Die Revision ist zulässig, weil die Vorinstanzen die Rechtsfrage in wesentlichen Punkten nicht auf der Grundlage der erstgerichtlichen Feststellungen (SZ 59/101) und außerdem wesentliche Rechtsfragen des Bestandrechtes im Zusammenhang mit einer Teilkündigung wegen Eigenbedarfs unrichtig gelöst haben; wegen Fehlens für die rechtliche Beurteilung bereits ausreichender Feststellungen ist die Revision im Sinne des jedem Abänderungsantrag immanenten Aufhebungsantrages (MGA ZPO14 E 12 zu § 467) auch berechtigt.Die Revision ist zulässig, weil die Vorinstanzen die Rechtsfrage in wesentlichen Punkten nicht auf der Grundlage der erstgerichtlichen Feststellungen (SZ 59/101) und außerdem wesentliche Rechtsfragen des Bestandrechtes im Zusammenhang mit einer Teilkündigung wegen Eigenbedarfs unrichtig gelöst haben; wegen Fehlens für die rechtliche Beurteilung bereits ausreichender Feststellungen ist die Revision im Sinne des jedem Abänderungsantrag immanenten Aufhebungsantrages (MGA ZPO14 E 12 zu Paragraph 467,) auch berechtigt.
1.) Vorauszuschicken ist, daß die Nichterledigung des von der beklagten Partei in erster Instanz gestellten Zwischenfeststellungsantrages im Endurteil (§ 259 Abs 2 iVm § 236 Abs 1 ZPO) im Berufungsverfahren ungerügt geblieben ist, sodaß dieser Teil des Anspruches damit aus dem Verfahren ausgeschieden ist (SSV-NF 6/76, 10 ObS 2333/96b).1.) Vorauszuschicken ist, daß die Nichterledigung des von der beklagten Partei in erster Instanz gestellten Zwischenfeststellungsantrages im Endurteil (Paragraph 259, Absatz 2, in Verbindung mit Paragraph 236, Absatz eins, ZPO) im Berufungsverfahren ungerügt geblieben ist, sodaß dieser Teil des Anspruches damit aus dem Verfahren ausgeschieden ist (SSV-NF 6/76, 10 ObS 2333/96b).
2.) Der Revisionsgrund der Aktenwidrigkeit (§ 503 Z 3 ZPO) liegt nicht vor (§ 510 Abs 3 Satz 3 ZPO). Unter diesem Revisionsgrund wird vielmehr einerseits versucht, die erfolglose Beweisrüge der Berufung (zur nicht gesonderten Verwertbarkeit der von der Teilkündigung nicht umfaßten verbleibenden Teile des Mietobjektes) unzulässigerweise vor dem Obersten Gerichtshof erneut zu wiederholen; andererseits handelt es sich hiebei um die Geltendmachung von der rechtlichen Beurteilung zuzuordnenden Feststellungsmängeln, sodaß hierauf bei Behandlung der Rechtsrüge einzugehen sein wird. Dasselbe gilt auch für den in der Rechtsrüge nachgeschobenen Revisionsgrund der Mangelhaftigkeit des Berufungsverfahrens, da hierin dem Berufungsgericht gleichfalls ausschließlich die unrichtige Lösung von Rechtsfragen (nämlich im Zusammenhang mit dem Kündigungsgrund nach § 30 Abs 2 Z 7 MRG) vorgeworfen wird.2.) Der Revisionsgrund der Aktenwidrigkeit (Paragraph 503, Ziffer 3, ZPO) liegt nicht vor (Paragraph 510, Absatz 3, Satz 3 ZPO). Unter diesem Revisionsgrund wird vielmehr einerseits versucht, die erfolglose Beweisrüge der Berufung (zur nicht gesonderten Verwertbarkeit der von der Teilkündigung nicht umfaßten verbleibenden Teile des Mietobjektes) unzulässigerweise vor dem Obersten Gerichtshof erneut zu wiederholen; andererseits handelt es sich hiebei um die Geltendmachung von der rechtlichen Beurteilung zuzuordnenden Feststellungsmängeln, sodaß hierauf bei Behandlung der Rechtsrüge einzugehen sein wird. Dasselbe gilt auch für den in der Rechtsrüge nachgeschobenen Revisionsgrund der Mangelhaftigkeit des Berufungsverfahrens, da hierin dem Berufungsgericht gleichfalls ausschließlich die unrichtige Lösung von Rechtsfragen (nämlich im Zusammenhang mit dem Kündigungsgrund nach Paragraph 30, Absatz 2, Ziffer 7, MRG) vorgeworfen wird.
