Die Revision der Beklagten richtet sich gegen die Zuerkennung - dem Grunde nach - von Benützungsentgelt und Betriebskosten für Juli bis September 2002 im Betrag von 2.777,70 EUR sA. Sie ist zulässig, aber nicht berechtigt.
1.1. Gemäß § 156 Abs 1 EO geht die Gefahr der zur Versteigerung gelangten Liegenschaft mit dem Tag der Erteilung des Zuschlags auf den Ersteher über. Von diesem Tag an gebühren ihm alle Früchte und Einkünfte der Liegenschaft. Dagegen hat er von da an die mit dem Eigentum der Liegenschaft verbundenen Lasten, soweit sie nicht durch das Versteigerungsverfahren erlöschen, sowie die Steuern und öffentlichen Abgaben zu tragen, welche von der Liegenschaft zu entrichten sind, und die in Anrechnung auf das Meistbot übernommenen Schuldbeträge zu verzinsen.1.1. Gemäß Paragraph 156, Absatz eins, EO geht die Gefahr der zur Versteigerung gelangten Liegenschaft mit dem Tag der Erteilung des Zuschlags auf den Ersteher über. Von diesem Tag an gebühren ihm alle Früchte und Einkünfte der Liegenschaft. Dagegen hat er von da an die mit dem Eigentum der Liegenschaft verbundenen Lasten, soweit sie nicht durch das Versteigerungsverfahren erlöschen, sowie die Steuern und öffentlichen Abgaben zu tragen, welche von der Liegenschaft zu entrichten sind, und die in Anrechnung auf das Meistbot übernommenen Schuldbeträge zu verzinsen.
Gemäß § 156 Abs 2 EO hat die Übergabe der Liegenschaft sowie des veräußerten Zubehörs an den Ersteher und die bücherliche Eintragung seines Eigentumsrechts erst nach Erfüllung aller Versteigerungsbedingungen zu erfolgen.Gemäß Paragraph 156, Absatz 2, EO hat die Übergabe der Liegenschaft sowie des veräußerten Zubehörs an den Ersteher und die bücherliche Eintragung seines Eigentumsrechts erst nach Erfüllung aller Versteigerungsbedingungen zu erfolgen.
1.2. Nach der Rechtsprechung kann der Ersteher für die - in der Regel kurze - Zeit zwischen Zuschlag und (alsbaldiger) Übergabe der Liegenschaft vom Verpflichteten kein Entgelt für die Benützung verlangen. Anderes gilt, wenn der Verpflichtete die Räumung der Liegenschaft verzögert und diese ohne jeden Rechtstitel in Anspruch nimmt (SZ 63/114 = 3 Ob 504/90 mwN; siehe auch Angst in Angst, EO2 § 156 Rz 8).1.2. Nach der Rechtsprechung kann der Ersteher für die - in der Regel kurze - Zeit zwischen Zuschlag und (alsbaldiger) Übergabe der Liegenschaft vom Verpflichteten kein Entgelt für die Benützung verlangen. Anderes gilt, wenn der Verpflichtete die Räumung der Liegenschaft verzögert und diese ohne jeden Rechtstitel in Anspruch nimmt (SZ 63/114 = 3 Ob 504/90 mwN; siehe auch Angst in Angst, EO2 Paragraph 156, Rz 8).
