Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr.Zehetner als Vorsitzenden sowie durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr.Schwarz, Dr.Floßmann, Dr.Adamovic und Dr.Baumann als weitere Richter in den zur gemeinsamen Verhandlung und Entscheidung verbundenen außerstreitigen Mietrechtssachen der Antragsteller 1.) Medayin A*****, 2.) Tas I*****, 3.) Zelvi K*****,

4.) Dragisa A*****, 5.) Zorica A*****, 6.) Nesrin Ö*****, 7.) Andrzej P*****, 8.) Ismail C*****, 9.) Wieslaw G*****, 10.) Ahmad Falahi Moghadam K*****, 11.) Safiye A*****, 12.) Battal Ö*****, 13.) Fatma Ö*****, 14.) Marko B*****, 15.) Aslan Z***** und 16.) Djuro P*****, sämtliche 1050 Wien, Schönbrunner Straße 96, die 1., 3.-16.Antragsteller vertreten durch Helmut T*****, Verein M*****, der

2. Antragsteller vertreten durch Mag.Martina W*****, Sekretär der Mietervereinigung Österreichs, *****wider die Antragsgegner 1.) Andreas G*****, Hauseigentümer,***** 2.) Maria P*****, Hauseigentümerin,***** 3.) Dr.Silvia J*****, Hauseigentümerin,*****

4.) Milica R*****, Hauseigentümerin, ***** 5.) Ing.Peter K*****, Hauseigentümer,***** 6.) Elke K*****, Hauseigentümerin, ***** 7.) Ing.Eduard P*****, Hauseigentümer,**********8.) Christine P*****, Hauseigentümerin, *****9.) Dr.Robert O*****, Rechtsanwalt, *****als Masseverwalter im Konkurs über das Vermögen der Baugesellschaft Dipl.Ing.R***** GesmbH, 10.) Maria S*****, Hauseigentümerin, *****11.) M***** Gesellschaft mbH,***** ***** 12.) Kommerzialrat Gerold L*****, Hauseigentümer, ***** die 7.- und 8.Antragsgegner vertreten durch Dr.Ulrike Bauer, Rechtsanwältin in Wien, die 9.- und

12. Antragsgegner vertreten durch Dr.Herbert Mayer, Rechtsanwalt in Wien, wegen § 37 Abs 1 Z 1 und 8 MRG, infolge außerordentlichen Revisionsrekurses der Antragsgegner Dr.Robert O***** und Kommerzialrat Gerold L***** gegen den Teilsachbeschluß des Landesgerichtes für ZRS Wien als Rekursgericht vom 29.Dezember 1993, GZ 48 R 942, 958-971/93-77, womit der Teilsachbeschluß des Bezirksgerichtes Innere Stadt Wien vom 26.April 1993, GZ 43 Msch 83/90-68, abgeändert wurde, folgenden12. Antragsgegner vertreten durch Dr.Herbert Mayer, Rechtsanwalt in Wien, wegen Paragraph 37, Absatz eins, Ziffer eins und 8 MRG, infolge außerordentlichen Revisionsrekurses der Antragsgegner Dr.Robert O***** und Kommerzialrat Gerold L***** gegen den Teilsachbeschluß des Landesgerichtes für ZRS Wien als Rekursgericht vom 29.Dezember 1993, GZ 48 R 942, 958-971/93-77, womit der Teilsachbeschluß des Bezirksgerichtes Innere Stadt Wien vom 26.April 1993, GZ 43 Msch 83/90-68, abgeändert wurde, folgenden

Teilsachbeschluß

gefaßt:

Dem Revisionsrekurs wird nicht Folge gegeben.

Begründung:

Mit Teilsachbeschluß vom 26.4.1993 stellte das Erstgericht fest, daß alle Antragsgegner mit Ausnahme des Djuro P***** (16), dessen Feststellungsbegehren abgewiesen wurde, Hauptmieter der von ihnen benützten Wohnungen im Haus S***** Straße Nr 96 in *****Wien sind. Das Rekursgericht wies auch noch das Feststellungsbegehren der Antragsteller Medayin A***** (1.) und Ahmad Falahi M***** K*****

(10.) ab, bestätigte jedoch im übrigen die erstinstanzliche Entscheidung. Da die rekursgerichtliche Entscheidung seitens der Antragsteller unangefochten geblieben ist, hat sich der Oberste Gerichtshof nur mit dem Begehren der unter Punkt 2., 3., 4., 5., 6., 7., 8., 9., 11., 12., 13., 14. und 15. genannten Antragsteller zu befassen, gemäß § 2 Abs 3 MRG als Hauptmieter der von ihnen benützten Wohnungen anerkannt zu werden. Die hiefür maßgeblichen Feststellungen lauten:(10.) ab, bestätigte jedoch im übrigen die erstinstanzliche Entscheidung. Da die rekursgerichtliche Entscheidung seitens der Antragsteller unangefochten geblieben ist, hat sich der Oberste Gerichtshof nur mit dem Begehren der unter Punkt 2., 3., 4., 5., 6., 7., 8., 9., 11., 12., 13., 14. und 15. genannten Antragsteller zu befassen, gemäß Paragraph 2, Absatz 3, MRG als Hauptmieter der von ihnen benützten Wohnungen anerkannt zu werden. Die hiefür maßgeblichen Feststellungen lauten:

Das verfahrensgegenständliche Haus steht im Mehrheitseigentum der nunmehrigen Gemeinschuldnerin Baugesellschaft Dipl.Ing.R***** GmbH; deren Miteigentumsanteile werden seit Jahren vom Masseverwalter Dr.Robert O***** (dem Neuntantragsgegner) verwaltet. Die übrigen Antragsgegner sind bzw waren Eigentümer der übrigen Liegenschaftsbzw Hausanteile. Das Haus wird von der W**********gesellschaft mbH verwaltet, deren Prokurist, KR Gerold L*****, seit 1988 zu den Miteigentümern gehört und 1991 zusätzliche Miteigentumsanteile aus der Konkursmasse erworben hat.

