Der Oberste Gerichtshof hat als Rekursgericht durch den Senatspräsidenten Dr. Hargassner als Vorsitzenden, den Vizepräsidenten Hon.-Prof. PD Dr. Rassi, die Hofräte Dr. Annerl und Dr. Vollmaier sowie die Hofrätin Dr. Wallner-Friedl in der Rechtssache der klagenden Partei B* GmbH & Co KG, *, vertreten durch Oberlojer Rechtsanwält:innen GmbH in Wien, gegen die beklagte Partei S*, vertreten durch Dr. Bernhard Brehm, LL.M., Rechtsanwalt in Wien, wegen Aufkündigung, über den Rekurs der beklagten Partei gegen den Beschluss des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien als Berufungsgericht vom 12. November 2025, GZ 39 R 191/25i-32, mit dem das Urteil des Bezirksgerichts Innere Stadt Wien vom 14. Mai 2025, GZ 30 C 126/24i-26, aufgehoben wurde, in nichtöffentlicher Sitzung den

Beschluss

gefasst:

Der Rekurs wird zurückgewiesen.

Die beklagte Partei ist schuldig, der klagenden Partei die mit 751,92 EUR (darin 125,32 EUR USt) bestimmten Kosten der Rekursbeantwortung binnen 14 Tagen zu ersetzen.

Begründung:

[1]                 Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis mit der Beklagten über zwei zusammengelegte Wohnungen (Top 9 und Top 10–11) gerichtlich auf, begehrte deren Räumung und machte als Kündigungsgrund § 30 Abs 2 Z 3 (erster Fall) MRG („erheblich nachteiliger Gebrauch“) geltend. Zudem begehrte sie die Räumung einer für die Dauer von Umbauarbeiten übergebenen Ersatzwohnung. Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis mit der Beklagten über zwei zusammengelegte Wohnungen (Top 9 und Top 10–11) gerichtlich auf, begehrte deren Räumung und machte als Kündigungsgrund Paragraph 30, Absatz 2, Ziffer 3, (erster Fall) MRG („erheblich nachteiliger Gebrauch“) geltend. Zudem begehrte sie die Räumung einer für die Dauer von Umbauarbeiten übergebenen Ersatzwohnung.

[2]                 Die Beklagte hielt dem entgegen, dass die Aufkündigung keine Ausführungen zum erheblich nachteiligen Gebrauch mache und nicht nachvollziehbar sei, welches Objekt diesen angeblich nachteiligen Gebrauch betreffen solle. Eine Individualisierung des Kündigungsgrundes könne nicht nachgereicht werden.

[3]                 Das Erstgericht hob die Kündigung als rechtsunwirksam auf und wies das auf Räumung gerichtete Begehren ab. Der Kündigungsgrund in der Aufkündigung sei nicht ausreichend individualisiert worden. Es sei aus dem Klagsvorbringen nicht ersichtlich, welchen nachteiligen Gebrauch die Beklagte zum Zeitpunkt der Zustellung der Aufkündigung von welchem Bestandobjekt gemacht haben solle. Die Kündigung sei somit nicht ausreichend individualisiert und konkretisiert.

[4]                 Das Berufungsgericht gab der dagegen erhobenen Berufung der Klägerin Folge und hob das erstinstanzliche Urteil zur Verfahrensergänzung auf. Mit der Anführung einer nur einen Kündigungsgrund regelnden Norm, nämlich des § 30 Abs 2 Z 3 erster Fall MRG, und der Behauptung des Vorliegens eines erheblich nachteiligen Gebrauchs habe eine ausreichende Individualisierung stattgefunden. Weder bestehe ein Zweifel, welcher Kündigungsgrund geltend gemacht werde, noch welches Bestandverhältnis nach dem Willen des Aufkündigenden beendet werden solle. Den Rekurs ließ das Berufungsgericht zu, weil keine gefestigte oberstgerichtliche Rechtsprechung dazu vorliege, ob die Anführung des § 30 Abs 2 Z 3 (erster Fall) MRG allein zur Individualisierung des Kündigungsgrundes auch ohne schlagwortartiges Anführen des Sachverhalts ausreiche. Das Berufungsgericht gab der dagegen erhobenen Berufung der Klägerin Folge und hob das erstinstanzliche Urteil zur Verfahrensergänzung auf. Mit der Anführung einer nur einen Kündigungsgrund regelnden Norm, nämlich des Paragraph 30, Absatz 2, Ziffer 3, erster Fall MRG, und der Behauptung des Vorliegens eines erheblich nachteiligen Gebrauchs habe eine ausreichende Individualisierung stattgefunden. Weder bestehe ein Zweifel, welcher Kündigungsgrund geltend gemacht werde, noch welches Bestandverhältnis nach dem Willen des Aufkündigenden beendet werden solle. Den Rekurs ließ das Berufungsgericht zu, weil keine gefestigte oberstgerichtliche Rechtsprechung dazu vorliege, ob die Anführung des Paragraph 30, Absatz 2, Ziffer 3, (erster Fall) MRG allein zur Individualisierung des Kündigungsgrundes auch ohne schlagwortartiges Anführen des Sachverhalts ausreiche.

