Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht in Arbeits- und Sozialrechtssachen durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Hon.-Prof.Dr.Gamerith als Vorsitzenden und die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr.Maier und Dr.Petrag sowie die fachkundigen Laienrichter Mag.Dr.Gerold Traxler und Olga Makomaski als weitere Richter in der Arbeitsrechtssache der klagenden Partei ***** L***** Verwertung Gesellschaft mbH & Co KG, *****vertreten durch Dr.Ronald Itzlinger, Rechtsanwalt in Bruck an der Leitha, wider die beklagte Partei Dragica C*****, vertreten durch Dr.Gerlinde Dellhorn, Rechtsanwalt in Wien, wegen Aufkündigung (Streitwert S 6.000), infolge Rekurses der beklagten Partei gegen den Beschluß des Oberlandesgerichtes Wien als Berufungsgericht in Arbeits- und Sozialrechtssachen vom 22.Februar 1993, GZ 31 Ra 7/93-15, womit infolge Berufung der klagenden Partei das Urteil des Arbeits- und Sozialgerichtes Wien vom 5.November 1992, GZ 5 Cga 608/92-10, aufgehoben wurde, in nichtöffentlicher Sitzung den

Beschluß

gefaßt:

Dem Rekurs wird nicht Folge gegeben.

Die Rekurswerberin hat die Kosten des Rekursverfahrens selbst zu tragen.

Begründung:

Die Beklagte ist seit 1.11.1985 Hausbesorgerin im Haus W*****, S*****gasse *****, in dem ihr auch eine Dienstwohnung zugewiesen ist. Die Klägerin erwarb diese Liegenschaft mit bisher nicht verbüchertem Kaufvertrag vom 5.11.1990.

Mit der vorliegenden Aufkündigung kündigte die Klägerin das Arbeitsverhältnis und beantragte, der Beklagten die Räumung der Dienstwohnung per 31.5.1992 aufzutragen. Die Klägerin habe das Arbeitsverhältnis der Beklagten übernommen und leiste ihr ab 1.11.1990 das Hausbesorgerentgelt. Der Hausbesorgerposten werde aufgelassen, da die Klägerin genügend eigenes Personal habe, das die notwendigen Reinigungsarbeiten durchführen könne. Die Tätigkeit der Beklagten, die ihre Arbeit vernachlässige, sei überflüssig.

Die Beklagte erhob gegen die Kündigung Einwendungen. Der Klägerin fehle als bloß außerbücherlicher Eigentümerin des Hauses die aktive Klagelegitimation. Die Beklagte verrichte die Hausbesorgerarbeiten ordnungsgemäß; "Organe" der Klägerin leisteten keine solche Tätigkeiten.

Das Erstgericht erklärte die Aufkündigung für rechtsunwirksam und wies das Räumungsbegehren ab. Eigentümer einer Liegenschaft sei grundsätzlich nur der im Grundbuch eingetragene dinglich Berechtigte. Solange die Klägerin aber nicht bücherliche Eigentümerin der Liegenschaft geworden sei, könne sie auch das Hausbesorgerarbeitsverhältnis nicht übernehmen und dieses folglich auch nicht aufkündigen.

Das Berufungsgericht hob diese Entscheidung auf und verwies die Rechtssache zur neuerlichen Verhandlung und Entscheidung an das Erstgericht zurück; es sprach aus, daß der Rekurs an den Obersten Gerichtshof zulässig sei. Es vertrat die Rechtsauffassung, daß im Hausbesorgergesetz sei zwar in einer Reihe von Bestimmungen vom Hauseigentümer die Rede; aber auch jener, der die Rolle des Hauseigentümers einnehme, könne Vertragspartner des Hausbesorgers sein. Durch den Erwerb des Hauses komme der Klägerin auch ohne Verbücherung ihres Eigentumsrechts eine Stellung zu, die der eines Alleinbestandnehmers oder eines Fruchtnießers ähnlich sei. Sie sei daher in der Lage gewesen, einen Hausbesorgerdienstvertrag abzuschließen bzw in einen solchen einzutreten. Nach den Behauptungen

der Klägerin sei die Beklagte mit der Übernahme des Arbeitsverhältnisses durch die Klägerin ausdrücklich einverstanden gewesen. Es fehle aber noch an Feststellungen über den Übergang des Arbeitsverhältnisses der Beklagten und über die Übertragung von Besitz und Verwaltung an die Klägerin. Sollte es zu einer rechtsgeschäftlichen Arbeitsvertragsübernahme gekommen sein, seien auch die geltend gemachten Kündigungsgründe zu prüfen.

Gegen diese Entscheidung richtet sich der aus dem Grunde der unrichtigen rechtlichen Beurteilung erhobene Rekurs der Beklagten mit dem Antrag, den angefochtenen Beschluß dahin abzuändern, daß die erstgerichtliche Entscheidung wiederhergestellt wird.

