1.) Zur Zulässigkeit:
Zur Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen ein Teilsachbeschluß hinsichtlich eines von mehreren Häusern eines Grundbuchskörpers zulässig ist, wenn der Antrag bezüglich aller Häuser dieser Liegenschaft als Gesamtheit gestellt wurde und sich im Zuge des Verfahrens die wirtschaftliche Selbständigkeit eines oder aller dieser Objekte herausstellt, fehlt eine gesicherte Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes. Die in MietSlg. 39.365 veröffentlichte Entscheidung sprach nur aus, daß die Zulässigkeit des außerstreitigen Verfahrens vor Gericht auch dann gegeben ist, wenn sich die Notwendigkeit der Aufgliederung eines einheitlich gestellten Antrages nach den §§ 18 ff MRG erst bei Gericht herausstellt und der Antragsteller seiner Verpflichtung zur Trennung so nachkommt, daß es sich ergibt, daß der einheitliche Antrag nur eine Verbindung von Einzelanträgen darstellte. Überdies folgte das Rekursgericht nicht einmal dieser Entscheidung, verneinte es doch die Notwendigkeit der ausdrücklichen Antragsänderung.Zur Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen ein Teilsachbeschluß hinsichtlich eines von mehreren Häusern eines Grundbuchskörpers zulässig ist, wenn der Antrag bezüglich aller Häuser dieser Liegenschaft als Gesamtheit gestellt wurde und sich im Zuge des Verfahrens die wirtschaftliche Selbständigkeit eines oder aller dieser Objekte herausstellt, fehlt eine gesicherte Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes. Die in MietSlg. 39.365 veröffentlichte Entscheidung sprach nur aus, daß die Zulässigkeit des außerstreitigen Verfahrens vor Gericht auch dann gegeben ist, wenn sich die Notwendigkeit der Aufgliederung eines einheitlich gestellten Antrages nach den Paragraphen 18, ff MRG erst bei Gericht herausstellt und der Antragsteller seiner Verpflichtung zur Trennung so nachkommt, daß es sich ergibt, daß der einheitliche Antrag nur eine Verbindung von Einzelanträgen darstellte. Überdies folgte das Rekursgericht nicht einmal dieser Entscheidung, verneinte es doch die Notwendigkeit der ausdrücklichen Antragsänderung.
2.) Zur Sachentscheidung:
Der Revisionsrekurswerber vertritt im wesentlichen die Ansicht, daß durch die Inanspruchnahme der Mieter aller Häuser dieses Grundbuchskörpers zwischen der Antragstellerin und allen diesen Mietern als notwendige Streitgenossen ein Prozeßrechtsverhältnis derart begründet worden sei, daß eine Sachentscheidung bloß gegenüber den Mietern eines dieser Häuser auch dann ausgeschlossen sei, wenn sich im Zuge des Verfahrens herausstellte, daß dieses Haus eine selbständige wirtschaftliche Einheit, unabhängig von den anderen Häusern, bildet. In einem solchen Fall müsse vielmehr der ganze, als Einheit zu behandelnde Antrag abgewiesen werden.
Der Oberste Gerichtshof hat zu diesem Problemkreis folgendes erwogen:
Anträge nach den §§ 18 ff MRG haben im Regelfall unter Berücksichtigung aller vermietbaren Teile eines Grundbuchskörpers (Haus = Liegenschaft = Grundbuchskörper) zu erfolgen, sodaß in einem solchen Verfahren allen Mietern von auf dieser Liegenschaft befindlichen Mietgegenständen Parteistellung zukommt (MietSlg. 38.379, 38.543 uva). Nach der Rechtsprechung (MietSlg. 38.379 mwN) ist eine Ausnahme von der Regel in den Fällen zu machen, in denen mehrere abgesonderte Gebäude vorhanden sind, die zueinander nicht im Verhältnis von Haupt- und Nebensache stehen und von denen jedes für sich allein eine wirtschaftlich selbständige Sache bildet, so daß die tatsächlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse eine Gleichstellung aller auf einem Grundbuchskörper errichteten Bauwerke unbillig erscheinen ließen. Demnach sind getrennte selbständige Hauptmietzinserhöhungsverfahren für Objekte auf einer Liegenschaft durchzuführen, wenn es sich um tatsächlich und wirtschaftlich getrennte Häuser handelt, deren Verwaltung getrennt geführt werden könnte, und vor allem ein unterschiedlicher Erhaltungszustand vorliegt, der eine gemeinsame Behandlung unbillig erscheinen läßt (MietSlg. 