Begründung:
Der Kläger ist Eigentümer des zu Beginn dieses Jahrhunderts erbauten Hauses in W*****. Er ist Angestellter der Bundeskammer der gewerblichen Wirtschaft und zumindest seit 1985 österreichischer Handelsdelegierter in K*****. Im Hochparterre und im ersten Stock des Hauses befinden sich zwei je 180 m2 große Wohnungen. Im Erdgeschoß befindet sich noch eine 42 m2 große Wohnung, die ursprünglich als Hausbesorgerwohnung genutzt wurde und seit September 1988 unbewohnt ist. Die Wohnung im Hochparterre bewohnte der Kläger mit seiner Ehefrau, bevor er seinen auswärtigen Dienst in A***** und anschließend in N***** antrat. Diese Wohnung wurde im Jahre 1980 an P***** F***** vermietet. Der ursprünglich auf drei Jahre befristete Mietvertrag wurde in der Folge unter Vereinbarung eines höheren Mietzinses verlängert. Derzeit zahlt P***** F***** inklusive Betriebskosten monatlich etwa S 16.500,--. Die Wohnung im ersten Stock wurde zunächst von der Mutter des Klägers bewohnt. Im Februar 1982 verstarb die Mutter des Klägers. Der Kläger und seine Frau wollten die Wohnung nicht unbewohnt lassen. Anläßlich eines Heimaturlaubes machte P***** F***** den Kläger mit der Beklagten bekannt. In Anwesenheit des Klägers, seiner Ehefrau, der Beklagten und deren Lebensgefährten M***** K***** wurde am 17. Juli 1985 der Mietvertrag über die Wohnung im ersten Stock des Hauses abgeschlossen. Im § 2 wurde festgehalten, daß das Mietverhältnis am 1. August 1985 für die Dauer von drei Jahren abgeschlossen wird. Eine Kündigungsfrist wurde schriftlich nicht vereinbart. Der Hauptmietzins wurde mit S 3.000,--, wertgesichert, bestimmt.Der Kläger ist Eigentümer des zu Beginn dieses Jahrhunderts erbauten Hauses in W*****. Er ist Angestellter der Bundeskammer der gewerblichen Wirtschaft und zumindest seit 1985 österreichischer Handelsdelegierter in K*****. Im Hochparterre und im ersten Stock des Hauses befinden sich zwei je 180 m2 große Wohnungen. Im Erdgeschoß befindet sich noch eine 42 m2 große Wohnung, die ursprünglich als Hausbesorgerwohnung genutzt wurde und seit September 1988 unbewohnt ist. Die Wohnung im Hochparterre bewohnte der Kläger mit seiner Ehefrau, bevor er seinen auswärtigen Dienst in A***** und anschließend in N***** antrat. Diese Wohnung wurde im Jahre 1980 an P***** F***** vermietet. Der ursprünglich auf drei Jahre befristete Mietvertrag wurde in der Folge unter Vereinbarung eines höheren Mietzinses verlängert. Derzeit zahlt P***** F***** inklusive Betriebskosten monatlich etwa S 16.500,--. Die Wohnung im ersten Stock wurde zunächst von der Mutter des Klägers bewohnt. Im Februar 1982 verstarb die Mutter des Klägers. Der Kläger und seine Frau wollten die Wohnung nicht unbewohnt lassen. Anläßlich eines Heimaturlaubes machte P***** F***** den Kläger mit der Beklagten bekannt. In Anwesenheit des Klägers, seiner Ehefrau, der Beklagten und deren Lebensgefährten M***** K***** wurde am 17. Juli 1985 der Mietvertrag über die Wohnung im ersten Stock des Hauses abgeschlossen. Im Paragraph 2, wurde festgehalten, daß das Mietverhältnis am 1. August 1985 für die Dauer von drei Jahren abgeschlossen wird. Eine Kündigungsfrist wurde schriftlich nicht vereinbart. Der Hauptmietzins wurde mit S 3.000,--, wertgesichert, bestimmt.
