Zur Frage, welchen Anforderungen die Jahresabrechnung des Verwalters von Wohnungseigentum zu entsprechen hat, existiert eine gesicherte, von der Lehre gebilligte Judikatur (siehe insbesondere MietSlg 34/8; Call - Hauswirth, Die Jahresabrechnung in WE-Anlagen, WoBl 1990, 57 ff; WoBl 1991, 258/163 mit Anmerkung von Call), deren Grundsätze sich wie folgt zusammenfassen lassen:
Eine Abrechnung entspricht dann den gesetzlichen Anforderungen, wenn
sie den einzelnen Mit- und Wohnungseigentümern jene Informationen
liefert, die sie für eine zielführende Kontrolle der
Verwaltertätigkeit brauchen. Die Abrechnung und die dazugehörigen
Belege bilden dabei eine Einheit. Beide zusammen sollen ein leicht
überschaubares, ohne besonderes Fachwissen verständliches Bild dessen
vermitteln, was für das gemeinsame Objekt aufgewendet wurde, welche
Erträgnisse es abegworfen hat und woher die Deckung des Fehlbetrages
kommt. Die Vollständigkeit und rechnerische Schlüssigkeit dieser
Angaben sind dabei wesentliche Kriterien einer ordnungsgemäßen
Abrechnung. Zur Verständlichkeit und Übersichtlichkeit einer solchen
Abrechnung gehört überdies eine systematische Gliederung der
Einnahmen und Ausgaben. Die rechtlichen Strukturen der
Wohnungseigentumsgemeinschaft mit ihrer teils zwingend vorgegebenen,
teils disponiblen Lastenverteilung auf die einzelnen Mitglieder
machen es dabei erforderlich, die Einnahmen der Gemeinschaft im
Außenverhältnis (etwa aus der Vermietung allgemeiner, nicht
"parifizierter" Parkplätze) von jenen im Innenverhältnis
(Beitragsleistungen der einzelnen Wohnungseigentümer) abzugrenzen und
auch die Ausgaben nach Hypothekentilgung, Betriebskosten (unter
Einschluß der öffentlichen Abgaben und der Verwaltungskosten) sowie
Erhaltungs- und Verbesserungsaufwand zu unterscheiden. Schließlich
ist Aufschluß darüber zu geben, ob und allenfalls in welcher Höhe
eine Rücklage besteht, wodurch sie gespeist und wofür sie verwendet
wurde. Wenn besondere Aufteilungsschlüssel für Lasten der
Liegenschaft gelten, muß unter Anführung dieses Schlüssels selbst
innerhalb der einzelnen Ausgabengruppen differenziert werden;
Gleiches gilt sinngemäß für die besondere Widmung von Einnahmen, etwa
für die zur Deckung des Betriebskosten- und Erhaltungsaufwandes einer Waschküche, eines Schwimmbades oder einer Sauna eingehobenen Benützungsentgelte.
Alle diese Angaben sind so weit zu detaillieren, daß sie die
einzelnen Wohnungseigentümer in die Lage versetzen, die ziffernmäßige
Richtigkeit der von ihnen geforderten Beitragsleistungen zu
kontrollieren. Sie haben überdies Aufschluß darüber zu geben, wie der
Verwalter mit dem ihm anvertrauten Geld bzw der ihm übertragenen
Vollmacht, für die Aufbringung der notwendigen Mittel zu sorgen,
umgeht. Und nicht zuletzt soll die Abrechnung ein Mittel zur Abwehr
von Malversationen sein. Um Doppelbuchungen oder fehlerhafte
Rechnungsabgrenzungen auszuschließen, ferner um sicherzustellen, daß
alle Einnahmen und Ausgaben nachprüfbar sind, müssen daher
grundsätzlich alle Positionen der Abrechnung durch informative
Kurzaussagen über den Gegenstand der Buchung so genau
individualisiert werden, daß eine eindeutige Zuordnung zu den
jeweiligen Belegen und zusammen mit diesen Belegen eine
unverwechselbare Identifizierung des konkreten wirtschaftlichen
Vorgangs gelingt. Ausnahmen sind nur insoweit zu tolerieren, als
laufend wiederkehrende, auf einem charakteristischen Rechtsgrund
beruhende Zahlungen (zB Hausreinigung, Strom, Gartenpflege etc) oder
Teilleistungen auf eine bestimmte Schuld (zB Lackierung der Fenster)
zusammengefaßt und auch geringfügige Einnahmen oder Ausgaben
innerhalb einer Ordnungseinheit (etwa Zinsengutschriften, Bankspesen,
Aufwendungen für Kleinreparaturen) gemeinsam ausgewiesen werden
können, wenn nur die jeweilige Geldbewegung insgesamt an Hand der Belege überprüfbar bleibt.
