Die Revisionsrekurse sind zulässig, weil der erkennende Senat das vom Rekursgericht seiner Entscheidung zugrunde gelegte Verständnis des Betriebskostenbegriffs nicht teilt. Die Revisionsrekurse der Fünft- und Elftantragstellerinnen sind auch berechtigt.
Zum Berichtigungsbeschluss des Rekursgerichts (betreffend dessen Kostenentscheidung) erstattete die Fünftantragstellerin eine „Ergänzung zum Revisionsrekurs“; diese ist unzulässig.
A. Allgemein zu den Betriebskosten:
1. § 21 MRG enthält einen Katalog jener vom Vermieter aufgewendeten Kosten, die dieser als Betriebskosten in der in § 21 Abs 3 bis 5 MRG geregelten Weise auf die Mieter eines Hauses überwälzen darf. Diese Aufzählung ist taxativ und eine extensive Gesetzesauslegung zu Lasten der Mieter ist unzulässig (vgl 5 Ob 151/92 = wobl 1993/117, 171 = MietSlg 45.310 = ImmZ 1993, 151; RIS-Justiz RS0069690 [T1]). Dies galt auch schon für die vor Inkrafttreten des Mietrechtsgesetzes bestandene Regelung des § 2 Abs 2 MG (vgl 5 Ob 17/65 = MietSlg 17.249/25 = EvBl 1965/448, 660 = ImmZ 1966, 42).1. Paragraph 21, MRG enthält einen Katalog jener vom Vermieter aufgewendeten Kosten, die dieser als Betriebskosten in der in Paragraph 21, Absatz 3 bis 5 MRG geregelten Weise auf die Mieter eines Hauses überwälzen darf. Diese Aufzählung ist taxativ und eine extensive Gesetzesauslegung zu Lasten der Mieter ist unzulässig vergleiche 5 Ob 151/92 = wobl 1993/117, 171 = MietSlg 45.310 = ImmZ 1993, 151; RIS-Justiz RS0069690 [T1]). Dies galt auch schon für die vor Inkrafttreten des Mietrechtsgesetzes bestandene Regelung des Paragraph 2, Absatz 2, MG vergleiche 5 Ob 17/65 = MietSlg 17.249/25 = EvBl 1965/448, 660 = ImmZ 1966, 42).
2. Ganz allgemein gilt, dass nur solche Ausgaben als Betriebskosten verrechenbar sind, die in regelmäßigen Zeitabständen wiederkehren (vgl 5 Ob 1/84 [= EvBl 1984/140, 546 = ImmZ 1985, 194 = MietSlg 36.358] unter Bezug auf die EB zur RV 425 BlgNR 15. GP zu § 18), bei denen es sich also um „laufende Kosten des Betriebs“ handelt (vgl zuletzt 5 Ob 131/09i; 5 Ob 259/08m).2. Ganz allgemein gilt, dass nur solche Ausgaben als Betriebskosten verrechenbar sind, die in regelmäßigen Zeitabständen wiederkehren vergleiche 5 Ob 1/84 [= EvBl 1984/140, 546 = ImmZ 1985, 194 = MietSlg 36.358] unter Bezug auf die EB zur Regierungsvorlage 425, BlgNR 15. Gesetzgebungsperiode zu Paragraph 18,), bei denen es sich also um „laufende Kosten des Betriebs“ handelt vergleiche zuletzt 5 Ob 131/09i; 5 Ob 259/08m).
B. Schädlingsbekämpfung/Taubennetz:
1. Nach § 21 Abs 1 Z 2 MRG gehören ausdrücklich auch die Aufwendungen für Schädlingsbekämpfung zu den Betriebskosten. Schädlinge sind Lebewesen (tierische Organismen), von denen eine Gefahr der Beschädigung des Hauses oder eine Gesundheitsgefahr für dessen Bewohner ausgeht, worunter - jedenfalls im Stadtgebiet - auch Tauben zu zählen sind (5 Ob 131/09i).1. Nach Paragraph 21, Absatz eins, Ziffer 2, MRG gehören ausdrücklich auch die Aufwendungen für Schädlingsbekämpfung zu den Betriebskosten. Schädlinge sind Lebewesen (tierische Organismen), von denen eine Gefahr der Beschädigung des Hauses oder eine Gesundheitsgefahr für dessen Bewohner ausgeht, worunter - jedenfalls im Stadtgebiet - auch Tauben zu zählen sind (5 Ob 131/09i).
