Begründung:
Am 21.10.1983 kam es zwischen der Klägerin als Vermieterin und der Beklagten (damals Ma***** GmbH) als Mieterin zum Abschluß eines schriftlichen Mietvertrages über die Räumlichkeiten in W*****.
Dem Vertragsabschluß waren Gespräche mit Aristides I*****, einem ehemaliger Geschäftsführer der Klägerin, vorausgegangen, der ausdrücklich darauf hingewiesen hatte, daß eine Vermietung als Wohnung wegen der baurechtlichen Widmung der Räumlichkeiten als Büro nicht in Frage komme und außerdem die Mietzinsbildung bei Geschäftsräumen für den Vermieter günstiger sei. Aristides I***** war bereits 1981 als Geschäftsführer der Klägerin ausgeschieden.
Die Unterfertigung des Mietvertrages erfolgte schließlich nach Besprechung und Besichtigung auf Seiten der Klägerin durch den damaligen Geschäftsführer D***** sowie auf Seiten der Beklagten durch den damaligen Geschäftsführer Mohamed A*****. Noch am selben Tag wurde von beiden Parteien ein Nachtrag zum Mietvertrag unterfertigt, wodurch § 1 des Mietvertrages dahin abgeändert wurde, daß Mietgegenstand nicht wie in Punkt 1 die Wohnung, sondern laut Punkt 3 Geschäftsräume seien.Die Unterfertigung des Mietvertrages erfolgte schließlich nach Besprechung und Besichtigung auf Seiten der Klägerin durch den damaligen Geschäftsführer D***** sowie auf Seiten der Beklagten durch den damaligen Geschäftsführer Mohamed A*****. Noch am selben Tag wurde von beiden Parteien ein Nachtrag zum Mietvertrag unterfertigt, wodurch Paragraph eins, des Mietvertrages dahin abgeändert wurde, daß Mietgegenstand nicht wie in Punkt 1 die Wohnung, sondern laut Punkt 3 Geschäftsräume seien.
Die gemieteten Räumlichkeiten wurden anfangs vorwiegend als Büro verwendet; ein Raum diente als Schlafgelegenheit für die Gesellschafter und damaligen Geschäftsführer. Nach dem Ausscheiden von Mohamed A***** aus der beklagten Gesellschaft übersiedelte Mohamed J***** Ende 1985 mit seiner Gattin in das aufgekündigte Objekt. Seither wird dieses als Wohnung verwendet, lediglich ein Raum dient als Büro.
Bereits im Jahre 1985 wurde der Betrieb der Beklagten nahezu stillgelegt, eine Reaktivierung erfolgte nach dem Eintritt des zweiten Geschäftsführers Aiman M*****, schließlich wurde auch der Sitz der Beklagten nach Wien 17., Veronikagasse 42 verlegt.
Aristides I***** hatte mit Mohamed J***** wiederholt Kontakt, doch stellten die nunmehrigen Geschäftsführer der Klägerin Alfred B***** und Dr.Georg I***** erst anläßlich eines Besuches im Oktober 1993 fest, daß die vermieteten Räume als Wohnung verwendet wurden.
Am 17.Mai 1995 kündigte die Klägerin der Beklagten das gemietete Geschäftslokal aus den Kündigungsgründen des § 30 Abs 2 Z 4 und 7 MRG gerichtlich auf und beantragte, der Beklagten aufzutragen, ihr den Bestandgegenstand geräumt zu übergeben. Die Beklagte habe den Mietgegenstand gänzlich an nicht eintrittsberechtigte Personen weitergegeben und benötige diesen in naher Zeit nicht mehr dringend für sich. Außerdem werde das gekündigte Mietobjekt nicht zu der im Vertrag bedungenen oder einer gleichwertigen geschäftlichen Betätigung regelmäßig verwendet.Am 17.Mai 1995 kündigte die Klägerin der Beklagten das gemietete Geschäftslokal aus den Kündigungsgründen des Paragraph 30, Absatz 2, Ziffer 4 und 7 MRG gerichtlich auf und beantragte, der Beklagten aufzutragen, ihr den Bestandgegenstand geräumt zu übergeben. Die Beklagte habe den Mietgegenstand gänzlich an nicht eintrittsberechtigte Personen weitergegeben und benötige diesen in naher Zeit nicht mehr dringend für sich. Außerdem werde das gekündigte Mietobjekt nicht zu der im Vertrag bedungenen oder einer gleichwertigen geschäftlichen Betätigung regelmäßig verwendet.
