Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr.Zehetner als Vorsitzenden und durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr.Schwarz, Dr.Floßmann, Dr.Adamovic und Dr.Baumann als weitere Richter in der Rechtssache der Antragsteller

1. Dkfm.Harald K*****, 2. Elisabeth K*****, vertreten durch Dr.Walter Holme, Rechtsanwalt in Wels, wider die Antragsgegnerin Büromaschinen L***** GmbH & Co KG, ***** vertreten durch Dr.Alexander Hasch und andere Rechtsanwälte in Linz, wegen Angemessenheit des begehrten Hauptmietzinses (§ 12 Abs 3 MRG), infolge Revisionsrekurses der Antragsgegnerin gegen den Sachbeschluß des Landesgerichtes Wels als Rekursgericht vom 15.November 1995, GZ 22 R 442/95-24, womit der Sachbeschluß des Bezirksgerichtes Wels vom 2.August 1995, GZ 18 Msch 32/94-19, bestätigt wurde, den1. Dkfm.Harald K*****, 2. Elisabeth K*****, vertreten durch Dr.Walter Holme, Rechtsanwalt in Wels, wider die Antragsgegnerin Büromaschinen L***** GmbH & Co KG, ***** vertreten durch Dr.Alexander Hasch und andere Rechtsanwälte in Linz, wegen Angemessenheit des begehrten Hauptmietzinses (Paragraph 12, Absatz 3, MRG), infolge Revisionsrekurses der Antragsgegnerin gegen den Sachbeschluß des Landesgerichtes Wels als Rekursgericht vom 15.November 1995, GZ 22 R 442/95-24, womit der Sachbeschluß des Bezirksgerichtes Wels vom 2.August 1995, GZ 18 Msch 32/94-19, bestätigt wurde, den

Beschluß

gefaßt:

Dem Revisionsrekurs wird nicht Folge gegeben.

Der Antrag der Antragsteller auf Zuspruch von Kosten des Revisionsrekursverfahrens wird abgewiesen.

Begründung:

Mit dem zwischen dem Rechtsvorgänger der Antragsteller, Hubert K*****, als Eigentümer der Liegenschaft in W*****, EZ ***** Grundbuch *****, und Josef L***** am 4.8.1970 geschlossenen Mietvertrag mietete letzterer die straßenseitig gelegenen Geschäftslokale top Nr. 49/50, top Nr. 51a, top Nr. 57 und 58, letzteres mit den sanitären Anlagen je im Hause *****, sowie im Hause ***** das Lokal top Nr. 51b und top Nr. 56, sowie im Hause ***** des Geschäftslokal zwischen Mittel- und Gartenhof, top Nr. 64, samt zweier dazugehöriger Kellerabteile zu einem wertgesicherten jährlichen "Grundmietzins" von S 28.800. Josef L***** verstarb im Jahr 1975. Das von ihm in den Bestandräumlichkeiten geführte Unternehmen ging daraufhin auf seine Gattin Friederike L***** als Rechtsnachfolgerin über, welche es als Einzelunternehmen weiterführte. Im Jahr 1993 entschlossen sich Friederike L***** und ihr Sohn Dipl. Ing. Thomas L*****, der seit 1. 4. 1989 als Angestellter im Unternehmen tätig war, eine Gesellschaft zu gründen, da Friederike L***** in Pension gehen wollte. Mit Gesellschaftsvertrag vom 5. 4. 1993 wurde die Büromaschinen L***** GmbH gegründet, deren Geschäftsführer Dipl. Ing. Thomas L***** sein sollte. Dieser fungierte auch als sogenannter Gründungshelfer, schied jedoch als Gesellschafter gleich wieder aus und wurde seine Mutter Friederike L***** sodann alleinige Gesellschafterin. Die Büromaschinen L***** GmbH und Friederike L***** schlossen sich sodann zur Büromaschinen L***** GmbH & Co KG zusammen, wobei Friederike L***** mit Wirkung zum 1. 3. 1993, 0.00 Uhr, ihr Einzelhandelsunternehmen unter Fortführung der Buchwerte, jedoch mit Ausnahme der Mietrechte am Geschäftslokal, ***** als Sacheinlage in Anrechnung auf ihre Kommanditbeteiligung einbrachte.