Im § 7 dieses Mietvertrages unter der Überschrift "Vereinbarter Kündigungsgrund" wurde folgendes festgehalten:Im Paragraph 7, dieses Mietvertrages unter der Überschrift "Vereinbarter Kündigungsgrund" wurde folgendes festgehalten:
"Beendigung der Tätigkeit des Vermieters als Österreichischer Handelsdelegierter in K*****. In diesem Fall ist eine zweimonatige Kündigungsfrist möglich."
Am Schluß des schriftlichen Mietvertrages befindet sich folgende (vorgedruckte) Erklärung:
"Neben diesem Vertrag bestehen keine sonstigen Abreden. Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages bedürfen zu ihrer Gültigkeit der Schriftform. Dieser Vertrag wurde von allen Vertragsparteien gelesen, zur Kenntnis genommen und vorbehaltslos genehmigt."
Der Kläger wurde am 17. Jänner 1990 65 Jahren alt; im April 1990 beendete er seine Tätigkeit in K*****. Am 15. April 1990 traf sein Nachfolger in K***** ein. Zu diesem Zeitpunkt mußte der Kläger das gemeinsam mit seiner Frau in K***** bewohnte Diensthaus räumen.
Mit Schreiben vom 7. Mai 1988 bot der Kläger der Beklagten die Verlängerung des Mietverhältnisses um neun Monate an, weil sein Pensionstermin mit 1. April 1990 fixiert wurde. Im Juli 1988 suchte die Ehefrau des Klägers die Beklagte auf, um auf diesen Brief eine Antwort zu erhalten. Wie im Brief verlangte sie ab 1. August 1988 eine Mietzinserhöhung auf S 4.000,-- und nannte als Räumungstermin den 1. April 1989. Die Beklagte erklärte, sie müsse sich zuerst mit ihrem Lebensgefährten besprechen. Ende Juli 1988 rief der Kläger die Beklagte an, um die Sache zu klären, die Beklagte legte jedoch sofort auf. Bei einem weiteren Anruf meldete sich ihr Lebensgefährte M***** K***** und erklärte: "Wir zahlen nicht, wir gehen nicht."
Die nach Ablauf der dreijährigen Befristung eingebrachte Räumungsklage wurde abgewiesen, weil die Befristung im Hinblick auf das Vorhandensein von drei geschlossenen Wohneinheiten im Haus unwirksam ist.
Der Kläger hatte stets die Absicht, nach seiner Rückkehr in die gegenständliche Wohnung einzuziehen.
Der Kläger ist noch Eigentümer eines Zinshauses in W*****, in dem bis auf eine infolge eines Todesfalles freigewordene Wohnung sämtliche Wohnungen vermietet sind. Die freigewordene Wohnung besteht aus Zimmer und Küche mit Wasser und WC auf dem Gang.
Noch vor rechtskräftiger Entscheidung des Räumungsprozesses brachte der Kläger am 26. Mai 1989 die gegenständliche Aufkündigung zum 31. Jänner 1990 ein. Bereits vor Vertragsabschluß sei festgestanden, daß der Kläger mit Erreichung des 65. Lebensjahres seine Tätigkeit als Handelsdelegierter in K***** aufgeben müsse. Wegen dieses Dienstpostens habe der Kläger die Wohnung vermietet. Im § 7 des Mietvertrages sei gemäß § 30 Abs 2 Z 13 MRG die Beendigung der Tätigkeit als Handelsdelegierter in K***** als weiterer Kündigungsgrund vereinbart worden. Am 17. Jänner 1990 erreiche der Kläger das 65. Lebensjahr; er müsse nun seinen Dienstposten samt Dienstwohnung in K***** aufgeben. Der Kläger verfüge über keine anderen Wohnmöglichkeiten, so daß dringender Bedarf gegeben sei.Noch vor rechtskräftiger Entscheidung des Räumungsprozesses brachte der Kläger am 26. Mai 1989 die gegenständliche Aufkündigung zum 31. Jänner 1990 ein. Bereits vor Vertragsabschluß sei festgestanden, daß der Kläger mit Erreichung des 65. Lebensjahres seine Tätigkeit als Handelsdelegierter in K***** aufgeben müsse. Wegen dieses Dienstpostens habe der Kläger die Wohnung vermietet. Im Paragraph 7, des Mietvertrages sei gemäß Paragraph 30, Absatz 2, Ziffer 13, MRG die Beendigung der Tätigkeit als Handelsdelegierter in K***** als weiterer Kündigungsgrund vereinbart worden. Am 17. Jänner 1990 erreiche der Kläger das 65. Lebensjahr; er müsse nun seinen Dienstposten samt Dienstwohnung in K***** aufgeben. Der Kläger verfüge über keine anderen Wohnmöglichkeiten, so daß dringender Bedarf gegeben sei.
