Im Streitwertbereich des § 14a AußStrG sind Rechtsmittel gegen Entscheidungen, gegen die nach dem Ausspruch gemäß § 13 Abs 1 Z 2 AußStrG der ordentliche Revisionsrekurs nicht zulässig ist, nur dem Gericht zweiter Instanz (sofort), nicht aber dem Obersten Ge …

Daraus, dass die klagende Partei die Erstbeklagte in der Wohnung nach Auflösung des Dienstverhältnisses jahrelang beließ, lässt sich noch nicht zwingend auf den Willen der klagenden Partei zurückschließen, den Charakter der Wohnung als Dienst-, Werks- oder …

Aus der Weiterbelassung des Arbeitnehmers in der Dienstwohnung nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses kann nicht ohne weiteres auf den Willen des Arbeitgebers geschlossen werden, nunmehr mit dem Arbeitnehmer einen nach dem MRG geschützten Mietvertrag abzu …

Die Beweislast dafür, dass ein grobes Verschulden an der Nichtzahlung des Zinses nicht vorliege, trifft den Beklagten. Wenn die Nichtzahlung des Zinses auf eine durch den Mieter selbst - zumindest grobfahrlässig - herbeigeführte Zahlungsunfähigkeit zurückzu …

Zum groben Verschulden bei Zahlungsverzug: Toleriert werden kann im allgemeinen nur eine Verspätung von wenigen Tagen oder wegen vorübergehender Zahlungsschwierigkeiten; häufige Rückstände trotz Mahnung können nur ausnahmsweise nach den Besonderheiten des E …

Die Mahnung bezweckt, den Mieter nochmals auf die bereits eingetretene Fälligkeit seiner Mietzinsverbindlichkeit hinzuweisen und ihm durch Setzung oder Gewährung einer Nachfrist Gelegenheit zu geben, durch Bezahlung der Forderung die Gefahr der Aufkündigung …

Der im Sinne des § 33 Abs 2 MRG geschuldete Betrag ist nicht nur der schon in der Kündigung bzw Vertragsaufhebungserklärung geltend gemachte Zinsrückstand, es sind vielmehr darunter alle bis zur Beschlußfassung fällig gewordenen Beträge zu verstehen.

Die Erklärung des Vermieters, den Vertrag aufzuheben, wird rückwirkend unwirksam, wenn der Mieter einen nicht durch grobes Verschulden entstandenen qualifizierten Mietzinsrückstand bis zu dem in § 33 Abs 2 MRG angeführten Zeitpunkt entrichtet.

Ein rekursgerichtlicher Aufhebungsbeschluss, in dem die Zulässigkeit des Rekurses an den Obersten Gerichtshof ausgesprochen wurde, ist nur anfechtbar, wenn die Entscheidung von der Lösung einer Rechtsfrage des materiellen Rechts oder des Verfahrensrechts ab …

§ 2 Abs 1 Satz 2 und 3 MRG entspricht in den Voraussetzungen dem § 1120 ABGB.

Mit der Einverleibung seines Eigentumsrechts übernimmt der Erwerber gemäß § 1120 ABGB (beziehungsweise § 2 Abs 1 MRG) die bestehenden Bestandverträge kraft Gesetzes, sodass dann zur Wirksamkeit des Vertragseintritts die Zustimmung des Bestandnehmers nicht m …

Ein von den Vorinstanzen wegen hoher Mauerfeuchtigkeit vorgenommener Abschlag vom Richtwertmietzins unterliegt keiner Nachprüfung durch den Obersten Gerichtshof, weil er von den Umständen des Einzelfalles abhängt. Auch die Frage, welcher Zuschlag zum Richtw …

Mit der in § 16 Abs 2 MRG geforderten Orientierung an der allgemeinen Verkehrsauffassung und Erfahrung des täglichen Lebens ist es unvereinbar, alle (auch die winzigsten) Ausstattungsdetails gesondert zu bewerten und die so gewonnenen Zuschläge einfach zusa …

Der Außerstreitrichter hat in einem Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG, in dem der aufgrund einer Wertsicherungsvereinbarung erhöhte Mietzins Gegenstand ist, als Vorfrage zwar zu prüfen, ob eine Wertsicherungsvereinbarung (im Sinn des § 16 Abs 9 MRG) vorlieg …

Es ist nicht nur das als Kündigungsgrund angeführte Verhalten, sondern darüber hinaus das der Kündigung vorangehende, ebenso wie das ihr nachfolgende Verhalten einer Würdigung zu unterziehen.

Es kommt nicht darauf an, ob den Mieter ein Verschulden trifft, sondern darauf, ob das objektiv in Erscheinung tretende Verhalten als ein grob ungehöriges, das Zusammenwohnen verleidendes angesehen werden muss, auch wenn es etwa auf eine geistige Erkrankung …

Ein unleidliches Verhalten liegt dann vor, wenn das friedliche Zusammenleben durch längere Zeit oder durch häufige Wiederholungen gestört wird (vgl MietSlg 16309).

Der Frage, ob es sich bei einem konkreten Verhalten um ein unleidliches Verhalten nach § 30 Abs 2 Z 3 MRG handelt, kommt keine grundsätzliche Bedeutung im Sinne des § 502 Abs 4 Z 1 ZPO zu.

Der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 3 MRG (früher: § 19 Abs 2 Z 3 MG) setzt regelmäßig kein Verschulden des Mieters voraus; dies entspricht der ständigen Judikatur des OGH.

Eine Kündigung wegen unleidlichen Verhaltens setzt eine Störung des friedlichen Zusammenlebens voraus, die durch längere Zeit fortgesetzt wird oder sich in häufigen Wiederholungen äußert und überdies nach ihrer Art das bei den besonderen Verhältnissen des e …

Grundsätzlich ist im Kündigungsstreit, in dem über die Wirksamkeit einer Rechtshandlung, nämlich der Aufkündigung, entschieden wird, der Zeitpunkt der Aufkündigung, daß heißt ihrer Zustellung, maßgebend. Eine Durchbrechung dieses Grundsatzes wurde von der R …

Die Frage, ob der Mieter nach der Aufkündigung sein unleidliches Verhalten fortsetzte, ist unwesentlich, da es genügt, dass im Zeitpunkt der Aufkündigung die Voraussetzungen für sie vorhanden waren. (vgl MietSlg 7319 ua).

