Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr.Zehetner als Vorsitzenden sowie die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr.Schwarz, Dr.Floßmann, Dr.Adamovic und Dr.Baumann als weitere Richter in der Rechtssache des Antragstellers Milenko K*****, vertreten durch Dr.Martin Nagiller, Rechtsanwalt in 6330 Kufstein, wider den Antragsgegner Josef H*****, vertreten durch die Rechtsanwältepartnerschaft Waldbauer, Paumgarten, Naschberger, 6330 Kufstein, wegen Feststellung der Angemessenheit des Hauptmietzinses und Rechnungslegung (§ 37 Abs 1 Z 8 und 11 MRG), infolge Revisionsrekurses des Antragstellers gegen den Sachbeschluß des Landesgerichtes Innsbruck als Rekursgericht vom 6.Oktober 1995, GZ 4 R 503/95-24, womit der Sachbeschluß des Bezirksgerichtes Kufstein vom 18.August 1995, GZ Msch 904/4p-20, bestätigt wurde, in nichtöffentlicher Sitzung folgendenDer Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr.Zehetner als Vorsitzenden sowie die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr.Schwarz, Dr.Floßmann, Dr.Adamovic und Dr.Baumann als weitere Richter in der Rechtssache des Antragstellers Milenko K*****, vertreten durch Dr.Martin Nagiller, Rechtsanwalt in 6330 Kufstein, wider den Antragsgegner Josef H*****, vertreten durch die Rechtsanwältepartnerschaft Waldbauer, Paumgarten, Naschberger, 6330 Kufstein, wegen Feststellung der Angemessenheit des Hauptmietzinses und Rechnungslegung (Paragraph 37, Absatz eins, Ziffer 8 und 11 MRG), infolge Revisionsrekurses des Antragstellers gegen den Sachbeschluß des Landesgerichtes Innsbruck als Rekursgericht vom 6.Oktober 1995, GZ 4 R 503/95-24, womit der Sachbeschluß des Bezirksgerichtes Kufstein vom 18.August 1995, GZ Msch 904/4p-20, bestätigt wurde, in nichtöffentlicher Sitzung folgenden

Beschluß

gefaßt:

Dem Revisionsrekurs wird Folge gegeben.

Der vom Erstgericht dem Antragsgegner mit der Androhung einer Ordnungsstrafe von S 5.000 erteilte Auftrag, dem Antragsteller binnen 14 Tagen Abrechnungen über die Einnahmen und Ausgaben eines jeden Kalenderjahres für den Zeitraum vom 1.2.1987 bis 31.12.1994 zu legen und ihm Einsicht in die Belege zu gewähren, bleibt als von der Anfechtung unberührt bestehen.

Soweit das Begehren des Antragstellers, für den Zeitraum vom 1.9.1991 bis zum Schluß der mündlichen Verhandlung in erster Instanz die Höhe des angemessenen Hauptmietzinses für die von ihm gemietete Wohnung im Erdgeschoß des Hauses K*****, festzustellen, abgewiesen wurde, werden die Sachbeschlüsse der Vorinstanzen aufgehoben; in diesem Umfang (auch hinsichtlich eines sich aus der Höhe des zulässigen Hauptmietzinses ergebenden Rückforderungsanspruches des Antragstellers) wird die Rechtssache zur neuerlichen, nach allfälliger Ergänzung des Verfahrens zu treffenden Entscheidung an das Gericht erster Instanz zurückverwiesen.

Soweit das Begehren des Antragstellers abgewiesen wurde, den Antragsgegner zur Rückzahlung des zuviel bezahlten Hauptmietzinses, in eventu zur Rückzahlung von S 141.202,12 zu verpflichten, werden die Sachbeschlüsse der Vorinstanzen ersatzlos aufgehoben.

Begründung:

Der Antragsteller ist seit 1.2.1987 Hauptmieter der im Spruch angeführten Wohnung. Dieses Mietverhältnis war zunächst auf ein Jahr befristet, wurde dann aber zumindest einmal verlängert und besteht jetzt auf unbestimmte Zeit. Als monatlicher Mietzins war anfänglich ein auf der Basis des Verbraucherpreisindex 1976 wertgesicherter Betrag von S 6.000,-- inklusive 10 % MWSt vereinbart, der dann in der Verlängerungsvereinbarung vom 11.10.1988, beginnend ab 1.11.1988, auf S 6.000,-- zuzüglich Umsatzsteuer erhöht wurde. Weitere Mietzinsvereinbarungen sind nicht feststellbar. Die effektiven Mietzinszahlungen des Antragstellers beliefen sich im Zeitraum von September 1991 bis einschließlich Juni 1993 auf monatlich S 6.450,-- und dann von Juli 1993 bis einschließlich Dezember 1994 auf monatlich S 6.600,--.

Die Nutzfläche des verfahrensgegenständlichen Bestandobjekts, das aus 5 Zimmern, 1 WC, 1 Bad sowie 1 Kellerraum samt Hausgang besteht, beträgt 119,58 m2. Außer diesen Räumlichkeiten benützt der Antragsteller noch 3 Kellerräume im Ausmaß von ca 35 m2, einen Heizraum im Ausmaß von 13 m2, eine Holzhütte im Ausmaß von 6 m2, einen Kfz-Abstellplatz und einen straßenseitig gelegenen Hausgarten im Ausmaß von ca 70 m2. Bad und Ölzentralheizung waren bereits beim Bezug der Wohnung durch den Antragsteller vorhanden und befanden sich in funktionstüchtigem Zustand; es waren sämtliche Heizkörper installiert. Warmwasser konnte mit einem elektrischen Boiler sowohl im Bad als auch in der Wohnküche aufbereitet werden.

Derzeit ist die Wohnung sehr stark abgewohnt (auf die Wiedergabe der diesbezüglichen Feststellungen kann wegen des eingeschränkten Entscheidungsgegenstandes verzichtet werden). Der Zustand der Wohnung bei Beginn des verfahrensgegenständlichen Mietverhältnisses war nicht feststellbar, insbesondere auch nicht, ob damals schon Feuchtigkeitsschäden vorhanden waren.