Im April 1988 wurde der Antragsgegner KR Gerold L***** vom Masseverwalter Dr.Robert O***** beauftragt und bevollmächtigt, alle Maßnahmen zu setzen, die im Sinne einer bestmöglichen Verwaltung und Verwertung der Liegenschaft erforderlich und zweckmäßig sind, insbesondere alle Maßnahmen nach dem Wohnhaussanierungsgesetz und der dazugehörigen Verordnung der Wiener Landesregierung uneingeschränkt und nach seinem Gutdünken durchzuführen. KR Gerold L***** hat daraufhin beim Stadterneuerungsfonds die Sanierung beantragt; das Verfahren befindet sich allerdings erst im Stadium der Erstellung eines Vorprüfungsberichtes.

Die beabsichtigte Sanierung, die am ehesten durchführbar ist, wenn die Wohnungen leerstehen, ist dadurch ins Stocken geraten, daß der Mehrheitseigentümer insolvent ist und zwei andere Miteigentümer ihre Vollmacht zurückgezogen haben.

Am 13.11.1987 wurde zwischen Mag.Edgar P*****, dem Sohn der Antragsgegner Ing.Eduard und Christine P*****, sowie der Baugesellschaft Dipl.Ing. R***** GmbH, diese vertreten durch KR Gerold L*****, ein Mietvertrag über die Wohnungen top 13 und 14 abgeschlossen, die Mag.Edgar P***** auch bis November 1989 selbst bewohnte. Am 1.Dezember 1989 schloß Mag.Edgar P***** hinsichtlich dieser Wohnung(en) mit der M***** GmbH, die er über Vermittlung durch KR Gerold L***** kennengelernt hatte, einen auf ein Jahr befristeten Mietvertrag. Grund für diese Vermietung war, daß die Wohnung in ihrem damaligen Zustand den Ansprüchen des Mag.Edgar P***** nicht genügte; er beabsichtigte jedoch, die Wohnung nach erfolgter Sanierung des Hauses wieder selbst zu nutzen.

Hinsichtlich der übrigen, leerstehenden Wohnungen des Hauses wurde im Mai 1989 von KR Gerold L***** mit der M***** GmbH, mit der er schon früher zusammengearbeitet hatte, ein auf ein Jahr befristeter Mietvertrag abgeschlossen. Diese Anmietung durch die M***** GmbH erfolgte zu dem Zweck, die Wohnungen mittels befristeter Untermietverträge zu verwerten, wovon auch der Masseverwalter Dr.Robert O***** Kenntnis hatte. Es sollten dadurch Leerstehungen bis zur Sanierung vermieden werden und die laufenden Betriebskosten des Hauses durch die Mieteinnahmen abgedeckt werden, um die übrigen Miteigentümer zu entlasten.

Die M***** GmbH hat sowohl die von Mag.Edgar P***** als auch die direkt vom Eigentümer gemieteten Räumlichkeiten niemals selbst zu Wohnzwecken verwendet, sondern an die Antragsteller befristet untervermietet. Die Mietdauer überstieg in allen Fällen ein Jahr, wobei als Endtermin jeweils der 31.4.1992 vereinbart wurde. Dieser Endtermin ergab sich daraus, daß die M***** GmbH von einem dreijährigen Hauptmietvertrag ausging, sodaß Hauptmietvertrag und Untermietverträge gleichzeitig hätten enden sollen.

Nach Ablauf des einjährigen Hauptmietvertrages kam es zu einer Räumungsklage gegen die M***** GmbH, worauf ein bis zum 31.12.1991 befristeter Räumungsvergleich geschlossen wurde. Eine Räumung ist bislang nicht erfolgt.

Das Erstgericht erblickte in dieser Vorgangsweise - jedenfalls soweit es die noch offenen Feststellungsbegehren der Antragsteller betrifft - ein Umgehungsgeschäft iSd § 2 Abs 3 MRG, mit dem der Kündigungsschutz der Mieter ausgeschaltet werden sollte. Die Verhinderung von Leerstehungen stelle für sich allein noch kein anerkennenswertes, die Umgehungsabsicht ausschaltendes Interesse dar. Ein Fall der sogenannten "Sanierungshauptmiete" liege nicht vor.Das Erstgericht erblickte in dieser Vorgangsweise - jedenfalls soweit es die noch offenen Feststellungsbegehren der Antragsteller betrifft - ein Umgehungsgeschäft iSd Paragraph 2, Absatz 3, MRG, mit dem der Kündigungsschutz der Mieter ausgeschaltet werden sollte. Die Verhinderung von Leerstehungen stelle für sich allein noch kein anerkennenswertes, die Umgehungsabsicht ausschaltendes Interesse dar. Ein Fall der sogenannten "Sanierungshauptmiete" liege nicht vor.

Das Rekursgericht verweigerte im Gegensatz zum Erstgericht zwar auch den Mietern der Wohnungen top 13 und 14 die Anerkennung als Hauptmieter, weil es sich bei dem von Mag.Edgar P***** abgeschlossenen Hauptmietvertrag um kein Umgehungsgeschäft gehandelt habe (die schon durch das Erstgericht erfolgte Abweisung des Feststellungsbegehrens des Djuro P***** erfolgte aus anderen, hier nicht weiter zu erörternden Gründen), bestätigte jedoch im übrigen den Teilsachbeschluß des Erstgerichtes aus folgenden Erwägungen:

Gemäß § 2 Abs 3 MRG könne der Mieter, mit dem der Untermietvertrag geschlossen worden ist, begehren, als Hauptmieter des Mietgegenstandes anerkannt zu werden, wenn bei Überlegung aller Umstände kein vernünftiger Grund daran zu zweifeln besteht, daß ein Hauptmietvertrag nur zur Untervermietung durch den Hauptmieter und zur Umgehung der einem Hauptmieter nach diesem Bundesgesetz zustehenden Rechte geschlossen worden ist. Es sei nun unbestritten, daß der Hauptmietvertrag mit der M***** GmbH ausschließlich zur Untervermietung geschlossen wurde und diese Gesellschaft niemals die Absicht hatte, die Wohnungen zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses ihrer Gesellschafter, Organe oder eigener Dienstnehmer zu verwenden. Die Anmietung durch die M***** GmbH sei vielmehr ausschließlich zu dem dem Antragsgegner Dr.Robert O***** durchaus bekannten Zweck erfolgt, die Wohnungen mittels befristeter Untermietverträge weiterzugeben.Gemäß Paragraph 2, Absatz 3, MRG könne der Mieter, mit dem der Untermietvertrag geschlossen worden ist, begehren, als Hauptmieter des Mietgegenstandes anerkannt zu werden, wenn bei Überlegung aller Umstände kein vernünftiger Grund daran zu zweifeln besteht, daß ein Hauptmietvertrag nur zur Untervermietung durch den Hauptmieter und zur Umgehung der einem Hauptmieter nach diesem Bundesgesetz zustehenden Rechte geschlossen worden ist. Es sei nun unbestritten, daß der Hauptmietvertrag mit der M***** GmbH ausschließlich zur Untervermietung geschlossen wurde und diese Gesellschaft niemals die Absicht hatte, die Wohnungen zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses ihrer Gesellschafter, Organe oder eigener Dienstnehmer zu verwenden. Die Anmietung durch die M***** GmbH sei vielmehr ausschließlich zu dem dem Antragsgegner Dr.Robert O***** durchaus bekannten Zweck erfolgt, die Wohnungen mittels befristeter Untermietverträge weiterzugeben.