Durch § 53 MRG sollte die frühere Verweisung im § 12 Abs 3 des RBG auf die §§ 16 und 16 a MG, die damit nach der gänzlichen Tilgung des Wohnbaudarlehens der öffentlichen Hand auf Grund einer vorzeitigen begünstigten Rückzahlung Vereinbarungen über die Höhe …

Das Verhalten des Mieters darf nicht in Teilfakten zerlegt werden; diese dürfen nicht für sich allein geprüft werden. Entscheidend ist stets sein Gesamtverhalten, zu dessen Würdigung auch auf länger zurückliegende Ereignisse zurückzugreifen ist. Der Kündigu …

Die Zulässigkeit einer Aufkündigung ist nur nach dem Zeitpunkt ihrer Zustellung zu beurteilen.

Verhaltensänderung nach Einbringung der Aufkündigung hat nur dann Einfluss auf das Schicksal der Aufkündigung, wenn der Schluss zulässig ist, dass die Wiederholung der bisherigen Unzukömmlichkeit auszuschließen ist.

Der durch § 12 Abs 3 1.Satz RGB idF des § 53 MRG bewirkte Wegfall der gesetzlichen Mietzinsbildung ist teleologisch auf jene Mietobjekte zu reduzieren, die überhaupt erst durch § 15 WWG 1948 in der jeweils geltenden Fassung den Zinsbildungsvorschriften des …

Die Judikatur, der zufolge die Nichtanwendbarkeit des § 16 MRG im Fall einer begünstigten Rückzahlung nach dem RBG 1971 für alle Wohnungen in Häusern gilt, in denen zumindest der gemeinsamen Benützung der Mieter dienende Gebäudeteile aus Fondsmitteln wieder …

Geht das unleidliche Verhalten von einem Angehörigen des Mieters aus, trifft die Behauptungslast und Beweislast dafür, daß Abhilfe nicht möglich war, den Mieter (MietSlg 31368), wenn deren Unmöglichkeit nicht offenkundig ist.

Hat das Rekursgericht das Vorliegen einer erheblichen Rechtsfrage im Sinne des § 528 Abs 1 ZPO verneint und deshalb die Unzulässigkeit des ordentlichen Revisionsrekurses ausgesprochen, so sind im außerordentlichen Rechtsmittel gesondert die Gründe anzugeben …

Dem Mieter soll die Verantwortung für das Verhalten der mit ihm in Hausgemeinschaft lebenden Personen (nur) dann nicht auferlegt werden, wenn er davon keine Kenntnis hatte und infolgedessen dagegen auch nicht einschreiten konnte. War der Mieter aber in der …

Ob bei einer Verhaltensänderung nach Einbringung der Aufkündigung der Schluss zulässig ist, dass die Wiederholung der bisherigen Unzukömmlichkeiten auszuschließen ist, kann nur nach den Umständen des Einzelfalles beurteilt werden.

Im Fall einer begünstigten Rückzahlung nach dem RBG 1971 unterliegen Mietgegenstände, für die nicht WGG gilt, trotz der Förderung und allfälliger sonst bestehender mittelbaren Anwendung des MRG bei einer Vermietung nach Rückzahlung nicht den Vorschriften de …

Wird das Fondsdarlehen nach dem Rückzahlungsbegünstigungsgesetz vorzeitig zurückbezahlt, so ergibt sich eine Ausnahme von der Anwendung des Mietrechtsgesetzes nur nach §53 MRG, nämlich in die Richtung, dass §16 MRG nicht gilt. Die übrigen Bestimmungen des M …

Werden in einem Msch-Verfahren in Stattgebung eines Revisionsrekurses die Beschlüsse der Vorinstanzen aufgehoben und dem Erstgericht die Einleitung des gesetzmäßigen Verfahrens über den Sachantrag unter Abstandnahme vom gebrauchten Zurückweisungsgrund aufge …

Die ziffernmäßige Bezeichnung des Kündigungsgrundes genügt lediglich dort, wo die betreffende Ziffer nicht eine Mehrheit von Tatbeständen aufweist.

Zweck des § 21 Abs 1 MG ist es, dass der Gegenstand des Kündigungsstreites auch für Einwendungen des Beklagten von vorne herein deutlich abgegrenzt und ihm verständlich gemacht wird (SZ 22/113).

Enthält ein gesetzlicher Kündigungsgrund mehrere Tatbestände, muss der geltend gemachte Tatbestand in der Aufkündigung individualisiert werden. Geschah dies, kommt es bei der Entscheidung darüber, was als Kündigungstatbestand geltend gemacht wurde, nur auf …

Bestimmte rechtliche Eigenschaften von Tatsachen, die nur Teil eines Rechtes oder Rechtsverhältnisses sind, sind nicht feststellbar. Um solche rechtliche Eigenschaften von Tatsachen handelt es sich bei der Feststellung der Unrichtigkeit einzelner Positionen …

Bei der Auslegung von Prozesshandlungen (hier: Antragsrückziehung einer Mietzinsüberprüfung) sind objektive Maßstäbe anzulegen und nicht die Auslegungsregeln für Rechtsgeschäfte (§§ 914 ff ABGB) heranzuziehen. Es ist also insbesondere nicht der Parteiwille …

Auch der Zwischenstreit über die Höhe des Mietzinsrückstands ist für den Räumungsstreit präjudiziell, Gegenstand des Zwischenstreites ist daher nicht nur der geschuldete Mietzinsrückstand, sondern auch das Interesse an der Aufrechterhaltung des Mietverhältn …

Von der Regelung des § 528 Abs 2 Z 2 ZPO nimmt die EO nur in den Fällen des § 83 Abs 3 EO, § 239 Abs 3 EO und § 402 Abs 1 letzter Satz EO Abstand. In allen anderen Fällen ist im Exekutionsverfahren ein weiterer Rechtszug gegen die zur Gänze bestätigende Rek …

Das Revisionsrekursverfahren ist einseitig, wenn der Zurückweisungsbeschluss vor Zustellung des Sachantrags an die Antragsgegner erfolgte.

Bei der Beurteilung der Frage, ob eine Sache in das Außerstreitverfahren oder auf den ordentlichen Rechtsweg gehört, ist von den Behauptungen der Antragsteller, nicht von den Einwendungen des Antragsgegners oder den Feststellungen auszugehen, die das Gerich …

Das vom Wohnungseigentümer begründete Mietverhältnis ist nach mietrechtlichen Normen zu beurteilen, die Rechtsverhältnisse zwischen Wohnungseigentümern nach dem WEG. Die Mieter eines Wohnungseigentümers stehen zu den übrigen Miteigentümern und Wohnungseigen …

Auch durch Erhaltungsarbeiten oder Verbesserungsarbeiten an allgemeinen Teilen des Hauses verursachte wesentliche Beeinträchtigungen der Rechte des Mieters (hier: im Zuge von Umbauarbeiten an allgemeinen Teilen des Hauses und Fenstererneuerung wurden vom Mi …

Da es sich bei dem in § 8 Abs 3 MRG normierten Ersatzanspruch um einen dem § 364a ABGB vergleichbaren Fall der Eingriffshaftung handelt, für den Rechtswidrigkeit ebensowenig Haftungsvoraussetzung ist wie ein Verschulden des Schädigers, sind gemäß § 1302 ABG …

Auch Erhaltungsarbeiten, Verbesserungsarbeiten und Änderungsarbeiten an allgemeinen Teilen des Hauses können zu einer Eingriffshaftung nach § 8 Abs 3 MRG führen, wenn es dabei zu einer wesentlichen Beeinträchtigung des Bestandrechts eines Mieters kommt.

