Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr. Zehetner als Vorsitzenden sowie die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr. Schwarz, Dr. Floßmann, Dr. Adamovic und Dr. Baumann als weitere Richter in der Rechtssache der Antragsteller

1.) Margarethe E*****, und 2.) Heinrich Werner E*****, beide vertreten durch Dr. Heinz Leitinger und Dr. Gerolf Haßlinger, Rechtsanwälte in Graz, wider die Antragsgegner 1.) Josef M*****, 2.) Anneliese M*****, und 3.) Dipl.-Ing. Stefan M*****, alle vertreten durch Dr. Hans Günther Medwed und Mag. Heinz Kupferschmid, Rechtsanwälte in Graz, wegen Überprüfung von Betriebskosten (§ 37 Abs 1 Z 12 MRG), infolge Revisionsrekurses der Antragsgegner gegen den Sachbeschluß des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Graz als Rekursgericht vom 5. Juli 1996, GZ 3 R 403/95-16, womit der Sachbeschluß des Bezirksgerichtes für Zivilrechtssachen Graz vom 11. August 1995, GZ 8 Msch 44/94a-11, teilweise abgeändert wurde, folgenden1.) Margarethe E*****, und 2.) Heinrich Werner E*****, beide vertreten durch Dr. Heinz Leitinger und Dr. Gerolf Haßlinger, Rechtsanwälte in Graz, wider die Antragsgegner 1.) Josef M*****, 2.) Anneliese M*****, und 3.) Dipl.-Ing. Stefan M*****, alle vertreten durch Dr. Hans Günther Medwed und Mag. Heinz Kupferschmid, Rechtsanwälte in Graz, wegen Überprüfung von Betriebskosten (Paragraph 37, Absatz eins, Ziffer 12, MRG), infolge Revisionsrekurses der Antragsgegner gegen den Sachbeschluß des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Graz als Rekursgericht vom 5. Juli 1996, GZ 3 R 403/95-16, womit der Sachbeschluß des Bezirksgerichtes für Zivilrechtssachen Graz vom 11. August 1995, GZ 8 Msch 44/94a-11, teilweise abgeändert wurde, folgenden

Endsachbeschluß

gefaßt:

Dem Revisionsrekurs wird teilweise Folge gegeben.

Punkt 2.) des angefochtenen Sachbeschlusses (betreffend die Kosten für die Betreuung der Zentralheizungsanlage) wird dahingehend abgeändert, daß insoweit die Entscheidung des Erstgerichtes wiederhergestellt wird.

Begründung:

In der gegenständlichen Rechtssache ist nach der Zurückweisung des ao Revisionsrekurses der Antragsteller durch den zu 5 Ob 2252/96d ergangenen Teilbeschluß des Obersten Gerichtshofes vom 15.10.1996 nur noch zu klären, ob die auf die Antragsteller im Verhältnis 71,75 % zu 28,25 % überwälzbaren Kosten für die Betreuung der Zentralheizungsanlage (die in Ermanglung eines Hausbesorgers durch die Antragsgegner selbst erfolgt) auch eine Schmutzzulage iSd Punktes

V. Z 4. des einschlägigen Mindestlohntarifes zu enthalten haben.römisch fünf. Ziffer 4, des einschlägigen Mindestlohntarifes zu enthalten haben.

Diese Bestimmung lautet:

"Dem Betreuer von Anlagen .... gebührt ein Zuschlag von 15 % (Schmutzzulage), wenn keine auf Kosten der Hausinhabung betriebene Dusch- oder Badeanlage zur Verfügung steht."

Die dafür maßgeblichen Bemessungsgrundlagen (Grundbezug samt Zuschlag für die Beschickung der Anlage mit flüssigen Brennstoffen) sind unstrittig.

Das Erstgericht gewährte den Antragsgegnern die Schmutzzulage und stellte die überwälzbaren Nettokosten für die Betreuung der Zentralheizungsanlage gemäß § 24 MRG für 1991 mit S 23.721,02 (mehr waren nicht begehrt), für 1992 mit S 36.925,30 und für 1993 mit S 40.653,86 fest. Zu diesen Beträgen gelangte es wie folgt:Das Erstgericht gewährte den Antragsgegnern die Schmutzzulage und stellte die überwälzbaren Nettokosten für die Betreuung der Zentralheizungsanlage gemäß Paragraph 24, MRG für 1991 mit S 23.721,02 (mehr waren nicht begehrt), für 1992 mit S 36.925,30 und für 1993 mit S 40.653,86 fest. Zu diesen Beträgen gelangte es wie folgt:

1991:

Grundbezug              S  1.720,--

Zuschlag                S  1.260,--

Schmutzzulage (15 %)    S    447,--

                        ___________

                        S  3.427,--

Monatlich für 5 Heizmonate (Dezember bis April)

