Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofs Dr. Schlosser als Vorsitzenden sowie durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofs Dr. Schiemer, Dr. Gerstenecker, Dr. Rohrer und Dr. Zechner als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Parteien 1. N*****Aktiengesellschaft, *****, und 2. L***** Aktiengesellschaft, *****, beide vertreten durch Dr. Arnold Rechtsanwalt-Kommandit-Partnerschaft in Wien, wider die beklagte Partei Franz S*****, vertreten durch Dr. Egon Sattler, Rechtsanwalt in Wien, wegen 544.805,80 S sA und Räumung (Streitwert 200.000 S), infolge Revision der klagenden Parteien gegen das Urteil des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien als Berufungsgerichts vom 16. März 1994, GZ 48 R 58/94-14, womit infolge Berufung der klagenden Parteien das Urteil des Bezirksgerichts Favoriten vom 25. September 1993, GZ 7 C 1087/93-9, bestätigt wurde, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:

Der Revision wird nicht Folge gegeben.

Die klagenden Parteien sind zur ungeteilten Hand schuldig, der beklagten Partei die mit 24.373,80 S bestimmten Kosten des Revisionsverfahrens (darin 4.062,30 S Umsatzsteuer) binnen 14 Tagen zu ersetzen,.

Entscheidungsgründe:

Bücherliche Eigentümer einer Liegenschaft mit Haus in Wien 10., L*****-Straße *****, in guter Geschäftslage sind die erstklagende Partei (seit 1983) zu einem Drittel und die zweitklagende Partei zu zwei Dritteln. Letztere erwarb ihre Anteile mit - erst 1991 verbücherten - Kaufverträgen vom 4. Mai 1990 und 20. Juli 1990 von Dipl. Ing. Otto K***** (im folgenden nur Hausverwalter), der 2/10 Anteile besaß, drei Verwandten des Letztgenannten mit Anteilen von 2/10, 1/45 und 2/45 sowie einer Liegenschaftsgesellschaft mbH. Ein Verlag in der Rechtsform einer Gesellschaft mbH (im folgenden Altmieter) war Mieter des im Parterre des Hauses gelegenen Geschäftslokals im Ausmaß von 108 m2 samt zugehörigen Lagerräumen (im folgenden Bestandobjekt) zum Betrieb einer Buchhandlung. Der Beklagte war seit 1980 Pächter des Unternehmens des Altmieters und bezahlte neben dem Pachtschilling zuletzt einen vorgeschriebenen Gesamtmietzins (inklusive anteiliger Betriebskosten und Umsatzsteuer) von 4.006,40 S. Anfang 1990 vereinbarte der Beklagte mit Vertretern des Altmieters, daß er das im Bestandobjekt betriebene Unternehmen kaufe, sofern der Hausverwalter - dem von den übrigen Miteigentümern Hausverwaltervollmacht erteilt worden war und der das Haus seit vielen Jahren verwaltete - einem Verzicht der Mietrechte des Altmieters zu seinen Gunsten zustimme. Sämtliche Gespräche mit dem Beklagten und den Vertretern des Altmieters über die Überlassung von dessen Mietrechten führte auf Seiten der Vermieter der Hausverwalter. Der Beklagte kaufte vom Altmieter mit Kaufvertrag vom 30. März 1990 das im Bestandobjekt geführte Unternehmen mit allen dazugehörigen Rechten und Pflichten um den - von der erstklagenden Partei „finanzierten“ - Betrag von 630.000 S zum 1. April 1990 unter einvernehmlicher Auflösung des bis dahin bestehenden Pachtvertrags und führte es in der Folge fort.

Der Hausverwalter vermietete dem Beklagten das Bestandobjekt namens der Eigentumsgemeinschaft, aber ohne (auch nachträgliche) Zustimmung der Mehrheit einschließlich der erstklagenden Partei mit Vertrag vom 22. März 1990 ab 1. April 1990 zum gleichen wertgesicherten Gesamtmietzins (inklusive anteiliger Betriebskosten und Umsatzsteuer) von 4.006,40 S wie dem Altmieter und räumte ihm darin zudem ein Weitergaberecht ein. Der Beklagte bezahlte an den Hausverwalter „danach“ einen Betrag von 80.000 S. Der Hausverwalter stellte am 22. März 1990 auch eine Bestätigung aus, daß der Beklagte mit 1. April 1990 das Mietrecht unter „ähnlichen Bedingungen“ wie bisher erhalte, wenn der Altmieter auf seine Mietrechte mit Wirkung vom 31. März 1990 schriftlich verzichte. Aufgrund dieser Bestätigung teilte der Geschäftsführer des Altmieters dem Hausverwalter mit Schreiben vom 28. März 1990 mit, der Altmieter lege mit Wirkung vom 1. April 1990 seine Mietrechte unter der Bedingung zurück, daß der Beklagte einen Mietvertrag gleichen Umfangs erhält oder dieser an Stelle des Altmieters in den bestehenden Mietvertrag eintritt.

Ein Rechtsfreund der erstklagenden Partei und der Rechtsvorgängerin der zweitklagenden Partei erklärte mit Schreiben vom 28. Juni 1990 namens seiner Mandanten, der Mietvertrag mit dem Beklagten enthalte außergewöhnliche Bedingungen, zu welchen der „damalige Miteigentümer“ (Hausverwalter) von der Mehrheit der Miteigentümer keine Vollmacht gehabt habe, und sei deshalb unwirksam. Angemessen sei ein monatliches Benützungsentgelt von mindestens 20.312 S zuzüglich 10 % Umsatzsteuer. Der Beklagte wurde aufgefordert, das Bestandobjekt bis spätestens 20. Juli 1990 zurückzustellen und für die Monate April bis Juni 1990 ein angemessenes monatliches Benützungsentgelt - unter Abzug des bisher bezahlten Betrags von 4.006,40 S monatlich - von insgesamt 55.010,40 S zu bezahlen.

