Entscheidungsgründe:
Der Kläger ist Hälfteeigentümer der Liegenschaft EZ ***** mit dem Haus K*****straße ***** in *****. Ferdinand P***** sen., der Bruder des Klägers und Vater der beklagten Parteien, war ebenfalls Hälfteeigentümer dieser Liegenschaft. Ihm war in einem Vergleich über die Benützung der Liegenschaft im Zuge des nach dem Tode des gemeinsamen Vaters geschlossenen Erbübereinkommens vom 18.3.1952 - damals wurden die Brüder je zu einem 1/4 Miteigentümer, nach dem Tode ihrer Mutter Amalia P***** erwarb jeder ein weiteres Viertel - das Recht eingeräumt worden, die im Parterre des Hauses gelegenen Räumlichkeiten, nämlich ein Geschäftslokal, einen Arbeitsraum, zwei Kühlräume, eine Selche, einen Schupfen, zwei Kellerräume und einen links vom Haupteingang gelegenen Raum, auf Lebensdauer ohne Leistung eines Entgeltes zum Betrieb seines Fleischhauereigeschäftes oder zu irgendeinem anderen ihm passenden Zweck zu verwenden. Darüberhinaus verwendete Ferdinand P***** sen. seit diesem Zeitpunkt den auf der Liegenschaft befindlichen Heuboden und den Hof als Teil des ehemaligen Fleischhauereibetriebes mit; der Kläger war von der Benützung des Heubodens und des Hofes stets ausgeschlossen. Etwa um das Jahr 1976 hat Ferdinand P***** sen. das Fleischhauereigeschäft aufgegeben. Seine Ehefrau hat danach noch 3 Jahre in diesen Räumlichkeiten Fleischereiwaren und sonstige Lebensmittel verkauft und dann aus gesundheitlichen Gründen das Geschäft aufgegeben. Dann blieben die Räumlichkeiten unbenützt, weil sich kein geeigneter Mieter fand. Es kam allerdings zu Teilvermietungen, aber die einzelnen Mietverhältnisse wurden zwischenzeitig wieder beendet. Der Kläger hat des öfteren mit seinem Bruder und mit dem Erstbeklagten darüber gesprochen, daß die Räumlichkeiten vermietet werden sollten. Hiezu ist es aber vorerst nicht gekommen, weil Ferdinand P***** sen. befürchtete, er könne seine Pension verlieren. Gelegentlich auftretende Mietinteressenten wurden vom Kläger, wie er in seiner Parteienvernehmung selbst bekundete, an seinen Bruder verwiesen. Am 9./15./22.4.1988 hat der durch seine Ehefrau Gertraude P***** vertretene Ferdinand P***** sen. mit den beklagten Parteien, seinen Kindern, einen Mietvertrag über die im Vergleich vom 19.3.1952 aufgezählten Räumlichkeiten sowie über den Heuboden und den Hof abgeschlossen. Ferdinand P***** sen. ist am 3.5.1988 verstorben. Alleinerbin nach Ferdinand P***** sen. war dessen Ehefrau Gertraude P*****, die nunmehr Hälfteeigentümerin der Liegenschaft ist.
Mit der vorliegenden Klage begehrte der Kläger die Verurteilung der beklagten Parteien zur Räumung sämtlicher oben genannten Räumlichkeiten und in eventu die Feststellung, daß ihnen an diesen Räumen keine Mietrechte zustehen; hiezu brachte er vor:
Bei Abschluß des Mietvertrages vom 9./15./22.4.1988 sei Ferdinand P***** sen. kaum mehr geschäftsfähig gewesen. Es handle sich dabei überhaupt um ein Scheingeschäft, das nur den Sinn haben sollte, den beklagten Parteien das Verfügungsrecht über die Räumlichkeiten zu sichern. Ferdinand P***** sen. sei weder auf Grund der getroffenen Benützungsregelung noch in seiner Eigenschaft als Hälfteeigentümer berechtigt gewesen, einen derartigen Mietvertrag abzuschließen. Der Mietvertrag sei nicht wirksam zustandegekommen, weil er nicht von der Mehrheit der Miteigentümer abgeschlossen worden sei, und er, der Kläger, habe hiezu keine Zustimmung erteilt, sodaß ihm ein Räumungsanspruch gegen die Beklagten zustehe.
