Begründung:
Der Antragsteller war im Zeitraum 1. 6. 1995 bis 31. 5. 2004 Hauptmieter einer Wohnung im Haus Bodenfeldgasse 20 in 8020 Graz, welches Haus im Eigentum der Antragsgegnerin steht. Bis einschließlich November 2001 bezahlte der Antragsteller für die 60,63 m² große Wohnung den vereinbarten Pauschalmietzins von monatlich S
5.280 (EUR 383,71) und von Dezember 2001 an bis zum Ende des Bestandverhältnisses einen „verminderten" Pauschalmietzins von monatlich EUR 306,97. In diesen Pauschalmietzinsen sind EUR 87,21 (S 1.200) an Betriebskosten und öffentlichen Abgaben enthalten. Die Elektroinstallationen der dem Antragsteller vermieteten Wohnung waren mit Ausnahme jener in den beiden Schlafzimmern vor ca 30 Jahren erneuert worden und entsprachen zwar nicht dem heutigen Stand der Technik, im Wesentlichen aber den seinerzeitigen Herstellungsvorschriften und wiesen keine maßgeblichen Mängel auf. Vorschriftswidrig und lebensgefährlich war jedoch der Zustand der Elektroinstallationen in den beiden Schlafzimmern, wo die Stromleitungen nicht wie in den anderen Räumlichkeiten erneuert worden waren und keine PE-Leiter (Schutzleiter) nachgezogen worden waren. Dieser Teil der elektrischen Anlage entsprach daher auch den Bestimmungen des seinerzeit gültigen Elektrotechnikgesetzes 1965 nicht. Weder die Schutzkontakte bei den Schukosteckdosen noch die mit Metallrohr abgehängten Beleuchtungskörper waren in die Schutzmaßnahmen gegen das Auftreten von gefährlichen Berührungsspannungen eingebunden. Das bedeutet, dass bei einem Isolationsschaden (Außenleiter zu Gehäuse) bei einem aus der Steckdose versorgten elektrischen Betriebsmittel der Schutzklasse I (mit Schutzleiteranschluss) bzw der abgehängten Beleuchtungskörper das Gehäuse die volle Spannung gegenüber der Erdpotenzial aufwies und somit die Berührung solcher Betriebsmittel lebensgefährlich war. Eine Überprüfung der Wohnungselektroinstallationen durch die zuständigen Stadtwerke hatte nicht stattgefunden. Dieser beschriebene Zustand der Elektroleitungen bestand bereits bei Abschluss des Mietvertrages im Juni 1995.5.280 (EUR 383,71) und von Dezember 2001 an bis zum Ende des Bestandverhältnisses einen „verminderten" Pauschalmietzins von monatlich EUR 306,97. In diesen Pauschalmietzinsen sind EUR 87,21 (S 1.200) an Betriebskosten und öffentlichen Abgaben enthalten. Die Elektroinstallationen der dem Antragsteller vermieteten Wohnung waren mit Ausnahme jener in den beiden Schlafzimmern vor ca 30 Jahren erneuert worden und entsprachen zwar nicht dem heutigen Stand der Technik, im Wesentlichen aber den seinerzeitigen Herstellungsvorschriften und wiesen keine maßgeblichen Mängel auf. Vorschriftswidrig und lebensgefährlich war jedoch der Zustand der Elektroinstallationen in den beiden Schlafzimmern, wo die Stromleitungen nicht wie in den anderen Räumlichkeiten erneuert worden waren und keine PE-Leiter (Schutzleiter) nachgezogen worden waren. Dieser Teil der elektrischen Anlage entsprach daher auch den Bestimmungen des seinerzeit gültigen Elektrotechnikgesetzes 1965 nicht. Weder die Schutzkontakte bei den Schukosteckdosen noch die mit Metallrohr abgehängten Beleuchtungskörper waren in die Schutzmaßnahmen gegen das Auftreten von gefährlichen Berührungsspannungen eingebunden. Das bedeutet, dass bei einem Isolationsschaden (Außenleiter zu Gehäuse) bei einem aus der Steckdose versorgten elektrischen Betriebsmittel der Schutzklasse römisch eins (mit Schutzleiteranschluss) bzw der abgehängten Beleuchtungskörper das Gehäuse die volle Spannung gegenüber der Erdpotenzial aufwies und somit die Berührung solcher Betriebsmittel lebensgefährlich war. Eine Überprüfung der Wohnungselektroinstallationen durch die zuständigen Stadtwerke hatte nicht stattgefunden. Dieser beschriebene Zustand der Elektroleitungen bestand bereits bei Abschluss des Mietvertrages im Juni 1995.