2. Was unter „Bekämpfung“ von Schädlingen im Sinn des § 21 Abs 1 Z 2 MRG zu verstehen ist, definiert das Gesetz nicht. Es mag richtig sein, dass Aufwendungen zur künftigen Abwehr von Schädlingen, etwa eine Taubenabwehranlage besser geeignet ist, Schäden zu verhindern, als die Vernichtung bereits zugeflogener Tauben durch Giftfütterung (idS LGZ Wien MietSlg 41.294). Dies ändert aber nichts daran, dass es sich bei Aufwendungen für eine solche Anlage, nicht um „laufende Kosten des Betriebs“ eines Hauses, sondern um eine einmalige baulich-technische Ausstattung des Gebäudes handelt (vgl 5 Ob 259/08m; vgl oben A.2.).2. Was unter „Bekämpfung“ von Schädlingen im Sinn des Paragraph 21, Absatz eins, Ziffer 2, MRG zu verstehen ist, definiert das Gesetz nicht. Es mag richtig sein, dass Aufwendungen zur künftigen Abwehr von Schädlingen, etwa eine Taubenabwehranlage besser geeignet ist, Schäden zu verhindern, als die Vernichtung bereits zugeflogener Tauben durch Giftfütterung (idS LGZ Wien MietSlg 41.294). Dies ändert aber nichts daran, dass es sich bei Aufwendungen für eine solche Anlage, nicht um „laufende Kosten des Betriebs“ eines Hauses, sondern um eine einmalige baulich-technische Ausstattung des Gebäudes handelt vergleiche 5 Ob 259/08m; vergleiche oben A.2.).
3. Die Rechtsprechung vertrat schon bisher überwiegend die Ansicht, dass nur unmittelbar der Schädlingsvertilgung dienende Maßnahmen, nicht aber vorbeugende Maßnahmen durch Professionisten wie Baumeister-, Schlosser- und Glaserarbeiten, auch wenn sie durch Schädlingsplage notwendig geworden sind und deren künftiger Abwehr dienen, Betriebskosten im Sinn des § 21 Abs 1 Z 2 MRG darstellen (vgl 5 Ob 87/84 = MietSlg 36.363; LGZ Wien MietSlg 56.322 [Reparatur eines Taubennetzes im Innenhof]; 5 Ob 206/00f = immolex 2001/160, 294 = wobl 2002/3, 20 = MietSlg 53.258 = MietSlg 53.351; Palten, Betriebskosten im Mietrecht² Rz 68). Solche Aufwendungen, mit denen eine besondere Ausstattung von Gebäuden geschaffen wird, sind als aus dem Hauptmietzins zu deckende Instandhaltungsarbeiten zu werten (vgl 5 Ob 206/00f = immolex 2001/160, 294 = wobl 2002/3,20 = MietSlg 53.258 = MietSlg 53.351; 5 Ob 259/08m; 5 Ob 87/84 = MietSlg 36.363; vgl oben A.2.). Die in zweitinstanzlicher Judikatur (MietSlg 41.294) und einem Teil des Schrifttums (vgl Würth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht21, § 21 MRG Rz 7; E. M. Hausmann in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht, § 21 MRG Rz 24) vertretene gegenteilige Ansicht teilt der erkennende Senat nicht. Die Kosten für die Anbringung des Taubennetzes sind demnach nicht als Betriebskosten anzuerkennen (jüngst 5 Ob 131/09i).3. Die Rechtsprechung vertrat schon bisher überwiegend die Ansicht, dass nur unmittelbar der Schädlingsvertilgung dienende Maßnahmen, nicht aber vorbeugende Maßnahmen durch Professionisten wie Baumeister-, Schlosser- und Glaserarbeiten, auch wenn sie durch Schädlingsplage notwendig geworden sind und deren künftiger Abwehr dienen, Betriebskosten im Sinn des Paragraph 21, Absatz eins, Ziffer 2, MRG darstellen vergleiche 5 Ob 87/84 = MietSlg 36.363; LGZ Wien MietSlg 56.322 [Reparatur eines Taubennetzes im Innenhof]; 5 Ob 206/00f = immolex 2001/160, 294 = wobl 2002/3, 20 = MietSlg 53.258 = MietSlg 53.351; Palten, Betriebskosten im Mietrecht² Rz 68). Solche Aufwendungen, mit denen eine besondere Ausstattung von Gebäuden geschaffen wird, sind als aus dem Hauptmietzins zu deckende Instandhaltungsarbeiten zu werten vergleiche 5 Ob 206/00f = immolex 2001/160, 294 = wobl 2002/3,20 = MietSlg 53.258 = MietSlg 53.351; 5 Ob 259/08m; 5 Ob 87/84 = MietSlg 36.363; vergleiche oben A.2.). Die in zweitinstanzlicher Judikatur (MietSlg 41.294) und einem Teil des Schrifttums vergleiche Würth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht21, Paragraph 21, MRG Rz 7; E. M. Hausmann in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht, Paragraph 21, MRG Rz 24) vertretene gegenteilige Ansicht teilt der erkennende Senat nicht. Die Kosten für die Anbringung des Taubennetzes sind demnach nicht als Betriebskosten anzuerkennen (jüngst 5 Ob 131/09i).
