Die Erneuerung eines schadhaften Estrichs fällt in die Erhaltungspflicht des Vermieters.

Eine generelle Überwälzung von Erhaltungspflichten auf den Mieter in Allgemeinen Geschäftsbedingungen oder Vertragsformblättern, ohne dafür ein entsprechendes Äquivalent zu gewähren, ist als sachlich nicht gerechtfertigte Abweichung vom dispositiven Recht ( …

Der Vermieter schuldet die Qualität der Bestandsache während der gesamten Vertragszeit. Fehlt sie, so liegt insoweit Nichterfüllung vor. Erleidet der Mieter dadurch einen Schaden, kann er nach den Grundsätzen des Schadenersatzrechtes Ersatz verlangen. Hat d …

Kriterium einer Gemeinschaftsanlage im Sinne des § 24 Abs 1 (§ 3 Abs 2 Z 3) ist, dass es jedem Mieter rechtlich freisteht, sie - gegen Beteiligung an den Kosten des Betriebes - zu benützen.

Einwendungen des Vermieters gegen einen Auftrag zur Durchführung von Erhaltungsarbeiten sind auf die aus den §§ 3, 4 MRG abzuleitenden Sachverhalte beschränkt. Ansprüche oder Einwendungen, die auf Vereinbarungen gestützt sind, sind grundsätzlich auf dem Rec …

Außerhalb zwingender Normen der Mietrechtsgesetzgebung ist die Pflicht des Bestandgebers zur laufenden Instandhaltung abdingbar und auf den Bestandnehmer überwälzbar.

Das Rechtsmittelrecht des Außerstreitverfahrens wurde grundsätzlich durch die Vorschriften der ZPO über den Rekurs ersetzt, wobei Rekurse gegen Sachbeschlüsse im wesentlichen der Berufung und Revision gleichgestellt werden. Für Rekurse in Verfahren nach § 3 …

Zur Auslegung des Begriffes Haus (§§ 3, 17 ff MRG) bzw Liegenschaft (§ 37 Abs 3 Z 3 MRG) kann die Rechtsprechung zu § 4 Abs 1 und § 7 MG herangezogen werden. Danach sind zwar unter Haus in der Regel alle vermietbaren Teile eines Grundbuchskörpers zu versteh …

Zu den allgemeinen Teilen des Hauses gehört jedenfalls alles, was sich außerhalb eines Mietgegenstandes befindet (zum Beispiel Fassaden, die sogenannte "Außenhaut" des Hauses, insbesondere die Außenfenster). Fallen aber schon die Außenfenster, die normalerw …

Die zwischen zwei Geschoßen eingezogene Decke stellt ebenso einen allgemeinen Teil des Hauses dar wie eine Außenmauer.

Alles, was nicht funktional nur einem einzigen oder einer begrenzten Zahl von Mietgegenständen zugeordnet ist, ist allgemeiner Teil des Hauses ist. So werden mehrfunktionale Einrichtungen wie Trennwände oder Decken zwischen Mietgegenständen, Steigleitungen …

Die Regelung der Bestandgeberpflichten ist an sich nachgiebiges Recht, soweit nicht die Mietrechtsgesetzgebung anderes normiert.

Im Geltungsbereich des § 14a WGG bzw des § 3 MRG besteht mangels gesetzlicher Verpflichtung des Vermieters zur Erneuerung einer schadhaft gewordenen Heiztherme kein sofort fälliger, auf § 1097 iVm § 1036 ABGB gründbarer Ersatzanspruch des Mieters gegen den …

Eine subsidiäre Geltung des § 1096 Abs 1 erster Satz ABGB hinsichtlich Erhaltungspflichten ist aufgrund der Systematik und des Wortlauts der Bestimmung des § 3 MRG auszuschließen. § 3 MRG ist eine Spezialnorm, die im Bereich der Erhaltung eine vollständige …

Die Beweislast dafür, dass ein Mangel vorliegt, der eine Zinsminderung rechtfertigt, trifft den Bestandnehmer. Steht somit nicht die Frage des Erlangens einer behördlichen Bewilligung für den Betrieb einer Anlage im Vordergrund, sondern ob eine behördlich v …

Eine Erhaltungspflicht im Sinn des § 14 Abs 1 WEG kommt im Bereich des Wohnungseigentumszubehörs nur dann in Betracht, wenn es um die Behebung ernster Schäden des Hauses geht (§ 3 Abs 1 Z 2 MRG) oder eine allgemeine Funktion für das Haus selbst oder andere …

§ 3 Abs 1 MRG enthält ein Programm als Auslegungsgrundsatz. Besondere Bedeutung kommt dabei dem Abstellen auf den jeweiligen ortsüblichen Standard zu, wodurch anstelle des konstanten und daher eher primitiven Erhaltungsbegriffes des Mietengesetzes eine elas …

Nach § 3 Abs 1 MRG hat der Vermieter dafür zu sorgen, daß die der gemeinsamen Benützung der Bewohner des Hauses dienenden Anlagen im jeweils ortsüblichen Standard erhalten werden. Dies erfordert aber bei Änderung baubehördlicher Vorschriften die jeweilige A …