Die in § 8 Abs 3 MRG geregelte Ersatzpflicht stellt allein darauf ab, ob sich der Mieter den nachteiligen Eingriff in sein Mietrecht gefallen lassen musste (hier: Deckensanierungsarbeiten). Mehr verlangt § 8 Abs 3 MRG nicht, da er die Frage, wem aus den Erh …

Die Erneuerung eines schadhaften Estrichs fällt in die Erhaltungspflicht des Vermieters.

Die nach § 8 Abs 3 MRG zu ersetzenden Beeinträchtigungen müssen in einem zeitlichen Zusammenhang mit dem Eingriff selbst stehen; § 8 Abs 3 MRG betrifft die Beeinträchtigung des Mieters durch die von ihm zuzulassenden Arbeiten. Schäden, die Jahre später, zuf …

Für das Begehren des Mieters auf Feststellung, der Vermieter habe für alle bisher verursachten Schäden und nachteiligen Folgen am Bestandobjekt aus dessen Bautätigkeit zu haften, gilt, dass ein solches Feststellungsbegehren weder unter § 8 Abs 3 MRG subsumi …

Ein eingetragenes Bestandrecht kann jedenfalls vor Ablauf der vertraglich festgelegten Bestandzeit gemäß § 136 GBG (nur) gelöscht werden, wenn die Auflösung des Bestandvertrags durch ein auf Räumung lautendes Urteil nachgewiesen wird. Der Tod des Bestandneh …

Mietrechtliche Bestimmungen in den diversen Förderungsgesetzen sind leges speciales zum MG oder zum MRG.

Förderungsrechtliche Mietzinsbestimmungen - etwa in Landesförderungsgesetzen - sind vorrangig anzuwenden. Dies gilt nicht erst seit dem 3. WÄG; der durch dieses geschaffene § 16 Abs 12 MRG hat lediglich eine Klarstellung vorgenommen, nachdem § 16 Abs 1 Z 2 …

Die Bestimmungen des § 32 Abs 2 bis 6 WFG 1968 sind leges speciales und verdrängen die damit in Widerspruch stehenden Bestimmungen des MRG (MietSlg 45.197/27 = WoBl 1995/14). Der in § 46 Abs 2 MRG in der Fassung des 3. WÄG behandelte Eintrittsfall ist in § …

Die Frage, ob ein erheblich nachteiliger Gebrauch im Sinne des § 19 Abs 2 Z 4 MG vorliegt oder nicht, ist immer nach den Umständen des einzelnen Falles zu beurteilen (MietSlg 2463, 8912, 6 Ob 304/62 ua).

1./ Zur Herstellung des Auflösungsgrundes nach § 1118 ABGB ist in subjektiver Hinsicht kein Verschulden des Vertragspartners notwendig; es genügt vielmehr, dass sich der Mieter der Nachteiligkeit seines Gebrauches bewusst war (1 Ob 45/62 = MietSlg 9624). 2. …

Dem Mieter muss die erhebliche Nachteiligkeit des Gebrauches bewusst gewesen sein und er muss ihn dennoch fortgesetzt haben (MietSlg 9627 ua).

Ob ein erheblich nachteiliger Gebrauch vorliegt, ist nach den Umständen des Einzelfalles zu beurteilen (so schon MietSlg 18209, 18379 ua).

Die Unterlassung der den Mieter treffenden Pflicht zur üblichen Pflege des Bestandgegenstandes und zur Behebung auftretender Schäden bereits zu einem Zeitpunkt, bevor eine Substanzschädigung erfolgt, ist als erheblich nachteiliger Gebrauch der Bestandsache …

Ein erheblich nachteiliger Gebrauch im Sinne des § 19 Abs 2 Z 3 MG liegt dann vor, wenn durch eine wiederholte, länger währende vertragswidrige Benützung des Bestandobjektes oder durch eine längere Reihe von Unterlassungen notwendige Vorkehrungen wichtige I …

Es reicht aus, dass dem Mieter das nachteilige Verhalten bewusst war oder bewusst sein musste.

Grundsätzlich stellt der sorglose Umgang mit Wasser, wenn dadurch Wasserschäden drohen, nachteiligen Gebrauch dar.

In der Beurteilung, ob ein Entscheidungsgegenstand rein vermögensrechtlicher Natur vorliegt, trat durch die WGN 1997 keine Änderung ein. Die Frage, ob ein Anspruch rein vermögensrechtlicher Natur vorliegt, ist aus seinem materiellrechtlichen Inhalt zu prüfe …

§ 1497 ABGB ist analog auf die Verjährung von Rückforderungsansprüchen anzuwenden, die gemäß § 27 Abs 1 und 3 MRG in Verbindung mit § 37 Abs 1 Z 14 MRG im außerstreitigen Mietrechtsverfahren geltend zu machen sind.

Ein verfehltes Erhöhungsbegehren muß der Mieter nicht weiter beachten; schon gar nicht ist er verpflichtet, der - unrichtigen - Vorschreibung Folge zu leisten, wenn später eine wirksame Erhöhung des der Wertsicherungsvereinbarung zugrunde liegenden Index ei …

Die Nichtigkeit einer Klausel wegen Verstoßes gegen zwingendes Recht führt zu keiner erst durch Auslegung zu schließenden Vertragslücke. Zwingendes nationales Recht (hier: § 16 Abs 9 MRG) tritt an die Stelle der unzulässigen Klausel.