39.365). Parteistellung auf Antragsgegnerseite haben in einem solchen Fall alle Mieter des betreffenden einzelnen Hauses. Selbstverständlich besteht auch kein Hindernis, mehrere solche selbständige Anträge zur gemeinsamen Verhandlung und Entscheidung zu verbinden. Dies ändert aber nichts daran, daß es sich in materiellrechtlicher und prozeßrechtlicher Hinsicht um selbständig zu beurteilende Rechtssachen handelt. Daraus folgerte die Rechtsprechung, daß dann, wenn sich die Notwendigkeit der Aufgliederung eines einheitlich gestellten Antrages nach den §§ 18 ff MRG erst bei Gericht herausstellt und der Antragsteller seiner Verpflichtung zur Trennung so nachkommt, daß es sich ergibt, daß der einheitliche Antrag nur eine Verbindung von Einzelanträgen darstellte, weiterhin die Zulässigkeit des außerstreitigen Verfahrens vor Gericht schon wegen des ursprünglich einheitlich gestellten Antrages bei der Schlichtungsstelle gegeben sei (MietSlg. 39.365). Sollte der Antragsteller seiner Verpflichtung zur Trennung der Anträge entsprechend der materiellen Rechtslage nicht nachkommen, so müßte - nach Erörterung dieses Problemkreises mit den Parteien - zwar weiterhin in einem einheitlichen Verfahren entschieden werden. Die Entscheidung selbst müßte aber in materiellrechtlicher Hinsicht die für die einzelnen wirtschaftlich selbständigen Häuser zulässigen Hauptmietzinserhöhungen so aussprechen, wie es der materiellen Rechtslage betreffend jedes einzelne Haus entspricht. An der Parteistellung aller Mieter als Antragsgegner in diesem formell weiterhin einheitlichen Verfahren änderte sich dadurch nichts.Anträge nach den Paragraphen 18, ff MRG haben im Regelfall unter Berücksichtigung aller vermietbaren Teile eines Grundbuchskörpers (Haus = Liegenschaft = Grundbuchskörper) zu erfolgen, sodaß in einem solchen Verfahren allen Mietern von auf dieser Liegenschaft befindlichen Mietgegenständen Parteistellung zukommt (MietSlg. 38.379, 38.543 uva). Nach der Rechtsprechung (MietSlg. 38.379 mwN) ist eine Ausnahme von der Regel in den Fällen zu machen, in denen mehrere abgesonderte Gebäude vorhanden sind, die zueinander nicht im Verhältnis von Haupt- und Nebensache stehen und von denen jedes für sich allein eine wirtschaftlich selbständige Sache bildet, so daß die tatsächlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse eine Gleichstellung aller auf einem Grundbuchskörper errichteten Bauwerke unbillig erscheinen ließen. Demnach sind getrennte selbständige Hauptmietzinserhöhungsverfahren für Objekte auf einer Liegenschaft durchzuführen, wenn es sich um tatsächlich und wirtschaftlich getrennte Häuser handelt, deren Verwaltung getrennt geführt werden könnte, und vor allem ein unterschiedlicher Erhaltungszustand vorliegt, der eine gemeinsame Behandlung unbillig erscheinen läßt (MietSlg. 39.365). Parteistellung auf Antragsgegnerseite haben in einem solchen Fall alle Mieter des betreffenden einzelnen Hauses. Selbstverständlich besteht auch kein Hindernis, mehrere solche selbständige Anträge zur gemeinsamen Verhandlung und Entscheidung zu verbinden. Dies ändert aber nichts daran, daß es sich in materiellrechtlicher und prozeßrechtlicher Hinsicht um selbständig zu beurteilende Rechtssachen handelt. Daraus folgerte die Rechtsprechung, daß dann, wenn sich die Notwendigkeit der Aufgliederung eines einheitlich gestellten Antrages nach den Paragraphen 18, ff MRG erst bei Gericht herausstellt und der Antragsteller seiner Verpflichtung zur Trennung so nachkommt, daß es sich ergibt, daß der einheitliche Antrag nur eine Verbindung von Einzelanträgen darstellte, weiterhin die Zulässigkeit des außerstreitigen Verfahrens vor Gericht schon wegen des ursprünglich einheitlich gestellten Antrages bei der Schlichtungsstelle gegeben sei (MietSlg. 39.365). Sollte der Antragsteller seiner Verpflichtung zur Trennung der Anträge entsprechend der materiellen Rechtslage nicht nachkommen, so müßte - nach Erörterung dieses Problemkreises mit den Parteien - zwar weiterhin in einem einheitlichen Verfahren entschieden werden. Die Entscheidung selbst müßte aber in materiellrechtlicher Hinsicht die für die einzelnen wirtschaftlich selbständigen Häuser zulässigen Hauptmietzinserhöhungen so aussprechen, wie es der materiellen Rechtslage betreffend jedes einzelne Haus entspricht. An der Parteistellung aller Mieter als Antragsgegner in diesem formell weiterhin einheitlichen Verfahren änderte sich dadurch nichts.