Im Vorverfahren AZ 9 C 1656/90 des zuständigen Bezirksgerichts wurde das Begehren der auch hier erstklagenden Partei sowie von vier weiteren Miteigentümern (einschließlich des Hausverwalters) - die nun zweitklagende Partei war Nebenintervenientin auf Seiten der klagenden Partei - gegen den auch hier beklagten Neumieter auf Zahlung von Benützungsentgelt für den Zeitraum April 1990 bis Juni 1990 von 55.010,40 S sA und auf Räumung in zwei Instanzen rechtskräftig abgewiesen. In diesem Verfahren hatte ein Sachverständiger - vom Beklagten bekämpft - den angemessenen monatlichen Hauptmietzins unter Berücksichtigung einer Zahlung von 80.000 S durch den Beklagten mit rund 15.900 S beziffert.

Die klagenden Parteien begehrten vom Beklagten mit ihrer am 23. April 1993 eingebrachten Klage die Bezahlung von 544.805,80 S sA an rückständigen Mietzinsen sowie die Räumung des Bestandobjekts und brachten dazu im wesentlichen vor, der Beklagte sei gemäß § 12 Abs 3 MRG in die Hauptmietrechte des Altmieters eingetreten. Mit Schreiben vom 28. Juni 1990, spätestens aber mit der beim Erstgericht eingebrachten Klage vom 24. Juli 1990 (im Vorverfahren) hätten die klagenden Parteien eine Erhöhung des Hauptmietzinses auf einen angemessenen Betrag von monatlich 16.580 S begehrt. Der Beklagte habe in den Monaten Juli 1990 bis März 1993 nur jeweils 2.013 S zuzüglich Umsatzsteuer monatlich geleistet, sodaß seit Juli 1990 ein monatlicher Differenzbetrag von 16.023,70 S (inklusive Umsatzsteuer) aushafte. Deshalb lägen auch die Voraussetzungen des § 1118 ABGB vor.Die klagenden Parteien begehrten vom Beklagten mit ihrer am 23. April 1993 eingebrachten Klage die Bezahlung von 544.805,80 S sA an rückständigen Mietzinsen sowie die Räumung des Bestandobjekts und brachten dazu im wesentlichen vor, der Beklagte sei gemäß Paragraph 12, Absatz 3, MRG in die Hauptmietrechte des Altmieters eingetreten. Mit Schreiben vom 28. Juni 1990, spätestens aber mit der beim Erstgericht eingebrachten Klage vom 24. Juli 1990 (im Vorverfahren) hätten die klagenden Parteien eine Erhöhung des Hauptmietzinses auf einen angemessenen Betrag von monatlich 16.580 S begehrt. Der Beklagte habe in den Monaten Juli 1990 bis März 1993 nur jeweils 2.013 S zuzüglich Umsatzsteuer monatlich geleistet, sodaß seit Juli 1990 ein monatlicher Differenzbetrag von 16.023,70 S (inklusive Umsatzsteuer) aushafte. Deshalb lägen auch die Voraussetzungen des Paragraph 1118, ABGB vor.

Der Beklagte wendete im wesentlichen ein, er sei nicht nach § 12 Abs 3 MRG, sondern aufgrund einer Dreiparteienvereinbarung in die Mietrechte eingetreten. Da der mit Mietvertrag vom 22. März 1990 vereinbarte Mietzins pünktlich bezahlt und entgegengenommen werde, bestehe weder ein Mietzinsrückstand, noch lägen die Voraussetzungen des § 1118 ABGB für eine Räumungsverpflichtung vor. Die klagenden Parteien hätten auch eine Erhöhung des Hauptmietzinses auf einen angemessenen Hauptmietzins formal nicht begehrt. Erstmals werde in der vorliegenden Klage ein erhöhter Monatsmietzins von 16.580 S gefordert.Der Beklagte wendete im wesentlichen ein, er sei nicht nach Paragraph 12, Absatz 3, MRG, sondern aufgrund einer Dreiparteienvereinbarung in die Mietrechte eingetreten. Da der mit Mietvertrag vom 22. März 1990 vereinbarte Mietzins pünktlich bezahlt und entgegengenommen werde, bestehe weder ein Mietzinsrückstand, noch lägen die Voraussetzungen des Paragraph 1118, ABGB für eine Räumungsverpflichtung vor. Die klagenden Parteien hätten auch eine Erhöhung des Hauptmietzinses auf einen angemessenen Hauptmietzins formal nicht begehrt. Erstmals werde in der vorliegenden Klage ein erhöhter Monatsmietzins von 16.580 S gefordert.

Die klagenden Parteien replizierten, der vom Hausverwalter am 22. März 1990 abgeschlossene Mietvertrag könne infolge seiner Bedingungen nicht mehr der ordentlichen Verwaltung zugerechnet werden und binde sie daher nicht.

Das Erstgericht wies das Klagebegehren ab. Es stellte noch fest: Insbesondere nachdem sich der Beklagte bereit erklärt habe, 80.000 S zu bezahlen, wenn er einen Mietvertrag mit einem Weitergaberecht und dem bisher dem Altmieter vorgeschriebenen Mietzins erhalte, habe der Hausverwalter diesem Vorschlag zugestimmt. Deshalb hätten der Hausverwalter und der Beklagte am 22. März 1990 den Mietvertrag unterfertigt. „Danach“ habe der Beklagte 80.000 S bezahlt, die der Hausverwalter entgegengenommen, jedoch seinen Miteigentümern davon nichts erzählt und den Betrag für sich selbst behalten habe. Der Hausverwalter habe „damals“ auch gegenüber dem Beklagten geäußert, dieser solle gegenüber seinen Verwandten nichts von dieser Zahlung erwähnen. Eine Vereinbarung des Inhalts, der Geldbetrag von 80.000 S sei Mietzinsvorauszahlung oder Entgelt für das im Mietvertrag eingeräumte Weitergaberecht, sei nicht getroffen worden. Der Beklagte habe aber dem Hausverwalter gegenüber erklärt, im Geschäftslokal investieren zu wollen, dies jedoch nur dann zu tun, wenn er Hauptmieter des Bestandobjekts werde.