1.3. Karollus (JBl 1989, 23) trat dafür ein, dem Ersteher ab Zuschlagserteilung ein Entgelt für die Weiterbenützung der Liegenschaft durch den Verpflichteten zuzugestehen. Dies ergebe sich aus dem Eigentumsrecht des Erstehers. Ab Erfüllung der Versteigerungsbedingungen sei die Liegenschaft dem Ersteher zur Gänze zugewiesen, weshalb der Bereicherungsanspruch ab diesem Zeitpunkt unproblematisch sei. Dies gelte grundsätzlich auch für solche Zeiträume, in denen dem Verpflichteten ein Räumungsaufschub gewährt worden sei. Weder aus § 105 EO, noch aus § 156 Abs 2 EO könne eine Rechtfertigung für eine durch die unentgeltliche Weiterbenutzung der Liegenschaft bewirkte einseitige Vermögensverschiebung zugunsten des Verpflichteten abgeleitet werden (zustimmend Schaar, Rechte und Pflichten des Erstehers bei exekutivem Liegenschaftserwerb [1993], 54 f; Reidinger in WoBl 1991, 217 [229]; Neumayr in Burgstaller/Deixler-Hübner, EO § 156 Rz 31; Holzhammer, Österreichisches Zwangsvollstreckungsrecht4, 215).1.3. Karollus (JBl 1989, 23) trat dafür ein, dem Ersteher ab Zuschlagserteilung ein Entgelt für die Weiterbenützung der Liegenschaft durch den Verpflichteten zuzugestehen. Dies ergebe sich aus dem Eigentumsrecht des Erstehers. Ab Erfüllung der Versteigerungsbedingungen sei die Liegenschaft dem Ersteher zur Gänze zugewiesen, weshalb der Bereicherungsanspruch ab diesem Zeitpunkt unproblematisch sei. Dies gelte grundsätzlich auch für solche Zeiträume, in denen dem Verpflichteten ein Räumungsaufschub gewährt worden sei. Weder aus Paragraph 105, EO, noch aus Paragraph 156, Absatz 2, EO könne eine Rechtfertigung für eine durch die unentgeltliche Weiterbenutzung der Liegenschaft bewirkte einseitige Vermögensverschiebung zugunsten des Verpflichteten abgeleitet werden (zustimmend Schaar, Rechte und Pflichten des Erstehers bei exekutivem Liegenschaftserwerb [1993], 54 f; Reidinger in WoBl 1991, 217 [229]; Neumayr in Burgstaller/Deixler-Hübner, EO Paragraph 156, Rz 31; Holzhammer, Österreichisches Zwangsvollstreckungsrecht4, 215).
Die Entscheidung GlUNF 2163 stützte die Ablehnung des Anspruchs des Erstehers „gegen den Exekuten auf eine Vergütung für die von Letzterem nach dem Tage der Feilbietung noch fortbenützte Wohnung" unter anderem auf eine analoge Anwendung des § 105 EO. Diesbezüglich zeigte Karollus (aaO) zutreffend auf, dass diese Bestimmung dem Regelungsbereich der Zwangsverwaltung entstammt, bei welcher der Verpflichtete gerade sein Eigentumsrecht behält und daher keinen Bereicherungsansprüchen ausgesetzt sein kann; es wäre daher problematisch, daraus einen Ausschluss von Bereicherungsansprüchen abzuleiten.Die Entscheidung GlUNF 2163 stützte die Ablehnung des Anspruchs des Erstehers „gegen den Exekuten auf eine Vergütung für die von Letzterem nach dem Tage der Feilbietung noch fortbenützte Wohnung" unter anderem auf eine analoge Anwendung des Paragraph 105, EO. Diesbezüglich zeigte Karollus (aaO) zutreffend auf, dass diese Bestimmung dem Regelungsbereich der Zwangsverwaltung entstammt, bei welcher der Verpflichtete gerade sein Eigentumsrecht behält und daher keinen Bereicherungsansprüchen ausgesetzt sein kann; es wäre daher problematisch, daraus einen Ausschluss von Bereicherungsansprüchen abzuleiten.
1.4. Im vorliegenden Fall berufen sich die Beklagten insbesondere darauf, dass sie die Wohnung nicht „bewusst rechtswidrig" benützt hätten. Sie seien auch überzeugt gewesen, die Wohnung aufgrund jener Benützungsvereinbarung zu benützen, als welche der nichtige Wohnungseigentumsvertrag gültig geblieben, in welche aber der Ersteher nicht schon kraft Zuschlags eingetreten sei. Schließlich habe der Ersteher den Anspruch, dass ihm die ersteigerte Liegenschaft in seinen Besitz übergeben werde, erst nach vollständiger Erfüllung der Versteigerungsbedingungen und nach Eintritt der Rechtskraft der Erteilung des Zuschlags (18. 10. 2002) und damit nach unbedingtem Erwerb des Eigentums. Mögen auch die Rechtswirkungen des Zuschlags rückwirkend zu dessen Zeitpunkt eintreten, so erscheine dennoch eine Übergabe vor dessen Rechtskraft zumutbar ebensowenig wie die Bezahlung eines Benützungsentgelts vor möglicher Übergabe.
