Der Rekurs der Klägerin ist, wenn auch in einem anderen Sinn als von ihr angestrebt, berechtigt. Die Rekurse des Beklagten und der Nebenintervenienten sind gleichfalls berechtigt.
Die vom Beklagten und der Nebenintervenientin C*****-B***** angesprochene Mangelhaftigkeit des berufungsgerichtlichen Verfahrens wurde geprüft, sie liegt nicht vor. Das Berufungsgericht ist von der Beweiswürdigung nicht abgewichen; es hat vielmehr die Feststellungen des Erstgerichtes aufgrund der diesen zu entnehmenden Begleitumstände rechtlich anders beurteilt. Die Ausführungen des Berufungsgerichtes auf S 8 seiner Entscheidung sind entgegen den Rekursausführungen der Klägerin auch keine "bindenden" weiteren Tatsachenfeststellungen; es handelt sich dabei vielmehr um die im Wege der Auslegung gewonnene rechtliche Beurteilung des vorliegenden Sachverhalts.
Die unter Hinweis auf das Vorliegen einer Rechtsfrage im Sinn des § 502 Abs 1 ZPO ausgesprochene Zulassung des Rekurses ermöglicht die Überprüfung der Rechtsansicht des Berufungsgerichtes in jeder Richtung, wobei das Verbot der reformatio in peius nicht gilt. Trotz Rekurses der Klägerin kann - Spruchreife in der Sache vorausgesetzt - ein Urteil auf Wiederherstellung der erstgerichtlichen Entscheidung (Abweisung des Klagebegehrens) gefällt werden (Kodek in Rechberger, ZPO Rz 5 zu § 519 mwN).Die unter Hinweis auf das Vorliegen einer Rechtsfrage im Sinn des Paragraph 502, Absatz eins, ZPO ausgesprochene Zulassung des Rekurses ermöglicht die Überprüfung der Rechtsansicht des Berufungsgerichtes in jeder Richtung, wobei das Verbot der reformatio in peius nicht gilt. Trotz Rekurses der Klägerin kann - Spruchreife in der Sache vorausgesetzt - ein Urteil auf Wiederherstellung der erstgerichtlichen Entscheidung (Abweisung des Klagebegehrens) gefällt werden (Kodek in Rechberger, ZPO Rz 5 zu Paragraph 519, mwN).
Für den Ausgang des Verfahrens ist allein entscheidend, ob der Beklagte über die von ihm vertraglich übernommene Treuhandstellung hinaus versprochen hat, den Kaufpreis ohne Rücksicht auf irgendwelche Umstände, wie den tatsächlichen Erhalt der Kreditvaluta, zu begleichen, er somit eine (abstrakte) Garantieerklärung im Sinn des § 880 a ABGB abgegeben hat.Für den Ausgang des Verfahrens ist allein entscheidend, ob der Beklagte über die von ihm vertraglich übernommene Treuhandstellung hinaus versprochen hat, den Kaufpreis ohne Rücksicht auf irgendwelche Umstände, wie den tatsächlichen Erhalt der Kreditvaluta, zu begleichen, er somit eine (abstrakte) Garantieerklärung im Sinn des Paragraph 880, a ABGB abgegeben hat.
Im Garantievertrag übernimmt der Garant dem Begünstigten gegenüber die Haftung für einen noch ungewissen Erfolg eines Unternehmens oder für den durch ein Unternehmen entstehenden Schaden (Koziol-Welser10 I 315 f). Er begründet im Falle einer dreipersonalen Garantie (zum Begriff siehe Koziol, Der Garantievertrag 21 ff) eine selbständige, von der Verbindlichkeit des ursprünglichen Schuldverhältnisses unabhängige Schuld (RdW 1987, 225; JBl 1989, 37). Ob nun in der vom Beklagten abgegebenen Haftungserklärung eine derartige, vom Grundgeschäft losgelöste Garantiezusage zu erblicken ist, muß im Wege der Vertragsauslegung ermittelt werden, wobei ausgehend vom "buchstäblichen Sinn des Ausdruckes" die Absicht der Parteien zu erforschen ist. Die Auslegung der