Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofs Dr. Schiemer als Vorsitzenden und die Hofräte des Obersten Gerichtshofs Dr. Zechner, Dr. Prückner, Dr. Sailer und Dr. Jensik als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Parteien 1. Johann W*****, 2. Siegfried W*****, 3. Christoph W*****, 4. Dr. Karin S*****, 5. Eva U*****, und 6. Thomas W*****, alle vertreten durch Dr. Paul Sutterlüty ua Rechtsanwälte in Dornbirn, wider die beklagte Partei Gemeinnütziger Verein der *****, vertreten durch Dr. Julius Brändle, Rechtsanwalt in Dornbirn, wegen Räumung, hilfsweise Feststellung der Nichtigkeit von Vertragsbestimmungen, infolge außerordentlicher Revision der klagenden Parteien gegen das Urteil des Landesgerichts Feldkirch als Berufungsgericht vom 9. November 2005, GZ 2 R 296/05b-19, womit infolge der Berufungen aller Parteien das Urteil des Bezirksgerichts Dornbirn vom 6. Juli 2005, GZ 6 C 1321/04x-13, abgeändert wurden, zu Recht erkannt:

Der Revision wird Folge gegeben.

Die Entscheidungen der Vorinstanzen werden dahin abgeändert, dass dem Klagebegehren, die beklagte Partei sei schuldig, das auf der Liegenschaft EZ 365, GB 92001 Dornbirn befindliche Wohnhaus Dornbirn, Z*****, binnen 14 Tagen geräumt von eigenen Fahrnissen den klagenden Parteien zu übergeben, stattgegeben wird.

Die beklagte Partei hat den klagenden Parteien zu Handen des Klagevertreters die mit 7.120,04 EUR (darin 1.067,29 EUR USt und 716,30 EUR Barauslagen) bestimmten Verfahrenskosten erster Instanz sowie die mit 4.945,47 EUR (darin 640,52 EUR Umsatzsteuer und 1.102,40 EUR Barauslagen) bestimmten Kosten des Berufungsverfahrens und die mit 2.762,24 EUR (darin 230,49 EUR Umsatzsteuer und 1.379,30 EUR Barauslagen) bestimmten Kosten des Revisionsverfahrens binnen 14 Tagen zu ersetzen.

Entscheidungsgründe:

Die Kläger bzw. die Rechtsvorgänger der dritt- bis sechstbeklagten Parteien hatten 1985 eine Liegenschaft in Dornbirn erworben und kamen mit ihrer Tante (geboren 1907), einer damals noch deutschen Staatsbürgerin, überein, dass diese mit ihren Geldmitteln um 3,5 Mio S auf der Liegenschaft ein Einfamilienwohnhaus gegen Einräumung eines lebenslänglichen Fruchtgenussrechts errichtet. Dies geschah, der Tante wurde vereinbarungsgemäß ein Fruchtgenussrecht eingeräumt. Nach Erhalt der österreichischen Staatsbürgerschaft im Jahr 1990 wollte die Tante das Eigentumsrecht an der Liegenschaft erwerben. Die Neffen lehnten ihren Wunsch ab. Es kam zu einem Zerwürfnis. In ihrem Testament vom 7. April 1991 überging sie ihre Neffen. Die Tante klagte im Vorprozess AZ 5 Cg 453/91 des Landesgerichts Feldkirch erfolglos auf Zahlung von 3,5 Mio S. 1992 vermietete die Tante (damals 86 Jahre alt) „ihr Haus" an den beklagten gemeinnützigen Verein, der von einem Kaplan vertreten wurde, um 300 S monatliche Miete (diese Miete lag unter 10 % des ortsüblichen Mietzinses) und erklärte einen Kündigungsverzicht auf 100 Jahre. Die Tante verstarb am 29. Mai 2003.

Mit ihrer Klage vom 20. Juli 2004 begehrten die klagenden Miteigentümer der Liegenschaft die Räumung wegen titelloser Benützung, hilfsweise die Feststellung, dass die Vertragspunkte des Mietvertrags über den Kündigungsverzicht und den Mietzins die Kläger als Rechtsnachfolger der Vermieterin nicht bänden. Der Mietvertrag sei sittenwidrig und nichtig. An die ungewöhnlichen Vertragsbedingungen seien die Kläger nicht gebunden. Der beklagte Verein habe von den Streitigkeiten zwischen Tante und Neffen sowie von der Schädigungsabsicht der Tante gewusst. Der Sachverhalt sei zumindest erkennbar gewesen. Das Räumungsbegehren wurde ferner auf § 1118 ABGB gestützt. Die relevierten und von den Vorinstanzen verneinten Gründe (Verletzung von Instandhaltungspflichten des Mieters; Ruhestörungen; nachteiliger Gebrauch) sind im Revisionsverfahren nicht mehr Entscheidungsgegenstand.Mit ihrer Klage vom 20. Juli 2004 begehrten die klagenden Miteigentümer der Liegenschaft die Räumung wegen titelloser Benützung, hilfsweise die Feststellung, dass die Vertragspunkte des Mietvertrags über den Kündigungsverzicht und den Mietzins die Kläger als Rechtsnachfolger der Vermieterin nicht bänden. Der Mietvertrag sei sittenwidrig und nichtig. An die ungewöhnlichen Vertragsbedingungen seien die Kläger nicht gebunden. Der beklagte Verein habe von den Streitigkeiten zwischen Tante und Neffen sowie von der Schädigungsabsicht der Tante gewusst. Der Sachverhalt sei zumindest erkennbar gewesen. Das Räumungsbegehren wurde ferner auf Paragraph 1118, ABGB gestützt. Die relevierten und von den Vorinstanzen verneinten Gründe (Verletzung von Instandhaltungspflichten des Mieters; Ruhestörungen; nachteiliger Gebrauch) sind im Revisionsverfahren nicht mehr Entscheidungsgegenstand.

Die beklagte Partei beantragte die Abweisung der Klagebegehren. Die Fruchtgenussberechtigte habe ein gutes Werk tun wollen. Der Mietvertrag sei weder sittenwidrig noch nichtig.