Inhaltliche Anforderungen an die Abrechnung des Verwalters von
Wohnungseigentum ergeben sich schließlich noch daraus, daß er - wie
bereits kurz erwähnt - Rechenschaft über die Erfüllung seiner
besonderen Aufgaben als Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft
abzulegen hat. Zu den Pflichten eines solchen Verwalters gehört, daß
er die Gemeinschaftsinteressen nicht nur nach außen, sondern auch
nach innen durchsetzt. Er müßte sich den Vorwurf der Säumigkeit
gefallen lassen, wenn er etwa Beitragsforderungen gegen
Gemeinschaftsmitglieder nicht zügig eintreibt, sodaß er den
Wohnungseigentümern in der jährlichen Abrechnung Informationen
darüber zu liefern hat, wie es um die Beitragsleistungen der
Gemeinschaftsmitglieder steht. Das erfordert eine Gegenüberstellung
der Solleinnahmen (Vorschreibungen) mit den tatsächlichen
Zahlungseingängen zumindest in der Form, daß bei jedem einzelneen
Mitglied der Gemeinschaft oder jedem einzelnen
Wohnungseigentumsobjekt ausgewiesen wird, ob das Konto ausgeglichen
ist oder ein Rückstand besteht. Mit einer pauschalen, auf die gesamte
Wohnungseigentumsanlage bezogenen Angabe zur Feststellung der
Unterdeckung, die sich eigentlich schon aus der
Einnahmen-Ausgaben-Rechnung ergeben müßte, ist es daher nicht getan.
Daß den einzelnen Wohnungseigentümern auch eine Überdeckung des sie
betreffenden Kontos mitzuteilen ist, ergibt sich bereits aus der
Notwendigkeit, ihnen die Kontrolle der Richtigkeit eigener
Beitragsleistungen zu ermöglichen oder zumindest zu erleichtern, und sei hier nur wiederholt.
Diese Grundsätze einer ordnungsgemäßen Jahresabrechnung des
Wohnungseigentumsverwalters, die im wesentlichen dem Aufsatz von Call
- Hauswirth (aaO) und der dort verwerteten Judikatur entnommen
wurden, sodaß nur einige spätere - auf derselben Linie liegende -
Judikaturbelege nachzutragen sind (vgl die - teils zur verwandten
Problematik der Hauptmietzins- und Betriebskostenabrechnung nach dem
MRG ergangenen - Entscheidungen in WoBl 1991, 258/163; WoBl 1993,
60/46; WoBl 1993, 121/88 sowie 5 Ob 1053/92), können nicht mehr als
Empfehlungen dafür sein, wie Streitigkeiten über die Erfüllung der
Rechnungslegungspflicht zu vermeiden sind. Das Ziel, den
Wohnungseigentümern durch die jährliche Rechnungslegung über alle die
Wohnungseigentumsanlage betreffenden Einnahmen und Ausgaben eine
wirksame Kontrolle der Verwaltertätigkeit zu ermöglichen, läßt sich
nämlich durch jede Abrechnung erreichen, die vollständig,
übersichtlich, leicht verständlich und rechnerisch schlüssig ist. Ob
diese Voraussetzungen erfüllt sind, läßt sich immer nur im Einzelfall
beurteilen (WoBl 1992, 113/82 ua). Dabei spielen beispielsweise Größe
und Ausstattung der Wohnungseigentumsanlage, die Zahl der
Wohnungseigentümer, die Vielfalt der Abrechnungsposten und die
Überschaubarkeit der Geldbewegungen eine Rolle, da Abrechnung und
Belegsammlung eine Einheit bilden und das, was leicht, dh ohne
unzumutbaren Aufwand an Zeit und Mühe in den Belegen nachgelesen
