Der Hauptbestandgeber kann bei vertragswidriger Unterbestandgabe (vertragswidriger Benützung) nicht gegen den Unterbestandnehmer mit der Räumungsklage (Unterlassungsklage) vorgehen, sondern muss sich an seinen Vertragspartner, den Hauptbestandnehmer, halten.

Der Bestandgeber muß die Mitbenützung von Zubehör - das sind außerhalb des eigentlichen Bestandobjektes gelegene, allgemein zugängliche Teile der Liegenschaft - durch den Bestandnehmer mangels einer ausdrücklichen vertraglichen Regelung insoweit dulden, als …

Eine Erweiterung von Rechten kann nur vermutet werden, wenn das Verhalten der Beteiligten bei Überlegung aller Umstände keinen vernünftigen Grund daran zu zweifeln übriglässt. Die Prüfung dieser Frage ist unter Berücksichtigung der Übung des redlichen Verke …

Durch die aus welchen Gründen immer eintretende Beendigung der Hauptmiete endet auch die Untermiete, selbst wenn sie auf längere Zeit abgeschlossen worden wäre. Wird der Untervermieter Eigentümer des Bestandgegenstandes, so verwandelt sich das Untermietverh …

Der Mieter muss sich Eingriffe in seine Bestandrechte durch den Hauseigentümer gefallen lassen, soweit sie die Ausübung seiner Mietrechte nicht wesentlich erschweren oder gefährden (MietSlg 18170 ua). Diese Pflicht des Mieters ist dahin eingeschränkt, dass …

Wird ein Bestandobjekt nur zu Wohnzwecken in Bestand gegeben, so darf der Bestandnehmer darin kein Gewerbe ausüben und daher auch keine Firmentafel beim Haustor anbringen. Die Anbringung eines Namensschildes mit Berufsbezeichnung an der Wohnungstür ist ihm …

Eine formularmäßige Verbotsklausel, die ein Verbot der Haltung jeglicher Tiere vorsieht und nicht klar zum Ausdruck bringt, dass sie sich nicht auf artgerecht in Behältnissen gehaltene wohnungsübliche Kleintiere bezieht, ist grundsätzlich als gröblich benac …

Im Anwendungsbereich des § 8 Abs 2 und 3 MRG geht die Duldungspflicht des Mieters über die aus dem Bestandrecht des ABGB (das grundsätzlich keinen Kündigungsschutz kennt) abgeleiteten Grenzen und § 15 WohnVerbG hinaus, um die Modernisierung des Häuserbestan …

Der Hauptmieter, der sein Bestandverhältnis ohne Bedachtnahme auf das von ihm eingegangene Untermietverhältnis freiwillig beendet, wird dadurch dem Untermieter schadenersatzpflichtig, außer er hat dem Untermieter gegenüber einen Anspruch auf Auflösung des U …

Das Gebrauchsrecht des Bestandnehmers berechtigt auch zu baulichen Veränderungen, wenn die Substanz des Hauses nicht verletzt wird und wenn sie nicht erheblich sind und leicht wieder beseitigt werden können.

Das dem Mieter nach § 1098 ABGB zustehende Gebrauchsrecht berechtigt ihn auch zu einer Baubewilligung unterliegenden baulichen Veränderungen, wenn die Substanz des Hauses nicht verletzt wird und wenn die Veränderung nicht erheblich und leicht wieder zu bese …

Der Bestandnehmer haftet zwar nicht für die durch den ordentlichen Gebrauch verursachte Abnützung, wohl aber für schuldhaft herbeigeführte Beschädigungen, wobei er für das Verschulden dritter Personen, deren er sich zur Erfüllung seiner Pflichten, insbesond …

Der Wegfall oder auch die nachträglich festgestellte Ungültigkeit des Bestandrechtes des Hauptmieters, welche diesen zur Räumung verpflichten, bilden keinen Kündigungsgrund gegenüber dem Untermieter. Dieser behält vielmehr, auch wenn der Hauptmieter zur Räu …

Falls im Mietvertrag ein ausdrückliches Verbot, Hunde zu halten, vereinbart wurde, gilt das Verbot schlechthin und nicht etwa erst dann, wenn Unzukömmlichkeiten eingetreten sind (vgl MietSlg 9422). Der Vermieter ist in einem solchen Falle berechtigt, auf Un …

Auch wenn die Tierhaltung im Mietvertrag nicht absolut verboten, sondern von der Zustimmung des Vermieters abhängig gemacht wurde, kann der Vermieter die Unterlassung einer solchen Haltung, die ohne seine Bewilligung erfolgt, begehren, ohne daß er triftige …

Wurde vertraglich nichts vereinbart, kommt es für die Frage, ob der Mieter im Einzelfall berechtigt ist, Haustiere zu halten, auf den Zweck des Vertrages, auf den Ortsgebrauch und auf die Verkehrssitte an. Danach ist das Halten der üblichen Haustiere (insbe …

Der Mieter hat einen Dachbodenausbau durch den Vermieter hinzunehmen, wenn dadurch sein Mietrecht - im Licht einer Abwägung der beiderseitigen Interessen - nicht wesentlich beeinträchtigt wird.