In rechtlicher Hinsicht folgerte das Erstgericht, der Altmieter habe zwar dem Beklagten ein lebendes Unternehmen veräußert, jedoch seien die Mietrechte nicht nach § 12 Abs 3 MRG übergegangen, sondern es liege eine Dreiparteieneinigung des Altmieters als Unternehmensveräußerers, des Beklagten als Unternehmenserwerbers und des Hausverwalters als Vertreters der Miteigentümergemeinschaft vor. Daß der Beklagte keinen höheren Mietzins zu zahlen habe als der Altmieter und ihm ein Weitergaberecht eingeräumt worden sei, stellten keine außergewöhnlichen Bedingungen dar, sodaß die klagenden Parteien daran gebunden seien. Denn für den Fall des Fortbestehens des Mietvertrags mit dem Altmieter wären die Mietvertragsbedingungen ebenfalls auf einen längeren, unter Umständen sehr langen Zeitraum perpetuiert worden, sodaß der Abschluß eines Mietvertrags gleichen Inhalts mit einer natürlichen Person, der darüber hinaus die Ausübung eines auf sie beschränkten Weitergaberechts eingeräumt worden sei, noch nicht als Maßnahme angesehen werden könne, die über die ordentliche Verwaltung hinausgehe. Besondere Umstände, die dagegen sprechen würden, hätten die klagenden Parteien nicht einmal behauptet. Die Vorgangsweise des vormaligen Hausverwalters sei durch die an ihn erteilte Hausverwaltervollmacht iS des § 1029 ABGB gedeckt. Die klagenden Parteien könnten daher vom Beklagten weder einen höheren Mietzins noch die - auf die nicht vollständige Zahlung des Mietzinses gestützte - Räumung des Bestandobjekts begehren.In rechtlicher Hinsicht folgerte das Erstgericht, der Altmieter habe zwar dem Beklagten ein lebendes Unternehmen veräußert, jedoch seien die Mietrechte nicht nach Paragraph 12, Absatz 3, MRG übergegangen, sondern es liege eine Dreiparteieneinigung des Altmieters als Unternehmensveräußerers, des Beklagten als Unternehmenserwerbers und des Hausverwalters als Vertreters der Miteigentümergemeinschaft vor. Daß der Beklagte keinen höheren Mietzins zu zahlen habe als der Altmieter und ihm ein Weitergaberecht eingeräumt worden sei, stellten keine außergewöhnlichen Bedingungen dar, sodaß die klagenden Parteien daran gebunden seien. Denn für den Fall des Fortbestehens des Mietvertrags mit dem Altmieter wären die Mietvertragsbedingungen ebenfalls auf einen längeren, unter Umständen sehr langen Zeitraum perpetuiert worden, sodaß der Abschluß eines Mietvertrags gleichen Inhalts mit einer natürlichen Person, der darüber hinaus die Ausübung eines auf sie beschränkten Weitergaberechts eingeräumt worden sei, noch nicht als Maßnahme angesehen werden könne, die über die ordentliche Verwaltung hinausgehe. Besondere Umstände, die dagegen sprechen würden, hätten die klagenden Parteien nicht einmal behauptet. Die Vorgangsweise des vormaligen Hausverwalters sei durch die an ihn erteilte Hausverwaltervollmacht iS des Paragraph 1029, ABGB gedeckt. Die klagenden Parteien könnten daher vom Beklagten weder einen höheren Mietzins noch die - auf die nicht vollständige Zahlung des Mietzinses gestützte - Räumung des Bestandobjekts begehren.

Das Berufungsgericht bestätigte das Urteil erster Instanz und sprach aus, daß die ordentliche Revision zulässig sei. Die Vertragsbestimmung, daß der Beklagte den gleichen wertgesicherten Mietzins wie der Altmieter zu zahlen habe, ließe nicht den Schluß zu, es sei ein Mietvertrag zu ungewöhnlichen Bedingungen abgeschlossen worden, der die übrigen Miteigentümer nicht binde. Der Mietvertragsabschluß mit einer natürlichen Person würde das Risiko des beliebig langen Fortbestehens des Mietvertrags - wie bei einer Gesellschaft mbH - einschränken. Auch die Einräumung eines Weitergaberechts an den Beklagten sei als Maßnahme der ordentlichen Verwaltung zu werten, wenn dafür vom Mieter eine Gegenleistung erbracht werde. Da sich der Beklagte zur Zahlung von 80.000 S bereit erklärt habe, wenn ihm ein Weitergaberecht eingeräumt und der bisherige Mietzins beibehalten werde, sei der Mietvertrag mit diesem Inhalt abgeschlossen worden. Die Bezahlung des Geldbetrags und die Einräumung des Weitergaberechts stünden also in einem Entgeltsverhältnis zueinander. Die Vermietung des Bestandobjekts zu einem niedrigen Mietzins, verbunden mit der Einmalzahlung eines hohen Betrags - hier für den Abschluß des Mietvertrags an sich - möge zwar den Intentionen des Gesetzgebers nicht entsprechen, könne aber nicht zuletzt im Hinblick auf den Standort des Unternehmens nicht als ungewöhnlich bezeichnet werden. Zum Vorwurf eines bewußten Zusammenwirkens zwischen Hausverwalter und Beklagtem zum Nachteil der Miteigentumsgemeinschaft sei auf den Gesetzeswortlaut des § 12 Abs 3 MRG verwiesen, wonach im Falle der Unternehmensveräußerung vom neuen Mieter anstelle des bisherigen Mietzinses ein angemessener Mietzins nur dann begehrt werden könne, wenn die sechsmonatige Präklusivfrist eingehalten werde. Es stehe daher dem Hausverwalter frei, von dieser gesetzlichen Möglichkeit der Mietzinsanhebung Gebrauch zu machen. Die Nichtanhebung des Mietzinses innerhalb der vorgesehenen Frist bzw die ausdrückliche Vereinbarung der Beibehaltung des vom Altmieter bezahlten Mietzinses könne daher nicht als Rechtsgeschäft ungewöhnlichen Inhalts ohne Bindung der Hauseigentümer gewertet werden.Das Berufungsgericht bestätigte das Urteil erster Instanz und sprach aus, daß die ordentliche Revision zulässig sei. Die Vertragsbestimmung, daß der Beklagte den gleichen wertgesicherten Mietzins wie der Altmieter zu zahlen habe, ließe nicht den Schluß zu, es sei ein Mietvertrag zu ungewöhnlichen Bedingungen abgeschlossen worden, der die übrigen Miteigentümer nicht binde. Der Mietvertragsabschluß mit einer natürlichen Person würde das Risiko des beliebig langen Fortbestehens des Mietvertrags - wie bei einer Gesellschaft mbH - einschränken. Auch die Einräumung eines Weitergaberechts an den Beklagten sei als Maßnahme der ordentlichen Verwaltung zu werten, wenn dafür vom Mieter eine Gegenleistung erbracht werde. Da sich der Beklagte zur Zahlung von 80.000 S bereit erklärt habe, wenn ihm ein Weitergaberecht eingeräumt und der bisherige Mietzins beibehalten werde, sei der Mietvertrag mit diesem Inhalt abgeschlossen worden. Die Bezahlung des Geldbetrags und die Einräumung des Weitergaberechts stünden also in einem Entgeltsverhältnis zueinander. Die Vermietung des Bestandobjekts zu einem niedrigen Mietzins, verbunden mit der Einmalzahlung eines hohen Betrags - hier für den Abschluß des Mietvertrags an sich - möge zwar den Intentionen des Gesetzgebers nicht entsprechen, könne aber nicht zuletzt im Hinblick auf den Standort des Unternehmens nicht als ungewöhnlich bezeichnet werden. Zum Vorwurf eines bewußten Zusammenwirkens zwischen Hausverwalter und Beklagtem zum Nachteil der Miteigentumsgemeinschaft sei auf den Gesetzeswortlaut des Paragraph 12, Absatz 3, MRG verwiesen, wonach im Falle der Unternehmensveräußerung vom neuen Mieter anstelle des bisherigen Mietzinses ein angemessener Mietzins nur dann begehrt werden könne, wenn die sechsmonatige Präklusivfrist eingehalten werde. Es stehe daher dem Hausverwalter frei, von dieser gesetzlichen Möglichkeit der Mietzinsanhebung Gebrauch zu machen. Die Nichtanhebung des Mietzinses innerhalb der vorgesehenen Frist bzw die ausdrückliche Vereinbarung der Beibehaltung des vom Altmieter bezahlten Mietzinses könne daher nicht als Rechtsgeschäft ungewöhnlichen Inhalts ohne Bindung der Hauseigentümer gewertet werden.

