Begründung:
Das Erstgericht wies den Antrag der Untermieterin, es wolle entschieden werden, um welche Beträge die Antragsgegnerin das gesetzlich zulässige Zinsausmaß für das Geschäftslokal in ***** überschritten habe, ab. Auf den am 24.10.1990, also vor dem 1.3.1994, abgeschlossenen Untermietvertrag sei § 26 MRG idF vor dem 3. WÄG anzuwenden. Diese Bestimmung berechtige den Untermieter nur, die Ermäßigung auf das gesetzlich zulässige Ausmaß ab dem nächsten Zinstermin zu begehren. Der nach Abschluß eines Teilvergleiches noch vom Antrag umfaßte Zeitraum 1.4.1993 bis 31.3.1996 liege vor Zustellung des Schlichtungsantrages (oder eines Herabsetzungsbegehrens) an die Antragsgegnerin. Rückwirkend könne jedoch eine Herabsetzung des Untermietzinses nicht begehrt werden.Das Erstgericht wies den Antrag der Untermieterin, es wolle entschieden werden, um welche Beträge die Antragsgegnerin das gesetzlich zulässige Zinsausmaß für das Geschäftslokal in ***** überschritten habe, ab. Auf den am 24.10.1990, also vor dem 1.3.1994, abgeschlossenen Untermietvertrag sei Paragraph 26, MRG in der Fassung vor dem 3. WÄG anzuwenden. Diese Bestimmung berechtige den Untermieter nur, die Ermäßigung auf das gesetzlich zulässige Ausmaß ab dem nächsten Zinstermin zu begehren. Der nach Abschluß eines Teilvergleiches noch vom Antrag umfaßte Zeitraum 1.4.1993 bis 31.3.1996 liege vor Zustellung des Schlichtungsantrages (oder eines Herabsetzungsbegehrens) an die Antragsgegnerin. Rückwirkend könne jedoch eine Herabsetzung des Untermietzinses nicht begehrt werden.
Das Rekursgericht gab dem Rekurs der Antragstellerin nicht Folge und sprach aus, daß der ordentliche Revisionsrekurs - wegen Abweichung von WoBl 1997/11 - zulässig sei. Es führte folgendes aus:
Die in Art II Abs II Z 5 3. WÄG enthaltene Übergangsbestimmung halte fest, daß eine vor Inkrafttreten des 3. WÄG abgeschlossene und nach den damaligen Bestimmungen rechtswirksame Vereinbarung über die Höhe des Mietzinses ihre Rechtswirksamkeit behalte, eine rechtsunwirksame hingegen rechtsunwirksam bleibe. Schon der bisherigen Fassung des MRG habe der Grundsatz entsprochen, daß es für die Rechtswirksamkeit von Zinsvereinbarungen auf das im Abschlußzeitpunkt geltende Recht ankomme (§ 43 Abs 2 MRG). Die neuen zinsrechtlichen Vorschriften desDie in Artikel römisch zwei, Abs römisch zwei Ziffer 5, 3. WÄG enthaltene Übergangsbestimmung halte fest, daß eine vor Inkrafttreten des 3. WÄG abgeschlossene und nach den damaligen Bestimmungen rechtswirksame Vereinbarung über die Höhe des Mietzinses ihre Rechtswirksamkeit behalte, eine rechtsunwirksame hingegen rechtsunwirksam bleibe. Schon der bisherigen Fassung des MRG habe der Grundsatz entsprochen, daß es für die Rechtswirksamkeit von Zinsvereinbarungen auf das im Abschlußzeitpunkt geltende Recht ankomme (Paragraph 43, Absatz 2, MRG). Die neuen zinsrechtlichen Vorschriften des
3. WÄG könnten daher bisher unwirksame Zinsvereinbarungen nicht sanieren, machten aber rechtswirksam zustande gekommene nicht unwirksam (vgl Würth/Zingher WohnR '94, Anm 8 zu Art II Abschnitt II 3. WÄG). Nach der zum Zeitpunkt der Zinsvereinbarung geltenden Fassung des § 26 MRG habe das Gesetz keineswegs vorgesehen, daß ein im Sinne dieser Bestimmung als unverhältnismäßig hohe Gegenleistung vereinbarter Untermietzins hinsichtlich des übersteigenden Teiles teilnichtig sei. Das Gesetz habe dem Untermieter lediglich die Möglichkeit eingeräumt, den vereinbarten Zins durch empfangsbedürftiges Begehren an den Vermieter