Das Haus, in dem sich die Wohnung des Antragstellers befindet, steht im Eigentum des Antragsgegners. Es liegt - etwa 10 Gehminuten vom Stadtzentrum K***** entfernt - an der stark befahrenen O***** Straße. Es wurde im Jahre 1913 errichtet und besteht aus Kellergeschoß, Erdgeschoß, einem Obergeschoß und einem Dachgeschoß. Im Erdgeschoß, dem ersten Obergeschoß und dem Dachgeschoß ist je eine Wohnung vorhanden. Das Gebäude befindet sich in einem äußerst schlechten Erhaltungszustand. Die Fassade weist im Bereich des Einganges größere Sprünge auf; die Außenfenster sind sehr stark verwittert.

Seit 31.8.1994 (dem Tag des Einlangens des gegenständlichen Sachantrages) ist das Gericht mit dem aus dem Spruch ersichtlichen (letztlich so modifizierten) Begehren des Antragstellers befaßt. Der Antragsgegner hat dessen gänzliche Abweisung beantragt, den erstgerichtlichen Auftrag zur Rechnungslegung jedoch letztlich unangefochten gelassen. Es geht daher - bezogen auf die Zeit nach dem 31.8.1991 - nur mehr um die Überprüfung bzw Feststellung des zulässigen Hauptmietzinses und um das Rückzahlungsbegehren des Antragstellers. Die diesbezüglichen Standpunkte der Parteien sind durch die eingangs wiedergegebenen Verfahrensergebnisse weitgehend überholt und wegen der besonderen Gründe, die zur Abweisung des Feststellungs- und Rückzahlungsbegehrens des Antragstellers führten, zur Zeit auch nicht von Belang. Erwähnt sei nur, daß der Antragsgegner vorbrachte, gemäß § 16 Abs 1 Z 3a aF MRG zur Einhebung des angemessenen Hauptmietzinses berechtigt zu sein und den danach zulässigen Betrag auch nie überschritten zu haben, wenn man die dem Antragsteller zugestandene Benützung weiterer Räume und des Gartens berücksichtige. Das Erstgericht stellte allerdings dazu - dem Gutachten eines Sachverständigen folgend - fest, daß sich für den Monat September 1991 ein angemessener Nettomietzins von S 29,25 monatlich je m2 Nutzfläche errechne und daß dazu noch S 250,-- netto (monatlich) für die Benützung des Kfz-Abstellplatzes und S 270,-- netto (monatlich) für die Benützung von zwei weiteren Kellerräumen im Ausmaß von 12 m2 bzw 15,42 m2 zu veranschlagen seien. Rechtliche Konsequenzen, die erkennen ließen, wie hoch der angemessene Hauptmietzins für das verfahrensgegenständliche Objekt in den zur Beurteilung stehenden Monaten insgesamt war, wurden daraus nicht gezogen.Seit 31.8.1994 (dem Tag des Einlangens des gegenständlichen Sachantrages) ist das Gericht mit dem aus dem Spruch ersichtlichen (letztlich so modifizierten) Begehren des Antragstellers befaßt. Der Antragsgegner hat dessen gänzliche Abweisung beantragt, den erstgerichtlichen Auftrag zur Rechnungslegung jedoch letztlich unangefochten gelassen. Es geht daher - bezogen auf die Zeit nach dem 31.8.1991 - nur mehr um die Überprüfung bzw Feststellung des zulässigen Hauptmietzinses und um das Rückzahlungsbegehren des Antragstellers. Die diesbezüglichen Standpunkte der Parteien sind durch die eingangs wiedergegebenen Verfahrensergebnisse weitgehend überholt und wegen der besonderen Gründe, die zur Abweisung des Feststellungs- und Rückzahlungsbegehrens des Antragstellers führten, zur Zeit auch nicht von Belang. Erwähnt sei nur, daß der Antragsgegner vorbrachte, gemäß Paragraph 16, Absatz eins, Ziffer 3 a, aF MRG zur Einhebung des angemessenen Hauptmietzinses berechtigt zu sein und den danach zulässigen Betrag auch nie überschritten zu haben, wenn man die dem Antragsteller zugestandene Benützung weiterer Räume und des Gartens berücksichtige. Das Erstgericht stellte allerdings dazu - dem Gutachten eines Sachverständigen folgend - fest, daß sich für den Monat September 1991 ein angemessener Nettomietzins von S 29,25 monatlich je m2 Nutzfläche errechne und daß dazu noch S 250,-- netto (monatlich) für die Benützung des Kfz-Abstellplatzes und S 270,-- netto (monatlich) für die Benützung von zwei weiteren Kellerräumen im Ausmaß von 12 m2 bzw 15,42 m2 zu veranschlagen seien. Rechtliche Konsequenzen, die erkennen ließen, wie hoch der angemessene Hauptmietzins für das verfahrensgegenständliche Objekt in den zur Beurteilung stehenden Monaten insgesamt war, wurden daraus nicht gezogen.

Das Erstgericht wies - wie bereits erwähnt - das auf Feststellung des zulässigen Hauptmietzinses und Rückzahlung der Überschreitungsbeträge gerichtete Begehren des Antragstellers ab. Gemäß § 16 Abs 8 MRG idF des 3. WÄG sei nämlich die Unwirksamkeit einer Mietzinsvereinbarung binnen drei Jahren gerichtlich geltend zu machen. Art II Abschnitt IIDas Erstgericht wies - wie bereits erwähnt - das auf Feststellung des zulässigen Hauptmietzinses und Rückzahlung der Überschreitungsbeträge gerichtete Begehren des Antragstellers ab. Gemäß Paragraph 16, Absatz 8, MRG in der Fassung des 3. WÄG sei nämlich die Unwirksamkeit einer Mietzinsvereinbarung binnen drei Jahren gerichtlich geltend zu machen. Artikel römisch zwei, Abschnitt römisch zwei