Die Revision der klagenden Parteien ist - im Ergebnis - nicht berechtigt.

Sie stützen ihren Anspruch auf Zahlung restlichen Mietzinses und auf Räumung nach § 1118 ABGB darauf, daß der beklagte Unternehmenserwerber kraft Gesetzes in die Mietrechte des Altmieters und Unternehmensveräußerers eingetreten sei und sie - bzw. zum Teil ihre Rechtsvorgänger - deshalb zur Anhebung des Mietzinses auf den gemäß § 16 Abs. 1 MRG angemessenen Betrag berechtigt (gewesen) seien; diesen angemessenen Mietzins habe der Beklagte nicht vollständig geleistet.Sie stützen ihren Anspruch auf Zahlung restlichen Mietzinses und auf Räumung nach Paragraph 1118, ABGB darauf, daß der beklagte Unternehmenserwerber kraft Gesetzes in die Mietrechte des Altmieters und Unternehmensveräußerers eingetreten sei und sie - bzw. zum Teil ihre Rechtsvorgänger - deshalb zur Anhebung des Mietzinses auf den gemäß Paragraph 16, Absatz eins, MRG angemessenen Betrag berechtigt (gewesen) seien; diesen angemessenen Mietzins habe der Beklagte nicht vollständig geleistet.

Die nach dem hier maßgeblichen § 12 Abs. 3 MRG idF vor dem 3. Wohnungsänderungsgesetz 1994 dafür erforderlichen Voraussetzungen, daß der Hauptmieter (hier also der Altmieter) einer Geschäftsräumlichkeit in dieser ein lebendes Unternehmen führte (oder, wie hier, durch einen Pächter führen ließ), daß er das Unternehmen veräußerte und daß der Erwerber (der Beklagte) dieses Unternehmen in den Geschäftsräumlichkeiten weiterführte (vgl dazu Würth in Rummel, ABGB2 § 12 MRG Rz 7), sind unbestrittenermaßen gegeben. Dem Vermieter wird zum Ausgleich für den von ihm hinzunehmenden Eintritt des neuen Mieters in das bestehende Mietverhältnis das Recht eingeräumt, innerhalb einer sechsmonatigen Präklusivfrist anstelle des bisherigen Mietzinses den angemessenen Zins ab dem dem Zeitpunkt des an den Mieter gerichteten Erhöhungsbegehrens folgenden Zinstermin zu begehren (8 Ob 570/92, insoweit nicht veröffentlicht in WoBl 1993, 170 ua; Würth aaO Rz 7, 12 und 13; Würth-Zingher, Miet- und Wohnrecht19 § 12 MRG Rz 15). Der kraft Gesetzes zwingend, demnach selbst gegen den Willen des Alt- und des Neumieters stattfindende Eintritt des Unternehmenserwerbers in die Mietrechte kann allerdings durch eine wirksame Dreiparteieneinigung zwischen Unternehmensveräußerer, Unternehmenserwerber und Vermieter ersetzt werden (MietSlg. 41.234; RdW 1986, 78 ua; Würth aaO Rz 7), sodaß die klagenden Parteien im Falle der Wirksamkeit des vom Hausverwalter mit dem Beklagten - als Teil der Dreiparteieneinigung - am 22.3.1990 geschlossenen Mietvertrags an diesen gebunden wären.Die nach dem hier maßgeblichen Paragraph 12, Absatz 3, MRG in der Fassung vor dem 3. Wohnungsänderungsgesetz 1994 dafür erforderlichen Voraussetzungen, daß der Hauptmieter (hier also der Altmieter) einer Geschäftsräumlichkeit in dieser ein lebendes Unternehmen führte (oder, wie hier, durch einen Pächter führen ließ), daß er das Unternehmen veräußerte und daß der Erwerber (der Beklagte) dieses Unternehmen in den Geschäftsräumlichkeiten weiterführte vergleiche dazu Würth in Rummel, ABGB2 Paragraph 12, MRG Rz 7), sind unbestrittenermaßen gegeben. Dem Vermieter wird zum Ausgleich für den von ihm hinzunehmenden Eintritt des neuen Mieters in das bestehende Mietverhältnis das Recht eingeräumt, innerhalb einer sechsmonatigen Präklusivfrist anstelle des bisherigen Mietzinses den angemessenen Zins ab dem dem Zeitpunkt des an den Mieter gerichteten Erhöhungsbegehrens folgenden Zinstermin zu begehren (8 Ob 570/92, insoweit nicht veröffentlicht in WoBl 1993, 170 ua; Würth aaO Rz 7, 12 und 13; Würth-Zingher, Miet- und Wohnrecht19 Paragraph 12, MRG Rz 15). Der kraft Gesetzes zwingend, demnach selbst gegen den Willen des Alt- und des Neumieters stattfindende Eintritt des Unternehmenserwerbers in die Mietrechte kann allerdings durch eine wirksame Dreiparteieneinigung zwischen Unternehmensveräußerer, Unternehmenserwerber und Vermieter ersetzt werden (MietSlg. 41.234; RdW 1986, 78 ua; Würth aaO Rz 7), sodaß die klagenden Parteien im Falle der Wirksamkeit des vom Hausverwalter mit dem Beklagten - als Teil der Dreiparteieneinigung - am 22.3.1990 geschlossenen Mietvertrags an diesen gebunden wären.