werden kann, bei ausreichend klaren Hinweisen auf die jeweilige
Fundstelle - die durchaus ein Bündel von Belegen umfassen darf -
nicht auch noch in der Abrechnung stehen muß (WoBl 1991, 258/163). Zu
achten ist allerdings auch bei kleinen Verwaltungseinheiten immer
darauf, daß die Belegeinsicht die Rechnungslegung nicht ersetzen kann
(vgl WoBl 1993, 60/46). Die jährliche Abrechnung hat nämlich auch ein
in Zahlen gegossener Kurzbericht über die Verwaltung der
Wohnungseigentumsanlage zu sein, in der der Verwalter zur Eigen- und
Fremdkontrolle Rechenschaft über seine Tätigkeit ablegt.
In der äußeren Gestaltung der Abrechnung ist der Verwalter überhaupt
nur durch die Anforderungen der Übersichtlichkeit und
Verständlichkeit beschränkt. Es besteht daher bei Beachtung dieser
Kriterien kein Einwand gegen die bereits gängige Praxis, sich der
Eingabe- und Ausdrucksmöglichkeiten der automationsunterstützten
Datenverarbeitung zu bedienen, die mit der zunehmenden
Standardisierung ihrer Begriffe sogar neue Maßstäbe für eine formell
ordnungsgemäße Rechnungslegung setzen kann. Die inhaltliche Aussage
der Abrechnung darf jedoch dadurch keine Einbuße erleiden.
Unzulänglichkeiten eines Datenverarbeitungsprogramms erlauben
insbesondere keinerlei Abstriche von der Vollständigkeit und
Überprüfbarkeit einer Abrechnung, weil sich die
Datenverarbeitungsprogramme an der gesetzlichen
Rechnungslegungspflicht des Verwalters zu orientieren haben und nicht
umgekehrt (vgl WoBl 1993, 60/46 mit Anmerkung von Call).
Die verfahrensrechtlichen Rahmenbedingungen zur Durchsetzung der
Rechnungslegungspflicht des Wohnungseigentumsverwalters sind so
gestaltet, daß der Außerstreitrichter gemäß § 26 Abs 1 Z 4 lit a und
Abs 2 Z 3 WEG in einem Zweiparteienverfahren zu entscheiden hat, ob
eine dem Gesetz entsprechende Abrechnung vorliegt und welche Aufträge
dem Verwalter zu erteilen sind, um allfällige Mängel zu beheben (vgl
SZ 52/7). Die diesbezüglichen Ansprüche der Wohnungseigentümer sind
als Individualrechte konstruiert (vgl EWr II/17/13; Call in WoBl
1992, 41 f zu 5 Ob 41/90) und mittels Sachantrag bei Gericht geltend
zu machen (vgl Würth - Zingher, Miet- und Wohnrecht19, Rz 24 f zu §
37 MRG). Im Zusammenhang mit der grundsätzlichen (gegenüber
Wohnungseigentümern zwar weitgehend beseitigten) Nachgiebigkeit der
Gesetzesbestimmungen über die Rechnungslegungspflicht des Verwalters
(vgl WoBl 1990, 167/86), die dazu führt, daß jedenfalls im nachhinein
auf eine (weitere) Rechnungslegung des Wohnungseigentumsverwalters
verzichtet werden kann (MietSlg 39/8), erlaubt dies eine
Einschränkung der richterlichen Kontrolltätigkeit auf die vom
Antragsteller geltend gemachten Mängel, sofern nur überhaupt eine den
fraglichen Zeitraum betreffende Abrechnung erstattet wurde. Der
seinen Rechnungslegungsanspruch ausübende Wohnungseigentümer hat
daher bei Vorliegen einer Abrechnung genau anzugeben, was er an ihr
auszusetzen hat; tut er dies nicht schon in seinem Antrag, ist er vom
Gericht anzuleiten, seine Beschwerdepunkte zu nennen.