Z 1 des 3. WÄG ordne an, daß diese in Abschnitt I des 3. WÄG enthaltene neue Gesetzesbestimmung grundsätzlich auch für die vor dem Inkrafttreten des 3. WÄG abgeschlossenen Mietverträge gelte. Damit habe der Antragsteller die ab dem Zeitpunkt der Mietzinsvereinbarung laufende dreijährige Präklusivfrist für sein Mietzinsüberprüfungs- und Rückzahlungsbegehren versäumt. Nach Art II Abschnitt II Z 5 desZiffer eins, des 3. WÄG ordne an, daß diese in Abschnitt römisch eins des 3. WÄG enthaltene neue Gesetzesbestimmung grundsätzlich auch für die vor dem Inkrafttreten des 3. WÄG abgeschlossenen Mietverträge gelte. Damit habe der Antragsteller die ab dem Zeitpunkt der Mietzinsvereinbarung laufende dreijährige Präklusivfrist für sein Mietzinsüberprüfungs- und Rückzahlungsbegehren versäumt. Nach Artikel römisch zwei, Abschnitt römisch zwei Ziffer 5, des

3. WÄG bleibe eine vor dem Inkrafttreten dieses Gesetzes abgeschlossene rechtsunwirksame Vereinbarung zwar auch nach dem Inkrafttreten unwirksam, doch sei daraus für den Antragsteller nichts gewonnen, weil die Bestimmung lediglich klarstelle, daß Mietzinsvereinbarungen, die schon früher rechtsunwirksam waren, auch rechtsunwirksam blieben und durch die neuen Regeln der Mietzinsbildung nicht saniert würden.

Das Rekursgericht bestätigte diesen Teil der Entscheidung (auf den sich die Erörterung beschränkt) aus folgenden Erwägungen:

§ 16 Abs 5 MRG idF vor dem Inkrafttreten des 3. WÄG - die Vorläuferbestimmung des nunmehrigen § 16 Abs 8 MRG idF des 3. WÄG - habe eine Frist für die Einbringung eines Antrags auf Feststellung der Angemessenheit des vereinbarten oder begehrten Hauptmietzinses nicht vorgesehen, sodaß ein diesbezüglicher Antrag während der Geltungsdauer des § 16 Abs 5 aF MRG jederzeit hätte eingebracht werden können, also bis einschließlich 28.2.1994. Durch den am 1.3.1994 in Kraft getretenen Art II des 3. WÄG sei jedoch § 16 MRG zur Gänze geändert worden und laute nunmehr - als Nachfolgebestimmung des § 16 Abs 5 aF MRG - wie folgt:Paragraph 16, Absatz 5, MRG in der Fassung vor dem Inkrafttreten des 3. WÄG - die Vorläuferbestimmung des nunmehrigen Paragraph 16, Absatz 8, MRG in der Fassung des 3. WÄG - habe eine Frist für die Einbringung eines Antrags auf Feststellung der Angemessenheit des vereinbarten oder begehrten Hauptmietzinses nicht vorgesehen, sodaß ein diesbezüglicher Antrag während der Geltungsdauer des Paragraph 16, Absatz 5, aF MRG jederzeit hätte eingebracht werden können, also bis einschließlich 28.2.1994. Durch den am 1.3.1994 in Kraft getretenen Artikel römisch zwei, des 3. WÄG sei jedoch Paragraph 16, MRG zur Gänze geändert worden und laute nunmehr - als Nachfolgebestimmung des Paragraph 16, Absatz 5, aF MRG - wie folgt:

"Mietzinsvereinbarungen sind insoweit unwirksam, als der vereinbarte Hauptmietzins den nach Abs 1 bis 7 zulässigen Höchstbetrag überschreitet. Die Unwirksamkeit ist binnen 3 Jahren gerichtlich (bei der Gemeinde, § 39) geltend zu machen. Diese Frist verlängert sich im Fall eines nach § 29 Abs 1 Z 3 lit c befristeten Hauptmietverhältnisses um 6 Monate.""Mietzinsvereinbarungen sind insoweit unwirksam, als der vereinbarte Hauptmietzins den nach Absatz eins bis 7 zulässigen Höchstbetrag überschreitet. Die Unwirksamkeit ist binnen 3 Jahren gerichtlich (bei der Gemeinde, Paragraph 39,) geltend zu machen. Diese Frist verlängert sich im Fall eines nach Paragraph 29, Absatz eins, Ziffer 3, Litera c, befristeten Hauptmietverhältnisses um 6 Monate."