3.) Schließlich ist auch noch vorweg darauf hinzuweisen, daß die klagende Partei - wie bereits weiter oben hingewiesen wurde - in ihrer Teilkündigung den von dieser umfaßten Bestandgegenstand mit top Nr "10 bis 14" bezeichnet hat (gleichermaßen übrigens auch in dem der Entscheidung 4 Ob 2135/96s zugrundeliegenden Verfahren), wohingegen dieser im Mietvertrag und diesem folgend in den Urteilsfeststellungen ausdrücklich nur mit top Nr "1 und 14" benannt ist. Da es sich hiebei jedoch um ein bloßes minus, kein aliud handelt, und im übrigen der betroffene Bestandgegenstand in der Aufkündigung jedenfalls objektiv erkennbar und bestimmt bezeichnet ist (anders als in dem der Entscheidung WoBl 1996/53 zugrundeliegenden Fall), wird dieser Umstand im zweiten Rechtsgang mit den Parteien zu erörtern und allenfalls der Klägerin Anlaß zu einer Modifizierung ihres Begehrens (vgl zur Zulässigkeit auch Hausmann, Zur Bezeichnung des Bestandgegenstandes im Kündigungsverfahren, WoBl 1996, 129 [134]) Gelegenheit zu geben sein.3.) Schließlich ist auch noch vorweg darauf hinzuweisen, daß die klagende Partei - wie bereits weiter oben hingewiesen wurde - in ihrer Teilkündigung den von dieser umfaßten Bestandgegenstand mit top Nr "10 bis 14" bezeichnet hat (gleichermaßen übrigens auch in dem der Entscheidung 4 Ob 2135/96s zugrundeliegenden Verfahren), wohingegen dieser im Mietvertrag und diesem folgend in den Urteilsfeststellungen ausdrücklich nur mit top Nr "1 und 14" benannt ist. Da es sich hiebei jedoch um ein bloßes minus, kein aliud handelt, und im übrigen der betroffene Bestandgegenstand in der Aufkündigung jedenfalls objektiv erkennbar und bestimmt bezeichnet ist (anders als in dem der Entscheidung WoBl 1996/53 zugrundeliegenden Fall), wird dieser Umstand im zweiten Rechtsgang mit den Parteien zu erörtern und allenfalls der Klägerin Anlaß zu einer Modifizierung ihres Begehrens vergleiche zur Zulässigkeit auch Hausmann, Zur Bezeichnung des Bestandgegenstandes im Kündigungsverfahren, WoBl 1996, 129 [134]) Gelegenheit zu geben sein.
4.) a) Auf den Kündigungsgrund der Nichtbenützung (§ 30 Abs 2 Z 6 MRG) wurde im (von der Rechtsvorgängerin der klagenden Partei geschlossenen und diese daher auch insoweit bindenden) Mietvertrag vom 1.7.1975 wirksam verzichtet (Beilage A, Pkt XI Abs 3; Würth in Rummel, ABGB II2, Rz 31 zu § 30 MRG mwN); von einer Nichtbenützung könnte im übrigen schon nach der Chronologie des vom Erstgericht festgestellten Sachverhaltes über die Benützungsverhältnisse seit Mietbeginn durch die Beklagte keine Rede sein. Da es sich bei dieser vormaligen "Vereinbarung" um einen entgeltlichen Mietvertrag, also keinen bloß "einseitig verbindlichen Vertrag" handelt, muß die in der Revision auf § 915 (erster Fall) ABGB gestützte Auslegung schon am Wortlaut dieser Gesetzesstelle scheitern. Daß von einem einheitlichen Mietverhältnis ausschließlich über Wohnräume ausgegangen worden sei, läßt sich nach dem erkennbaren Parteiwillen (§ 914 ABGB) schon mit der Einräumung eines Untermietrechtes für das Mietobjekt "welcher Art auch immer" (Pkt IX Abs 3) nicht in Einklang bringen; dazu kommt, daß es sich nach den Feststellungen der Tatsacheninstanzen bei den im Erdgeschoß straßenseitig gelegenen Räumlichkeiten (und zwar seit Beginn des Bestandverhältnisses immer schon) um Geschäftsräumlichkeiten gehandelt hat, sodaß von einer ausschließlichen Begründung eines Mietverhältnisses über Wohnräume nicht ausgegangen werden kann (von einer solchen Auslegung ist im übrigen auch der vierte Senat in seiner bereits zitierten und denselben Vertragspunkt beurteilenden Entscheidung 4 Ob 2135/96s nicht ausgegangen). Dafür spricht aber auch die ausdrückliche und besonders hervorgehobene Benennung der "Wohnung" im genannten Vertragspunkt, falls diese durch einen längeren Zeitraum nicht (von der Beklagten) benützt werden sollte; auch wenn hierin die Geltendmachung des Kündigungsgrundes der Nichtbenützung auch der Geschäftsräumlichkeiten durch die Beklagte nicht genannt ist, kann schon aufgrund der Feststellungen der Vorinstanzen, wonach diese Räumlichkeiten lediglich im Zeitraum Juli 1985 (Ende der Verwendung als Galerie) bis September 1985 (Beginn des Untermietverhältnisses der