Erklärung ist am Empfängerhorizont zu messen; die aus der Erklärung abzuleitenden Rechtsfolgen sind nicht danach zu beurteilen, was der Erklärende sagen wollte oder was der Erklärungsempfänger darunter verstanden hat, sondern wie die Erklärung bei objektiver Beurteilung der Sachlage durch einen redlichen verständigen Menschen zu verstehen war (JBl 1989, 37; Rummel in Rummel ABGB**2 Rz 4 zu § 914). Auf konkrete Umstände, namentlich auf den Geschäftszweck und die Interessenlage ist hiebei Bedacht zu nehmen (EvBl 1991/134; SZ 65/109).Im Garantievertrag übernimmt der Garant dem Begünstigten gegenüber die Haftung für einen noch ungewissen Erfolg eines Unternehmens oder für den durch ein Unternehmen entstehenden Schaden (Koziol-Welser10 römisch eins 315 f). Er begründet im Falle einer dreipersonalen Garantie (zum Begriff siehe Koziol, Der Garantievertrag 21 ff) eine selbständige, von der Verbindlichkeit des ursprünglichen Schuldverhältnisses unabhängige Schuld (RdW 1987, 225; JBl 1989, 37). Ob nun in der vom Beklagten abgegebenen Haftungserklärung eine derartige, vom Grundgeschäft losgelöste Garantiezusage zu erblicken ist, muß im Wege der Vertragsauslegung ermittelt werden, wobei ausgehend vom "buchstäblichen Sinn des Ausdruckes" die Absicht der Parteien zu erforschen ist. Die Auslegung der Erklärung ist am Empfängerhorizont zu messen; die aus der Erklärung abzuleitenden Rechtsfolgen sind nicht danach zu beurteilen, was der Erklärende sagen wollte oder was der Erklärungsempfänger darunter verstanden hat, sondern wie die Erklärung bei objektiver Beurteilung der Sachlage durch einen redlichen verständigen Menschen zu verstehen war (JBl 1989, 37; Rummel in Rummel ABGB**2 Rz 4 zu Paragraph 914,). Auf konkrete Umstände, namentlich auf den Geschäftszweck und die Interessenlage ist hiebei Bedacht zu nehmen (EvBl 1991/134; SZ 65/109).
Bei Anwendung dieser Grundsätze ergibt sich, daß die vom Beklagten abgegebene Erklärung - wonach er aufgrund des Vorliegens einer verbindlichen Kreditzusage zur Finanzierung des Objektes S***** die persönliche Haftung dafür übernehme, daß der Kaufpreis je laut Punkt 3. des Liegenschafts- und Unternehmenskaufvertrages von ihm umgehend nach Abzug der zur Lastenfreistellung dienenden Beträge und Eintritt der in den Punkten 3. dieser Verträge genannten Bedingungen an die Käuferin ausbezahlt werde - schon ihrem Wortlaut nach eine Übernahmeverpflichtung als Treuhänder enthält, Punkt 3. der Verträge vereinbarungsgemäß auszuführen und bei ihrer Verletzung persönlich Schadenersatz zu leisten. So wird aus der Textierung dieser Haftungserklärung selbst schon deutlich, daß sich die übernommene Verpflichtung nur auf bereits eingegangene Beträge bezieht, will der Erklärende doch die Kaufpreise "umgehend nach Abzug der zur Lastenfreistellung dienenden Beträge" an die Klägerin ausbezahlen. Diese Formulierung setzt jedoch zwingend voraus, daß der Erklärende die Beträge, von denen er Abzüge machen will, auch tatsächlich erhalten hat. Überdies könnte nur etwas ausbezahlt werden, was der dazu Verpflichtete zu irgendeinem Zeitpunkt auch in Händen hatte. Die Wortwahl "daß die Kaufpreise ausbezahlt werden", spricht daher gleichfalls dafür, daß die Haftungserklärung von einem Eingang der Kreditsumme beim Beklagten ausgeht und nicht etwa eine abstrakte Garantiehaftung begründet werden sollte.