C. Gartenarbeiten:
Bereits aus der Entscheidung des erkennenden Senats 5 Ob 2091/96b (= MietSlg 48.529 = wobl 1998/219,338 [Würth]) kann abgeleitet werden, dass bei Grünanlagen der Begriff „Betrieb” als Betreuung im Sinn ihrer laufenden Pflege zu verstehen ist (vgl auch 5 Ob 65/95= MietSlg 47.289 = wobl 1997/44, 149 [Würth]). Auf diese Art ist die Abgrenzung zwischen Betriebs- und Erhaltungsaufwand vorzunehmen. Es könnte daher zur laufenden Pflege einer Grünfläche allenfalls die jahreszeitlich bedingte oder sonst regelmäßig notwendige Erneuerung von (Klein-)Pflanzen gerechnet werden, die Entfernung eines abgestorbenen Baumes, eine deshalb erforderliche Ersatzbepflanzung und die erstmalige (neue) Anpflanzung bisher nicht vorhandener Gartenpflanzen sind aber schon ihrer Art nach Maßnahmen, die über die bloß regelmäßige Gartenbetreuung hinausgehen (vgl auch LGZ Wien MietSlg 48.298) und daher - unabhängig von der Höhe dieser Aufwendungen - nicht mehr zu den Betriebskosten zu rechnen.Bereits aus der Entscheidung des erkennenden Senats 5 Ob 2091/96b (= MietSlg 48.529 = wobl 1998/219,338 [Würth]) kann abgeleitet werden, dass bei Grünanlagen der Begriff „Betrieb” als Betreuung im Sinn ihrer laufenden Pflege zu verstehen ist vergleiche auch 5 Ob 65/95= MietSlg 47.289 = wobl 1997/44, 149 [Würth]). Auf diese Art ist die Abgrenzung zwischen Betriebs- und Erhaltungsaufwand vorzunehmen. Es könnte daher zur laufenden Pflege einer Grünfläche allenfalls die jahreszeitlich bedingte oder sonst regelmäßig notwendige Erneuerung von (Klein-)Pflanzen gerechnet werden, die Entfernung eines abgestorbenen Baumes, eine deshalb erforderliche Ersatzbepflanzung und die erstmalige (neue) Anpflanzung bisher nicht vorhandener Gartenpflanzen sind aber schon ihrer Art nach Maßnahmen, die über die bloß regelmäßige Gartenbetreuung hinausgehen vergleiche auch LGZ Wien MietSlg 48.298) und daher - unabhängig von der Höhe dieser Aufwendungen - nicht mehr zu den Betriebskosten zu rechnen.
Nachdem sich somit die Betriebskostenabgrenzung des Erstgerichts als zutreffend erweist, war dessen Sachbeschluss wiederherzustellen.
D. Die Kostenentscheidung (nach Verfahrenserfolg) beruht hinsichtlich aller Instanzen auf § 37 Abs 3 Z 17MRG.D. Die Kostenentscheidung (nach Verfahrenserfolg) beruht hinsichtlich aller Instanzen auf Paragraph 37, Absatz 3, Ziffer 17 M, R, G,
E. Zur „Ergänzung zum Revisionsrekurs” der Fünftantragstellerin:
Dieser Schriftsatz ist, soweit ihn die Fünftantragstellerin tatsächlich als Ergänzung zu ihrem Revisionsrekurs verstanden wissen will, unzulässig, weil damit gegen den Grundsatz der Einmaligkeit des Rechtsmittels verstoßen wird (RIS-Justiz RS0007007). Soweit mit der Ergänzung zum Revisionsrekurs eine Bekämpfung der zweitinstanzlichen Kostenentscheidung erfolgen soll, ist dies nach § 62 Abs 2 Z 1 AußStrG unzulässig (RIS-Justiz RS0008483; RS0007695; RS0044233; RS0053407). Im Übrigen wird die Fünftantragstellerin auf die nunmehr neu getroffene Kostenentscheidung verwiesen.Dieser Schriftsatz ist, soweit ihn die Fünftantragstellerin tatsächlich als Ergänzung zu ihrem Revisionsrekurs verstanden wissen will, unzulässig, weil damit gegen den Grundsatz der Einmaligkeit des Rechtsmittels verstoßen wird (RIS-Justiz RS0007007). Soweit mit der Ergänzung zum Revisionsrekurs eine Bekämpfung der zweitinstanzlichen Kostenentscheidung erfolgen soll, ist dies nach Paragraph 62, Absatz 2, Ziffer eins, AußStrG unzulässig (RIS-Justiz RS0008483; RS0007695; RS0044233; RS0053407). Im Übrigen wird die Fünftantragstellerin auf die nunmehr neu getroffene Kostenentscheidung verwiesen.