                        S  3.427,-- x 5 : 12

Monatliches Entgelt     S  1.427,92

Dienstgeberanteil 22,2 %

(Basis S 1.241,66)      S    275,64

                        ___________

                        S  1.703,56

Entgelt für 12 Monate   S 20.442,72

Urlaubsvertretung       S  1.703,56

Urlaubszuschuß          S  1.241,66

Weihnachtsremuneration  S  1.241,66

                        ___________

S 24.629,60

Für das Jahr 1991 begehrten die Antragsgegner unter der Position Hausbesorgerzentralheizungsbetreuungskosten einen Betrag von S 23.721,02. Da § 405 ZPO auch im Außerstreitverfahren sinngemäß anzuwenden sei, bestehe keine Befugnis des Gerichtes, einer Partei etwas zuzusprechen, was nicht beantragt sei, sodaß überwälzbare Nettokosten für die Betreuung der Zentralheizungsanlage für das Jahr 1991 in der verrechneten Höhe von S 23.721,02 zuzusprechen gewesen seien (Stohanzl, ZPO14, E 102 zu § 405 ZPO).Für das Jahr 1991 begehrten die Antragsgegner unter der Position Hausbesorgerzentralheizungsbetreuungskosten einen Betrag von S 23.721,02. Da Paragraph 405, ZPO auch im Außerstreitverfahren sinngemäß anzuwenden sei, bestehe keine Befugnis des Gerichtes, einer Partei etwas zuzusprechen, was nicht beantragt sei, sodaß überwälzbare Nettokosten für die Betreuung der Zentralheizungsanlage für das Jahr 1991 in der verrechneten Höhe von S 23.721,02 zuzusprechen gewesen seien (Stohanzl, ZPO14, E 102 zu Paragraph 405, ZPO).

1992:

Grundbezug              S  1.830,--

Zuschlag                S  1.340,--

Schmutzzulage (15 %)    S    475,50

                        ___________

                        S  3.645,50

Monatlich für 7 Heizmonate (Oktober bis April)

                        S  3.645,50 x 7 : 12

Monatliches Entgelt     S  2.126,54

Dienstgebersozialversicherungsanteil

23,22 % (Basis S 1.849,16)

                        S    429,38

                        ___________

                        S  2.555,92

Entgelt für 12 Monate   S 30.671,04

Urlaubsvertretung       S  2.555,92

Urlaubszuschuß          S  1.849,17

Weihnachtsremuneration  S  1.849,17

                        ___________

S 36.925,30

Die Antragsgegner hätten in der Betriebskostenabrechnung 1992 einen Betrag in Höhe von S 37.395,87 an Zentralheizungsbetreuungskosten verrechnet, wobei sich die Differenz daraus ergebe, daß die Antragsgegner in nicht nachvollziehbarer Weise für einen Teil des Jahres die Schmutzzulage in die Bemessungsgrundlage für die Berechnung des Dienstgeberanteiles der Sozialversicherung einbeziehen. Zufolge dieses Ergebnisses sei daher der Betrag von S 36.925,30 als gerechtfertigte Nettokosten für die Betreuung der Zentralheizungsanlage im Jahr 1992 festzustellen gewesen.

1993:

Grundbezug              S  1.930,--

Zuschlag                S  1.400,--

Schmutzzulage (15 %)    S    499,50

                        ___________

                        S  3.829,50

Monatlich für 7 Heizmonate (Oktober bis April)

                        S  3.829,50 x 7 : 12

Monatliches Entgelt     S 2.233,87

Dienstgebersozialversicherungsanteil

1.1. bis 30.6. 26,36 % (Basis S 2.233,87)

                        S    588,85

Dienstgebersozialversicherungsanteil

1.7. bis 31.12. 26,83 % (Basis S 2.233,87)

                        S    599,35

Zentralheizungs-, Betreuungs-Entgelt 1.1.

bis 30.6.               S  2.822,72

Zentralheizungs-, Betreuungs-Entgelt 1.7.

bis 31.12.              S  2.833,22

Entgelt für 1.1. bis 30.6.

                        S 16.936,32

Entgelt für 1.7. bis 31.12.

                        S 16.999,32

Urlaubsvertretung       S  2.833,22

Urlaubszuschuß          S  1.942,50

Weihnachtsremuneration  S  1.942,50

                        ___________

S 40.653,86

Der Betrag von S 40.653,86 entspreche dem verrechneten Betrag, sodaß in selbiger Höhe die überwälzbaren Nettokosten für die Betreuung der Zentralheizungsanlage hätten festgestellt werden können.