Gertraude P***** hat als Hälfteeigentümerin der Klageführung des Klägers gegen die beklagten Parteien nicht zugestimmt.
Die beklagten Parteien beantragten die Zurückweisung, hilfsweise die Abweisung des Klagebegehrens und wendeten ein, der Kläger sei alleine nicht klagelegitimiert und habe mangels Zustimmung der Miteigentümerin Gertraude P***** kein rechtliches Interesse an der Feststellung, daß ihnen den Beklagten, keine Mietrechte zustünden. Ferdinand P***** sen. habe den Mietvertrag in Ausübung des ihm auf Grund des Erbübereinkommens vom 19.3.1952 zustehenden Rechtes, die ihm zugewiesenen Räumlichkeiten zu einem ihm passenden Zweck zu verwenden, abgeschlossen. Wenngleich der Heuboden und der Hof im Erbübereinkommen nicht als Teil des Fleischhauereigeschäftes angeführt gewesen seien, so hätten sie doch einen Teil des Fleischhauereigeschäftes gebildet und seien von Ferdinand P***** sen. unter Ausschluß des Klägers benützt worden. Ferdinand P***** sen. sei im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages geschäftsfähig gewesen. Der Kläger habe dem Mietvertrag überdies stillschweigend zugestimmt. Letztlich sei das Klagebegehren auch deshalb nicht berechtigt, weil sie, die Beklagten, die Räumlichkeiten mit ausdrücklicher Zustimmung der Miteigentümerin Gertraude P***** benützten. Hilfsweise brachten die Beklagten vor, daß nach dem Willen der Vertragsparteien und nach dem Inhalt des Mietvertrages sämtliche Mieterschutzbestimmungen, insbesondere auch jene des Kündigungsschutzes nach § 30 MRG, auf das Vertragsverhältnis anwendbar sein sollten.Die beklagten Parteien beantragten die Zurückweisung, hilfsweise die Abweisung des Klagebegehrens und wendeten ein, der Kläger sei alleine nicht klagelegitimiert und habe mangels Zustimmung der Miteigentümerin Gertraude P***** kein rechtliches Interesse an der Feststellung, daß ihnen den Beklagten, keine Mietrechte zustünden. Ferdinand P***** sen. habe den Mietvertrag in Ausübung des ihm auf Grund des Erbübereinkommens vom 19.3.1952 zustehenden Rechtes, die ihm zugewiesenen Räumlichkeiten zu einem ihm passenden Zweck zu verwenden, abgeschlossen. Wenngleich der Heuboden und der Hof im Erbübereinkommen nicht als Teil des Fleischhauereigeschäftes angeführt gewesen seien, so hätten sie doch einen Teil des Fleischhauereigeschäftes gebildet und seien von Ferdinand P***** sen. unter Ausschluß des Klägers benützt worden. Ferdinand P***** sen. sei im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages geschäftsfähig gewesen. Der Kläger habe dem Mietvertrag überdies stillschweigend zugestimmt. Letztlich sei das Klagebegehren auch deshalb nicht berechtigt, weil sie, die Beklagten, die Räumlichkeiten mit ausdrücklicher Zustimmung der Miteigentümerin Gertraude P***** benützten. Hilfsweise brachten die Beklagten vor, daß nach dem Willen der Vertragsparteien und nach dem Inhalt des Mietvertrages sämtliche Mieterschutzbestimmungen, insbesondere auch jene des Kündigungsschutzes nach Paragraph 30, MRG, auf das Vertragsverhältnis anwendbar sein sollten.