Das Erstgericht wies das Räumungsbegehren ab und gab nur dem Eventualbegehren statt. Es stellte über den schon wiedergegebenen Sachverhalt hinaus zusammengefasst noch Folgendes fest:

Die Parteien hätten vereinbart, dass die Klägerin ihr Haus in München verkauft, dass das alte Haus auf der Liegenschaft der Kläger abgerissen und dort ein neues Haus errichtet werde. Die Kosten hiefür habe die Tante zu tragen. Sie könne im neu errichteten Haus auf Lebenszeit leben und wohnen und werde von den Neffen betreut. Der Tante sei ein lebenslängliches Fruchtgenussrecht eingeräumt worden. Dieses sei erst 1991 verbüchert worden. Schon vor der Einbringung ihrer Klage gegen die Neffen habe die Tante in Abänderung eines früheren Testaments (zugunsten ihrer Neffen) am 7. April 1991 ein neues Testament errichtet, einen Bekannten zum Alleinerben eingesetzt und die drei Neffen und einzigen Verwandten zur Gänze übergangen. Noch im Jahr 1991 habe die Tante mit einem Kaplan des beklagten Vereins Kontakt aufgenommen. Dieser habe über die sozialen Aktivitäten berichtet. Die Tante habe der beklagten Partei „ihr Haus" schenken wollen. Der Rechtsvertreter der beklagten Partei habe die Tante bereits im Vorprozess vertreten und sei mit der Ausarbeitung des Mietvertrags beauftragt worden. Der Rechtsvertreter habe den Kaplan darüber informiert, dass der Mietvertrag das Fruchtgenussrecht überdauere. Der Kaplan habe erklärt, „dann müsse er es nicht kaufen" und sei der Meinung gewesen, dass es sich um eine „Art Schenkung" handle. Er sei über das Fruchtgenussrecht aufgeklärt worden. Im Mietvertrag sei angeführt worden, dass die Vermietung zu dem Zweck erfolge, damit der Mieter mit dem Mietobjekt die in den Vereinsstatuten festgelegten Ziele, insbesondere die Betreuung von sozialschwachen Schichten, verfolgen könne. Das Mietverhältnis beginne am 1. Jänner 1993 und werde auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Das Mietverhältnis solle über die Dauer des Fruchtgenussrechts hinaus aufrecht bleiben. Die Vermieterin verzichte für 100 Jahre auf die Kündigung des Mietverhältnisses. Als Mietzins sei ein monatlicher Betrag von 300 S zuzüglich der jeweiligen Umsatzsteuer, wertgesichert vereinbart worden. Am 28. Juni 1993 seien die Eigentümer der Liegenschaft über den Abschluss des Mietvertrags informiert worden.

Zu den persönlichen Eigenschaften der Fruchtgenussberechtigten stellte das Erstgericht noch fest, dass ihre Einstellung zur Kirche bzw. zu kirchlichen Einrichtungen eher distanziert gewesen sei. Das Motiv für den Abschluss eines Mietvertrags sei eine „nicht genauer feststellbare Gemengenlage" zwischen dem Ziel einer sozialen Aktion und der bewusst in Kauf genommenen Folge, dadurch die Eigentümer der Liegenschaft und ihre gesetzmäßigen Erben über mehrere Generationen an der Ausübung ihres Eigentumsrechts zu hindern gewesen. Der Vorprozess sei eine „erbitterte gerichtliche Auseinandersetzung" gewesen.

In rechtlicher Hinsicht führte das Erstgericht im Wesentlichen Folgendes aus:

Aufhebungsgründe iSd § 1118 ABGB hätten nicht festgestellt werden können. Das Räumungsbegehren sei deshalb abzuweisen. Das Eventualbegehren sei aber gerechtfertigt. Gemäß § 879 Abs 1 ABGB sei dasjenige sittenwidrig, was offenbar widerrechtlich sei, ohne gegen ein ausdrückliche Gesetzesverbot zu verstoßen. Bei der vorzunehmenden Interessenabwägung müsse ein grobes Missverhältnis zwischen den durch eine Handlung verletzten und den durch sie geförderten Interessen durch das bekämpfte Rechtsgeschäft vorliegen. Die Sittenwidrigkeit eines Rechtsgeschäfts ergebe sich aus dem gesamten Charakter der Vereinbarung. Eine über den Tod des Bestandgebers hinaus wirksamer Kündigungsverzicht stellte zwar keine krasse sittenwidrige Knebelung dar, die Gesamtbeurteilung lasse aber eine grobe Verletzung rechtlich geschützter Interessen erkennen. Ein Kündigungsverzicht auf 100 Jahre sei eine Überdehnung der eingeräumten Rechtsposition des Fruchtgenussinhabers. Dabei sei zu berücksichtigen, dass die damals 80jährige Fruchtgenussberechtigte kinderlos gewesen sei. Eine schwerwiegende Verletzung rechtlicher Interessen ergebe sich auch aus der geringen Mietzinshöhe, die weit unter 50 % des wahren Werts liege und jeglichen Äquivalenzgedanken außer Acht lasse. Verjährung sei gemäß § 1478 ABGB nicht eingetreten; bei der Anfechtung gemäß § 879 ABGB betrage die Verjährungsfrist 30 Jahre.Aufhebungsgründe iSd Paragraph 1118, ABGB hätten nicht festgestellt werden können. Das Räumungsbegehren sei deshalb abzuweisen. Das Eventualbegehren sei aber gerechtfertigt. Gemäß Paragraph 879, Absatz eins, ABGB sei dasjenige sittenwidrig, was offenbar widerrechtlich sei, ohne gegen ein ausdrückliche Gesetzesverbot zu verstoßen. Bei der vorzunehmenden Interessenabwägung müsse ein grobes Missverhältnis zwischen den durch eine Handlung verletzten und den durch sie geförderten Interessen durch das bekämpfte Rechtsgeschäft vorliegen. Die Sittenwidrigkeit eines Rechtsgeschäfts ergebe sich aus dem gesamten Charakter der Vereinbarung. Eine über den Tod des Bestandgebers hinaus wirksamer Kündigungsverzicht stellte zwar keine krasse sittenwidrige Knebelung dar, die Gesamtbeurteilung lasse aber eine grobe Verletzung rechtlich geschützter Interessen erkennen. Ein Kündigungsverzicht auf 100 Jahre sei eine Überdehnung der eingeräumten Rechtsposition des Fruchtgenussinhabers. Dabei sei zu berücksichtigen, dass die damals 80jährige Fruchtgenussberechtigte kinderlos gewesen sei. Eine schwerwiegende Verletzung rechtlicher Interessen ergebe sich auch aus der geringen Mietzinshöhe, die weit unter 50 % des wahren Werts liege und jeglichen Äquivalenzgedanken außer Acht lasse. Verjährung sei gemäß Paragraph 1478, ABGB nicht eingetreten; bei der Anfechtung gemäß Paragraph 879, ABGB betrage die Verjährungsfrist 30 Jahre.