Weiteres Tatbestandsmerkmal eines Umgehungsgeschäftes nach § 2 Abs 3 MRG sei die Umgehungsabsicht. Sie bestehe darin, durch die Untervermietung einen den sonst zulässigen Mietzins übersteigenden Mietzins zu erzielen und den Kündigungsschutz dadurch auszuschalten, daß das Untermietverhältnis mit dem Hauptmietverhältnis endet (JBl 1987, 321 = MietSlg 38.271/37; MietSlg 39.228/3; 5 Ob 48/88), wobei nicht entscheidend sei, ob den wirtschaftlichen Vorteil daraus der Vermieter oder der "Hauptmieter" genießt (5 Ob 48/88).Weiteres Tatbestandsmerkmal eines Umgehungsgeschäftes nach Paragraph 2, Absatz 3, MRG sei die Umgehungsabsicht. Sie bestehe darin, durch die Untervermietung einen den sonst zulässigen Mietzins übersteigenden Mietzins zu erzielen und den Kündigungsschutz dadurch auszuschalten, daß das Untermietverhältnis mit dem Hauptmietverhältnis endet (JBl 1987, 321 = MietSlg 38.271/37; MietSlg 39.228/3; 5 Ob 48/88), wobei nicht entscheidend sei, ob den wirtschaftlichen Vorteil daraus der Vermieter oder der "Hauptmieter" genießt (5 Ob 48/88).

Die von § 2 Abs 3 MRG geforderte Umgehungsabsicht fehle, wenn andere anerkennenswerte Interessen des Hauptmieters als bloß die einer Untervermietung zur Umgehung der einem Hauptmieter zukommenden Rechtsposition vorliegen, wie etwa die Finanzierung einer vom Hauptmieter vorgenommenen Standardanhebung (vgl MietSlg 39.228/3) oder die Anmietung zu dem Zweck, sie eigenen Mietern als angemessene Ersatzwohnung zur Verfügung stellen zu können (vgl MietSlg 42.189). Ein solches anderes anerkennenswertes Interesse liege jedoch nicht vor, wenn der Abschluß des Hauptmietvertrages erfolgte, um durch Untermietverträge eine vorübergehende Verwertung der Bestandobjekte zur Vermeidung von Leerstehungskosten bis zur tatsächlichen Sanierung des Hauses zu gewährleisten. Genau das lege den Verdacht nahe, daß diese Konstruktion nur gewählt wurde, um künftigen Mietinteressenten einerseits die erhöhte Bestandgarantie eines Hauptmietvertrages zu nehmen und andererseits im Anwendungsbereich des geminderten Zinsschutzes für Untermietverträge Gewinne aus der Untervermietung zu erzielen (vgl MietSlg 40.239, 41.186). Bestandobjekte bestmöglich zu verwerten, Leerstehungen zu vermeiden, um einerseits Mietzinseinnahmen zu erzielen und andererseits die auflaufenden Betriebskosten nicht selbst tragen zu müssen, liege im Interesse eines jeden Hauseigentümers. Bei Verfolgung dieser Interessen unterliege er aber genauso den Beschränkungen des MRG, wenn er eine Sanierung des Gebäudes unter Inanspruchnahme von Förderungsmitteln anstrebt oder es sich beim Mehrheitseigentümer um eine Konkursmasse handelt, die über kein ausreichendes Vermögen verfügt, allfällige Betriebskostenausfälle zu tragen.Die von Paragraph 2, Absatz 3, MRG geforderte Umgehungsabsicht fehle, wenn andere anerkennenswerte Interessen des Hauptmieters als bloß die einer Untervermietung zur Umgehung der einem Hauptmieter zukommenden Rechtsposition vorliegen, wie etwa die Finanzierung einer vom Hauptmieter vorgenommenen Standardanhebung vergleiche MietSlg 39.228/3) oder die Anmietung zu dem Zweck, sie eigenen Mietern als angemessene Ersatzwohnung zur Verfügung stellen zu können vergleiche MietSlg 42.189). Ein solches anderes anerkennenswertes Interesse liege jedoch nicht vor, wenn der Abschluß des Hauptmietvertrages erfolgte, um durch Untermietverträge eine vorübergehende Verwertung der Bestandobjekte zur Vermeidung von Leerstehungskosten bis zur tatsächlichen Sanierung des Hauses zu gewährleisten. Genau das lege den Verdacht nahe, daß diese Konstruktion nur gewählt wurde, um künftigen Mietinteressenten einerseits die erhöhte Bestandgarantie eines Hauptmietvertrages zu nehmen und andererseits im Anwendungsbereich des geminderten Zinsschutzes für Untermietverträge Gewinne aus der Untervermietung zu erzielen vergleiche MietSlg 40.239, 41.186). Bestandobjekte bestmöglich zu verwerten, Leerstehungen zu vermeiden, um einerseits Mietzinseinnahmen zu erzielen und andererseits die auflaufenden Betriebskosten nicht selbst tragen zu müssen, liege im Interesse eines jeden Hauseigentümers. Bei Verfolgung dieser Interessen unterliege er aber genauso den Beschränkungen des MRG, wenn er eine Sanierung des Gebäudes unter Inanspruchnahme von Förderungsmitteln anstrebt oder es sich beim Mehrheitseigentümer um eine Konkursmasse handelt, die über kein ausreichendes Vermögen verfügt, allfällige Betriebskostenausfälle zu tragen.