Firma I*****) leergestanden sind (die Beklagte selbst hat im Rahmen ihrer Parteienvernehmung von einem halben Jahr gesprochen), jedenfalls nicht ernsthaft von einer Nichtbenützung "durch einen längeren Zeitraum" ausgegangen werden. Insoweit weicht die Rechtsrüge damit vom festgestellten Sachverhalt ab.4.) a) Auf den Kündigungsgrund der Nichtbenützung (Paragraph 30, Absatz 2, Ziffer 6, MRG) wurde im (von der Rechtsvorgängerin der klagenden Partei geschlossenen und diese daher auch insoweit bindenden) Mietvertrag vom 1.7.1975 wirksam verzichtet (Beilage A, Pkt römisch elf Absatz 3,; Würth in Rummel, ABGB II2, Rz 31 zu Paragraph 30, MRG mwN); von einer Nichtbenützung könnte im übrigen schon nach der Chronologie des vom Erstgericht festgestellten Sachverhaltes über die Benützungsverhältnisse seit Mietbeginn durch die Beklagte keine Rede sein. Da es sich bei dieser vormaligen "Vereinbarung" um einen entgeltlichen Mietvertrag, also keinen bloß "einseitig verbindlichen Vertrag" handelt, muß die in der Revision auf Paragraph 915, (erster Fall) ABGB gestützte Auslegung schon am Wortlaut dieser Gesetzesstelle scheitern. Daß von einem einheitlichen Mietverhältnis ausschließlich über Wohnräume ausgegangen worden sei, läßt sich nach dem erkennbaren Parteiwillen (Paragraph 914, ABGB) schon mit der Einräumung eines Untermietrechtes für das Mietobjekt "welcher Art auch immer" (Pkt römisch neun Absatz 3,) nicht in Einklang bringen; dazu kommt, daß es sich nach den Feststellungen der Tatsacheninstanzen bei den im Erdgeschoß straßenseitig gelegenen Räumlichkeiten (und zwar seit Beginn des Bestandverhältnisses immer schon) um Geschäftsräumlichkeiten gehandelt hat, sodaß von einer ausschließlichen Begründung eines Mietverhältnisses über Wohnräume nicht ausgegangen werden kann (von einer solchen Auslegung ist im übrigen auch der vierte Senat in seiner bereits zitierten und denselben Vertragspunkt beurteilenden Entscheidung 4 Ob 2135/96s nicht ausgegangen). Dafür spricht aber auch die ausdrückliche und besonders hervorgehobene Benennung der "Wohnung" im genannten Vertragspunkt, falls diese durch einen längeren Zeitraum nicht (von der Beklagten) benützt werden sollte; auch wenn hierin die Geltendmachung des Kündigungsgrundes der Nichtbenützung auch der Geschäftsräumlichkeiten durch die Beklagte nicht genannt ist, kann schon aufgrund der Feststellungen der Vorinstanzen, wonach diese Räumlichkeiten lediglich im Zeitraum Juli 1985 (Ende der Verwendung als Galerie) bis September 1985 (Beginn des Untermietverhältnisses der Firma I*****) leergestanden sind (die Beklagte selbst hat im Rahmen ihrer Parteienvernehmung von einem halben Jahr gesprochen), jedenfalls nicht ernsthaft von einer Nichtbenützung "durch einen längeren Zeitraum" ausgegangen werden. Insoweit weicht die Rechtsrüge damit vom festgestellten Sachverhalt ab.
Auf die Ausführungen im Rechtsmittel für "Quasi-Enteignung" im Zusammenhang mit der versuchten Untervermietung an ein Konsulat ist schließlich deshalb nicht weiter einzugehen, weil dieser Fragenkomplex nicht Gegenstand des vorliegenden, sondern des bereits vom Obersten Gerichtshof zu 4 Ob 2135/96s beurteilten Verfahrens ist.
b) Das Vorbringen in der Revision zum Kündigungsgrund nach Z 7 leg cit muß daran scheitern, daß die von der Revisionswerberin monierte (und auch von den Vorinstanzen so festgestellte) bisherige Verwendung der teilgekündigten Räume (ausschließlich) für Geschäftszwecke mit dem bereits mehrfach zitierten Vertragspunkt IX Abs 3 ("Untervermietung welcher Art auch immer") in Einklang steht, also von einer Verwendung "nicht zum vertraglich bedungenen Wohnzweck" damit gleichfalls nicht ausgegangen werden kann.b) Das Vorbringen in der Revision zum Kündigungsgrund nach Ziffer 7, leg cit muß daran scheitern, daß die von der Revisionswerberin monierte (und auch von den Vorinstanzen so festgestellte) bisherige Verwendung der teilgekündigten Räume (ausschließlich) für Geschäftszwecke mit dem bereits mehrfach zitierten Vertragspunkt römisch neun Absatz 3, ("Untervermietung welcher Art auch immer") in Einklang steht, also von einer Verwendung "nicht zum vertraglich bedungenen Wohnzweck" damit gleichfalls nicht ausgegangen werden kann.