Das Berufungsgericht gab der Berufung der Kläger nicht Folge und änderte das erstinstanzliche Urteil über Berufung der beklagten Partei dahin ab, dass die Klagebegehren insgesamt abgewiesen wurden. Das Berufungsgericht sprach aus, dass der Wert des Entscheidungsgegenstands 20.000 EUR übersteige und das die ordentliche Revision nicht zulässig sei. Es übernahm die erstinstanzlichen Feststellungen und führte in rechtlicher Hinsicht im Wesentlichen Folgendes aus:

Sittenwidrigkeit iSd § 879 ABGB erfordere kein schädigendes Verhalten beider Vertragsparteien zu Lasten eines Dritten. Ein Verstoß gegen die guten Sitten sei nach herrschender Rsp dann gegeben, wenn etwas offenbar geradezu widerrechtlich sei, ohne gegen ein ausdrückliches gesetzliches Verbot zu verstoßen. Es komme nicht darauf an, ob sich die handelnde Person der Sittenwidrigkeit ihrer Handlung bewusst gewesen sei. Die Kläger seien nach dem Tod der Vermieterin und nach Beendigung des Fruchtgenussrechts in das Vertragsverhältnis mit der beklagten Partei eingetreten (§ 2 Abs 1 MRG; § 1120 ABGB). Es sei zutreffend, dass sich die Sittenwidrigkeit eines Rechtsgeschäfts aus dem gesamten Charakter der Vereinbarung ergäbe und dass alle Umstände zu berücksichtigen seien, unter denen das Rechtsgeschäft abgeschlossen worden sei. Den Argumenten des Erstgerichts zur Sittenwidrigkeit könne die beklagte Partei nichts entgegenhalten. Die rechtlichen Interessen der Liegenschaftseigentümer seien durch den vorliegenden Mietvertrag verletzt worden. Sie würden weit über die Lebenserwartung der Fruchtgenussberechtigten hinaus an den Vertrag gebunden sein. Ihr Eigentum sei praktisch wertlos geworden. Damit habe die Fruchtgenussberechtigte praktisch das erreicht, was sie von den früheren Eigentümern erreichen habe wollen, nämlich dass sie zu deren Lasten über die Liegenschaft verfügen könne. Die Fruchtgenussberechtigte habe schädigend auf die Nichtübertragung des Eigentums an sie reagiert. Das Vertragsverhältnis unterliege teilweise dem MRG idF zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Bei Mietverträgen auf unbestimmte Zeit bestehe ein Kündigungsrecht aus den Gründen des MRG unabhängig von einem Kündigungsverzicht aus wichtigen Gründen. Es könne aber selbst bei Vorliegen eines Kündigungsverzichts ein Bestandverhältnis aus wichtigen Gründen aufgekündigt werden. Dem Kündigungsverzicht auf 100 Jahre komme daher keine wesentliche Bedeutung zu. Beim niedrigen Mietzins dürfe nicht übersehen werden, dass die Fruchtgenussberechtigte 3,5 Mio S in die Liegenschaft investiert habe und die fehlende Äquivalenz von Leistung und Gegenleistung der Vertragsfreiheit entspreche. Es verstoße aber das Motiv, das zum Abschluss des Mietvertrags geführt habe, gegen die Grundsätze von Treu und Glauben und sei daher rechtsmissbräuchlich. Der Mietvertrag wäre aber nur dann nichtig, wenn die beklagte Partei nicht gutgläubig, wenn ihr also der Rechtsmissbrauch der Fruchtgenussberechtigten zumindest erkennbar gewesen wäre. Dazu hätten die Kläger lediglich vorgebracht, dass der Kaplan vom Streit zwischen den Neffen und ihrer Tante gewusst habe. Selbst wenn man der Aussage des Kaplans folge und feststelle, er habe gewusst, dass die Tante ihre Verwandten und Nachbarn gehasst habe, könne daraus nicht abgeleitet werden, es sei für ihn erkennbar gewesen, dass die Vermieterin nur deshalb das Haus vermiete um ihre Verwandten zu schädigen. Überdies habe das Erstgericht zu Recht dies nicht als einziges Motiv festgestellt.Sittenwidrigkeit iSd Paragraph 879, ABGB erfordere kein schädigendes Verhalten beider Vertragsparteien zu Lasten eines Dritten. Ein Verstoß gegen die guten Sitten sei nach herrschender Rsp dann gegeben, wenn etwas offenbar geradezu widerrechtlich sei, ohne gegen ein ausdrückliches gesetzliches Verbot zu verstoßen. Es komme nicht darauf an, ob sich die handelnde Person der Sittenwidrigkeit ihrer Handlung bewusst gewesen sei. Die Kläger seien nach dem Tod der Vermieterin und nach Beendigung des Fruchtgenussrechts in das Vertragsverhältnis mit der beklagten Partei eingetreten (Paragraph 2, Absatz eins, MRG; Paragraph 1120, ABGB). Es sei zutreffend, dass sich die Sittenwidrigkeit eines Rechtsgeschäfts aus dem gesamten Charakter der Vereinbarung ergäbe und dass alle Umstände zu berücksichtigen seien, unter denen das Rechtsgeschäft abgeschlossen worden sei. Den Argumenten des Erstgerichts zur Sittenwidrigkeit könne die beklagte Partei nichts entgegenhalten. Die rechtlichen Interessen der Liegenschaftseigentümer seien durch den vorliegenden Mietvertrag verletzt worden. Sie würden weit über die Lebenserwartung der Fruchtgenussberechtigten hinaus an den Vertrag gebunden sein. Ihr Eigentum sei praktisch wertlos geworden. Damit habe die Fruchtgenussberechtigte praktisch das erreicht, was sie von den früheren Eigentümern erreichen habe wollen, nämlich dass sie zu deren Lasten über die Liegenschaft verfügen könne. Die Fruchtgenussberechtigte habe schädigend auf die Nichtübertragung des Eigentums an sie reagiert. Das Vertragsverhältnis unterliege teilweise dem MRG in der Fassung zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Bei Mietverträgen auf unbestimmte Zeit bestehe ein Kündigungsrecht aus den Gründen des MRG unabhängig von einem Kündigungsverzicht aus wichtigen Gründen. Es könne aber selbst bei Vorliegen eines Kündigungsverzichts ein Bestandverhältnis aus wichtigen Gründen aufgekündigt werden. Dem Kündigungsverzicht auf 100 Jahre komme daher keine wesentliche Bedeutung zu. Beim niedrigen Mietzins dürfe nicht übersehen werden, dass die Fruchtgenussberechtigte 3,5 Mio S in die Liegenschaft investiert habe und die fehlende Äquivalenz von Leistung und Gegenleistung der Vertragsfreiheit entspreche. Es verstoße aber das Motiv, das zum Abschluss des Mietvertrags geführt habe, gegen die Grundsätze von Treu und Glauben und sei daher rechtsmissbräuchlich. Der Mietvertrag wäre aber nur dann nichtig, wenn die beklagte Partei nicht gutgläubig, wenn ihr also der Rechtsmissbrauch der Fruchtgenussberechtigten zumindest erkennbar gewesen wäre. Dazu hätten die Kläger lediglich vorgebracht, dass der Kaplan vom Streit zwischen den Neffen und ihrer Tante gewusst habe. Selbst wenn man der Aussage des Kaplans folge und feststelle, er habe gewusst, dass die Tante ihre Verwandten und Nachbarn gehasst habe, könne daraus nicht abgeleitet werden, es sei für ihn erkennbar gewesen, dass die Vermieterin nur deshalb das Haus vermiete um ihre Verwandten zu schädigen. Überdies habe das Erstgericht zu Recht dies nicht als einziges Motiv festgestellt.