Gerade dagegen wenden sich die Kläger mit dem Argument, der vom Hausverwalter namens der Miteigentümer mit dem Beklagten geschlossene Mietvertrag binde sie deshalb nicht, weil dieser Vertrag keine der ordentlichen Verwaltung zurechenbare Vorkehrung sei. Nun war der Miteigentümer, der den Mietvertrag mit dem Beklagten schloß, auch Hausverwalter und trat somit namens aller Miteigentümer auf. Die Rechtsstellung des Beklagten als Vertragspartner ist daher nicht nach den für den Abschluß von Rechtsgeschäften mit einem Minderheitseigentümer ohne Hausverwaltungsvollmacht (vgl. dazu SZ 60/183; SZ 59/203 ua; Gamerith in Rummel aaO § 833 Rz 12) maßgeblichen Grundsätzen zu beurteilen. Der Dritte wird durch die Anscheinsvollmacht des Verwalters nach § 1029 zweiter Satz ABGB (Hofmeister in Schwimann, ABGB § 837 Rz 4) in seinem guten Glauben über den Umfang der Vollmacht geschützt. Bei der Beurteilung, ob der Vertragsinhalt gewöhnlichen Bedingungen entspricht, muß deshalb auf den Horizont des Erklärungsempfängers abgestellt werden, sodaß jene Umstände, die der Vertragspartner weder kannte noch kennen mußte, die den Vertrag aber erst zu einem solchen ungewöhnlichen Inhalts machen, außer Betracht bleiben müssen.Gerade dagegen wenden sich die Kläger mit dem Argument, der vom Hausverwalter namens der Miteigentümer mit dem Beklagten geschlossene Mietvertrag binde sie deshalb nicht, weil dieser Vertrag keine der ordentlichen Verwaltung zurechenbare Vorkehrung sei. Nun war der Miteigentümer, der den Mietvertrag mit dem Beklagten schloß, auch Hausverwalter und trat somit namens aller Miteigentümer auf. Die Rechtsstellung des Beklagten als Vertragspartner ist daher nicht nach den für den Abschluß von Rechtsgeschäften mit einem Minderheitseigentümer ohne Hausverwaltungsvollmacht vergleiche dazu SZ 60/183; SZ 59/203 ua; Gamerith in Rummel aaO Paragraph 833, Rz 12) maßgeblichen Grundsätzen zu beurteilen. Der Dritte wird durch die Anscheinsvollmacht des Verwalters nach Paragraph 1029, zweiter Satz ABGB (Hofmeister in Schwimann, ABGB Paragraph 837, Rz 4) in seinem guten Glauben über den Umfang der Vollmacht geschützt. Bei der Beurteilung, ob der Vertragsinhalt gewöhnlichen Bedingungen entspricht, muß deshalb auf den Horizont des Erklärungsempfängers abgestellt werden, sodaß jene Umstände, die der Vertragspartner weder kannte noch kennen mußte, die den Vertrag aber erst zu einem solchen ungewöhnlichen Inhalts machen, außer Betracht bleiben müssen.