c) Zur "Sittenwidrigkeit des Mietvertrages" werden ausschließlich bereits in der Berufung enthaltene Beschwerdepunkte wiederholt. Die hiezu aufgelisteten "Auffälligkeiten" im Mietvertrag der Voreigentümerin begründen keinesfalls Nichtigkeit nach § 879 Abs 1 ABGB, sondern sind vielmehr in der dem österreischischen Schuldrecht (und damit - soweit nicht gegen zwingende Bestimmungen verstoßend - auch dem Bestandrecht) immanenten Vertragsfreiheit begründet. Gesetzliche Verbotsnormen wurden hiedurch weder verletzt noch mißachtet, und vermag auch die Revisionswerberin solches nicht konkret aufzuzeigen. Obwohl die klagende Partei schon seit 1977 Eigentümerin (und damit Rechtsnachfolgerin der ursprünglichen Bestandgeberin) ist, hat sie den Inhalt des Mietvertrages fast zwei Jahrzehnte unbeanstandet gelten lassen, ohne irgendwelche Anfechtungen vorzunehmen.c) Zur "Sittenwidrigkeit des Mietvertrages" werden ausschließlich bereits in der Berufung enthaltene Beschwerdepunkte wiederholt. Die hiezu aufgelisteten "Auffälligkeiten" im Mietvertrag der Voreigentümerin begründen keinesfalls Nichtigkeit nach Paragraph 879, Absatz eins, ABGB, sondern sind vielmehr in der dem österreischischen Schuldrecht (und damit - soweit nicht gegen zwingende Bestimmungen verstoßend - auch dem Bestandrecht) immanenten Vertragsfreiheit begründet. Gesetzliche Verbotsnormen wurden hiedurch weder verletzt noch mißachtet, und vermag auch die Revisionswerberin solches nicht konkret aufzuzeigen. Obwohl die klagende Partei schon seit 1977 Eigentümerin (und damit Rechtsnachfolgerin der ursprünglichen Bestandgeberin) ist, hat sie den Inhalt des Mietvertrages fast zwei Jahrzehnte unbeanstandet gelten lassen, ohne irgendwelche Anfechtungen vorzunehmen.
5. Den Schwerpunkt des Rechtsmittels (sowohl zur Zulassungsbegründung als auch zur Rechtsrüge) bilden dessen Ausführungen zu zwei Rechtsfragen, nämlich
zum Kündigungsgrund des Eigenbedarfes sowie
zur Zulässigkeit einer Teilkündigung.
Hiezu hat der Oberste Gerichtshof - und zwar auf beide in untrennbarem Zusammenhang stehenden Fragenkomplexe gemeinsam eingehend - folgendes erwogen:
a) Unabhängig von der Frage der in ihrem verfahrenseinleitenden Schriftsatz geltend gemachten Kündigungsgründe des Eigenbedarfs nach § 30 Abs 2 Z 8 und 9 MRG verfolgt die klagende Partei - jedenfalls vorrangig - durch die ausdrückliche Bezeichnung desselben als "Teilkündigung" die Durchsetzung des auch ausdrücklich zitierten besonderen Eigenbedarfstatbestandes nach § 31 Abs 1 MRG. Benötigt danach der Vermieter einzelne Teile des Mietgegenstandes für sich [oder für Verwandte in gerader Linie] "dringend, so kann er den Mietvertrag in Ansehung dieser Teile aufkündigen, wenn der restliche Teil des Mietgegenstandes abgesondert benutzbar ist oder ohne unverhältnismäßige Schwierigkeiten abgesondert benutzbar gemacht werden kann und zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses des Mieters.... oder zur Besorgung seiner Geschäfte ausreicht." Dieser besondere und selbständige (EvBl 1984/113) Kündigungstatbestand steht auch einem durch Rechtsgeschäft unter Lebenden zum Vermieter Gewordenen offen (SZ 56/200). Die aufgelisteten und jeweils durch das Bindewort "und" sprachlich miteinander verknüpften Voraussetzungen müssen hiebei kumulativ vorliegen (6 Ob 1505/94); eine besondere Interessenabwägung (etwa im Sinne des § 30 Abs 2 Z 8 erster Halbsatz MRG) ist nicht erforderlich (Würth/Zingher, Miet- und Wohnrecht19 Rz 1 aE zu § 31); aber auch das (zu § 30 Abs 2 Z 9 iVm § 32 Abs 1 MRG verlangte) Erfordernis der Ersatzbeschaffung wird vom Gesetzgeber - entgegen der Behauptung der beklagten Partei in ihrem Replikschriftsatz ON 10 (Pkt. 4.) - im Rahmen einer (bloßen) Teilkündigung nicht verlangt, sodaß die vom Erstgericht relevierte Frage, ob das von der Klägerin hiezu erst nachträglich (nämlich im Schriftsatz ON 5) gestellte Anerbieten allenfalls (vgl MietSlg 38.492) verspätet wäre, auf sich beruhen kann.a) Unabhängig von der Frage der in ihrem verfahrenseinleitenden Schriftsatz geltend gemachten Kündigungsgründe des Eigenbedarfs nach Paragraph 30, Absatz 2, Ziffer 8 und 9 MRG verfolgt die klagende Partei - jedenfalls vorrangig - durch die ausdrückliche Bezeichnung desselben als "Teilkündigung" die Durchsetzung des auch ausdrücklich zitierten besonderen Eigenbedarfstatbestandes nach Paragraph 31, Absatz eins, MRG. Benötigt danach der Vermieter einzelne Teile des Mietgegenstandes für sich [oder für Verwandte in gerader Linie] "dringend, so kann er den Mietvertrag in Ansehung dieser Teile aufkündigen, wenn der restliche Teil des Mietgegenstandes abgesondert benutzbar ist oder ohne unverhältnismäßige Schwierigkeiten abgesondert benutzbar gemacht werden kann und zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses des Mieters.... oder zur Besorgung seiner Geschäfte ausreicht." Dieser besondere und selbständige (EvBl 1984/113) Kündigungstatbestand steht auch einem durch Rechtsgeschäft unter Lebenden zum Vermieter Gewordenen offen (SZ 56/200). Die aufgelisteten und jeweils durch das Bindewort "und" sprachlich miteinander verknüpften Voraussetzungen müssen hiebei kumulativ vorliegen (6 Ob 1505/94); eine besondere Interessenabwägung (etwa im Sinne des Paragraph 30, Absatz 2, Ziffer 8, erster Halbsatz MRG) ist nicht erforderlich (Würth/Zingher, Miet- und Wohnrecht19 Rz 1 aE zu Paragraph 31,); aber auch das (zu Paragraph 30, Absatz 2, Ziffer 9, in Verbindung mit Paragraph 32, Absatz eins, MRG verlangte) Erfordernis der Ersatzbeschaffung wird vom Gesetzgeber - entgegen der Behauptung der beklagten Partei in ihrem Replikschriftsatz ON 10 (Pkt. 4.) - im Rahmen einer (bloßen) Teilkündigung nicht verlangt, sodaß die vom Erstgericht relevierte Frage, ob das von der Klägerin hiezu erst nachträglich (nämlich im Schriftsatz ON 5) gestellte Anerbieten allenfalls vergleiche MietSlg 38.492) verspätet wäre, auf sich beruhen kann.