Die außerordentliche Revision der Kläger ist zulässig und berechtigt.

I. Zu den Standpunkten der Parteien im Revisionsverfahren:römisch eins. Zu den Standpunkten der Parteien im Revisionsverfahren:

1. Die Revisionswerber führen im Wesentlichen Folgendes aus:

a) Eine Nichtigkeit der Berufungsentscheidung liege darin, dass von Feststellungen aus dem Vorprozess zum Thema der Wertäquivalenz des Vertrags zwischen Tante und Neffen abgewichen worden sei.

Das Berufungsgericht setze sich mit seiner Meinung in Widerspruch zu den Ergebnissen des rechtskräftigen Urteils im Vorprozess. Die Nichtbeachtung der Rechtskraft bewirke Nichtigkeit.

b) Der Kündigungsverzicht auf 100 Jahre sei schon aufgrund der überlangen, zeitlichen Bindung und wegen des Umstands, dass die Vermieterin zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags schon 84 Jahre alt gewesen sei, sittenwidrig. Der Verzicht sei für die Liegenschaftseigentümer nach dem Tod der Fruchtgenussberechtigten entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts durchaus nachteilig, weil zwar auch bei einem vereinbarten Kündigungsverzicht aus wichtigem Grund gekündigt werden könne, diese Gründe aber in der Person des Bestandnehmers liegen müssten. Bei in der Sphäre des Bestandgebers liegenden Kündigungsgründen sei der Kündigungsverzicht wirksam.

c) Auch der vereinbarte niedrige monatliche Mietzins von 300 S, der nur 5 % des ortsüblichen Mietzinses ausmache, sei sittenwidrig, weil die Liegenschaftseigentümer keinerlei Einflussmöglichkeiten gehabt hätten, die Äquivalenzstörung zu verhindern. Dagegen könne auch nicht ins Treffen geführt werden, dass die Fruchtgenussberechtigte das Haus um 3,5 Mio S errichtet habe. Beim Vertragsabschluss mit ihren Neffen sei keine Äquivalenzstörung im Hinblick auf die Wohnmöglichkeit auf Lebenszeit und die Betreuungsverpflichtung der Neffen eingetreten.

d) Beim Schutz des Liegenschaftseigentümers vor rechtsmissbräuchlicher Vertragsgestaltung des Fruchtgenussberechtigten komme es nur auf dessen Schädigungsabsicht und nicht darauf an, ob dies dem Vertragspartner auch erkennbar gewesen sei. Dessen (allfälliger) guter Glaube sei nicht entscheidend. Im Übrigen sei der gute Glaube des beklagten Vereins ohnehin auszuschließen, weil er in Kenntnis des Fruchtgenussrechts der Vermieterin gewesen sei. Der beklagten Partei sei auch die Kenntnis des Vertragsverfassers zuzurechnen, der über den Rechtsmissbrauch aufgrund seiner Eigenschaft als Vertreter der Vermieterin im Vorprozess voll informiert gewesen sei. Das Wissen des Vertreters sei dem Vertretenen zuzurechnen.

2. Die beklagte Partei bestreitet das Vorliegen erheblicher Rechtsfragen. Eine Nichtigkeit wegen Nichtbeachtung der Rechtskraft oder der Bindungswirkung des Urteils des Vorprozesses liege nicht vor. Die Kläger hätten schon 1993 vom Vertragsinhalt Kenntnis erlangt, weshalb die Klageansprüche auch verjährt seien. Der beklagte Verein sei auf Spenden angewiesen. Für ihn seien Zuwendungen ohne Gegenleistung nichts Außergewöhnliches. Wenn er „eine mildtätige Spende in Empfang nimmt", handle er nicht arglistig.

