Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Hon.-Prof.Dr.Gunther Griehsler als Vorsitzenden und durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr.Edgar Huber, Dr.Birgit Jelinek, Dr.Ronald Rohrer und Dr.Ilse Huber als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Parteien 1.F***** G*****, und 2. C***** G*****, beide Gesellschafter der Gesellschaft bürgerlichen Rechts "I*****", ***** beide vertreten durch Dr.Egon Jaufer, Rechtsanwalt in Graz, wider die beklagten Parteien 1. I***** Gesellschaft mbH, und 2. E*****gesellschaft mbH, beide ***** beide vertreten durch Dr.Peter Stark, Rechtsanwalt in Bruck an der Mur, wegen S 372.000 sA, infolge Revision der klagenden Parteien gegen das Urteil des Oberlandesgerichtes Graz als Berufungsgerichtes vom 16.April 1992, GZ 3 R 225/91-14, womit infolge Berufung der beklagten Parteien das Urteil des Landesgerichtes für ZRS Graz vom 26.August 1991, GZ 8 Cg 321/90-9, abgeändert wurde, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:

Der Revision wird teilweise Folge gegeben.

Die angefochtene Entscheidung wird in der Hauptsache hinsichtlich der erstbeklagten Partei bestätigt, hinsichtlich der zweitbeklagten Partei jedoch durch Wiederherstellung des Ersturteils (unter Entfall der Haftung zur ungeteilten Hand) abgeändert.

Die klagenden Parteien sind zur ungeteilten Hand schuldig, der erstbeklagten Partei die mit S 58.637,30 (einschließlich S 9.106,22 Umsatzsteuer und S 4.000 Barauslagen) bestimmten Kosten des Verfahrens binnen 14 Tagen zu ersetzen.

Die zweitbeklagte Partei ist schuldig, den klagenden Parteien die mit S 60.236,15 (einschließlich S 8.606,03 Umsatzsteuer und S 8.600 Barauslagen) bestimmten Kosten des Verfahrens binnen 14 Tagen zu ersetzen.

Entscheidungsgründe:

Die Kläger betreiben ein Immobilienbüro in Form einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, an dem die Erstklägerin zu 75 % und der Zweitkläger zu 25 % beteiligt sind.

Die erstbeklagte GmbH, die 1986 gegründet wurde und deren Geschäftsführer H***** R***** ist, besteht aus zehn Gesellschaftern. Einer dieser Gesellschafter ist die GWH-I*****-GesmbH, die durch H***** J*****U***** vertreten wird. Ein weiterer Gesellschafter ist die G*****-GesmbH, die durch H***** L***** vertreten wird. Die erstbeklagte Partei, die sich insbesondere mit der Produktion, der Montage und dem Service von Produkten des Heizungs- und Energiesystembaus befaßt, suchte seit Oktober 1988 eine Betriebsliegenschaft im Raum Graz und kontaktierte diesbezüglich mehrere Realitätenbüros. Mit Schreiben vom 10.3.1989 wandte sie sich auch an die Kläger. Diese sind seit März oder April 1989 Mitglied der Österreichischen Immobilienbörse, welche die Objekte aller Mitglieder über einen Zentralcomputer untereinander zugänglich macht. Sie waren vom Rechtsvertreter der im Konkurs befindlichen Firma E***** W***** beauftragt worden, deren Betriebsliegenschaft in Graz um S 8,500.000 zu verkaufen und hatten diese Angaben in den Zentralcomputer der Immobilienbörse eingespeichert. Bereits am 27.4.1989 bot eine andere Immobilienfirma, die ebenfalls Mitglied der Österreichischen Immobilienbörse ist, der erstbeklagten GmbH ua die oben genannte Liegenschaft zu einem Kaufpreis von S 8,500.000 an. Am 9.5.1989 machten die Kläger der erstbeklagten GmbH ein schriftliches Anbot betreffend den Kauf dieser Liegenschaft; sie sollte S 7,500.000 kosten. Für den Fall des Zustandekommens des Vertrages beanspruchten sie eine Vermittlungsprovision von 3 % vom Gesamtkaufpreis zuzüglich 20 % Mehrwertsteuer. In dem Anbot wiesen sie darauf hin, daß "das Anfordern bzw Verwenden der Angebote, Auftragserteilung und Zustimmung der Geschäftsbedingungen bedeutet, wenn nicht innerhalb von drei Tagen ab Erhalt des Briefes schriftlich per einschreiben begründete Einwendungen erhoben werden, beispielsweise darüber, daß der Interessent eines der angebotenen Objekte bereits kennt."