Das Rekursgericht vertrat hingegen die Ansicht, daß den Antragsgegnern keine Schmutzzulage gebühre, weil nicht angenommen werden könne (und auch nicht behauptet worden sei), daß sie über keine Dusch- oder Badeanlage verfügen. Es änderte also diesen Punkt

(2.) des erstinstanzlichen Sachbeschlusses ab und stellte - bei sonst gleich gebliebenen Ansätzen und Berechnungen - die Kosten für die Betreuung der Zentralheizungsanlage für 1991 mit S 22.208,35, für 1992 mit S 33.319,34 sowie für 1993 mit S 35.857,93 fest. Dazu wurde ausgesprochen, daß der ordentliche Revisionsrekurs nicht zulässig sei, weil sich keine erhebliche Rechtsfrage iSd § 528 Abs 1 ZPO stelle.(2.) des erstinstanzlichen Sachbeschlusses ab und stellte - bei sonst gleich gebliebenen Ansätzen und Berechnungen - die Kosten für die Betreuung der Zentralheizungsanlage für 1991 mit S 22.208,35, für 1992 mit S 33.319,34 sowie für 1993 mit S 35.857,93 fest. Dazu wurde ausgesprochen, daß der ordentliche Revisionsrekurs nicht zulässig sei, weil sich keine erhebliche Rechtsfrage iSd Paragraph 528, Absatz eins, ZPO stelle.

Gegen diesen Teil der rekursgerichtlichen Entscheidung (die im übrigen den erstinstanzlichen Sachbeschluß bestätigte) richtet sich der noch offene ao Revisionsrekurs der Antragsgegner. Sie machen als wesentliche, auch über ein ao Rechtsmittel aufzugreifende Verkennung der Rechtslage geltend, daß die eingangs wiedergegebene Vorschrift des Mindestlohntarifs für die Betreuung und Bedienung von Anlagen und Einrichtungen auf Liegenschaften nur so gedeutet werden könne, daß eine Schmutzzulage immer schon dann gebühre, wenn der Hausbesorger - wäre ein solcher bestellt - für die persönliche Reinigung eigene Kosten aufwenden müßte. Auch dem Vermieter, der fiktive Kosten für Hausbesorgerarbeiten anspricht, könnte daher die Schmutzzulage verlangen, wenn ihm nur eine auf eigene Kosten betriebene Dusch- oder Badeanlage zur Verfügung steht. Dazu wurden noch Verfahrensmängel im Zusammenhang mit der Feststellung, daß die Antragsgegner über eine Dusch- oder Badeanlage verfügten, geltend gemacht. Der Revisionsrekursantrag geht dahin, den angefochtenen Sachbeschluß (in Punkt 2.) dahingehend abzuändern, daß die Zentralheizungsbetreuungskosten für das Jahr 1991 mit S 23.721,02, für das Jahr 1992 mit S 37.395,87 und für das Jahr 1993 mit S 40.653,86 festgestellt werden; in eventu solle der angefochtene Sachbeschluß in seinem Punkt 2.) - offenbar irrtümlich wurde auch der Punkt 1.) angeführt - aufgehoben und die Rechtssache (insoweit) zur neuerlichen Verhandlung und Entscheidung an eine der Vorinstanzen zurückverwiesen werden.

Den Antragstellern wurde die Beantwortung dieses Rechtsmittels freigestellt. Sie haben von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht und beantragt, den Revisionsrekurs der Antragsgegner mangels Vorliegens der Zulässigkeitsvoraussetzungen des § 528 Abs 1 ZPO zurückzuweisen oder die angefochtene Entscheidung zu bestätigen, weil klar sei, daß den Antragsgegnern eine von der Hausinhabung (nämlich den Antragstellern) betriebene Dusch- oder Badeanlage zur Verfügung stehe.Den Antragstellern wurde die Beantwortung dieses Rechtsmittels freigestellt. Sie haben von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht und beantragt, den Revisionsrekurs der Antragsgegner mangels Vorliegens der Zulässigkeitsvoraussetzungen des Paragraph 528, Absatz eins, ZPO zurückzuweisen oder die angefochtene Entscheidung zu bestätigen, weil klar sei, daß den Antragsgegnern eine von der Hausinhabung (nämlich den Antragstellern) betriebene Dusch- oder Badeanlage zur Verfügung stehe.

Der Revisionsrekurs ist zulässig, weil die rekursgerichtliche Auslegung des Punktes V. Z 4. des anzuwendenden Mindestlohntarifs den klaren Normzweck verfehlt; er ist teilweise auch berechtigt.Der Revisionsrekurs ist zulässig, weil die rekursgerichtliche Auslegung des Punktes römisch fünf. Ziffer 4, des anzuwendenden Mindestlohntarifs den klaren Normzweck verfehlt; er ist teilweise auch berechtigt.