Hauptmiet- und kein Untermietvertrag ist der Vertrag, den der Fruchtniesser oder der obligatorisch Nutzungsberechtigte mit fruchtniesserähnlicher Stellung abschließt.

Dem Mieter steht das Recht auf Anbringung von Firmentafeln, geschäftlichen Ankündigungen und dergleichen an der Außenfläche der von ihm gemieteten Räume ohne weiteres zu, sofern das Haus nicht verunziert wird und andere Mieter nicht belästigt werden. Die An …

Eine Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen bzw Vertragsformblättern und Textbausteinen, die den Mieter verpflichtet, das Mietobjekt bei Beendigung des Mietverhältnisses „ordnungsgemäß“ in weißer Farbe ausgemalt zurückzustellen, bevorzugt einseitig die …

Die Wahrung und Verfolgung von Rechten aus einem Bestandvertrag schließt im allgemeinen die Annahme einer schikanösen Rechtsausübung aus; die Aufrechterhaltung eines vertragswidrigen Zustandes muss bis zum Ende der Bestandzeit für den Vermieter oder den Mie …

Der Bestandgeber ist nur verpflichtet, den bedungenen Gebrauch des Bestandgegenstandes zu gewähren. Nur wenn sich aus dem Vertrag keine eindeutigen Anhaltspunkte ergeben, können auch Ortsgebrauch oder Verkehrssitte maßgebend sein.

Für den Umfang des Gebrauchsrechtes eines Bestandnehmers ist primär der Vertrag maßgebend.

Eine Einschränkung des Eigentumsrechtes kann nur insoferne eintreten, als der Eigentümer seine Rechte durch Vertrag aufgegeben hat. Gegenüber der auf § 354 ABGB gestützten Klage des Eigentums (auf Unterlassung der Behinderung des Durchganges und Beseitigung …

Wird dem Bestandnehmer schon im Bestandvertrag vom Bestandgeber ein Weitergaberecht schlechthin eingeräumt, nämlich das Recht, durch bloße Erklärung (aber erst durch diese) alle Rechte und Pflichten aus dem Bestandverhältnis auf einen Dritten mit der Wirkun …

Dem Untermieter steht zwar grundsätzlich das Gebrauchsrecht im selben Umfang wie dem Hauptmieter zu. Einen Duldungsanspruch gegenüber dem Hauseigentümer hat aber der Hauptmieter geltend zu machen, da nur dieser, nicht aber der Untermieter, dem Vermieter geg …

Der Unterbestandsvertrag verpflichtet den Unterbestandgeber, dem Unterbestandnehmer die Benützung des Bestandobjektes zu ermöglichen. Dem Untermieter stehen nach bürgerlichem Recht dieselben Rechte gegenüber seinem Vertragspartner (Hauptbestandnehmer) zu wi …

Für das Rechtsverhältnis zwischen Unterbestandnehmer und Unterbestandgeber gelten dieselben Regeln wie für das Bestandverhältnis. Allerdings wird damit ein im Verhältnis zwischen Vermieter und Hauptmieter bestehender Vertragsverstoß nicht geheilt.

Hat der Vermieter dem Übergang der Mietrechte (zB im Rahmen der Verpachtung oder Veräußerung eines Unternehmens) nicht zugestimmt, so bleibt der bisherige Mieter als Vertragspartner verpflichtet, es entsteht ein gespaltenes Schuldverhältnis. Dies gilt auch …

Haben zwei Personen unabhängig voneinander Mietverträge mit dem Hauseigentümer über denselben Bestandgegenstand geschlossen, so ist es rechtlich möglich, daß der eine Hauptmieter mit dem anderen einen Untermietvertrag über einen Teil der Wohnung abschließt, …

Verstößt der Bestandnehmer gegen den Grundsatz, dass er das Bestandobjekt nur zu dem Zweck benützen darf, zu welchem er es in Bestand genommen hat, so ist der Bestandgeber auch während der Bestanddauer berechtigt, die Einhaltung des Vortrages mit Klage zu f …

Änderungen des Warenangebotes in einem gemieteten Geschäftslokal im Zuge einer allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung sind zulässig (Verkauf von Stoffen und Verkauf von Sportkleidung ?).

Gegen Veränderungen des Betriebes, durch die erfahrungsgemäß stärker in die Bestandgeberinteressen eingegriffen wird, insbesondere gegen eine intensivere Benützung des Bestandgegenstandes, kann sich der Vermieter zur Wehr setzen.