Die Reparatur von Schäden bei gleichzeitiger Anhebung auf den ortsüblichen und technischen Standard ist dann noch als Erhaltung anzusehen, wenn dies dem sonstigen Erhaltungszustand des Hauses entspricht. (Hier: Austausch von Holzrahmen - durch Kunststoffens …

Zur Senkung des Energieverbrauchs führende Maßnahmen wie die Aufbringung eines äußeren Fassadenvollwärmeschutzes und Einbau neuer Fenster sind kraft Gesetzes (§ 3 Abs 2 Z 5 MRG in Verbindung mit § 14 Abs 1 Z 1 WEG) als das gesamte Haus betreffende Erhaltung …

Durch die Verweisung auf § 3 Abs 1 MRG ist klargestellt, dass die Erhaltung "im jeweils ortsüblichen Standard" für die Abgrenzung der Erhaltung von der Verbesserung von Bedeutung ist, sodass zweckmäßige und wirtschaftlich gebotene Erneuerungsarbeiten zur Er …

Ob eine energiesparende Maßnahme als Erhaltungsarbeit iSd § 3 Abs 2 Z 5 MRG zu qualifizieren ist, ist primär eine vom Gericht zu lösende Rechtsfrage. Tatfragen stellen sich nur im Zusammenhang mit den Kosten, die in einem wirtschaftlich vernünftigen Verhält …

Welche Arbeiten als Erhaltungsarbeiten gelten, ist im § 3 Abs 2 MRG taxativ aufgezählt. Die Kosten der Umgestaltung eines für Geschäftszwecke grundsätzlich geeigneten Lokales im Hinblick auf einen speziellen Verwendungszweck fallen nicht darunter.

Wenngleich "Erhaltung" im Sinn des § 3 Abs 1 MRG und § 14 Abs 1 Z 1 WEG 1975 auch zu einer "Verbesserung" führen kann, ohne dass dadurch eine Maßnahme außerordentlicher Verwaltung anzunehmen ist, setzt dies doch in der Regel eine Einschränkung der Funktions …

Die Erhaltungspflicht des Vermieters nach § 3 Abs 2 Z 2a MRG ist aus teleologischen Gründen weit auszulegen; sie erfasst daher alle zur Erzeugung, Weiterleitung und Abgabe von Wärme und Warmwasser dienenden Einrichtungen einer Heizungs- oder Warmwasserverso …

Die Gefährdung der persönlichen Sicherheit des Bestandnehmers ist für die Frage der Zuordnung der Erhaltungspflicht nach dem MRG nicht maßgeblich. Ob sich aus der Bestimmung des § 1096 ABGB etwas anderes ergibt, ist nicht zu prüfen, wenn der Mieter die Verf …

Bei dem in § 6 Abs 1a MRG idF WRN 2006 positivierten Gedanken der Zumutbarkeit von Maßnahmen zur Abwendung der erheblichen Gesundheitsgefährdung geht es nicht um den Aufwand der Maßnahme selbst, sondern darum, dass andere Maßnahmen, die den Bewohnern des Ha …

Die Zuordnung einer Erhaltungsmaßnahme nach § 3 Abs 2 Z 2 zweiter Fall MRG idF WRN 2006 (Beseitigung einer vom Mietgegenstand ausgehenden erheblichen Gesundheitsgefährdung) in den Pflichtenkreis des Vermieters hängt nicht von der Höhe des dafür erforderlich …

Bei privilegierten Erhaltungsarbeiten im Sinne des § 3 Abs 3 Z 2 lit a-c MRG ist der Einwand der Unwirtschaftlichkeit unbeachtlich und hat eine Prüfung der Wirtschaftlichkeit (nach Maßgabe der wirtschaftlichen Gegebenheit und Möglichkeiten im Sinne des § 3 …

Die Erhaltungspflicht des Vermieters findet auch im Anwendungsbereich des MRG an der Unwirtschaftlichkeit der Erhaltung des Gebäudes ihre Grenze (§ 6 MRG - ausgenommen in Bezug auf im Sinne des § 3 Abs 3 Z 2 MRG privilegierte Arbeiten).

Die von der Verwaltungsbehörde wegen Baugebrechen verfügte Anordnung des Abbruchs der Baulichkeit, die Bestandgegenstand ist oder der sich der Bestandgegenstand befindet, bewirkt nur und erst dann gemäß § 1112 ABGB die Auflösung des Bestandgegenstandes, wen …

Ein Abbruchauftrag wegen Baugebrechen ist dann endgültig und bindend, wenn entweder die Baugebrechen, die zur Bescheiderlassung geführt haben, aus technischen Gründen nicht behoben werden können oder wenn der Bestandgeber sie nicht behebt und hiezu auch nic …

Ist eine „erhaltende" Sanierung ausgeschlossen und sind praktisch einem Neubau gleichkommende Maßnahmen erforderlich, was zum „rechtlichen Untergang" des Mietobjekts im Sinn des § 29 Abs 1 Z 2 MRG iVm § 1112 ABGB führt, dann kann sich der Bestandnehmer info …

Beurteilung des Ersatzes vorhandener Holzrahmenfenster durch neue Kunststofffenster als Erhaltungsarbeit im Sinne der §§ 3 Abs 2 Z 1, 8 Abs 2 Z 1 MRG.

