Im Fall eines unwirksam befristeten Mietverhältnisses iSd § 29 Abs 3 lit a MRG genügt der Zugang einer einseitigen, auf Anerkenntnis des Bestehens eines unbefristeten Mietverhältnisses gerichteten Erklärung des Vermieters, um die Fristen des § 16 Abs 8 S 2 …

Jede Formulierung, die der Absicht des Gesetzgebers entspricht, nämlich dass sich der Mieter von vornherein auf eine bestimmte Mietdauer einstellen kann, erfüllt das Erfordernis des § 29 Abs 1 Z 3 lit a MRG. Dies ist der Fall, wenn entweder der Endtermin da …

Die Befristung ist durchsetzbar, wenn der Vertrag schriftlich errichtet wurde und wenn von vornherein durch Datum oder Fristablauf ein Endtermin bestimmt ist. Ob ein Endtermin bestimmt ist, ist durch Auslegung zu ermitteln. Hier: Befristung laut Mietvertrag …

Voraussetzung für die Wirksamkeit der Befristung bei einem Mietvertrag ist die Einhaltung der Schriftform; dies bedeutet, dass eine die Vereinbarung des unbedingten, durch Datum oder Fristablauf von vornherein bestimmten Endtermines dokumentierende Urkunde …

Zulässigkeit der einverständlichen Vertragsauflösung, wenn sie nicht zur Umgehung des MG dienen soll.

Die in den § 1114 ABGB, § 569 ZPO aufgestellte Vermutung ist insbesondere dann als widerlegt anzusehen, wenn der betreffende Vertragspartner seinen Willen, eine stillschweigende Erneuerung des Vertrages zu verhindern, durch unverzügliche, nach außen erkennb …

Die Schutzvorschrift des § 23 Abs 2 MG ist keineswegs in dem Sinn zwingend, daß der Bestandnehmer den Bestandvertrag zum vereinbarten Zeitpunkt nicht oder nur nach gerichtlicher Aufkündigung beenden dürfe. Selbst eine während der Mietdauer übernommene Verpf …

§ 29 Abs 1 Z 3 und Abs 3 MRG schließen nicht aus, dass der Mieter vor Ablauf des Mietvertrages die Verpflichtung übernimmt, das Mietobjekt zu einem bestimmten Termin zu räumen und damit auf die ihm zustehenden Vorteile verzichtet. Die Absicht des Gesetzes g …

§ 29 MRG läßt die sich schon ergebenden allgemeinen Endigungsgründe (wie zB die einverständliche Auflösung) unberührt.

§ 29 MRG steht einer einverständlichen Auflösung des Mietverhältnisses nur entgegen, wenn der Mieter unter Druck steht; so ist ein Räumungsvergleich vor oder gleichzeitig mit dem Abschluss des Mietvertrages unwirksam. Im Übrigen ist aber die Vertragsfreihei …

Der Endtermin ist ausreichend bestimmt, wenn sich der Mieter, entsprechend der Intention des Gesetzgebers, darauf einstellen konnte und davon ausgehen musste, dass das Mietverhältnis ohne sein weiteres Zutun zu einem bestimmten Zeitpunkt enden werde.

War aber der Bestandgeber zur Vertragsaufhebung berechtigt, kann er diese statt durch Klage nach § 1118 ABGB, § 29 Abs 1 Z 5 MRG auch durch das mildere Mittel der Aufkündigung ohne vorherige schriftliche Ermahnung und ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist h …

Das vorzeitige Kündigungsrecht des § 29 Abs 2 MRG ist weder verzichtbar noch zu Lasten des Mieters beschränkbar, sodass entgegenstehende vertragliche Kündigungsverzichte, Verschiebungen des Kündigungstermins in die Zukunft, Verlängerungen der Kündigungsfris …

Jede Befristungsvereinbarung ist ein zweiseitig verbindlicher Vertrag, bei dem das Formgebot der Schriftlichkeit gemäß § 886 ABGB nur durch die Unterschrift aller Parteien erfüllt werden kann. Auch wenn sich die Bedeutung des in § 29 Abs 1 MRG normierten Sc …

Wenn keine gesetzlich durchsetzbare Befristung des Mietverhältnisses vereinbart wurde, dann beginnt die Präklusionsfrist des § 16 Abs 8 Satz 2 MRG mit dem Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses zu laufen.