Ist ein Miteigentümer Verwalter der Liegenschaft, dann hat er grundsätzlich die rechtliche Stellung wie ein zum Verwalter bestellter Dritter, hier also wie ein Hausverwalter (SZ 60/83 ua). Da dieser Verwalter gemäß § 837 ABGB als Machthaber anzusehen ist, hat er auch alle Rechte und Pflichten eines Machthabers nach den §§ 1002 ff ABGB (SZ 64/134; SZ 58/158 ua; Hofmeister aaO Rz 1). Die Befugnisse des Hausverwalters umfassen alles, was zur ordentlichen Verwaltung gehört (Gamerith aaO § 837 Rz 2). Dazu zählen die der Erhaltung und Verwaltung der gemeinsamen Sache dienenden Maßnahmen, die sich im gewöhnlichen Verlauf der Dinge als notwendig und zweckmäßig erweisen, im wesentlichen den Interessen aller Miteigentümer dienen und keinen besonderen Kostenaufwand erfordern (SZ 59/203; SZ 58/129 ua; Gamerith aaO § 833 Rz 4; Hofmeister aaO § 833 Rz 10; Klang in Klang2 III 1110). Diesen Maßnahmen stehen jene der außerordentlichen Verwaltung, also die wichtigen Veränderungen im Sinne des § 834 ABGB, gegenüber. Der Abgrenzung zwischen ordentlicher und außerordentlicher Verwaltung sind wirtschaftliche Gesichtspunkte zugrundezulegen (Hofmeister aaO § 833 Rz 11 mwN). Zu den Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung gehört auch der Abschluß von Bestandverträgen mit Dritten auf ortsübliche Zeit und zu ortsüblichen Bedingungen (MietSlg 42.036 uva; Gamerith aaO § 833 Rz 5, § 837 Rz 3 mwN; Hofmeister aaO § 833 Rz 18); dies muß auch dann gelten, wenn der Bestandvertrag Teil einer Dreiparteieneinigung zur Abwendung der Rechtsfolgen des § 12 Abs.3 MRG (aF) ist.Ist ein Miteigentümer Verwalter der Liegenschaft, dann hat er grundsätzlich die rechtliche Stellung wie ein zum Verwalter bestellter Dritter, hier also wie ein Hausverwalter (SZ 60/83 ua). Da dieser Verwalter gemäß Paragraph 837, ABGB als Machthaber anzusehen ist, hat er auch alle Rechte und Pflichten eines Machthabers nach den Paragraphen 1002, ff ABGB (SZ 64/134; SZ 58/158 ua; Hofmeister aaO Rz 1). Die Befugnisse des Hausverwalters umfassen alles, was zur ordentlichen Verwaltung gehört (Gamerith aaO Paragraph 837, Rz 2). Dazu zählen die der Erhaltung und Verwaltung der gemeinsamen Sache dienenden Maßnahmen, die sich im gewöhnlichen Verlauf der Dinge als notwendig und zweckmäßig erweisen, im wesentlichen den Interessen aller Miteigentümer dienen und keinen besonderen Kostenaufwand erfordern (SZ 59/203; SZ 58/129 ua; Gamerith aaO Paragraph 833, Rz 4; Hofmeister aaO Paragraph 833, Rz 10; Klang in Klang2 römisch drei 1110). Diesen Maßnahmen stehen jene der außerordentlichen Verwaltung, also die wichtigen Veränderungen im Sinne des Paragraph 834, ABGB, gegenüber. Der Abgrenzung zwischen ordentlicher und außerordentlicher Verwaltung sind wirtschaftliche Gesichtspunkte zugrundezulegen (Hofmeister aaO Paragraph 833, Rz 11 mwN). Zu den Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung gehört auch der Abschluß von Bestandverträgen mit Dritten auf ortsübliche Zeit und zu ortsüblichen Bedingungen (MietSlg 42.036 uva; Gamerith aaO Paragraph 833, Rz 5, Paragraph 837, Rz 3 mwN; Hofmeister aaO Paragraph 833, Rz 18); dies muß auch dann gelten, wenn der Bestandvertrag Teil einer Dreiparteieneinigung zur Abwendung der Rechtsfolgen des Paragraph 12, Absatz 3, MRG (aF) ist.

In den Bereich der ordentlichen Verwaltung fällt jedenfalls die Vereinbarung eines angemessenen wertgesicherten Mietzinses samt Betriebskostenanteil (MietSlg. 27.077 ua; Hofmeister aaO § 833 Rz 19), die Vermietung zum bisherigen Mietzins aber nur dann, wenn dieser angemessen ist (MietSlg 33.071); gleiches gilt für die Einräumung des Rechts der Übertragung der Mietrechte auf einen Nachmieter als Gegenleistung für eine entsprechende Ablöse (RZ 1977/105 ua; Hofmeister aaO § 833 Rz 20). Soweit das Berufungsgericht den hier zu beurteilenden Bestandvertrag der ordentlichen Verwaltung zurechnet, kann ihm nur in dem Umfang beigepflichtet werden, als den Vermieter in der Tat keine Verpflichtung trifft, vom Recht auf Erhöhung des Bestandzinses auf den angemessenen Betrag Gebrauch zu machen. Tritt dagegen der Vermieter nicht selbst, sondern für ihn ein (Haus-)Verwalter auf, der angesichts seiner Verpflichtung zur „Emsigkeit“ (§ 1009 ABGB) alles daranzusetzen hat, um möglichst hohe Erträgnisse aus dem Haus zu erzielen (Strasser in Rummel aaO § 1009 Rz 5 unter Berufung auf SZ 12/281) und die Interessen aller Teilhaber - hier im besonderen der übrigen Miteigentümer - bestmöglich zu wahren hat (SZ 64/13 ua), besteht nur wenig Spielraum, von der gesetzlich eingeräumten Möglichkeit zur Erhöhung des Mietzinses auf den angemessenen Betrag nicht Gebrauch zu machen, und zwar wohl nur in solchen Fällen, in welchen im Einzelfall aus besonderen rechtlichen und wirtschaftlichen Erwägungen, etwa wegen schlechten Zustands des Mietobjekts bzw angesichts vom neuen Mieter auf eigene Kosten übernommener Instandsetzungsarbeiten, davon Abstand genommen wird. Die zur Rechtfertigung der Annahme einer Maßnahme der ordentlichen Verwaltung verwendeten Argumente des Berufungsgerichtes, der Altmieter habe sein Unternehmen wegen der schlechten Ertragslage und ungünstigen Marktlage abstoßen wollen, es sei gerade deshalb schwierig gewesen, dafür einen Käufer zu finden, der eine Erhöhung des Zinses um ein Mehrfaches in Kauf genommen hätte, kann gewiß nur für die Veräußerung des Unternehmens durch den bisherigen Mieter, nicht aber auch für die Abstandnahme von der gesetzlich zulässigen Mietzinserhöhung durch den Hausverwalter ins Treffen geführt werden.In den Bereich der ordentlichen Verwaltung fällt jedenfalls die Vereinbarung eines angemessenen wertgesicherten Mietzinses samt Betriebskostenanteil (MietSlg. 27.077 ua; Hofmeister aaO Paragraph 833, Rz 19), die Vermietung zum bisherigen Mietzins aber nur dann, wenn dieser angemessen ist (MietSlg 33.071); gleiches gilt für die Einräumung des Rechts der Übertragung der Mietrechte auf einen Nachmieter als Gegenleistung für eine entsprechende Ablöse (RZ 1977/105 ua; Hofmeister aaO Paragraph 833, Rz 20). Soweit das Berufungsgericht den hier zu beurteilenden Bestandvertrag der ordentlichen Verwaltung zurechnet, kann ihm nur in dem Umfang beigepflichtet werden, als den Vermieter in der Tat keine Verpflichtung trifft, vom Recht auf Erhöhung des Bestandzinses auf den angemessenen Betrag Gebrauch zu machen. Tritt dagegen der Vermieter nicht selbst, sondern für ihn ein (Haus-)Verwalter auf, der angesichts seiner Verpflichtung zur „Emsigkeit“ (Paragraph 1009, ABGB) alles daranzusetzen hat, um möglichst hohe Erträgnisse aus dem Haus zu erzielen (Strasser in Rummel aaO Paragraph 1009, Rz 5 unter Berufung auf SZ 12/281) und die Interessen aller Teilhaber - hier im besonderen der übrigen Miteigentümer - bestmöglich zu wahren hat (SZ 64/13 ua), besteht nur wenig Spielraum, von der gesetzlich eingeräumten Möglichkeit zur Erhöhung des Mietzinses auf den angemessenen Betrag nicht Gebrauch zu machen, und zwar wohl nur in solchen Fällen, in welchen im Einzelfall aus besonderen rechtlichen und wirtschaftlichen Erwägungen, etwa wegen schlechten Zustands des Mietobjekts bzw angesichts vom neuen Mieter auf eigene Kosten übernommener Instandsetzungsarbeiten, davon Abstand genommen wird. Die zur Rechtfertigung der Annahme einer Maßnahme der ordentlichen Verwaltung verwendeten Argumente des Berufungsgerichtes, der Altmieter habe sein Unternehmen wegen der schlechten Ertragslage und ungünstigen Marktlage abstoßen wollen, es sei gerade deshalb schwierig gewesen, dafür einen Käufer zu finden, der eine Erhöhung des Zinses um ein Mehrfaches in Kauf genommen hätte, kann gewiß nur für die Veräußerung des Unternehmens durch den bisherigen Mieter, nicht aber auch für die Abstandnahme von der gesetzlich zulässigen Mietzinserhöhung durch den Hausverwalter ins Treffen geführt werden.

