Begründung:
Der Beklagte ist seit 22.8.1966 Hauptmieter des Geschäftslokals top 1 im Haus *****. Er hat das Objekt von der Ö*****, der damaligen Alleineigentümerin des Hauses, gemietet, doch ist mittlerweile Mit- und Wohnungseigentum am Haus begründet worden. Mehrheitseigentümerin (mit 3969/4170) ist die Klägerin. Sie ist seit 1966 auch Wohnungseigentümerin des verfahrensgegenständlichen Bestandobjekts.
Gestützt auf den Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 7 MRG hat die Klägerin den Mietvertrag zum 30.6.1997 gerichtlich aufgekündigt und die Räumung des Bestandobjektes begehrt. In den Einwendungen des Beklagten, die zum Streitverfahren über die Kündigung führten, wurde ua die mangelnde Aktivlegitimation der Klägerin geltend gemacht. Der Klagsvertreter sah sich jedoch nicht zu einer Änderung der Bezeichnung der von ihm vertretenen Partei veranlaßt.Gestützt auf den Kündigungsgrund des Paragraph 30, Absatz 2, Ziffer 7, MRG hat die Klägerin den Mietvertrag zum 30.6.1997 gerichtlich aufgekündigt und die Räumung des Bestandobjektes begehrt. In den Einwendungen des Beklagten, die zum Streitverfahren über die Kündigung führten, wurde ua die mangelnde Aktivlegitimation der Klägerin geltend gemacht. Der Klagsvertreter sah sich jedoch nicht zu einer Änderung der Bezeichnung der von ihm vertretenen Partei veranlaßt.
Das Erstgericht hat die Aufkündigung für rechtswirksam erklärt und den Beklagten schuldig erkannt, der Klägerin das Geschäftslokal geräumt zu übergeben. Es nahm, ohne dies ausdrücklich zu erwähnen, die Aktivlegitimation der Klägerin als gegeben an.
Das Berufungsgericht verneinte jedoch die Aktivlegitimation der Klägerin, hob die Aufkündigung auf und wies das Räumungsbegehren ab. Ohne auf das Vorliegen des geltend gemachten Kündigungsgrundes einzugehen (der Beklagte hatte eine vertragskonforme Benützung des Geschäftslokals, hilfsweise die Verschweigung des Kündigungsrechtes aus dem Grund des § 30 Abs 2 Z 7 MRG geltend gemacht) führte es aus:Das Berufungsgericht verneinte jedoch die Aktivlegitimation der Klägerin, hob die Aufkündigung auf und wies das Räumungsbegehren ab. Ohne auf das Vorliegen des geltend gemachten Kündigungsgrundes einzugehen (der Beklagte hatte eine vertragskonforme Benützung des Geschäftslokals, hilfsweise die Verschweigung des Kündigungsrechtes aus dem Grund des Paragraph 30, Absatz 2, Ziffer 7, MRG geltend gemacht) führte es aus:
Zu Recht verweise der Beklagte darauf, daß als Vermieter in den Mietvertrag mit dem Beklagten sämtliche Rechtsnachfolger des einstigen Alleineigentümers gemäß § 2 Abs 1 MRG eingetreten seien, mag auch das ausschließliche Nutzungsrecht am verfahrensgegenständlichen Objekt wegen der mittlerweile erfolgten Wohnungseigentumsbegründung alleine der Klägerin zustehen (immolex 1997, 66).Zu Recht verweise der Beklagte darauf, daß als Vermieter in den Mietvertrag mit dem Beklagten sämtliche Rechtsnachfolger des einstigen Alleineigentümers gemäß Paragraph 2, Absatz eins, MRG eingetreten seien, mag auch das ausschließliche Nutzungsrecht am verfahrensgegenständlichen Objekt wegen der mittlerweile erfolgten Wohnungseigentumsbegründung alleine der Klägerin zustehen (immolex 1997, 66).
Zur Kündigung sei auf Bestandgeberseite der jeweilige Bestandgeber aktiv legitimiert. Mag nun ein Verwalter, ein Benützungsberechtigter oder auf Grund des nachträglich abgeschlossenen Wohnungseigentumsvertrages der dinglich zur Nutzung der Wohnung Berechtigte als Vertreter der Vermieter, also als Vertreter der Gesamtheit der Mit- und Wohnungseigentümer bevollmächtigt sein. Das Bestandverhältnis alleine aufzukündigen, ändere dies nichts daran, daß als Partei des Kündigungsstreites nicht der Vertreter, sondern alle Miteigentümer als Bestandgeber aufzutreten hätten. Die rechtsgestaltende Wirkung der Aufkündigung erstrecke sich auch auf sie als einheitliche Streitpartei. Aus diesen Erwägungen hätte sich die Notwendigkeit einer Richtigstellung der Bezeichnung der klagenden Partei ergeben.
Wurde hinsichtlich einzelner oder aller Miteigentumsanteile Wohnungseigentum begründet, sei Partei des Kündigungsstreites auf Vermieterseite materiellrechtlich die Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 13c WEG in der auf die gegenständliche, nach dem 1.1.1994 eingebrachte Kündigung anzuwendenden Fassung des 3. WÄG (6 Ob 52/97h).Wurde hinsichtlich einzelner oder aller Miteigentumsanteile Wohnungseigentum begründet, sei Partei des Kündigungsstreites auf Vermieterseite materiellrechtlich die Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß Paragraph 13 c, WEG in der auf die gegenständliche, nach dem 1.1.1994 eingebrachte Kündigung anzuwendenden Fassung des 3. WÄG (6 Ob 52/97h).