Zu diesem Parteivorbringen im Revisionsverfahren ist Folgendes auszuführen:

II. Mit der bekämpften Entscheidung wurde nicht gegen die Rechtskraftswirkungen des Urteils im Vorprozess verstoßen:römisch zwei. Mit der bekämpften Entscheidung wurde nicht gegen die Rechtskraftswirkungen des Urteils im Vorprozess verstoßen:

Die Rüge der Kläger versagt schon wegen der fehlenden Parteienidentität und der unterschiedlichen Entscheidungsgegenstände. Die Revisionswerber streben im Ergebnis eine Bindungswirkung an die im Vorprozess in der Entscheidungsbegründung getroffene Feststellung über die Vorfrage des Vorliegens einer Äquivalenzstörung des Fruchtgenussvertrags an. Eine derartige Bindungswirkung als Ausfluss der materiellen Rechtskraft wird in der oberstgerichtlichen Rsp aber verneint (RIS-Justiz RS0042554; RS0039843; ausführlich 6 Ob 59/99s). Eine Nichtigkeit der angefochtenen Entscheidung liegt nicht vor.

III. Im Revisionsverfahren sind die nachstehenden entscheidungswesentlichen Rechtsgrundlagen für eine erfolgreiche Anfechtung des Mietvertrags aus dem Grund der Sittenwidrigkeit iSd § 879 ABGB und des Rechtsmissbrauchs unstrittig:römisch drei. Im Revisionsverfahren sind die nachstehenden entscheidungswesentlichen Rechtsgrundlagen für eine erfolgreiche Anfechtung des Mietvertrags aus dem Grund der Sittenwidrigkeit iSd Paragraph 879, ABGB und des Rechtsmissbrauchs unstrittig:

1. Ausgangspunkt ist der Umstand, dass ein Fruchtgenussberechtigter zum Abschluss eines Mietvertrags berechtigt ist, in den die Liegenschaftseigentümer nach dem Tod des Fruchtgenussberechtigten eintreten und an den gebunden sind (7 Ob 568/85 = EvBl 1986/56; 4 Ob 556/90 = WoBl 1991, 73; RIS-Justiz RS0011846, RS0013481 uva).

2. Der Vertrag zwischen der Tante und ihren Neffen wäre selbst bei fehlender Wertäquivalenz (die hier ohnehin nicht festgestellt wurde) unbedenklich und nicht sittenwidrig (RIS-Justiz RS0016482).

3. Bei Fehlen eines gesetzlichen Verbots kann Sittenwidrigkeit nur dann angenommen werden, wenn die Interessenabwägung eine grobe Verletzung rechtlich geschützter Interessen ergibt oder bei Interessenkollision ein grobes Missverhältnis vorliegt (RIS-Justiz RS0045886). Unter den guten Sitten ist der Inbegriff jener Rechtsnormen zu verstehen, die im Gesetz nicht ausdrücklich ausgesprochen sind, die sich aber aus der richtigen Betrachtung der rechtlichen Interessen ergeben. Die guten Sitten werden mit dem ungeschriebenen Recht gleichgesetzt, zu dem neben den allgemeinen Rechtsgrundsätzen auch die allgemein anerkannten Normen der Moral gehören (RIS-Justiz RS0022866).

4. Nach diesen Grundsätzen hat das Berufungsgericht das Verhalten der Fruchtgenussberechtigten und Vermieterin mit zutreffenden Gründen, die in der Revisionsbeantwortung auch nicht in Zweifel gezogen werden, als „grob rechtsmissbräuchlich" beurteilt. Die Sittenwidrigkeit des Mietvertrags zu Lasten der Liegenschaftseigentümer, die nach ihrem Ableben in den Vertrag eintreten müssen, liegt auf der Hand. Die überlange Bindung infolge Kündigungsverzichts im Zusammenhang mit der nur einen Anerkennungszins darstellenden Mietzinshöhe geht zu Lasten Dritter und führt zur fast gänzlichen Entwertung der Liegenschaft über mehrere Generationen. Gegenüber ihren Vertragspartnern (den Klägern) ist die Fruchtgenussberechtigte vertragsbrüchig geworden, weil sie die Substanz des Objekts zu erhalten hatte, wozu zwanglos auch die Erhaltung des Werts der Liegenschaft gehört. Verträge zu Lasten Dritter sind grundsätzlich unwirksam und binden den Dritten nicht (RIS-Justiz RS0084880). Dies gilt hier nur deshalb nicht, weil die Kläger hier nicht dem Vertrag fernstehende Dritte, sondern auf Vermieterseite eintretende Vertragsparteien sind und deshalb zur Lösung ihres Rechtsverhältnisses mit der beklagten Partei eines Rechtsgrunds bedürfen. Abgesehen von der Substanzerhaltungspflicht war die Fruchtgenussberechtigte schon nach den allgemeinen Grundsätzen von Treu und Glauben verpflichtet, nichts zum Nachteil der Liegenschaftseigentümer zu unternehmen. Sie war zwar iSd zitierten Judikatur zum Abschluss von ortsüblichen Mietverträgen berechtigt, nicht aber zu einer über ihren Tod weit hinausreichenden unentgeltlichen oder fast unentgeltlichen Gebrauchsüberlassung. Rechtsmissbrauch (§ 1295 ABGB) liegt nach stRsp immer schon dann vor, wenn das unlautere Motiv der Handlung (der Schädigungszweck) gegenüber lauteren Motiven augenscheinlich im Vordergrund steht (1 Ob 198/99w mwN uva). Es liegt auf der Hand, dass die Fruchtgenussberechtigte für den Abschluss eines über ihren Tod hinausreichenden Mietvertrags mit einem ganz geringen Mietzins kein darüber hinausgehendes ins Gewicht fallendes weiteres Motiv haben konnte. Bei der vom Erstgericht formulierten „Gemengelage" der Motive überwiegt das unlautere bei weitem.4. Nach diesen Grundsätzen hat das Berufungsgericht das Verhalten der Fruchtgenussberechtigten und Vermieterin mit zutreffenden Gründen, die in der Revisionsbeantwortung auch nicht in Zweifel gezogen werden, als „grob rechtsmissbräuchlich" beurteilt. Die Sittenwidrigkeit des Mietvertrags zu Lasten der Liegenschaftseigentümer, die nach ihrem Ableben in den Vertrag eintreten müssen, liegt auf der Hand. Die überlange Bindung infolge Kündigungsverzichts im Zusammenhang mit der nur einen Anerkennungszins darstellenden Mietzinshöhe geht zu Lasten Dritter und führt zur fast gänzlichen Entwertung der Liegenschaft über mehrere Generationen. Gegenüber ihren Vertragspartnern (den Klägern) ist die Fruchtgenussberechtigte vertragsbrüchig geworden, weil sie die Substanz des Objekts zu erhalten hatte, wozu zwanglos auch die Erhaltung des Werts der Liegenschaft gehört. Verträge zu Lasten Dritter sind grundsätzlich unwirksam und binden den Dritten nicht (RIS-Justiz RS0084880). Dies gilt hier nur deshalb nicht, weil die Kläger hier nicht dem Vertrag fernstehende Dritte, sondern auf Vermieterseite eintretende Vertragsparteien sind und deshalb zur Lösung ihres Rechtsverhältnisses mit der beklagten Partei eines Rechtsgrunds bedürfen. Abgesehen von der Substanzerhaltungspflicht war die Fruchtgenussberechtigte schon nach den allgemeinen Grundsätzen von Treu und Glauben verpflichtet, nichts zum Nachteil der Liegenschaftseigentümer zu unternehmen. Sie war zwar iSd zitierten Judikatur zum Abschluss von ortsüblichen Mietverträgen berechtigt, nicht aber zu einer über ihren Tod weit hinausreichenden unentgeltlichen oder fast unentgeltlichen Gebrauchsüberlassung. Rechtsmissbrauch (Paragraph 1295, ABGB) liegt nach stRsp immer schon dann vor, wenn das unlautere Motiv der Handlung (der Schädigungszweck) gegenüber lauteren Motiven augenscheinlich im Vordergrund steht (1 Ob 198/99w mwN uva). Es liegt auf der Hand, dass die Fruchtgenussberechtigte für den Abschluss eines über ihren Tod hinausreichenden Mietvertrags mit einem ganz geringen Mietzins kein darüber hinausgehendes ins Gewicht fallendes weiteres Motiv haben konnte. Bei der vom Erstgericht formulierten „Gemengelage" der Motive überwiegt das unlautere bei weitem.