Auf der anderen Seite erfordert dies eine Stellungnahme des
Verwalters zu jedem einzelnen Beschwerdepunkt. Er hat seine
Abrechnung zu erläutern, um allfällige Mißverständnisse aufzuklären
und dem Gericht die Konzentration auf jene Streitfragen zu
ermöglichen, die noch zu klären sind. In der Regel wird daher die
Erörterung einer bereits vorliegenden Abrechnung mit den Parteien
unumgänglich sein. Die Grundzüge der Regelung in § 22 Abs 2 WGG, die
zwar spezielle Probleme der Baukostenabrechnung einer gemeinnützigen
Bauvereinigung betrifft, aber durchaus analogiefähig ist (vgl 5 Ob
43/92, tw veröffentlicht in RdW 1992, 400), können dabei - mit den
wegen des geringeren Umfangs der Jahresabrechnung eines
Wohnungseigentumsverwalters gebotenen Einschränkungen - durchaus als Vorbild dienen. Das Gericht riskiert eine Mangelhaftigkeit des Verfahrens, wenn es die Erörterung der konkreten Abrechnungsprobleme mit den Parteien unterläßt; nur die beharrliche Weigerung der Parteien, an den Bemühungen um eine Verfahrenskonzentration mitzuwirken, könnte dazu führen, das Rechnungslegungsbegehren des Wohnungseigentümers ohne weiteres Verfahren abzuweisen bzw dem Verwalter bei Zweifeln an der Vollständigkeit, Verständlichkeit und rechnerischen Schlüssigkeit seiner Abrechnung eine gänzlich neue Rechnungslegung aufzutragen.
Die gerichtliche Erörterung und Nachprüfung der Verwalterrechnung
darf sich außerdem nicht allein auf die Darstellung der verschiedenen
Geldflüsse und Kontobewegungen in der eigentlichen Abrechnung
beschränken; sie hat - soweit Streitfragen offen geblieben sind -
auch die Überprüfung der Belegsammlung zu erfassen. Die Notwendigkeit
dazu ergibt sich schon daraus, daß Abrechnung und Belegsammlung
einander ergänzen. Ein Bild darüber, ob die Jahresabrechnung des
Wohnungseigentumsverwalters eine zielführende Kontrolle seiner
Tätigkeit erlaubt, ob sich seine Geldgebarung in den
verfahrensrelevanten Streitpunkten lückenlos nachvollziehen läßt, ist
daher nur zu gewinnen, wenn Einsicht in die Belege genommen wird. Das
kann bei wenigen Streitpunkten oder Abrechnungen geringeren Umfangs
dadurch geschehen, daß sich das Gericht die Belege vom Verwalter
vorlegen läßt und sie selbst überprüft; notfalls ist ein
Sachverständiger zu bestellen, dem eine entsprechende Befundaufnahme
und Begutachtung überantwortet wird.
Die Ergebnisse dieser Überprüfung geben dann den Ausschlag, ob dem
Verwalter die Legung einer neuen Abrechnung oder nur die Ergänzung
der bereits vorliegenden aufgetragen wird. Jedenfalls sind ihm die
Punkte zu nennen, in denen seine bisherige Abrechnung als
unzulänglich erkannt wurde. Bedingt dies eine Ergänzung oder
Korrektur, die auch die Interessen anderer, nicht am Verfahren
beteiligter Wohnungseigentümer berührt, hat der Verwalter die neue
bzw ergänzte Abrechnung auch diesen (im Zweifel allen Mitgliedern der
Wohnungseigentumsgemeinschaft) zu übermitteln. Schließlich ist ihm
aufzutragen, allen von der Änderung betroffenen Wohnungseigentümern
neuerlich auf geeignete Weise Einsicht in die Belege zu gewähren,
sofern dies nicht durch die Art der vorzunehmenden Änderung oder
Ergänzung (etwa die bloße Nachholung einer fehlenden Saldierung oder
eines Vortrags aus früheren Abrechnungen) entbehrlich erscheint. Im
Zweifel ist allen Wohnungseigentümern eine neue Rechnung zu legen und
auch allen erneut Einsicht in die Belege zu gewähren.