Diese Bestimmung sei gemäß Art II Abschnitt III (richtig: II) Abs 1 des 3. WÄG zur Gänze, nämlich auch hinsichtlich des 2.Satzes (3-jährige Präklusivfrist) mit 1.März 1994 in Kraft getreten, wobei nach Z 1 der Übergangsbestimmungen der I. Abschnitt des Art II des 3. WÄG, somit auch der neue § 16 MRG, auch für Miet- und Nutzungsverträge gelte, die vor seinem Inkrafttreten geschlossen worden sind. Eine anderslautende Bestimmung, insbesondere hinsichtlich der in § 16 Abs 8 MRG nunmehr normierten 3-jährigen Präklusivfrist finde sich in den Übergangsbestimmungen nicht, sodaß für die Ansicht des Antragstellers, wonach für eine im Jahre 1988 getroffene Mietzinsvereinbarung die 3-jährige Frist zur Einleitung eines Verfahrens auf Feststellung der Angemessenheit des Hauptmietzinses erst mit Inkrafttreten des 3. WÄG beginne, kein Raum verbleibe. Somit sollten nach dem 3.WÄG nur mehr Mietzinsvereinbarungen, die nach dem 28.2.1991 getroffen wurden, einer gerichtlichen Prüfung hinsichtlich der Angemessenheit unterzogen werden können, soweit nicht zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des 3. WÄG bereits ein entsprechendes Verfahren bei Gericht oder der Gemeinde anhängig war (Z 10 der Übergangsbestimmungen). Diese Intension des Gesetzgebers ergebe sich auch ganz eindeutig aus dem Bericht des Bautenausschusses (1268 BlgNR GP XVIII) zu § 16 Abs 8 MRG, wonach die neu vorgesehene Präklusionsfrist von 3 Jahren der Tatsache Rechnung tragen solle, daß die Angemessenheit des Hauptmietzinses nach den Umständen des Vertragsabschlusses zu beurteilen sei und eine Überprüfung zu einem sehr viel späteren Zeitpunkt erhebliche Beweisprobleme verursachen würde.Diese Bestimmung sei gemäß Artikel römisch zwei, Abschnitt römisch drei (richtig: römisch zwei) Absatz eins, des 3. WÄG zur Gänze, nämlich auch hinsichtlich des 2.Satzes (3-jährige Präklusivfrist) mit 1.März 1994 in Kraft getreten, wobei nach Ziffer eins, der Übergangsbestimmungen der römisch eins. Abschnitt des Artikel römisch zwei, des 3. WÄG, somit auch der neue Paragraph 16, MRG, auch für Miet- und Nutzungsverträge gelte, die vor seinem Inkrafttreten geschlossen worden sind. Eine anderslautende Bestimmung, insbesondere hinsichtlich der in Paragraph 16, Absatz 8, MRG nunmehr normierten 3-jährigen Präklusivfrist finde sich in den Übergangsbestimmungen nicht, sodaß für die Ansicht des Antragstellers, wonach für eine im Jahre 1988 getroffene Mietzinsvereinbarung die 3-jährige Frist zur Einleitung eines Verfahrens auf Feststellung der Angemessenheit des Hauptmietzinses erst mit Inkrafttreten des 3. WÄG beginne, kein Raum verbleibe. Somit sollten nach dem 3.WÄG nur mehr Mietzinsvereinbarungen, die nach dem 28.2.1991 getroffen wurden, einer gerichtlichen Prüfung hinsichtlich der Angemessenheit unterzogen werden können, soweit nicht zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des 3. WÄG bereits ein entsprechendes Verfahren bei Gericht oder der Gemeinde anhängig war (Ziffer 10, der Übergangsbestimmungen). Diese Intension des Gesetzgebers ergebe sich auch ganz eindeutig aus dem Bericht des Bautenausschusses (1268 BlgNR Gesetzgebungsperiode römisch achtzehn) zu Paragraph 16, Absatz 8, MRG, wonach die neu vorgesehene Präklusionsfrist von 3 Jahren der Tatsache Rechnung tragen solle, daß die Angemessenheit des Hauptmietzinses nach den Umständen des Vertragsabschlusses zu beurteilen sei und eine Überprüfung zu einem sehr viel späteren Zeitpunkt erhebliche Beweisprobleme verursachen würde.

Aus der Bestimmung des Art II Abschnitt II Z 5 des 3. WÄG, wonach eine vor dem Inkrafttreten des neuen § 16 MRG geschlossene rechtsunwirksame Vereinbarung über die Höhe des Mietzinses rechtsunwirksam bleibt, sei für den Rekurswerber nichts gewonnen. Denn diese Bestimmung sage lediglich, daß Mietzinsvereinbarungen, die nach § 16 Abs 5 aF MRG unwirksam waren, auch nach Inkrafttreten desAus der Bestimmung des Artikel römisch zwei, Abschnitt römisch zwei Ziffer 5, des 3. WÄG, wonach eine vor dem Inkrafttreten des neuen Paragraph 16, MRG geschlossene rechtsunwirksame Vereinbarung über die Höhe des Mietzinses rechtsunwirksam bleibt, sei für den Rekurswerber nichts gewonnen. Denn diese Bestimmung sage lediglich, daß Mietzinsvereinbarungen, die nach Paragraph 16, Absatz 5, aF MRG unwirksam waren, auch nach Inkrafttreten des

3. WÄG unwirksam blieben, selbst dann, wenn sie nach den Bestimmungen des 3. WÄG nicht mehr unwirksam wären. Dies betreffe (lediglich) diejenigen Fälle, bei denen bereits gerichtlich festgestellt wurde, daß ein Teil des vereinbarten Mietzinses rechtsunwirksam ist, und jene Fälle, bei denen eine rechtsunwirksame Mietzinsvereinbarung innerhalb der letzten 3 Jahre vor Inkrafttreten des 3. WÄG getroffen wurde, sodaß diesbezüglich gemäß §§ 16 Abs 8, 37 Abs 1 Z 8 MRG noch die Unwirksamkeit gerichtlich geltend gemacht werden könnte.3. WÄG unwirksam blieben, selbst dann, wenn sie nach den Bestimmungen des 3. WÄG nicht mehr unwirksam wären. Dies betreffe (lediglich) diejenigen Fälle, bei denen bereits gerichtlich festgestellt wurde, daß ein Teil des vereinbarten Mietzinses rechtsunwirksam ist, und jene Fälle, bei denen eine rechtsunwirksame Mietzinsvereinbarung innerhalb der letzten 3 Jahre vor Inkrafttreten des 3. WÄG getroffen wurde, sodaß diesbezüglich gemäß Paragraphen 16, Absatz 8, 37, Absatz eins, Ziffer 8, MRG noch die Unwirksamkeit gerichtlich geltend gemacht werden könnte.

Das Erstgericht habe daher den Antrag auf Feststellung der Höhe des angemessenen Hauptmietzinses für die verfahrensgegenständliche Wohnung sowie den Antrag, den Antragsgegner zur Rückzahlung zuviel bezahlter Hauptmietzinse zu verpflichten, zu Recht wegen Verfristung abgewiesen.

