Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Senatspräsidenten Dr. Musger als Vorsitzenden sowie die Hofräte MMag. Sloboda, Dr. Thunhart und Dr. Kikinger und die Hofrätin Mag. Fitz als weitere Richterin und weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Parteien 1. D* und 2. J*, beide vertreten durch Mag. Georg Schmeissner, Rechtsanwalt in St. Gilgen, gegen die beklagte Partei K*, vertreten durch Mag. Christof Silmbroth, Rechtsanwalt in Regau, wegen Räumung, über die außerordentliche Revision der beklagten Partei gegen das Urteil des Landesgerichts Wels als Berufungsgericht vom 16. Juli 2025, GZ 22 R 119/25v-53, womit infolge Berufung der klagenden Parteien das Urteil des Bezirksgerichts Vöcklabruck vom 7. März 2025, GZ 13 C 119/24m-46, abgeändert wurde, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:

Der außerordentlichen Revision der beklagten Partei wird Folge gegeben.

Das angefochtene Urteil wird dahin abgeändert, dass das Urteil des Erstgerichts wiederhergestellt wird.

Die klagenden Parteien sind schuldig, der beklagten Partei die mit 498,17 EUR (darin enthalten 83,03 EUR USt) bestimmten Kosten der Revision binnen 14 Tagen zu ersetzen.

Die klagenden Parteien haben die Kosten ihrer erfolglosen Berufung selbst zu tragen.

Entscheidungsgründe:

[1]        Der 1935 geborene Beklagte ist Mieter einer ihm von den Klägern vermieteten Wohnung. Er ist bettlägerig, bezieht Pflegegeld der Stufe 5 und ist auf die Verwendung von Leibschüsseln angewiesen, die aber zeitnah von seiner gerichtlichen Erwachsenenvertreterin geleert werden. In der Wohnung lagen „immer viele Sachen herum“, bereits 2022 stank es in der Wohnung. Am 5. Februar 2024 befanden sich zahlreiche Müllsäcke mit nicht feststellbarem Inhalt im Schlafzimmer des Beklagten. In der Wohnung war ein „stark beißender Geruch“ vorhanden, wobei nicht feststellbar war, ob dieser von den Müllsäcken ausging. Mit Schreiben vom 9. Februar 2024 forderte der Rechtsanwalt der Kläger den Beklagten zur Beseitigung „sämtlichen Müll und Unrats“ und zur nachhaltigen Entfernung vorhandenen Schimmels binnen 10 Tagen auf. Am 27. Februar 2024 waren die Müllsäcke bereits entfernt, jedoch war weiterhin „Geruch“ wahrnehmbar. Im Juli 2024 war in der Wohnung des Beklagten teilweise massiver Schimmelbefall „überwiegend und deutlich erkennbar“ im Deckenbereich vorhanden, der hauptursächlich auf die fehlende Dämmung zwischen der Decke der Wohnung und dem Dachgeschoss zurückzuführen war. Es ist nicht feststellbar, ob auch „erhöhte Luftfeuchtigkeit“ zur Schimmelbildung beigetragen hat. Das Schimmelproblem besteht bereits „sehr lange“ und war den früheren Vermietern des Beklagten bekannt.

[2]                 Die Kläger begehren mit der dem Beklagten nach der Aktenlage am 5. März 2024 durch Hinterlegung zugestellten Klage die Räumung der Wohnung wegen erheblich nachteiligen Gebrauchs (§ 1118 erster Fall ABGB). Der Beklagte lagere Unmengen an „von Tieren und Ungeziefer“ durchsetztem Unrat in der Wohnung, wovon ein ekelerregender Geruch ausgehe. Er verrichte seine Notdurft in offenen Behältern. Da er nicht ordentlich lüfte und heize, habe sich Schimmel gebildet. Der Beklagte habe es unterlassen, seine früheren Vermieter zur nachhaltigen Entfernung des Schimmels anzuhalten. Die Entfernung von Müllsäcken aus der Wohnung ändere nichts am verwahrlosten Zustand des Beklagten und der vom Schimmel ausgehenden Gefahr im Verzug. Das Vertrauen der Kläger in den Beklagten sei zerrüttet. Der Beklagte habe auch das Schloss zur Wohnung ausgetauscht und sei seitdem in der Wohnung eingesperrt. Er könne die Wohnung nicht selber aufsperren und für freien Zugang – etwa bei einem Notfall – sorgen. Er verweigere den Klägern den Zutritt zur Wohnung. Die Kläger begehren mit der dem Beklagten nach der Aktenlage am 5. März 2024 durch Hinterlegung zugestellten Klage die Räumung der Wohnung wegen erheblich nachteiligen Gebrauchs (Paragraph 1118, erster Fall ABGB). Der Beklagte lagere Unmengen an „von Tieren und Ungeziefer“ durchsetztem Unrat in der Wohnung, wovon ein ekelerregender Geruch ausgehe. Er verrichte seine Notdurft in offenen Behältern. Da er nicht ordentlich lüfte und heize, habe sich Schimmel gebildet. Der Beklagte habe es unterlassen, seine früheren Vermieter zur nachhaltigen Entfernung des Schimmels anzuhalten. Die Entfernung von Müllsäcken aus der Wohnung ändere nichts am verwahrlosten Zustand des Beklagten und der vom Schimmel ausgehenden Gefahr im Verzug. Das Vertrauen der Kläger in den Beklagten sei zerrüttet. Der Beklagte habe auch das Schloss zur Wohnung ausgetauscht und sei seitdem in der Wohnung eingesperrt. Er könne die Wohnung nicht selber aufsperren und für freien Zugang – etwa bei einem Notfall – sorgen. Er verweigere den Klägern den Zutritt zur Wohnung.

