Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr.Klinger als Vorsitzenden und die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr.Floßmann, Dr.Ilse Huber, Dr.Baumann und Dr.Hradil als weitere Richter in den verbundenen Mietrechtssachen der Antragsteller 1. Kiro R*****, 2. Nada R***** (16 Msch 40/96f), 3. Danica P***** (16 Msch 41/96b), ***** alle vertreten durch Mag.Herta Bacher, Mag.Petra Arzböck, Dr.Walter Windischbauer, Mieterschutzverband Salzburg, Roseggerstraße 24, 5020 Salzburg, wider die Antragsgegner 1. Dragoljub L*****, 2. Dragica L*****, beide vertreten durch Dr.Wolfgang Paumgartner, Rechtsanwalt in Salzburg, 3. Franz M*****, 4. Franziska M*****, beide vertreten durch Dr.Eckart Fussenegger und andere Rechtsanwälte in Salzburg, wegen Überprüfung des Hauptmietzinses (und Rückzahlung), infolge Revisionsrekurses der Dritt- und Viertantragsgegner gegen den Beschluß des Landesgerichtes Salzburg als Rekursgericht vom 24.Juni 1997, GZ 54 R 96/97z-28, womit der Beschluß des Bezirksgerichtes Salzburg vom 20.November 1996, GZ 16 Msch 40, 41/96-23, abgeändert wurde, den

Beschluß

gefaßt:

Dem Revisionsrekurs wird nicht Folge gegeben.

Begründung:

Die Antragsteller begehrten als Mieter von Wohnungen im Hause der Erst- und Zweitantragsgegner in B***** die Überprüfung des Hauptmietzinses nach § 37 MRG, verbunden mit einem Begehren auf Rückzahlung der Überschreitungsbeträge. Im Hinblick darauf, daß die Antragsgegner einwendeten, erst ab dem Zeitpunkt des Kaufes der Liegenschaft im Jahre 1994 passiv legitimiert zu sein (insbesondere hinsichtlich des Rückforderungsbegehrens), wobei ihnen nicht einmal die genauen Beginndaten der gegenständlichen Mietvertragsverhältnisse bekannt seien, beantragten sämtliche Antragsteller die Beiziehung der Voreigentümer (Dritt- und Viertantragsgegner) als Parteien des Verfahrens (Antragsgegner).Die Antragsteller begehrten als Mieter von Wohnungen im Hause der Erst- und Zweitantragsgegner in B***** die Überprüfung des Hauptmietzinses nach Paragraph 37, MRG, verbunden mit einem Begehren auf Rückzahlung der Überschreitungsbeträge. Im Hinblick darauf, daß die Antragsgegner einwendeten, erst ab dem Zeitpunkt des Kaufes der Liegenschaft im Jahre 1994 passiv legitimiert zu sein (insbesondere hinsichtlich des Rückforderungsbegehrens), wobei ihnen nicht einmal die genauen Beginndaten der gegenständlichen Mietvertragsverhältnisse bekannt seien, beantragten sämtliche Antragsteller die Beiziehung der Voreigentümer (Dritt- und Viertantragsgegner) als Parteien des Verfahrens (Antragsgegner).