Im vorliegenden Fall könnte deshalb die Vermietung des Bestandobjekts durch den mit der Hausverwaltung betrauten Minderheitseigentümer an den Beklagten wegen der Beibehaltung des bisherigen wertgesicherten Gesamtmietzinses angesichts der Möglichkeit einer - ohne Dreiparteieneinigung durchsetzbaren - Mietzinserhöhung nach § 12 Abs. 3 MRG (aF) sowie der Einräumung eines Weitergaberechts im Mietvertrag nicht mehr als Maßnahme der ordentlichen Verwaltung angesehen werden, sollte der angemessene Hauptmietzins (ohne anteilige Betriebskosten) selbst unter Bedachtnahme auf die Einmalzahlung von S 80.000,--, wie von der klagenden Partei behauptet - Feststellungen dazu fehlen allerdings -, rund S 15.900,-- betragen. Dabei hätte sich auch der Beklagte - schon als Kaufmann - darüber klar sein müssen, daß der damit de facto erfolgte Verzicht des Hausverwalters auf die rechtlich zulässige und für die Eigentumsgemeinschaft wirtschaftlich wünschenswerte Mietzinsanhebung nach § 12 Abs. 3 MRG (aF) keine Maßnahme der ordentlichen Verwaltung sein könnte.Im vorliegenden Fall könnte deshalb die Vermietung des Bestandobjekts durch den mit der Hausverwaltung betrauten Minderheitseigentümer an den Beklagten wegen der Beibehaltung des bisherigen wertgesicherten Gesamtmietzinses angesichts der Möglichkeit einer - ohne Dreiparteieneinigung durchsetzbaren - Mietzinserhöhung nach Paragraph 12, Absatz 3, MRG (aF) sowie der Einräumung eines Weitergaberechts im Mietvertrag nicht mehr als Maßnahme der ordentlichen Verwaltung angesehen werden, sollte der angemessene Hauptmietzins (ohne anteilige Betriebskosten) selbst unter Bedachtnahme auf die Einmalzahlung von S 80.000,--, wie von der klagenden Partei behauptet - Feststellungen dazu fehlen allerdings -, rund S 15.900,-- betragen. Dabei hätte sich auch der Beklagte - schon als Kaufmann - darüber klar sein müssen, daß der damit de facto erfolgte Verzicht des Hausverwalters auf die rechtlich zulässige und für die Eigentumsgemeinschaft wirtschaftlich wünschenswerte Mietzinsanhebung nach Paragraph 12, Absatz 3, MRG (aF) keine Maßnahme der ordentlichen Verwaltung sein könnte.

Mißbraucht der Verwalter seine Vertretungsmacht, so wird dadurch - wie schon weiter oben angedeutet - die Gültigkeit des vom Vertreter mit dem Dritten abgeschlossenen Geschäfts im allgemeinen aus Gründen des Verkehrsschutzes nicht berührt. Dies gilt allerdings nicht, wenn der Dritte vom Vollmachtsmißbrauch des Vertreters Kenntnis hatte, weil er dann nicht schutzwürdig ist (SZ 64/13; SZ 62/218 ua). Die institutionell gesicherte Vertretungsmacht soll nur den redlichen Geschäftsverkehr erleichtern und die redlich an ihm Beteiligten schützen, nicht aber unredliche Geschäfte ermöglichen. Der Vertretungsakt ist aber nach herrschender Auffassung auch ohne arglistiges Zusammenwirken ungültig, wenn der Dritte den (bewußten) Mißbrauch, das pflichtwidrige Handeln des Vertreters zum Nachteil des von ihm Vertretenen, kannte oder ihm der Mißbrauch nur aus grober Fahrlässigkeit unbekannt blieb (Koziol-Welser, Grundriß9 I 177 f mwN), weil dann nicht der Dritte, sondern der Vertretene Schutz verdient (RdW 1991, 76).Mißbraucht der Verwalter seine Vertretungsmacht, so wird dadurch - wie schon weiter oben angedeutet - die Gültigkeit des vom Vertreter mit dem Dritten abgeschlossenen Geschäfts im allgemeinen aus Gründen des Verkehrsschutzes nicht berührt. Dies gilt allerdings nicht, wenn der Dritte vom Vollmachtsmißbrauch des Vertreters Kenntnis hatte, weil er dann nicht schutzwürdig ist (SZ 64/13; SZ 62/218 ua). Die institutionell gesicherte Vertretungsmacht soll nur den redlichen Geschäftsverkehr erleichtern und die redlich an ihm Beteiligten schützen, nicht aber unredliche Geschäfte ermöglichen. Der Vertretungsakt ist aber nach herrschender Auffassung auch ohne arglistiges Zusammenwirken ungültig, wenn der Dritte den (bewußten) Mißbrauch, das pflichtwidrige Handeln des Vertreters zum Nachteil des von ihm Vertretenen, kannte oder ihm der Mißbrauch nur aus grober Fahrlässigkeit unbekannt blieb (Koziol-Welser, Grundriß9 römisch eins 177 f mwN), weil dann nicht der Dritte, sondern der Vertretene Schutz verdient (RdW 1991, 76).