[3]                 Der Beklagte bestritt die Ablagerung von Unrat und eine davon ausgehende Geruchsbelästigung. Eine Verwahrlosung der Wohnung bestehe nicht, der Beklagte gefährde auch nicht die Substanz des Hauses. Die Schimmelbildung resultiere aus einem Mangel der Bausubstanz.

[4]                 Das Erstgericht wies das Klagebegehren ab. Eine wiederholte, länger währende vertragswidrige Benützung der Wohnung durch den Beklagten stehe nicht fest, auch eine (drohende) Substanzverletzung durch sein Verhalten sei nicht erwiesen.

[5]                 Das Berufungsgericht verpflichtete den Beklagten hingegen zur Räumung. Die Wohnung sei nach den Feststellungen in den letzten Jahren mehrmals vermüllt gewesen. Von ihr sei ein teilweise stark beißender Gestank ausgegangen. Der Beklagte habe durch die von seinem Verhalten ausgehende Geruchsbelästigung erheblich nachteiligen Gebrauch von der Wohnung gemacht. Auch habe er keine Abwehrmaßnahmen gegen den Schimmelbefall gesetzt und damit die Substanz des Mietobjekts gefährdet. Ein vertrauenswürdiger Mieter hätte das Schimmelproblem selbst behoben oder die Vermieter informiert. Dass eine solche Meldung erfolgt sei, habe der Beklagte gar nicht behauptet.

[6]                 Die außerordentliche Revision des Beklagten strebt die Abänderung im Sinn der Abweisung des Klagebegehrens an. Hilfsweise werden Aufhebungsanträge gestellt.

[7]                 Die Kläger beantragen in der ihnen freigestellten Revisionsbeantwortung, die Revision des Beklagten mangels erheblicher Rechtsfrage zurückzuweisen, hilfsweise, ihr nicht Folge zu geben.

[8]                 Die außerordentliche Revision des Beklagten ist wegen einer aufzugreifenden Fehlbeurteilung zulässig und berechtigt.

[9]              1. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung, ob der geltend gemachte Auflösungsgrund verwirklicht wird, ist der Zugang der Auflösungserklärung, somit die Zustellung der Räumungsklage, wenn die Auflösungserklärung in ihr abgegeben worden ist. Nachträgliche Änderungen, etwa eine spätere Besserung des Verhaltens des Mieters, sind daher bedeutungslos (RS0021049 [T4, T6]; RS0105354 [T5, T11, T15]). Im Verfahren nach § 1118 ABGB gilt – entgegen der Argumentation des Beklagten – keine Eventualmaxime (RS0021049 [T8]; Lovrek in Rummel/Lukas, ABGB4 § 1118 Rz 33 mwN). 1. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung, ob der geltend gemachte Auflösungsgrund verwirklicht wird, ist der Zugang der Auflösungserklärung, somit die Zustellung der Räumungsklage, wenn die Auflösungserklärung in ihr abgegeben worden ist. Nachträgliche Änderungen, etwa eine spätere Besserung des Verhaltens des Mieters, sind daher bedeutungslos (RS0021049 [T4, T6]; RS0105354 [T5, T11, T15]). Im Verfahren nach Paragraph 1118, ABGB gilt – entgegen der Argumentation des Beklagten – keine Eventualmaxime (RS0021049 [T8]; Lovrek in Rummel/Lukas, ABGB4 Paragraph 1118, Rz 33 mwN).