Die Frage der Aktivlegitimation der klagenden Mehrheitseigentümerin sei auf Grund des Einwandes der Beklagten im Verfahren erörtert worden. Dennoch habe der Klagevertreter erklärt, die Parteienbezeichnung nicht zu ändern. Selbst noch in der Berufungsbeantwortung habe sich die Klägerin ausdrücklich darauf berufen, zur Kündigung im eigenen Namen und nicht bloß als Vertreterin der übrigen Mit- und Wohnungseigentümer (gleich einem Verwalter) berechtigt zu sein (6 Ob 52/97h). Gegen den Willen der Klägerin sei eine Richtigstellung der Parteienbezeichnung nicht vorzunehmen. Mangels Beteiligung sämtlicher als notwendige Streitgenossen beizuziehenden Vermieter, die zur Verwaltung des Miteigentums die Wohnungseigentümergemeinschaft bilden, sei die Aufkündigung aufzuheben gewesen.
Diese Entscheidung enthält den Ausspruch, daß die ordentliche Revision zulässig sei. Begründet wurde dies damit, daß der Oberste Gerichtshof einerseits im Kündigungsstreit sämtliche Miteigentümer als unzertrennliche Streitgenossenschaft (5 Ob 678/83) bezeichnete und als notwendige Streitgenossen behandelte (6 Ob 541/90 = MietSlg 42.045), deren fehlerhafte Bezeichnung ein berichtigungsfähiger Mangel sei; in zahlreichen anderen Fällen habe er aber dennoch die Vermietermehrheit nicht nur zur Einbringung der Kündigung als Vertreter sämtlicher Vermieter, sondern auch nur bloß im eigenen Namen berechtigt angesehen (so auch noch 5 Ob 44/97z = immolex 1997/66), hiebei aber betont, daß die Frage, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft nach § 13c WEG aktiv legitimiert wäre, in jenem Fall nicht geprüft werden müsse. In der Entscheidung 6 Ob 52/97h habe der Oberste Gerichtshof schließlich - nach Ansicht des Berufungsgerichtes zu Recht - die notwendige Beteiligung sämtlicher Vermieter am Kündigungsverfahren wieder aufgezeigt. Mangels einheitlicher Rechtsprechung des Höchstgerichtes sei daher die Revision zuzulassen gewesen.Diese Entscheidung enthält den Ausspruch, daß die ordentliche Revision zulässig sei. Begründet wurde dies damit, daß der Oberste Gerichtshof einerseits im Kündigungsstreit sämtliche Miteigentümer als unzertrennliche Streitgenossenschaft (5 Ob 678/83) bezeichnete und als notwendige Streitgenossen behandelte (6 Ob 541/90 = MietSlg 42.045), deren fehlerhafte Bezeichnung ein berichtigungsfähiger Mangel sei; in zahlreichen anderen Fällen habe er aber dennoch die Vermietermehrheit nicht nur zur Einbringung der Kündigung als Vertreter sämtlicher Vermieter, sondern auch nur bloß im eigenen Namen berechtigt angesehen (so auch noch 5 Ob 44/97z = immolex 1997/66), hiebei aber betont, daß die Frage, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft nach Paragraph 13 c, WEG aktiv legitimiert wäre, in jenem Fall nicht geprüft werden müsse. In der Entscheidung 6 Ob 52/97h habe der Oberste Gerichtshof schließlich - nach Ansicht des Berufungsgerichtes zu Recht - die notwendige Beteiligung sämtlicher Vermieter am Kündigungsverfahren wieder aufgezeigt. Mangels einheitlicher Rechtsprechung des Höchstgerichtes sei daher die Revision zuzulassen gewesen.
In der jetzt vorliegenden Revision macht die Klägerin geltend, daß nicht einmal die Vermietung einzelner Wohnungseigentumsobjekte der Wohnungseigentümergemeinschaft obliege, schon gar nicht die Aufkündigung von Mietverträgen über Wohnungseigentumsobjekte, die zu einem Zeitpunkt geschlossen wurden, zu dem Wohnungseigentum noch gar nicht begründet war. Auch nach dem Inkrafttreten des 3. WÄG sei die Wohnungseigentümergemeinschaft lediglich zur Verwaltung der Liegenschaft als Ganzes hinsichtlich ihrer allgemeinen Teile berufen, nicht jedoch zur "Verwaltung" einzelner Wohnungseigentumsobjekte (Call zu WoBl 1997, 182/55). Der Revisionsantrag geht dahin, das angefochtene Berufungsurteil entweder iS einer Wiederherstellung der erstinstanzlichen Entscheidung abzuändern oder aber die Rechtssache zur neuerlichen Verhandlung und Entscheidung an eine der Vorinstanzen zurückzuverweisen.
Vom Beklagten liegt dazu eine fristgerechte erstattete Revisionsbeantwortung mit dem Antrag vor, das Berufungsurteil zu bestätigen. Auch wenn Bedenken gegen die (alleinige) Aktivlegitimation der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Aufkündigung von Bestandverträgen der gegenständlichen Art bestünden, sei die Kündigung zu Recht aufgehoben worden, weil der Kündigungstatbestand des § 30 Abs 2 Z 7 MRG nicht verwirklicht sei.Vom Beklagten liegt dazu eine fristgerechte erstattete Revisionsbeantwortung mit dem Antrag vor, das Berufungsurteil zu bestätigen. Auch wenn Bedenken gegen die (alleinige) Aktivlegitimation der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Aufkündigung von Bestandverträgen der gegenständlichen Art bestünden, sei die Kündigung zu Recht aufgehoben worden, weil der Kündigungstatbestand des Paragraph 30, Absatz 2, Ziffer 7, MRG nicht verwirklicht sei.