Die in § 16 Abs 8 S 3 MRG normierte Verlängerung der Frist zur Geltendmachung der Unwirksamkeit der Mietzinsvereinbarung gilt auch dann, wenn die Befristungsvereinbarung mangels eines der Gültigkeitserfordernisse gemäß § 29 Abs 1 Z 3 MRG nicht durchsetzbar …

Ein nicht durchsetzbarer Endtermin kann durch Abschluß eines Räumungsvergleichs nicht bestärkt werden. Ebenso ist die Verlängerung eines befristeten Vertrags mittels Räumungsvergleichs über die jeweilige Höchstdauer hinaus als Umgehung zu beurteilen, die zu …

Die von der Verwaltungsbehörde wegen Baugebrechen verfügte Anordnung des Abbruchs der Baulichkeit, die Bestandgegenstand ist oder der sich der Bestandgegenstand befindet, bewirkt nur und erst dann gemäß § 1112 ABGB die Auflösung des Bestandgegenstandes, wen …

Ein Abbruchauftrag wegen Baugebrechen ist dann endgültig und bindend, wenn entweder die Baugebrechen, die zur Bescheiderlassung geführt haben, aus technischen Gründen nicht behoben werden können oder wenn der Bestandgeber sie nicht behebt und hiezu auch nic …

Ist eine „erhaltende" Sanierung ausgeschlossen und sind praktisch einem Neubau gleichkommende Maßnahmen erforderlich, was zum „rechtlichen Untergang" des Mietobjekts im Sinn des § 29 Abs 1 Z 2 MRG iVm § 1112 ABGB führt, dann kann sich der Bestandnehmer info …

Schließen die Parteien einen befristeten Mietvertrag, der den im Gesetz genannten Fällen nicht unterstellt werden kann, etwa weil die erforderliche Schriftform nicht gewahrt ist, der unbedingte Endtermin nicht aus der Urkunde selbst hervorgeht oder die zeit …

Hat der Mieter bei seiner Kündigungserklärung die Jahresfrist des § 29 Abs 2 MRG nicht eingehalten, wird das Mietverhältnis zum frühestmöglichen Zeitpunkt beendet. § 33 Abs 1 MRG ist analog anzuwenden.

Der vom Gesetzgeber mit der Anordnung der Schriftform nach § 23 MG verbundene Zweck verlangt es, daß die materielle Voraussetzung des Vorliegens eines Vertrages von bestimmter Dauer aus dem Wortlaut der Urkunde selbst hervorgeht und zu ihrer Ermittlung nich …

Der Zweck der für Zeitmietverträge im Sinne des MRG vorgeschriebenen Schriftform liegt zum einen in einer Warnfunktion und Aufklärungsfunktion für den Mieter, aber zum andern auch in der Erleichterung und Sicherung des Beweises für die Befristung (Böhm, JBl …

Da der Zweck des Erfordernisses der Schriftlichkeit nach § 19 Abs 6 MG zwar für den Vermieter bloß die Schaffung einer Beweisurkunde ist, für den Mieter aber darin besteht, ihm die Bedeutung einer solchen Vereinbarung besonders augenscheinlich zu machen und …

Zum Abschluß des schriftlichen Zeitmietvertrags auf der Vermieterseite genügt die nicht schriftlich erteilte Bevollmächtigung eines der Miteigentümer.

Zur Wahrung des Schriftformgebots nach § 29 Abs 1 Z 3 MRG genügt es, wenn aus der Vertragsurkunde, die mit der Unterfertigung beider Vertragsparteien versehen ist, sowohl die Befristungsvereinbarung als auch die Vertragspartner, die die Erklärung abgaben, z …

Die Gesetzesforderung gemäß § 29 Abs 1 Z 3 MRG auf schriftliche Festlegung des Erlöschen des Mietrechtsverhältnisses durch "Ablauf der bedungenen Zeit ohne Kündigung" verfolgt nach der Absicht des Gesetzgebers den Zweck, dass sich der Mieter von vornherein …

Sofern eine Wiederherstellungspflicht besteht, wird der Mietvertrag trotz Untergangs des Mietgegenstandes nicht aufgelöst.

Ausgenommen bei Mietobjekten nach § 1 Abs 4 und 5 MRG durchbricht § 7 MRG die Vorschrift des § 1112 ABGB über das Erlöschen der Mietverhältnisse durch Untergang der Bestandsache.

Aus dem Abschluß eines Mietvertrages auf bestimmte Zeit folgt notwendigerweise die Bindung beider Vertragsteile für die vereinbarte Dauer. Es kann daher, mangels gegenteiliger Vereinbarung, weder der Vermieter noch der Mieter das Mietverhältnis vor der vere …

Ob die Streitteile eine wirksame Verlängerung des Bestandvertrages (ohne Befristung) mündlich vereinbart haben, richtet sich nach den konkreten Umständen des Einzelfalles; dieser Frage kommt keine darüber hinausgehende Bedeutung zu.

Die hier zu beurteilende „Verlängerungsoption“ entspricht jedenfalls nicht den Anforderungen an einen unbedingten Endtermin im Sinn des § 29 MRG und ist nach dieser Gesetzesbestimmung daher unwirksam.