Auszugehen ist davon, daß der Vermieter gemäß § 23 Abs 2 MRG die dem Hausbesorger gebührenden Entgelte und Ersätze beanspruchen kann, wenn er die Hausbesorgerarbeiten selbst verrichtet (vgl WoBl 1995, 170/80 ua). Das gilt grundsätzlich auch für die Betreuung von Gemeinschaftsanlagen (vgl EWr I/24/6). Wenn einem bestellten Hausbesorger nach der fraglichen Bestimmung des (hier anzuwendenden) Mindestlohntarifs für die Betreuung der Zentralheizungsanlage eine Schmutzzulage gebührte, steht sie daher als "fiktives Hausbesorgerentgelt" auch den Antragsgegnern zu.Auszugehen ist davon, daß der Vermieter gemäß Paragraph 23, Absatz 2, MRG die dem Hausbesorger gebührenden Entgelte und Ersätze beanspruchen kann, wenn er die Hausbesorgerarbeiten selbst verrichtet vergleiche WoBl 1995, 170/80 ua). Das gilt grundsätzlich auch für die Betreuung von Gemeinschaftsanlagen vergleiche EWr I/24/6). Wenn einem bestellten Hausbesorger nach der fraglichen Bestimmung des (hier anzuwendenden) Mindestlohntarifs für die Betreuung der Zentralheizungsanlage eine Schmutzzulage gebührte, steht sie daher als "fiktives Hausbesorgerentgelt" auch den Antragsgegnern zu.

Nach dem anzuwendenden Mindestlohntarif würde einem Hausbesorger, wäre er bestellt, die Schmutzzulage dann gebühren, "wenn keine auf Kosten der Hausinhabung betriebene Dusch- oder Badeanlage zur Verfügung steht." Damit soll, wie die Revisionswerber zutreffend ausführen, vermieden werden, daß der Hausbesorger eigene Kosten für die im Zusammenhang mit der Betreuung einer Zentralheizungsanlage notwendig gewordene Körperreinigung aufwenden muß. Steht ihm eine Dusch- oder Badegelegenheit zur Verfügung, deren Kosten nicht er, sondern - wie als Beispiel für den Normalfall angeführt wird - die Hausinhabung trägt, kann er keine Schmutzzulage beanspruchen, hat hingegen er selbst für die Kosten der Körperreinigung (genauer gesagt für die Betriebskosten der Dusch- oder Badeanlage) aufzukommen, gebührt ihm als pauschale Aufwandsentschädigung (ohne nähere Prüfung der Höhe und Notwendigkeit des Kostenaufwandes) die Schmutzzulage.

Damit ist klar, daß dem Vermieter, der die dem Hausbesorger

zustehenden Entgelte und Ersätze verlangt, weil er auch dessen Arbeit

verrichtet, die Schmutzzulage nicht mit dem Argument vorenthalten

werden kann, ihm stehe ohnehin eine eigene Dusch- oder Badeanlage

(die er als "Hausinhaber" auf eigene Kosten betreibt) zur Verfügung.

Er könnte die Schmutzzulage im Rahmen der fiktiven

Hausbesorgerentlohnung nur dann nicht beanspruchen, wenn er die durch

seine Betreuungsarbeiten verursachten Kosten der Körperreinigung als

Betriebskosten auf die Mieter überwälzt. Für eine solche Annahme

besteht im konkreten Fall keinerlei Anhaltspunkt. Sogar die

Antragsteller gehen in ihrer Revisionsrekursbeantwortung davon aus, daß die Antragsgegner die ihnen zur Verfügung stehende Dusch- oder Badeanlage auf eigene Kosten (Kosten der Hausinhabung = Vermieter) betreiben. Daß einem Hausbesorger, wäre ein solcher bestellt, eine kostenfreie Hausbesorgerwohnung mit Dusch- oder Badeanlage bereitstünde, ist ebenfalls auszuschließen, weil in keiner Betriebskostenabrechnung eine Hausbesorgerwohnung aufscheint und auch niemand deren Existenz behauptete.

Damit erweist sich der erstinstanzliche Sachbeschluß, der die

Schmutzzulage in die fiktiven (dem Hausbesorgerentgelt

entsprechenden) Kosten für die Betreuung der Zentralheizungsanlage

aufnahm, als richtig. Daß die Rechtsmittelwerber abweichend davon für

das Jahr 1992 S 37.395,87 statt S 36.925,30 (wie vom Erstgericht

zugesprochen) verlangen, beruht offensichtlich auf der unkritischen

Übernahme des in der Betriebskostenabrechnung aufscheinenden

Betrages. Irgend ein Argument, das das davon abweichende

erstrichterliche Ergebnis in Frage stellen könnte, ist dem

Revisionsrekurs nicht zu entnehmen.

Es war daher wie im Spruch zu entscheiden.