Soweit die Haftungserklärung ausdrücklich auf die Punkte 3. der Liegenschafts- und Unternehmenskaufverträge Bezug nimmt, macht sie deutlich, welche Verpflichtungen der beklagte Vertragserrichter und Treuhänder übernommen hat. Nach den in diesen Verträgen verwendeten Formulierungen liegt eine mehrseitige offene Treuhandschaft zum Zwecke der Abwicklung der genannten Verträge vor (Umlauft in Apathy,
Die Treuhandschaft 25 f; Umlauft, Die Treuhandschaft im Wirtschaftsleben, NZ 1993, 60 ff; Lehner, Treuhand- und Liegenschaftsverkehr, NZ 1986, 121 ff; Marek, Kreditsicherung und notarielle Abwicklung, NZ 1993, 57 ff). Zwar hat der Beklagte als Treuhänder den Kaufpreis - im gegenständlichen Fall die Kreditvaluta - entgegenzunehmen, daraus die in den Verträgen vorgesehenen Zahlungen zu leisten, die Freistellung von Pfandrechten durchzuführen und den, nach Abzug bestimmter Zahlungen verbleibenden Restkaufpreis nach Vorliegen der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung und hypothekarischer Sicherstellung des Kreditgebers und Einverleibung des Eigentumsrechts des Käufers an die Verkäuferin auszuzahlen. Er hat wohl für die ordnungsgemäße Erfüllung der vertraglich übernommenen Aufgaben einzustehen; nicht jedoch gehört es zu seinen Obliegenheiten (als Treuhänder), das gültige Zustandekommen des Vertrages oder dessen Weiterbestehen zu garantieren. Eine derartige, über den Aufgabenbereich des Treuhänders jedenfalls hinausgehende Verpflichtung ist weder den der Erklärung Beilage C zugrundeliegenden Kaufverträgen noch auch der Haftungserklärung vom 3.9.1992 selbst zu entnehmen. Die Punkte 3. der Kaufverträge, auf die die Haftungserklärung ausdrücklich Bezug nimmt, sehen vielmehr vor, daß der Beklagte den nach Lastenfreistellung verbleibenden Kaufpreis "bar und abzugsfrei zuzüglich der Erlagszinsen auszufolgen" hat. Wie schon ein "Ausfolgen" setzt auch die vorgesehene Hinzurechnung von Erlagszinsen voraus, daß diese Beträge tatsächlich eingegangen sind; die gewählten Formulierungen sprechen daher schon ihrem Wortsinn nach gegen eine vom Eingang der Kreditvaluta unabhängige Haftungserklärung.
Auch die von der Klägerin angesprochenen besonderen Umstände des Einzelfalles - es steht fest, daß der Käufer die Liegenschaft möglichst rasch übernehmen wollte, der Vertreter der Verkäuferin einer Schlüsselabgabe vor Erlag des Kaufpreises jedoch nicht zustimmte, worauf man vergeblich versuchte, vom zuständigen Direktor der Bank eine telefonische Kreditzusage zu erreichen, und der Beklagte, nachdem der Bankangestellte nicht erreichbar war, die von Dr.Weinwurm korrigierte Erklärung Beilage C verfaßte - lassen eine andere Auslegung nicht zu. Wohl wird daraus das, auch dem Beklagten erkennbare Bestreben der Klägerin deutlich, die Schlüssel erst dann zu übergeben, wenn die Zahlung des Kaufpreises sichergestellt ist. Beide Streitteile gingen jedoch dabei offenbar davon aus, daß eine verbindliche Kreditzusage der Bank die Ansprüche der Klägerin entsprechend sicherstellen werde. Es liegt daher nahe, daß der beklagte Treuhänder nach Erhalt der verbindlichen Kreditzusage die Verkäuferin unter gleichzeitiger Bekräftigung der ihm nach Punkt 3. der Verträge obliegenden Aufgaben und der ihn diesbezüglich treffenden Haftung über diesen Umstand in Kenntnis setzen sollte, um eine Schlüsselübergabe zu diesem Zeitpunkt zu ermöglichen. Die Haftungserklärung des Beklagten stellt daher auch angesichts dieser Umstände keine Garantieerklärung für die Erfüllung der Kaufverträge bzw die Überweisung des Kaufpreises unabhängig von dessen Erhalt dar.