Eine Begünstigung sanierungswilliger Hauseigentümer sehe erst das mit 1.3.1991 in Kraft getretene zweite WÄG vor. In Artikel IV Abschnitt I seien Bestimmungen zur Erleichterung der Zwischennutzung bis zu einer geförderten Sanierung geschaffen worden. Danach sei unter Ausschaltung des Anwendungsbereiches des MRG für die danach Nutzungsberechtigten die befristete Vermietung bis zu 3 Jahren an bescheidmäßig anerkannte, gemeinnützigen, mildtätigen oder kirchlichen Zwecken dienende Körperschaften, Religionsgesellschaften oder sonstige Personengemeinschaften zur Weitervermietung an Wohnungssuchende zulässig. Die Einführung dieser - auf das gegenständliche Vertragsverhältnis schon wegen des Zeitpunktes ihres Inkrafttretens am 1.3.1991 nicht anzuwendenden - Bestimmung durch den Gesetzgeber demonstriere deutlich, daß die Vermietung an eine - im übrigen gar nicht karitative - Gesellschaft wie die M***** GmbH auch unter dem Aspekt einer geplanten Sanierung und der Vermeidung von Leerstehungen kein einer Anerkennung nach § 2 Abs 3 MRG entgegenstehendes "anderes" anerkennenswertes Interesse am Abschluß des Hauptmietvertrages zu begründen vermag.Eine Begünstigung sanierungswilliger Hauseigentümer sehe erst das mit 1.3.1991 in Kraft getretene zweite WÄG vor. In Artikel römisch vier Abschnitt römisch eins seien Bestimmungen zur Erleichterung der Zwischennutzung bis zu einer geförderten Sanierung geschaffen worden. Danach sei unter Ausschaltung des Anwendungsbereiches des MRG für die danach Nutzungsberechtigten die befristete Vermietung bis zu 3 Jahren an bescheidmäßig anerkannte, gemeinnützigen, mildtätigen oder kirchlichen Zwecken dienende Körperschaften, Religionsgesellschaften oder sonstige Personengemeinschaften zur Weitervermietung an Wohnungssuchende zulässig. Die Einführung dieser - auf das gegenständliche Vertragsverhältnis schon wegen des Zeitpunktes ihres Inkrafttretens am 1.3.1991 nicht anzuwendenden - Bestimmung durch den Gesetzgeber demonstriere deutlich, daß die Vermietung an eine - im übrigen gar nicht karitative - Gesellschaft wie die M***** GmbH auch unter dem Aspekt einer geplanten Sanierung und der Vermeidung von Leerstehungen kein einer Anerkennung nach Paragraph 2, Absatz 3, MRG entgegenstehendes "anderes" anerkennenswertes Interesse am Abschluß des Hauptmietvertrages zu begründen vermag.

Daß den Hauseigentümern selbst die in zulässiger Weise befristete Vermietung der leerstehenden Wohnungen an Personen, die sie für eigene Wohnzwecke zu benützen beabsichtigten, nicht möglich gewesen wäre, sei nicht einmal behauptet werden. Essei gerichtsbekannt, daß nach der Lage auf dem Wohnungsmarkt in den letzten Jahren Wohnungen der Ausstattungskategorie D zum gesetzlich zulässigen Mietzins auch auf 1 Jahr jederzeit an Wohnungssuchende vermietet werden können. Leerstehungen und Betriebskostenausfälle zu vermeiden, seien daher ebensowenig nachvollziehbare Gründe für die Zwischenschaltung eines Untervermieters wie die Notwendigkeit, bis zur Zuteilung der Förderung und der darauf folgenden Inangriffnahme der Sanierungsarbeiten jeweils nur befristet vermieten zu können. Der Anschein, die Vermietung an die M***** GmbH wäre nur zu dem Zweck erfolgt, Gewinne aus der Untervermietung zu erzielen - wem auch immer diese Gewinne zufließen sollten - und den Kündigungsschutz auszuschalten oder abzuschwächen, sei nicht wirksam entkräftet worden und die Umgehungsabsicht daher anzunehmen (vgl MietSlg 38.274/38, 39.529/3).Daß den Hauseigentümern selbst die in zulässiger Weise befristete Vermietung der leerstehenden Wohnungen an Personen, die sie für eigene Wohnzwecke zu benützen beabsichtigten, nicht möglich gewesen wäre, sei nicht einmal behauptet werden. Essei gerichtsbekannt, daß nach der Lage auf dem Wohnungsmarkt in den letzten Jahren Wohnungen der Ausstattungskategorie D zum gesetzlich zulässigen Mietzins auch auf 1 Jahr jederzeit an Wohnungssuchende vermietet werden können. Leerstehungen und Betriebskostenausfälle zu vermeiden, seien daher ebensowenig nachvollziehbare Gründe für die Zwischenschaltung eines Untervermieters wie die Notwendigkeit, bis zur Zuteilung der Förderung und der darauf folgenden Inangriffnahme der Sanierungsarbeiten jeweils nur befristet vermieten zu können. Der Anschein, die Vermietung an die M***** GmbH wäre nur zu dem Zweck erfolgt, Gewinne aus der Untervermietung zu erzielen - wem auch immer diese Gewinne zufließen sollten - und den Kündigungsschutz auszuschalten oder abzuschwächen, sei nicht wirksam entkräftet worden und die Umgehungsabsicht daher anzunehmen vergleiche MietSlg 38.274/38, 39.529/3).