Wendet man diese Grundsätze auf den gegenständlichen Fall an, dann
ist die Aufhebung der Sachbeschlüsse der Vorinstanzen und die
Rückverweisung der Rechtssache an das Erstgericht zum Zweck der
Verfahrensergänzung schon deshalb nicht zu umgehen, weil die vom
Antragsteller beanstandeten Mängel der Abrechnung nicht erörtert
wurden und eine substantielle Stellungnahme des Antragsgegners zu
diesen Beanstandungen fehlt. Außerdem wurde verabsäumt, durch eine
Einsicht in die Belegsammlung oder deren für die Entscheidung
maßgeblichen Teile nachzuprüfen, inwieweit sich die Vollständigkeit,
Verständlichkeit und Schlüssigkeit der vorgelegten Abrechnung nicht
ohnehin durch die Verwertung der Belege herstellen läßt. Von Mängeln
der Belegpräsentation (ihrer systematischen Erfassung und Zuordnung
zu einzelnen Abrechnungsposten) kann nämlich, wie schon das
Rekursgericht zutreffend ausführte, vorderhand keine Rede sein. Die
am Ende der Abrechnung angeführten Ordnungskriterien für die
Belegsammlung (die durch die Reihung nach Buchungszeilen zugleich
Querverweise auf die jeweiligen Abrechnungsposten enthalten) scheinen
durchaus zielführend zu sein, sodaß nur an Hand negativer Prüfungsergebnisse gesagt werden könnte, daß die Suche einen unzumutbaren Aufwand an Zeit und Mühe verursacht.
Damit läßt sich noch nicht abschätzen, wie weit die Mängel der
gegenständlichen Abrechnung gehen und welche konkreten Aufträge dem
Antragsgegner zu ihrer Sanierung erteilt werden sollen. Die von den
Vorinstanzen mit dem Hinweis auf MietSlg 37.639 vertretene
Auffassung, es reiche die Feststellung eines beliebigen Mangels aus,
um dem Verwalter ohne weitere Offenlegung der Kritikpunkte eine neue
Rechnungslegung auftragen zu können, ist jedenfalls in dieser Schärfe
nicht zu billigen. Liegt einmal eine Abrechnung vor, die nach ihrem
Inhalt und ihrer Ausgestaltung Grundlage einer Erörterung konkreter
Mängel oder Streitpunkte sein kann (was im gegenständlichen Fall
unzweifelhaft zu bejahen ist), dann ist diese Erörterung
durchzuführen, ein Katalog verbleibender Beanstandungen zu erstellen
und schließlich zu jeder dieser Beanstandungen Stellung zu nehmen.
Hier fehlt bereits die Klärung der Streitpunkte. Sofern sie in dem
Umfang aufrecht bleiben, wie sie die Antragsteller geltend machten
(also nicht durch Erläuterungen des Antragsgegners ausgeräumt werden
können), ist zu ihnen kurz folgendes anzumerken:
1.) Sollten auf der Wohnungseigentumsanlge tatsächlich noch
Hypothekardarlehen lasten, sind die von den einzelnen
Wohnungseigentümern geleisteten Darlehenstilgungen und die auf sie
entfallenden Restschulden auszuweisen. Jeder Mit- und
Wohnungseigentümer, der dem Verwalter die Gebarung der auf dem
Wohnungseigentumsobjekt lastenden Schulden übertragen hat, kann
nämlich die Information verlangen, wieviel er zur Kapitaltilgung und
zur Begleichung der Zinsen aufgewendet hat, ob auch die anderen Mit-
und Wohnungseigentümer ihrer Zahlungspflicht nachgekommen sind und
wie hoch seine noch aushaftende Restschuld ist (vgl WoBl 1988,
146/83; WoBl 1993, 121/88).