Die Beklagte erhob dagegen fristgerecht Einwendungen. Der Klägerin sei bereits bei Abschluß des Mietvertrages bekannt gewesen, daß das Bestandobjekt als Wohnung benützt werden würde. Das habe die Klägerin seit vielen Jahren geduldet. Sie sei damit einverstanden gewesen, daß das aufgekündigte Mietobjekt als Wohnung für den Geschäftsführer der Beklagten Mohamed J*****und dessen Familie diene. Die Klägerin selbst habe das Bestandobjekt im Verfahren 4 C 70/93 als Wohnung bezeichnet. Eine Weitergabe an dritte Personen habe nicht stattgefunden.
Das Erstgericht erklärte die Aufkündigung vom 17.Mai 1994 für rechtswirksam und verpflichtete die Beklagte zur geräumten Übergabe des Bestandobjektes. Die Beklagte habe das angemietete Geschäftslokal ihrem nicht gemäß § 14 Abs 3 MRG eintrittsberechtigten Geschäftsführer überlassen und dadurch den Kündigungsgrund des ersten Falles des § 30 Abs 2 Z 4 MRG verwirklicht. Zudem habe der Geschäftsführer nur einen Raum als Büro, die weiteren Zimmer des Bestandobjektes aber zu Wohnzwecken verwendet, sodaß auch der Tatbestand des § 30 Abs 2 Z 7 MRG erfüllt sei. Die Klägerin habe erst im Oktober 1993 von der vereinbarungswidrigen Benützung des Mietobjektes erfahren. Die Vermieterin habe hiezu keine Zustimmung erteilt. Eine frühere Kenntnis oder Zustimmung durch Aristides I***** sei der Klägerin nicht zuzurechnen, weil er nach seinem Ausscheiden als Geschäftsführer im Jahr 1981 gesellschaftsrechtlich nicht mehr vertretungsbefugt gewesen sei.Das Erstgericht erklärte die Aufkündigung vom 17.Mai 1994 für rechtswirksam und verpflichtete die Beklagte zur geräumten Übergabe des Bestandobjektes. Die Beklagte habe das angemietete Geschäftslokal ihrem nicht gemäß Paragraph 14, Absatz 3, MRG eintrittsberechtigten Geschäftsführer überlassen und dadurch den Kündigungsgrund des ersten Falles des Paragraph 30, Absatz 2, Ziffer 4, MRG verwirklicht. Zudem habe der Geschäftsführer nur einen Raum als Büro, die weiteren Zimmer des Bestandobjektes aber zu Wohnzwecken verwendet, sodaß auch der Tatbestand des Paragraph 30, Absatz 2, Ziffer 7, MRG erfüllt sei. Die Klägerin habe erst im Oktober 1993 von der vereinbarungswidrigen Benützung des Mietobjektes erfahren. Die Vermieterin habe hiezu keine Zustimmung erteilt. Eine frühere Kenntnis oder Zustimmung durch Aristides I***** sei der Klägerin nicht zuzurechnen, weil er nach seinem Ausscheiden als Geschäftsführer im Jahr 1981 gesellschaftsrechtlich nicht mehr vertretungsbefugt gewesen sei.
Das Berufungsgericht hob das Ersturteil auf, trug dem Erstgericht eine neue Entscheidung nach Verfahrensergänzung auf und sprach aus, daß der Rekurs an den Obersten Gerichtshof zulässig sei. Die Nichterledigung des Antrages auf Einvernahme des Zeugen Aristides I***** durch das Erstgericht sei ein primärer Verfahrensmangel. Das Tatsachenvorbringen der Beklagten sei nämlich so weit strittig geblieben, als es die Frage der Kenntnis und Zustimmung der Klägerin, das angemietete Geschäftslokal zu Wohnzwecken zu verwenden, betroffen habe. Der Beweisantrag sei ausreichend bestimmt und für den Ausgang des Verfahrens auch wesentlich. Die Einvernahme des Zeugen Aristides I***** werde daher im fortgesetzten Verfahren erforderlichenfalls unter Beachtung des § 335 ZPO nachzuholen sein.Das Berufungsgericht hob das Ersturteil auf, trug dem Erstgericht eine neue Entscheidung nach Verfahrensergänzung auf und sprach aus, daß der Rekurs an den Obersten Gerichtshof zulässig sei. Die Nichterledigung des Antrages auf Einvernahme des Zeugen Aristides I***** durch das Erstgericht sei ein primärer Verfahrensmangel. Das Tatsachenvorbringen der Beklagten sei nämlich so weit strittig geblieben, als es die Frage der Kenntnis und Zustimmung der Klägerin, das angemietete Geschäftslokal zu Wohnzwecken zu verwenden, betroffen habe. Der Beweisantrag sei ausreichend bestimmt und für den Ausgang des Verfahrens auch wesentlich. Die Einvernahme des Zeugen Aristides I***** werde daher im fortgesetzten Verfahren erforderlichenfalls unter Beachtung des Paragraph 335, ZPO nachzuholen sein.