Auch die 1-jährige Befristung des Hauptmietverhältnisses stehe einer Anerkennung nach § 2 Abs 3 MRG nicht entgegen. Die Antragsgegner Dr.Robert O***** und die M***** GmbH würden übersehen, daß die Vereinbarung der 1-jährigen Befristung nur mit der M***** GmbH getroffen worden sei, ohne die Antragsteller daran zu beteiligen, und würden in diesem Zusammenhang die von ihnen zitierte Entscheidung des Obersten Gerichtshofes vom 24.9.1992, 8 Ob 511,512/91 (WoBl 1993/40) fehlinterpretieren. Alle den gesetzlichen Rechten eines Hauptmieters nicht widersprechenden Absprachen behielten zwar ihre Wirksamkeit; dies beziehe sich jedoch auf die zwischen dem "Strohmann" und den Unter- in Wahrheit jedoch Hauptmieter, getroffenen Vereinbarungen und nicht auf die Absprachen zwischen Hauseigentümer und Strohmann. Wurde im Zusammenhang mit dem Abschluß des Untermiet-, in Wahrheit Hauptmietvertrages, eine gesetzlich zulässige Räumungsvereinbarung getroffen, so bleibe diese grundsätzlich aufrecht mit der Wirkung, daß der Hauseigentümer aufgrund dieser auf Räumung dringen könne. Die mit der M***** GmbH vereinbarte 1-jährige Befristung und der mit ihr aufgrund dessen per 31.12.1991 abgeschlossene Räumungvergleich hätten hingegen auf die Rechtsstellung der Antragsteller keinen Einfluß. Die mit ihnen vereinbarten Befristungen seien zwar nicht schlechthin unwirksam, für die Vermieter aber zum Teil mangels Schriftlichkeit, zum Teil wegen Überschreitung der 1-jährigen Höchstdauer nach § 29 Abs 1 Z 3 lit c MRG nicht durchsetzbar.Auch die 1-jährige Befristung des Hauptmietverhältnisses stehe einer Anerkennung nach Paragraph 2, Absatz 3, MRG nicht entgegen. Die Antragsgegner Dr.Robert O***** und die M***** GmbH würden übersehen, daß die Vereinbarung der 1-jährigen Befristung nur mit der M***** GmbH getroffen worden sei, ohne die Antragsteller daran zu beteiligen, und würden in diesem Zusammenhang die von ihnen zitierte Entscheidung des Obersten Gerichtshofes vom 24.9.1992, 8 Ob 511,512/91 (WoBl 1993/40) fehlinterpretieren. Alle den gesetzlichen Rechten eines Hauptmieters nicht widersprechenden Absprachen behielten zwar ihre Wirksamkeit; dies beziehe sich jedoch auf die zwischen dem "Strohmann" und den Unter- in Wahrheit jedoch Hauptmieter, getroffenen Vereinbarungen und nicht auf die Absprachen zwischen Hauseigentümer und Strohmann. Wurde im Zusammenhang mit dem Abschluß des Untermiet-, in Wahrheit Hauptmietvertrages, eine gesetzlich zulässige Räumungsvereinbarung getroffen, so bleibe diese grundsätzlich aufrecht mit der Wirkung, daß der Hauseigentümer aufgrund dieser auf Räumung dringen könne. Die mit der M***** GmbH vereinbarte 1-jährige Befristung und der mit ihr aufgrund dessen per 31.12.1991 abgeschlossene Räumungvergleich hätten hingegen auf die Rechtsstellung der Antragsteller keinen Einfluß. Die mit ihnen vereinbarten Befristungen seien zwar nicht schlechthin unwirksam, für die Vermieter aber zum Teil mangels Schriftlichkeit, zum Teil wegen Überschreitung der 1-jährigen Höchstdauer nach Paragraph 29, Absatz eins, Ziffer 3, Litera c, MRG nicht durchsetzbar.

Die Entscheidung des Rekursgerichtes enthält den Ausspruch, daß der ordentliche Revisionsrekurs im Hinblick auf die zitierte Judikatur nicht zulässig sei.

Im nunmehr vorliegenden Revisionsrekurs, der seitens der Antragsteller unbeantwortet blieb, machen die Antragsgegner Dr.Robert O***** und KR Gerold L***** - mit Wirkung für alle Antragsgegner - geltend, daß sich die Judikatur bisher nicht zur Frage geäußert habe, ob der Vermieter, der mit seinem Hauptmieter einen zulässigerweise auf ein Jahr befristeten Mietvertrag abgeschlossen hat, einen ohne diese Fristbestimmung abgeschlossenen Untermietvertrag nunmehr als unbefristeten Hauptmietvertrag gegen sich gelten lassen muß, wenn dem Untermieter gemäß § 2 Abs 3 MRG die Anerkennung als Hauptmieter gelingt. Da grundsätzlich niemand mehr Rechte übertragen könne, als ihm selbst eingeräumt sind, müsse die Befristung des Hauptmietverhältnisses auch für den als Hauptmieter anerkannten Scheinuntermieter wirksam sein. Die Absicht, den Untermietern den Kündigungsschutz vorzuenthalten, könne schon wegen der zulässigen Befristung des Hauptmietvertrages nicht vorliegen. Unabhängig davon sei dem Umstand zu wenig Beachtung geschenkt worden, daß die Anerkennung der Antragsteller als Hauptmieter auch jene (mit der Zusicherung des Erwerbs von Wohnungseigentum ausgestattete) Miteigentümer benachteilige, die nicht in die verfahrensgegenständlichen Mietvertragsabschlüsse eingebunden waren. Eine Rolle spiele weiters, daß die gegenständlichen Mietverträge (gemeint ist offensichtlich der Vertrag mit der M***** GmbH) vom Konkursgericht genehmigt worden seien und selbstverständlich auch der Masseverwalter nur an einer gesetzeskonformen (gemeint ist: dem § 29 Abs 1 Z 3 lit c MRG entsprechenden) Verwertung des Massevermögens interessiert gewesen sei. Damit könne nicht von der in § 2 Abs 3 MRG geforderten Umgehungsabsicht ausgegangen werden. Schließlich sei in diesem Zusammenhang zu prüfen, inwieweit Gläubigerschutzinteressen allfällige Benachteiligungen von Untermietern aufwiegen. Die Wahrnehmung der Gläubigerinteressen im Konkurs sei zumindest ein anerkennenswertes Motiv für die Vertragsgestaltung und schließe deshalb ein Umgehungsgeschäft iSd § 2 Abs 3 MRG aus.Im nunmehr vorliegenden Revisionsrekurs, der seitens der Antragsteller unbeantwortet blieb, machen die Antragsgegner Dr.Robert O***** und KR Gerold L***** - mit Wirkung für alle Antragsgegner - geltend, daß sich die Judikatur bisher nicht zur Frage geäußert habe, ob der Vermieter, der mit seinem Hauptmieter einen zulässigerweise auf ein Jahr befristeten Mietvertrag abgeschlossen hat, einen ohne diese Fristbestimmung abgeschlossenen Untermietvertrag nunmehr als unbefristeten Hauptmietvertrag gegen sich gelten lassen muß, wenn dem Untermieter gemäß Paragraph 2, Absatz 3, MRG die Anerkennung als Hauptmieter gelingt. Da grundsätzlich niemand mehr Rechte übertragen könne, als ihm selbst eingeräumt sind, müsse die Befristung des Hauptmietverhältnisses auch für den als Hauptmieter anerkannten Scheinuntermieter wirksam sein. Die Absicht, den Untermietern den Kündigungsschutz vorzuenthalten, könne schon wegen der zulässigen Befristung des Hauptmietvertrages nicht vorliegen. Unabhängig davon sei dem Umstand zu wenig Beachtung geschenkt worden, daß die Anerkennung der Antragsteller als Hauptmieter auch jene (mit der Zusicherung des Erwerbs von Wohnungseigentum ausgestattete) Miteigentümer benachteilige, die nicht in die verfahrensgegenständlichen Mietvertragsabschlüsse eingebunden waren. Eine Rolle spiele weiters, daß die gegenständlichen Mietverträge (gemeint ist offensichtlich der Vertrag mit der M***** GmbH) vom Konkursgericht genehmigt worden seien und selbstverständlich auch der Masseverwalter nur an einer gesetzeskonformen (gemeint ist: dem Paragraph 29, Absatz eins, Ziffer 3, Litera c, MRG entsprechenden) Verwertung des Massevermögens interessiert gewesen sei. Damit könne nicht von der in Paragraph 2, Absatz 3, MRG geforderten Umgehungsabsicht ausgegangen werden. Schließlich sei in diesem Zusammenhang zu prüfen, inwieweit Gläubigerschutzinteressen allfällige Benachteiligungen von Untermietern aufwiegen. Die Wahrnehmung der Gläubigerinteressen im Konkurs sei zumindest ein anerkennenswertes Motiv für die Vertragsgestaltung und schließe deshalb ein Umgehungsgeschäft iSd Paragraph 2, Absatz 3, MRG aus.