Der in § 3 Abs 2 Z 3 zweiter Halbsatz MRG normierte Grundsatz, dass der Ersatz einer nur mit unwirtschaftlichem Aufwand reparaturfähigen Anlage durch eine gleichartige neue noch Erhaltung (nicht Verbesserung) darstellt, ist durchaus verallgemeinerungsfähig …

Die Ersetzung von Holzrahmenfenstern durch neue Kunststoffenster kann grundsätzlich als Erhaltungsarbeit oder Verbesserungsarbeit (§§ 3, 4 MRG) an allgemeinen Teilen des Hauses anzusehen sein. Das Vorliegen der Voraussetzungen der §§ 3 oder 4 MRG bildet zug …

Der durch das MRG geschützte Mieter kann - anders als bei bloßer Anwendung des § 1096 ABGB, der an sich nachgiebiges Recht enthält - auf sein Recht, die Erhaltung des Mietgegenstandes durch den Vermieter zu verlangen, im Vorhinein nicht wirksam verzichten.

Feuchtigkeitsschäden infolge ständigen Wassereintrittes in Mauerwerk stellen einen ernsten Schaden des Hauses dar und die Behebung dieser Schäden gehört zur ordnungsgemäßen Erhaltung der Liegenschaft. Werden im Zuge der Behebung solcher Schäden Arbeiten in …

Zur Geltendmachung von Schäden an der Malerei und an Tapeten ist der Mieter einer Wohnung selbst dann berechtigt, wenn zuvor der Vermieter Schäden an der Substanz des Hauses beheben muss.

Die Gefährdung der Bodenkonstruktion und Dachkonstruktion eines einzelnen Wohnungseigentumsobjekts ist - denkt man etwa an die Folgen eines Einsturzes - immer als ernster Schaden des Hauses anzusehen. Insbesondere (drohende) Durchnässungen des Mauerwerks si …

Werden Mietverträge nicht mit einem Miteigentümer und Wohnungseigentümer abgeschlossen, sondern noch vor der Begründung von Wohnungseigentum an der Liegenschaft mit einer Voreigentümerin (hinsichtlich der einen Wohnung) beziehungsweise mit den Miteigentümer …

Dem Vermieter steht gegen den Auftrag zur Vornahme privilegierter Arbeiten praktisch keine Einwendung zu.

Der Verweis auf die vom einzelnen Mit‑ und Wohnungseigentümer nach § 30 Abs 1 Z 1 WEG durchzusetzenden Erhaltungsarbeiten in § 28 Abs 1 Z 1 WEG betrifft auch „fiktive“ Erhaltungsarbeiten im Sinn des § 3 Abs 2 Z 4 MRG. Der dort genannte Begriff „Umgestaltung …

Schäden an den Außenfenstern sind ernste Schäden des Hauses.

Nur ein Schaden, der einerseits die ordentliche Benützung des Bestandobjektes unmöglich macht, andererseits ein außergewöhnliches Ausmaß erreicht, kann als "ernst" angesehen werden. Mängel, die ohne besonderen Aufwand jederzeit beseitigt werden können (und …

Ersetzt ein Mieter ‑ wenn auch mit Zustimmung des Vermieters ‑ eine im Mietobjekt vorhandene, aber reparaturbedürftige Ölheizung und einen nur mehr eingeschränkt benützbaren Elektro‑Boiler auf eigene Kosten durch eine zentrale Heizungs‑ und Warmwasseraufber …

Die in einem vor dem 01.01.1982 geschlossenen Mietvertrag enthaltenen Regelungen über Instandsetzungsverpflichtungen und Instandhaltungsverpflichtungen des Vermieters sind auch nach dem Inkrafttreten des MRG weiter wirksam; die Erhaltungspflicht des Vermiet …

Im Bereich voller Anwendbarkeit des WGG kann die Instandhaltungspflicht des Vermieters nach den §§ 14a und 14c WGG nicht abbedungen werden. Bei derart geschützten Mietverhältnissen bleibt § 1096 ABGB und damit auch die Abdingbarkeit der Erhaltungspflicht de …

Auch kleinere Reparaturarbeiten, die öfter wiederkehren und keine längere Betriebsunterbrechung erfordern, sind § 3 Abs 2 Z 3 MRG und nicht § 24 Abs 1 MRG zu unterstellen.

Die Erhaltung und Reparatur der Außenfenster eines Hauses ist Sache des Hauseigentümers (Rückkehr zur ständigen, nur von 3 Ob 138/57 hinsichtlich der Wetterläden teilweise durchbrochenen Judikatur).