Mit dem am 19. 7. 1994 beim Erstgericht eingelangten Antrag begehrten die Antragsteller die Erhöhung des Hauptmietzinses auf den angemessenen Betrag von monatlich S 33.781,60 - in der Folge modifiziert auf S 29.300 - zuzüglich Umsatzsteuer, in eventu auf jährlich S 405.379,20 zuzüglich Umsatzsteuer, rückwirkend mit März 1993, wertgesichert nach dem Verbraucherpreisindex. Sie brachten hiezu im wesentlichen vor, daß sie von der Einbringung des Einzelhandelsunternehmens in die Büromaschinen L***** GmbH & Co KG nicht verständigt worden seien und hiezu auch ihre Zustimmung nicht gegeben hätten. Da das Unternehmen nicht zur Gänze quoad usum überlassen, sondern in Anrechnung auf die Kommanditeinlage eingebracht worden sei, sei sohin eine Mietzinserhöhung gemäß § 12 Abs 3 MRG berechtigt. Aufgrund eines Rundschreibens der Antragsgegnerin im Zusammenhang mit der Neueröffnung (9.3.1994) hätten die Antragsteller erstmals Kenntnis von der Einbringung des Einzelunternehmens in die KG erlangt und daraufhin mit Schreiben vom 7.3.1994 der Antragsgegnerin bekanntgegeben, daß der angemessene Hauptmietzins für die Geschäftsräumlichkeiten S 200 pro m2 netto und für die Werkstättenräume S 80 pro m2 netto als ortsüblicher Preis betrage. Die Antragsgegnerin habe mit Schreiben vom 17. 3. 1994 das Erhöhungsbegehren zur Gänze abgelehnt. Der nunmehrige Geschäftsführer sei alleine für die technischen Angelegenheiten und für die handelsrechtlichen Rechte und Pflichten zuständig, sodaß zumindest im Entscheidungsbereich eine wesentliche Änderung eingetreten sei. Die KG vergüte auch den Mietzins an die frühere Mieterin, sodaß es sich bei der gewählten Konstruktion um ein reines Umgehungsgeschäft zur Vermeidung der Mietzinserhöhung handle.Mit dem am 19. 7. 1994 beim Erstgericht eingelangten Antrag begehrten die Antragsteller die Erhöhung des Hauptmietzinses auf den angemessenen Betrag von monatlich S 33.781,60 - in der Folge modifiziert auf S 29.300 - zuzüglich Umsatzsteuer, in eventu auf jährlich S 405.379,20 zuzüglich Umsatzsteuer, rückwirkend mit März 1993, wertgesichert nach dem Verbraucherpreisindex. Sie brachten hiezu im wesentlichen vor, daß sie von der Einbringung des Einzelhandelsunternehmens in die Büromaschinen L***** GmbH & Co KG nicht verständigt worden seien und hiezu auch ihre Zustimmung nicht gegeben hätten. Da das Unternehmen nicht zur Gänze quoad usum überlassen, sondern in Anrechnung auf die Kommanditeinlage eingebracht worden sei, sei sohin eine Mietzinserhöhung gemäß Paragraph 12, Absatz 3, MRG berechtigt. Aufgrund eines Rundschreibens der Antragsgegnerin im Zusammenhang mit der Neueröffnung (9.3.1994) hätten die Antragsteller erstmals Kenntnis von der Einbringung des Einzelunternehmens in die KG erlangt und daraufhin mit Schreiben vom 7.3.1994 der Antragsgegnerin bekanntgegeben, daß der angemessene Hauptmietzins für die Geschäftsräumlichkeiten S 200 pro m2 netto und für die Werkstättenräume S 80 pro m2 netto als ortsüblicher Preis betrage. Die Antragsgegnerin habe mit Schreiben vom 17. 3. 1994 das Erhöhungsbegehren zur Gänze abgelehnt. Der nunmehrige Geschäftsführer sei alleine für die technischen Angelegenheiten und für die handelsrechtlichen Rechte und Pflichten zuständig, sodaß zumindest im Entscheidungsbereich eine wesentliche Änderung eingetreten sei. Die KG vergüte auch den Mietzins an die frühere Mieterin, sodaß es sich bei der gewählten Konstruktion um ein reines Umgehungsgeschäft zur Vermeidung der Mietzinserhöhung handle.

Die Antragsgegnerin wendete ein, ihr sei lediglich das Nutzungsrecht am Mietrecht von Friederike L***** eingeräumt worden und sei das Mietrecht daher nicht auf die KG übergegangen, zumal das Mietrecht selbst explizit zurückbehalten worden und bei der natürlichen Person verblieben sei. Die Zurverfügungstellung der Mietrechte quoad usum an eine Gesellschaft sei zulässig und liege mangels Veräußerung ein Anwendungsfall des § 12 Abs 3 MRG nicht vor, zumal Friederike L***** nach wie vor zu 100 % Eigentümerin der GmbH & Co KG sowie der Komplementär-GmbH sei, somit lediglich eine Umstrukturierung des Unternehmens, jedoch keinerlei Änderungen in den Eigentumsverhältnissen eingetreten sei. Im Falle einer Einbringung eines Unternehmens in eine Gesellschaft sei die Mietzinserhöhung nur dann berechtigt, wenn ein Machtwechsel in der Gesellschaft durch Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflußmöglichkeiten erfolge (1 Ob 591/93).Die Antragsgegnerin wendete ein, ihr sei lediglich das Nutzungsrecht am Mietrecht von Friederike L***** eingeräumt worden und sei das Mietrecht daher nicht auf die KG übergegangen, zumal das Mietrecht selbst explizit zurückbehalten worden und bei der natürlichen Person verblieben sei. Die Zurverfügungstellung der Mietrechte quoad usum an eine Gesellschaft sei zulässig und liege mangels Veräußerung ein Anwendungsfall des Paragraph 12, Absatz 3, MRG nicht vor, zumal Friederike L***** nach wie vor zu 100 % Eigentümerin der GmbH & Co KG sowie der Komplementär-GmbH sei, somit lediglich eine Umstrukturierung des Unternehmens, jedoch keinerlei Änderungen in den Eigentumsverhältnissen eingetreten sei. Im Falle einer Einbringung eines Unternehmens in eine Gesellschaft sei die Mietzinserhöhung nur dann berechtigt, wenn ein Machtwechsel in der Gesellschaft durch Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflußmöglichkeiten erfolge (1 Ob 591/93).

Das Erstgericht gab dem Sachantrag statt. Es traf im wesentlichen folgende Feststellungen:

Der am 5. 4. 1993 zwischen der Büromaschinen L***** GmbH in Gründung, vertreten durch den einzelvertretungsbefugten Geschäftsführer Dipl.Ing.Thomas L*****, und Frau Friederike L***** geschlossene Zusammenschluß-, Einbringungs- und Kommanditgesellschaftsvertrag hat auszugsweise folgenden wesentlichen Inhalt:

"I.)

Rechtsverhältnisse, Kommanditgesellschaft, Einbringung

(1) Frau Friederike L***** ist auf Grund ihrer Nachfolge von Todes wegen nach ihrem verstorbenen Ehegatten Josef L***** Inhaberin der nicht protokollierten Firma "Josef L*****", Handelsfirma für Büroartikel, Büromaschinen, Büromöbel mit dem Sitz in *****.

(2) Die Firma "Büromaschinen L***** GmbH" und Frau Friederike L***** schließen sich mit dem Stichtag der Protokollierung der Firma "Büromaschinen L***** GmbH" zu einer Kommanditgesellschaft zusammen.