In der Folge besichtigte "der Erstbeklagte" mehrmals die Liegenschaft im Beisein des Zweitklägers und eines Aufsichtsratsmitgliedes der Verkäuferin. Am 17.5.1989 fand eine Gesellschafterversammlung der erstbeklagten Partei statt. Der Zweitkläger wurde dahingehend informiert, daß die Mehrheit der Gesellschafter dem Kauf zugestimmt hätten. Hierauf bemühte sich dieser für die erstbeklagte Partei ein grundbücherlich gesichertes Darlehen zu beschaffen und teilte ihr seine diesbezüglichen erfolgreichen Schritte (8 3/4 % Nettozinssatz) mit. An einer weiteren Besichtigung am 24.5.1989 nahmen auch der "Zweitbeklagte" sowie H***** L***** teil.

Am 31.5.1989 fand im Beisein des Zweitklägers eine weitere Gesellschafterversammlung der erstbeklagten Partei statt. Es kam zu Meinungsverschiedenheiten wegen des geforderten Kaufpreises von S 7,500.000; die Gesellschafter wollten nur S 7,000.000 bezahlen. Der Zweitkläger wies sie darauf hin, daß er noch einen weiteren Interessenten für diese Liegenschaft habe. Abgelehnt hat die erstbeklagte Partei den Ankauf der Liegenschaft damals nicht.

Am 2.6.1989 übermittelten die Kläger der erstbeklagten Partei ein Offert mit einem auf S 7,000.000 verminderten Kaufpreis und einer Gesamtprovision von S 372.000 inkl. Mehrwertsteuer; diesem Offert waren die von der erstbeklagten Partei angefordeten Widmungsunterlagen angeschlossen, die diese nicht mehr an die Kläger retournierte. Nach mehreren Telefonaten, in denen das Interesse an der Liegenschaft bekundet wurde, teilte H***** L***** schließlich am 11.9.1988 dem Zweitkläger mit, daß die erstbeklagte Partei in einem Generalversammlungsbeschluß den Kauf der Liegenschaft ad acta gelegt habe. Ab diesem Zeitpunkt wurde der Zweitkläger nicht mehr für die erstbeklagte Partei tätig.

Am 6.7.1989 schlossen acht Gesellschafter der erstbeklagten GmbH einen Gesellschaftsvertrag zur Gründung der zweitbeklagten GmbH, die am 7.9.1989 ins Firmenbuch eingetragen wurde. Geschäftsführer der zweitbeklagten Partei ist H***** J***** U*****. Gegenstand des Unternehmens ist der Import und Export von Waren aller Art, der Handel mit Waren aller Art, die Beteiligungen an anderen Firmen und Gesellschaften sowie der Kauf und die Vermietung von Grundstücken und Objekten.

Der Geschäftsführer der zweitbeklagten GmbH hatte von der Kaufgelegenheit der streitgegenständlichen Liegenschaft in der Generalversammlung der erstbeklagten Partei am 31.5.1989 erfahren. Im September 1989 nahm er Verhandlungen mit dem Masseverwalter der Verkäuferin auf und kaufte sie am 17.11.1989 für die zweitbeklagte Partei um S 7,000.000, nachdem ihm vom Masseverwalter zuvor die Lastenfreistellung der Liegenschaft garantiert worden war. Ab 1.1.1990 vermietete die zweitbeklagte GmbH diese Liegenschaft an die erstbeklagte Partei; sie behielt sich nur einen Büro- und einen Lagerraum zurück.

Die Kläger begehren von den beklagten Parteien zur ungeteilten Hand die der Höhe nach nicht mehr strittige Zahlung von S 279.000 an die Erstklägerin und von S 93.000 an den Zweitkläger, jeweils samt 5 % Zinsen seit 7.6.1990. Sie hätten der erstbeklagten GmbH über deren Ersuchen die streitgegenständliche Betriebsliegenschaft namhaft gemacht und seien für diese verdienstlich tätig geworden. Diese habe ihre Geschäftsbedingungen zur Kenntnis genommen. Im September 1989 habe sie jedoch erklärt, vom Kauf Abstand zu nehmen. In der Folge habe die vorwiegend zu diesem Zweck gegründete zweitbeklagte GmbH, deren Gesellschafter mit denen der erstbeklagten Partei nahezu ident seien, das Objekt gekauft und der erstbeklagten Partei in Bestand gegeben. Die Kläger hätten mit der erstbeklagten Partei eine Erfolgsprovision vereinbart. Dieser Betrag gebühre ihnen jedoch auch aus dem Titel des Schadenersatzes und "allen sonst in Betracht kommenden Rechtstiteln"; die beklagten Parteien hätten gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstoßen, indem die erstbeklagte Partei das Angebot der Kläger zugunsten der zweitbeklagten Partei verwendet habe.

Die beklagten Parteien beantragen die Abweisung des Klagebegehrens und wenden im wesentlichen ein, die zweitbeklagte Partei sei nie in geschäftlicher Beziehung zu den Klägern gestanden und ihre Gründung stelle keinen Umgehungsversuch dar. Der Abbruch der Kontakte der erstbeklagten Partei sei vom Zweitkläger akzeptiert worden. Überdies seien die Kläger keineswegs allein zum Verkauf bevollmächtigt und ihreTätigkeit auch nicht erfolgreich und verdienstlich gewesen. Der Verkauf des Objektes sei allgemein bekanntgewesen. Eine Verschwiegenheitspflicht habe die erstbeklagte Partei nicht verletzt.

