Ob die Eignung für Wohnzwecke oder Geschäftszwecke (jeweils im Zeitpunkt der Vorschreibung des Erhaltungsbeitrages) besteht, ist weder nach der subjektiven Ansicht der Vertragsteile noch nach der tatsächlichen Verwendung, sondern nach dem objektiven Zustand …

§ 45 Abs 1 MRG räumt dem Vermieter ein Gestaltungsrecht ein, das ihn bei Vorliegen der sonstigen Voraussetzungen nach dieser Gesetzesstelle berechtigt, ein Begehren auf Anhebung immer dann zu stellen, wenn eine Valorisierung (deren Kundmachung mit Verordnun …

Die Einhebung von Erhaltungsbeiträgen beruht auf einer eigenverantwortlichen Entscheidung des Vermieters; sie liegt im Interesse einer rechtzeitigen und vorausschauenden Sicherstellung der Finanzierung der Kosten der jeweils erkennbaren und in absehbarer Ze …

Eine analoge Anwendung der Präklusionsregelungen der §§ 16 Abs 8 und 9 MRG bzw §§ 12a Abs 2, 45 Abs 1 und 2, 46 Abs 2 und 46a Abs 6 MRG bei einer vom Vermieter ohne jede gesetzliche oder vertragliche Grundlage vorgenommenen Anhebung des vertraglich vereinba …

Der nach § 45 MRG in der Fassung der MRN 2001 "erhöhte Hauptmietzins" teilt als Hauptmietzins(bestand)teil das Schicksal sonstiger verrechnungspflichtiger Einnahmen (§ 20 Abs 1 Z 1 lit a MRG). Die besondere Zweck- und Verwendungswidmung für Erhaltungsarbeit …

Der Berechnung des Erhaltungsbeitrages (und Verbesserungsbeitrages) nach § 45 Abs 1 Z 1 und Z 2 erster Fall MRG ist die Nutzfläche des Mietgegenstandes im Zeitpunkt der Vorschreibung zugrundezulegen. Mitgemietete Kellerräume sind bei der Berechnung der Nutz …

Aus der in § 45 Abs 1 Z 1 MRG enthaltenen Verweisung auf die Berechnungsvorschriften des § 16 Abs 2 bis 4 MRG folgt, dass sich gemäß § 16 Abs 3 Satz 1 MRG die Ausstattungskategorie nach § 16 Abs 2 MRG ausnahmslos nach dem Ausstattungszustand der Wohnung im …

Sollte der Vermieter eines Zweifamilienhauses dessen Erhaltung mit dem vor Inkrafttreten des Mietrechtsgesetzes im Rahmen des Mietengesetzes gültig vereinbarten Hauptmietzins nicht bestreiten können, steht ihm die Möglichkeit offen, nach § 45 MRG einen Erha …

§ 45 Abs 3 letzter Satz MRG ist so auszulegen, dass er nur tatsächlich vom Vermieter in den jeweiligen Verrechnungsjahren zu zahlende Beträge erfasst und nicht fiktive Absetzbeträge. Dieses Verständnis schließt auch eine willkürliche Festsetzung einer Amort …

§ 45 Abs 9 MRG stellt die Erhaltungsbeiträge und Verbesserungsbeiträge - abgesehen von den in den vorangegangenen Absätzen enthaltenen abweichenden Regelungen - den Mietzins gleich. Die Nichtzahlung dieser Beiträge hat daher die gleichen Verzugsfolgen wie d …

Der mit dem 3.WÄG erneuerte EVB erfuhr durch den gesetzlichen Entfall der befristeten Rückforderbarkeit (bei Nichtverwendung zum gesetzlichen Zweck) und der weiteren Verrechnungspflichtigkeit gegenüber dem vorher geltenden EVB alt eine derart weitgehende Lo …