Die Entscheidung des Rekursgerichtes enthält den Ausspruch, daß der ordentliche Revisionsrekurs zulässig sei. Der Frage, ob die Rechtsunwirksamkeit einer Mietzinsvereinbarung, die bereits mehr als 3 Jahre vor Inkrafttreten des 3. WÄG getroffen wurde, noch gerichtlich geltend gemacht werden kann, komme nämlich erhebliche Bedeutung im Sinne des § 528 Abs 1 ZPO (iVm § 37 Abs 3 Z 16 MRG) zu. Dazu fehle - soweit für das Rekursgericht überblickbar - eine Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes.Die Entscheidung des Rekursgerichtes enthält den Ausspruch, daß der ordentliche Revisionsrekurs zulässig sei. Der Frage, ob die Rechtsunwirksamkeit einer Mietzinsvereinbarung, die bereits mehr als 3 Jahre vor Inkrafttreten des 3. WÄG getroffen wurde, noch gerichtlich geltend gemacht werden kann, komme nämlich erhebliche Bedeutung im Sinne des Paragraph 528, Absatz eins, ZPO in Verbindung mit Paragraph 37, Absatz 3, Ziffer 16, MRG) zu. Dazu fehle - soweit für das Rekursgericht überblickbar - eine Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes.

Im nunmehr vorliegenden Revisionsrekurs macht der Antragsteller geltend, daß die Vorinstanzen zu Unrecht von einer undifferenzierten Anwendung des § 16 Abs 8 nF MRG auf die vor dem Inkrafttreten des 3. WÄG abgeschlossenen Mietzinsvereinbarungen ausgegangen seien. Dem Gesetzgeber könne nicht unterstellt werden, daß er durch die Rückwirkungsregelung des Art II Abschnitt II Z 1 des 3. WÄG für alle Mietzinsvereinbarungen, die vor dem 1.3.1991 abgeschlossen wurden, die Geltendmachung der Rechtsunwirksamkeit ausschließen wollte. Den betroffenen Mietern würde plötzlich eine Anfechtungsmöglichkeit genommen, die ihnen vor Inkrafttreten des 3. WÄG gesetzlich zugesichert war. Die bereits von den Vorinstanzen erwähnte Übergangsregelung des Art II Abschnitt II Z 5 des 3. WÄG, wonach eine nach den früheren Bestimmungen rechtsunwirksame Vereinbarung über die Höhe des Mietzinses rechtsunwirksam bleibe, sei daher sehr wohl so zu verstehen, daß die Mieter die nach der alten Gesetzeslage zu beurteilende Rechtsunwirksamkeit weiterhin geltend machen können, und zwar für die Dauer von drei Jahren nach Inkrafttreten des 3. WÄG. Jede andere Auslegung würde wegen des Eingriffes in gesicherte Rechtspositionen der betroffenen Mieter und der sachlich nicht zu rechtfertigenden Ungleichbehandlung von Mietzinsvereinbarungen, die vor oder nach dem 1.3.1991 abgeschlossen wurden, gegen das Gebot verfassungskonformer Interpretation verstoßen. Der Revisionsrekursantrag geht dahin, den angefochtenen Beschluß aufzuheben und einer der Vorinstanzen die neuerliche Entscheidung in der Sache aufzutragen; in eventu solle der angefochtene Beschluß so abgeändert werden, daß für den Zeitraum vom 1.9.1991 bis heute der jeweils angemessene Mietzins für die verfahrensgegenständliche Wohnung mit den vom Sachverständigen ermittelten Beträgen (S 6 f des Gutachtens ON 12, ab September 1994 monatlich S 4.483,75) festgestellt und dem Antragsgegner die Rückzahlung von S 75.307,04 für den Zeitraum vom 1.9.1991 bis 31.8.1994 sowie von monatlich S 2.116,25 seit dem 1.9.1994 aufgetragen wird.Im nunmehr vorliegenden Revisionsrekurs macht der Antragsteller geltend, daß die Vorinstanzen zu Unrecht von einer undifferenzierten Anwendung des Paragraph 16, Absatz 8, nF MRG auf die vor dem Inkrafttreten des 3. WÄG abgeschlossenen Mietzinsvereinbarungen ausgegangen seien. Dem Gesetzgeber könne nicht unterstellt werden, daß er durch die Rückwirkungsregelung des Artikel römisch zwei, Abschnitt römisch zwei Ziffer eins, des 3. WÄG für alle Mietzinsvereinbarungen, die vor dem 1.3.1991 abgeschlossen wurden, die Geltendmachung der Rechtsunwirksamkeit ausschließen wollte. Den betroffenen Mietern würde plötzlich eine Anfechtungsmöglichkeit genommen, die ihnen vor Inkrafttreten des 3. WÄG gesetzlich zugesichert war. Die bereits von den Vorinstanzen erwähnte Übergangsregelung des Artikel römisch zwei, Abschnitt römisch zwei Ziffer 5, des 3. WÄG, wonach eine nach den früheren Bestimmungen rechtsunwirksame Vereinbarung über die Höhe des Mietzinses rechtsunwirksam bleibe, sei daher sehr wohl so zu verstehen, daß die Mieter die nach der alten Gesetzeslage zu beurteilende Rechtsunwirksamkeit weiterhin geltend machen können, und zwar für die Dauer von drei Jahren nach Inkrafttreten des 3. WÄG. Jede andere Auslegung würde wegen des Eingriffes in gesicherte Rechtspositionen der betroffenen Mieter und der sachlich nicht zu rechtfertigenden Ungleichbehandlung von Mietzinsvereinbarungen, die vor oder nach dem 1.3.1991 abgeschlossen wurden, gegen das Gebot verfassungskonformer Interpretation verstoßen. Der Revisionsrekursantrag geht dahin, den angefochtenen Beschluß aufzuheben und einer der Vorinstanzen die neuerliche Entscheidung in der Sache aufzutragen; in eventu solle der angefochtene Beschluß so abgeändert werden, daß für den Zeitraum vom 1.9.1991 bis heute der jeweils angemessene Mietzins für die verfahrensgegenständliche Wohnung mit den vom Sachverständigen ermittelten Beträgen (S 6 f des Gutachtens ON 12, ab September 1994 monatlich S 4.483,75) festgestellt und dem Antragsgegner die Rückzahlung von S 75.307,04 für den Zeitraum vom 1.9.1991 bis 31.8.1994 sowie von monatlich S 2.116,25 seit dem 1.9.1994 aufgetragen wird.