Das Erstgericht gab dem Klagebegehren gegen beide beklagten Parteien statt. Die erstbeklagte Partei habe den Klägern einen Vermittlungsauftrag hinsichtlich einer Betriebsliegenschaft erteilt und sie mit der Klärung der Finanzierungsfrage sowie der Beschaffung der Widmungsunterlagen beauftragt. Durch das Vermitteln mehrerer Besichtigungstermine und verschiedene Telefonate seien die Kläger für die erstbeklagte Partei verdienstlich geworden. Durch das Nichtreagieren auf das schriftliche Anbot vom 2.6.1989 sei die erstbeklagte Partei zwar noch keine Verpflichtung zur Bezahlung der Vermittlungsprovision eingegangen, sie müsse sich jedoch das Verhalten ihres Gesellschaftervertreters und das des Geschäftsführers der zweitbeklagten Partei, H***** J***** U*****, zurechnen lassen. Dieser habe spätestens am 31.5.1989 Kenntnis vom Verkauf der Liegenschaft erlangt und sie in der Folge für die zweitbeklagte Partei gekauft. Dieses gegen Treu und Glauben verstoßende Verhalten der zweitbeklagten Partei begründe die Haftung für die Provisionsansprüche der Kläger.

Das Berufungsgericht gab der Berufung der beklagten Parteien Folge, wies das Klagebegehren gegen beide ab und ließ die Revision an den Obersten Gerichtshof zu.

Es sei davon auszugehen, daß der Immobilienmakler grundsätzlich mit dem Abschluß des Geschäftes den Anspruch auf Provision erwerbe (§ 6 iVm § 29 Abs 1 HVG). Da § 10 HVG auf Immobilienmakler nicht anzuwenden sei, liege in der willkürlichen Ablehnung des Geschäftsabschlusses keine Verletzung des Vermittlungsvertrages. Mangels abweichender Vereinbarung, etwa gemäß § 9 ImmV, habe der Geschäftsherr bei Nichtabschluß des Geschäftes die vertragliche Provision nur zu bezahlen, wenn er den Geschäftsabschluß in sittenwidriger Weise, insbesondere allein in Schädigungsabsicht unterlassen habe, wobei als Rechtsgrundlagen der Vermittlungsvertrag und ein Schadenersatzanspruch gemäß § 1295 Abs 2 ABGB konkurrierten.Es sei davon auszugehen, daß der Immobilienmakler grundsätzlich mit dem Abschluß des Geschäftes den Anspruch auf Provision erwerbe (Paragraph 6, in Verbindung mit Paragraph 29, Absatz eins, HVG). Da Paragraph 10, HVG auf Immobilienmakler nicht anzuwenden sei, liege in der willkürlichen Ablehnung des Geschäftsabschlusses keine Verletzung des Vermittlungsvertrages. Mangels abweichender Vereinbarung, etwa gemäß Paragraph 9, ImmV, habe der Geschäftsherr bei Nichtabschluß des Geschäftes die vertragliche Provision nur zu bezahlen, wenn er den Geschäftsabschluß in sittenwidriger Weise, insbesondere allein in Schädigungsabsicht unterlassen habe, wobei als Rechtsgrundlagen der Vermittlungsvertrag und ein Schadenersatzanspruch gemäß Paragraph 1295, Absatz 2, ABGB konkurrierten.