Das Erstgericht wies diesen Antrag zurück. Es vertrat die Auffassung, daß § 37 MRG die im außerstreitigen Verfahren zu behandelnden Materien umschreibe, wobei auch klargelegt werde, daß zu gewissen Voraussetzungen alle Mieter, aber auch Vermieter, dem Verfahren amtswegig beizuziehen seien. Die Frage, ob ein Außerstreitverfahren nach § 37 MRG nur auf die jeweils bei Antragstellung einander gegenüberstehenden Parteien anwendbar sei oder ob sich eine derartige Antragstellung auch gegen einen vormaligen Vermieter richten könne, der zum Zeitpunkt der Antragstellung nicht mehr Vermieter sei, sei dahin zu lösen, daß es den Parteien freistehe, allenfalls mittels einer Streitverkündung dem Vormieter/Vorvermieter die Möglich- keit einzuräumen, als Nebenintervenient beizutreten, ansonsten ein Verfahren eines Mieters gegen den aktuellen Vermieter nach § 37 MRG keine Rechtskraft- und Bindungswirkung für das Verhältnis Mieter/ehemaliger Vermieter hätte. Somit sei davon auszugehen, daß der Gesetzgeber nur den jeweils einander gegenüberstehenden Parteien eines Mietvertrages zubillige, Verfahrensanträge im außerstreitigen Verfahren nach § 37 MRG zu stellen. Andernfalls wäre aber jedenfalls im Antrag der Zeitraum zu konkretisieren, für welchen eine Befassung des Gerichtes begehrt werde; letztere könne jeweils nur einen Zeitraum betreffen, wo sich die Parteien als Mietvertragsparteien gegenüber gestanden hätten. Im konkreten Fall sei infolge Antragszurückweisung von einem derartigen Verbesserungs- auftrag - Konkretisierung des Antragszeitraumes - Abstand zu nehmen gewesen.Das Erstgericht wies diesen Antrag zurück. Es vertrat die Auffassung, daß Paragraph 37, MRG die im außerstreitigen Verfahren zu behandelnden Materien umschreibe, wobei auch klargelegt werde, daß zu gewissen Voraussetzungen alle Mieter, aber auch Vermieter, dem Verfahren amtswegig beizuziehen seien. Die Frage, ob ein Außerstreitverfahren nach Paragraph 37, MRG nur auf die jeweils bei Antragstellung einander gegenüberstehenden Parteien anwendbar sei oder ob sich eine derartige Antragstellung auch gegen einen vormaligen Vermieter richten könne, der zum Zeitpunkt der Antragstellung nicht mehr Vermieter sei, sei dahin zu lösen, daß es den Parteien freistehe, allenfalls mittels einer Streitverkündung dem Vormieter/Vorvermieter die Möglich- keit einzuräumen, als Nebenintervenient beizutreten, ansonsten ein Verfahren eines Mieters gegen den aktuellen Vermieter nach Paragraph 37, MRG keine Rechtskraft- und Bindungswirkung für das Verhältnis Mieter/ehemaliger Vermieter hätte. Somit sei davon auszugehen, daß der Gesetzgeber nur den jeweils einander gegenüberstehenden Parteien eines Mietvertrages zubillige, Verfahrensanträge im außerstreitigen Verfahren nach Paragraph 37, MRG zu stellen. Andernfalls wäre aber jedenfalls im Antrag der Zeitraum zu konkretisieren, für welchen eine Befassung des Gerichtes begehrt werde; letztere könne jeweils nur einen Zeitraum betreffen, wo sich die Parteien als Mietvertragsparteien gegenüber gestanden hätten. Im konkreten Fall sei infolge Antragszurückweisung von einem derartigen Verbesserungs- auftrag - Konkretisierung des Antragszeitraumes - Abstand zu nehmen gewesen.

Das Rekursgericht gab dem Rekurs der Antragsteller Folge, änderte den angefochtenen Beschluß dahin ab, daß die Dritt- und Viertantragsgegner dem Verfahren als Verfahrensbeteiligte (Antragsgegner) beigezogen werden, sprach aus, daß der Wert des Entscheidungsgegenstandes jeweils S 50.000 übersteigt, und erklärte den ordentlichen Revisionsrekurs - mangels exakt einschlägiger Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes - für zulässig. Es führte folgendes aus:

§ 37 Abs 3 Z 2, 3 MRG würde in außerstreitigen Mietrechtsverfahren abgesehen von den als solchen schon bezeichneten Parteien auch auf die Interessenlage allfällig Betroffener abstellen und die - sogar amtswegige - Beiziehung von Betroffenen als (weitere) Verfahrensbeteiligte bzw Parteien kennen. Die Umsetzung dieses Grundsatzes in der Praxis finde sich auch bereits mehrfach in der veröffentlichten Judikatur (MietSlg 37.527, 38.538, 39.520). Betreffe auch keine der zitierten Entscheidungen den hier vorliegenden Fall einer Überprüfung des Hauptmietzinses, so erscheine dennoch die Begründung des Obersten Gerichtshofes in seiner Entscheidung 5 Ob 84/88 = WoBl 1989, 48/16 auch hier tragfähig. In dem dort anhängigen Verfahren zur Legung einer Hauptmietzinsabrechnung sei ausgesprochen worden, daß der jeweilige Vertragspartner des antragstellenden Mieters passiv legitimiert sei, und zwar selbst bei einem Wechsel in der Person des Vermieters im Laufe des Verfahrens; dort sei weiters ausgesprochen worden, daß der (neue) Vermieter selbst dann (amtswegig) dem Verfahren beizuziehen sei, wenn er noch nicht Partei im vorangegangenen Schlichtungsstellenverfahren gewesen sei. Übertrage man diese Grundsätze auf den vorliegenden Fall der Überprüfung des Hauptmietzinses (samt Rückforderung des Überschreitungsbetrages), so könne zunächst die Passivlegitimation des (neuen) Eigentümers/Vermieters nicht zweifelhaft sein, jedenfalls nicht, was den Zeitraum ab seinem Eigentumserwerb (grundbücherliche Einverleibung des Eigentumsrechts; MietSlg 36.198) angehe. Für den davor liegenden Zeitraum, in welchem der (neue) Eigentümer/Vermieter noch keine Rechte in bezug auf das Bestandobjekt bzw auf ein darüber bestehendes Mietvertragsverhältnis besessen habe und demnach auch nicht ausüben habe können, sei seine Legitimation jedoch zumindest im Falle einer Einzelrechtsnachfolge - wie hier - zu verneinen. Stelle ein Mieter ein Begehren, welches sich (auch) auf einen Zeitraum vor dem Eigentumserwerb bzw der Stellung als Vermieter erstrecke, so sei - nach Abklärung bzw Abgrenzung der jeweiligen Zeiträume und der hiefür in Betracht kommenden Vermieter durch Verbesserung des Antrages - der entsprechend Passivlegitimierte dem Verfahren ohne weiteres beizuziehen. Der Antrag gegen den neuen Vermieter für vor seinem Eigentumserwerb liegende Zinsperioden wäre ansonsten wegen fehlender Passivlegitimation abzuweisen (LGZ Wien MietSlg 41.383). Da sich die Anträge der Mieter im vorliegenden Fall generell auf die gesamte bisherige Dauer der beiden verfahrensgegenständlichen Mietverhältnisse erstreckten, sei die Einbeziehung der seinerzeitigen Vermieter in das Verfahren unumgänglich. In der Folge werde den Antragstellern, deren Mietverhältnisse nach dem bisherigen Vorbringen unterschiedlich lang bestünden, Gelegenheit zu geben sein, die Zeiträume im Hinblick auf die jeweilige Passivlegitimation von Altbzw Neu-Vermietern zu präzisieren, um in zeitlicher Hinsicht dem Begehren auf Ersatz von Überschreitungsbeträgen Schlüssigkeit und Nachvollziehbarkeit zu verleihen.Paragraph 37, Absatz 3, Ziffer 2, 3, MRG würde in außerstreitigen Mietrechtsverfahren abgesehen von den als solchen schon bezeichneten Parteien auch auf die Interessenlage allfällig Betroffener abstellen und die - sogar amtswegige - Beiziehung von Betroffenen als (weitere) Verfahrensbeteiligte bzw Parteien kennen. Die Umsetzung dieses Grundsatzes in der Praxis finde sich auch bereits mehrfach in der veröffentlichten Judikatur (MietSlg 37.527, 38.538, 39.520). Betreffe auch keine der zitierten Entscheidungen den hier vorliegenden Fall einer Überprüfung des Hauptmietzinses, so erscheine dennoch die Begründung des Obersten Gerichtshofes in seiner Entscheidung 5 Ob 84/88 = WoBl 1989, 48/16 auch hier tragfähig. In dem dort anhängigen Verfahren zur Legung einer Hauptmietzinsabrechnung sei ausgesprochen worden, daß der jeweilige Vertragspartner des antragstellenden Mieters passiv legitimiert sei, und zwar selbst bei einem Wechsel in der Person des Vermieters im Laufe des Verfahrens; dort sei weiters ausgesprochen worden, daß der (neue) Vermieter selbst dann (amtswegig) dem Verfahren beizuziehen sei, wenn er noch nicht Partei im vorangegangenen Schlichtungsstellenverfahren gewesen sei. Übertrage man diese Grundsätze auf den vorliegenden Fall der Überprüfung des Hauptmietzinses (samt Rückforderung des Überschreitungsbetrages), so könne zunächst die Passivlegitimation des (neuen) Eigentümers/Vermieters nicht zweifelhaft sein, jedenfalls nicht, was den Zeitraum ab seinem Eigentumserwerb (grundbücherliche Einverleibung des Eigentumsrechts; MietSlg 36.198) angehe. Für den davor liegenden Zeitraum, in welchem der (neue) Eigentümer/Vermieter noch keine Rechte in bezug auf das Bestandobjekt bzw auf ein darüber bestehendes Mietvertragsverhältnis besessen habe und demnach auch nicht ausüben habe können, sei seine Legitimation jedoch zumindest im Falle einer Einzelrechtsnachfolge - wie hier - zu verneinen. Stelle ein Mieter ein Begehren, welches sich (auch) auf einen Zeitraum vor dem Eigentumserwerb bzw der Stellung als Vermieter erstrecke, so sei - nach Abklärung bzw Abgrenzung der jeweiligen Zeiträume und der hiefür in Betracht kommenden Vermieter durch Verbesserung des Antrages - der entsprechend Passivlegitimierte dem Verfahren ohne weiteres beizuziehen. Der Antrag gegen den neuen Vermieter für vor seinem Eigentumserwerb liegende Zinsperioden wäre ansonsten wegen fehlender Passivlegitimation abzuweisen (LGZ Wien MietSlg 41.383). Da sich die Anträge der Mieter im vorliegenden Fall generell auf die gesamte bisherige Dauer der beiden verfahrensgegenständlichen Mietverhältnisse erstreckten, sei die Einbeziehung der seinerzeitigen Vermieter in das Verfahren unumgänglich. In der Folge werde den Antragstellern, deren Mietverhältnisse nach dem bisherigen Vorbringen unterschiedlich lang bestünden, Gelegenheit zu geben sein, die Zeiträume im Hinblick auf die jeweilige Passivlegitimation von Altbzw Neu-Vermietern zu präzisieren, um in zeitlicher Hinsicht dem Begehren auf Ersatz von Überschreitungsbeträgen Schlüssigkeit und Nachvollziehbarkeit zu verleihen.

