Die dagegen erhobene Revision der Beklagten ist zulässig und berechtigt.
Gemäß § 2 Kleingartengesetz (KlGG) können Pachtverträge (General-, Unter- und Einzelpachtverträge) auf unbestimmte oder bestimmte Zeit abgeschlossen werden. Pachtverträge auf bestimmte Zeit sind nur zulässig, wenn die Vertragsdauer mindestens 10 Jahre beträgt; werden Pachtverträge auf eine kürzere Vertragsdauer abgeschlossen, so gelten diese Pachtverträge als auf 10 Jahre abgeschlossen. Gemäß § 6 Abs 2 KlGG kann der Verpächter auf unbestimmte Zeit abgeschlossene Generalpachtverträge nur aus einem der nachfolgend aufgezählten - hier nicht geltend gemachten - Gründe kündigen. Gemäß Abs 6 dieser Gesetzesstelle gelten Generalpachtverträge, die auf bestimmte Zeit abgeschlossen sind, bei Zutreffen der in § 569 ZPO angeführten Voraussetzungen als auf unbestimmte Zeit verlängert. Nach den Erläuternden Bemerkungen zur Regierungsvorlage (472 BlgNR 8. GP) zu § 2 KlGG sollen Pachtverträge auf bestimmte Zeit mindestens als auf 10 Jahre abgeschlossen gelten, "weil die rationelle Bewirtschaftung eines Kleingartens Aufwendungen erfordert, die sich erst nach einer Reihe von Jahren ertragbringend auswirken." Entgegen der von der Klägerin in ihrer Revisionsbeantwortung vertretenen Ansicht stellen diese Erwägungen des Gesetzgebers kein Indiz dafür dar, jede Verlängerung eines Generalpachtvertrages müsse wieder auf 10 Jahre erfolgen. Da im Allgemeinen weder der General- noch der Unterpächter bei dem auf bestimmte Zeit abgeschlossenen Pachtvertrag voraussehen wird können, ob es zu einer Verlängerung desselben kommt, kann sich der Hinweis auf die "rationelle Bewirtschaftung" lediglich auf die erste Pachtperiode beziehen, innerhalb derer ein sinnvolles Verhältnis zwischen Arbeits- und Materialeinsatz einerseits und Ertrag andererseits gewährleistet sein soll. Bedenkt man, dass im Zeitpunkt der Entstehung des KlGG die Bedeutung der Kleingartenbewirtschaftung in der Versorgung der Bevölkerung mit Lebensmitteln lag (vgl Draxler, Das österreichische Recht IX f 30, 1; SZ 69/82), fällt die Parallele zum Landpachtgesetz (LPG) auf, das in seinem § 5 Abs 1 Z 2 als Richtpachtzeit unter anderem für die Pacht eines einzelnen Grundstückes das vorwiegend dem Erwerbsgartenbau, dem Weinbau oder dem Obstbau dient oder das nach dem Vertrag vorwiegend in dieser Art genutzt werden soll, ebenfalls 10 Jahre beträgt. Dass diese Frist lediglich für den ursprünglichen Pachtvertrag und nicht für dessen Verlängerung gilt, ergibt sich klar aus den folgenden Bestimmungen der §§ 6 ff über die Verlängerung der Dauer des Landpachtvertrags, die unter anderem für die genannte Art der Pachtung eine Zeitspanne von drei Jahren vorsieht (§ 7 Abs 1 Z 2 LPG). Dieser - wenngleich nur punktuell zulässige - Vergleich zeigt, dass der Gesetzgeber zumindest für den Bereich der Gewinnung von Gartenfrüchten (auf die ebenfalls zu berücksichtigenden Erholungszwecke eines Kleingartens wird noch eingegangen werden) einen Zeitraum von 10 Jahren grundsätzlich für ausreichend erachtete, um die Ausgewogenheit von Mitteleinsatz und Ertrag zu erreichen. Der Oberste Gerichtshof hatte sich in seinen Entscheidungen SZ 65/72 und WoBl 2001, 24 mit