Zur Behebbarkeit der festgestellten Mängel der Elektroleitungen traf das Erstgericht folgende Feststellungen:
Die einfachste und kostengünstigste Durchführung der notwendigen Instandsetzungsarbeiten der Elektroanlage erfordert Kosten von insgesamt EUR 1.115,40 (S 15.348,24). Diese Durchführung mittels auf Putz verlegten Kabelkanälen ist jedoch technisch nicht durchführbar. Eine Verlegung der Leitungen unter Putz, also mit Aufstemmen der Mauer würde insgesamt zumindest EUR 2.688,48 (S 36.994,25) kosten. Beide Ausführungsvarianten entsprechen dem technischen Standard.
Weiters steht fest:
Das Badezimmer der Wohnung weist eine lichte Höhe von 1,85 m auf und ist bei einer Fläche von 1,38 m² derart klein, dass man sich dort nicht umziehen kann, sondern sich in der Küche be- und entkleiden muss. Weiters ist die Verbindungswand vom WC zur Nachbarwohnung nur durch eine 3 cm dicke Holzplatte hergestellt, sodass aufgrund der Lagerung von Heizöl im angrenzenden Raum eine Geruchsbelästigung in der Wohnung gegeben ist. Bei Einzug des Antragstellers war die Wohnung in Küche und Bad neu ausgemalt, eine Schimmelbildung war nicht vorhanden. Diese trat in der Folge erst dadurch ein, dass in der Küche nur eine Balkontüre und im Badezimmer ein kleines Fenster vorhanden sind, die teilweise im Winter nicht geöffnet werden konnten, weil sie zufroren.
Ein Möbelbenützungsentgelt wurde zwischen den Parteien des Bestandverhältnisses nicht vereinbart.
Mit dem verfahrenseinleitenden Antrag rügte der Antragsteller erstmals den Zustand der Elektroleitungen der Wohnung und begehrte, festzustellen, dass die Wohnung infolge des lebensgefährlichen Zustandes der Elektroinstallationen in die Ausstattungskategorie „D unbrauchbar" einzustufen sei. Er beantragte, den vereinbarten Mietzins auf seine gesetzliche Zulässigkeit hin zu überprüfen. Die Antragsgegnerin begehrte die Abweisung des Antrags mit der Begründung, dass sowohl das Bad als auch die Elektroinstallationen dem zeitgemäßen Standard entsprochen hätten. Es liege zumindest eine Wohnung der Ausstattungskategorie B vor, weshalb der vereinbarte Pauschalmietzins keineswegs überhöht sei.
Ausgehend von den oben wiedergegebenen Feststellungen sprach das Erstgericht aus, dass der gesetzlich zulässige Hauptmietzins für die vom Antragsteller gemietete Wohnung für die Zeit vom 1. 6. 1995 bis 30. 4. 1998 monatlich EUR 25,30, für die Zeit vom 1. 5. 1998 bis 30. 6. 2001 monatlich EUR 26,14 und für die Zeit vom 1. 7. 2001 bis 31. 5. 2004 monatlich EUR 27,71 betrage. Die Antragsgegnerin habe dem Antragsteller gegenüber das gesetzlich zulässige Zinsausmaß für die genannten Zeiträume um monatlich EUR 236,32, EUR 235,48, EUR 233,91 und EUR 181,59, somit insgesamt um EUR 26.220,36 überschritten. Das Erstgericht verpflichtete die Antragsgegnerin, dem Antragsteller diesen Betrag samt 4 % Zinsen seit 1. 12. 1999 zurückzuzahlen. In rechtlicher Hinsicht beurteilte das Erstgericht den festgestellten Sachverhalt dahin, dass aufgrund der Gefährlichkeit der Elektroinstallationen in der Wohnung deren gänzliche Unbrauchbarkeit gegeben sei, zumal auch die Behebung der Mängel jedenfalls einen erheblichen finanziellen Aufwand erfordert hätte. Eine Verpflichtung des Mieters bei Übernahme des Objekts, den Zustand der Elektroanlage zu bemängeln, habe nicht bestanden. Die Wohnung sei daher für die gesamte Bestanddauer in die Ausstattungskategorie D/unbrauchbar einzustufen. Daraus ergäben sich die Höhe des zulässigen Hauptmietzinses und die insgesamt für 108 Monate Mietzeit errechneten Überschreitungsbeträge. Zu deren Rückzahlung sei die Antragsgegnerin gemäß § 37 Abs 4 MRG zu verpflichten.Ausgehend von den oben wiedergegebenen Feststellungen sprach das Erstgericht aus, dass der gesetzlich zulässige Hauptmietzins für die vom Antragsteller gemietete Wohnung für die Zeit vom 1. 6. 1995 bis 30. 4. 1998 monatlich EUR 25,30, für die Zeit vom 1. 5. 1998 bis 30. 6. 2001 monatlich EUR 26,14 und für die Zeit vom 1. 7. 2001 bis 31. 5. 2004 monatlich EUR 27,71 betrage. Die Antragsgegnerin habe dem Antragsteller gegenüber das gesetzlich zulässige Zinsausmaß für die genannten Zeiträume um monatlich EUR 236,32, EUR 235,48, EUR 233,91 und EUR 181,59, somit insgesamt um EUR 26.220,36 überschritten. Das Erstgericht verpflichtete die Antragsgegnerin, dem Antragsteller diesen Betrag samt 4 % Zinsen seit 1. 12. 1999 zurückzuzahlen. In rechtlicher Hinsicht beurteilte das Erstgericht den festgestellten Sachverhalt dahin, dass aufgrund der Gefährlichkeit der Elektroinstallationen in der Wohnung deren gänzliche Unbrauchbarkeit gegeben sei, zumal auch die Behebung der Mängel jedenfalls einen erheblichen finanziellen Aufwand erfordert hätte. Eine Verpflichtung des Mieters bei Übernahme des Objekts, den Zustand der Elektroanlage zu bemängeln, habe nicht bestanden. Die Wohnung sei daher für die gesamte Bestanddauer in die Ausstattungskategorie D/unbrauchbar einzustufen. Daraus ergäben sich die Höhe des zulässigen Hauptmietzinses und die insgesamt für 108 Monate Mietzeit errechneten Überschreitungsbeträge. Zu deren Rückzahlung sei die Antragsgegnerin gemäß Paragraph 37, Absatz 4, MRG zu verpflichten.