b) Als erstes Erfordernis muß jenes des Eigenbedarfes erfüllt sein. Die klagende Partei als Völkerrechtssubjekt (vgl BGBl 1934/2 - Konkordat; Schwendenwein, Das neue Kirchenrecht, 558 FN 33; derselbe, Österreichisches Staatskirchenrecht, 42; Gampl, Staatskirchenrecht - Leitfaden, 92) ist öffentlich-rechtliche Körperschaft und damit juristische Person (Aicher in Rummel, ABGB I2, Rz 4 zu § 26; EvBl 1964/208). Der Oberste Gerichtshof hat bereits mehrfach - aus der grundsätzlichen Gleichstellung der juristischen mit den physischen Personen im § 26 ABGB folgernd - ausgesprochen, daß auch eine juristische Person Eigenbedarf als Kündigungsgrund geltend machen kann, wenn sie die vermieteten Räume zur Erfüllung ihrer Zwecke dringend benötigt (MietSlg 16.357, SZ 23/127 und 21/141) bzw sonst ihre Zwecke nicht erfüllen kann (1 Ob 566/87); es muß hiebei die unabweisliche Notwendigkeit bestehen, den derzeitigen Zustand sobald als möglich zu beheben und dies nur durch Aufkündigung des Bestandverhältnisses möglich sein (MietSlg 34.434, SZ 23/127, 1 Ob 566/87). Dabei muß es sich aber um einen Bedarf der juristischen Person selbst handeln. Die Unterbringung von Bediensteten, die sonst über keine Wohnmöglichkeit verfügen, begründet keinen Eigenbedarf der juristischen Person (MietSlg 16.357, 1 Ob 566/87).b) Als erstes Erfordernis muß jenes des Eigenbedarfes erfüllt sein. Die klagende Partei als Völkerrechtssubjekt vergleiche BGBl 1934/2 - Konkordat; Schwendenwein, Das neue Kirchenrecht, 558 FN 33; derselbe, Österreichisches Staatskirchenrecht, 42; Gampl, Staatskirchenrecht - Leitfaden, 92) ist öffentlich-rechtliche Körperschaft und damit juristische Person (Aicher in Rummel, ABGB I2, Rz 4 zu Paragraph 26,; EvBl 1964/208). Der Oberste Gerichtshof hat bereits mehrfach - aus der grundsätzlichen Gleichstellung der juristischen mit den physischen Personen im Paragraph 26, ABGB folgernd - ausgesprochen, daß auch eine juristische Person Eigenbedarf als Kündigungsgrund geltend machen kann, wenn sie die vermieteten Räume zur Erfüllung ihrer Zwecke dringend benötigt (MietSlg 16.357, SZ 23/127 und 21/141) bzw sonst ihre Zwecke nicht erfüllen kann (1 Ob 566/87); es muß hiebei die unabweisliche Notwendigkeit bestehen, den derzeitigen Zustand sobald als möglich zu beheben und dies nur durch Aufkündigung des Bestandverhältnisses möglich sein (MietSlg 34.434, SZ 23/127, 1 Ob 566/87). Dabei muß es sich aber um einen Bedarf der juristischen Person selbst handeln. Die Unterbringung von Bediensteten, die sonst über keine Wohnmöglichkeit verfügen, begründet keinen Eigenbedarf der juristischen Person (MietSlg 16.357, 1 Ob 566/87).