ab dem darauffolgenden Zinstermin auf die angemessene Gegenleistung zu mäßigen. Damit sei die Zinsvereinbarung aber jedenfalls so lange im ursprünglich vereinbarten Umfang rechtswirksam, als dem Vermieter nicht das Herabsetzungsbegehren zugehe. Im vorliegenden Fall sei dieses erstmals im Schlichtungsantrag vom 26.3.1996, der Antragsgegnerin zugestellt am 28.3.1996, erhoben worden. Über die danach anschließenden Zinsperioden hätten die Parteien einen Teilvergleich geschlossen. Die den Zeitraum davor betreffende Zinsvereinbarung sei im Sinne der bisherigen Ausführungen rechtswirksam, woran auch durch das zwischenzeitige Inkrafttreten des 3. WÄG im Hinblick auf die bereits dargelegte Übergangsbestimmung keine Änderung eingetreten sei. Keinesfalls sei mit Inkrafttreten des 3. WÄG die erst von § 26 MRG idF des 3. WÄG statuierte Teilunwirksamkeit der Untermietzinsvereinbarung eingetreten, sodaß sich auch die Frage der Präklusivfrist für die Geltendmachung einer solchen nicht stelle.3. WÄG könnten daher bisher unwirksame Zinsvereinbarungen nicht sanieren, machten aber rechtswirksam zustande gekommene nicht unwirksam vergleiche Würth/Zingher WohnR '94, Anmerkung 8 zu Artikel römisch zwei, Abschnitt römisch zwei 3. WÄG). Nach der zum Zeitpunkt der Zinsvereinbarung geltenden Fassung des Paragraph 26, MRG habe das Gesetz keineswegs vorgesehen, daß ein im Sinne dieser Bestimmung als unverhältnismäßig hohe Gegenleistung vereinbarter Untermietzins hinsichtlich des übersteigenden Teiles teilnichtig sei. Das Gesetz habe dem Untermieter lediglich die Möglichkeit eingeräumt, den vereinbarten Zins durch empfangsbedürftiges Begehren an den Vermieter ab dem darauffolgenden Zinstermin auf die angemessene Gegenleistung zu mäßigen. Damit sei die Zinsvereinbarung aber jedenfalls so lange im ursprünglich vereinbarten Umfang rechtswirksam, als dem Vermieter nicht das Herabsetzungsbegehren zugehe. Im vorliegenden Fall sei dieses erstmals im Schlichtungsantrag vom 26.3.1996, der Antragsgegnerin zugestellt am 28.3.1996, erhoben worden. Über die danach anschließenden Zinsperioden hätten die Parteien einen Teilvergleich geschlossen. Die den Zeitraum davor betreffende Zinsvereinbarung sei im Sinne der bisherigen Ausführungen rechtswirksam, woran auch durch das zwischenzeitige Inkrafttreten des 3. WÄG im Hinblick auf die bereits dargelegte Übergangsbestimmung keine Änderung eingetreten sei. Keinesfalls sei mit Inkrafttreten des 3. WÄG die erst von Paragraph 26, MRG in der Fassung des 3. WÄG statuierte Teilunwirksamkeit der Untermietzinsvereinbarung eingetreten, sodaß sich auch die Frage der Präklusivfrist für die Geltendmachung einer solchen nicht stelle.
Die Auslegung der Rekurswerberin, mit Inkrafttreten des 3. WÄG könne auch für die Vergangenheit Untermietzins, der das gesetzlich zulässige Zinsausmaß überschritten habe, zurückgefordert werden, setze sich in Widerspruch zur Zweifelsregelung, daß Gesetze prinzipiell nicht zurückwirkten, sofern der Gesetzgeber nicht eindeutig anderes angeordnet habe. Ohne ausdrückliche gesetzliche Anordnung erscheine es unzumutbar, die auf Basis einer bestimmten gesetzlichen Regelung getroffene Parteienvereinbarung später nach einem engeren Maßstab zu prüfen, der zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses weder normiert noch vorhersehbar gewesen sei, und an die Verletzung dieses strengeren Maßstaben Rechtswirkungen zu knüpfen, die zum Zeitpunkt der Vereinbarung vom Gesetz in keiner Weise vorgesehen gewesen seien.