Der Antragsgegner hat sich dazu in einer fristgerecht erstatteten Revisionsrekursbeantwortung geäußert und die Bestätigung des angefochtenen Beschlusses beantragt.

Der Revisionsrekurs ist aus dem vom Rekursgericht angeführten Grund zulässig; er erweist sich in der angesprochenen Auslegungsfrage auch als berechtigt.

Vorauszuschicken ist, daß für die selbständige Rückforderung zuviel gezahlten Mietzinses nur der streitige Rechtsweg zur Verfügung steht. Der Kompetenztatbestand des § 37 Abs 1 Z 14 MRG wurde nämlich ausschließlich für Ansprüche aus verbotenen und unwirksamen Vereinbarungen iSd § 27 Abs 1 MRG geschaffen (SZ 66/27; vgl auch ImmZ 1995, 455). Dementsprechend hätten die Vorinstanzen über ein "Leistungsbegehren" des Antragstellers, den Antragsgegner zur Zurückzahlung der den angemessenen Hauptmietzins für die verfahrensgegenständliche Wohnung überschreitenden Beträge zu verpflichten, gar nicht entscheiden dürfen. In Wahrheit ist jedoch das diesbezügliche Begehren des Antragstellers (bei dem sogar ausdrücklich auf die Bestimmung des § 37 Abs 4 MRG Bezug genommen wurde: AS 4) nur als Anregung an das Gericht zu verstehen, anläßlich der Feststellung des zulässigen Hauptmietzinses von der in § 37 Abs 4 MRG vorgesehenen Möglichkeit Gebrauch zu machen, für die sich in diesem Zusammenhang ergebenden Überschreitungsbeträge von Amts wegen einen Rückzahlungstitel zu schaffen. Liegen die Voraussetzungen hiefür nicht vor, hat die Schaffung eines Rückzahlungstitels zu unterbleiben, ohne daß es einer Abweisung des "Rückzahlungsbegehrens" bedürfte (vgl MietSlg 45.508; Würth/Zingher, Miet- und Wohnrecht19, Rz 59 und 62 zu § 37 MRG). Der diesbezügliche Ausspruch des Erstgerichtes (der vom Rekursgericht bestätigt wurde) war daher ersatzlos aufzuheben; daß davon die Verpflichtung des Erstgerichtes unberührt bleibt, den Antragsgegner zur Rückzahlung zuviel eingehobener Mietzinsbeträge zu verpflichten, sollen dem diesbezüglichen Anspruch des Antragstellers keine anderen Einwendungen entgegenstehen (vgl WoBl 1993, 172/118), wurde im zweiten Absatz des Spruches zum Ausdruck gebracht.Vorauszuschicken ist, daß für die selbständige Rückforderung zuviel gezahlten Mietzinses nur der streitige Rechtsweg zur Verfügung steht. Der Kompetenztatbestand des Paragraph 37, Absatz eins, Ziffer 14, MRG wurde nämlich ausschließlich für Ansprüche aus verbotenen und unwirksamen Vereinbarungen iSd Paragraph 27, Absatz eins, MRG geschaffen (SZ 66/27; vergleiche auch ImmZ 1995, 455). Dementsprechend hätten die Vorinstanzen über ein "Leistungsbegehren" des Antragstellers, den Antragsgegner zur Zurückzahlung der den angemessenen Hauptmietzins für die verfahrensgegenständliche Wohnung überschreitenden Beträge zu verpflichten, gar nicht entscheiden dürfen. In Wahrheit ist jedoch das diesbezügliche Begehren des Antragstellers (bei dem sogar ausdrücklich auf die Bestimmung des Paragraph 37, Absatz 4, MRG Bezug genommen wurde: AS 4) nur als Anregung an das Gericht zu verstehen, anläßlich der Feststellung des zulässigen Hauptmietzinses von der in Paragraph 37, Absatz 4, MRG vorgesehenen Möglichkeit Gebrauch zu machen, für die sich in diesem Zusammenhang ergebenden Überschreitungsbeträge von Amts wegen einen Rückzahlungstitel zu schaffen. Liegen die Voraussetzungen hiefür nicht vor, hat die Schaffung eines Rückzahlungstitels zu unterbleiben, ohne daß es einer Abweisung des "Rückzahlungsbegehrens" bedürfte vergleiche MietSlg 45.508; Würth/Zingher, Miet- und Wohnrecht19, Rz 59 und 62 zu Paragraph 37, MRG). Der diesbezügliche Ausspruch des Erstgerichtes (der vom Rekursgericht bestätigt wurde) war daher ersatzlos aufzuheben; daß davon die Verpflichtung des Erstgerichtes unberührt bleibt, den Antragsgegner zur Rückzahlung zuviel eingehobener Mietzinsbeträge zu verpflichten, sollen dem diesbezüglichen Anspruch des Antragstellers keine anderen Einwendungen entgegenstehen vergleiche WoBl 1993, 172/118), wurde im zweiten Absatz des Spruches zum Ausdruck gebracht.