Es liegt zwar im Wesen der Pauschalmietzinsvereinbarung, daß der Vermieter das Risiko vorhersehbarer Erhöhungen der ihn treffenden Lasten voll zu tragen hat, dies bezieht sich jedoch nur auf Betriebskosten und öffentliche Abgaben (so schon 5 Ob 18/84), nich …

Eine, wenn auch seinerzeit berechtigte Erhöhung des Hauptmietzinses gemäß § 45 MRG in der Fassung der MRN 2001 (allenfalls gemäß § 45 MRG in der Fassung des 3. WÄG in Verbindung mit § 49d Abs 3 MRG) verliert ihre gesetzliche Grundlage, wenn der Abbruch des …

Mit dem letzten Halbsatz des § 49d Abs 3 MRG ist klargestellt, dass ein „Verlangen“, wie es bisher der gesetzlichen Terminologie entsprach, nun automatisch als „Anhebungsbegehren“ iSd neuen § 45 MRG zu qualifizieren ist, es also keines neuerlichen Anhebungs …

Die in § 45 Abs 2 MRG festgelegten Formerfordernisse und Inhaltserfordernisse sind Wirksamkeitsvoraussetzungen der erstmaligen Vorschreibung des Erhaltungsbeitrages. Der Mieter schuldet den ihn betreffenden Erhaltungsbeitrag erst ab dem Zeitpunkt, der durch …

Bei vor dem 01.01.1982 abgeschlossenen Mietverträgen über die im § 1 Abs 4 Z 2 MRG aufgezählten Mietgegenstände ist lediglich die Einhebung eines Erhaltungsbeitrages, nicht aber eine "Änderungskündigung" mit dem Ziel, den Mieter zu einer Erhöhung des Hauptm …

Ein Verzicht des Vermieters auf die Einhebung von Erhaltungsbeiträgen und Verbesserungsbeiträgen ist zulässig und rechtswirksam. Auch die Vereinbarung, den Erhaltungsbeitrag und Verbesserungsbeitrag auf ein bestimmtes Ausmaß zu beschränken, ist zulässig und …

Die von Judikatur und Lehre als zulässig erachtete selbständige Feststellung der Ausstattungskategorie einer Wohnung unterliegt wegen ihrer erweiterten Rechtskraftwirkung nicht der Parteiendisposition. Eine derartige Entscheidung berührt im Hinblick auf die …

Bestehen für einen Bestandgegenstand trotz Vorliegens der Voraussetzungen des § 1 Abs 4 Z 1 MRG wegen der Vorschreibung von Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträgen im Haus gesetzliche Mietzinsbildungsvorschriften, gebietet der Zweck des § 382f EO dessen Anwe …

Der bisherige Hauptmietzins, der für die 15-tel Anhebung nach §46a Abs2 MRG maßgeblich ist, umfasst nach der MRN 2001 auch den Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag mit. Darauf ist, sofern vom Vermieter geltend gemacht, bei der alljährlich vorzunehmenden Erm …

Soweit es um die Bekanntgabe der Einforderung von Erhaltungsbeiträgen und Verbesserungsbeiträgen geht, ist eine eigenhändige Unterfertigung der dem Mieter übermittelten Erklärung durch den Vermieter nicht erforderlich. Für die schriftlich abzugebende Verpfl …

Steht die Einhebung der EVB beim antragstellenden Mieter fest und konnte der bestimmungsgemäße Verbrauch mangels Vorlage der Hauptmietzinsabrechnungen nicht nachgewiesen werden, ist der Rückzahlungsanspruch ausreichend dargetan (vgl 5 Ob 144/00p). Er richte …

Zahlt der Mieter den EVB neu stets nur unter Vorbehalt der Rückforderung der von ihm als materiell-rechtlich ungerechtfertigt angesehenen Beträge und bestand diese Schuld aber tatsächlich wegen des gegen sie wirkenden Mietzinserhöhungsverzichts nicht zu Rec …