Der Revisionsrekurs ist zulässig, weil die Judikatur in einzelnen Streitpunkten - etwa in der Frage, ob der "Scheinuntermieter" in den Mietvertrag zwischen dem Vermieter und dem "Scheinhauptmieter" eintritt oder ob der "Scheinuntermietvertrag" als MRG-konformer Hauptmietvertrag zwischen Vermieter und "Scheinuntermieter" weiterbesteht - noch der Präzisierung bedarf; das Rechtsmittel ist jedoch nicht berechtigt.

Schon bisher ging die Judikatur davon aus, daß der als Umgehungsgeschäft iSd § 2 Abs 3 MRG zu qualifizierende "Hauptmietvertrag" mit dem Strohmann des Vermieters nichtig (in der Diktion der Entscheidung 3 Ob 552/91 = WoBl 1992, 238/160 = SZ 64/66:Schon bisher ging die Judikatur davon aus, daß der als Umgehungsgeschäft iSd Paragraph 2, Absatz 3, MRG zu qualifizierende "Hauptmietvertrag" mit dem Strohmann des Vermieters nichtig (in der Diktion der Entscheidung 3 Ob 552/91 = WoBl 1992, 238/160 = SZ 64/66:

ungültig) ist und anstatt (in der Entscheidung 5 Ob 155/92 = JusExtra

1250 = WoBl 1993, 105/67 = EWr I/41/1 heißt es: anstelle) des

Untermietvertrages zwischen "Haupt- und Untermieter" ein Hauptmietvertrag zwischen dem Vermieter und "Untermieter" fingiert wird (MietSlg 38.272; JBl 1987, 321; MietSlg 39/3). Auch die von den Rechtsmittelwerbern für ihren Rechtsstandpunkt in Anspruch genommene Entscheidung 8 Ob 511, 512/91 = WoBl 1993, 55/40 liegt auf dieser Linie. In ihr wurde mit Billigung von Würth sogar deutlicher als zuvor ausgesprochen, daß im Falle der "Anerkennung" des Scheinuntermieters als Hauptmieter das vom "Strohmann" geschlossene Vertragsverhältnis gegenüber dem Hauseigentümer mit allen den gesetzlichen Rechten eines Hauptmieters nicht widersprechenden Abreden aufrecht bleibt. Es soll der Zustand hergestellt werden, der sich ergeben hätte, wenn der Hauseigentümer unmittelbar (mit dem Scheinuntermieter) abgeschlossen hätte (Würth in der Anmerkung zu dieser Entscheidung, WoBl 1993, 56). Anders wäre dies bei der rückwirkenden (vgl WoBl 1993, 55/40 ua) Nichtigkeit des Scheinhauptmietvertrages auch gar nicht möglich, sodaß an die zutreffenden Rechtsausführungen des Rekursgerichtes angeknüpft werden kann, bei Vorliegen des Umgehungstatbestandes des § 2 Abs 3 MRG sei nicht der formelle Hauptmietvertrag, sondern der formelle Untermietvertrag mit den sich aus den zwingenden Bestimmungen des MRG ergebenden Modifikationen als Hauptmietvertrag zwischen Vermieter und "Untermieter" zu behandeln. Da die hier zu beurteilenden formellen "Untermietverträge" keine gültige, den Anforderungen des § 29 Abs 1 Z 3 lit c MRG entsprechenden Befristungen enthielten, sind unbefristete Hauptmietverhältnisse entstanden.Untermietvertrages zwischen "Haupt- und Untermieter" ein Hauptmietvertrag zwischen dem Vermieter und "Untermieter" fingiert wird (MietSlg 38.272; JBl 1987, 321; MietSlg 39/3). Auch die von den Rechtsmittelwerbern für ihren Rechtsstandpunkt in Anspruch genommene Entscheidung 8 Ob 511, 512/91 = WoBl 1993, 55/40 liegt auf dieser Linie. In ihr wurde mit Billigung von Würth sogar deutlicher als zuvor ausgesprochen, daß im Falle der "Anerkennung" des Scheinuntermieters als Hauptmieter das vom "Strohmann" geschlossene Vertragsverhältnis gegenüber dem Hauseigentümer mit allen den gesetzlichen Rechten eines Hauptmieters nicht widersprechenden Abreden aufrecht bleibt. Es soll der Zustand hergestellt werden, der sich ergeben hätte, wenn der Hauseigentümer unmittelbar (mit dem Scheinuntermieter) abgeschlossen hätte (Würth in der Anmerkung zu dieser Entscheidung, WoBl 1993, 56). Anders wäre dies bei der rückwirkenden vergleiche WoBl 1993, 55/40 ua) Nichtigkeit des Scheinhauptmietvertrages auch gar nicht möglich, sodaß an die zutreffenden Rechtsausführungen des Rekursgerichtes angeknüpft werden kann, bei Vorliegen des Umgehungstatbestandes des Paragraph 2, Absatz 3, MRG sei nicht der formelle Hauptmietvertrag, sondern der formelle Untermietvertrag mit den sich aus den zwingenden Bestimmungen des MRG ergebenden Modifikationen als Hauptmietvertrag zwischen Vermieter und "Untermieter" zu behandeln. Da die hier zu beurteilenden formellen "Untermietverträge" keine gültige, den Anforderungen des Paragraph 29, Absatz eins, Ziffer 3, Litera c, MRG entsprechenden Befristungen enthielten, sind unbefristete Hauptmietverhältnisse entstanden.