Das Erstgericht wies sowohl das Räumungsbegehren als auch das Feststellungsbegehren ab. Es traf noch folgende weitere Feststellungen:
Zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses befand sich Ferdinand P***** sen. bei gutem geistigen Zustand. Entsprechend dem Mietvertrag begann das Mietverhältnis am 1.5.1988. Es wurde auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. An Miete wurde "symbolisch" ein Betrag von S 1,-- im Monat vereinbart. Die Betriebskosten und öffentlichen Abgaben haben die Beklagten zu tragen. Der Kläger hat spätestens mit Schreiben vom 23.10.1988 von dem zwischen Ferdinand P***** sen. und den Beklagten abgeschlossenen Mietvertrag Kenntnis erlangt. Die Beklagten haben die Miete und Betriebskosten bis November 1988 an Gertraude P***** bezahlt; ob sie die Miete an den Kläger weiterleitete, steht nicht fest. Der Kläger hat die an ihn geleisteten Mietzinszahlungen den Beklagten rücküberwiesen. Gertraude P***** bekennt sich zum Inhalt des Mietvertrages und wünscht, daß er rechtswirksam bleibe.
In seiner rechtlichen Beurteilung bejahte das Erstgericht die Rechtswirksamkeit des gegenständlichen Mietvertrages. Der Umstand, daß Ferdinand P***** sen. ein auf Lebensdauer beschränktes Recht zur Weitergabe gehabt habe, hindere die Wirksamkeit des Mietvertrages nicht, weil nicht auszuschließen sei, daß seine Rechtsnachfolger ihn weiterhin erfüllen könnten. Ein Scheingeschäft liege nicht vor, weil Ferdinand P***** sen. ohnehin nur jene Rechte weitergegeben haben könne, die ihm selbst zugestanden seien, und im Familienkreis die Vereinbarung symbolischer Mieten auch nicht unüblich sei. Dem Kläger fehle ein seinen behaupteten Herausgabeanspruch begründender Rechtstitel, denn die Beklagten leiteten ihr Recht von Ferdinand P***** sen. bzw. seiner Rechtsnachfolgerin und nunmehrigen Hälfteeigentümerin Gertraude P***** ab, der gegen den Kläger keine Herausgabeklage zustehe. Das Feststellungsbegehren sei zwar zulässig, weil auch der Minderheitseigentümer den titellosen Benützer einer Wohnung gegen den Willen der anderen Miteigentümer auf Räumung klagen könne, er sei aber aus den zum Räumungsbegehren angeführten Gründen nicht berechtigt.
Das Berufungsgericht gab der Berufung des Klägers nicht Folge und sprach aus, daß die Revision zulässig ist. Es verwies auf die Rechtsprechung, nach der ein Hälfteeigentümer gleich dem Minderheitseigentümer den titellosen Benützer auf Räumung klagen und die auf die Behauptung titelloser Benützung gestützte Räumungsklage des einen Hälfteeigentümers daher ohne Zustimmung des zweiten Hälfteeigentümers erhoben werden könne, hielt die vorliegende Klage aber nicht für gerechtfertigt. Mietverträge könnten von der Mehrheit der Miteigentümer im Rahmen der ordentlichen Verwaltung geschlossen werden; ein vom bloßen Hälfteeigentümer mit einem Dritten geschlossener Mietvertrag sei nur im Verhältnis zwischen den Vertragsbeteiligten, nicht aber gegenüber den anderen Hälfteeigentümer verpflichtend. Demgemäß besitze der Hälfteeigentümer gegen denjenigen, der das Haus oder Teile desselben ohne seine Zustimmung nur auf Grund eines mit dem anderen Hälfteeigentümer abgeschlossenen Mietvertrages benütze, einen Räumungsanspruch. Dem Kläger sei der Abschluß des Bestandvertrages zwischen Ferdinand P***** sen. und den Beklagten im Oktober 1988 bekannt geworden. Eine ausdrückliche Zustimmung des Klägers sei nicht behauptet worden und ausreichende Anhaltspunkte für seine stillschweigende Zustimmung seien nicht erwiesen, zumal er bereits am 21.12.1988 die Räumungsklage erhoben habe. Der Kläger sei daher grundsätzlich berechtigt, von den Beklagten die Räumung des Bestandobjektes zu verlangen, sofern