Gegen diese Rekursentscheidung richtet sich der Revisionsrekurs der Dritt- und Viertantragsgegner wegen unrichtiger rechtlicher Beurteilung mit dem Antrag, den erstinstanzlichen Beschluß wiederherzustellen.

Der Revisionsrekurs ist zulässig, weil die Rechtslage einer Klarstellung bedarf; er ist aber nicht berechtigt.

Die Rechtsmittelwerber machen im wesentlichen geltend, die Entscheidung WoBl 1989/16 sei nicht einschlägig, weil sie keine Hauptmietzinsüberprüfung, sondern die Legung der Hauptmietzinsabrechnung betreffe. Die Antragsteller hätten gegen die Rechtsmittelwerber einen eigenen Antrag gemäß § 37 Abs 1 Z 8 MRG einbringen müssen; müßten diese nunmehr in das anhängige Verfahren eintreten, hätten sie keine Möglichkeit, die bisherigen Verfahrensergebnisse zu ihren Gunsten zu beeinflussen. Mit dem Ende der Vermieterstellung sei auch die Möglichkeit weggefallen, gegen die Rechtsmittelwerber ein außerstreitiges Verfahren nach § 37 MRG einzuleiten. Die Beiziehung der Rechtsmittelwerber als Antragsgegner sei somit weder zielführend noch erforderlich.Die Rechtsmittelwerber machen im wesentlichen geltend, die Entscheidung WoBl 1989/16 sei nicht einschlägig, weil sie keine Hauptmietzinsüberprüfung, sondern die Legung der Hauptmietzinsabrechnung betreffe. Die Antragsteller hätten gegen die Rechtsmittelwerber einen eigenen Antrag gemäß Paragraph 37, Absatz eins, Ziffer 8, MRG einbringen müssen; müßten diese nunmehr in das anhängige Verfahren eintreten, hätten sie keine Möglichkeit, die bisherigen Verfahrensergebnisse zu ihren Gunsten zu beeinflussen. Mit dem Ende der Vermieterstellung sei auch die Möglichkeit weggefallen, gegen die Rechtsmittelwerber ein außerstreitiges Verfahren nach Paragraph 37, MRG einzuleiten. Die Beiziehung der Rechtsmittelwerber als Antragsgegner sei somit weder zielführend noch erforderlich.