Auch der von den Rechtsmittelwerbern geforderte Blick auf die Interessen jener Miteigentümer, die in die verfahrensgegenständlichen Mietverträge "nicht eingebunden waren", läßt keine Fehlbeurteilung des Rekursgerichtes erkennen. Richtig ist, daß der Antragsgegner KR Gerold L***** als mit umfassender Vollmacht zur Verwertung des verfahrensgegenständlichen Hauses ausgestatteter Vertreter der Mehrheitseigentümerin (der insolventen Dipl.Ing.R***** GmbH) Mietverträge mit der M***** GmbH bzw - zieht man die Rechtsfolgen des § 2 Abs 3 MRG in Betracht - mit den Antragstellern abgeschlossen hat, die auch alle sonstigen Miteigentümer des Hauses binden. Der diesen Miteigentümern aus dieser Vorgangsweise - konkret aus dem Recht der Stellvertretung - drohende Nachteil ist jedoch kein Grund, § 2 Abs 3 MRG nicht anzuwenden. Die mögliche Beeinträchtigung der Interessen aller Parteien eines in Umgehungsabsicht abgeschlossenen Hauptmietverhältnisses durch ein auf § 2 Abs 3 MRG gestütztes Begehren des formellen Untermieters, als Hauptmieter anerkannt zu werden, findet ohnehin in der Gewährung der Parteistellung an alle Vermieter in einem Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 1 MRG Berücksichtigung (vgl E 27 zu § 14 ZPO, MGA14).Auch der von den Rechtsmittelwerbern geforderte Blick auf die Interessen jener Miteigentümer, die in die verfahrensgegenständlichen Mietverträge "nicht eingebunden waren", läßt keine Fehlbeurteilung des Rekursgerichtes erkennen. Richtig ist, daß der Antragsgegner KR Gerold L***** als mit umfassender Vollmacht zur Verwertung des verfahrensgegenständlichen Hauses ausgestatteter Vertreter der Mehrheitseigentümerin (der insolventen Dipl.Ing.R***** GmbH) Mietverträge mit der M***** GmbH bzw - zieht man die Rechtsfolgen des Paragraph 2, Absatz 3, MRG in Betracht - mit den Antragstellern abgeschlossen hat, die auch alle sonstigen Miteigentümer des Hauses binden. Der diesen Miteigentümern aus dieser Vorgangsweise - konkret aus dem Recht der Stellvertretung - drohende Nachteil ist jedoch kein Grund, Paragraph 2, Absatz 3, MRG nicht anzuwenden. Die mögliche Beeinträchtigung der Interessen aller Parteien eines in Umgehungsabsicht abgeschlossenen Hauptmietverhältnisses durch ein auf Paragraph 2, Absatz 3, MRG gestütztes Begehren des formellen Untermieters, als Hauptmieter anerkannt zu werden, findet ohnehin in der Gewährung der Parteistellung an alle Vermieter in einem Verfahren nach Paragraph 37, Absatz eins, Ziffer eins, MRG Berücksichtigung vergleiche E 27 zu Paragraph 14, ZPO, MGA14).

Auch die Umgehungsabsicht der Parteien des formellen Hauptmietvertrages ist entgegen der Meinung der Rechtsmittelwerber durch die Verfahrensergebnisse ausreichend indiziert. Wenn die Rechtsmittelwerber damit argumentieren, daß die rechtswirksame Befristung dieses Vertrages eine Umgehung der Kündigungsschutzbestimmungen zum Nachteil der Untermieter ausschloß, übersehen sie, daß die Umgehungsabsicht auch darin bestehen kann, den formellen Untermietern den Schutz der gesetzlichen Zinsbildungsvorschriften oder auch anderer Regelungen des MRG vorzuenthalten (Würth-Zingher, Miet- und Wohnrecht19, Rz 8 zu § 2 MRG; vgl auch 5 Ob 160/92 = Jus Extra 1.272 = EWr I/2/27). In der jetzt (nach dem 3.WÄG) geltenden Fassung des § 2 Abs 3 MRG wird gerade in der Untervermietung eines Objektes, das dem Hauptmieter zeitlich befristet in Bestand gegeben wurde, ein Indiz für eine Umgehungsabsicht erblickt. Ist eine solche Absicht nach den Umständen des Falles zu vermuten, dann liegt es am Vermieter, diese Vermutung zu entkräften (vgl MietSlg 38/38; MietSlg 39/3 = SZ 60/8 und MietSlg 39/4); letzte Gewißheit ist nicht zu fordern (WoBl 1992, 241/161). Wenn daher das Rekursgericht im konkreten Fall die Erfüllung des Tatbestandsmerkmals der Umgehungsabsicht in § 2 Abs 3 MRG damit begründete, die Antragsgegner (konkret die jetzigen Rechtsmittelwerber) hätten den Anschein nicht entkräftet, die Vermietung der leerstehenden Wohnungen an die M***** GmbH sei nur zu dem Zweck erfolgt, Gewinne aus der Untervermietung zu erzielen, bewegte es sich im Rahmen gesicherter Judikatur.Auch die Umgehungsabsicht der Parteien des formellen Hauptmietvertrages ist entgegen der Meinung der Rechtsmittelwerber durch die Verfahrensergebnisse ausreichend indiziert. Wenn die Rechtsmittelwerber damit argumentieren, daß die rechtswirksame Befristung dieses Vertrages eine Umgehung der Kündigungsschutzbestimmungen zum Nachteil der Untermieter ausschloß, übersehen sie, daß die Umgehungsabsicht auch darin bestehen kann, den formellen Untermietern den Schutz der gesetzlichen Zinsbildungsvorschriften oder auch anderer Regelungen des MRG vorzuenthalten (Würth-Zingher, Miet- und Wohnrecht19, Rz 8 zu Paragraph 2, MRG; vergleiche auch 5 Ob 160/92 = Jus Extra 1.272 = EWr I/2/27). In der jetzt (nach dem 3.WÄG) geltenden Fassung des Paragraph 2, Absatz 3, MRG wird gerade in der Untervermietung eines Objektes, das dem Hauptmieter zeitlich befristet in Bestand gegeben wurde, ein Indiz für eine Umgehungsabsicht erblickt. Ist eine solche Absicht nach den Umständen des Falles zu vermuten, dann liegt es am Vermieter, diese Vermutung zu entkräften vergleiche MietSlg 38/38; MietSlg 39/3 = SZ 60/8 und MietSlg 39/4); letzte Gewißheit ist nicht zu fordern (WoBl 1992, 241/161). Wenn daher das Rekursgericht im konkreten Fall die Erfüllung des Tatbestandsmerkmals der Umgehungsabsicht in Paragraph 2, Absatz 3, MRG damit begründete, die Antragsgegner (konkret die jetzigen Rechtsmittelwerber) hätten den Anschein nicht entkräftet, die Vermietung der leerstehenden Wohnungen an die M***** GmbH sei nur zu dem Zweck erfolgt, Gewinne aus der Untervermietung zu erzielen, bewegte es sich im Rahmen gesicherter Judikatur.