(3) Friederike L***** bringt mit Wirkung zum 1.3.1993, 0.00 Uhr, ihr Einzelhandelsunternehmen unter Fortführung der Buchwerte - jedoch mit Ausnahme der Mieterechte am Geschäftslokal***** - als Sacheinlage in Anrechnung auf ihre Kommanditbeteiligung ein; ...

(4) In dieser Kommanditgesellschaft nimmt die Firma "Büromaschinen L***** GmbH" die Rechtsstellung einer Komplementärin mit einer Substanz-, Gewinn- und Verlustbeteiligung von 5 % ein.

(5) Die Kommanditeinlage der Frau Friederike L*****, wird mit S 100.000 festgelegt. ...

II.)römisch zwei.)

Mietrechte

Die Mietrechte der künftigen Kommanditistin, Frau Friederike L*****, (ergänze wohl: am) Geschäftslokal *****, verbleiben im zivilrechtlichen Eigentum der Kommanditistin Friederike L*****; sie überläßt jedoch hiemit diese Mietrechte der Kommanditgesellschaft quoad usum zur Nutzung ... ".

Zur alleinigen Geschäftsführung und Vertretung der Antragsgegnerin ist nach dem Gesellschaftsvertrag die Komplementärin "Büromaschinen L***** GmbH" berechtigt und verpflichtet.

Die Antragsgegnerin nahm auf Grund der Eröffnungsbilanz zum 1. 3. 1993 ihre geschäftliche Tätigkeit auf. Frau Friederike L***** ging in Pension, arbeitet aber dennoch nach wie vor im Geschäft mit. Ihr Sohn Dipl. Ing.Thomas L***** trifft im wesentlichen die Entscheidungen bezüglich der technischen Angelegenheiten. Frau Friederike L***** erledigt nach wie vor den Einkauf. Sie bezahlt auch monatlich die Miete an die Antragsteller, welche sie von der Antragsgegnerin rückvergütet erhält. Die Einbringung des Einzelhandelsunternehmens in die Antragsgegnerin wurde den Antragstellern nicht mitgeteilt. Sie erfuhren erst auf Grund der Mitteilung der Antragsgegnerin über einen Geschäftsumbau im Februar 1994, daß nunmehr die Antragsgegnerin das Unternehmen betreibt.

In rechtlicher Hinsicht vertrat das Erstgericht die Auffassung, daß die Voraussetzungen für eine Erhöhung des Mietzinses nach § 12 Abs 3 MRG aF gegeben seien.In rechtlicher Hinsicht vertrat das Erstgericht die Auffassung, daß die Voraussetzungen für eine Erhöhung des Mietzinses nach Paragraph 12, Absatz 3, MRG aF gegeben seien.

Das Rekursgericht gab dem Rekurs der Antragsgegnerin nicht Folge und erklärte den ordentlichen Revisionsrekurs für zulässig. Es führte folgendes aus:

Zunächst sei festzuhalten, daß auf den vorliegenden Sachverhalt noch das MRG idF vor dem 3. WÄG, BGBl 1993/800, anzuwenden sei. Nach § 12 Abs 3 MRG aF gingen bei einer Veräußerung eines (lebenden) Unternehmens durch den Hauptmieter einer Geschäftsräumlichkeit und Fortführung des erworbenen Unternehmens im Mietgegenstand die Hauptmietrechte und die Verpflichtung zur Zinszahlung auf den Erwerber des Unternehmens über, wobei der Vermieter vom Erwerber des Unternehmens und der Mietrechte einen angemessenen Hauptmietzins fordern durfte. Vor Inkrafttreten des 3. WÄG sei vom Obersten Gerichtshof einhellig die Auffassung vertreten worden, daß die Bestimmung des § 12 Abs 3 MRG aF zwar nicht bei einer Überlassung auf Zeit, wie Verpachtung oder Fruchtgenuß, sowie bei jeder Form der Gesamtrechtsnachfolge, wohl aber bei allen Formen der Einzelrechtsnachfolge, so auch bei Einbringung des Unternehmens als Sacheinlage in eine Kapitalgesellschaft (quoad sortem sive substantiam), zur Anwendung komme (vgl RdW 1992, 109; SZ 61/182; SZ 60/10; SZ 60/290; ecolex 1991, 854; MietSlg 40.294, 40.291, 39.289 ua). Diese Auffassung sei auch von der überwiegenden Lehre geteilt worden (Würth in Rummel ABGB2 Rz 9 zu § 12 MRG; Feil, Bestandvertrag2 Rz 363; weitere Literaturhinweise siehe etwa in SZ 61/182 und MietSlg 40.294). Auch nach Reich-Rohrwig (in "Mietzinserhöhung bei Geschäftsraum-Hauptmiete", ecolex spezial, 46) sei nach der alten Rechtslage eine "scharfe Eingangskontrolle" bei Vergesellschaftung eines Mietrechtes geboten, weil nach der zu § 12 Abs 3 MRG aF ergangenen Rechtsprechung das Mietrecht - wenn es einmal einer Gesellschaft gehöre - durch Gesellschafterwechsel, Ein- und Austritt von Gesellschaftern oder Verschmelzung der Gesellschaft ohne weitere Mietzinserhöhung verwertet werden konnte. Überdies habe dieser Autor (aaO 47) auch darauf verwiesen, daß sich aufgrund des Gleichheitsgrundsatzes die Haftungsverhältnisse durch einen derartigen Vorgang nicht zum Nachteil des Vermieters verändern dürften, wenn man ihm das Recht zur Mietzinserhöhung nehme, wobei eine solche Veränderung der Haftungsverhältnisse zum Nachteil des Vermieters vor allem bei Einbringung des Unternehmens in eine Kapitalgesellschaft wegen der beschränkten Gesellschafterhaftung eintreten würde, wobei er allerdings meine, daß in diesen Fällen der Einbringende den Vermieter durch persönliche Haftungsübernahme für alle Ansprüche aus dem Mietverhältnis "klaglos" stellen könnte.Zunächst sei festzuhalten, daß auf den vorliegenden Sachverhalt noch das MRG in der Fassung vor dem 3. WÄG, BGBl 1993/800, anzuwenden sei. Nach Paragraph 12, Absatz 3, MRG aF gingen bei einer Veräußerung eines (lebenden) Unternehmens durch den Hauptmieter einer Geschäftsräumlichkeit und Fortführung des erworbenen Unternehmens im Mietgegenstand die Hauptmietrechte und die Verpflichtung zur Zinszahlung auf den Erwerber des Unternehmens über, wobei der Vermieter vom Erwerber des Unternehmens und der Mietrechte einen angemessenen Hauptmietzins fordern durfte. Vor Inkrafttreten des 3. WÄG sei vom Obersten Gerichtshof einhellig die Auffassung vertreten worden, daß die Bestimmung des Paragraph 12, Absatz 3, MRG aF zwar nicht bei einer Überlassung auf Zeit, wie Verpachtung oder Fruchtgenuß, sowie bei jeder Form der Gesamtrechtsnachfolge, wohl aber bei allen Formen der Einzelrechtsnachfolge, so auch bei Einbringung des Unternehmens als Sacheinlage in eine Kapitalgesellschaft (quoad sortem sive substantiam), zur Anwendung komme vergleiche RdW 1992, 109; SZ 61/182; SZ 60/10; SZ 60/290; ecolex 1991, 854; MietSlg 40.294, 40.291, 39.289 ua). Diese Auffassung sei auch von der überwiegenden Lehre geteilt worden (Würth in Rummel ABGB2 Rz 9 zu Paragraph 12, MRG; Feil, Bestandvertrag2 Rz 363; weitere Literaturhinweise siehe etwa in SZ 61/182 und MietSlg 40.294). Auch nach Reich-Rohrwig (in "Mietzinserhöhung bei Geschäftsraum-Hauptmiete", ecolex spezial, 46) sei nach der alten Rechtslage eine "scharfe Eingangskontrolle" bei Vergesellschaftung eines Mietrechtes geboten, weil nach der zu Paragraph 12, Absatz 3, MRG aF ergangenen Rechtsprechung das Mietrecht - wenn es einmal einer Gesellschaft gehöre - durch Gesellschafterwechsel, Ein- und Austritt von Gesellschaftern oder Verschmelzung der Gesellschaft ohne weitere Mietzinserhöhung verwertet werden konnte. Überdies habe dieser Autor (aaO 47) auch darauf verwiesen, daß sich aufgrund des Gleichheitsgrundsatzes die Haftungsverhältnisse durch einen derartigen Vorgang nicht zum Nachteil des Vermieters verändern dürften, wenn man ihm das Recht zur Mietzinserhöhung nehme, wobei eine solche Veränderung der Haftungsverhältnisse zum Nachteil des Vermieters vor allem bei Einbringung des Unternehmens in eine Kapitalgesellschaft wegen der beschränkten Gesellschafterhaftung eintreten würde, wobei er allerdings meine, daß in diesen Fällen der Einbringende den Vermieter durch persönliche Haftungsübernahme für alle Ansprüche aus dem Mietverhältnis "klaglos" stellen könnte.