Der Rekurs an den OGH ist auf die Rechtsmittelgründe der unrichtigen materiell-rechtlichen Beurteilung, eines auf unrichtiger Rechtsansicht beruhenden Verfahrensmangels, der zur Unvollständigkeit der Feststellung des relevanten Sachverhalts führte, und eine …

Eine Wertsicherungsklausel in einem Mietvertrag ist durch das legitime Bedürfnis des Vermieters gerechtfertigt, das Entgelt – insbesondere bei längeren Vertragslaufzeiten – an die tatsächliche Geldentwertung anzupassen und damit das Äquivalenzverhältnis zu …

Der Kündigungsgrund des unleidlichen Verhaltens stellt die mietrechtliche Konkretisierung der Unzumutbarkeit des Fortbestandes des Dauerrechtsverhältnisses dar; ein stillschweigender Verzicht des Vermieters auf die Geltendmachung dieses Kündigungsgrundes da …

Die Verfahrensbeteiligung ist danach auszurichten, ob durch die Entscheidung über den Antrag die Interessen der anderen Hauptmieter nicht bloß in wirtschaftlicher Hinsicht abstrakt beeinträchtigt werden könnten. Der Begriff bloßer Möglichkeit, dass Interess …

Nach ständiger Rechtsprechung sind freie Mietzinsvereinbarungen nach Wegfall eines seinerzeit gegen sie gerichteten Verbotes dann zulässig, wenn das gesetzliche Verbot nur die Zeit des Vertragsabschlusses erfasste. Die Vertragsklausel, dass nach einem event …

§ 37 Abs 1 Z 8 MRG verweist unter anderem die Prüfung der Zulässigkeit des vereinbarten oder begehrten Hauptmietzinses nach den zwingenden gesetzlichen Bestimmungen über die Mietzinsbildung in das außerstreitige Verfahren nach § 37 Abs 3 MRG, während die an …

Bei Ermittlung der Angemessenheitsgrenze nach der Vergleichswertmethode ist auch auf abstrakte Bewertungskriterien und auf den konkreten Vertragszweck Rücksicht zu nehmen.

Zu den Verfahren, in denen die übrigen Hauptmieter beizuziehen sind, gehören auch jene nach § 37 Abs 1 Z 6 MRG, weil gemäß § 9 Abs 1 Z 5 MRG auch auf die schutzwürdigen Interessen der anderen Mieter Bedacht zu nehmen ist und die rechtskräftige Entscheidung …

Dem Bestimmtheitserfordernis entspricht eine Mietzinsvereinbarung jedenfalls dann, wenn der zukünftige Mietzins objektiv bestimmbar ist.

Die in § 12a Abs 2 MRG normierte sechsmonatige Frist für die Geltendmachung des Anhebungsbegehrens beginnt nur durch die Anzeige der Unternehmensveräußerung zu laufen und ist nicht mehr - wie bei anderem Gesetzeswortlaut zu § 12 Abs 3 aF MRG judiziert wurde …

Bei einer echten Pauschalmietzinsvereinbarung, bei der unabhängig von der tatsächlichen Höhe der Betriebskosten und öffentlichen Abgaben ein Globalbetrag zu entrichten ist, lässt die Vereinbarung eine gesonderte Einhebung der Betriebskosten aber nicht zu.

Beim Kündigungsgrund nach § 30 Abs 2 Z 1 MRG kommt es auf den Zeitpunkt der Zustellung der Aufkündigung an.

Für Ansprüche aus § 1041 ABGB gilt ebenso wie für Bereicherungsansprüche nicht die Ausnahmsbestimmung des § 1489 ABGB, sondern sofern eine Leistung oder Lieferung im geschäftlichen Betriebe nicht vorliegt, wie im vorliegenden Falle, die dreißigjährige Verjä …

Die lange, 30jährige Verjährungszeit gilt als Auffangtatbestand. Ist keine jener Bestimmungen, die eine kurze Verjährungsfrist vorsehen, sei es unmittelbar, sei es kraft Analogieschlusses, anwendbar, hat es bei einer Verjährungszeit von 30 Jahren zu bleiben.

Die Anfechtung von Konformatbeschlüssen ist nur für die definitive Versagung des Rechtsschutzes, also die Verweigerung des Zuganges zu Gericht, vorgesehen, die Berichtigung der Parteienbezeichnung stellt aber keine Verweigerung des Zuganges zu Gericht an si …

Wird in einem Rechtsstreit in Ansehung des Mietzinsrückstandes, auf den die Auflösungserklärung gestützt wird, auch ein Zahlungsbegehren erhoben, dann entfällt die im § 33 Abs 2 Schlusssatz MRG vorgesehene Beschlussfassung. Liegt kein grobes Verschulden des …

Hängt die Entscheidung von den konkreten Umständen des Einzelfalles ab, ist deren rechtliche Würdigung vom Obersten Gerichtshof nicht zu überprüfen. Nur bei einer auffallenden Fehlbeurteilung der Unzumutbarkeit einer Fortsetzung des Bestandverhältnisses hät …

Dem Rechtsanwender ist bei Beurteilung eines bestimmten Verhaltens als grobes Verschulden an der nicht rechtzeitigen Zahlung des Mietzinses ein gewisser Beurteilungsspielraum eingeräumt.

Die Anpassung der gesetzlichen Höchstsätze an die inflationäre Entwicklung, die § 16 Abs 4 aF MRG vorsieht, hat für sich allein keinen Einfluß auf die Höhe des vereinbarten Hauptmietzinses. Wird also eine entsprechende Anpassung nicht ausdrücklich vereinbar …

Der Anspruch auf Zinsbefreiung beziehungsweise Zinsminderung gemäß § 1096 ABGB besteht ab Beginn der Unbrauchbarkeit beziehungsweise Gebrauchsbeeinträchtigung des Bestandobjekts bis zu deren Behebung. Eine Behebung durch den Bestandnehmer ändert an dieser R …

In einem wegen Räumung und Zahlung des Mietzinsrückstandes geführten Rechtsstreit ist über den behaupteten Zahlungsrückstand zwingend mit Teilurteil zu entscheiden. Ein Wahlrecht des Richters, statt dessen einen Beschluss nach § 33 Abs 2 MRG zu fassen, best …

Der Anspruch auf Herausgabe des Erlöses des Gewinnes nach § 1009 ABGB und das darauf gerichtete Rechnungslegungsbegehren unterliegt nicht der dreijährigen Verjährungsfrist des § 1486 ABGB.

Unter den dort genannten öffentlichen Mitteln sind nur Mittel der Wohnbauförderung zu verstehen (Übernahme der Rechtsprechung zu § 1 Abs 3 Z 1 MG).