Darüber hinaus hätte auch eine vom Direktor der C*****-B***** schon anläßlich des Kaufvertragsabschlusses erklärte verbindliche Kreditzusage - anders als die Abgabe einer vom Deckungsverhältnis unabhängigen, abstrakten Bankgarantie, bei welcher die Bank die Gewähr dafür übernimmt, daß der Begünstigte von einem Dritten eine Leistung erhält (Avancini/Iro/Koziol, Österreichisches Bankvertragsrecht II 246) -, die Forderung der Klägerin auf Bezahlung des Kaufpreises im Zeitpunkt der Schlüsselübergabe nicht ausreichend sichergestellt. Hätte doch auch im Fall einer verbindlichen Kreditzusage der Bank der Käufer von einer Inanspruchnahme des Kredites Abstand nehmen können, wodurch eine Überweisung der Kreditsumme an den beklagten Treuhänder gleichfalls unterblieben wäre. Der von der Klägerin in der Berufung geltend gemachte Feststellungsmangel (zutreffend hat schon das Berufungsgericht erkannt, daß in Wahrheit nicht getroffene Feststellungen bekämpft, sondern nur das Fehlen weiterer Feststellungen gerügt wird) liegt nicht vor. Daß nämlich - wie die Klägerin auf Grund ihrer Berufungsausführungen festgestellt wissen wollte - der Beklagte sich verpflichtet hätte, unabhängig vom Eingang des Geldbetrages Zahlung zu leisten, hat sie selbst im Verfahren erster Instanz in dieser Form nicht vorgebracht. Sie hat dort vielmehr bloß geltend gemacht, es sei Einigung darüber erzielt worden, daß der Beklagte sich die verbindliche Kredit- und Zahlungszusage der C*****-B***** geben lasse und dann das Schreiben an den Klagevertreter absenden solle. Sinn dieser Vorgangsweise war einerseits der Ersatz der verbindlichen Kreditzusage (die die Vertragspartner davor vergeblich einzuholen suchten), andererseits der Verzicht des Beklagten auf die Geltendmachung von Einwendungen der Käuferseite. Daß aber zwischen den Parteien der - eingetretene - Fall besprochen worden wäre, daß die Bank zwar eine verbindliche Kreditzusage abgibt, dann aber über Wunsch des Kreditnehmers von der Zahlung Abstand nimmt, hat die Klägerin nicht einmal behauptet. Dafür fehlen auch jegliche Beweisergebnisse. Selbst der als Zeuge vernommene Klagevertreter sagt nur aus, was er sich bei dieser Formulierung gedacht hat, nicht jedoch, daß die Vertragspartner diesen Fall erörtert hätten. Die in der Berufung angestrebte weitere Feststellung ginge daher über das Parteivorbringen hinaus.Darüber hinaus hätte auch eine vom Direktor der C*****-B***** schon anläßlich des Kaufvertragsabschlusses erklärte verbindliche Kreditzusage - anders als die Abgabe einer vom Deckungsverhältnis unabhängigen, abstrakten Bankgarantie, bei welcher die Bank die Gewähr dafür übernimmt, daß der Begünstigte von einem Dritten eine Leistung erhält (Avancini/Iro/Koziol, Österreichisches Bankvertragsrecht römisch zwei 246) -, die Forderung der Klägerin auf Bezahlung des Kaufpreises im Zeitpunkt der Schlüsselübergabe nicht ausreichend sichergestellt. Hätte doch auch im Fall einer verbindlichen Kreditzusage der Bank der Käufer von einer Inanspruchnahme des Kredites Abstand nehmen können, wodurch eine Überweisung der Kreditsumme an den beklagten Treuhänder gleichfalls unterblieben wäre. Der von der Klägerin in der Berufung geltend gemachte Feststellungsmangel (zutreffend hat schon das Berufungsgericht erkannt, daß in Wahrheit nicht getroffene Feststellungen bekämpft, sondern nur das Fehlen weiterer Feststellungen gerügt wird) liegt nicht vor. Daß nämlich - wie die Klägerin auf Grund ihrer Berufungsausführungen festgestellt wissen wollte - der Beklagte sich verpflichtet hätte, unabhängig vom Eingang des Geldbetrages Zahlung zu leisten, hat sie selbst im Verfahren erster Instanz in dieser Form nicht vorgebracht. Sie hat dort vielmehr bloß geltend gemacht, es sei Einigung darüber erzielt worden, daß der Beklagte sich die verbindliche Kredit- und Zahlungszusage der C*****-B***** geben lasse und dann das Schreiben an den Klagevertreter absenden solle. Sinn dieser Vorgangsweise war einerseits der Ersatz der verbindlichen Kreditzusage (die die Vertragspartner davor vergeblich einzuholen suchten), andererseits der Verzicht des Beklagten auf die Geltendmachung von Einwendungen der Käuferseite. Daß aber zwischen den Parteien der - eingetretene - Fall besprochen worden wäre, daß die Bank zwar eine verbindliche Kreditzusage abgibt, dann aber über Wunsch des Kreditnehmers von der Zahlung Abstand nimmt, hat die Klägerin nicht einmal behauptet. Dafür fehlen auch jegliche Beweisergebnisse. Selbst der als Zeuge vernommene Klagevertreter sagt nur aus, was er sich bei dieser Formulierung gedacht hat, nicht jedoch, daß die Vertragspartner diesen Fall erörtert hätten. Die in der Berufung angestrebte weitere Feststellung ginge daher über das Parteivorbringen hinaus.