1.5. Hiezu hat der erkennende Senat erwogen:
Die oben bereits wiedergegebenen Ausführungen von Karollus sind durchaus beachtenswert, Großteils gewiss auch zutreffend. Ob ihnen - in Abkehr von der dargestellten Judikatur - zur Gänze, nämlich auch bei nur ganz kurzfristiger Weiterbenützung eines Objekts, zu folgen wäre, muss hier nicht abschließend beantwortet werden. Nach der Judikatur (SZ 63/114) wird ein Benützungsentgelt nämlich (nur) dann nicht geschuldet, wenn nach der Zuschlagserteilung eine alsbaldige Übergabe erfolgte. Verzögert dies ein Verpflichteter - aus welchem Grunde immer, aber in der Hauptsache erfolglos -, nimmt er die Liegenschaft ohne jeden Rechtstitel in Anspruch. Wenn auch die Verzögerung der - letztlich erst durch zwangsweise Räumung bewirkten - Übergabe der Liegenschaft an den Kläger durch die Beklagten nicht mutwillig erfolgt sein mag, so ändert dies nichts daran, dass kein Rechtstitel für eine (unentgeltliche) Weiterbenützung der Liegenschaft durch die Verpflichteten (Beklagten) ab Erteilung des Zuschlags, jedenfalls aber ab Erfüllung aller Versteigerungsbedingungen bestand, denn dies hat das im Zwangsversteigerungsverfahren abgeführte Rechtsmittelverfahren ergeben.
Soweit sich die Revisionswerber darauf berufen, dass dem Ersteher der Anspruch auf Übergabe der Liegenschaft gemäß § 156 Abs 2 EO erst nach vollständiger Erfüllung der Versteigerungsbedingungen und - als zusätzlicher, im Gesetz nicht ausdrücklich erwähnten Voraussetzung - nach Eintritt der Rechtskraft der Erteilung des Zuschlags zukomme, ist ihnen entgegenzuhalten, dass der Ersteher im Zwangsversteigerungsverfahren sofort mit Erteilung des Zuschlags und nicht erst mit dessen Rechtskraft das auflösend bedingte Eigentum am zugeschlagenen Objekt erwirbt und dass der Aufschub der Besitzeinweisung des Erstehers (lediglich) der Verhinderung von praktischen Schwierigkeiten, die mit einer mehrfachen Besitzübergabe und wieder Besitzenthebung verbunden wären, dient (vgl 3 Ob 14/08t). Nur insoweit erfolgt also eine Einschränkung der Eigentümerbefugnisse. Die aus § 356 Abs 1 EO ableitbare Zuweisung des Vermögenswerts bleibt ansonsten unberührt (Karollus aaO). Im Übrigen genießt der Besitz - hier der Beklagten bis zur Rechtskraft des Zuschlags an den Kläger - nur zwecks Erhaltung der Friedensordnung Schutz, nicht aber wegen der Zuweisung des Vermögenswerts an den Besitzer (Koziol in KBB2, § 1041 ABGB Rz 8).Soweit sich die Revisionswerber darauf berufen, dass dem Ersteher der Anspruch auf Übergabe der Liegenschaft gemäß Paragraph 156, Absatz 2, EO erst nach vollständiger Erfüllung der Versteigerungsbedingungen und - als zusätzlicher, im Gesetz nicht ausdrücklich erwähnten Voraussetzung - nach Eintritt der Rechtskraft der Erteilung des Zuschlags zukomme, ist ihnen entgegenzuhalten, dass der Ersteher im Zwangsversteigerungsverfahren sofort mit Erteilung des Zuschlags und nicht erst mit dessen Rechtskraft das auflösend bedingte Eigentum am zugeschlagenen Objekt erwirbt und dass der Aufschub der Besitzeinweisung des Erstehers (lediglich) der Verhinderung von praktischen Schwierigkeiten, die mit einer mehrfachen Besitzübergabe und wieder Besitzenthebung verbunden wären, dient vergleiche 3, Ob 14/08t). Nur insoweit erfolgt also eine Einschränkung der Eigentümerbefugnisse. Die aus Paragraph 356, Absatz eins, EO ableitbare Zuweisung des Vermögenswerts bleibt ansonsten unberührt (Karollus aaO). Im Übrigen genießt der Besitz - hier der Beklagten bis zur Rechtskraft des Zuschlags an den Kläger - nur zwecks Erhaltung der Friedensordnung Schutz, nicht aber wegen der Zuweisung des Vermögenswerts an den Besitzer (Koziol in KBB2, Paragraph 1041, ABGB Rz 8).