Wird bei Abschluss eines Mietvertrages vom Mieter der vermietenden gemeinnützigen Bauvereinigung eine Barkaution zur Sicherung der ordnungsgemäßen Rückstellung der Wohnung erlegt, so erscheint mangels Vereinbarung im Wege ergänzender Vertragsauslegung ein Z …

Der Anspruch nach § 10 MRG besteht gegenüber dem Vermieter, nicht aber gegenüber dem Eigentümer, der an seinem Hause ein Fruchtgenussrecht eingeräumt hat und nicht als Bestandgeber anzusehen ist. Wird nach Abschluss des Mietvertrags ein Fruchtgenussrecht be …

Eine Einheit zwischen dem Verfahren vor der Schlichtungsstelle und dem nachfolgenden gerichtlichen Verfahren besteht nur insoweit, als für in einer Gemeinde, die über einen in Mietangelegenheiten fachlich geschulten Beamten oder Angestellten verfügt, gelege …

Die formellen und inhaltlichen Anforderungen, die an die Abrechnung zu stellen sind, ergeben sich mangels näherer Umschreibung im MRG aus dem Zweck der Abrechnung, den Hauptmietern eine ausreichende Grundlage für die Beurteilung zu liefern, ob der Vermieter …

§ 39 Abs 1 MRG verlangt lediglich, die "Sache" vorher bei der Gemeinde anhängig zu machen, womit der das Verfahren einleitende Sachantrag gemeint ist, nicht jedoch ein Zwischenfeststellungsantrag oder Anträge gemäß § 18a MRG. Sie können jederzeit dort geste …

Gemäß § 37 Abs 3 Z 15 MRG hat nur die Entscheidung in der Sache mit Sachbeschluss zu ergehen. Es kommt dabei nicht auf die Bezeichnung, sondern auf den Inhalt der Entscheidung an. Eine Wahrnehmung der Unzulässigkeit des außerstreitigen Rechtsweges erfordert …

Der Auftrag bestimmte Erhaltungsarbeiten durchzuführen (§ 6 Abs 1 MRG) greift rechtsgestaltend in die bestehenden Mietverträge ein (SZ 58/158) und gilt auch gegenüber künftigen Mietern. Die Geltung gegenüber künftigen Mietern erfordert aber auch die Bindung …

Besteht eine Schlichtungsstelle im Sinn des § 39 Abs 1 MRG (wie in Wien), ist dort ein Verfahren über einen Antrag nach § 37 Abs 1 MRG bei sonstiger Unzulässigkeit auch des außerstreitigen Rechtsweges einzuleiten.

Der Anspruch auf Rechnungslegung verjährt erst in dreißig Jahren.

Der vor der Schlichtungsstelle vorgebrachte anspruchsbegründende Sachverhalt darf vor Gericht nicht erweitert werden.

Eine generelle Überwälzung von Erhaltungspflichten auf den Mieter in Allgemeinen Geschäftsbedingungen oder Vertragsformblättern, ohne dafür ein entsprechendes Äquivalent zu gewähren, ist als sachlich nicht gerechtfertigte Abweichung vom dispositiven Recht ( …

Im Fall eines unwirksam befristeten Mietverhältnisses iSd § 29 Abs 3 lit a MRG genügt der Zugang einer einseitigen, auf Anerkenntnis des Bestehens eines unbefristeten Mietverhältnisses gerichteten Erklärung des Vermieters, um die Fristen des § 16 Abs 8 S 2 …

Für den Anspruch des Hauptmieters auf Betriebskostenabrechnung im Sinn des § 21 Abs 3 zweiter Satz MRG gilt die dreißigjährige Verjährungsfrist. Die analoge Anwendung der dreijährigen Verjährungsfrist des § 34 Abs 1 WEG, § 5 Abs 4 KlGG und § 27 Abs 3 MRG sc …

Unter öffentlichen Mitteln im Sinn des § 1 Abs 4 Z 1 MRG sind nur Wohnbauförderungsmittel zu verstehen. Das sind solche, die ihre Grundlage in den (landes-)gesetzlichen Förderbestimmungen haben. Daran ist ungeachtet der gelockerten Zweckbindung für Förderun …

Ein "unleidliches Verhalten" im Sinn des Kündigungsgrundes nach § 30 Abs 2 Z 3 zweiter Fall MRG, das mit dem Kündigungsgrund des "erheblich nachteiligen Gebrauchs" im Sinne des § 30 Abs 2 Z 3 erster Fall MRG zusammengefasst ist und daher vom Gesetz offenbar …

Die Bestimmung des § 1118 ABGB soll die Auflösung eines Dauerschuldverhältnisses ermöglichen, wenn der Bestandnehmer der Sache einen erheblich nachteiligen Gebrauch davon macht. Ein erheblich nachteiliger Gebrauch im Sinne des § 30 Abs 2 Z 3 MRG sowie des § …

Erheblich nachteiliger Gebrauch ist nicht nur dann gegeben, wenn die körperliche Substanz des Bestandgegenstands beschädigt wird, sondern auch dann, wenn der Bestandnehmer sich im Haus eines solchen Verhaltens oder Vorgehens schuldig macht, das geeignet ist …

Die Vernachlässigung der Wohnung durch Anhäufung von Gerümpel bei jahrelanger Unterlassung jegleicher Reinigung und jedes Ordnungsmachens stellt wegen der damit verbundenen Gefahr der Ungezieferbildung und der beim Heizen des mit leicht brennbaren Gegenstän …

Ein erheblich nachteiliger Gebrauch im Sinne des § 19 Abs 2 Z 4 MG liegt dann vor, wenn durch eine wiederholte, länger währende vertragswidrige Benützung des Bestandobjektes oder durch eine längere Reihe von Unterlassungen notwendiger Vorkehrungen wichtige …

Der Vermieter schuldet die Qualität der Bestandsache während der gesamten Vertragszeit. Fehlt sie, so liegt insoweit Nichterfüllung vor. Erleidet der Mieter dadurch einen Schaden, kann er nach den Grundsätzen des Schadenersatzrechtes Ersatz verlangen. Hat d …

Der Auflösungsgrund des § 1118 erster Fall ABGB ist nur dann gegeben, wenn der Mieter von dem Mietgegenstand einen erheblich nachteiligen Gebrauch macht, was eine ordnungswidrige Benützung des Bestandobjektes voraussetzt; der Auflösungsgrund liegt daher nic …

Erheblich nachteiliger Gebrauch liegt vor, wenn das Verhalten geeignet ist, den Ruf oder wichtige wirtschaftliche oder sonstige Interessen des Vermieters zu schädigen oder zu gefährden.