Die Beklagte erhob Einwendungen gegen die Aufkündigung. Der im § 7 des Mietvertrages angeführte Kündigungsgrund sei nur für den Fall der Beendigung der Tätigkeit des Klägers infolge einer Krankheit oder eines politischen Umsturzes vereinbart worden. Der Vertrag sollte für einen Zeitraum von drei Jahren grundsätzlich unkündbar sein; dem Kläger sollte aber innerhalb dieser drei Jahre bei Eintreffen des im § 7 des Mietvertrages angeführten Umstandes eine Kündigung möglich sein. Dem Kläger sei es daher verwehrt, diesen Umstand nach dem 1. August 1988 als Kündigungsgrund geltend zu machen. Im übrigen müsse ein gemäß § 30 Abs 2 Z 13 MRG vereinbarter Kündigungsgrund den in dieser Gesetzesstelle angeführten Kündigungsgründen gleichwertig sein. Das MRG stelle an den Kündigungsgrund des Eigenbedarfes zum Schutz des Mieters strenge Anforderungen; solle eine Umgehung des KÜndigungsschutzes vermieden werden, müsse auch an einen vereinbarten Kündigungsgrund ein gleich strenger Maßstab angelegt werden. Ein möglicherweise in Zukunft eintretender Umstand - acht Monate nach Einbringung der gerichtlichen Aufkündigung - könne nicht als Kündigungsgrund herangezogen werden. Der Kläger habe erklärt, die gegenständliche Aufkündigung "sicherheitshalber" für den Fall eingebracht zu haben, daß die Befristung des Mietverhältnisses unwirksam sein sollte und habe damit die Kündigung unzulässigerweise von einer Bedingung abhängig gemacht. Im übrigen habe der Kläger ausreichend Wohnmöglichkeiten im Haus und beabsichtige nicht, in die aufgekündigte Wohnung zurückzukehren. Eine Bestätigung, daß neben dem schriftlichen Vertrag keinerlei Abreden bestünden, sei von den Parteien nicht beabsichtigt worden; tatsächlich sei neben dem schriftlichen Vertrag auch die möblierte Vermietung der Wohnung, die Gartenbenützung und der Kündigungsgrund vereinbart worden.Die Beklagte erhob Einwendungen gegen die Aufkündigung. Der im Paragraph 7, des Mietvertrages angeführte Kündigungsgrund sei nur für den Fall der Beendigung der Tätigkeit des Klägers infolge einer Krankheit oder eines politischen Umsturzes vereinbart worden. Der Vertrag sollte für einen Zeitraum von drei Jahren grundsätzlich unkündbar sein; dem Kläger sollte aber innerhalb dieser drei Jahre bei Eintreffen des im Paragraph 7, des Mietvertrages angeführten Umstandes eine Kündigung möglich sein. Dem Kläger sei es daher verwehrt, diesen Umstand nach dem 1. August 1988 als Kündigungsgrund geltend zu machen. Im übrigen müsse ein gemäß Paragraph 30, Absatz 2, Ziffer 13, MRG vereinbarter Kündigungsgrund den in dieser Gesetzesstelle angeführten Kündigungsgründen gleichwertig sein. Das MRG stelle an den Kündigungsgrund des Eigenbedarfes zum Schutz des Mieters strenge Anforderungen; solle eine Umgehung des KÜndigungsschutzes vermieden werden, müsse auch an einen vereinbarten Kündigungsgrund ein gleich strenger Maßstab angelegt werden. Ein möglicherweise in Zukunft eintretender Umstand - acht Monate nach Einbringung der gerichtlichen Aufkündigung - könne nicht als Kündigungsgrund herangezogen werden. Der Kläger habe erklärt, die gegenständliche Aufkündigung "sicherheitshalber" für den Fall eingebracht zu haben, daß die Befristung des Mietverhältnisses unwirksam sein sollte und habe damit die Kündigung unzulässigerweise von einer Bedingung abhängig gemacht. Im übrigen habe der Kläger ausreichend Wohnmöglichkeiten im Haus und beabsichtige nicht, in die aufgekündigte Wohnung zurückzukehren. Eine Bestätigung, daß neben dem schriftlichen Vertrag keinerlei Abreden bestünden, sei von den Parteien nicht beabsichtigt worden; tatsächlich sei neben dem schriftlichen Vertrag auch die möblierte Vermietung der Wohnung, die Gartenbenützung und der Kündigungsgrund vereinbart worden.