den Kündigungsbeschränkungen des Sportstättenschutzgesetzes zu befassen und verneinte dessen Anwendbarkeit auf Sportflugplätze sowie Golfsport- und Galopprennanlagen mit der wesentlichen Begründung, dass bei Eigentumsbeschränkungen auf ein ausgewogenes Gleichgewicht zwischen dem Schutz des Allgemeininteresses und jenem der Grundrechte des Menschen zu achten sei. Nach Art 1 des 1. ZP zur EMRK habe jede natürliche oder juristische Person ein Recht auf Achtung ihres Eigentums. Der Gesetzgeber habe sein Augenmerk darauf zu richten, Eigentumsbeschränkungen so gering wie möglich zu halten und eine Gesamtabwägung zwischen der Schwere des Eingriffs und der ihn rechtfertigenden Gründe vorzunehmen. Nach der Auffassung der Strassburger Organe entsprächen die im Wege des Mietrechts vorgenommenen Eigentumsbeschränkungen zur Gewährleistung der Versorgung der österreichischen Bevölkerung mit Wohnraum auf Grund der dahinterstehenden sozialpolitischen Überlegungen "gerade noch" den Maßstäben des genannten Artikels der EMRK. Um eine Grundrechtskonformität zu erreichen, sei es daher erforderlich, bei der Normierung von Kündigungsbeschränkungen Abweichungen von den Regelungen des MRG vorzusehen, und zwar schon deshalb, weil das allgemeine Interesse an der Schaffung von Wohnraum zweifellos ein stärkeres sei als das allgemeine Interesse an der Erhaltung einer ausreichenden Infrastruktur an sportlichen Einrichtungen. Kündigungsschutz für Sportplätze könne daher grundsätzlich mit dem Kündigungsschutz zu Gunsten von Wohn- und Geschäftsraum nicht verglichen werden.Gemäß Paragraph 2, Kleingartengesetz (KlGG) können Pachtverträge (General-, Unter- und Einzelpachtverträge) auf unbestimmte oder bestimmte Zeit abgeschlossen werden. Pachtverträge auf bestimmte Zeit sind nur zulässig, wenn die Vertragsdauer mindestens 10 Jahre beträgt; werden Pachtverträge auf eine kürzere Vertragsdauer abgeschlossen, so gelten diese Pachtverträge als auf 10 Jahre abgeschlossen. Gemäß Paragraph 6, Absatz 2, KlGG kann der Verpächter auf unbestimmte Zeit abgeschlossene Generalpachtverträge nur aus einem der nachfolgend aufgezählten - hier nicht geltend gemachten - Gründe kündigen. Gemäß Absatz 6, dieser Gesetzesstelle gelten Generalpachtverträge, die auf bestimmte Zeit abgeschlossen sind, bei Zutreffen der in Paragraph 569, ZPO angeführten Voraussetzungen als auf unbestimmte Zeit verlängert. Nach den Erläuternden Bemerkungen zur Regierungsvorlage (472 BlgNR 8. Gesetzgebungsperiode zu Paragraph 2, KlGG sollen Pachtverträge auf bestimmte Zeit mindestens als auf 10 Jahre abgeschlossen gelten, "weil die rationelle Bewirtschaftung eines Kleingartens Aufwendungen erfordert, die sich erst nach einer Reihe von Jahren ertragbringend auswirken." Entgegen der von der Klägerin in ihrer Revisionsbeantwortung vertretenen Ansicht stellen diese Erwägungen des Gesetzgebers kein Indiz dafür dar, jede Verlängerung eines Generalpachtvertrages müsse wieder auf 10 Jahre erfolgen. Da im Allgemeinen weder der General- noch der Unterpächter bei dem auf bestimmte Zeit abgeschlossenen Pachtvertrag voraussehen wird können, ob es zu einer Verlängerung desselben kommt, kann sich der Hinweis auf die "rationelle