Die erstbeklagte Partei habe das in Aussicht genommene Objekt nicht erworben; eine Vereinbarung iS des § 9 ImmV sei nicht getroffen worden. Die Kläger stützten sich primär darauf, daß die zweitbeklagte Partei vor allem deshalb gegründet worden sei, "damit die Erstbeklagte das Objekt erwerben könne", sowie darauf, daß diese das Anbot der Kläger an die zweitbeklagte Partei weitergegeben habe. Für den Geschäftsherrn könne es wirtschaftlich gleichwertig sein, wenn nicht er selbst, sondern ein anderer das vermittelte Geschäft abschließe. Das sei insbesondere dann der Fall, wenn er zur Ersparung der Vermittlungsgebühr einen nahen Angehörigen "vorschiebe", der den Hauptvertrag tatsächlich abschließe. In solchen Fällen habe die Rechtsprechung meist das schlüssige Zustandekommen eines Maklervertrages zwischen demjenigen, der den Hauptvertrag abschließt, und dem Makler bejaht, da sich jener die Tätigkeit des Maklers zunutze gemacht und so schlüssig das Vertragsangebot angenommen habe, eine Zahlungspflicht des ursprünglichen Auftraggebers jedoch meist verneint, weil es diesem freistehe, den Hauptvertrag abzuschließen oder nicht. Der Auftraggeber sei dem Makler gegenüber schadenersatzpflichtig, wenn er die von diesem erhaltenen Informationen, mit welchen er - unabhängig vom Bestehen einer ausdrücklichen diesbezüglichen Vereinbarung - vertraulich umzugehen habe, schuldhaft weitergebe. Er könne sich allerdings entlasten, wenn für ihn nicht erkennbar gewesen sei, daß der Dritte abschlußwillig sei.Die erstbeklagte Partei habe das in Aussicht genommene Objekt nicht erworben; eine Vereinbarung iS des Paragraph 9, ImmV sei nicht getroffen worden. Die Kläger stützten sich primär darauf, daß die zweitbeklagte Partei vor allem deshalb gegründet worden sei, "damit die Erstbeklagte das Objekt erwerben könne", sowie darauf, daß diese das Anbot der Kläger an die zweitbeklagte Partei weitergegeben habe. Für den Geschäftsherrn könne es wirtschaftlich gleichwertig sein, wenn nicht er selbst, sondern ein anderer das vermittelte Geschäft abschließe. Das sei insbesondere dann der Fall, wenn er zur Ersparung der Vermittlungsgebühr einen nahen Angehörigen "vorschiebe", der den Hauptvertrag tatsächlich abschließe. In solchen Fällen habe die Rechtsprechung meist das schlüssige Zustandekommen eines Maklervertrages zwischen demjenigen, der den Hauptvertrag abschließt, und dem Makler bejaht, da sich jener die Tätigkeit des Maklers zunutze gemacht und so schlüssig das Vertragsangebot angenommen habe, eine Zahlungspflicht des ursprünglichen Auftraggebers jedoch meist verneint, weil es diesem freistehe, den Hauptvertrag abzuschließen oder nicht. Der Auftraggeber sei dem Makler gegenüber schadenersatzpflichtig, wenn er die von diesem erhaltenen Informationen, mit welchen er - unabhängig vom Bestehen einer ausdrücklichen diesbezüglichen Vereinbarung - vertraulich umzugehen habe, schuldhaft weitergebe. Er könne sich allerdings entlasten, wenn für ihn nicht erkennbar gewesen sei, daß der Dritte abschlußwillig sei.

Ein bewußtes Zusammenwirken der beklagten Parteien, um die Kläger um ihre Provision zu bringen, sei hier nicht erkennbar. Es seien zwar die Gesellschafter der beklagten Parteien weitgehend identisch. Diesem Umstand komme jedoch keine entscheidende Bedeutung zu, weil es bei einer GmbH nur auf das rechtswidrige schuldhafte Handeln ihrer Organe und leitenden Angestellten ankomme. Der Geschäftsführer der erstbeklagten Partei habe keine Handlung gesetzt, aus der eine Schädigungsabsicht der Kläger hervorgehe. Er sei auch an der Gründung der zweitbeklagten Partei nicht beteiligt gewesen und hätte die von den Klägern erhaltenen Informationen auch nicht schuldhaft weitergegeben; er habe das Angebot der Kläger ja mit den Gesellschaftern der erstbeklagten Partei zwangsläufig erörtern müssen. Davon abgesehen sei den Feststellungen auch nicht zu entnehmen, daß die zweitbeklagte GmbH zu dem von den Klägern behaupteten Zweck gegründet worden sei, wenngleich der Zeitpunkt der Gründung und die Tatsache der anschließenden Vermietung des von der zweitbeklagten Partei gekauften Objektes an die erstbeklagte Partei einen derartigen Verdacht nahelegen könnten. Daraus folge, daß die erstbeklagte Partei von den Klägern auch unter schadenersatzrechtlichen Gesichtspunkten nicht in Anspruch genommen werden könne, welches Verhalten auch immer von ihren Gesellschaftern gesetzt worden sei.

Aber auch eine Haftung der zweitbeklagten Partei müsse verneint werden. Zwischen ihr und den Klägern liege ein ausdrücklicher Vermittlungsvertrag nicht vor. Es könne auch nicht gesagt werden, daß der Geschäftsführer der zweitbeklagten Partei, der den Hauptvertrag für diese geschlossen habe, die Tätigkeit des Zweitklägers ausgenützt und damit schlüssig ein Vertragsangebot angenommen habe, wenn er von der Kaufgelegenheit zwangsläufig aufgrund des Umstandes, daß er gleichzeitig Vertreter einer Gesellschafterin der erstbeklagten Partei sei, Kenntnis erlangt habe. Die vorliegende Situation sei nicht mit den Fällen vergleichbar, in denen der tatsächliche Abschluß des Hauptvertrages durch "nahe Angehörige" erfolgt sei. Hier bestehe ein derartiges Nahverhältnis zwischen den beiden Gesellschaften nicht.