Das Erstgericht erklärte die Aufkündigung für rechtswirksam und verpflichtete die Beklagte zur Räumung. Es stellte folgenden weiteren Sachverhalt fest:
Der Beklagten war bei Abschluß des Mietvertrages bekannt, daß der Kläger damals österreichischer Handelsdelegierter in K***** war. Den Inhalt dieses Mietvertrages erklärte der Kläger der Beklagten und ihrem Lebensgefährten in dem Sinn, daß als Kündigungsgrund die Beendigung der Tätigkeit des Vermieters als Handelsdelegierter vereinbart werde. Dies werde etwa im Jahr 1989 oder 1990 sein. Das Mietverhältnis solle daher bis zum Jahre 1988 aufrecht sein, um noch ein Jahr Zeit zur Einrichtung des Umzuges nach Österreich zu haben. Zusätzlich wurde dieser Umstand - Beendigung der Tätigkeit als Handelsdelegierter im Fall der Pensionierung - auch noch durch die dreijährige Befristung des Mietvertrages bekundet. Für die Dauer von drei Jahren wurden noch zusätzliche Kündigungsgründe mit der Beklagten erörtert, nämlich die unvorhergesehene Beendigung der Tätigkeit des Klägers als Handelsdelegierter, wie etwa Krankheit oder politischer Umsturz in K*****.
Die Beklagte überflog lediglich die Bestimmungen des schriftlichen Mietvertrages, obwohl sie Gelegenheit hatte, ihn Punkt für Punkt durchzulesen. Den Satz, daß neben diesem Vertrag keine sonstigen Abreden bestünden, las die Beklagte nicht. Sie wußte damals, daß P***** F***** ebenfalls einen auf drei Jahre befristeten Mietvertrag unterfertigt hatte, aber trotz dieser Befristung noch in der im Hochparterre gelegenen Wohnung wohnte. Die Beklagte wollte damals keinen längerfristigen Mietvertrag abschließen; über eine allfällige Verlängerung wurde nicht gesprochen.
Der Kläger hatte stets die Absicht, nach seiner Rückkehr aus K***** in die aufgekündigte Wohnung einzuziehen. Er hat keine andere Wohnmöglichkeit. Der Kauf eines anderen Hauses ist nicht beabsichtigt. Die Beklagte wohnt gemeinsam mit ihrem Lebensgefährten und ihrem zweijährigen Kind in der Wohnung. Sie hat ebenfalls keine andere Wohnmöglichkeit.