Bei sachgemäßer Vertragsauslegung nach der Übung des redlichen Verkehrs gemäß § 914 ABGB bedeute die Verwendung des Mietgegenstandes durch den Geschäftsführer - ebenso wie eine Verwendung durch Gesellschafter oder Dienstnehmer der GmbH - keine Weitergabe nach § 30 Abs 2 Z 4 erster Fall MRG bedeute. Der Kündigungsgrund nach § 30 Abs 2 Z 7 MRG sei hingegen dann verwirklicht, wenn die vermieteten Räume nicht zu der im Vertrag bedungenen oder einer gleichwertigen geschäftlichen Betätigung regelmäßig verwendet werden. Werden daher die zu geschäftlichen Zwecken in Bestand gegebenen Räume als Wohnung benützt und werde lediglich ein Zimmer als Büro verwendet, bilde diese Umwidmung den Kündigungsgrund nach § 30 Abs 2 Z 7 MRG. Der vereinbarte Verwendungszweck könne jedoch nachträglich - so etwa durch Billigung der Benützung zu Wohnzwecken - einvernehmlich abgeändert werden. Zu einer derartigen Vertragsänderung sei nicht nur ein (alleinvertretungsbefugter) Geschäftsführer, sondern jede bevollmächtigte Person berechtigt; diese Vollmacht könne auch kraft äußeren Tatbestandes begründet werden. Wenn nun die Beklagte nach den Regeln des redlichen Verkehrs auf eine Bevollmächtigung des Verhandlungspartners zur Abgabe rechtsgeschäftlicher Erklärungen schließen dürfte, so hätte die Klägerin nach den Grundsätzen der Anscheinsvollmacht für einen solchen äußeren Tatbestand einzustehen. Bei der Feststellung einer etwaigen Kenntnis der Klägerin von der Nutzung des Bestandobjektes als Wohnung werde zu prüfen sein, ob die Klägerin die ihr bekannten Kündigungsgründe ohne unnötigen Aufschub geltend gemacht habe, weil sie sonst nicht mehr als wichtig im Sinne des § 30 Abs 1 MRG gewertet werden könnten. Das Verhalten der Klägerin könnte dann als Verzicht auf die Geltendmachung dieser Kündigungsgründe gemäß § 863 ABGB anzusehen sein. Bei der Beurteilung der Annahme eines stillschweigenden Verzichts nach § 863 ABGB sei jedoch ein strenger Maßstab anzulegen und besondere Vorsicht geboten. Im Zweifel werde daher ein von der Vermieterin konkludent erklärter Verzicht, dessen tatsächliche Grundlage vom Mieter nachzuweisen wäre, nicht anzunehmen sein. Lediglich dann, wenn keine besonderen Gründe dafür vorlägen, daß die Aufkündigung erst im Mai 1994 eingebracht wurde, wäre ein Zuwarten von mehr als einem Jahr mit der Geltendmachung eines der Vermieterin in allen relevanten Voraussetzungen bekannten Kündigungsgrundes als stillschweigender Verzicht auf das Recht zur Aufkündigung zu werten.Bei sachgemäßer Vertragsauslegung nach der Übung des redlichen Verkehrs gemäß Paragraph 914, ABGB bedeute die Verwendung des Mietgegenstandes durch den Geschäftsführer - ebenso wie eine Verwendung durch Gesellschafter oder Dienstnehmer der GmbH - keine Weitergabe nach Paragraph 30, Absatz 2, Ziffer 4, erster Fall MRG bedeute. Der Kündigungsgrund nach Paragraph 30, Absatz 2, Ziffer 7, MRG sei hingegen dann verwirklicht, wenn die vermieteten Räume nicht zu der im Vertrag bedungenen oder einer gleichwertigen geschäftlichen Betätigung regelmäßig verwendet werden. Werden daher die zu geschäftlichen Zwecken in Bestand gegebenen Räume als Wohnung benützt und werde lediglich ein Zimmer als Büro verwendet, bilde diese Umwidmung den Kündigungsgrund nach Paragraph 30, Absatz 2, Ziffer 7, MRG. Der vereinbarte Verwendungszweck könne jedoch nachträglich - so etwa durch Billigung der Benützung zu Wohnzwecken - einvernehmlich abgeändert werden. Zu einer derartigen Vertragsänderung sei nicht nur ein (alleinvertretungsbefugter) Geschäftsführer, sondern jede bevollmächtigte Person berechtigt; diese Vollmacht könne auch kraft äußeren Tatbestandes begründet werden. Wenn nun die Beklagte nach den Regeln des redlichen Verkehrs auf eine Bevollmächtigung des Verhandlungspartners zur Abgabe rechtsgeschäftlicher Erklärungen schließen dürfte, so hätte die Klägerin nach den Grundsätzen der