Schadenersatzansprüche gegenüber der zweitbeklagten Partei schieden ebenfalls aus. Dem Geschäftsführer der zweitbeklagten Partei könne beim gegebenen Sachverhalt ein Zusammenwirken mit den verantwortlichen Organen der erstbeklagten Partei, insbesondere deren Geschäftsführer in der Absicht, die Kläger um ihre Provision zu bringen, etwa dadurch, daß von vornherein abgesprochen gewesen wäre, daß die gegenständliche Liegenschaft in Wahrheit der erstbeklagten Partei (in welcher Form immer) zukommen sollte, nicht zur Last gelegt werden. Die wissentliche Verwendung fremder Kenntnisse allein vermöge eine Rechtswidrigkeit noch nicht zu begründen. Die nachträgliche Vermietung des Objektes an die erstbeklagte Partei könne ihm nicht als Umgehungshandlung angelastet werden.

Die Revision sei zuzulassen, weil die Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes zur Frage des konkludenten Zustandekommens eines Mäklervertrages in Fällen, in denen der vermittelte Vertragsabschluß nicht mit dem Auftraggeber, sondern mit einem Dritten zustandekomme, uneinheitlich sei und eine Judikatur hinsichtlich der weiteren Frage, wann juristische Personen miteinander in einem solchen Naheverhältnis stünden, daß von einem "Quasiangehörigenverhältnis" zueinander gesprochen werden könne, überhaupt fehle.

Gegen dieses Urteil richtet sich die Revision der Kläger wegen Mangelhaftigkeit des Berufungsverfahrens, Aktenwidrigkeit und unrichtiger rechtlicher Beurteilung der Sache mit dem Antrag auf Abänderung im Sinn der Wiederherstellung des Ersturteils; hilfsweise stellen sie auch einen Aufhebungsantrag.

Die beklagten Parteien beantragen, der Revision nicht Folge zu geben.

Die nur aus "Vorsichtsgründen" geltend gemachten Revisionsgründe der Mangelhaftigkeit des Berufungsverfahrens und der Aktenwidrigkeit liegen nicht vor (§ 510 Abs 3 ZPO).Die nur aus "Vorsichtsgründen" geltend gemachten Revisionsgründe der Mangelhaftigkeit des Berufungsverfahrens und der Aktenwidrigkeit liegen nicht vor (Paragraph 510, Absatz 3, ZPO).

Hingegen ist die Rechtsrüge teilweise, nämlich hinsichtlich der zweitbeklagten Partei, berechtigt.

1. Zur Revision hinsichtlich der erstbeklagten Partei:

Erwirkt nicht der Partner des Vermittlungsvertrages (erstbeklagte Partei), sondern ein Dritter (zweitbeklagte Partei) die Liegenschaft, käme ein Provisionsanspruch gegen ersteren nur dann in Betracht, wenn der Erwerb durch letzteren als für ersteren wirtschaftlich zweckgleichwertig angesehen werden müßte (Jabornegg, HVG 239 f mwN aus der oberstgerichtlichen Rsp). Das muß im vorliegenden Fall verneint werden. Abgesehen davon, daß die Kläger von der erstbeklagten Partei nicht eine Vermittlungsgebühr für die Vermietung der Liegenschaft (die sie auch gar nicht vermitteln wollten und wofür sie auch nicht verdienstlich tätig wurden), sondern für deren Verkauf begehren, kann die Miete des überwiegenden Teiles der Betriebsliegenschaft nicht als deren Kauf wirtschaftlich gleichwertig angesehen werden (vgl SZ 43/27, in dem die Provisionspflicht mangels Adäquität verneint wurde; ein Dritter war dort nicht involviert). Unter diesen Umständen erübrigt sich auch die nochmalige Prüfung der Frage, ob der festgestellte Sachverhalt ausreichende Anhaltspunkte dafür hergäbe, daß die erstbeklagte Partei - in ihr zurechenbarer Weise (das Verhalten irgendeines Gesellschafters reicht hiefür, wie das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat, grundsätzlich nicht aus) - die zweitbeklagte Partei zur Ersparung der Vermittlungsgebühr "vorschieben" wollte; darauf, ob die beiden in einem "Quasiangehörigkeitsverhältnis" stehen, wie dies in den meisten bisher entschiedenen Fällen wirtschaftlicher Gleichwertigkeit der Fall war (vgl die bei Jabornegg aaO 240 genannten Fälle), käme es hingegen entgegen der Meinung des Berufungsgerichtes nicht an; dieser Betrachtungsweise könnte lediglich hinsichtlich der Beweislast Bedeutung zukommen.Erwirkt nicht der Partner des Vermittlungsvertrages (erstbeklagte Partei), sondern ein Dritter (zweitbeklagte Partei) die Liegenschaft, käme ein Provisionsanspruch gegen ersteren nur dann in Betracht, wenn der Erwerb durch letzteren als für ersteren wirtschaftlich zweckgleichwertig angesehen werden müßte (Jabornegg, HVG 239 f mwN aus der oberstgerichtlichen Rsp). Das muß im vorliegenden Fall verneint werden. Abgesehen davon, daß die Kläger von der erstbeklagten Partei nicht eine Vermittlungsgebühr für die Vermietung der Liegenschaft (die sie auch gar nicht vermitteln wollten und wofür sie auch nicht verdienstlich tätig wurden), sondern für deren Verkauf begehren, kann die Miete des überwiegenden Teiles der Betriebsliegenschaft nicht als deren Kauf wirtschaftlich gleichwertig angesehen werden vergleiche SZ 43/27, in dem die Provisionspflicht mangels Adäquität verneint wurde; ein Dritter war dort nicht involviert). Unter diesen Umständen erübrigt sich auch die nochmalige Prüfung der Frage, ob der festgestellte Sachverhalt ausreichende Anhaltspunkte dafür hergäbe, daß die erstbeklagte Partei - in ihr zurechenbarer Weise (das Verhalten irgendeines Gesellschafters reicht hiefür, wie das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat, grundsätzlich nicht aus) - die zweitbeklagte Partei zur Ersparung der Vermittlungsgebühr "vorschieben" wollte; darauf, ob die beiden in einem "Quasiangehörigkeitsverhältnis" stehen, wie dies in den meisten bisher entschiedenen Fällen wirtschaftlicher Gleichwertigkeit der Fall war vergleiche die bei Jabornegg aaO 240 genannten Fälle), käme es hingegen entgegen der Meinung des Berufungsgerichtes nicht an; dieser Betrachtungsweise könnte lediglich hinsichtlich der Beweislast Bedeutung zukommen.