Geht man nun von den unbekämpft gebliebenen Feststellungen des Erstgerichtes aus, so steht nicht fest, was die Parteien in diesem vertraglich nicht vorgesehenen (tatsächlich nun eingetretenen) Fall gewollt hätten. Die Vereinbarung ist daher nach § 914 ABGB ergänzend auszulegen, wobei als Mittel ergänzender Vertragsauslegung der hypothetische Wille der Parteien, die Übung des redlichen Verkehrs, der Grundsatz von Treu und Glauben, sowie die Verkehrsauffassung in Betracht kommen (WBl 1987, 240; JBl 1990, 105; Rummel in Rummel ABGB**2, Rz 9 ff zu § 914 mwN). Dabei ist unter Berücksichtigung der übrigen Vertragsbestimmungen und des von den Parteien verfolgten Zweckes, sowie unter Heranziehung der Verkehrssitte zu prüfen, welche Lösung redliche und vernünftige Parteien für den konkreten Streitfall vereinbart hätten (WBl 1987, 240; Koziol/Welser Grundriß10, 92; RdW 1993, 303; EvBl 1993/78).Geht man nun von den unbekämpft gebliebenen Feststellungen des Erstgerichtes aus, so steht nicht fest, was die Parteien in diesem vertraglich nicht vorgesehenen (tatsächlich nun eingetretenen) Fall gewollt hätten. Die Vereinbarung ist daher nach Paragraph 914, ABGB ergänzend auszulegen, wobei als Mittel ergänzender Vertragsauslegung der hypothetische Wille der Parteien, die Übung des redlichen Verkehrs, der Grundsatz von Treu und Glauben, sowie die Verkehrsauffassung in Betracht kommen (WBl 1987, 240; JBl 1990, 105; Rummel in Rummel ABGB**2, Rz 9 ff zu Paragraph 914, mwN). Dabei ist unter Berücksichtigung der übrigen Vertragsbestimmungen und des von den Parteien verfolgten Zweckes, sowie unter Heranziehung der Verkehrssitte zu prüfen, welche Lösung redliche und vernünftige Parteien für den konkreten Streitfall vereinbart hätten (WBl 1987, 240; Koziol/Welser Grundriß10, 92; RdW 1993, 303; EvBl 1993/78).
Angesichts des Umstandes, daß die Streitteile im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses eine verbindliche Kreditzusage der Bank als ausreichende Sicherstellung der Klägerin angesehen hatten, muß daher davon ausgegangen werden, daß der Beklagte mit der am 1.9.1992 vorformulierten Haftungserklärung nur das Vorliegen einer entsprechenden Kreditzusage zur Kenntnis bringen und seine Verpflichtung zur Auszahlung des Kaufpreises nach Maßgabe der im Kaufvertrag getroffenen Vereinbarungen bekräftigen sollte. Dieser Erklärung kann auch vom Empfängerhorizont der Klägerin als redlicher und verständiger Vertragspartnerin kein anderer Sinn beigemessen werden, hatte doch ihr Vertreter bereits anläßlich der Vertragsverhandlungen eine telefonische Kreditzusage der Bank als ausreichende Sicherheit anerkannt. Es bliebe unerfindlich, weshalb bei Vorliegen einer derartigen Erklärung noch eine zusätzliche Garantieverpflichtung des Treugebers abgegeben oder erwarten werden sollte, hatten doch die Vertragsparteien den nun eingetretenen Fall gar nicht bedacht.
Die Klägerin konnte zudem wohl auch kaum erwarten, daß der Vertragsverfasser und Treuhänder ohne gesondertes Entgelt und ohne erkennbare sachliche Gründe eine derart weitreichende über die im Kaufvertrag übernommene Treuhandverpflichtung hinausgehende abstrakte Haftungserklärung abgibt, aus welcher er unabhängig vom Eingang der Kreditvaluta für die Zahlung der gesamten Kaufsumme auch dann haften sollte, wenn der verbindlich zugesicherte Kredit auf Wunsch des an der Vertragserfüllung nicht mehr interessierten Käufers und Kreditnehmers nicht ausgezahlt wird.
Den Rekursen der Verfahrensbeteiligten war daher Folge zu geben und - da sich die Sache als spruchreif erwies - das Urteil des Erstgerichtes, mit welchem das Klagebegehren abgewiesen worden war, wiederherzustellen.
Die Kostenentscheidung gründet sich auf §§ 41, 50 ZPO. Die Klägerin hat dem Beklagten und den auf seiner Seite beigetretenen Nebenintervenienten die gesamten Kosten des Rechtsmittelverfahrens zu ersetzen.Die Kostenentscheidung gründet sich auf Paragraphen 41, 50, ZPO. Die Klägerin hat dem Beklagten und den auf seiner Seite beigetretenen Nebenintervenienten die gesamten Kosten des Rechtsmittelverfahrens zu ersetzen.