Das Erstgericht hat hiezu keinerlei Feststellungen getroffen, sondern sich damit begnügt, bloß die derzeitige Verwendung der der klagenden Partei in ihrem Eigentumsobjekt selbst zur Verfügung stehenden Räumlichkeiten sowie ihres dort tätigen Mitarbeiterstabes näher zu beschreiben. Schon daraus folgt, daß es zum Vorliegen dieses von Anfang an auch vorbringensmäßig ausreichend geltend gemachten Kündigungsgrundes an einer abschließenden Feststellungsgrundlage mangelt. Die bloß allgemein gehaltene Negativfeststellung, daß (gemeint: ob) die klagende Partei "in der nächsten Zeit" (mangels Verfügbarkeit von Räumlichkeiten im verfahrensgegenständlichen Objekt) solche zu Bürozwecken außerhalb (anderswo) anzumieten beabsichtige, ist hiefür gleichfalls ungenügend. Zwar erfüllen vage, erst in nicht absehbarer Zeit liegende Möglichkeiten des Bestehens von Eigenbedarf die im Gesetz geforderte Dringlichkeit nicht (WoBl 1991/13 [in welcher Entscheidung sich der OGH bereits mit der von der Revisionswerberin zitierten Autorin Gimpel-Hinteregger in JBl 1988, 16 ff befaßt hatte], weiters 6 Ob 562/94, 1 Ob 507/95), doch bedarf es hiezu - schon im Lichte des ergänzenden Vorbringens der Klägerin in Pkt d des Schriftsatzes ON 5 - präziserer und auch auf den Tätigkeitsbereich und die (diplomatische wie geistliche) Aufgabenerfüllung der Klägerin abstellender konkreter Tatsachenfeststellungen. Die vom Berufungsgericht hiezu getroffenen Schlußfolgerungen im Sinne einer Negierung jeglichen dringenden Eigenbedarfs sind damit verfrüht und entbehren einer ausreichenden Tatsachengrundlage.
Allerdings wird bei Beurteilung der Frage des dringenden Eigenbedarfs hernach ein strenger Maßstab anzulegen sein, wie dies ebenfalls der ständigen Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes entspricht (Würth, aaO Rz 36 zu § 30 MRG mwN; Würth/Zingher, aaO Rz 46 und 51 zu § 30; 6 Ob 562/94, 1 Ob 619/95, 7 Ob 2057/96t), wobei nach Auffassung des Senates auch zu berücksichtigen (und daher auch dazu die Feststellungsgrundlage zu verbreitern) sein wird, unter welchen Umständen, wann und zu welchen Bedingungen die klagende Partei selbst Räumlichkeiten im von ihr eigentümlich erworbenen Gesamtobjekt vermietet hat (ua etwa an den [laut Ersturteil] Zeugen "A*****" [richtig wohl: A*****: ON 24]), weil in diesem Falle der Eigenbedarf selbstverschuldet wäre, was nach der Rechtsprechung die Geltendmachung ausschließt (MietSlg 46.408, WoBl 1993/7, 5 Ob 519/86, 6 Ob 637/93). Hiezu wird dann aber auch unter Umständen zu erörtern (und festzustellen sein), ob diese Räumlichkeiten für die zum Eigenbedarf behaupteten (und unter Beweis zu stellenden) Verwendungszwecke überhaupt geeignet und tauglich sind.Allerdings wird bei Beurteilung der Frage des dringenden Eigenbedarfs hernach ein strenger Maßstab anzulegen sein, wie dies ebenfalls der ständigen Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes entspricht (Würth, aaO Rz 36 zu Paragraph 30, MRG mwN; Würth/Zingher, aaO Rz 46 und 51 zu Paragraph 30,; 6 Ob 562/94, 1 Ob 619/95, 7 Ob 2057/96t), wobei nach Auffassung des Senates auch zu berücksichtigen (und daher auch dazu die Feststellungsgrundlage zu verbreitern) sein wird, unter welchen Umständen, wann und zu welchen Bedingungen die klagende Partei selbst Räumlichkeiten im von ihr eigentümlich erworbenen Gesamtobjekt vermietet hat (ua etwa an den [laut Ersturteil] Zeugen "A*****" [richtig wohl: A*****: ON 24]), weil in diesem Falle der Eigenbedarf selbstverschuldet wäre, was nach der Rechtsprechung die Geltendmachung ausschließt (MietSlg 46.408, WoBl 1993/7, 5 Ob 519/86, 6 Ob 637/93). Hiezu wird dann aber auch unter Umständen zu erörtern (und festzustellen sein), ob diese Räumlichkeiten für die zum Eigenbedarf behaupteten (und unter Beweis zu stellenden) Verwendungszwecke überhaupt geeignet und tauglich sind.