Hiezu wurde erwogen:

Richtig ist, daß die Entscheidung 5 Ob 84/88 = SZ 61/223 = MietSlg 40.524 = WoBl 1989, 48/16 (Würth) nicht geeignet ist, den Standpunkt des Rekursgerichtes zu stützen. Darin wurde ausgesprochen, daß im Verfahren betreffend die Legung der Hauptmietzinsabrechnung (§ 20 Abs 3 und 4, § 37 Abs 1 Z 11 MRG) die jeweiligen Vertragspartner der antragstellenden Mieter passiv legitimiert seien; es sei davon auszugehen, daß die zur Vornahme der Hauptmietzinsabrechnung erforderlichen Unterlagen den jeweiligen Hauseigentümern bzw deren Verwalter zur Verfügung stünden (vgl auch MietSlg 47.281 sowie zu § 37 Abs 1 Z 12 MRG jüngst 5 Ob 196/97b). Diese Entscheidung würde also eher dafür sprechen, die Passivlegitimation von Vormietern zu verneinen.Richtig ist, daß die Entscheidung 5 Ob 84/88 = SZ 61/223 = MietSlg 40.524 = WoBl 1989, 48/16 (Würth) nicht geeignet ist, den Standpunkt des Rekursgerichtes zu stützen. Darin wurde ausgesprochen, daß im Verfahren betreffend die Legung der Hauptmietzinsabrechnung (Paragraph 20, Absatz 3 und 4, Paragraph 37, Absatz eins, Ziffer 11, MRG) die jeweiligen Vertragspartner der antragstellenden Mieter passiv legitimiert seien; es sei davon auszugehen, daß die zur Vornahme der Hauptmietzinsabrechnung erforderlichen Unterlagen den jeweiligen Hauseigentümern bzw deren Verwalter zur Verfügung stünden vergleiche auch MietSlg 47.281 sowie zu Paragraph 37, Absatz eins, Ziffer 12, MRG jüngst 5 Ob 196/97b). Diese Entscheidung würde also eher dafür sprechen, die Passivlegitimation von Vormietern zu verneinen.

Im vorliegenden Fall handelt es sich aber um ein Begehren auf Feststellung der Überschreitung des zulässigen Zinsausmaßes gemäß § 37 Abs 1 Z 8 MRG und auf Rück- zahlung der Überschreitungsbeträge im Sinne des § 37 Abs 4 MRG. Ein solches Begehren ist gegen denjenigen zu richten, der zur Zeit der geltend gemachten Mietzinsperiode Vermieter war und die beanstandete Vorschreibung vorgenommen hat (vgl schon MietSlg 31.316/13 mwN zu § 12 Abs 4 MG; aus jüngerer Zeit LGZ Wien MietSlg 47.455; vgl auch 5 Ob 6/92). Hiebei kommt es im Falle eines Eigentümerwechsels grundsätzlich auf die Einverleibung des Eigentumsrechts im Grundbuch an, womit der Erwerber in das Bestandverhältnis eintritt und zur Einhebung des Mietzinses legitimiert ist (vgl die Nachweise bei Würth in Rummel2 § 1120 ABGB Rz 7; Binder in Schwimann2 § 1120 ABGB Rz 27; RIS-Justiz RS0104141, 0021129).Im vorliegenden Fall handelt es sich aber um ein Begehren auf Feststellung der Überschreitung des zulässigen Zinsausmaßes gemäß Paragraph 37, Absatz eins, Ziffer 8, MRG und auf Rück- zahlung der Überschreitungsbeträge im Sinne des Paragraph 37, Absatz 4, MRG. Ein solches Begehren ist gegen denjenigen zu richten, der zur Zeit der geltend gemachten Mietzinsperiode Vermieter war und die beanstandete Vorschreibung vorgenommen hat vergleiche schon MietSlg 31.316/13 mwN zu Paragraph 12, Absatz 4, MG; aus jüngerer Zeit LGZ Wien MietSlg 47.455; vergleiche auch 5 Ob 6/92). Hiebei kommt es im Falle eines Eigentümerwechsels grundsätzlich auf die Einverleibung des Eigentumsrechts im Grundbuch an, womit der Erwerber in das Bestandverhältnis eintritt und zur Einhebung des Mietzinses legitimiert ist vergleiche die Nachweise bei Würth in Rummel2 Paragraph 1120, ABGB Rz 7; Binder in Schwimann2 Paragraph 1120, ABGB Rz 27; RIS-Justiz RS0104141, 0021129).