nicht die streitgegenständlichen Räumlichkeiten Ferdinand P***** sen. gemäß § 828 ABGB zum ausschließlichen Gebrauch überlassen worden seien. Das Erstgericht habe zutreffend erkannt, daß es im vorliegenden Falle entscheidend darauf ankomme, ob Ferdinand P***** sen. auf Grund einer mit dem Kläger ausdrücklich oder stillschweigend getroffenen Benützungsregelung berechtigt gewesen sei, mit Wirkung für diesen eine Mietvereinbarung der Art zu treffen, wie er sie mit den Beklagten getroffen habe. Hinsichtlich der im Vergleich vom 19.3.1952 angeführten Räumlichkeiten sei Ferdinand P***** sen. berechtigt gewesen, sie auf Lebensdauer ohne Leistung eines Entgeltes zum Betrieb seines Fleischhauereigeschäftes oder zu irgendeinem anderen ihm passenden Zweck zu verwenden. Damit liege bezüglich dieser Räume eine Benützungsregelung gemäß § 828 ABGB vor, auch wenn der Kläger und Ferdinand P***** sen. zum damaligen Zeitpunkt noch nicht Hälfteeigentümer der Liegenschaft gewesen seien. Mit dieser Vereinbarung sei Ferdinand P***** sen. nicht nur das Recht der alleinigen Benützung der Räume, sondern ausdrücklich auch das Recht eingeräumt werden, über diese Räume nach eigenem Gutdünken zu verfügen, ohne hiezu der Zustimmung des Klägers zu bedürfen. In dieser Vereinbarung habe das Erstgericht zutreffend nicht bloß eine Zuweisung zum Gebrauche, sondern die Ermächtigung erblickt, die Räume auch mit Wirkung für den Kläger zu vermieten. Diese inhaltlich unbeschränkte Verfügungsmacht müsse nämlich einer auch zur Vermietung mit Wirkung für die Gesamtheit der Liegenschaftseigentümer berechtigenden Verwaltungsvollmacht gleichgehalten werden. Es erscheine nicht entscheidend, daß die vertraglich begründete Berechtigung Ferdinand P***** sen. auf Lebensdauer eingeräumt worden sei, weil sie im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages jedenfalls aufrecht gewesen sei. So wie beim Fruchtgenuß der Eigentümer nach Beendigung des Fruchtgenußrechtes in die vom Fruchtnießer abgeschlossenen Mietverträge eintrete und diese Verträge daher erst auf Grund einer Aufkündigung erlöschen, so sei auch hier davon auszugehen, daß der von Ferdinand P***** sen. geschlossene Mietvertrag das Erlöschen seines Benützungsrechtes überdauere, weshalb der Kläger den bestehenden Bestandvertrag gegen sich gelten lassen müsse. Hof und Heuboden seien von der Vereinbarung vom 19.3.1951 nicht umfaßt, als Teil des ehemaligen Fleischhauereibetriebes von Ferdinand P***** sen. aber von Anfang an unter Ausschluß des Klägers und mit dessen Wissen mitverwendet worden. Insoweit sei durch den fast 40-jährigen ungehinderten Alleingebrauch dieser Objekte durch Ferdinand P***** sen. stillschweigend eine Benützungsregelung zustandegekommen; unter diesen Umständen sei er zur Vermietung auch dieser Räumlichkeiten berechtigt gewesen. Der Mietvertrag stelle auch kein Scheingeschäft dar, da er von den Vertragsparteien jedenfalls gewollt gewesen sei.Das Berufungsgericht gab der Berufung des Klägers nicht Folge und sprach aus, daß die Revision zulässig ist. Es verwies auf die Rechtsprechung, nach der ein Hälfteeigentümer gleich dem Minderheitseigentümer den titellosen Benützer auf Räumung klagen und die auf die Behauptung titelloser Benützung gestützte Räumungsklage des einen Hälfteeigentümers daher ohne Zustimmung des zweiten Hälfteeigentümers erhoben werden könne, hielt die vorliegende Klage aber nicht für gerechtfertigt. Mietverträge könnten von der Mehrheit der Miteigentümer im Rahmen der ordentlichen Verwaltung geschlossen werden; ein vom bloßen Hälfteeigentümer mit einem Dritten geschlossener Mietvertrag sei nur im Verhältnis zwischen den Vertragsbeteiligten, nicht aber gegenüber den