[5]                 Gegen diese Entscheidung richtet sich der Rekurs der Beklagten, mit dem sie die Wiederherstellung des Ersturteils anstrebt. Die Entscheidung des Berufungsgerichts stehe mit der gefestigten Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs, wonach nur das Anführen der Gesetzesstelle ohne jegliche Angabe des den Kündigungsgrund individualisierenden Sachverhalts nicht ausreiche, in Widerspruch.

[6]                 Die Klägerin beantragt in ihrer Rekursbeantwortung, den Rekurs als unzulässig zurückzuweisen, in eventu ihm nicht Folge zu geben.

[7]                 Der Rekurs ist mangels Vorliegens einer erheblichen Rechtsfrage nicht zulässig.

[8]                 1. Der Oberste Gerichtshof ist an den Zulässigkeitsausspruch des Berufungsgerichts nicht gebunden (§ 526 Abs 2 ZPO; RS0042392 [T3, T8]). 1. Der Oberste Gerichtshof ist an den Zulässigkeitsausspruch des Berufungsgerichts nicht gebunden (Paragraph 526, Absatz 2, ZPO; RS0042392 [T3, T8]).

[9]                 2. Die Frage, ob ein im konkreten Fall erstattetes Vorbringen den Kündigungsgrund ausreichend individualisiert, hat regelmäßig keine über den Einzelfall hinausgehende Bedeutung und bildet daher keine erhebliche Rechtsfrage iSd § 502 Abs 1 ZPO (RS0106599 [T18]; 1 Ob 27/22k Rz 4). 2. Die Frage, ob ein im konkreten Fall erstattetes Vorbringen den Kündigungsgrund ausreichend individualisiert, hat regelmäßig keine über den Einzelfall hinausgehende Bedeutung und bildet daher keine erhebliche Rechtsfrage iSd Paragraph 502, Absatz eins, ZPO (RS0106599 [T18]; 1 Ob 27/22k Rz 4).

[10]               3.1. Gemäß § 33 Abs 1 Satz 3 MRG hat der Vermieter in der gerichtlichen Kündigung die Kündigungsgründe kurz anzuführen; andere Gründe kann er in diesem Verfahren nicht mehr geltend machen („Eventualmaxime“). 3.1. Gemäß Paragraph 33, Absatz eins, Satz 3 MRG hat der Vermieter in der gerichtlichen Kündigung die Kündigungsgründe kurz anzuführen; andere Gründe kann er in diesem Verfahren nicht mehr geltend machen („Eventualmaxime“).

[11]               3.2. Zweck des § 33 Abs 1 Satz 3 MRG ist es, den Gegenstand des Kündigungsstreits für Einwendungen des Beklagten von Vornherein deutlich abzugrenzen. Dieser Abgrenzung kommt insbesondere dann Bedeutung zu, wenn eine bestimmte Gesetzesstelle mehrere Kündigungstatbestände enthält (RS0069958 [T1]). 3.2. Zweck des Paragraph 33, Absatz eins, Satz 3 MRG ist es, den Gegenstand des Kündigungsstreits für Einwendungen des Beklagten von Vornherein deutlich abzugrenzen. Dieser Abgrenzung kommt insbesondere dann Bedeutung zu, wenn eine bestimmte Gesetzesstelle mehrere Kündigungstatbestände enthält (RS0069958 [T1]).

[12]               3.3. Nach der Rechtsprechung muss der geltend gemachte Kündigungsgrund bereits in der Kündigung individualisiert werden, wobei grundsätzlich eine schlagwortartige Angabe des Sachverhalts gefordert wird (RS0106599 [T4, T6]). Die ziffernmäßige Bezeichnung des Kündigungsgrundes genügt lediglich dort, wo die betreffende Ziffer nicht eine Mehrheit von Tatbeständen aufweist (RS0069069). Enthält ein gesetzlicher Kündigungsgrund hingegen mehrere Tatbestände (wie § 30 Abs 2 Z 3 MRG), muss der geltend gemachte Tatbestand in der Aufkündigung individualisiert werden (RS0106599). 3.3. Nach der Rechtsprechung muss der geltend gemachte Kündigungsgrund bereits in der Kündigung individualisiert werden, wobei grundsätzlich eine schlagwortartige Angabe des Sachverhalts gefordert wird (RS0106599 [T4, T6]). Die ziffernmäßige Bezeichnung des Kündigungsgrundes genügt lediglich dort, wo die betreffende Ziffer nicht eine Mehrheit von Tatbeständen aufweist (RS0069069). Enthält ein gesetzlicher Kündigungsgrund hingegen mehrere Tatbestände (wie Paragraph 30, Absatz 2, Ziffer 3, MRG), muss der geltend gemachte Tatbestand in der Aufkündigung individualisiert werden (RS0106599).