Den Antragstellern kann es somit nicht verwehrt werden, für Mietzinsperioden vor der Verbücherung des Eigentumsrechts der Erst- und Zweitantragsgegner die Dritt- und Viertantragsgegner als damalige Eigentümer in Anspruch zu nehmen. Eines eigenen, ein neues Verfahren einleitenden Antrages bedurfte es hiefür nicht; vielmehr besteht im außerstreitigen Verfahren gemäß § 37 MRG kein Hindernis, die Dritt- und Viertantragsgegner, in deren Eigentümerschaft vom Antrag (auch) erfaßte Mietzinsperioden fallen, in das Verfahren einzubeziehen, wie dies die Antragsteller beantragt haben (vgl Würth/Zingher, Miet- und Wohnrecht19 § 37 MRG Rz 50 f). Wie schon das Rekursgericht ausgeführt hat, wird im fortgesetzten Verfahren eine zeitliche Präzisierung der jeweiligen Mietzinsperioden vorzunehmen seien.Den Antragstellern kann es somit nicht verwehrt werden, für Mietzinsperioden vor der Verbücherung des Eigentumsrechts der Erst- und Zweitantragsgegner die Dritt- und Viertantragsgegner als damalige Eigentümer in Anspruch zu nehmen. Eines eigenen, ein neues Verfahren einleitenden Antrages bedurfte es hiefür nicht; vielmehr besteht im außerstreitigen Verfahren gemäß Paragraph 37, MRG kein Hindernis, die Dritt- und Viertantragsgegner, in deren Eigentümerschaft vom Antrag (auch) erfaßte Mietzinsperioden fallen, in das Verfahren einzubeziehen, wie dies die Antragsteller beantragt haben vergleiche Würth/Zingher, Miet- und Wohnrecht19 Paragraph 37, MRG Rz 50 f). Wie schon das Rekursgericht ausgeführt hat, wird im fortgesetzten Verfahren eine zeitliche Präzisierung der jeweiligen Mietzinsperioden vorzunehmen seien.

Die Bedenken der Rechtsmittelwerber gegen eine Einbeziehung in ein bereits anhängiges Verfahren sind unbegründet, weil ihnen Gelegenheit zur Wahrnehmung ihrer vollen Parteirechte zu geben sein wird. Daß das Mietverhältnis mit ihnen nicht mehr aufrecht besteht, hindert ihre Beteiligung an einem Verfahren gemäß § 37 Abs 1 Z 8 MRG nicht (vgl SZ 56/183 = MietSlg 35.422/35).Die Bedenken der Rechtsmittelwerber gegen eine Einbeziehung in ein bereits anhängiges Verfahren sind unbegründet, weil ihnen Gelegenheit zur Wahrnehmung ihrer vollen Parteirechte zu geben sein wird. Daß das Mietverhältnis mit ihnen nicht mehr aufrecht besteht, hindert ihre Beteiligung an einem Verfahren gemäß Paragraph 37, Absatz eins, Ziffer 8, MRG nicht vergleiche SZ 56/183 = MietSlg 35.422/35).

Das Rekursgericht hat die Rechtsfrage somit im Ergebnis richtig gelöst, weshalb dem Revisionsrekurs ein Erfolg zu versagen war.