[10]      2. Erheblich nachteiliger Gebrauch iSd § 1118 erster Fall ABGB umfasst sowohl den Tatbestand des nachteiligen Gebrauchs im engeren Sinn als auch jenen des unleidlichen Verhaltens (vgl RS0020956). Ein erheblich nachteiliger Gebrauch (im engeren Sinn) setzt eine wiederholte längerwährende vertragswidrige Benützung des Mietgegenstands oder eine erhebliche Verletzung oder Drohung mit einer Verletzung der Substanz des Mietgegenstands voraus (RS0102020). Die nicht mit einer Substanzgefährdung verbundene Verletzung vertraglicher Pflichten erfüllt nur dann den Tatbestand des § 1118 ABGB, wenn sie die Interessen des Bestandgebers erheblich beeinträchtigt (RS0133130). Nach der Rechtsprechung stellt eine Verwahrlosung des Bestandobjekts in Verbindung mit einer erheblichen Brand- oder Ungeziefergefahr durch Lagerung von Unrat einen erheblich nachteiligen Gebrauch dar (8 Ob 67/14g [Punkt 3.1. mwN]). Ob erheblich nachteiliger Gebrauch vorliegt, ist nach den Umständen des Einzelfalls ausgehend von der Gesamtheit der Feststellungen zu beurteilen (RS0021018).2. Erheblich nachteiliger Gebrauch iSd Paragraph 1118, erster Fall ABGB umfasst sowohl den Tatbestand des nachteiligen Gebrauchs im engeren Sinn als auch jenen des unleidlichen Verhaltens vergleiche RS0020956). Ein erheblich nachteiliger Gebrauch (im engeren Sinn) setzt eine wiederholte längerwährende vertragswidrige Benützung des Mietgegenstands oder eine erhebliche Verletzung oder Drohung mit einer Verletzung der Substanz des Mietgegenstands voraus (RS0102020). Die nicht mit einer Substanzgefährdung verbundene Verletzung vertraglicher Pflichten erfüllt nur dann den Tatbestand des Paragraph 1118, ABGB, wenn sie die Interessen des Bestandgebers erheblich beeinträchtigt (RS0133130). Nach der Rechtsprechung stellt eine Verwahrlosung des Bestandobjekts in Verbindung mit einer erheblichen Brand- oder Ungeziefergefahr durch Lagerung von Unrat einen erheblich nachteiligen Gebrauch dar (8 Ob 67/14g [Punkt 3.1. mwN]). Ob erheblich nachteiliger Gebrauch vorliegt, ist nach den Umständen des Einzelfalls ausgehend von der Gesamtheit der Feststellungen zu beurteilen (RS0021018).

[11]          3. Das Berufungsgericht hat das Vorliegen erheblich nachteiligen Gebrauchs in im Einzelfall korrekturbedürftiger Weise bejaht. Der Beklagte ließ die Anfang Februar 2024 vorhanden gewesenen Müllsäcke (unbekannten Inhalts) nämlich noch vor dem entscheidenden Zeitpunkt der Zustellung der Räumungsklage entfernen, danach befanden sich nur mehr „viele Sachen“ in der Wohnung. Das bloße Vorhandensein unangenehmer Gerüche im Bereich der Wohnung (und teilweise auch im Stiegenhaus), deren konkrete Ursache das Erstgericht nicht feststellen konnte, reicht für die Annahme erheblich nachteiligen Gebrauchs ebenfalls nicht aus. Sekundäre Feststellungsmängel zu im und vor dem Bestandobjekt wahrnehmbaren Gerüchen liegen nicht vor.

[12]      4. Die in der Wohnung bereits „sehr lange“ bestehende Schimmelproblematik ist nach den Feststellungen hauptursächlich auf die in die Ingerenz der Vermieter fallende mangelnde Dämmung zwischen Ober- und Dachgeschoss zurückzuführen. Dass auch das Heiz- und Lüftungsverhalten des Beklagten (mit-)ursächlich gewesen wäre, konnte das Erstgericht hingegen nicht feststellen, sodass eine vertragswidrige Benützung des Mietobjekts durch den Beklagten nicht feststeht (vgl 4 Ob 2/23g [Rz 13] zur berechtigten Annahme eines Mieters, mit durchschnittlichem Lüften das Auslangen finden zu können).4. Die in der Wohnung bereits „sehr lange“ bestehende Schimmelproblematik ist nach den Feststellungen hauptursächlich auf die in die Ingerenz der Vermieter fallende mangelnde Dämmung zwischen Ober- und Dachgeschoss zurückzuführen. Dass auch das Heiz- und Lüftungsverhalten des Beklagten (mit-)ursächlich gewesen wäre, konnte das Erstgericht hingegen nicht feststellen, sodass eine vertragswidrige Benützung des Mietobjekts durch den Beklagten nicht feststeht vergleiche 4 Ob 2/23g [Rz 13] zur berechtigten Annahme eines Mieters, mit durchschnittlichem Lüften das Auslangen finden zu können).