Bewirtschaftung" lediglich auf die erste Pachtperiode beziehen, innerhalb derer ein sinnvolles Verhältnis zwischen Arbeits- und Materialeinsatz einerseits und Ertrag andererseits gewährleistet sein soll. Bedenkt man, dass im Zeitpunkt der Entstehung des KlGG die Bedeutung der Kleingartenbewirtschaftung in der Versorgung der Bevölkerung mit Lebensmitteln lag vergleiche Draxler, Das österreichische Recht römisch neun f 30, 1; SZ 69/82), fällt die Parallele zum Landpachtgesetz (LPG) auf, das in seinem Paragraph 5, Absatz eins, Ziffer 2, als Richtpachtzeit unter anderem für die Pacht eines einzelnen Grundstückes das vorwiegend dem Erwerbsgartenbau, dem Weinbau oder dem Obstbau dient oder das nach dem Vertrag vorwiegend in dieser Art genutzt werden soll, ebenfalls 10 Jahre beträgt. Dass diese Frist lediglich für den ursprünglichen Pachtvertrag und nicht für dessen Verlängerung gilt, ergibt sich klar aus den folgenden Bestimmungen der Paragraphen 6, ff über die Verlängerung der Dauer des Landpachtvertrags, die unter anderem für die genannte Art der Pachtung eine Zeitspanne von drei Jahren vorsieht (Paragraph 7, Absatz eins, Ziffer 2, LPG). Dieser - wenngleich nur punktuell zulässige - Vergleich zeigt, dass der Gesetzgeber zumindest für den Bereich der Gewinnung von Gartenfrüchten (auf die ebenfalls zu berücksichtigenden Erholungszwecke eines Kleingartens wird noch eingegangen werden) einen Zeitraum von 10 Jahren grundsätzlich für ausreichend erachtete, um die Ausgewogenheit von Mitteleinsatz und Ertrag zu erreichen. Der Oberste Gerichtshof hatte sich in seinen Entscheidungen SZ 65/72 und WoBl 2001, 24 mit den Kündigungsbeschränkungen des Sportstättenschutzgesetzes zu befassen und verneinte dessen Anwendbarkeit auf Sportflugplätze sowie Golfsport- und Galopprennanlagen mit der wesentlichen Begründung, dass bei Eigentumsbeschränkungen auf ein ausgewogenes Gleichgewicht zwischen dem Schutz des Allgemeininteresses und jenem der Grundrechte des Menschen zu achten sei. Nach Artikel eins, des 1. ZP zur EMRK habe jede natürliche oder juristische Person ein Recht auf Achtung ihres Eigentums. Der Gesetzgeber habe sein Augenmerk darauf zu richten, Eigentumsbeschränkungen so gering wie möglich zu halten und eine Gesamtabwägung zwischen der Schwere des Eingriffs und der ihn rechtfertigenden Gründe vorzunehmen. Nach der Auffassung der Strassburger Organe entsprächen die im Wege des Mietrechts vorgenommenen Eigentumsbeschränkungen zur Gewährleistung der Versorgung der österreichischen Bevölkerung mit Wohnraum auf Grund der dahinterstehenden sozialpolitischen Überlegungen "gerade noch" den Maßstäben des genannten Artikels der EMRK. Um eine Grundrechtskonformität zu erreichen, sei es daher erforderlich, bei der Normierung von Kündigungsbeschränkungen Abweichungen von den Regelungen des MRG vorzusehen, und zwar schon deshalb, weil das allgemeine Interesse an der Schaffung von Wohnraum zweifellos ein stärkeres sei als das allgemeine Interesse an der Erhaltung einer ausreichenden Infrastruktur an sportlichen Einrichtungen. Kündigungsschutz für Sportplätze könne daher grundsätzlich mit dem Kündigungsschutz zu Gunsten von Wohn- und Geschäftsraum nicht verglichen werden.