Feuerpolizeiwidrige Vorkehrungen beziehungsweise Unterlassungen wiegen schwerer, wenn der Bestandnehmer im Bestandobjekt zahlreiche Veranstaltungen mit dem damit verbundenen erhöhten Risiko für die Sicherheit der Beteiligten abhält. Durch solche Vorkehrunge …

Auch bei längerer Abwesenheit muss nicht auf die Beendigung des gemeinsamen Haushalts geschlossen werden. Ob die Abwesenheit vorübergehend oder auf Dauer ist, bestimmt sich nicht bloß nach ihrer Dauer; ausschlaggebend ist vielmehr die Willensrichtung der Be …

Bei der Beurteilung der Eintrittsvoraussetzung des gemeinsamen Haushaltes iS § 14 Abs 3 MRG ist auf die faktischen Verhältnisse abzustellen. Stellt das Berufungsgericht darauf ab, ob in einem konkreten Fall die Eintrittsvoraussetzung des gemeinsamen Haushal …

Mit dem Beweis des Vorliegens der Eintrittsvoraussetzungen gemäß § 14 Abs 3 MRG ist derjenige belastet, der eintrittsberechtigt zu sein behauptet, oder auch derjenige, der vorbringt, der vom Vermieter geltend gemachte Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 5 MRG …

Auch für das Rekursverfahren in dem im § 37 MRG geregelten besonderen Verfahren außer Streitsachen trifft es zu, daß ein angeblicher Mangel des erstgerichtlichen Verfahrens, der vom Rekursgericht nicht als solcher anerkannt wurde, nach dem Grundsatz, daß je …

Dabei handelt es sich grundsätzlich um Anlagen, die schon auf Grund ihrer Art der gemeinsamen Benützung der Bewohner des Hauses, wenn schon nicht aller, dann einer einheitlichen Gruppe, zu dienen bestimmt sind. Eine Gemeinschaftsanlage im Sinne dieser Geset …

Kriterium einer Gemeinschaftsanlage im Sinne des § 24 Abs 1 (§ 3 Abs 2 Z 3) ist, dass es jedem Mieter rechtlich freisteht, sie - gegen Beteiligung an den Kosten des Betriebes - zu benützen.

Durch die Regelung des § 17 MRG sollte ein möglichst stabiler, von vorübergehenden Änderungen weitgehend unbeeinflußter Verteilungsschlüssel für die Kosten des Hauses geschaffen werden. Eine bloß vorübergehende (nur bis zur Durchsetzung der Erhaltungspflich …

Regelungen über die Zugehörigkeit zu einer Aufzugsgemeinschaft sowie die in diesem Zusammenhang erfolgte Übertragung von Aufgaben an die Hausverwaltung (beziehungsweise Liegenschaftseigentümerin) schließen das Bestehen einer solchen Sondergemeinschaft nicht …

Wurde zwischen dem Hausverwalter (als Vertreter der Vermieter) und einem Teil der Mieter vereinbart, dass zur Benützung der Liftanlage nur die an dieser Vereinbarung beteiligten und mit den Errichtungskosten belasteten Mieter berechtigt sind, so fehlt der L …

§ 17 Abs 1 MRG normiert die grundsätzlich gleichförmige Verteilung der Betriebskosten nach Nutzflächen. Der Gesetzgeber hat hiebei die Einzelfallgerechtigkeit gegenüber der Verrechnungsvereinfachung zurückgesetzt. Ausnahmsweise wurde von der Rechtsprechung …

Es kommt für die Beteiligung nur auf die objektive Benützungsmöglichkeit an den Betriebskosten eines Lifts an; dabei ist eine objektiv nachvollziehbare vernünftige Nutzungsmöglichkeit maßgebend (MietSlg 40/19). Ein praktisch inhaltsleeres Recht, den Lift zu …

In einem Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 9 MRG kann ein vom Verhältnis der Nutzflächen (§ 17 MRG) abweichender Verteilungsschlüssel für einen bereits zurückliegenden Zeitraum festgelegt werden. Eine solche nachträgliche Änderung ist in berichtigender Auslegung …

Einwendungen des Vermieters gegen einen Auftrag zur Durchführung von Erhaltungsarbeiten sind auf die aus den §§ 3, 4 MRG abzuleitenden Sachverhalte beschränkt. Ansprüche oder Einwendungen, die auf Vereinbarungen gestützt sind, sind grundsätzlich auf dem Rec …

Einwendungen, die auf Vereinbarungen gestützt sind, sind grundsätzlich auf dem streitigen Rechtsweg geltend zu machen. Der Einwand, der Mieter habe selbst die Erhaltungspflicht übernommen, kann daher im Verfahren nach § 22 Abs 1 Z 1 lit b WGG iVm § 37 Abs 1 …

Die Gesamtnutzfläche für die Bestimmung des Verteilungsschlüssels nach § 24 Abs 1 MRG setzt sich aus den Nutzflächen jener Mietgegenstände zusammen, für die eine objektive Nutzungsmöglichkeit besteht. Dies gilt unabhängig davon, ob deren Mietern eine Nutzun …

Sachgemäß durchgeführte Vorkehrungen zur Verbesserung beziehungsweise Modernisierung des Bestandgegenstandes vermögen selbst dann nicht den Kündigungsgrund des § 19 Abs 2 Z 3 MG herstellen, wenn sie ohne die erforderliche baubehördliche Bewilligung vorgenom …

Außerhalb zwingender Normen der Mietrechtsgesetzgebung ist die Pflicht des Bestandgebers zur laufenden Instandhaltung abdingbar und auf den Bestandnehmer überwälzbar.

§ 54 Abs 1a ZPO ist im außerstreitigen Verfahren nach dem MRG nicht anzuwenden.

Enthält ein Mietvertrag über Geschäftsräumlichkeiten die Vereinbarung, dass die Rechte und Pflichten aus dem Vertrag auf die Erben und Rechtsnachfolger beider Vertragsteile übergehen sollen, dann löst der im Falle der Veräußerung des vom Mieter im Mietgegen …

§ 12 Abs 3 MRG normiert einen bei Vorliegen der darin genannten Voraussetzungen ex lege eintretenden Vertragsübergang, der grundsätzlich die gesamte Vertragsstellung mit allen Nebenrechten und Nebenpflichten, mit der Zuständigkeit zur Empfangnahme und Abgab …

Bei der Auslegung des Begriffes "zeitgemäßer Standard" eines Baderaumes können die im maßgeblichen Zeitpunkt geltenden Bauvorschriften und Förderungsrichtlinien herangezogen werden, da sie in ihrer jeweiligen Forderung nach der bautechnischen Ausführung und …

Das Rechtsmittelrecht des Außerstreitverfahrens wurde grundsätzlich durch die Vorschriften der ZPO über den Rekurs ersetzt, wobei Rekurse gegen Sachbeschlüsse im wesentlichen der Berufung und Revision gleichgestellt werden. Für Rekurse in Verfahren nach § 3 …

Der zeitgemäße Standard einer Badegelegenheit erfordert auch eine gewisse Größe, um ein Auskleiden und Ankleiden sowie das Abtrocknen zu ermöglichen (so schon 5 Ob 33/88).