5. Der 1992 auf unbestimmte Zeit geschlossene Mietvertrag über das Haus unterlag nach den damals geltenden Mietrechtsvorschriften den Kündigungsbestimmungen des MRG. Eine Kündigung des Dauerschuldverhältnisses setzte also das Vorliegen eines gesetzlichen Kündigungsgrundes voraus.

IV. Zur Sittenwidrigkeit des Kündigungsverzichts und der geringen Mietzinshöhe:römisch vier. Zur Sittenwidrigkeit des Kündigungsverzichts und der geringen Mietzinshöhe:

1. Der vereinbarte Kündigungsverzicht auf 100 Jahre wäre schon inter partes (zwischen den Vertragsparteien) höchst bedenklich, weil eine derart lange Bindungsfrist ein krasses Missverhältnis der beiderseitigen Interessen indiziert. Die Sittenwidrigkeit der Kündigungsklausel ist hier unter dem Gesichtspunkt der Bindung der Rechtsnachfolger auf Vermieterseite zu beurteilen. Dabei ist der Ansicht des Berufungsgerichts entgegenzutreten, dass der Kündigungsverzicht deshalb nicht nachteilig sei, weil die Kläger wie bei jedem auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Mietvertrag kündigen könnten, wenn ein wichtiger Kündigungsgrund vorliegt. Dies trifft in dieser allgemeinen Form jedoch - worauf die Revisionswerber richtig verweisen - nicht zu. Wohl kann aus wichtigem Grund auch bei Unkündbarkeit gekündigt werden (RIS-Justiz RS0018368; zuletzt 4 Ob 145/04h), dies aber - wenn der Mietvertrag dem MRG oder doch zumindest den Kündigungsbestimmungen des MRG unterliegt - nur aus Gründen, die in der Sphäre des Bestandnehmers liegen (3 Ob 274/02v = SZ 2002/160 mwN). Dies bedeutet hier eine erhebliche Einschränkung der Kündigungsmöglichkeiten, sodass dem Kündigungsverzicht auf 100 Jahre nicht jegliche Relevanz bei der Beurteilung der Nachteiligkeit für die Rechtsnachfolger der Vermieterin bei der Beurteilung der Sittenwidrigkeit abgesprochen werden darf.

2. Entscheidender ist aber ohnehin der geringe Mietzins, der den Vertreter des beklagten Vereins zur zutreffenden Meinung veranlasste, er erhalte geradezu ein Geschenk. Genau damit wird in der Revisionsbeantwortung zur Begründung der Redlichkeit des Vereins argumentiert.

V. Zum Erfordernis eines Unrechtsbewusstseins des Mieters, der mit einem Fruchtgenussberechtigten einen Mietvertrag zu Lasten der Liegenschaftseigentümer abschließt:römisch fünf. Zum Erfordernis eines Unrechtsbewusstseins des Mieters, der mit einem Fruchtgenussberechtigten einen Mietvertrag zu Lasten der Liegenschaftseigentümer abschließt:

1. Es wurde schon ausgeführt, dass grundsätzlich ein mit einem Fruchtgenussberechtigten abgeschlossener Mietvertrag rechtsgültig ist und den Rechtsnachfolger auf Vermieterseite bindet. Eine Anfechtung wegen Willensmängel durch die Rechtsnachfolger setzte voraus, dass ein solcher Anfechtungsgrund schon bei Abschluss des Mietvertrags diesen vorlag. Hier haben die Parteien des Mietvertrags ohne jeden Willensmangel geschlossen. Das schädigende Verhalten wurde von der Vermieterin gegenüber den Liegenschaftseigentümern und ihren künftigen Rechtsnachfolgern gesetzt. Ihnen gegenüber liegt ein sittenwidriger Rechtsmissbrauch vor.