Der Rekurs ist nicht berechtigt.

Nach den Sonderregelungen des HBG enthält das Arbeitsverhältnis eines Hausbesorgers, dem eine Dienstwohnung zugewiesen wurde, sowohl bestandrechtliche als auch arbeitsrechtliche Elemente. Es ist im wesentlichen aus erheblichen Gründen kündbar (§ 18 Abs 6 HBG); auf die gerichtlich einzubringende Kündigung sind die §§ 562 bis 564 und 567 bis 575 ZPO über das Verfahren bei Streitigkeiten aus Bestandverträgen sinngemäß anzuwenden (§ 22 HBG; MietSlg 39.703, 41.527 ua). Bei Bestandverträgen ist durch die neuere Rechtsprechung klargestellt, daß der außerbücherliche Erwerber, dem Besitz und Verwaltung der Liegenschaft eingeräumt wurden, auch das Recht zur Auflösung von Bestandverträgen hat (vgl Fasching, ZPR2 Rz 2141; MietSlg 40.182, 40.229 ua). Arbeitsrechtlich stehen bei einem Hausbesorgerarbeitsverhältnis die Verpflichtungen des Hausbesorgers hinsichtlich der betreuten Liegenschaft im Vordergrund (etwa §§ 3, 4, 5, 13, 17, 18 Abs 6 lit a und d HBG), so daß für die Arbeitgebereigenschaft der Grad der Verfügungsmacht über die Liegenschaft eine wesentliche Rolle spielt. Der Hausbesitz wird als eine Art Unternehmen angesehen und daraus geschlossen, daß das Arbeitsverhältnis mit dem Hausbesorger auf den Erwerber des Hauses übergehe (SZ 13/225; SZ 25/296).Nach den Sonderregelungen des HBG enthält das Arbeitsverhältnis eines Hausbesorgers, dem eine Dienstwohnung zugewiesen wurde, sowohl bestandrechtliche als auch arbeitsrechtliche Elemente. Es ist im wesentlichen aus erheblichen Gründen kündbar (Paragraph 18, Absatz 6, HBG); auf die gerichtlich einzubringende Kündigung sind die Paragraphen 562 bis 564 und 567 bis 575 ZPO über das Verfahren bei Streitigkeiten aus Bestandverträgen sinngemäß anzuwenden (Paragraph 22, HBG; MietSlg 39.703, 41.527 ua). Bei Bestandverträgen ist durch die neuere Rechtsprechung klargestellt, daß der außerbücherliche Erwerber, dem Besitz und Verwaltung der Liegenschaft eingeräumt wurden, auch das Recht zur Auflösung von Bestandverträgen hat vergleiche Fasching, ZPR2 Rz 2141; MietSlg 40.182, 40.229 ua). Arbeitsrechtlich stehen bei einem Hausbesorgerarbeitsverhältnis die Verpflichtungen des Hausbesorgers hinsichtlich der betreuten Liegenschaft im Vordergrund (etwa Paragraphen 3, 4, 5, 13, 17, 18, Absatz 6, Litera a und d HBG), so daß für die Arbeitgebereigenschaft der Grad der Verfügungsmacht über die Liegenschaft eine wesentliche Rolle spielt. Der Hausbesitz wird als eine Art Unternehmen angesehen und daraus geschlossen, daß das Arbeitsverhältnis mit dem Hausbesorger auf den Erwerber des Hauses übergehe (SZ 13/225; SZ 25/296).