c) Davon, daß der verbleibende Teil des Bestandobjekts (nach den Feststellungen der Vorinstanzen rund 244 bis 245 m2!) von der Beklagten, die dort nicht als Geschäftsfrau, sondern Privatperson (und offenbar allein) lebt, zur Befriedigung ihres Wohnbedarfes nicht ausreichend sei, kann nach bisheriger Aktenlage wohl nicht ausgegangen werden. Dies wird auch von der Beklagten gar nicht subtantiell bestritten. Aus diesem gesetzlichen Erfordernis der ausreichenden Deckung des Wohnbedürfnisses als notwendiger Voraussetzung einer Teilkündigung (nach § 31 Abs 1 MRG) ergibt sich aber auch (zwingend), daß es bei Geltendmachung einer solchen auch keiner Beistellung oder Anbietung einer Ersatzwohnung bedarf, denn anders als nach § 30 Abs 2 Z 9 MRG verliert ja der Bestandnehmer nicht den gesamten, sondern nur einen Teil des Bestandgegenstandes, der aber ausreichen muß, um das Wohnbedürfnis (weiterhin) zu decken. Schon aufgrund dieser Überlegung (iVm dem insoweit völlig klaren Gesetzeswortlaut) bedarf es keiner Substitution für etwas, was ohnedies weiterhin (unverändert) gegeben und gedeckt ist (vgl hiezu auch MietSlg 30.484 mwN und 6 Ob 511/85).c) Davon, daß der verbleibende Teil des Bestandobjekts (nach den Feststellungen der Vorinstanzen rund 244 bis 245 m2!) von der Beklagten, die dort nicht als Geschäftsfrau, sondern Privatperson (und offenbar allein) lebt, zur Befriedigung ihres Wohnbedarfes nicht ausreichend sei, kann nach bisheriger Aktenlage wohl nicht ausgegangen werden. Dies wird auch von der Beklagten gar nicht subtantiell bestritten. Aus diesem gesetzlichen Erfordernis der ausreichenden Deckung des Wohnbedürfnisses als notwendiger Voraussetzung einer Teilkündigung (nach Paragraph 31, Absatz eins, MRG) ergibt sich aber auch (zwingend), daß es bei Geltendmachung einer solchen auch keiner Beistellung oder Anbietung einer Ersatzwohnung bedarf, denn anders als nach Paragraph 30, Absatz 2, Ziffer 9, MRG verliert ja der Bestandnehmer nicht den gesamten, sondern nur einen Teil des Bestandgegenstandes, der aber ausreichen muß, um das Wohnbedürfnis (weiterhin) zu decken. Schon aufgrund dieser Überlegung in Verbindung mit dem insoweit völlig klaren Gesetzeswortlaut) bedarf es keiner Substitution für etwas, was ohnedies weiterhin (unverändert) gegeben und gedeckt ist vergleiche hiezu auch MietSlg 30.484 mwN und 6 Ob 511/85).
d) Es verbleibt somit noch das Erfordernis, daß "der restliche Teil des Mietgegenstandes abgesondert benutzbar ist oder ohne unverhältnismäßige Schwierigkeiten abgesondert benutzbar gemacht werden kann". Hiezu hat das Erstgericht - im Rahmen seiner rechtlichen Beurteilung - feststellungsmäßig nachgeschoben, "daß die Räumlichkeiten im Erdgeschoß [offenbar jene, welche von der Kündigung betroffen sind] und im ersten Stock [offenbar die Wohnräume der Beklagten] innerhalb des Objektes verbunden sind und daß die zu Wohnzwecken verwendeten Teile nur vom Erdgeschoß aus zu betreten sind", und daraus im weiteren geschlossen, "daß von vorneherein der verbleibende Teil nicht gesondert verwendbar ist". Das Berufungsgericht hat diese "Feststellungen" übernommen. Abgesehen davon, daß damit Rechts- und Tatfragen miteinander vermengt wurden, läßt sich aus der wörtlich wiedergegebenen Formulierung auch dieses gesetzliche Erfordernis (noch) nicht abschließend beantworten. Daß in einem Obergeschoß gelegene Räume (nur) vom Erdgeschoß aus zu betreten sind, ist eine Gegebenheit, die regelmäßig bei mehrgeschossigen Gebäuden anzutreffen ist: Jedes derartige höhergeschossige Gebäude muß grundsätzlich vom Erdgeschoß aus betreten werden. Schon in der Berufung hat die klagende Partei (zutreffend, vom Berufungsgericht allerdings nicht weiter aufgegriffen) auf den Widerspruch hingewiesen, daß das Erstgericht einerseits (nämlich bei Wiedergabe des seinerzeit geschlossenen Mietvertrages und Umschreibung des hievon umfaßten Bestandgegenstandes) von "Räumlichkeiten im Erdgeschoß und Parterre" (?), an anderer Stelle jedoch von solchen im Erdgeschoß und im ersten Stock spricht. Andererseits ist - jedenfalls nach der derzeitigen Aktenlage - unschwer zu unterstellen, daß eine wie vom Gesetz geforderte abgesonderte Benutzbarkeit schon deshalb gegeben sein könnte, weil ja die nunmehr von der Teilkündigung betroffenen ausschließlich erdgeschossigen (und jahrzehntelang an unterschiedliche Personen untervermieteten) Räume wohl schon bisher durch diese wirtschaftlich gesonderte Nutzung ihrerseits baulich wie widmungsmäßig getrennt begehbar und benutzbar waren und damit auch vom (der Beklagten weiterhin ungeschmälert zustehenden) Wohnbereich trennbar abgesondert werden konnten (vgl auch WoBl 1996/52, wonach eine Teilkündigung dann zulässig ist, wenn "in Wahrheit selbständige Bestandobjekte, die weder wirtschaftlich noch technisch eine Einheit bildeten, vorlagen", wofür aber nach dem Vorgesagten die bisherige Aktenlage sprechen