Ob ein Anspruch vermögensrechtlicher Natur ist, ergibt sich aus seinem materiell-rechtlichen Inhalt. Als vermögensrechtliche Ansprüche können jene Ansprüche angesehen werden, die vererblich oder veräußerbar sind; Personenrechte und Familienrechte fallen nic …

Nicht die Vereinbarung der Wertsicherung an sich, sondern nur der durch die Anwendung einer Wertsicherungsvereinbarung sich ergebende Betrag ist in dem Maß unwirksam, in dem ein höherer als der nach § 16 Abs 1 bis 5 MRG zulässige Mietzins gefordert wird. Da …

Auch im besonderen Außerstreitverfahren nach § 37 MRG gilt das Neuerungsverbot.

Die in § 16 Abs 8 Satz 2 nF MRG getroffene Anordnung, dass die Unwirksamkeit einer Mietzinsvereinbarung binnen drei Jahren bei Gericht beziehungsweise bei der Gemeinde geltend zu machen ist, ist im Grunde nichts anderes als eine Sanierung teilnichtiger, das …

Die Rechtsfolgen des § 12 Abs 3 MRG aF sind ausgeschlossen, wenn die Mietrechte nicht gesetzlich, sondern (wie hier) vertraglich aufgrund eines eingeräumten Weitergaberechts übergehen. § 12 a Abs 1 MRG idF des 3. WÄG sieht ebenso wie § 12 Abs 3 MRG aF eine …

Der Entscheidungsgegenstand in einem Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG besteht nicht aus einem Geldbetrag, sondern primär aus einem Feststellungsbegehren. Es bildet daher der unter Ausnützung der verfahrensrechtlichen Möglichkeiten des § 37 Abs 4 MRG zurück …

Auf die Geltung der in § 16 Abs 8 MRG für die Geltendmachung der Unwirksamkeit einer Mietzinsvereinbarung normierten Frist kann nicht im voraus verzichtet werden. Der Zweck dieser Fristbestimmung liegt darin, den Beweisproblemen auszuweichen, die sich bei e …

Die in § 37 Abs 3 Z 17 MRG angeordnete Beschränkung des Kostenersatzanspruchs auf den zweckentsprechenden Verfahrensaufwand rechtfertigt keinen Zuspruch von Kosten der Rechtsmittelbeantwortung, wenn in dieser nicht auf die Unzulässigkeit des gegnerischen Re …

Einfache, nicht mit elektronischer Signatur versehene E-Mails entsprechen mangels Unterschrift nicht dem Schriftformerfordernis des § 33 Abs 1 MRG.

Jede Formulierung, die der Absicht des Gesetzgebers entspricht, nämlich dass sich der Mieter von vornherein auf eine bestimmte Mietdauer einstellen kann, erfüllt das Erfordernis des § 29 Abs 1 Z 3 lit a MRG. Dies ist der Fall, wenn entweder der Endtermin da …

Die Befristung ist durchsetzbar, wenn der Vertrag schriftlich errichtet wurde und wenn von vornherein durch Datum oder Fristablauf ein Endtermin bestimmt ist. Ob ein Endtermin bestimmt ist, ist durch Auslegung zu ermitteln. Hier: Befristung laut Mietvertrag …

Voraussetzung für die Wirksamkeit der Befristung bei einem Mietvertrag ist die Einhaltung der Schriftform; dies bedeutet, dass eine die Vereinbarung des unbedingten, durch Datum oder Fristablauf von vornherein bestimmten Endtermines dokumentierende Urkunde …

Die Bestimmung der ZPO über die Gerichtsferien gelten hier nicht.

Es gilt allgemein der Grundsatz, dass Auflösungsgründe und Kündigungsgründe ohne unnötigen Aufschub geltend gemacht werden müssen.

Der Verzicht auf einen Kündigungsgrund unter dem Gesichtspunkt des § 863 ABGB hat zur Voraussetzung, dass das Zuwarten des Vermieters mit der Aufkündigung unter Umständen erfolgt, aus denen mit Überlegung aller Umstände kein vernünftiger Grund daran zu zwei …

Bei Vorliegen eines Dauertatbestandes ist bei der Beurteilung der Frage, ob ein stillschweigender Kündigungsverzicht abgegeben wurde, ein besonders strenger Maßstab anzulegen.

Für eine erfolgreiche Antragstellung nach § 9 Abs 1 MRG ist erforderlich, dass sämtlich im § 9 Abs 1 Z 1 bis 7 MRG bezeichneten Voraussetzungen vorliegen.

Die Behauptungslast und materielle Beweislast für die negative Voraussetzung des § 9 Abs 1 Z 5 MRG (Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen des Vermieters) trifft diesen.

Das Fehlen auch nur einer einzigen Voraussetzung dieser die widerstreitenden Interessen des Hauptmieters einerseits und des Vermieters sowie der übrigen Mieter des Hauses anderseits ausgewogen berücksichtigenden Voraussetzungen führt dazu, dass der Vermiete …

"Wichtiges Interesse" ist nicht jeder bloße - wenn auch verständliche oder sogar von achtenswerten Motiven getragene - Wunsch.

Bezüglich der Übung des Verkehrs ist auf objektive Umstände abzustellen, beim "wichtigen Interesse" des Mieters auf das subjektive Interesse des Bestandnehmers an der beabsichtigten Änderung.

Die Umstellung einer ölbefeuerten Heizanlage auf die Versorgung mit Fernwärme ist als nützliche Verbesserung anzusehen. Eine solche Maßnahme dient in der Regel der Allgemeinheit, weil sie - sei es auch nur durch die Situierung des Heizwerks und die bei Groß …

Im Bereich der Hauptmietzinsüberprüfung nach § 37 Abs.1 Z 8 MRG hat der Antragsteller die Möglichkeit, die Feststellung der zulässigen Höhe des Hauptmietzinses pro futuro oder aber zu bestimmten Zinsterminen zu begehren, er kann sich aber auch mit der bloße …

Ob die positive Voraussetzung der Duldungspflicht des Vermieters gemäß § 9 Abs 1 Z 2 iVm § 9 Abs 2 Z 5 MRG und die negativen Voraussetzungen gemäß § 9 Abs 1 Z 5 und 6 MRG gegeben sind, hängt von den besonderen Umständen des Einzelfalls ab, weshalb darin reg …

Innerhalb der dreijährigen Frist des § 16 Abs 8 MRG gestellte Mietzinsüberprüfungsanträge sind nicht kleinlich nach ihrem Wortlaut, sondern so auszulegen, dass nach Möglichkeit - im Rahmen des äußersten Wortsinn und Bedeutungssinns des Begehrens - eine Über …

Lärmbelastung bildet ein Lagekriterium iSd § 16 Abs 2 Z 3 MRG; davon unabhängig ist die Lärmbelastung der konkret zu beurteilenden Wohnung, die einen Abschlag iSd § 16 Abs 2 Z 1 MRG begründen oder deren Fehlen einen Zuschlag rechtfertigen kann.