[13]               Im Anlassfall hat sich die Klägerin nicht bloß auf die Ziffer des Kündigungsgrundes beschränkt, sondern auch „erheblich nachteiligen Gebrauch“ behauptet. Das Berufungsgericht hat hier eine ausreichende Individualisierung im Sinne der Rechtsprechung vertretbar angenommen.

[14]               3.4. So sah der Oberste Gerichtshof etwa die in der Aufkündigung gebrauchte Wendung „Rücksichtsloses Verhalten § 30 Abs 2 Z 3 MRG“ als ausreichende Individualisierung an (5 Ob 1506/91 = RS0070248). Auch die Wendung „Nichtbezahlung des Mietzinses“ wurde als noch ausreichend angesehen (2 Ob 600/84). Selbst die bloße Anführung „Eigenbedarf“ als Kündigungsgrund wurde bereits als ausreichend erachtet, wobei der Oberste Gerichtshof ausdrücklich darauf hinwies, dass allenfalls auch die ziffernmäßige Bezeichnung des Kündigungsgrundes genügt hätte (6 Ob 178/97p). Weiters reicht auch die Anführung des Kündigungsgrundes durch die Bezugnahme auf den vereinbarten Kündigungsgrund in der Aufkündigung (5 Ob 205/07v). 3.4. So sah der Oberste Gerichtshof etwa die in der Aufkündigung gebrauchte Wendung „Rücksichtsloses Verhalten Paragraph 30, Absatz 2, Ziffer 3, MRG“ als ausreichende Individualisierung an (5 Ob 1506/91 = RS0070248). Auch die Wendung „Nichtbezahlung des Mietzinses“ wurde als noch ausreichend angesehen (2 Ob 600/84). Selbst die bloße Anführung „Eigenbedarf“ als Kündigungsgrund wurde bereits als ausreichend erachtet, wobei der Oberste Gerichtshof ausdrücklich darauf hinwies, dass allenfalls auch die ziffernmäßige Bezeichnung des Kündigungsgrundes genügt hätte (6 Ob 178/97p). Weiters reicht auch die Anführung des Kündigungsgrundes durch die Bezugnahme auf den vereinbarten Kündigungsgrund in der Aufkündigung (5 Ob 205/07v).

[15]               3.5. Eine nähere Konkretisierung kann, sofern in der Aufkündigung der Kündigungsgrund ausreichend individualisiert ist, auch im fortgesetzten Verfahren erfolgen (RS0106599 [T19]).

[16]               3.6. Auch aus der Entscheidung 3 Ob 141/24t ist nichts Gegenteiliges abzuleiten, weil dort eine schlagwortartige Angabe durch Darlegung eines Sachverhalts nur grundsätzlich gefordert, aber nicht verlangt wird, dass in der Aufkündigung ein konkreter Sachverhalt behauptet wird.

[17]               4. Insgesamt zeigt der Rekurs somit keine erhebliche Rechtsfrage auf.

[18]          5. Die Kostenentscheidung beruht auf § 41 und § 50 ZPO. Im Zwischenstreit über die mangels erheblicher Rechtsfrage verneinte Zulässigkeit des Rechtsmittels gegen einen Aufhebungsbeschluss iSd § 519 Abs 1 Z 2 ZPO des Berufungsgerichts findet ein Kostenvorbehalt nach § 52 ZPO nicht statt (RS0123222). Die Klägerin hat in der Rekursbeantwortung auf die Unzulässigkeit des Rekurses hingewiesen (RS0123222 [T8, T14]). 5. Die Kostenentscheidung beruht auf Paragraph 41 und Paragraph 50, ZPO. Im Zwischenstreit über die mangels erheblicher Rechtsfrage verneinte Zulässigkeit des Rechtsmittels gegen einen Aufhebungsbeschluss iSd Paragraph 519, Absatz eins, Ziffer 2, ZPO des Berufungsgerichts findet ein Kostenvorbehalt nach Paragraph 52, ZPO nicht statt (RS0123222). Die Klägerin hat in der Rekursbeantwortung auf die Unzulässigkeit des Rekurses hingewiesen (RS0123222 [T8, T14]).