Anhaltspunkte dafür, daß die erstbeklagte GmbH in ihr zurechenbarer Weise Handlungen gesetzt hätte, die sie zwar nicht vertraglich provisionspflichtig, wohl aber auf andere Weise schadenersatzpflichtig machen könnten, liegen nicht vor und sind auch schwer denkbar (Jabornegg aaO 177, 189). Die Rechtsprechung denkt offenbar an Fälle schuldhafter Weitergabe der Information ohne bewußtes Zusammenwirken mit dem späteren Erwerber. Im vorliegenden Fall war die Erörterung des Kaufangebots in der Generalversammlung geboten. In ihr kann ein rechtswidriges Handeln des Geschäftsführers nicht erblickt werden. Es hat daher bei der Abweisung des Klagebegehrens gegen die erstbeklagte Partei zu bleiben.

2. Zur Revision hinsichtlich der zweitbeklagten Partei:

Von namhaften Autoren wurde bereits seit langem die in der Rechtsprechung entwickelte Figur des "schlüssigen Vermittlungsauftrages" kritisiert, indem der Vertragsschluß nicht mit dem Geschäftsherrn selbst (Partner des ausdrücklichen Vermittlungsauftrages), sondern mit einer diesem nahestehenden Person selbst in Fällen zustandekommen soll, in denen der Vermittler und der spätere Käufer überhaupt keinen Kontakt hatten, der Vermittler von dessen Erwerbsabsicht gar nichts wußte, dieser sein Wissen lediglich vom ursprünglichen Vertragspartner des Vermittlungsauftrages bezog und diese Kenntnis für sich (sei es im Zusammenspiel mit dem ursprünglichen Vertragspartner oder auch für sich allein) verwertete (SZ 25/168; JBl 1961, 124 mit Kritik von Demelius; JBl 1967, 148; HS 7567/46; JBl 1978, 254 mit Kritik von Koziol aaO 256 f). Im letztgenannten Fall wurde die nutzbringende Verwendung von Informationen aus einem Realitätenbüro ohne jede unmittelbare Kontaktnahme lediglich durch einen Bekannten ermöglicht; kritisiert wurde, daß die dort vertretene Meinung, daß ein "nach der Natur des Vermittlungsgeschäftes vorauszusetzender Antrag des Immobilienmaklers auf Vermittlung an jeden Interessenten, der die Vermittlungstätigkeit in Anspruch zu nehmen bereit sei", angenommen werden müsse, ganz evident mit elementaren rechtsgeschäftlichen Grundsätzen in Widerspruch stehe (Koziol aaO 256 f; zu allem ausführlich Jabornegg aaO 176 f, 186 f, 242).

Dieser Kritik hat sich der Oberste Gerichtshof zuletzt nicht mehr verschlossen; der erkennende 8. Senat hat bereits in der Entscheidung vom 31.1.1991, 8 Ob 702/89 (JBl 1991, 727 = ecolex 1991, 381 mit krit.Anm.von Puck), in einem vergleichbaren Fall die schlüssige Beauftragung mangels eines darauf gerichteten Willens verneint und das Klagebegehren auf Bezahlung der Vermittlungsgebühr durch den "Dritten" abgewiesen. Er ließ in dieser Entscheidung aber dahingestellt, ob die Kläger Ansprüche gegenüber dem wirklichen Partner des Vermittlungsvertrages hätten und ob außervertragliche Rechtsgrundlagen für Provisionsansprüche in Betracht kämen, da die Kläger ihren Provisionsanspruch ausdrücklich auf einen mit den Beklagten abgeschlossenen Vermittlungsauftrag gestützt hatten.