Aus all diesen Erwägungen ist aber für die klagenden Parteien dennoch nichts gewonnen, sodaß es auch keiner Verfahrensergänzung zur Feststellung des angemessenen Mietzinses bzw zur Klärung der Frage bedarf, ob dem Beklagten zu Recht der Vorwurf der Unredlichkeit gemacht werden kann, wenngleich dafür immerhin die festgestellten, allerdings noch einer genauen zeitlichen Einordnung bedürftigen Vorgänge im Zusammenhang mit der Einmalzahlung des Beklagten an den Hausverwalter ins Treffen geführt werden könnten:

Wohl wären die Vermieter unter der Annahme, daß damals ein monatlicher Hauptmietzins von rund S 15.900,-- angemessen gewesen wäre, mangels einer sie bindenden Dreiparteieneinigung zur Erhöhung des Mietzinses auf den angemessenen Betrag berechtigt gewesen, doch haben sie innerhalb der im Gesetz dafür vorgesehenen sechsmonatigen Präklusivfrist kein solches schriftliches Begehren gestellt. Im Schreiben vom 28.6.1990 haben sie eindeutig nur die Räumung des Bestandobjekts und die Zahlung eines Benützungsentgelts für den Zeitraum bis zu dem von ihnen genannten Räumungstermin, nicht aber auch die Zahlung des angemessenen Zinses ab dem dem Zeitpunkt des Erhöhungsbegehrens an den Neumieter folgenden Zinstermin begehrt. Gleiches gilt auch für die am 24.7.1990 im Vorverfahren eingebrachte „Räumungs- und Benützungsentgeltsklage“, wird doch dort bloß das für denselben Zeitraum wie im vorher erwähnten Schreiben - vom April bis Juni 1990, somit für die Vergangenheit - angemessene Benützungsentgelt gefordert. Auch das in dieser Klage erstattete Vorbringen, der Betrag werde hilfsweise als nicht bezahlter Mietzins begehrt, kann schon deshalb nicht als Erhöhungsbegehren im Sinne des § 12 Abs. 3 MRG (aF) umgedeutet werden, weil es nicht in die Zukunft gerichtet ist. Die - offene - Frage, ob der Hausverwalter als Vertreter aller Vermieter bei Abfassung des Schreibens vom 28.6.1990 bereits abberufen war, muß daher nicht weiter geprüft werden.Wohl wären die Vermieter unter der Annahme, daß damals ein monatlicher Hauptmietzins von rund S 15.900,-- angemessen gewesen wäre, mangels einer sie bindenden Dreiparteieneinigung zur Erhöhung des Mietzinses auf den angemessenen Betrag berechtigt gewesen, doch haben sie innerhalb der im Gesetz dafür vorgesehenen sechsmonatigen Präklusivfrist kein solches schriftliches Begehren gestellt. Im Schreiben vom 28.6.1990 haben sie eindeutig nur die Räumung des Bestandobjekts und die Zahlung eines Benützungsentgelts für den Zeitraum bis zu dem von ihnen genannten Räumungstermin, nicht aber auch die Zahlung des angemessenen Zinses ab dem dem Zeitpunkt des Erhöhungsbegehrens an den Neumieter folgenden Zinstermin begehrt. Gleiches gilt auch für die am 24.7.1990 im Vorverfahren eingebrachte „Räumungs- und Benützungsentgeltsklage“, wird doch dort bloß das für denselben Zeitraum wie im vorher erwähnten Schreiben - vom April bis Juni 1990, somit für die Vergangenheit - angemessene Benützungsentgelt gefordert. Auch das in dieser Klage erstattete Vorbringen, der Betrag werde hilfsweise als nicht bezahlter Mietzins begehrt, kann schon deshalb nicht als Erhöhungsbegehren im Sinne des Paragraph 12, Absatz 3, MRG (aF) umgedeutet werden, weil es nicht in die Zukunft gerichtet ist. Die - offene - Frage, ob der Hausverwalter als Vertreter aller Vermieter bei Abfassung des Schreibens vom 28.6.1990 bereits abberufen war, muß daher nicht weiter geprüft werden.

Da die Vermieter die für das Erhöhungsbegehren bestimmte sechsmonatige Fallfrist ungenützt verstreichen ließen, müssen sie sich mit dem bisher vom Altmieter und in der Folge vom Beklagten - als neuem Mieter - entrichteten monatlichen Mietzins abfinden, gleichviel ob die Dreiparteieneinigung über die Mietzinshöhe wirksam zustandekam oder nicht: Wäre sie unwirksam, wäre der Beklagte mit Rücksicht auf den unbestrittenermaßen wirksamen Unternehmenserwerb kraft Gesetzes in das Mietverhältnis mit dem bisherigen Mieter eingetreten, ohne deshalb einen höheren Mietzins entrichten zu müssen. Da der Beklagte diesen Mietzins (der auch in die Dreiparteieneinigung Eingang gefunden hatte) unbestrittenermaßen weiter entrichtet hat, fehlt es jedenfalls an einem das Mietzinszahlungs- und Räumungsbegehren rechtfertigenden Zahlungsrückstand.

Der Revision ist deshalb ein Erfolg zu versagen, die zweitinstanzliche Entscheidung ist vielmehr - wenn auch nur im Ergebnis - zu bestätigen.

Der Ausspruch über die Kosten des Revisionsverfahrens beruht auf den §§ 41 und 50 ZPO.Der Ausspruch über die Kosten des Revisionsverfahrens beruht auf den Paragraphen 41 und 50 ZPO.