Erstmals in einer Entscheidung nach Inkrafttreten des 3. WÄG habe der Oberste Gerichtshof in WoBl 1995/41 die Auffassung vertreten, daß § 12 Abs 3 MRG aF auch bei Einzelrechtsnachfolge durch Einbringung eines Unternehmens als Sacheinlage in eine GmbH nur dann anzuwenden sei, wenn durch diese Einbringung eine rechtliche und wirtschaftliche Änderung eintrete und durch die Veräußerung eine Gefahr der wirtschaftlichen Verwertung bzw Ausnützung des Mietrechtes zu Lasten des Vermieters bestehe. Diese Entscheidung sei zwar von einem Teil der Lehre begrüßt, jedoch von Würth mit überzeugenden Argumenten heftig bekämpft worden (siehe WoBl 1995, 73 ff), wobei vor allem darauf hinzuweisen sei, daß der von der zitierten Rechtsprechung herangezogene Begriff der Unternehmensveräußerung auch vom Gesetzgeber akzeptiert, der Neufassung zugrunde gelegt und lediglich durch wirtschaftlich ähnliche Vorgänge ergänzt, keinesfalls aber eingeschränkt habe werden sollen. Schließlich führten vor dem 3. WÄG "gesellschaftsrechtliche Veränderungen", auch wenn sie noch so sehr mit einem Machtwechsel verbunden gewesen seien, zu keinen mietrechtlichen Folgen (vgl etwa 5 Ob 68/91), sodaß im Anwendungsbereich des § 12 Abs 3 MRG aF die Einbringung eines Unternehmens als Sacheinlage in eine GmbH sehr wohl als Unternehmensveräußerung zu qualifizieren sei, und es vor allem auch nicht notwendig sei, mit Hilfe einer damals nicht existierenden Norm den Anwendungsbereich dieser Bestimmung im nachhinein teleologisch zu reduzieren, um auf diese Weise den vor Inkrafttreten des 3. WÄG erworbenen Mietzinserhöhungsanspruch des Vermieters durch Wertungen des Gesetzgebers des 3. WÄG wieder zu beseitigen. Ein Mieterwechsel trete aber gerade auch durch Einbringung eines Einzelunternehmens in eine Kapitalgesellschaft ein, wozu komme, daß dadurch ex lege die persönliche Haftung des bisherigen Mieters wegfalle und durch eine beschränkte Haftungssituation der Gesellschaft ersetzt werde. Es sei daher auch der Ansicht des Erstgerichtes beizupflichten, daß die eine Einzelrechtsnachfolge darstellende Einbringung eines Einzelunternehmens in eine Gesellschaft die Rechtsfolgen des § 12 Abs 3 MRG aF auch dann auslöse, wenn der bisherige Mieter alleiniger Gesellschafter der Komplementärgesellschaft und alleiniger Kommanditist bleibe.Erstmals in einer Entscheidung nach Inkrafttreten des 3. WÄG habe der Oberste Gerichtshof in WoBl 1995/41 die Auffassung vertreten, daß Paragraph 12, Absatz 3, MRG aF auch bei Einzelrechtsnachfolge durch Einbringung eines Unternehmens als Sacheinlage in eine GmbH nur dann anzuwenden sei, wenn durch diese Einbringung eine rechtliche und wirtschaftliche Änderung eintrete und durch die Veräußerung eine Gefahr der wirtschaftlichen Verwertung bzw Ausnützung des Mietrechtes zu Lasten des Vermieters bestehe. Diese Entscheidung sei zwar von einem Teil der Lehre begrüßt, jedoch von Würth mit überzeugenden Argumenten heftig bekämpft worden (siehe WoBl 1995, 73 ff), wobei vor allem darauf hinzuweisen sei, daß der von der zitierten Rechtsprechung herangezogene Begriff der Unternehmensveräußerung auch vom Gesetzgeber akzeptiert, der Neufassung zugrunde gelegt und lediglich durch wirtschaftlich ähnliche Vorgänge ergänzt, keinesfalls aber eingeschränkt habe werden sollen. Schließlich führten vor dem 3. WÄG "gesellschaftsrechtliche Veränderungen", auch wenn sie noch so sehr mit einem Machtwechsel verbunden gewesen seien, zu keinen mietrechtlichen Folgen vergleiche etwa 5 Ob 68/91), sodaß im Anwendungsbereich des Paragraph 12, Absatz 3, MRG aF die Einbringung eines Unternehmens als Sacheinlage in eine GmbH sehr wohl als Unternehmensveräußerung zu qualifizieren sei, und es vor allem auch nicht notwendig sei, mit Hilfe einer damals nicht existierenden Norm den Anwendungsbereich dieser Bestimmung im nachhinein teleologisch zu reduzieren, um auf diese Weise den vor Inkrafttreten des 3. WÄG erworbenen Mietzinserhöhungsanspruch des Vermieters durch Wertungen des Gesetzgebers des 3. WÄG wieder zu beseitigen. Ein Mieterwechsel trete aber gerade auch durch Einbringung eines Einzelunternehmens in eine Kapitalgesellschaft ein, wozu komme, daß dadurch ex lege die persönliche Haftung des bisherigen Mieters wegfalle und durch eine beschränkte Haftungssituation der Gesellschaft ersetzt werde. Es sei daher auch der Ansicht des Erstgerichtes beizupflichten, daß die eine Einzelrechtsnachfolge darstellende Einbringung eines Einzelunternehmens in eine Gesellschaft die Rechtsfolgen des Paragraph 12, Absatz 3, MRG aF auch dann auslöse, wenn der bisherige Mieter alleiniger Gesellschafter der Komplementärgesellschaft und alleiniger Kommanditist bleibe.