Für den Umfang des dem Bestandnehmer zustehenden Gebrauches sind zunächst der Inhalt und der Zweck des Bestandvertrages und ergänzend der Ortsgebrauch sowie die Verkehrssitte maßgebend. Wenn eine abgesondert benützbare, mit Möbeln ausgestattete Wohnung verm …

Bei bloß gewöhnlicher Abnutzung ist der Mieter grundsätzlich nicht verpflichtet, ein Bestandobjekt neu ausgemalt oder mit abgeschliffenen und neu versiegelten Holzböden zurückzustellen.

Sowohl im Vollausnahmebereich, als auch im Teil‑ und im Nichtanwendungsbereich des MRG sind Malerei‑, Tapezier‑, Fußbodenbelags‑ und Verfliesungsarbeiten idR als nicht anzeige‑ und genehmigungspflichtige unwesentliche Veränderungen zu qualifizieren.

Bei Übergriffen in der Benützung der Bestandsache ist nicht nur eine Kündigung möglich, sondern es besteht auch grundsätzlich der Anspruch des Vermieters, vom Mieter zu verlangen, daß er den ihm zustehenden Gebrauch der Bestandsache einhalte und Überschreit …

Wird - gestützt auf § 1098 ABGB iVm § 1118 letzter Satz ABGB - von der Mieterin die Duldung einer Veränderung ihres Mietgegenstandes verlangt, um in einer anderen Wohnung des Hauses eine Ölheizung zu installieren, so wird damit ein mietvertraglicher Anspruc …

Auf Unterlassung einer Handlung, die von einem andern begangen werden könnte, kann nicht geklagt werden.

Bei gesetzwidrigem (§ 1098 ABGB; § 18 MG) bzw vereinbarungswidrigem Gebrauch des Bestandgegenstandes durch den Mieter, kann der Vermieter den Bestandvertrag weder nach § 1118 ABGB noch nach § 19 Abs 2 Z 3 MG zur Auflösung bringen, wenn dieser Gebrauch nicht …

In gleicher Weise wie der Bestandgeber gegenüber dem Bestandnehmer haftet auch der Unterbestandgeger gegenüber dem Unterbestandnehmer bei Verschulden (über die Zinsbefreiung hinaus) für jeden durch Vernachlässigung seiner Pflichten schuldhaft verursachten S …

Die Gültigkeit des Untermietvertrages hängt nicht davon ab, ob dieser entgegen einem vertragsmäßigen Verbot geschlossen wurde.

Wenn der Hauseigentümer den bisherigen Hauptmieter beerbt, so ist der Hauptmietvertrag durch Vereinigung erloschen und ein mit dem seinerzeitigen Hauptmieter geschlossener Untermietvertrag erlischt gleichfalls. Der Hauseigentümer kann daher mit Räumungsklag …

§ 1098 ABGB garantiert dem Bestandnehmer nur die Zuhaltung des Bestandvertrages und alle Rechte, die zur Erreichung seines Zweckes erforderlich sind, aber nicht mehr. Der Vermieter muss also die Vornahme von Veränderungen am Mietgegenstand, die einer baubeh …

Der Bestandgeber ist nur dann verpflichtet, seine Zustimmung zu vom Mieter vorgesehenen baubehördlich zu bewilligenden baulichen Veränderungen zu geben, wenn durch die Veränderungen die Interessen des Bestandgebers nicht beeinträchtigt werden und sie zum ve …

Die Antragslegitimation im Sinn des § 6 Abs 1 MRG steht dem Hauptmieter und nicht auch dem Untermieter zu.

Eine schrittweise Mietzinsanhebung setzt voraus, dass es weder bei der Unternehmensveräußerung noch später (losgelöst von einer Mietzinserhöhung nach § 46a Abs 5 MRG) zu einem Eintritt des Unternehmenserwerbers in den Hauptmietvertrag gekommen ist (gespalte …

Der Mieter darf von einem festgelegten Vertragszweck nicht einseitig abgehen, außer wenn die neue geschäftliche Tätigkeit gleichwertig und für den Vermieter nicht belastender ist oder es sich um geringfügige Änderungen zum Zweck der Konkurrenzfähigkeit hand …

1.) Die Erklärung, das Inventar in einem bestimmten Zustand übernommen zu haben, trifft nicht geheime Mängel. 2.) Ohne Behauptung besonderer Umstände kann nicht angenommen werden, dass die Parteien bei Abschluss des Pachtvertrages die ganz ungewöhnliche Reg …

Die Möglichkeit einer Aufkündigung nach § 30 Abs 2 Z 4 MRG schließt Verwendungsansprüche nach § 1041 ABGB nicht aus (ausdrückliche Ablehnung von 5 Ob 662/89 = JBl 1991,320). Wer entgegen einem Untermietverbot untervermietete, somit seine vertraglichen Recht …