Diese Erwägungen führen zum Ergebnis, dass dem Kläger jedenfalls im hier maßgeblichen Zeitraum dem Grunde nach Benützungsentgelt (samt Betriebskosten) für die weitere Benützung der erstandenen Liegenschaft(-santeile) durch die Beklagten zusteht.
2. Soweit die Beklagten eine unrichtige Auslegung des gerichtlichen Vergleichs vom 26. 5. 2003 durch das Berufungsgericht geltend machen, indem sie behaupten, dass mit dem Vergleich der gesamte Streitpunkt „Benützungsentgelt" erledigt werden sollte, ist ihnen entgegenzuhalten, dass für den Umfang der Bereinigungswirkung eines Vergleichs der übereinstimmend erklärte Parteiwille maßgebend ist, wobei aufgrund der Vertrauenstheorie der objektive Erklärungswert entscheidet (Heidinger in Schwimann, ABGB3 § 1380 Rz 28). Einer (bloßen) Ruhensvereinbarung hinsichtlich „sämtlicher anhängiger Verfahren" kann jedoch keinesfalls unterstellt werden, dass diese sich auch auf noch nicht geltend gemachte Ansprüche beziehen sollte. Diesbezüglich kommt - wie die Revisionswerber selbst eingestehen - eine Ruhensvereinbarung gar nicht in Betracht. Die Auslegung des Vergleichs durch das Berufungsgericht, wonach (nur) die zum Zeitpunkt des Abschlusses des Vergleichs vom Kläger gerichtlich geltend gemachten Ansprüche erledigt sein sollten, ist daher nicht zu beanstanden.2. Soweit die Beklagten eine unrichtige Auslegung des gerichtlichen Vergleichs vom 26. 5. 2003 durch das Berufungsgericht geltend machen, indem sie behaupten, dass mit dem Vergleich der gesamte Streitpunkt „Benützungsentgelt" erledigt werden sollte, ist ihnen entgegenzuhalten, dass für den Umfang der Bereinigungswirkung eines Vergleichs der übereinstimmend erklärte Parteiwille maßgebend ist, wobei aufgrund der Vertrauenstheorie der objektive Erklärungswert entscheidet (Heidinger in Schwimann, ABGB3 Paragraph 1380, Rz 28). Einer (bloßen) Ruhensvereinbarung hinsichtlich „sämtlicher anhängiger Verfahren" kann jedoch keinesfalls unterstellt werden, dass diese sich auch auf noch nicht geltend gemachte Ansprüche beziehen sollte. Diesbezüglich kommt - wie die Revisionswerber selbst eingestehen - eine Ruhensvereinbarung gar nicht in Betracht. Die Auslegung des Vergleichs durch das Berufungsgericht, wonach (nur) die zum Zeitpunkt des Abschlusses des Vergleichs vom Kläger gerichtlich geltend gemachten Ansprüche erledigt sein sollten, ist daher nicht zu beanstanden.
Der Revision der Beklagten ist somit nicht Folge zu geben.
Der Kostenvorbehalt beruht auf § 52 ZPO.Der Kostenvorbehalt beruht auf Paragraph 52, ZPO.