Im vorliegenden Fall haben die Kläger ihre Ansprüche aber auch auf Schadenersatz und "alle sonst in Betracht kommenden Rechtstitel" gestützt. Der Anspruch ist daher auch aus dem Gesichtspunkt des Bereicherungsrechts zu prüfen und im Sinne der Ausführungen Koziols (JBl 1978, 239 ff, insb 243) und Jaborneggs (aaO 177, 187) zu bejahen.

Ein solcher außervertraglicher Anspruch gegen denjenigen, der ohne Vermittlungsauftrag aus fremden Vermittlungsverträgen Nutzen zieht, kann nur bejaht werden, wenn - wie hier - ein vertraglicher Anspruch gegen den Partner des Vermittlungsauftrages auch unter dem Aspekt des Abschlusses eines zweckgleichwertigen Geschäftes verneint werden muß (Jabornegg aaO 177, 187 f).

Eine Leistungskondiktion kommt allerdings nicht in Betracht, weil die Kläger der zweitbeklagten Partei ihre Kenntnisse nicht bewußt zuwendeten. Ihr Anspruch kann nur auf den Verwendungsanspruch des § 1041 ABGB gestützt werden. Nach hA wird ein solcher aber nur gewährt, wenn ein Dritter ein dem Verkürzten zugewiesenes Vermögensgut ungerechtfertigt in Anspruch nahm. Für den Verwendungsanspruch ist ohnedies nicht Voraussetzung, daß der Zuweisungsgehalt eines absoluten Rechtes verletzt wird; es genügt auch, daß die Rechtsordnung Vermögenspositionen - wenn auch nur in bestimmten Richtungen - schützt und derjenige, der sich diese zunutze macht, rechtswidrig gehandelt hat.Eine Leistungskondiktion kommt allerdings nicht in Betracht, weil die Kläger der zweitbeklagten Partei ihre Kenntnisse nicht bewußt zuwendeten. Ihr Anspruch kann nur auf den Verwendungsanspruch des Paragraph 1041, ABGB gestützt werden. Nach hA wird ein solcher aber nur gewährt, wenn ein Dritter ein dem Verkürzten zugewiesenes Vermögensgut ungerechtfertigt in Anspruch nahm. Für den Verwendungsanspruch ist ohnedies nicht Voraussetzung, daß der Zuweisungsgehalt eines absoluten Rechtes verletzt wird; es genügt auch, daß die Rechtsordnung Vermögenspositionen - wenn auch nur in bestimmten Richtungen - schützt und derjenige, der sich diese zunutze macht, rechtswidrig gehandelt hat.