§ 45 MRG kann über § 1 Abs 4 Z 1 MRG für die Miete einer Grundfläche zur Errichtung eines Superädifikats nicht analog angewendet werden. Der Erhaltungsbeitrag und Verbesserungsbeitrag setzt begrifflich voraus, dass sich das Mietobjekt in einem Gebäude befin …

Im Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 13 MRG iVm § 45 MRG geht es primär um einen Interessenausgleich zwischen dem Mieter und demjenigen, der den Mietzins lukriert. Mögen sich auch alle Miteigentümer der Liegenschaft in der Rechtsposition des Vermieters befinden, …

Die nach Art II Abschnitt II Z 4 des 3. WÄG privilegierte (den Vermieter von seiner Rückzahlungsverpflichtung befreiende) Verwendung "alter" Erhaltungsbeiträge und Verbesserungsbeiträge setzt keine vorherige Ankündigung der Arbeiten nach Maßgabe des § 45 Ab …

Mit dem Begehren, den Antragsgegnern die Rückzahlung der nicht verbrauchten Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge aufzutragen, ist der außerstreitige Rechtsweg nach § 37 Abs 1 Z 13 MRG mit dem Ziel der unmittelbaren Erwirkung eines gerichtlichen Leistungsbe …

Die Beurteilung der Erheblichkeit eines Aufwandes zur Beseitigung der Unbrauchbarkeit einer Wohnung hängt regelmäßig von den besonderen Umständen des Einzelfalles ab. Eine für jede Fallgestaltung passende betragliche Grenze kann daher nicht vorgegeben werde …

Die Nichteinhaltung der für die Einhebung von Erhaltungsbeiträgen und Verbesserungsbeiträgen normierten Formvorschrift wird nur mit der gerichtlichen Undurchsetzbarkeit beziehungsweise der Pflicht zur Zurückzahlung nicht widmungsgemäß verwendeter Beträge sa …

In der verwaltungsbehördlichen Zuweisung einer Wohnung kann ein Mietvertragsabschluß nicht erblickt werden, weil damit ein rein öffentlich-rechtliches Benützungsverhältnis begründet wird; da privatrechtliche Rechtsbeziehungen zwischen dem Eingewiesenen und …

Die Überwälzung von Tilgungsraten oder erhöhten Tilgungsraten aus einem Wohnhauswiederaufbaudarlehen als Bestandteil des (erhöhten) Hauptmietzinses in Fällen der Einhebung von Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträgen führt zu keiner Mehrbelastung des Mieters. …

Auf vor dem Inkrafttreten des MRG getroffene Vereinbarungen über die Höhe des Mietzinses sind das MG und das ZStG weiter anzuwenden.

Erhöhungen des Hauptmietzinses führen zu einer Verringerung des Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrags und umgekehrt, sodaß das wirtschaftliche Ergebnis davon so lange nicht berührt wird, als der Hauptmietzins nicht die Sätze für den Erhaltungs- und Verbesse …

Im Fall der Einhebung von Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträgen führt die Überwälzung (als Erhöhung des Hauptmietzinses) von Tilgungsraten oder erhöhten Tilgungsraten aus einem Wohnhauswiederaufbaudarlehen zu keiner Mehrbelastung des Mieters, weil sich der …

Bei Einhebung eines Erhaltungsbeitrages hat der Gesetzgeber - anders als beim Mietzins - den Gleichbehandlungsgrundsatz eingeführt.

Die Neufassung des § 45 MRG durch das 3. WÄG ist mit 1. März 1994 in Kraft getreten; erst ab diesem Zeitpunkt kann der "neue" Erhaltungsbeitrag und Verbesserungsbeitrag - unter Einhaltung der in § 45 Abs 2 MRG vorgeschriebenen Einmonatsfrist frühestens zum …

Die erstmalige Vorschreibung eines Erhaltungsbeitrages und Verbesserungsbeitrages durch den Vermieter mit einem Schreiben vor Inkrafttreten des 3. WÄG ist als Verlangen von "neuen" Erhaltungsbeiträgen und Verbesserungsbeiträgen ab 1. Mai 1994 gemäß § 45 MRG …

Gegen die Anwendung des § 45 MRG idF des 3. WÄG bestehen keine verfassunsgrechtlichen Bedenken.