Einem dagegen erhobenen Rekurs der Antragsgegnerin gab das Gericht zweiter Instanz nicht Folge. Es teilte die Rechtsansicht des Erstgerichtes, dass infolge der erheblichen Mängel der Elektroinstallationen, die deren Gefährlichkeit indiziere, eine dauernde Einstufung der vermieteten Wohnung in die Ausstattungskategorie D/unbrauchbar zu erfolgen habe. Die Antragsgegnerin habe nicht einmal nach der Rüge des Antragstellers im Antrag an die Schlichtungsstelle (17. 7. 2001) die angezeigten Mängel behoben, was einer Ablehnung der Mängelbehebung gleichkomme. Die einzig technisch durchführbare Sanierung hätte EUR 2.688,48 gekostet, was als „größere Aufwendung" zu werten sei. Während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses sei das Objekt als unbrauchbar anzusehen, weshalb die Mietzinsvereinbarung die Obergrenze des § 16 Abs 5 erster Halbsatz MRG nicht überschreiten dürfe.Einem dagegen erhobenen Rekurs der Antragsgegnerin gab das Gericht zweiter Instanz nicht Folge. Es teilte die Rechtsansicht des Erstgerichtes, dass infolge der erheblichen Mängel der Elektroinstallationen, die deren Gefährlichkeit indiziere, eine dauernde Einstufung der vermieteten Wohnung in die Ausstattungskategorie D/unbrauchbar zu erfolgen habe. Die Antragsgegnerin habe nicht einmal nach der Rüge des Antragstellers im Antrag an die Schlichtungsstelle (17. 7. 2001) die angezeigten Mängel behoben, was einer Ablehnung der Mängelbehebung gleichkomme. Die einzig technisch durchführbare Sanierung hätte EUR 2.688,48 gekostet, was als „größere Aufwendung" zu werten sei. Während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses sei das Objekt als unbrauchbar anzusehen, weshalb die Mietzinsvereinbarung die Obergrenze des Paragraph 16, Absatz 5, erster Halbsatz MRG nicht überschreiten dürfe.
Das Rekursgericht sprach aus, dass der Wert des Entscheidungsgegenstandes EUR 10.000 übersteige und der ordentliche Revisionsrekurs nicht zulässig sei, weil Rechtsfragen iSd § 62 Abs 1 AußStrG nicht vorlägen.Das Rekursgericht sprach aus, dass der Wert des Entscheidungsgegenstandes EUR 10.000 übersteige und der ordentliche Revisionsrekurs nicht zulässig sei, weil Rechtsfragen iSd Paragraph 62, Absatz eins, AußStrG nicht vorlägen.
Gegen diesen Sachbeschluss richtet sich der außerordentliche Revisionsrekurs der Antragsgegnerin wegen unrichtiger rechtlicher Beurteilung mit dem Antrag auf Abänderung des angefochtenen Sachbeschlusses im Sinne einer Abweisung des verfahrenseinleitenden Antrags. Hilfsweise wird ein Aufhebungsantrag zwecks Verfahrensergänzung durch das Gericht zweiter, in eventu erster Instanz gestellt.
Der Antragsteller hat von der ihm eingeräumten Äußerungsmöglichkeit Gebrauch gemacht und eine Revisionsrekursbeantwortung erstattet. Mit dieser beantragt er, dem Revisionsrekurs der Antragsgegnerin nicht Folge zu geben.