Daran ändert auch der Umstand nichts, daß die Mietverträge (konkret kann es wohl nur um die Bevollmächtigung des Antragsgegners KR Gerold L***** zur Verwertung des Hauses und um den formellen Hauptmietvertrag mit der M***** GmbH gehen) die Billigung des Konkursgerichtes gefunden haben sollen. Die diesbezüglichen Ausführungen sind als Neuerungen unbeachtlich (ImmZ 1988, 312 ua). Unabhängig davon bezog sich die Überprüfungspflicht des Konkursgerichtes nicht auf eine allfällige Absicht des Masseverwalters, ein in den Anwendungsbereich des § 2 Abs 3 MRG fallendes Rechtsgeschäft zu schließen. Dieser gesetzlich verpönte Tatbestand eines Umgehungsgeschäftes erfordert zwar das Vorliegen der Umgehungsabsicht bei beiden Parteien des formellen Hauptmietvertrages (WoBl 1992, 241/161; 5 Ob 103/93; 5 Ob 59/94 - woran der erkennende Senat trotz der vereinzelt gebliebenen gegenteiligen Entscheidung 3 Ob 552/91 = WoBl 1992, 238/160 = SZ 64/66 festhält), also auch beim Achtantragsgegner, doch reicht hiefür dolus eventualis aus (5 Ob 59/94). Daß der Antragsteller Dr.Robert O***** durch die gewählte Vertragskonstruktion in Kauf genommen hat, von den Scheinuntermietern werde ein höherer Mietzins verlangt, als er nach den Zinsbildungsvorschriften des MRG von Hauptmietern zu zahlen gewesen wäre, liegt auf der Hand. Es wäre Sache der Antragsgegner gewesen, diese naheliegende Vermutung zu entkräften.Daran ändert auch der Umstand nichts, daß die Mietverträge (konkret kann es wohl nur um die Bevollmächtigung des Antragsgegners KR Gerold L***** zur Verwertung des Hauses und um den formellen Hauptmietvertrag mit der M***** GmbH gehen) die Billigung des Konkursgerichtes gefunden haben sollen. Die diesbezüglichen Ausführungen sind als Neuerungen unbeachtlich (ImmZ 1988, 312 ua). Unabhängig davon bezog sich die Überprüfungspflicht des Konkursgerichtes nicht auf eine allfällige Absicht des Masseverwalters, ein in den Anwendungsbereich des Paragraph 2, Absatz 3, MRG fallendes Rechtsgeschäft zu schließen. Dieser gesetzlich verpönte Tatbestand eines Umgehungsgeschäftes erfordert zwar das Vorliegen der Umgehungsabsicht bei beiden Parteien des formellen Hauptmietvertrages (WoBl 1992, 241/161; 5 Ob 103/93; 5 Ob 59/94 - woran der erkennende Senat trotz der vereinzelt gebliebenen gegenteiligen Entscheidung 3 Ob 552/91 = WoBl 1992, 238/160 = SZ 64/66 festhält), also auch beim Achtantragsgegner, doch reicht hiefür dolus eventualis aus (5 Ob 59/94). Daß der Antragsteller Dr.Robert O***** durch die gewählte Vertragskonstruktion in Kauf genommen hat, von den Scheinuntermietern werde ein höherer Mietzins verlangt, als er nach den Zinsbildungsvorschriften des MRG von Hauptmietern zu zahlen gewesen wäre, liegt auf der Hand. Es wäre Sache der Antragsgegner gewesen, diese naheliegende Vermutung zu entkräften.

Schließlich ist dem Antragsgegner Dr.Robert O***** (der als Masseverwalter die Mehrheitseigentümerin des verfahrensgegenständlichen Hauses repräsentierte und damit federführend die Vertragsgestaltung beeinflußte) nicht zuzubilligen, es habe ihm die Umgehungsabsicht gefehlt, weil er stets die Interessen der Konkursgläubiger im Auge gehabt habe. Diese Interessen liegen außerhalb der vom MRG verfolgten Ziele des Mieterschutzes (wozu beispielsweise die den Fall der Sanierungshauptmiete rechtfertigende Erhaltung und Verbessserung des Wohnungsbestandes gehört), weshalb sie auch nicht gegen die Absicht aufgewogen werden können, den formellen Untermieter um die ihm gesetzlich zustehenden Rechte zu bringen. Letztlich könnte bei Anerkennung des Rechtsstandpunktes der Rechtsmittelwerber immer damit argumentiert werden, der Vermieter habe im Interesse einer Verbesserung seiner finanziellen Situation, also im Interesse seiner Gläubiger gehandelt.

Aus all diesen Gründen war wie im Spruch zu entscheiden.