In diesem Sinne argumentierte der Oberste Gerichtshof in seiner Entscheidung SZ 69/82 auch zu den Bestimmungen des Kleingartengesetzes. Er verwies auf den bereits dargestellten ursprünglichen Zweck der Sicherung der Nahversorgung der Bevölkerung durch die Pachtung von Kleingärten sowie darauf, dass nunmehr nicht mehr dieser Zweck, sondern jener der Erholung und Freizeitgestaltung im Vordergrund stehe. Auf die Miete von Wohnungen oder Wohnräumen, die vom Mieter bloß als Zweitwohnung zu diesen Zwecken gemietet werden, sei aber gemäß § 1 Abs 2 Z 4 MRG das Mietrechtsgesetz nicht anzuwenden. Es lasse sich nicht rechtfertigen, warum etwas anderes gelten müsste, wenn jemand statt einer Wohnung einen Kleingarten zu Zwecken der Erholung oder der Freizeitgestaltung in Bestand nehme. Jemand, der einen Bestandvertrag aus den angeführten Gründen abschließen wolle, befinde sich, wenn überhaupt, in einer ungleich geringeren und daher weniger schutzwürdigen Zwangslage als jemand, der eine Wohnung zur Befriedigung seines Wohnbedürfnisses mieten müsse. Es werde daher die Entscheidung SZ 35/101, welche die analoge Anwendung von Bestimmungen des Mietengesetzes als gerechtfertigt erachtete, abgelehnt. Das dort gebrauchte Argument, dass zahlreiche Bestimmungen des Mietengesetzes sogar wörtlich übernommen worden seien, spreche nach Ansicht des erkennenden Senats gegen eine analoge Anwendung von nicht im Kleingartengesetz enthaltenen Bestimmungen. Daraus sei nämlich abzuleiten, dass der Gesetzgeber des Kleingartengesetzes andere im Mietengesetz enthaltene Regelungen nicht übernehmen habe wollen und deren Fehlen daher keine planwidrige Unvollständigkeit darstelle. An dieser Rechtsansicht ist schon wegen des sonst gegebenen Wertungswiderspruchs zur Behandlung von Zweitwohnungen festzuhalten.In diesem Sinne argumentierte der Oberste Gerichtshof in seiner Entscheidung SZ 69/82 auch zu den Bestimmungen des Kleingartengesetzes. Er verwies auf den bereits dargestellten ursprünglichen Zweck der Sicherung der Nahversorgung der Bevölkerung durch die Pachtung von Kleingärten sowie darauf, dass nunmehr nicht mehr dieser Zweck, sondern jener der Erholung und Freizeitgestaltung im Vordergrund stehe. Auf die Miete von Wohnungen oder Wohnräumen, die vom Mieter bloß als Zweitwohnung zu diesen Zwecken gemietet werden, sei aber gemäß Paragraph eins, Absatz 2, Ziffer 4, MRG das Mietrechtsgesetz nicht anzuwenden. Es lasse sich nicht rechtfertigen, warum etwas anderes gelten müsste, wenn jemand statt einer Wohnung einen Kleingarten zu Zwecken der Erholung oder der Freizeitgestaltung in Bestand nehme. Jemand, der einen Bestandvertrag aus den angeführten Gründen abschließen wolle, befinde sich, wenn überhaupt, in einer ungleich geringeren und daher weniger schutzwürdigen Zwangslage als jemand, der eine Wohnung zur Befriedigung seines Wohnbedürfnisses mieten müsse. Es werde daher die Entscheidung SZ 35/101, welche die analoge Anwendung von Bestimmungen des Mietengesetzes als gerechtfertigt erachtete, abgelehnt. Das dort gebrauchte Argument, dass zahlreiche Bestimmungen des Mietengesetzes sogar wörtlich übernommen worden seien, spreche nach Ansicht des erkennenden Senats gegen eine analoge Anwendung von nicht im Kleingartengesetz enthaltenen Bestimmungen. Daraus sei nämlich abzuleiten, dass der Gesetzgeber des Kleingartengesetzes andere im Mietengesetz enthaltene Regelungen nicht übernehmen habe wollen und deren Fehlen daher keine planwidrige Unvollständigkeit darstelle. An dieser Rechtsansicht ist schon wegen des sonst gegebenen Wertungswiderspruchs zur Behandlung von Zweitwohnungen festzuhalten.