2. Ob der Mieter daran als Begünstigter und Mittäter teilgenommen hat, hängt zwingend von seiner Kenntnis über den Missbrauchstatbestand ab. Die Besonderheiten der gegebenen Fallkonstellation ähneln denjenigen, die der Oberste Gerichtshof in nachstehenden Fällen zu beurteilen hatte:

a) In der Entscheidung 8 Ob 15/01s = SZ 74/67 waren die von einem Liegenschaftseigentümer dem Mieter eingeräumten, sehr weitgehenden Rechte zu beurteilen, die den Zweck erfüllen sollten, dem bücherlich Vorkaufsberechtigten die Ausübung seines Vorkaufsrechts zu verleiden. Da der Mieter die gegen seine Treuepflicht gegenüber dem Vorkaufsberechtigten verstoßende Absicht des Liegenschaftseigentümers teilte (also vorsätzlich daran mitwirkte), wurde die Gesamtnichtigkeit des Mietvertrags angenommen und dem Räumungsbegehren stattgegeben.

b) Vergleichbar sind auch die Fallgruppen, zu denen der Oberste Gerichtshof den Grundsatz entwickelte, dass auch eine nur schuldrechtliche Beziehung zwischen zwei Personen (im vorliegenden Fall die Rechtsbeziehung zwischen den Liegenschaftseigentümern und der Fruchtgenussberechtigten) gegen Eingriffe Dritter grundsätzlich zu schützen ist. Ein Dritter darf in das Recht des Gläubigers auf obligationengemäße Willensrichtung des Schuldners (hier: Erhaltung der Substanz und des Werts des Objekts) nicht beeinträchtigen (RIS-Justiz RS0025920). Neben den Fällen der vorsätzlichen Verleitung zum fremden Vertragsbruch wurde schon ausgesprochen, dass der Dritte das fremde Forderungsrecht nicht nur dann beeinträchtigt, wenn er auf den Willen in Richtung Vertragsbruch einwirkt, sondern schon dann, wenn er in Kenntnis des fremden Forderungsrechts die schlichte Leistungsbewirkung vereitelt (8 Ob 194/01i = SZ 2002/25). Weiß der Eingreifer um den Bestand des Gläubigerrechts kann ihm durchaus zugemutet werden, dieses Recht zu respektieren (7 Ob 225/03v).

c) In dieselbe Richtung weisen die zur Pfandverschlechterung durch Abschluss eines für den Pfandgläubiger schädlichen Mietvertrags ergangenen Entscheidungen. Der Pfandschuldner ist zur Erhaltung der vertragsgemäßen Sicherheit verpflichtet (vgl. hier die Substanzerhaltungspflicht der Fruchtgenussberechtigten). Er darf nicht durch Abschluss eines Mietvertrags - insbesondere zu unüblich günstigen Bedingungen - die Pfandsache verschlechtern (RIS-Justiz RS0011434). Auch hier gilt, das ein Verschulden des Dritten (des Mieters) nicht nur bei gewolltem Zusammenwirken, sondern schon dann zu bejahen ist, wenn ihm die Pfandbelastung und der durch den Abschluss eines Mietvertrags eintretende Schaden des Gläubigers zumindest erkennbar war (1 Ob 62/01a). Für den Beseitigungsanspruch wird die Ansicht vertreten, dass dieser nur dann nicht besteht, wenn in analoger Anwendung der Regeln über den Gutglaubenserwerb des Eigentümers der gute Glaube des Mieters nachgewiesen wird (RIS-Justiz RS0113350).c) In dieselbe Richtung weisen die zur Pfandverschlechterung durch Abschluss eines für den Pfandgläubiger schädlichen Mietvertrags ergangenen Entscheidungen. Der Pfandschuldner ist zur Erhaltung der vertragsgemäßen Sicherheit verpflichtet vergleiche hier die Substanzerhaltungspflicht der Fruchtgenussberechtigten). Er darf nicht durch Abschluss eines Mietvertrags - insbesondere zu unüblich günstigen Bedingungen - die Pfandsache verschlechtern (RIS-Justiz RS0011434). Auch hier gilt, das ein Verschulden des Dritten (des Mieters) nicht nur bei gewolltem Zusammenwirken, sondern schon dann zu bejahen ist, wenn ihm die Pfandbelastung und der durch den Abschluss eines Mietvertrags eintretende Schaden des Gläubigers zumindest erkennbar war (1 Ob 62/01a). Für den Beseitigungsanspruch wird die Ansicht vertreten, dass dieser nur dann nicht besteht, wenn in analoger Anwendung der Regeln über den Gutglaubenserwerb des Eigentümers der gute Glaube des Mieters nachgewiesen wird (RIS-Justiz RS0113350).

d) Letzteres entspricht schließlich der Judikatur über das Anfechtungsrecht des Erstehers in der Zwangsversteigerung, der den Mietvertrag des Verpflichteten wegen Sittenwidrigkeit anfechten kann (RIS-Justiz RS0008356).

3. Die dargelegten Grundsätze sind auf den vorliegenden Fall des Mieters eines Fruchtgenussberechtigten anzuwenden. Auch hier kommt es auf das Bewusstsein des Mieters über die Verpflichtung des Fruchtgenussberechtigten gegenüber den Liegenschaftseigentümern an.

VI. Nach den getroffenen Feststellungen ist ein guter Glaube des beklagten Mieters wegen Erkennbarkeit der weitreichenden schädlichen Folgen für die in den Mietvertrag nach dem Tod der Fruchtgenussberechtigten eintretenden Kläger auszuschließen:römisch sechs. Nach den getroffenen Feststellungen ist ein guter Glaube des beklagten Mieters wegen Erkennbarkeit der weitreichenden schädlichen Folgen für die in den Mietvertrag nach dem Tod der Fruchtgenussberechtigten eintretenden Kläger auszuschließen:

Die beklagte Partei wurde vom Vertragsverfasser darüber aufgeklärt, dass „der Mietvertrag das Fruchtgenussrecht überdauere". Die damit bewirkte Entwertung der Liegenschaft war dem Vertreter des beklagten Vereins bewusst und veranlasste ihn zur Auffassung, „dann müsse er nicht kaufen", das Rechtsgeschäft sei „eine Art Geschenk". Dass dieses Geschenk nur zu Lasten Dritter gehen konnte, war offenkundig und erkennbar. Schon dies reicht nach den dargelegten Grundsätzen für eine erfolgreiche Anfechtung des Mietvertrags aus. Die Ausführungen in der Revisionsbeantwortung zur Üblichkeit von Geschenken an gemeinnützige Vereine müssen daher ins Leere gehen. Geschenke zu Lasten Dritter bzw. aus Vermögen Dritter können nicht anfechtungsfest sein. Die Fruchtgenussberechtigte war zwar für ihre Lebenszeit sogar zu einer unentgeltlichen Gebrauchsüberlassung berechtigt, für die Zeit nach ihrem Tod fehlte jedoch jede Legitimation zu „Geschenken".