Richtig ist, daß Arbeitgeber eines Hausbesorgers im Sinne des HBG grundsätzlich nur der Eigentümer des Hauses ist (DRdA 1981/2; Arb 10.307; MietSlg 31.939/5, 33.879, 40.883 ua); dies schließt aber eine analoge Anwendung der Bestimmungen des HBG in Fällen, in denen eine andere Person als der Hauseigentümer Vertragspartner des Hausbesorgers ist, nicht aus (Arb 10.565 = MietSlg 38.721/47). Auch ein Arbeitsverhältnis zu dem, der die Rolle des Hauseigentümers einnimmt, unterliegt den Vorschriften des HBG (Spielbüchler in Floretta-Spielbüchler-Strasser, ArbR3 I 69); so etwa der Gesamtmieter eines Hauses, der sich "in der vollständigen Herrschaft über den Bestandgegenstand wie der Eigentümer befindet" (SZ 5/293) oder ein Teilmieter, der gegenüber dem Hauseigentümer die Sorge für die Reinhaltung und Wartung des Hauses übernommen hat (Arb 9245 = ZAS 1975/19 [Wilhelm]). Soweit es in diesen Fällen möglich ist, ein Hausbesorgerarbeitsverhältnis zu begründen, muß es auch zulässig sein, dieses im Sinne des § 22 HBG aufzukündigen.Richtig ist, daß Arbeitgeber eines Hausbesorgers im Sinne des HBG grundsätzlich nur der Eigentümer des Hauses ist (DRdA 1981/2; Arb 10.307; MietSlg 31.939/5, 33.879, 40.883 ua); dies schließt aber eine analoge Anwendung der Bestimmungen des HBG in Fällen, in denen eine andere Person als der Hauseigentümer Vertragspartner des Hausbesorgers ist, nicht aus (Arb 10.565 = MietSlg 38.721/47). Auch ein Arbeitsverhältnis zu dem, der die Rolle des Hauseigentümers einnimmt, unterliegt den Vorschriften des HBG (Spielbüchler in Floretta-Spielbüchler-Strasser, ArbR3 römisch eins 69); so etwa der Gesamtmieter eines Hauses, der sich "in der vollständigen Herrschaft über den Bestandgegenstand wie der Eigentümer befindet" (SZ 5/293) oder ein Teilmieter, der gegenüber dem Hauseigentümer die Sorge für die Reinhaltung und Wartung des Hauses übernommen hat (Arb 9245 = ZAS 1975/19 [Wilhelm]). Soweit es in diesen Fällen möglich ist, ein Hausbesorgerarbeitsverhältnis zu begründen, muß es auch zulässig sein, dieses im Sinne des Paragraph 22, HBG aufzukündigen.

Daraus folgt, daß auch der noch nicht intabulierte Erwerber eines Hauses, dem aber Besitz und Verwaltung der Liegenschaft bereits übertragen wurden, ein Hausbesorgerarbeitsverhältnis im Sinne des HBG begründen bzw übernehmen kann. Auch wenn er noch nicht bücherlicher Eigentümer ist, steht ihm die Verfügung über die Gesamtliegenschaft wie einem solchen zu; insbesondere ist er rechtlich in der Lage, dem Hausbesorger eine Dienstwohnung einzuräumen (vgl Wilhelm in ZAS 1975, 182). Es wird daher im Sinne des Aufhebungsbeschlusses des Berufungsgerichtes zu prüfen sein, ob der Klägerin Besitz und Verwaltung der Liegenschaft übertragen wurden und ob sohin durch den außerbücherlichen Erwerb der Liegenschaft eine Betriebsnachfolge eingetreten ist, welche die Klägerin schon aufgrund der bestandvertraglichen Elemente des Hausbesorgerarbeitsvertrages verpflichtete, das Arbeitsverhältnis mit der Beklagten fortzusetzen (vgl Krejci in Rummel, ABGB2 § 1151 Rz 148 und 149; Schwarz-Löschnigg, ArbR4, 209). Hat die Klägerin aber das Arbeitsverhältnis der Beklagten ausdrücklich oder schlüssig übernommen, indem sie etwa Weisungen erteilte und das Entgelt leistete, ist sie auch zur Kündigung aktiv legitimiert.Daraus folgt, daß auch der noch nicht intabulierte Erwerber eines Hauses, dem aber Besitz und Verwaltung der Liegenschaft bereits übertragen wurden, ein Hausbesorgerarbeitsverhältnis im Sinne des HBG begründen bzw übernehmen kann. Auch wenn er noch nicht bücherlicher Eigentümer ist, steht ihm die Verfügung über die Gesamtliegenschaft wie einem solchen zu; insbesondere ist er rechtlich in der Lage, dem Hausbesorger eine Dienstwohnung einzuräumen vergleiche Wilhelm in ZAS 1975, 182). Es wird daher im Sinne des Aufhebungsbeschlusses des Berufungsgerichtes zu prüfen sein, ob der Klägerin Besitz und Verwaltung der Liegenschaft übertragen wurden und ob sohin durch den außerbücherlichen Erwerb der Liegenschaft eine Betriebsnachfolge eingetreten ist, welche die Klägerin schon aufgrund der bestandvertraglichen Elemente des Hausbesorgerarbeitsvertrages verpflichtete, das Arbeitsverhältnis mit der Beklagten fortzusetzen vergleiche Krejci in Rummel, ABGB2 Paragraph 1151, Rz 148 und 149; Schwarz-Löschnigg, ArbR4, 209). Hat die Klägerin aber das Arbeitsverhältnis der Beklagten ausdrücklich oder schlüssig übernommen, indem sie etwa Weisungen erteilte und das Entgelt leistete, ist sie auch zur Kündigung aktiv legitimiert.

Die Kostenentscheidung ist in den §§ 40 und 50 ZPO begründet.Die Kostenentscheidung ist in den Paragraphen 40 und 50 ZPO begründet.