Kommt hingegen der Vermieter seiner der materiellen Rechtslage entsprechenden Trennungspflicht nach, so liegen in der Folge getrennte (bloß zur gemeinsamen Verhandlung und Entscheidung verbundene) Verfahren vor, wie wenn die Anträge von vornherein getrennt gestellt worden wären. Das entspricht dem Ergebnis, das erzielt würde, wenn der Antragsteller seinen ursprünglich gemeinsam gestellten Antrag zurückzöge und dann getrennte Anträge neu einbrächte. Im Falle der Trennung der Anträge während des Verfahrens ändert sich die Parteistellung der Antragsgegner daher folgerichtig dahin, daß nur noch den Mietern des jeweiligen Hauses Parteistellung als Antragsgegner in dem nur dieses Haus betreffenden Verfahren zukommt.
Wie vorzugehen wäre, wenn sich bei ursprünglich getrennt gestellten Anträgen im Laufe des Verfahrens herausstellt, daß tatsächlich eine wirtschaftliche Einheit zwischen allen Objekten desselben Grundbuchskörpers gegeben ist, braucht im Rahmen dieser Entscheidung nicht untersucht werden.
Im vorliegenden Fall ist zunächst darauf hinzuweisen, daß für die wirtschaftliche Selbständigkeit der auf der EZ***** des Grundbuches***** befindliche Häuser nur Indizien vorliegen, nämlich der vom Sachverständigen festgestellte selbständige Eingang (für sich allein kein ausreichendes Merkmal wirtschaftlicher Selbständigkeit) und die von einzelnen Mietern bei dem vom Sachverständigen durchgeführten Ortsaugenschein abgegebenen Erklärungen. Das Erstgericht hätte daher sowohl zur Klärung der Frage der wirtschaftlichen Selbständigkeit der einzelnen Häuser als auch deswegen, um der Antragstellerin Gelegenheit zur allfälligen Trennung ihrer Anträge im oben dargelegten Sinn zu geben, diese Fragen mit den Parteien vor seiner Entscheidung erörtern müssen. Da dies nicht geschah, hat es einerseits bei der vom Rekursgericht bereits vorgenommenen Aufhebung von Teilsachbeschlüssen - um solche handelt es sich in Wahrheit bei den vom Erstgericht als Sachbeschlüsse schlechthin bezeichneten, bloß einzelne Antragsgegner oder doch nur die Antragsgegner eines einzelnen Objektes betreffenden Entscheidungen - zu verbleiben; anderseits ist aus demselben Grund auch der vom Rekursgericht bestätigte Teil (des Punktes A) des alle Antragsgegner des Hauses K*****straße 29 betreffenden Sachbeschlusses ON 243 aufzuheben.
Unberührt von dieser Revisionsrekursentscheidung können jedoch im derzeitigen Verfahrensstadium die bloß einzelne Antragsgegner der anderen Häuser betreffenden (Teil)Sachbeschlüsse bleiben. Dies entspricht der Prozeßökonomie im Falle der Trennung der Verfahren.
Im fortzusetzenden Verfahren wird das Erstgericht die Frage der Trennung der Anträge im oben aufgezeigten Sinn mit den Parteien zu erörtern und sodann je nach dem Ergebnis der Erörterung und der zur Frage der wirtschaftlichen Selbständigkeit der Häuser gegebenenfalls noch aufzunehmenden Beweise neuerlich zu entscheiden haben.
Ob infolge der bereits erfolgten Durchführung der Arbeiten noch Feststellungen über deren Qualifikation als Erhaltungsarbeiten getroffen werden können, hängt von den Ergebnissen des Beweisverfahrens ab. Entgegen der Ansicht des Revisionsrekurswerbers hat sich damit der Oberste Gerichtshof, der auch im Verfahren nach § 37 MRG nicht Tatsacheninstanz ist, nicht zu beschäftigen.Ob infolge der bereits erfolgten Durchführung der Arbeiten noch Feststellungen über deren Qualifikation als Erhaltungsarbeiten getroffen werden können, hängt von den Ergebnissen des Beweisverfahrens ab. Entgegen der Ansicht des Revisionsrekurswerbers hat sich damit der Oberste Gerichtshof, der auch im Verfahren nach Paragraph 37, MRG nicht Tatsacheninstanz ist, nicht zu beschäftigen.
Es war daher wie im Spruch zu entscheiden.
Die Kostenentscheidung gründet sich auf § 37 Abs 3 Z 19 MRG. Ein Kostenvorbehalt war nicht auszusprechen, weil für den Revisionsrekurs und seine Beantwortung nur Rechtsanwaltskosten verzeichnet wurden, für deren Zuspruch die Voraussetzungen - mutwillige Stellung nicht gerechtfertigter Anträge - keinesfalls gegeben sind.Die Kostenentscheidung gründet sich auf Paragraph 37, Absatz 3, Ziffer 19, MRG. Ein Kostenvorbehalt war nicht auszusprechen, weil für den Revisionsrekurs und seine Beantwortung nur Rechtsanwaltskosten verzeichnet wurden, für deren Zuspruch die Voraussetzungen - mutwillige Stellung nicht gerechtfertigter Anträge - keinesfalls gegeben sind.