VII. Das Hauptbegehren auf Räumung ist berechtigt:römisch sieben. Das Hauptbegehren auf Räumung ist berechtigt:

1. Es wurde auf titellose Benützung unter gleichzeitiger Anfechtung des Mietvertrags aus dem Grund der Sittenwidrigkeit gestützt. Der rechtsgestaltende Anfechtungsanspruch hätte zwar dogmatisch richtiger mit einem Rechtsgestaltungsbegehren geltend gemacht werden können. Ein Feststellungsbegehren auf Nichtigkeit der zentralen Bestimmungen des Mietvertrags über den Kündigungsverzicht und den Mietzins wurde - wenn auch nur hilfsweise - ohnehin gestellt. Nach der einem übertriebenen Formalismus entgegenwirkenden Rsp schadet ein unrichtiges oder unvollständig formuliertes Begehren nicht, wenn aus dem Klagevorbringen nur deutlich hervorgeht, worauf das Begehren gerichtet ist (RIS-Justiz RS0014803). Dem Räumungsanspruch kann daher auch ohne Ergänzung des Begehrens auf Unwirksamerklärung des Mietvertrags stattgegeben werden.

2. Der Mietvertrag ist zur Gänze wegen Gesamtnichtigkeit unwirksam. Der Grundsatz der „geltungserhaltenden Reduktion", dass also nur eine Teilnichtigkeit anzunehmen wäre, hätte zur Voraussetzung, dass die Teilnichtigkeit aus dem Verbotszweck der verletzten Norm oder aber aus dem Parteiwillen nach der Natur und dem Zweck des Vertrags abzuleiten wäre (dazu RIS-Justiz RS0016431; Rummel in Rummel3, § 878 ABGB Rz 5). Hier hätten die Parteien des Mietvertrags einen Mietzins in der ortsüblichen Höhe vereinbaren können, an den die Kläger ohne jede Anfechtungsmöglichkeit gebunden gewesen wären. Gesetzlich zwingende Mietzinsvorschriften bestanden nach der damals geltenden Rechtslage für ein Wohnhaus nicht. Es scheidet daher eine Aufrechterhaltung des Mietvertrags mit einem gesetzlichen Mietzins ebenso aus, wie eine solche mit einem ortsüblichen Zins nach dem vermuteten Parteiwillen. Auf einen solchen beruft sich die beklagte Partei auch nicht.2. Der Mietvertrag ist zur Gänze wegen Gesamtnichtigkeit unwirksam. Der Grundsatz der „geltungserhaltenden Reduktion", dass also nur eine Teilnichtigkeit anzunehmen wäre, hätte zur Voraussetzung, dass die Teilnichtigkeit aus dem Verbotszweck der verletzten Norm oder aber aus dem Parteiwillen nach der Natur und dem Zweck des Vertrags abzuleiten wäre (dazu RIS-Justiz RS0016431; Rummel in Rummel3, Paragraph 878, ABGB Rz 5). Hier hätten die Parteien des Mietvertrags einen Mietzins in der ortsüblichen Höhe vereinbaren können, an den die Kläger ohne jede Anfechtungsmöglichkeit gebunden gewesen wären. Gesetzlich zwingende Mietzinsvorschriften bestanden nach der damals geltenden Rechtslage für ein Wohnhaus nicht. Es scheidet daher eine Aufrechterhaltung des Mietvertrags mit einem gesetzlichen Mietzins ebenso aus, wie eine solche mit einem ortsüblichen Zins nach dem vermuteten Parteiwillen. Auf einen solchen beruft sich die beklagte Partei auch nicht.

3. Der Klageanspruch ist entgegen der Ansicht der beklagten Partei auch nicht verjährt. Es können sowohl die Nichtigkeit des Vertrags aus dem Grund des § 879 ABGB als auch die aus der Beseitigung des Vertrags sich ergebenden Ansprüche (Rückforderungsansprüche nach Bereicherungsrecht) innerhalb von 30 Jahren geltend gemacht werden (RIS-Justiz RS0016466; RS0038328, zuletzt 2 Ob 322/00t = SZ 74/11).3. Der Klageanspruch ist entgegen der Ansicht der beklagten Partei auch nicht verjährt. Es können sowohl die Nichtigkeit des Vertrags aus dem Grund des Paragraph 879, ABGB als auch die aus der Beseitigung des Vertrags sich ergebenden Ansprüche (Rückforderungsansprüche nach Bereicherungsrecht) innerhalb von 30 Jahren geltend gemacht werden (RIS-Justiz RS0016466; RS0038328, zuletzt 2 Ob 322/00t = SZ 74/11).

Die Entscheidung über die Kosten des Verfahrens beruht hinsichtlich des Verfahrens erster Instanz auf § 41 ZPO, in Ansehung der Kosten beider Rechtsmittelverfahren auch auf § 50 Abs 1 ZPO. Im Berufungsverfahren waren Kosten für die Berufung der Kläger und für ihre Berufungsbeantwortung zuzusprechen, nicht aber auch die weiters verzeichneten Kosten für die Beantwortung der Berufung der beklagten Partei im Kostenpunkt (1 Ob 8/06f).Die Entscheidung über die Kosten des Verfahrens beruht hinsichtlich des Verfahrens erster Instanz auf Paragraph 41, ZPO, in Ansehung der Kosten beider Rechtsmittelverfahren auch auf Paragraph 50, Absatz eins, ZPO. Im Berufungsverfahren waren Kosten für die Berufung der Kläger und für ihre Berufungsbeantwortung zuzusprechen, nicht aber auch die weiters verzeichneten Kosten für die Beantwortung der Berufung der beklagten Partei im Kostenpunkt (1 Ob 8/06f).