Auch dem weiteren Einwand der Rekurswerberin, bei Einbringung von Mietrechten in eine Gesellschaft nur quoad usum sei eine Mietzinsanhebung nach § 12 Abs 3 MRG aF mangels einer Unternehmensveräußerung ausgeschlossen, vermöge sich das Rekursgericht nicht anzuschließen, weil in einem solchen Fall die Einzelrechtsnachfolge in bezug auf das Unternehmen - anders als bei Einbringung des gesamten Unternehmens quoad usum in die Gesellschaft - klar sei und die Bestimmung des § 12 Abs 3 MRG aF auch ausschließlich darauf abstelle, daß der Hauptmieter einer Geschäftsräumlichkeit das von ihm im Mietgegenstand betriebene Unternehmen veräußere und der Erwerber das erworbene Unternehmen im Mietgegenstand weiterführe, in welchem Fall ex lege die Hauptmietrechte am Mietgegenstand und die Verpflichtung zur Mietzinszahlung auf den Erwerber des Unternehmens übergingen. Durch diese Bestimmung solle verhindert werden, daß sogenannte gespaltene Schuldverhältnisse entstünden. Stehe fest, daß sich der bisherige Mieter seines Unternehmens endgültig und unwiderruflich begeben habe, so solle er auch nicht die Mietrechte weiterhin behalten (MietSlg 40.288). Der kraft Gesetzes zwingende, demnach selbst gegen den Willen des Alt- und Neumieters stattfindende Eintritt des Unternehmenserwerbers in die Mietrechte könne lediglich durch eine wirksame Dreiparteieneinigung zwischen Unternehmensveräußerer, Unternehmenserwerber und Vermieter ersetzt werden (MietSlg 41.234; RdW 1986, 78; 1 Ob 600/94 ua). Daraus folge, daß sich ohne Zustimmung des Vermieters der Mieter bei Veräußerung des Unternehmens (im Sinne des § 12 Abs 3 MRG aF) die Mietrechte nicht wirksam vorbehalten könne, also die Vertragsübernahme des Erwerbers auch durch "Vorbehalt der Mietrechte" durch den früheren Mieter nicht ausgeschlossen werden könne (MietSlg 39.387; WoBl 1992/48; Würth in Rummel ABGB2 Rz 7 zu § 12 MRG; Reich-Rohrwig aaO 37 f ua). Es könne nun kein vernünftiger Grund dafür gefunden werden, weshalb gerade bei der Einbringung eines Einzelunternehmens in eine Kapitalgesellschaft - anders als in den sonstigen Fällen einer Einzelrechtsnachfolge - eine Mietzinserhöhung des Vermieters dadurch wirksam ausgeschlossen werden könnte, daß der bisherige Mieter die Mietrechte nur quoad usum in die Gesellschaft einbringe, sich diese also letztlich vorbehalten wolle. Da der Mietrechtsübergang gerade nicht zur Disposition der Parteien der Unternehmensveräußerung stehe und eine Einzelrechtsnachfolge in bezug auf das im Mietgegenstand betriebene Unternehmen auch davon unabhängig sei, ob der bisherige Mieter die Mietrechte quoad substantiam oder bloß quoad usum in die Gesellschaft einbringe, könne es für die Anwendbarkeit des § 12 Abs 3 MRG aF auch nicht darauf ankommen, ob das Hauptmietrecht (als Unternehmensbestandteil) von der Veräußerung mitumfaßt gewesen sei oder nicht. Anders als bei bloßer Überlassung eines Unternehmens zur Nutzung und auf Zeit, etwa durch Einbringung in eine Gesellschaft quoad usum, gingen im Sinne des § 12 Abs 3 MRG aF bei Unternehmenseinbringung in eine Kapitalgesellschaft die Hauptmietrechte ex lege auf die Kapitalgesellschaft auch dann über, wenn sich der bisherige Mieter diese im Gesellschaftsvertrag vorbehalte bzw diese lediglich quoad usum in die Gesellschaft eingebracht habe, sodaß als Ausgleich dafür dem Vermieter auch das Recht zur Mietzinsanhebung nach dieser Gesetzesstelle zustehe. Der gegenteiligen Ansicht des Obersten Gerichtshofes in MietSlg 39.284/50 und von Reich-Rohrwig aaO 45 f vermöge sich das Rekursgericht aus den dargelegten Erwägungen nicht anzuschließen. Das Erstgericht habe somit zu Recht einen Anwendungsfall des § 12 Abs 3 MRG aF angenommen.Auch dem weiteren Einwand der Rekurswerberin, bei Einbringung von Mietrechten in eine Gesellschaft nur quoad usum sei eine Mietzinsanhebung nach Paragraph 12, Absatz 3, MRG aF mangels einer Unternehmensveräußerung ausgeschlossen, vermöge sich das Rekursgericht nicht anzuschließen, weil in einem solchen Fall die Einzelrechtsnachfolge in bezug auf das Unternehmen - anders als bei Einbringung des gesamten Unternehmens quoad usum in die Gesellschaft - klar sei und die Bestimmung des Paragraph 12, Absatz 3, MRG aF auch ausschließlich darauf abstelle, daß der Hauptmieter einer Geschäftsräumlichkeit das von ihm im Mietgegenstand betriebene Unternehmen veräußere und der Erwerber das erworbene Unternehmen im Mietgegenstand weiterführe, in welchem Fall ex lege die Hauptmietrechte am Mietgegenstand und die Verpflichtung zur Mietzinszahlung auf den Erwerber des Unternehmens übergingen. Durch diese Bestimmung solle verhindert werden, daß sogenannte gespaltene Schuldverhältnisse entstünden. Stehe fest, daß sich der bisherige Mieter seines Unternehmens endgültig und unwiderruflich begeben habe, so solle er auch nicht die Mietrechte weiterhin behalten (MietSlg 40.288). Der kraft Gesetzes zwingende, demnach selbst gegen den Willen des Alt- und Neumieters stattfindende Eintritt des Unternehmenserwerbers in die Mietrechte könne lediglich durch eine wirksame Dreiparteieneinigung zwischen Unternehmensveräußerer, Unternehmenserwerber und Vermieter ersetzt werden (MietSlg 41.234; RdW 1986, 78; 1 Ob 600/94 ua). Daraus folge, daß sich ohne Zustimmung des Vermieters der Mieter bei Veräußerung des Unternehmens (im Sinne des Paragraph 12, Absatz 3, MRG aF) die Mietrechte nicht wirksam vorbehalten könne, also die Vertragsübernahme des Erwerbers auch durch "Vorbehalt der Mietrechte" durch den früheren Mieter nicht ausgeschlossen werden könne (MietSlg 39.387; WoBl 1992/48; Würth in Rummel ABGB2 Rz 7 zu Paragraph 12, MRG; Reich-Rohrwig aaO 37 f ua). Es könne nun kein vernünftiger Grund dafür gefunden werden, weshalb gerade bei der Einbringung eines Einzelunternehmens in eine Kapitalgesellschaft - anders als in den sonstigen Fällen einer Einzelrechtsnachfolge - eine Mietzinserhöhung des Vermieters dadurch wirksam ausgeschlossen werden könnte, daß der bisherige Mieter die Mietrechte nur quoad usum in die Gesellschaft einbringe, sich diese also letztlich vorbehalten wolle. Da der Mietrechtsübergang gerade nicht zur Disposition der Parteien der Unternehmensveräußerung stehe und eine Einzelrechtsnachfolge in bezug auf das im Mietgegenstand betriebene Unternehmen auch davon unabhängig sei, ob der bisherige Mieter die Mietrechte quoad substantiam oder bloß quoad usum in die Gesellschaft einbringe, könne es für die Anwendbarkeit des Paragraph 12, Absatz 3, MRG aF auch nicht darauf ankommen, ob das Hauptmietrecht (als Unternehmensbestandteil) von der Veräußerung mitumfaßt gewesen sei oder nicht. Anders als bei bloßer Überlassung eines Unternehmens zur Nutzung und auf Zeit, etwa durch Einbringung in eine Gesellschaft quoad usum, gingen im Sinne des Paragraph 12, Absatz 3, MRG aF bei Unternehmenseinbringung in eine Kapitalgesellschaft die Hauptmietrechte ex lege auf die Kapitalgesellschaft auch dann über, wenn sich der bisherige Mieter diese im Gesellschaftsvertrag vorbehalte bzw diese lediglich quoad usum in die Gesellschaft eingebracht habe, sodaß als Ausgleich dafür dem Vermieter auch das Recht zur Mietzinsanhebung nach dieser Gesetzesstelle zustehe. Der gegenteiligen Ansicht des Obersten Gerichtshofes in MietSlg 39.284/50 und von Reich-Rohrwig aaO 45 f vermöge sich das Rekursgericht aus den dargelegten Erwägungen nicht anzuschließen. Das Erstgericht habe somit zu Recht einen Anwendungsfall des Paragraph 12, Absatz 3, MRG aF angenommen.