anderen Hälfteeigentümer verpflichtend. Demgemäß besitze der Hälfteeigentümer gegen denjenigen, der das Haus oder Teile desselben ohne seine Zustimmung nur auf Grund eines mit dem anderen Hälfteeigentümer abgeschlossenen Mietvertrages benütze, einen Räumungsanspruch. Dem Kläger sei der Abschluß des Bestandvertrages zwischen Ferdinand P***** sen. und den Beklagten im Oktober 1988 bekannt geworden. Eine ausdrückliche Zustimmung des Klägers sei nicht behauptet worden und ausreichende Anhaltspunkte für seine stillschweigende Zustimmung seien nicht erwiesen, zumal er bereits am 21.12.1988 die Räumungsklage erhoben habe. Der Kläger sei daher grundsätzlich berechtigt, von den Beklagten die Räumung des Bestandobjektes zu verlangen, sofern nicht die streitgegenständlichen Räumlichkeiten Ferdinand P***** sen. gemäß Paragraph 828, ABGB zum ausschließlichen Gebrauch überlassen worden seien. Das Erstgericht habe zutreffend erkannt, daß es im vorliegenden Falle entscheidend darauf ankomme, ob Ferdinand P***** sen. auf Grund einer mit dem Kläger ausdrücklich oder stillschweigend getroffenen Benützungsregelung berechtigt gewesen sei, mit Wirkung für diesen eine Mietvereinbarung der Art zu treffen, wie er sie mit den Beklagten getroffen habe. Hinsichtlich der im Vergleich vom 19.3.1952 angeführten Räumlichkeiten sei Ferdinand P***** sen. berechtigt gewesen, sie auf Lebensdauer ohne Leistung eines Entgeltes zum Betrieb seines Fleischhauereigeschäftes oder zu irgendeinem anderen ihm passenden Zweck zu verwenden. Damit liege bezüglich dieser Räume eine Benützungsregelung gemäß Paragraph 828, ABGB vor, auch wenn der Kläger und Ferdinand P***** sen. zum damaligen Zeitpunkt noch nicht Hälfteeigentümer der Liegenschaft gewesen seien. Mit dieser Vereinbarung sei Ferdinand P***** sen. nicht nur das Recht der alleinigen Benützung der Räume, sondern ausdrücklich auch das Recht eingeräumt werden, über diese Räume nach eigenem Gutdünken zu verfügen, ohne hiezu der Zustimmung des Klägers zu bedürfen. In dieser Vereinbarung habe das Erstgericht zutreffend nicht bloß eine Zuweisung zum Gebrauche, sondern die Ermächtigung erblickt, die Räume auch mit Wirkung für den Kläger zu vermieten. Diese inhaltlich unbeschränkte Verfügungsmacht müsse nämlich einer auch zur Vermietung mit Wirkung für die Gesamtheit der Liegenschaftseigentümer berechtigenden Verwaltungsvollmacht gleichgehalten werden. Es erscheine nicht entscheidend, daß die vertraglich begründete Berechtigung Ferdinand P***** sen. auf Lebensdauer eingeräumt worden sei, weil sie im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages jedenfalls aufrecht gewesen sei. So wie beim Fruchtgenuß der Eigentümer nach Beendigung des Fruchtgenußrechtes in die vom Fruchtnießer abgeschlossenen Mietverträge eintrete und diese Verträge daher erst auf Grund einer Aufkündigung erlöschen, so sei auch hier davon auszugehen, daß der von Ferdinand P***** sen. geschlossene Mietvertrag das Erlöschen seines Benützungsrechtes überdauere, weshalb der Kläger den bestehenden Bestandvertrag gegen sich gelten lassen müsse. Hof und Heuboden seien von der Vereinbarung vom 19.3.1951 nicht umfaßt, als Teil des ehemaligen Fleischhauereibetriebes von Ferdinand P***** sen. aber von Anfang an unter Ausschluß des Klägers und mit dessen Wissen mitverwendet worden. Insoweit sei durch den fast 40-jährigen ungehinderten Alleingebrauch dieser Objekte durch Ferdinand P***** sen. stillschweigend eine Benützungsregelung zustandegekommen; unter diesen Umständen sei er zur Vermietung auch dieser Räumlichkeiten berechtigt gewesen. Der Mietvertrag stelle auch kein Scheingeschäft dar, da er von den Vertragsparteien jedenfalls gewollt gewesen sei.