Das Erstgericht vertrat die Rechtsauffassung, daß als Kündigungsgrund hinreichend deutlich die Beendigung der Tätigkeit des Vermieters als Handelsdelegierter in K***** vereinbart worden sei; dies sei noch durch die anläßlich des Vertragsabschlusses seitens des Klägers abgegebenen Erklärungen über den Zweck des Vertrages erhärtet worden. Der Beklagten sei der Beweis, daß diese Aufkündigungsmöglichkeit den Fall der Beendigung der Tätigkeit durch Pensionierung nicht umfaßt habe, nicht gelungen. Im übrigen habe der Kläger nach Beendigung seiner Tätigkeit keine ausreichende Wohnmöglichkeit für sich und seine Ehefrau, so daß dringender Eigenbedarf gegeben sei. Der in W***** wohnenden Beklagten sei es eher zuzumuten, eine andere geeignete und ausreichende Wohnmöglichkeit zu suchen als dem bis April 1990 an seinem Dienstort in K***** gebundenen Kläger.
Das Berufungsgericht gab der Berufung der Beklagten Folge, änderte das Ersturteil dahin ab, daß die Kündigung aufgehoben und das Räumungsbegehren abgewiesen wurde, und sprach aus, daß die ordentliche Revision nicht zulässig sei. Es übernahm die eingangs wiedergegebenen, unbekämpften Feststellungen und vertrat die Rechtsauffassung, daß die als Kündigungsgrund vereinbarte Beendigung der Tätigkeit des Klägers als Handelsdelegierter in K***** zum maßgeblichen Zeitpunkt der Zustellung der Kündigung an die Beklagte nicht erfolgt sei, so daß die Kündigung rechtsunwirksam sei. Der Kündigungsgrund nach § 30 Abs 2 Z 8 MRG sei nicht geltend gemacht worden, weil der Kläger eine Interessenabwägung ausdrücklich abgelehnt habe; auch der Kündigungsgrund nach § 30 Abs 2 Z 9 MRG sei vom Kläger nicht releviert worden, weil er weder ein Ersatzobjekt angeboten noch sich ein derartiges Angebot vorbehalten habe.Das Berufungsgericht gab der Berufung der Beklagten Folge, änderte das Ersturteil dahin ab, daß die Kündigung aufgehoben und das Räumungsbegehren abgewiesen wurde, und sprach aus, daß die ordentliche Revision nicht zulässig sei. Es übernahm die eingangs wiedergegebenen, unbekämpften Feststellungen und vertrat die Rechtsauffassung, daß die als Kündigungsgrund vereinbarte Beendigung der Tätigkeit des Klägers als Handelsdelegierter in K***** zum maßgeblichen Zeitpunkt der Zustellung der Kündigung an die Beklagte nicht erfolgt sei, so daß die Kündigung rechtsunwirksam sei. Der Kündigungsgrund nach Paragraph 30, Absatz 2, Ziffer 8, MRG sei nicht geltend gemacht worden, weil der Kläger eine Interessenabwägung ausdrücklich abgelehnt habe; auch der Kündigungsgrund nach Paragraph 30, Absatz 2, Ziffer 9, MRG sei vom Kläger nicht releviert worden, weil er weder ein Ersatzobjekt angeboten noch sich ein derartiges Angebot vorbehalten habe.
Gegen dieses Urteil richtet sich die außerordentliche Revision des Klägers aus dem Revisionsgrund der unrichtigen rechtlichen Beurteilung mit dem Antrag, das angefochtene Urteil dahin abzuändern, daß die Aufkündigung für rechtswirksam erklärt wird; hilfsweise wird ein Aufhebungsantrag gestellt.
Mit Beschluß vom 13. Februar 1991 hat der Oberste Gerichtshof der Beklagten mitgeteilt, daß ihr die Beantwortung der Revision freistehe. Dieser Beschluß wurde der Beklagten zu Handen ihres Rechtsanwaltes am 15. Februar 1991 zugestellt.
Mit einem an das Erstgericht gerichteten, beim Obersten Gerichtshof am 21. März 1991 eingelangten Schriftsatz erstattete die Beklagte eine Revisionsbeantwortung. Mit einem am 2. April 1991 zur Post gegebenen Schriftsatz beantragte die Beklagte, ihr die Wiedereinsetzung in den vorigen Stand gegen die Versäumung der Frist zur Erstattung der Revisionsbeantwortung zu bewilligen.