübung an (vgl. SZ 38/44; EvBl. 1971/119). Die Frage des Beginnes und des Ablaufes der Verjährungsfrist läßt sich im vorliegenden Falle noch nicht abschließend beurteilen, zumal von der Beklagten insbesondere auch Verjährung hinsichtlich der Forderungen der Klägerin für den Teilzeitraum für das Jahr 1974 eingewendet wird und Behauptungen und Feststellungen über vereinbarte, allenfalls über der Verkehrsübung entsprechende Abrechnungsperioden sowie über die auf die einzelnen Abrechnungszeiträume entfallenden Verrechnungsbeträge fehlen. Das Erstgericht wird diese Fragen gemäß § 182 ZPO mit den Parteien zu erörtern, auf eine Vervollständigung des Vorbringens hinzuwirken und die erforderlichen Feststellungen zu treffen haben.Mit der Ablehnung der von der Klägerin vertretenen Auffassung, daß auf die Verjährung der geltend gemachten Forderung die dreißigjährige Verjährungsfrist anzuwenden sei, erlangt im vorliegenden Falle die Frage des Beginnes und des Ablaufes der Verjährungszeit rechtliche Bedeutung. Wenn auch die Klägerin - ausgehend von einer unrichtigen Rechtsansicht - diese Frage in ihrer Revision nicht releviert, ist mit Rücksicht auf die gesetzmäßig ausgeführte Rechtsrüge die rechtliche Beurteilung auch in dieser Richtung ohne Beschränkung auf die in der Revision geltend gemachten Gründe zu überprüfen vergleiche RZ 1969, 52; SZ 45/91; SZ 47/138; SZ 48/116 u. a.). Die Verjährung beginnt grundsätzlich mit dem Zeitpunkt zu laufen, zu dem der Geltendmachung des Anspruches kein rechtliches Hindernis, z. B. mangelnde Fälligkeit, mehr im Wege steht vergleiche Ehrenzweig a. a. O., 306; RZ 1967, 104). Im vorliegenden Falle geht es nicht um die Frage des Beginnes der Verjährungszeit bei Beendigung des Auftragsverhältnisses zur Hausverwaltung durch Widerruf oder Kündigung vergleiche MietSlg. 20/222), sondern des Beginnes der Verjährungszeit bei aufrechtem Auftragsverhältnis. Es lassen sich darauf nicht die in der Rechtsprechung für den Beginn der Verjährung des Anwaltshonorars entwickelten Grundsätze, die auf die Beendigung des Auftragsverhältnisses in einer bestimmten Rechtssache abstellen vergleiche Sz 39/211 u. a.), anwenden. Bei der Rechtsbeziehung zwischen Hausverwalter und Wohnungseigentümer handelt es sich um einen Dauerauftrag, der den Verwalter zur Abrechnung in bestimmten Rechnungsperioden verpflichtet vergleiche Stanzl in Klang IV/1, 842; Call a. a. O., 207; Foglar - Deinhardstein a. a. O., 511). Entscheidendist für den Beginn der Verjährungsfrist das Ende des Abrechnungszeitraumes. Der Hausverwalter kann durch verspätete Rechnungslegung den Beginn der Verjährungszeit nicht hinausschieben vergleiche EvBl. 1971/119). Für den Beginn der Verjährungszeit sind daher in erster Linie die vereinbarten Rechnungsperioden (z. B. monatliche, vierteljährliche, halbjährliche, jährliche Abrechnungszeit) maßgebend. Bei Fehlen einer Vereinbarung kommt es mangels einer ausdrücklichen gesetzlichen Regelung für die im vorliegenden Falle in Betracht kommenden Zeiträume - die Bestimmungen des Paragraph 17, Absatz 2, Ziffer eins, WEG 1975 über die Abrechnung für ein Kalenderjahr kommen hier noch nicht zum Tragen - auf die Verkehrsübung an vergleiche SZ 38/44; EvBl. 1971/119). Die Frage des Beginnes und des Ablaufes der Verjährungsfrist läßt sich im vorliegenden Falle noch nicht abschließend beurteilen, zumal von der Beklagten insbesondere auch Verjährung hinsichtlich der Forderungen der Klägerin für den Teilzeitraum für das Jahr 1974 eingewendet wird und Behauptungen und Feststellungen über vereinbarte, allenfalls über der Verkehrsübung entsprechende Abrechnungsperioden sowie über die auf die einzelnen Abrechnungszeiträume entfallenden Verrechnungsbeträge fehlen. Das Erstgericht wird diese Fragen gemäß Paragraph 182, ZPO mit den Parteien zu erörtern, auf eine Vervollständigung des Vorbringens hinzuwirken und die erforderlichen Feststellungen zu treffen haben.