Gegen die Entscheidung des Berufungsgerichtes wendet sich die auf den Anfechtungsgrund der unrichtigen rechtlichen Beurteilung gestützte Revision des Klägers mit dem Antrage, in Abänderung der vorinstanzlichen Urteile dem Klagebegehren stattzugeben. Der Revisionswerber führt dazu aus: Selbst dann, wenn das zwischen ihm und dem Vater der Beklagten abgeschlossene Erbübereinkommen eine Benützungsregelung gemäß § 828 ABGB enthalte, mangle es doch jedenfalls an einer Verwaltungsvollmacht zum Abschluß von Mietverträgen namens der Miteigentümergemeinschaft. Keineswegs habe der Vater der Beklagten nach Gutdünken über die Räumlichkeiten verfügen, sondern die Räume stets nur im Sinne eines persönlichen Gebrauches verwenden dürfen, wie dies aus der Einräumung des Benützungsrechtes auf Lebenszeit hervorgehe. Zufolge dieser Beschränkung auf Lebenszeit könne die getroffene Benützungsregelung auch nicht auf den Gesamtrechtsnachfolger übergehen. Die Berechtigung des Vaters der Beklagten sei also eine zeitlich eingeschränkte gewesen, sodaß er über seine Lebenszeit hinaus nicht über die Räume habe disponieren dürfen. Sein Benützungsrecht gebe also den Beklagten kein Recht auf Weiterbenützung. Durch den gegenständlichen Mietvertrag würde die Einschränkung des Benützungsrechtes umgangen und den Beklagten über den Tod des Vaters hinaus eine unentgeltliche Benützung gesichert.Gegen die Entscheidung des Berufungsgerichtes wendet sich die auf den Anfechtungsgrund der unrichtigen rechtlichen Beurteilung gestützte Revision des Klägers mit dem Antrage, in Abänderung der vorinstanzlichen Urteile dem Klagebegehren stattzugeben. Der Revisionswerber führt dazu aus: Selbst dann, wenn das zwischen ihm und dem Vater der Beklagten abgeschlossene Erbübereinkommen eine Benützungsregelung gemäß Paragraph 828, ABGB enthalte, mangle es doch jedenfalls an einer Verwaltungsvollmacht zum Abschluß von Mietverträgen namens der Miteigentümergemeinschaft. Keineswegs habe der Vater der Beklagten nach Gutdünken über die Räumlichkeiten verfügen, sondern die Räume stets nur im Sinne eines persönlichen Gebrauches verwenden dürfen, wie dies aus der Einräumung des Benützungsrechtes auf Lebenszeit hervorgehe. Zufolge dieser Beschränkung auf Lebenszeit könne die getroffene Benützungsregelung auch nicht auf den Gesamtrechtsnachfolger übergehen. Die Berechtigung des Vaters der Beklagten sei also eine zeitlich eingeschränkte gewesen, sodaß er über seine Lebenszeit hinaus nicht über die Räume habe disponieren dürfen. Sein Benützungsrecht gebe also den Beklagten kein Recht auf Weiterbenützung. Durch den gegenständlichen Mietvertrag würde die Einschränkung des Benützungsrechtes umgangen und den Beklagten über den Tod des Vaters hinaus eine unentgeltliche Benützung gesichert.