In der Sache selbst ist dem Revisionsrekurswerber beizupflichten, daß die Vorinstanzen die im 3. WÄG für "alte" Mietzinsvereinbarungen getroffene Übergangsregelung verkannt haben. Im Zweifel wirken nämlich Gesetze nicht zurück (§ 5 ABGB), sodaß bei verschiedenen Auslegungsmöglichkeiten jener der Vorzug zu geben ist, die auf vorangegangene Handlungen und vorher erworbene Rechte den geringsten Einfluß hat. Diesem Prinzip widerspricht es, die normative Aussage des Art II Abschnitt II Z 5 Satz 2 des 3. WÄG auf die Aussage zu reduzieren, daß ehemals rechtsunwirksam zustandegekommene Mietzinsvereinbarungen selbst dann rechtsunwirksam bleiben, wenn sie nicht im Konflikt mit dem neuen Recht stehen (S 10 des rekursgerichtlichen Sachbeschlusses), es sollten damit vielmehr auch die dem Mieter nach altem Recht zustehenden Möglichkeiten zur Geltendmachung der Rechtsunwirksamkeit weitestgehend erhalten bleiben.In der Sache selbst ist dem Revisionsrekurswerber beizupflichten, daß die Vorinstanzen die im 3. WÄG für "alte" Mietzinsvereinbarungen getroffene Übergangsregelung verkannt haben. Im Zweifel wirken nämlich Gesetze nicht zurück (Paragraph 5, ABGB), sodaß bei verschiedenen Auslegungsmöglichkeiten jener der Vorzug zu geben ist, die auf vorangegangene Handlungen und vorher erworbene Rechte den geringsten Einfluß hat. Diesem Prinzip widerspricht es, die normative Aussage des Artikel römisch zwei, Abschnitt römisch zwei Ziffer 5, Satz 2 des 3. WÄG auf die Aussage zu reduzieren, daß ehemals rechtsunwirksam zustandegekommene Mietzinsvereinbarungen selbst dann rechtsunwirksam bleiben, wenn sie nicht im Konflikt mit dem neuen Recht stehen (S 10 des rekursgerichtlichen Sachbeschlusses), es sollten damit vielmehr auch die dem Mieter nach altem Recht zustehenden Möglichkeiten zur Geltendmachung der Rechtsunwirksamkeit weitestgehend erhalten bleiben.

Richtig ist, daß mit der Übergangsregelung des Art II Abschnitt II Z 1 des 3. WÄG, wonach der Abschnitt I dieses Gesetzes - darunter die fragliche Bestimmung des § 16 Abs 8 MRG - auch für Miet- und Nutzungsverträge gilt, die vor dem Inkrafttreten des 3. WÄG abgeschlossen worden sind, eine Ausnahme vom grundsätzlichen Rückwirksungsverbot des § 5 ABGB geschaffen wurde. Dem wurde allerdings schon im einleitenden Halbsatz die Einschränkung beigefügt, "insoweit im folgenden nichts anderes bestimmt ist". Eine solche Ausnahme von der Ausnahme enthält die bereits angesprochene Bestimmung des Art II Abschnitt II Z 5 Satz 2 des 3. WÄG, daß ehemals rechtsunwirksame Vereinbarungen über die Höhe des Mietzinses auch nach Inkrafttreten des 3. WÄG rechtsunwirksam bleiben. Legt man diese Bestimmung im Lichte der Zweifelsregel aus, daß Gesetze prinzipiell nicht zurückwirken (vgl EvBl 1972/218), sofern der Gesetzgeber nicht eindeutig anderes angeordnet hat (vgl E 5 zu § 5 ABGB, MGA34), dann kann ihr nur die Bedeutung entnommen werden, daß der Gesetzgeber generell eine nachträgliche Sanierung ehemals rechtsunwirksamer Mietzinsvereinbarungen durch die neuen Mietzinsregelungen ausschließen wollte. Ein ähnliches Bekenntnis des Gesetzgebers zum Grundsatz, daß es für die Rechtswirksamkeit von Mietzinsvereinbarungen auf das im Abschlußzeitpunkt geltende Recht ankommt, ist ja auch in der weitergeltenden Bestimmung des § 43 Abs 2 MRG enthalten (vgl Würth/ZingHer, Wohnrecht '94, 357 bei Anm 8).Richtig ist, daß mit der Übergangsregelung des Artikel römisch zwei, Abschnitt römisch zwei Ziffer eins, des 3. WÄG, wonach der Abschnitt römisch eins dieses Gesetzes - darunter die fragliche Bestimmung des Paragraph 16, Absatz 8, MRG - auch für Miet- und Nutzungsverträge gilt, die vor dem Inkrafttreten des 3. WÄG abgeschlossen worden sind, eine Ausnahme vom grundsätzlichen Rückwirksungsverbot des Paragraph 5, ABGB geschaffen wurde. Dem wurde allerdings schon im einleitenden Halbsatz die Einschränkung beigefügt, "insoweit im folgenden nichts anderes bestimmt ist". Eine solche Ausnahme von der Ausnahme enthält die bereits angesprochene Bestimmung des Artikel römisch zwei, Abschnitt römisch zwei Ziffer 5, Satz 2 des 3. WÄG, daß ehemals rechtsunwirksame Vereinbarungen über die Höhe des Mietzinses auch nach Inkrafttreten des 3. WÄG rechtsunwirksam bleiben. Legt man diese Bestimmung im Lichte der Zweifelsregel aus, daß Gesetze prinzipiell nicht zurückwirken vergleiche EvBl 1972/218), sofern der Gesetzgeber nicht eindeutig anderes angeordnet hat vergleiche E 5 zu Paragraph 5, ABGB, MGA34), dann kann ihr nur die Bedeutung entnommen werden, daß der Gesetzgeber generell eine nachträgliche Sanierung ehemals rechtsunwirksamer Mietzinsvereinbarungen durch die neuen Mietzinsregelungen ausschließen wollte. Ein ähnliches Bekenntnis des Gesetzgebers zum Grundsatz, daß es für die Rechtswirksamkeit von Mietzinsvereinbarungen auf das im Abschlußzeitpunkt geltende Recht ankommt, ist ja auch in der weitergeltenden Bestimmung des Paragraph 43, Absatz 2, MRG enthalten vergleiche Würth/ZingHer, Wohnrecht '94, 357 bei Anmerkung 8).