Der ordentliche Revisionsrekurs an den Obersten Gerichtshof sei nach § 528 Abs 1 ZPO iVm § 37 Abs 3 Z 16 MRG zuzulassen gewesen, weil einerseits zur Frage des Vorliegens einer Unternehmensveräußerung im Sinne des § 12 Abs 3 MRG aF bei Einbringung eines Einzelunternehmens als Sacheinlage in eine Kapitalgesellschaft eine divergierende höchstgerichtliche Judikatur bestehe und das Rekursgericht weiters hinsichtlich der Frage, ob für das Vorliegen einer Unternehmensveräußerung zwingend auch die Hauptmietrechte vom Veräußerungsvorgang mitumfaßt sein müssen, der hiezu vom Obersten Gerichtshof in MietSlg 39.284/50 vertretenen Ansicht nicht gefolgt werde.Der ordentliche Revisionsrekurs an den Obersten Gerichtshof sei nach Paragraph 528, Absatz eins, ZPO in Verbindung mit Paragraph 37, Absatz 3, Ziffer 16, MRG zuzulassen gewesen, weil einerseits zur Frage des Vorliegens einer Unternehmensveräußerung im Sinne des Paragraph 12, Absatz 3, MRG aF bei Einbringung eines Einzelunternehmens als Sacheinlage in eine Kapitalgesellschaft eine divergierende höchstgerichtliche Judikatur bestehe und das Rekursgericht weiters hinsichtlich der Frage, ob für das Vorliegen einer Unternehmensveräußerung zwingend auch die Hauptmietrechte vom Veräußerungsvorgang mitumfaßt sein müssen, der hiezu vom Obersten Gerichtshof in MietSlg 39.284/50 vertretenen Ansicht nicht gefolgt werde.

Gegen diese Rekursentscheidung richtet sich der Revisionsrekurs der Antragsgegnerin wegen unrichtiger rechtlicher Beurteilung mit dem Antrag, den angefochtenen Beschluß im Sinne der Abweisung des Sachantrages abzuändern; hilfsweise wird ein Aufhebungsantrag gestellt.

Die Antragsteller beantragen in ihrer Revisionsrekursbeantwortung, dem Revisionsrekurs nicht Folge zu geben.

Der Revisionsrekurs ist schon aus dem ersten vom Rekursgericht genannten Grund zulässig; er ist aber nicht berechtigt.

Die Antragsgegnerin macht insbesondere unter Berufung auf ecolex 1995, 256 geltend, die Einbringung des Einzelunternehmens in die GmbH & Co KG als Sacheinlage sei keine Unternehmensveräußerung gemäß § 12 Abs 3 MRG aF, weil die vormalige Einzelunternehmerin nach dem Umgründungsvorgang Alleingesellschafterin der Komplementärin und alleinige Kommanditistin sei; die wirtschaftlichen Beteiligungsverhältnisse hätten sich nicht geändert; der Haftungsfonds sei nicht geschmälert worden. Überdies sei das Mietrecht nur quoad usum in die KG eingebracht worden.Die Antragsgegnerin macht insbesondere unter Berufung auf ecolex 1995, 256 geltend, die Einbringung des Einzelunternehmens in die GmbH & Co KG als Sacheinlage sei keine Unternehmensveräußerung gemäß Paragraph 12, Absatz 3, MRG aF, weil die vormalige Einzelunternehmerin nach dem Umgründungsvorgang Alleingesellschafterin der Komplementärin und alleinige Kommanditistin sei; die wirtschaftlichen Beteiligungsverhältnisse hätten sich nicht geändert; der Haftungsfonds sei nicht geschmälert worden. Überdies sei das Mietrecht nur quoad usum in die KG eingebracht worden.

Der erkennende Senat hält diese Rechtsmittelausführungen für nicht stichhaltig; hingegen erachtet er die damit bekämpfte, durch zahlreiche Judikatur- und Literaturzitate belegte Begründung des angefochtenen Sachbeschlusses für zutreffend. Der Rechtsmittelwerberin ist noch kurz folgendes entgegenzuhalten (§ 37 Abs 3 Z 16 MRG iVm §§ 528 a, 510 Abs 3 ZPO):Der erkennende Senat hält diese Rechtsmittelausführungen für nicht stichhaltig; hingegen erachtet er die damit bekämpfte, durch zahlreiche Judikatur- und Literaturzitate belegte Begründung des angefochtenen Sachbeschlusses für zutreffend. Der Rechtsmittelwerberin ist noch kurz folgendes entgegenzuhalten (Paragraph 37, Absatz 3, Ziffer 16, MRG in Verbindung mit Paragraphen 528, a, 510 Absatz 3, ZPO):