Anscheinsvollmacht für einen solchen äußeren Tatbestand einzustehen. Bei der Feststellung einer etwaigen Kenntnis der Klägerin von der Nutzung des Bestandobjektes als Wohnung werde zu prüfen sein, ob die Klägerin die ihr bekannten Kündigungsgründe ohne unnötigen Aufschub geltend gemacht habe, weil sie sonst nicht mehr als wichtig im Sinne des Paragraph 30, Absatz eins, MRG gewertet werden könnten. Das Verhalten der Klägerin könnte dann als Verzicht auf die Geltendmachung dieser Kündigungsgründe gemäß Paragraph 863, ABGB anzusehen sein. Bei der Beurteilung der Annahme eines stillschweigenden Verzichts nach Paragraph 863, ABGB sei jedoch ein strenger Maßstab anzulegen und besondere Vorsicht geboten. Im Zweifel werde daher ein von der Vermieterin konkludent erklärter Verzicht, dessen tatsächliche Grundlage vom Mieter nachzuweisen wäre, nicht anzunehmen sein. Lediglich dann, wenn keine besonderen Gründe dafür vorlägen, daß die Aufkündigung erst im Mai 1994 eingebracht wurde, wäre ein Zuwarten von mehr als einem Jahr mit der Geltendmachung eines der Vermieterin in allen relevanten Voraussetzungen bekannten Kündigungsgrundes als stillschweigender Verzicht auf das Recht zur Aufkündigung zu werten.
Um der Klägerin Kenntnisse des Aristides I***** zurechnen zu können, sei weder dessen gesellschaftsrechtliche Position noch eine ihm erteilte Vollmacht von Bedeutung. Soweit nämlich die Klägerin mit der Beklagten nicht selbst in rechtsgeschäftlichen Kontakt trat, sondern die Vertragsverhandlungen durch einen Dritten führen ließ, habe sie dadurch die Rechtsposition ihres Vertragspartners nicht verschlechtern können. Schon der hinter dem Zurechnungsprinzip stehende Gedanke, eine Benachteiligung Dritter durch die Spaltung in ein handelndes und ein daraus berechtigtes Objekt zu vermeiden, lasse eine Einschränkung auf bestimmte Gehilfenpositionen nicht zu. Es wäre ein sonderbares Ergebnis, wenn in dem Fall, daß der Verhandlungsführer, der eine Vorstellung des Partners veranlaßt hat oder kennen mußte, danach auch als Stellvertreter den Vertrag abschließt, eine Zurechnung stattfindet, nicht jedoch, wenn die Perfektion des Rechtsgeschäftes von einem anderen vorgenommen wird. Es könne daher keine Rolle spielen, von wem der ausgehandelte Vertragstext zum Rechtsgeschäft erhoben wird, um eine Zurechnung rechtfertigen zu können.
Auch das Auftreten des Aristides I***** als Empfangsbote der Klägerin würde zu keinem anderen Ergebnis führen. Wird ein Bote eingeschaltet, komme es für die Empfangnahme von Mitteilungen auf das Verständnis des Adressaten und nicht des Übernehmers an, weil ein Bote die inhaltliche Bedeutung lediglich weiterzuleiten habe. Eine fehlerhafte Weiterleitung der Mitteilung durch einen Empfangsboten gehe dabei nicht zu Lasten des Erklärenden. Überläßt ein Kontrahent die Anbahnung des Geschäftskontaktes und die Vorbereitung des Vertragsabschlusses einer Hilfsperson, ohne daß diese dann auch selbst den rechtsgeschäftlichen Teil vollzieht, so würden durch diese Kompetenzspaltung die für die Bedeutung der später abgegebenen Willenserklärung maßgeblichen Umstände unter den Tisch fallen, wenn man nur das Wissen oder Wissenmüssen des selbst kontrahierenden Geschäftsherrn oder seines Stellvertreters für relevant erachtete. Dadurch hätte eine Vertragspartei einen eingeschränkteren Empfängerhorizont als jemand, der alle zum Geschäftsabschluß führenden Schritte selbst vornimmt. Die Interessenlage der Parteien spreche daher für eine Einbeziehung auch solcher bei der Geschäftsanbahnung eingeschalteter Gehilfen, die nicht als Stellvertreter tätig werden.
Die Kenntnis von Erklärungen, die Aristides I***** zugegangen sind, bzw die er gegenüber der Beklagten bei den Vertragsbesprechungen abgegeben hat, seien daher unabhängig von dem seiner Tätigkeit zugrunde liegenden internen Rechtsverhältnis unmittelbar der Klägerin zuzurechnen.