würde). Wieso dieser restliche Teil des Mietgegenstandes nunmehr nicht - so wie schon bisher - "abgesondert benutzbar" sein soll, bleibt jedenfalls zweifelhaft. Auf alle Fälle wird das Erstgericht auch hiezu verläßliche Feststellungen zu treffen haben und sich auch nicht mit einer bloß formalen Verweisung auf irgendwelche im Akt erliegende Planurkunden begnügen können. Nach Auffassung des Senates hat die klagende Partei ihrer diesbezüglichen Behauptungs- und Beweispflicht (WoBl 1993/127) im übrigen auch ausreichend Genüge getan. Die diesbezüglichen Ausführungen in Seite 6 und 7 des Berufungsurteils sind in diesem Zusammenhang unverständlich. Der Hinweis auf die Entscheidung MietSlg 38.489/10 geht schon deshalb fehl, weil es dort (abgesehen von der bereits gegebenen Unterschiedlichkeit in den Tatsachengrundlagen) rechtlich um die Auslegung einer Teilkündigung nach § 31 Abs 2 iVm § 30 Abs 2 Z 6 und 7 MRG ging.d) Es verbleibt somit noch das Erfordernis, daß "der restliche Teil des Mietgegenstandes abgesondert benutzbar ist oder ohne unverhältnismäßige Schwierigkeiten abgesondert benutzbar gemacht werden kann". Hiezu hat das Erstgericht - im Rahmen seiner rechtlichen Beurteilung - feststellungsmäßig nachgeschoben, "daß die Räumlichkeiten im Erdgeschoß [offenbar jene, welche von der Kündigung betroffen sind] und im ersten Stock [offenbar die Wohnräume der Beklagten] innerhalb des Objektes verbunden sind und daß die zu Wohnzwecken verwendeten Teile nur vom Erdgeschoß aus zu betreten sind", und daraus im weiteren geschlossen, "daß von vorneherein der verbleibende Teil nicht gesondert verwendbar ist". Das Berufungsgericht hat diese "Feststellungen" übernommen. Abgesehen davon, daß damit Rechts- und Tatfragen miteinander vermengt wurden, läßt sich aus der wörtlich wiedergegebenen Formulierung auch dieses gesetzliche Erfordernis (noch) nicht abschließend beantworten. Daß in einem Obergeschoß gelegene Räume (nur) vom Erdgeschoß aus zu betreten sind, ist eine Gegebenheit, die regelmäßig bei mehrgeschossigen Gebäuden anzutreffen ist: Jedes derartige höhergeschossige Gebäude muß grundsätzlich vom Erdgeschoß aus betreten werden. Schon in der Berufung hat die klagende Partei (zutreffend, vom Berufungsgericht allerdings nicht weiter aufgegriffen) auf den Widerspruch hingewiesen, daß das Erstgericht einerseits (nämlich bei Wiedergabe des seinerzeit geschlossenen Mietvertrages und Umschreibung des hievon umfaßten Bestandgegenstandes) von "Räumlichkeiten im Erdgeschoß und Parterre" (?), an anderer Stelle jedoch von solchen im Erdgeschoß und im ersten Stock spricht. Andererseits ist - jedenfalls nach der derzeitigen Aktenlage - unschwer zu unterstellen, daß eine wie vom Gesetz geforderte abgesonderte Benutzbarkeit schon deshalb gegeben sein könnte, weil ja die nunmehr von der Teilkündigung betroffenen ausschließlich erdgeschossigen (und jahrzehntelang an unterschiedliche Personen untervermieteten) Räume wohl schon bisher durch diese wirtschaftlich gesonderte Nutzung ihrerseits baulich wie widmungsmäßig getrennt begehbar und benutzbar waren und damit auch vom (der Beklagten weiterhin ungeschmälert zustehenden) Wohnbereich trennbar abgesondert werden konnten vergleiche auch WoBl 1996/52, wonach eine Teilkündigung dann zulässig ist, wenn "in Wahrheit selbständige Bestandobjekte, die weder wirtschaftlich noch technisch eine Einheit bildeten, vorlagen", wofür aber nach dem Vorgesagten die bisherige Aktenlage sprechen würde). Wieso dieser restliche Teil des Mietgegenstandes nunmehr nicht - so wie schon bisher - "abgesondert benutzbar" sein soll, bleibt jedenfalls zweifelhaft. Auf alle Fälle wird das Erstgericht auch hiezu verläßliche Feststellungen zu treffen haben und sich auch nicht mit einer bloß formalen Verweisung auf irgendwelche im Akt erliegende Planurkunden begnügen können. Nach Auffassung des Senates hat die klagende Partei ihrer diesbezüglichen Behauptungs- und Beweispflicht (WoBl 1993/127) im übrigen auch ausreichend Genüge getan. Die diesbezüglichen Ausführungen in Seite 6 und 7 des Berufungsurteils sind in diesem Zusammenhang unverständlich. Der Hinweis auf die Entscheidung MietSlg 38.489/10 geht schon deshalb fehl, weil es dort (abgesehen von der bereits gegebenen Unterschiedlichkeit in den Tatsachengrundlagen) rechtlich um die Auslegung einer Teilkündigung nach Paragraph 31, Absatz 2, in Verbindung mit Paragraph 30, Absatz 2, Ziffer 6 und 7 MRG ging.
6.) Da es somit einer Verhandlung erster Instanz bedarf, um die Sache spruchreif zu machen, war mit einer Aufhebung der Urteile der Vorinstanzen und einer Zurückverweisung der Rechtssache an das Erstgericht vorzugehen. Dieses wird - nach Erörterung mit den Parteien und allfälliger Beweisaufnahme - die erforderlichen Feststellungen nachzutragen haben.
Der Kostenvorbehalt gründet sich auf § 52 ZPO.Der Kostenvorbehalt gründet sich auf Paragraph 52, ZPO.