Eine grundrechts- und damit verfassungskonforme Auslegung der Bestimmungen des Kleingartengesetzes kann daher nur zu dem Ergebnis führen, dass der Inhalt des Pachtvertrages lediglich insoweit determiniert ist, als dem Pächter nach Vertragsschluss zumindest eine Pachtdauer von 10 Jahren gewährt sein muss, darüberhinaus jedoch Vertragsfreiheit besteht, und zwar sowohl hinsichtlich einer bereits ursprünglich vereinbarten längeren Pachtzeit als auch hinsichtlich nachfolgender Verlängerungen des Pachtvertrags.
Zu den den Bestimmungen des MRG unterliegenden Mietverhältnissen wurde bereits mehrfach ausgesprochen, dass gesetzliche Kündigungsbeschränkungen nicht durch eine vor oder gleichzeitig mit dem Abschluss des Mietvertrags getroffene Räumungsverpflichtung umgangen werden dürfen, sodass derartige Verpflichtungen unwirksam sind (SZ 63/42; SZ 70/143; RIS-Justiz RS0070116). Ein nicht durchsetzbarer Endtermin kann durch Abschluss eines Räumungsvergleichs nicht bestärkt werden. Ebenso ist die Verlängerung eines befristeten Vertrags mittels Räumungsvergleichs über die jeweilige Höchstdauer hinaus als Umgehung zu beurteilen, die zur Unwirksamkeit des Räumungsvergleichs führt (WoBl 1989, 76; WoBl 1996, 149 ua). Soweit dagegen der Mieter eines besonderen Schutzes nicht bedarf, ist die Vertragsfreiheit auch für den Bereich des MRG nicht aufgehoben. Die gesetzlich wirksame Befristung des Mietverhältnisses darf auch durch Vergleich bekräftigt werden (SZ 70/143). Für den Bereich des Kleingartengesetzes gilt letzterer Grundsatz, soweit die erstmalige Mindestdauer von 10 Jahren gewährt ist, uneingeschränkt. Der vielfache Abschluss von "Räumungsvergleichen", welcher sich in Wahrheit, da die bisherigen Benützungsverhältnisse unverändert blieben, als jeweils auf bestimmte Zeit eingegangene Vertragsverlängerung darstellt, ist daher nicht zu beanstanden. Die Klägerin hat im Verfahren vorgebracht, dass in bestimmten Zeiträumen nach Ende derartiger Vertragsverlängerungen die faktische Weiterbenützung von der Beklagten geduldet worden sei und es dadurch gemäß § 6 Abs 6 KlGG zu einer Umwandlung des auf bestimmte Zeit abgeschlossenen Generalpachtvertrages in einen solchen auf unbestimmte Zeit gekommen sei, weil die Beklagte die 14-tägige Frist des § 569 ZPO ungenutzt habe verstreichen lassen. Obwohl das Erstgericht zu diesem Vorbringen keine Feststellungen getroffen hat, bedarf es aus rechtlichen Überlegungen nicht der Verfahrensergänzung:Zu den den Bestimmungen des MRG unterliegenden Mietverhältnissen wurde bereits mehrfach ausgesprochen, dass gesetzliche Kündigungsbeschränkungen nicht durch eine vor oder gleichzeitig mit dem Abschluss des Mietvertrags getroffene Räumungsverpflichtung umgangen werden dürfen, sodass derartige Verpflichtungen unwirksam sind (SZ 63/42; SZ 70/143; RIS-Justiz RS0070116). Ein nicht durchsetzbarer Endtermin kann durch Abschluss eines Räumungsvergleichs nicht bestärkt werden. Ebenso ist die Verlängerung eines befristeten Vertrags mittels Räumungsvergleichs über die jeweilige Höchstdauer hinaus als Umgehung zu beurteilen, die zur Unwirksamkeit des Räumungsvergleichs