Die Beseitigung des besonderen, im außerstreitigen Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 13 MRG zu prüfenden Rückforderungstatbestandes des § 45 Abs 7 aF MRG bedeutet nicht, daß Rückforderungsansprüche der Mieter wegen Vertragsverletzung oder Wegfalls des Rechtsgrund …

Die Funktionsuntüchtigkeit eines die Ausstattungskategorie bestimmenden Einrichtungsgegenstandes (hier: Badegelegenheit) hat der Mieter zu behaupten und zu beweisen.

Bei Anwendung des Ertragswertverfahrens ist auch zu berücksichtigen, daß nach § 45 Abs 1 MRG in der Fassung des 3. WÄG die gesetzliche Möglichkeit der Forderung von Erhaltungsbeiträgen und Verbesserungsbeiträgen besteht. Handelt es sich um Mietgegenstände, …

Eine Novation des Mietvertrages (Auswechslung des Bestandobjektes) ist auch im Zusammenhang mit § 45 Abs 2 MRG idF vor dem 3. WÄG als neuer Mietvertrag anzusehen. Der Umstand, daß der Mietzins für die neue Wohnung pro m**2 gleichblieb, vermag hieran nichts …

Gemäß § 45 Abs 2 MRG ist die Einhebung eines Erhaltungsbeitrages und Verbesserungsbeitrages bei nach dem 31.12.1981 abgeschlossenen Mietverträgen ("Neuverträgen") ausgeschlossen.

Die durch das Fehlen einer Übergangsbestimmung entstandene zeitliche (Regelungs-)Lücke zwischen "altem" und "neuem" Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag ist im Wege der Gesetzesanalogie durch Anwendung des § 39 Abs 19 WGG idF des 3. WÄG zu schließen (unter …

Die Mietzinsbildung im geförderten Wohnbau ging immer davon aus, daß die Annuitätenkomponente im gesetzesgemäß gebildeten Hauptmietzins für geförderte Neubauten nur einen Durchlaufposten für den Vermieter darstellt. Einzelne Korrekturen dieser verzerrten Ge …

Der Berechnung des Erhaltungsbeitrages und Verbesserungsbeitrages für sonstige Mietgegenstände ist, wenn es auf den angemessenen Hauptmietzins ankommt, der Ausstattungszustand und Erhaltungszustand des Mietgegenstandes im Zeitpunkt der Anmietung zugrundezul …

Der Kündigungstatbestand nach § 19 Abs 2 Z 15 MG (Weigerung des Mieters eines den zinsrechtlichen Vorschriften dieses Gesetzes nicht unterliegenden Mietgegenstandes, der Erhöhung des Mietzinses auf den Betrag zuzustimmen, der für den Mietgegenstand bei Ände …

Aus der Vorschreibung des Kategoriemietzinses anstelle des zusätzlich zum bisher entrichteten Hauptmietzins begehrten Erhaltungs- ( und Verbesserungs- ) Beitrages kann nicht auf einen Verzicht auf die Einhebung des Erhaltungs- ( und Verbesserungs- ) Beitrag …

Der Erhaltungsbeitrag (und Verbesserungsbeitrag) ist kein Mietzins.

Die Erhöhung der Kategoriehöchstsätze führt kraft der gesetzlichen Definition des Erhaltungsbeitrages auch ohne vorangegangenes diesbezügliches Begehren des Vermieters zur gleichzeitigen Erhöhung des Erhaltungsbeitrages. Hat sich der Vermieter einmal zur Vo …