Der Vermieter kann die vorzeitige Vertragsauflösung nur dann fordern, wenn ihm einer der Auflösungsgründe des § 1118 ABGB zur Seite steht.

Die vertragliche Erweiterung der Auflösungsgründe des § 1118 ABGB um andere Tatbestände, mögen sie auch als Kündigungsgründe anerkannt sein, ist im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes unzulässig. Ein als Auflösungsgrund (unzulässig) vereinbarter Tatbes …

Für die Vereinbarung einer bestimmten Tatsache als Kündigungsgrund oder Auflösungsgrund gilt das Erfordernis der Schriftform im Sinne des § 886 ABGB. Zur Wirksamkeit einer solchen schriftlichen Vereinbarung bedarf es der Unterfertigung beider Parteien, denn …

Die Errichtung des vermieteten Gebäudes auf Kosten des Mieters kommt einer Mietzinsvorauszahlung gleich. Daher ist in einem nach dem 31.12.1967 ohne Zuhilfenahme öffentlicher Mittel errichteten Mietgegenstand die schriftliche Vereinbarung, daß der Mietvertr …

Die Regelung des § 49 Abs 2 MRG gilt deswegen nicht für befristete Hauptmietverhältnisse mit einer über den 01.01.1982 hinausreichenden Bestandzeit, weil es dem Vermieter in diesen Fällen frei steht, nach Ablauf der Vertragsdauer einen neuen zeitlich befris …

Keine analoge Anwendung der Kündigungsmöglichkeit befristeter Mietverträge des § 29 Abs 2 MRG auf einen unbefristeten Bestandvertrag mit 5-jährigem Kündigungsverzicht des Mieters.

Die Bestimmung des § 29 Abs 1 Z 3 lit a MRG die auf die Zuhilfenahme öffentlicher Mittel zur Errichtung des Mietgegenstandes abstellt, ist im Zusammenhang mit der Vorschrift des § 32 Abs 1 WFG 1968 zu sehen die im Falle der Vermietung einer mit Förderungsmi …

Ein Hauptmietvertrag über einen als Geschäftsräumlichkeit genutzten Bestandgegenstand, an dem Wohnungseigentum nicht besteht, kann nur unbefristet abgeschlossen werden. Die Parteien haben aber die Möglichkeit, einen allgemeinen Kündigungsverzicht für die Da …

Bedarf der Hauptvertrag einer bestimmten Form, so muss auch der Vorvertrag in dieser Form abgeschlossen werden.

Die Zeiten wirtschaftlich als Einheit zu betrachtender Verträge sind zusammenzurechnen. Kettenverträge sind nicht unzulässig, sondern als Einheit zu sehen, was bei Überschreiten von Höchstfristen die entsprechende Rechtsfolge auslöst. Diese Bestimmung kann …

Eine stillschweigende (konkludente) Erneuerung des (befristeten) Mietvertrages genügt dem in den Fällen des § 29 Abs 1 Z 3 MRG festgelegten Schriftformerfordernis nicht (so schon 3 Ob 532/87; gegenteilig 6 Ob541/85).

Die Regelung des § 29 Abs 3 lit b MRG idF WRN 2006 führt im Fall des erstmaligen Eintritts einer relocatio tacita nach dem Ablauf eines wirksam vereinbarten Endtermins zu einem auch für den Vermieter durchsetzbaren neuen Endtermin nach drei Jahren.

Verpflichtungen, wonach die Kündigungsbeschränkungen des MG (bzw nunmehr des MRG) durch eine vor oder gleichzeitig mit Abschluß des Mietvertrages getroffene Räumungsverpflichtung umgangen werden, sind unwirksam. Dies gilt auch dann, wenn die Räumungsverpfli …

Kündigungsbeschränkungen des MRG können nicht durch eine vor oder gleichzeitig mit Abschluß des Mietvertrages getroffene Räumungsverpflichtung umgangen werden (so schon MietSlg 35343).

Wird durch wiederholte Räumungsvergleiche eine Verlängerung des Mietverhältnisses über sechs Monate hinaus herbeigeführt, wird hiedurch unzulässig ein befristetes Mietverhältnis geschaffen. Ein solcher Räumungsvergleich ist unwirksam. Es genügt eine Klage a …

Dem Mieter steht wegen der für ihn in solchen Fällen im allgemeinen bestehenden Zwangslage das Recht, sich auf den Umgehungscharakter des strittigen Mietverhältnisses zu berufen, selbst dann zu, wenn er das Wesen und die Folgen des Umgehungsgeschäft erkannt …

Zeitliche Begrenzung eines durchsetzbar befristeten Vertrages kann auch nicht dadurch umgangen werden, daß statt der Verlängerung des Mietvertrags ein neuer Vertrag geschlossen wird, ohne daß sich an den bisherigen Benützungsverhältnissen etwas ändert.