Das Rekursgericht vertrete daher die Ansicht, daß für vor Inkrafttreten des 3. WÄG abgeschlossene Untermietzinsvereinbarungen dem Mieter lediglich das für die Zukunft wirkende Mäßigungsrecht im Sinne des § 26 aF MRG offenstehe. Entgegen der von Würth vertretenen Ansicht (WohnR '94, Anm 5 zu § 26 MRG) ergebe sich dies schon unmittelbar aus Z 5 des Art II Abschnitt II des 3. WÄG und bedürfe es nicht des von Würth vorgeschlagenen Analogieschlusses. Der damals rechtswirksamen Untermietzinsvereinbarung sei die Ermäßigungsmöglichkeit für den Untermieter durch Abgabe einer Gestaltungserklärung inhärent gewesen. Diese (teil-)auflösende Bedingung sei damit Bestandteil der rechtswirksamen Untermietzinsvereinbarung und gelte daher unmittelbar aufgrund der genannten Übergangsbestimmung für Alt-Untermietverträge, die vor dem 1.3.1994 abgeschlossen worden seien, weiter.Das Rekursgericht vertrete daher die Ansicht, daß für vor Inkrafttreten des 3. WÄG abgeschlossene Untermietzinsvereinbarungen dem Mieter lediglich das für die Zukunft wirkende Mäßigungsrecht im Sinne des Paragraph 26, aF MRG offenstehe. Entgegen der von Würth vertretenen Ansicht (WohnR '94, Anmerkung 5 zu Paragraph 26, MRG) ergebe sich dies schon unmittelbar aus Ziffer 5, des Artikel römisch zwei, Abschnitt römisch zwei des 3. WÄG und bedürfe es nicht des von Würth vorgeschlagenen Analogieschlusses. Der damals rechtswirksamen Untermietzinsvereinbarung sei die Ermäßigungsmöglichkeit für den Untermieter durch Abgabe einer Gestaltungserklärung inhärent gewesen. Diese (teil-)auflösende Bedingung sei damit Bestandteil der rechtswirksamen Untermietzinsvereinbarung und gelte daher unmittelbar aufgrund der genannten Übergangsbestimmung für Alt-Untermietverträge, die vor dem 1.3.1994 abgeschlossen worden seien, weiter.
Gegen diese Rekursentscheidung richtet sich der Revisionsrekurs der Antragstellerin wegen unrichtiger rechtlicher Beurteilung mit dem Antrag, den angefochtenen Sachbeschluß dahin abzuändern, daß dem Sachantrag der Antragstellerin zur Gänze stattgegeben werde; hilfsweise wird ein Aufhebungsantrag gestellt.
Die Antragsgegnerin beantragt in ihrer Revisionsrekursbeantwortung, den Revisionsrekurs zurückzuweisen, hilfsweise ihm nicht Folge zu geben.
Der Revisionsrekurs ist aus dem vom Rekursgericht genannten Grund zulässig, er ist aber nicht berechtigt.
Die Rechtsmittelwerberin macht im wesentlichen geltend, die Übergangsregelungen zum 3. WÄG würden keine ausdrückliche Bestimmung zu § 26 MRG vorsehen. Es könne daher auch für vor dem 1.3.1994 abgeschlossene Vereinbarungen nicht nur lediglich die Herabsetzung des Untermietzinses für die Zukunft erwirkt, sondern auch überhöhter Untermietzins für vor der Antragstellung liegende Perioden zurückgefordert werden.Die Rechtsmittelwerberin macht im wesentlichen geltend, die Übergangsregelungen zum 3. WÄG würden keine ausdrückliche Bestimmung zu Paragraph 26, MRG vorsehen. Es könne daher auch für vor dem 1.3.1994 abgeschlossene Vereinbarungen nicht nur lediglich die Herabsetzung des Untermietzinses für die Zukunft erwirkt, sondern auch überhöhter Untermietzins für vor der Antragstellung liegende Perioden zurückgefordert werden.
Der erkennende Senat hält diese Rechtsmittelausführungen für nicht stichhältig, die damit bekämpfte Begründung des angefochtenen Sachbeschlusses hingegen für zutreffend, weshalb er sich mit einer kurzen Begründung seiner Beurteilung begnügen darf (§ 37 Abs 3 Z 16 MRG iVm §§ 528 a, 510 Abs 3 MRG).Der erkennende Senat hält diese Rechtsmittelausführungen für nicht stichhältig, die damit bekämpfte Begründung des angefochtenen Sachbeschlusses hingegen für zutreffend, weshalb er sich mit einer kurzen Begründung seiner Beurteilung begnügen darf (Paragraph 37, Absatz 3, Ziffer 16, MRG in Verbindung mit Paragraphen 528, a, 510 Absatz 3, MRG).