Die in 1 Ob 591/93 = ecolex 1995, 256 = WoBl 1995/41 (abl Würth) vertretene Auffassung, im Lichte des durch das 3. WÄG geschaffenen § 12 a MRG sei § 12 Abs 3 MRG aF im Einbringungsfall nur dann zuwenden, wenn durch diese Einbringung eine rechtliche und wirtschaftliche Änderung eintrete, hat der erkennende Senat bereits am 29.1.1996 zu 5 Ob 12/96 mit ausführlicher Begründung abgelehnt. Er hält auch im vorliegenden Fall daran fest, daß die Einbringung eines Unternehmens als Sacheinlage in eine Gesellschaft als Unternehmensveräußerung gemäß § 12 Abs 3 MRG aF zu werten ist, die dem Vermieter die Möglichkeit einer Mietzinserhöhung gibt (vgl nur die Rechtsprechungsnachweise bei Würth in Rummel2 § 12 MRG Rz 9 lit b). Auf eine Änderung der Eigentümerstruktur des Unternehmens bzw der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflußmöglichkeiten (§ 12 a Abs 3 MRG nF) kommt es hiebei - entgegen 1 Ob 591/93; vgl auch 2 Ob 502/93 = ecolex 1994, 387 = JBl 1994, 556 = ÖBA 1995, 994 - nicht an. Ob § 12 a Abs 3 MRG nF für das Verständnis des Begriffes der Unternehmensveräußerung gemäß § 12 a Abs 1 MRG nF Bedeutung hat, ist hier nicht zu untersuchen.Die in 1 Ob 591/93 = ecolex 1995, 256 = WoBl 1995/41 (abl Würth) vertretene Auffassung, im Lichte des durch das 3. WÄG geschaffenen Paragraph 12, a MRG sei Paragraph 12, Absatz 3, MRG aF im Einbringungsfall nur dann zuwenden, wenn durch diese Einbringung eine rechtliche und wirtschaftliche Änderung eintrete, hat der erkennende Senat bereits am 29.1.1996 zu 5 Ob 12/96 mit ausführlicher Begründung abgelehnt. Er hält auch im vorliegenden Fall daran fest, daß die Einbringung eines Unternehmens als Sacheinlage in eine Gesellschaft als Unternehmensveräußerung gemäß Paragraph 12, Absatz 3, MRG aF zu werten ist, die dem Vermieter die Möglichkeit einer Mietzinserhöhung gibt vergleiche nur die Rechtsprechungsnachweise bei Würth in Rummel2 Paragraph 12, MRG Rz 9 Litera b,). Auf eine Änderung der Eigentümerstruktur des Unternehmens bzw der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflußmöglichkeiten (Paragraph 12, a Absatz 3, MRG nF) kommt es hiebei - entgegen 1 Ob 591/93; vergleiche auch 2 Ob 502/93 = ecolex 1994, 387 = JBl 1994, 556 = ÖBA 1995, 994 - nicht an. Ob Paragraph 12, a Absatz 3, MRG nF für das Verständnis des Begriffes der Unternehmensveräußerung gemäß Paragraph 12, a Absatz eins, MRG nF Bedeutung hat, ist hier nicht zu untersuchen.

Es entspricht auch der herrschenden Ansicht, daß der Erwerber des Unternehmens kraft zwingenden Rechts ex lege in den Vertrag eintritt; dies kann durch vertraglichen "Vorbehalt der Mietrechte" durch den früheren Mieter nicht ausgeschlossen werden (vgl die Nachweise bei Würth aaO § 12 MRG Rz 7). Für die Antragsgegnerin ist daher nichts daraus zu gewinnen, daß die einbringende Einzelunternehmerin die Mietrechte der KG vertraglich nur zur Nutzung überlassen hat. Soweit die Rechtsmittelwerberin zur Einbringung eines Nutzungsrechtes quoad usum auf Würth/Zingher, Miet- und Wohnrecht19 Rz 24 zu § 12 MRG (vgl auch Würth in Rummel2 § 12 MRG Rz 9 lit c) verweist, ist zu bemerken, daß im vorliegenden Fall die frühere Mieterin in den Mieträumen selbst ein Unternehmen geführt hat, das Gegenstand einer Veräußerung im Sinne des § 12 Abs 3 MRG aF gewesen ist. Die von der Rechtsmittelwerberin zitierte Entscheidung MietSlg 39.288/5 und die vom Rekursgericht zitierte Entscheidung MietSlg 39.284/50 = WoBl 1988/5 (Würth) befassen sich zwar mit der Einbringung von Unternehmen samt Mietrechten, berühren die Frage der Zulässigkeit eines Vorbehalts von Mietrechten aber nicht ausdrücklich. Sollten sie insoweit auf einem anderen Verständnis des Gesetzes als die oben wiedergegebene herrschende Ansicht beruhen, könnte ihnen nicht gefolgt werden.Es entspricht auch der herrschenden Ansicht, daß der Erwerber des Unternehmens kraft zwingenden Rechts ex lege in den Vertrag eintritt; dies kann durch vertraglichen "Vorbehalt der Mietrechte" durch den früheren Mieter nicht ausgeschlossen werden vergleiche die Nachweise bei Würth aaO Paragraph 12, MRG Rz 7). Für die Antragsgegnerin ist daher nichts daraus zu gewinnen, daß die einbringende Einzelunternehmerin die Mietrechte der KG vertraglich nur zur Nutzung überlassen hat. Soweit die Rechtsmittelwerberin zur Einbringung eines Nutzungsrechtes quoad usum auf Würth/Zingher, Miet- und Wohnrecht19 Rz 24 zu Paragraph 12, MRG vergleiche auch Würth in Rummel2 Paragraph 12, MRG Rz 9 Litera c,) verweist, ist zu bemerken, daß im vorliegenden Fall die frühere Mieterin in den Mieträumen selbst ein Unternehmen geführt hat, das Gegenstand einer Veräußerung im Sinne des Paragraph 12, Absatz 3, MRG aF gewesen ist. Die von der Rechtsmittelwerberin zitierte Entscheidung MietSlg 39.288/5 und die vom Rekursgericht zitierte Entscheidung MietSlg 39.284/50 = WoBl 1988/5 (Würth) befassen sich zwar mit der Einbringung von Unternehmen samt Mietrechten, berühren die Frage der Zulässigkeit eines Vorbehalts von Mietrechten aber nicht ausdrücklich. Sollten sie insoweit auf einem anderen Verständnis des Gesetzes als die oben wiedergegebene herrschende Ansicht beruhen, könnte ihnen nicht gefolgt werden.

Dem Revisionsrekurs war somit ein Erfolg zu versagen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 37 Abs 3 Z 19 MRG. Der Revisionsrekurs wurde nicht mutwilligerhoben. Barauslagen wurden nicht verzeichnet.Die Kostenentscheidung beruht auf Paragraph 37, Absatz 3, Ziffer 19, MRG. Der Revisionsrekurs wurde nicht mutwilligerhoben. Barauslagen wurden nicht verzeichnet.