2.) Die Frage, ob es sich bei der Position VW-Honorar um die Kosten
der Verwaltung handelt, läßt sich wohl ohne besonderen Aufwand (und
damit auch ohne Ergänzungsauftrag) durch den Antragsgegner aufklären und sodann durch einen Blick in die Belege verifizieren.
3.) Die Frage, ob von Saunabesuchern ein Benützungsentgelt eingehoben
wurde, ist nach der vorliegenden Abrechnung dahin zu beantworten, daß
dies nicht der Fall war, weil die Einnahmen in der betreffenden
Verrechnungspost mit "O" angegeben wurden. Ähnliches gilt mangels
Erwähnung eines besonderen Kostenaufteilungsschlüssels für die zweite
Beanstandung zum Thema "Sauna". Dennoch empfiehlt es sich in beiden
Punkten, eine konkrete Stellungnahme der Antragsgegner einzuholen, um
dem geäußerten Verdacht einer (vielleicht nur aus einem Versehen
resultierenden) Unvollständigkeit der Abrechnung nachzugehen. Beharrt
der Antragsgegner darauf, daß seine Abrechnung richtig ist, weil
weder Einnahmen erzielt wurden noch ein besonderer
Kostenaufteilungsschlüssel besteht, und findet sich auch in der
Abrechnung selbst kein schlüssiger Hinweis auf ihre
Unvollständigkeit, dann wäre eine weitere Auseinandersetzung zu
diesem Punkt im streitigen Verfahren auszutragen, weil der
Außerstreitrichter nur die formelle Vollständigkeit und innere
Schlüssigkeit der Abrechnung zu prüfen hat (vgl Call in WoBl 1992, 41
f zu 5 Ob 41/90): Zum Problem der Anführung der jeweiligen Zahlungsempfänger siehe Punkt 5.
4.) Das soeben zu Punkt 3 Gesagte gilt auch für die nach den
Behauptungen der Antragsteller eingehobenen Entgelte für die
Telekabelanschlüsse. Sollte der Antragsgegner bestreiten, derartige
Beiträge eingehoben zu haben, kann der Außerstreitrichter, dem eine
formell vollständige und schlüssige Abrechnung vorliegt, der Sache
nicht weiter nachgehen.
5.) Ob es zur eindeutigen Identifizierung der unter dem Titel
"Instandhaltung" abgerechneten Zahlungen genauerer Angaben über die
Zahlungsempfänger bedarf oder ob schon an Hand der vorhandenen
Kurzangaben (Buchungsdatum, Name oder Kurzbezeichnung für den
wirtschaftlichen Vorgang, Verrechnungspost) Verwechslungen
auszuschließen sind, läßt sich erst nach Einsicht in die
Belegsammlung beurteilen. Dazu werden die Antragsteller konkrete Zweifelsfälle anzuführen haben, da dem ersten Anschein nach keine Mängel vorliegen.
6.) Die Trennung der Betriebskosten von den Instandhaltungskosten
ist, da auch die gesondert ausgewiesene Dachreparatur eindeutig den
Instandhaltungskosten unterstellt werden kann, nicht zu beanstanden.
Auch hier läge es an den Antragstellern, ihre Bemängelung durch
konkrete Beispiele zu untermauern.
Zu erwähnen bleibt nur noch, daß die dem Gericht für das Jahr 1990
vorgelegte Abrechnung nicht vollständig ist, weil die Seite 2 der
Betriebskosten fehlt. Dieses offenkundige Versehen, an das bisher auch keine Beanstandungen geknüpft wurden, wird im kurzen Weg zu beheben sein.
Entscheidungsreif wird die Sache erst durch die angeordneten Verfahrensergänzungen gemacht werden können.