führt (WoBl 1989, 76; WoBl 1996, 149 ua). Soweit dagegen der Mieter eines besonderen Schutzes nicht bedarf, ist die Vertragsfreiheit auch für den Bereich des MRG nicht aufgehoben. Die gesetzlich wirksame Befristung des Mietverhältnisses darf auch durch Vergleich bekräftigt werden (SZ 70/143). Für den Bereich des Kleingartengesetzes gilt letzterer Grundsatz, soweit die erstmalige Mindestdauer von 10 Jahren gewährt ist, uneingeschränkt. Der vielfache Abschluss von "Räumungsvergleichen", welcher sich in Wahrheit, da die bisherigen Benützungsverhältnisse unverändert blieben, als jeweils auf bestimmte Zeit eingegangene Vertragsverlängerung darstellt, ist daher nicht zu beanstanden. Die Klägerin hat im Verfahren vorgebracht, dass in bestimmten Zeiträumen nach Ende derartiger Vertragsverlängerungen die faktische Weiterbenützung von der Beklagten geduldet worden sei und es dadurch gemäß Paragraph 6, Absatz 6, KlGG zu einer Umwandlung des auf bestimmte Zeit abgeschlossenen Generalpachtvertrages in einen solchen auf unbestimmte Zeit gekommen sei, weil die Beklagte die 14-tägige Frist des Paragraph 569, ZPO ungenutzt habe verstreichen lassen. Obwohl das Erstgericht zu diesem Vorbringen keine Feststellungen getroffen hat, bedarf es aus rechtlichen Überlegungen nicht der Verfahrensergänzung:
In Anbetracht der nach 10-jähriger Pachtdauer bestehenden Vertragsfreiheit konnte die Klägerin nämlich auch eine allenfalls bereits erworbene Rechtsposition wieder aufgeben und sich neuerlich mit einer Befristung des Vertragsverhältnisses einverstanden erklären. Da sich die Klägerin nach ihrem eigenen Vorbringen bereits in einer gesicherten Rechtsposition befand, liegen auch keinerlei Anhaltspunkte vor, es wäre auf sie ungerechtfertigter Druck ausgeübt worden. Dass die Klägerin in Irrtum geführt worden wäre, hat sie im Verfahren nicht behauptet.
Da somit die jeweiligen befristeten Vertragsabschlüsse nicht gesetzwidrig, sondern zulässig waren, ist der Revision Folge zu geben und das Klagebegehren abzuweisen.
Die Kosten der Verfahren aller drei Instanzen sind gemäß §§ 50, 41 ZPO dem Kläger allein aufzuerlegen, weil es an einer gesetzlichen Bestimmung, den unterlegenen Nebenintervenienten, mag er auch als streitgenössischer anzusehen sein, zum Kostenersatz zu verpflichten, mangelt (RIS-Justiz RS0036057). Allerdings sind die von der Beklagten für das Verfahren erster Instanz verzeichneten Kosten dahin zu korrigieren, dass gemäß § 23 RATG infolge des ATS 140.000 übersteigenden Streitwerts lediglich ein Einheitssatz von 50 % zuzuerkennen ist.Die Kosten der Verfahren aller drei Instanzen sind gemäß Paragraphen 50, 41, ZPO dem Kläger allein aufzuerlegen, weil es an einer gesetzlichen Bestimmung, den unterlegenen Nebenintervenienten, mag er auch als streitgenössischer anzusehen sein, zum Kostenersatz zu verpflichten, mangelt (RIS-Justiz RS0036057). Allerdings sind die von der Beklagten für das Verfahren erster Instanz verzeichneten Kosten dahin zu korrigieren, dass gemäß Paragraph 23, RATG infolge des ATS 140.000 übersteigenden Streitwerts lediglich ein Einheitssatz von 50 % zuzuerkennen ist.