[13]          Dass der Beklagte die Kläger nach deren ex lege erfolgtem Eintritt in den Mietvertrag (§ 1120 ABGB) vor Februar 2024 nicht gesondert über die Schimmelproblematik informiert haben mag, kann im Einzelfall ebenfalls keinen erheblich nachteiligen Gebrauch verwirklichen, weil die Rechtsvorgänger der Beklagten über den in der Wohnung vorhandenen Schimmel informiert waren. Dass der Beklagte die Kläger nach deren ex lege erfolgtem Eintritt in den Mietvertrag (Paragraph 1120, ABGB) vor Februar 2024 nicht gesondert über die Schimmelproblematik informiert haben mag, kann im Einzelfall ebenfalls keinen erheblich nachteiligen Gebrauch verwirklichen, weil die Rechtsvorgänger der Beklagten über den in der Wohnung vorhandenen Schimmel informiert waren.

[14]      5. Auch mit ihren Ausführungen zur mangelnden Zutrittsmöglichkeit zum Bestandobjekt bringen die Kläger keinen eine Räumung rechtfertigenden Grund iSd § 1118 erster Fall ABGB zur Darstellung. Durch einen Schlosstausch alleine macht der Mieter keinen erheblich nachteiligen Gebrauch vom Bestandobjekt (vgl Lovrek in Rummel/Lukas, ABGB4 § 1118 Rz 58), auch die mangelnde Mobilität des Mieters rechtfertigt als solche keine Räumung. Dass der Beklagte den Klägern den Zutritt zum Mietobjekt in einer akuten Gefährdungssituation verweigert hätte, lässt sich dem erstinstanzlichen Vorbringen der Kläger nicht entnehmen. Sie haben auch nicht konkret vorgebracht, dass bzw wann sie den Anwalt des Beklagten konkret zur Zutrittsgewährung zwecks Besichtigung oder Beseitigung der die Substanz gefährdenden Schimmelschäden aufgefordert hätten (was im Fall der Verweigerung zur Annahme erheblich nachteiligen Gebrauchs führen könnte: 8 Ob 44/07i; 5 Ob 113/12x). Für den Verfahrensausgang relevante sekundäre Feststellungsmängel liegen in diesem Zusammenhang nicht vor.5. Auch mit ihren Ausführungen zur mangelnden Zutrittsmöglichkeit zum Bestandobjekt bringen die Kläger keinen eine Räumung rechtfertigenden Grund iSd Paragraph 1118, erster Fall ABGB zur Darstellung. Durch einen Schlosstausch alleine macht der Mieter keinen erheblich nachteiligen Gebrauch vom Bestandobjekt vergleiche Lovrek in Rummel/Lukas, ABGB4 Paragraph 1118, Rz 58), auch die mangelnde Mobilität des Mieters rechtfertigt als solche keine Räumung. Dass der Beklagte den Klägern den Zutritt zum Mietobjekt in einer akuten Gefährdungssituation verweigert hätte, lässt sich dem erstinstanzlichen Vorbringen der Kläger nicht entnehmen. Sie haben auch nicht konkret vorgebracht, dass bzw wann sie den Anwalt des Beklagten konkret zur Zutrittsgewährung zwecks Besichtigung oder Beseitigung der die Substanz gefährdenden Schimmelschäden aufgefordert hätten (was im Fall der Verweigerung zur Annahme erheblich nachteiligen Gebrauchs führen könnte: 8 Ob 44/07i; 5 Ob 113/12x). Für den Verfahrensausgang relevante sekundäre Feststellungsmängel liegen in diesem Zusammenhang nicht vor.

[15]          6. Insgesamt war damit der Revision Folge zu geben und das Urteil des Erstgerichts wiederherzustellen.

[16]      7. Die Kostenentscheidung im Rechtsmittelverfahren beruht auf §§ 40, 41 ZPO iVm § 50 ZPO. Eine Berufungsbeantwortung hat der Beklagte nicht erstattet.7. Die Kostenentscheidung im Rechtsmittelverfahren beruht auf Paragraphen 40, 41, ZPO in Verbindung mit Paragraph 50, ZPO. Eine Berufungsbeantwortung hat der Beklagte nicht erstattet.