Im vorliegenden Fall liegen keine Anhaltspunkte dafür vor, daß die zweitbeklagte Partei die erstbeklagte Partei rechtswidrig zu einem Vertragsbruch verleitet hätte; erfuhr sie doch erst nach ihrer Gründung durch ihren Geschäftsführer von der Kaufgelegenheit, der von dieser rechtsmäßig in der Generalversammlung der erstbeklagten Partei erfahren hatte. Es bleibt somit nur die Möglichkeit, die Rechtswidrigkeit des Verhaltens der zweitbeklagten Partei, die die Kenntnis der Kaufgelegenheit für sich nutzte, aus § 1295 Abs 2 ABGB abzuleiten. Voraussetzung wäre, daß sie sittenwidrig gehandelt hätte. Zwar ist nicht stets die Ausnützung fremder Kenntnise als sittenwidrig anzusehen; im vorliegenden Fall ist dies aber zu bejahen, weil die zweitbeklagte Partei die fremde Leistung, die erfahrungsgemäß nur gegen eine angemessene Vergütung erbracht wird, ohne Notwendigkeit für sich ausgenützt hat. Sie hat ein vermögenswertes Gut in Anspruch genommen, das nicht ohnehin unentgeltlich zu erlangen war (- die Verkäuferin gab den Klägern einen Vermittlungsauftrag; diese gaben ihre Kenntnisse nur im Rahmen der Österreichischen Immobilienbörse an andere Mitglieder dieser Vereinigung weiter, die ihrerseits wiederum entgeltlich vermittelten, wollten sie aber nicht anderen Personen, somit auch nicht der zweitbeklagten Partei unentgeltlich zugänglich machen -) und wurde durch die Verwendung infolge Ersparung der üblichen Vermittlungsgebühr bereichert. Bedeutsam ist ferner, daß die zweitbeklagte Partei unschwer die Möglichkeit gehabt hätte, sich die Kenntnis ohne Ausnützung des von den Klägern mit Mühe und Kosten geschaffenen Wertes zu verschaffen, indem sie sich an diese um Vermittlung gewandt hätte. Ihrem Vertretungsorgan war die Vermittlungstätigkeit der Kläger aus der Generalversammlung der erstbeklagten Partei wohl bekannt; sie nutzte daher wissentlich die Leistungen der Kläger aus. Ihr Verhalten diente lediglich dem Zweck, sich das übliche Entgelt zu ersparen; dieses Interesse ist nicht schutzwürdig. Wenn auch die Erlangung der Kenntnis von der Gelegenheit zum Vertragsabschluß für die Kläger kaum mit Mühe und Kosten verknüpft war, erfordert doch der Aufbau und die Organisation des gesamten Vermittlungsunternehmens Aufwendungen. Dies muß ausreichen, da jeder einzelne Nachweis einer Gelegenheit nur im Rahmen und aufgrund dieser Organisation erfolgt (Koziol aaO, insb 243).Im vorliegenden Fall liegen keine Anhaltspunkte dafür vor, daß die zweitbeklagte Partei die erstbeklagte Partei rechtswidrig zu einem Vertragsbruch verleitet hätte; erfuhr sie doch erst nach ihrer Gründung durch ihren Geschäftsführer von der Kaufgelegenheit, der von dieser rechtsmäßig in der Generalversammlung der erstbeklagten Partei erfahren hatte. Es bleibt somit nur die Möglichkeit, die Rechtswidrigkeit des Verhaltens der zweitbeklagten Partei, die die Kenntnis der Kaufgelegenheit für sich nutzte, aus Paragraph 1295, Absatz 2, ABGB abzuleiten. Voraussetzung wäre, daß sie sittenwidrig gehandelt hätte. Zwar ist nicht stets die Ausnützung fremder Kenntnise als sittenwidrig anzusehen; im vorliegenden Fall ist dies aber zu bejahen, weil die zweitbeklagte Partei die fremde Leistung, die erfahrungsgemäß nur gegen eine angemessene Vergütung erbracht wird, ohne Notwendigkeit für sich ausgenützt hat. Sie hat ein vermögenswertes Gut in Anspruch genommen, das nicht ohnehin unentgeltlich zu erlangen war (- die Verkäuferin gab den Klägern einen Vermittlungsauftrag; diese gaben ihre Kenntnisse nur im Rahmen der Österreichischen Immobilienbörse an andere Mitglieder dieser Vereinigung weiter, die ihrerseits wiederum entgeltlich vermittelten, wollten sie aber nicht anderen Personen, somit auch nicht der zweitbeklagten Partei unentgeltlich zugänglich machen -) und wurde durch die Verwendung infolge Ersparung der üblichen Vermittlungsgebühr bereichert. Bedeutsam ist ferner, daß die zweitbeklagte Partei unschwer die Möglichkeit gehabt hätte, sich die Kenntnis ohne Ausnützung des von den Klägern mit Mühe und Kosten geschaffenen Wertes zu verschaffen, indem sie sich an diese um Vermittlung gewandt hätte. Ihrem Vertretungsorgan war die Vermittlungstätigkeit der Kläger aus der Generalversammlung der erstbeklagten Partei wohl bekannt; sie nutzte daher wissentlich die Leistungen der Kläger aus. Ihr Verhalten diente lediglich dem Zweck, sich das übliche Entgelt zu ersparen; dieses Interesse ist nicht schutzwürdig. Wenn auch die Erlangung der Kenntnis von der Gelegenheit zum Vertragsabschluß für die Kläger kaum mit Mühe und Kosten verknüpft war, erfordert doch der Aufbau und die Organisation des gesamten Vermittlungsunternehmens Aufwendungen. Dies muß ausreichen, da jeder einzelne Nachweis einer Gelegenheit nur im Rahmen und aufgrund dieser Organisation erfolgt (Koziol aaO, insb 243).

Im übrigen mußte die zweitbeklagte Partei wissen, daß Makler üblicherweise mit ihren Kunden vereinbaren, daß Adressen nicht weitergegeben werden dürfen. Auch wenn die erstbeklagte Partei durch die Erörterung der Kaufgelegenheit in der Generalversammlung nicht selbst rechtswidrig handelte, mußte es doch dem Geschäftsführer der zweitbeklagten Partei klar gewesen sein, daß er nicht berechtigt war, die dort erlangten Kenntnisse für sich oder Dritte (die zweitbeklagte Partei) unentgeltlich zu nützen.

Aus diesem Grund war in Teilabänderung der angefochtenen Entscheidung hinsichtlich der zweitbeklagten Partei das Ersturteil wiederherzustellen. Deren Einwand, sie habe mit dem Masseverwalter der Verkäuferin die Lastenfreistellung erst ausgehandelt, sodaß es ausschließlich ihr Verdienst gewesen sei, daß es zum Vertragsabschluß gekommen sei, ändert daran nichts; eine solche ist nämlich gesetzlich vorgesehen, sofern nichts anderes vereinbart wird.

Die Kostenentscheidung beruht (unter Richtigstellung von Rechenfehlern in beiden Kostenverzeichnissen 1. Instanz) auf den §§ 41, 50 ZPO.Die Kostenentscheidung beruht (unter Richtigstellung von Rechenfehlern in beiden Kostenverzeichnissen 1. Instanz) auf den Paragraphen 41, 50, ZPO.