Nun sieht die in § 16 Abs 8 Satz 2 nF MRG getroffene Anordnung, daß die Unwirksamkeit einer Mietzinsvereinbarung binnen drei Jahren bei Gericht bzw bei der Gemeinde geltend zu machen ist, im Grunde nichts anderes als eine Sanierung teilnichtiger, das erlaubte Zinsausmaß überschreitender Mietzinsvereinbarungen durch Fristablauf vor, weil ja nach Verstreichen der "Anfechtungsfrist" des § 16 Abs 8 Satz 1 nF MRG die Unzulässigkeit einer Mietzinsvereinbarung nicht mehr geltend gemacht werden kann (Würth/Zingher, Wohnrecht '94, 53 bei Anm 27; vgl auch Würth, WoBl 1995, 55 in der Anmerkung zu 5 Ob 19/93). Wenn der Gesetzgeber mit der Übergangsregelung in Art II Abschnitt II Z 5 Satz 2 des 3. WÄG die Absicht verfolgte, eine solche Sanierung zu verhindern, muß also auch die Aufrechterhaltung der Möglichkeit einer Geltendmachung der Rechtsunwirksamkeit in seinem Sinn sein. Es kann ihm nicht unterstellt werden, einerseits an der Rechtsunwirksamkeit "alter" Mietzinsvereinbarungen festzuhalten, andererseits aber den davon betroffenen Mietern in einer keineswegs zu vernachlässigenden Anzahl konkreter Fälle keine Anfechtungsmöglichkeiten zur Verfügung zu stellen. Folgt man der Rechtsansicht der Vorinstanzen, wären Mietzinsvereinbarungen, die vor dem 1.3.1991 abgeschlossen wurden, zwar rechtsunwirksam, aber rückwirkend nicht mehr angreifbar und korrigierbar. Die richtige, dieses Ergebnis vermeidende Lösung der Übergangsproblematik kann daher nur darin liegen, daß § 16 Abs 8 Satz 2 nF MRG grundsätzlich nur für die nach Maßgabe des neuen § 16 MRG geschlossenen Neuverträge gilt (vgl Würth/Zingher, Wohnrecht '94, 39 bei Anm 3). Zu bedenken wäre allenfalls, ob alte Mietzinsvereinbarungen binnen drei bzw dreieinhalb Jahren ab Inkrafttreten des 3. WÄG angefochten werden müssen, doch ist dies hier nicht zu entscheiden, weil der Antragsteller die Unzulässigkeit der ihm vorgeschriebenen Hauptmietzinse ohnehin schon sechs Monate nach diesem Zeitpunkt geltend gemacht hat.Nun sieht die in Paragraph 16, Absatz 8, Satz 2 nF MRG getroffene Anordnung, daß die Unwirksamkeit einer Mietzinsvereinbarung binnen drei Jahren bei Gericht bzw bei der Gemeinde geltend zu machen ist, im Grunde nichts anderes als eine Sanierung teilnichtiger, das erlaubte Zinsausmaß überschreitender Mietzinsvereinbarungen durch Fristablauf vor, weil ja nach Verstreichen der "Anfechtungsfrist" des Paragraph 16, Absatz 8, Satz 1 nF MRG die Unzulässigkeit einer Mietzinsvereinbarung nicht mehr geltend gemacht werden kann (Würth/Zingher, Wohnrecht '94, 53 bei Anmerkung 27; vergleiche auch Würth, WoBl 1995, 55 in der Anmerkung zu 5 Ob 19/93). Wenn der Gesetzgeber mit der Übergangsregelung in Artikel römisch zwei, Abschnitt römisch zwei Ziffer 5, Satz 2 des 3. WÄG die Absicht verfolgte, eine solche Sanierung zu verhindern, muß also auch die Aufrechterhaltung der Möglichkeit einer Geltendmachung der Rechtsunwirksamkeit in seinem Sinn sein. Es kann ihm nicht unterstellt werden, einerseits an der Rechtsunwirksamkeit "alter" Mietzinsvereinbarungen festzuhalten, andererseits aber den davon betroffenen Mietern in einer keineswegs zu vernachlässigenden Anzahl konkreter Fälle keine Anfechtungsmöglichkeiten zur Verfügung zu stellen. Folgt man der Rechtsansicht der Vorinstanzen, wären Mietzinsvereinbarungen, die vor dem 1.3.1991 abgeschlossen wurden, zwar rechtsunwirksam, aber rückwirkend nicht mehr angreifbar und korrigierbar. Die richtige, dieses Ergebnis vermeidende Lösung der Übergangsproblematik kann daher nur darin liegen, daß Paragraph 16, Absatz 8, Satz 2 nF MRG grundsätzlich nur für die nach Maßgabe des neuen Paragraph 16, MRG geschlossenen Neuverträge gilt vergleiche Würth/Zingher, Wohnrecht '94, 39 bei Anmerkung 3). Zu bedenken wäre allenfalls, ob alte Mietzinsvereinbarungen binnen drei bzw dreieinhalb Jahren ab Inkrafttreten des 3. WÄG angefochten werden müssen, doch ist dies hier nicht zu entscheiden, weil der Antragsteller die Unzulässigkeit der ihm vorgeschriebenen Hauptmietzinse ohnehin schon sechs Monate nach diesem Zeitpunkt geltend gemacht hat.

Damit wurde das Mietzinsüberprüfungsbegehren des Antragstellers zu Unrecht abgewiesen. Ein sofortige Entscheidung, ob und in welchem Ausmaß der seit 1.9.1991 eingehobene Hauptmietzins den jeweils zulässigen Betrag überstiegen hat (und inwieweit daraus Rückforderungsansprüche des Antragstellers abzuleiten sind), ist jedoch nach den bisher getroffenen Feststellungen nicht möglich, weil sie nicht klar erkennen lassen, ob bei den Ausführungen zum angemessenen Mietzins alle Benützungsrechte des Antragstellers (etwa auch am Hausgarten) berücksichtigt wurden und wie sich die Wertsicherungsvereinbarung auf die jeweilige Höhe des zulässigen Hauptmietzinses seit Beginn des Beobachtungszeitraums ausgewirkt hat. Das Erstgericht wird daher - allenfalls nach Vornahme einer ihm notwendig erscheinenden Verfahrenergänzung - selbst über den noch offenen Sachantrag des Antragstellers zu befinden haben.

Aus allen diesen Gründen war wie im Spruch zu entscheiden.