Die Überlassung an Eintrittsberechtigte stellt keinen Kündigungsgrund dar und zwar selbst dann nicht, wenn die Voraussetzungen für eine Abtretung der Mietrechte nach § 12 Abs 1 MRG fehlten.

Die generelle Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung seitens des wesentlich mehr als den gesetzlichen Hauptmietzins zahlenden Hauptmieters bedeutet einen Verzicht auf den Kündigungsgrund des § 19 Abs 2 Z 10 MG.

Bei Beurteilung der Frage, ob auf ein Recht stillschweigend verzichtet wurde, ist besondere Vorsicht geboten; ganz besonders aber gilt dies, wenn aus der Nichtgeltendmachung von Dauertatbeständen durch längere Zeit auf einen stillschweigenden Kündigungsverz …

Eine auf eine konkrete Untervermietung eingeschränkte Zustimmung enthält nicht auch die Zustimmung für spätere oder andere Fälle. Nur so weit die Erlaubnis reicht, liegt darin ein Verzicht auf den Kündigungsgrund (vgl MietSlg 32358).

Der Wohnungsbegriff wird im Mietrechtsgesetz ebensowenig definiert wie früher im Mietengesetz; es ist vielmehr auf den allgemeinen Sprachgebrauch, auf die Verkehrsauffassung und auf die Bauvorschriften abzustellen. Danach ist unter einer Wohnung ein selbstä …

Fällt ein Rechtsverhältnis in den Geltungsbereich des § 1 Abs 1 MRG, so besteht eine Vermutung für die Anwendbarkeit des MRG, die nur durch den Nachweis eines konkreten Ausnahmetatbestandes (§ 1 Abs 2 bis 4 MRG) widerlegt werden kann.

Zur Auslegung des Begriffes Haus (§§ 3, 17 ff MRG) bzw Liegenschaft (§ 37 Abs 3 Z 3 MRG) kann die Rechtsprechung zu § 4 Abs 1 und § 7 MG herangezogen werden. Danach sind zwar unter Haus in der Regel alle vermietbaren Teile eines Grundbuchskörpers zu versteh …

Es ist im Sinne des § 1 Abs 4 Z 1 MRG lediglich auf die ohne Zuhilfenahme öffentlicher Mittel hergestellten Mietgegenstände, nicht aber auf das Gebäude insgesamt mit Einschluss aller seiner selbständigen abgeschlossenen Einheiten abzustellen (teleologische …

Der Eigentümer einer Liegenschaft mit mehreren, insgesamt mehr als zwei Wohnungen enthaltenden Gebäuden ist auch dann, wenn eines davon ein wirtschaftlich selbständiges Wohnhaus ist, nicht in Bezug auf dieses Wohnhaus im Sinne des § 1 Abs 4 Z 2 MRG begünsti …

Materiellrechtliche Voraussetzung des Anspruches auf Anerkennung als Hauptmieter nach § 2 Abs 3 MRG ist das Vorliegen eines Umgehungsgeschäftes, dass nämlich der Hauptmietvertrag nur zur Untervermietung durch den Hauptmieter und zur Umgehung der dem Hauptmi …

Ob die Eignung für Wohnzwecke oder Geschäftszwecke (jeweils im Zeitpunkt der Vorschreibung des Erhaltungsbeitrages) besteht, ist weder nach der subjektiven Ansicht der Vertragsteile noch nach der tatsächlichen Verwendung, sondern nach dem objektiven Zustand …

Bei der Ermittlung der Nutzfläche aller "Mietgegenstände" des Hauses ist nicht die Anwendbarkeit des MRG auf einen abgeschlossenen Mietvertrag bedeutsam, sondern nur, ob es sich objektiv um einen Raum handelt, der vermietet oder vermietbar ist oder vom Verm …

Die Textierung des § 2 Abs 3 MRG ist so zu verstehen, daß der Antragsteller das Vorliegen der Voraussetzungen für die Anerkennung als Hauptmieter zu beweisen hat, die Gegner aber - wenn der Antragsteller seiner Beweispflicht in dem zumutbaren Ausmaß nachgek …

Die Anwendbarkeit des § 2 Abs 3 MRG ist ausgeschlossen, wenn der Hauptmietvertrag nicht nur (Ausschließlich) zu dem nach den Vorstellungen des Gesetzgebers verpönten Umgehungsziel des § 2 Abs 3 MRG geschlossen wurde, sondern der Vertragszweck darauf gericht …

Der Untersuchungsgrundsatz im besonderen Verfahren nach § 37 MRG gilt keineswegs unbeschränkt. Es reicht so weit, wie die Parteien des Verfahrens in erster Instanz den Sachverhalt genügend konkretisiert dargelegt haben.

Jeder zu Wohnzwecken oder Geschäftszwecken selbständig vermietbare Raum ist in die Nutzflächenberechnung einzubeziehen. Es schadet nicht, wenn dieser Raum nur auf fünf Seiten umschlossen ist, ihm also auf einer Seite die Abgrenzung fehlt; selbst eine Geschä …

Der Begriff des "Hauses" ist zwar nicht strikt liegenschaftsbezogen und kommt bei der Auslegung dieses Begriffes der Verkehrsanschauung mehr Bedeutung zu als dem Prinzip der Einheit der Grundbuchseinlage, doch ist aus der mehrfachen synonymen Verwendung von …

Die Auslegung, die den Ausnahmetatbestand des § 1 Abs 4 Z 1 MRG schon dann verwirklicht sieht, wenn die geforderten Tatbestandsmerkmale nur bezüglich eines Mietgegenstandes verwirklicht sind, ist durch den eindeutigen Gesetzeswortlaut dieser Bestimmung ausg …

Werden Räume, die den zinsrechtlichen Vorschriften des MRG unterliegen, mit solchen, die diesen nicht unterliegen, in einem Vertrag zu einem einheitlichen Mietzins vermietet und besteht weder ein krasses Mißverhältnis zwischen dem Gebrauchswert der mietersc …

Der Feststellungsanspruch nach § 2 Abs 3 MRG setzt nicht das Vorliegen eines Scheingeschäftes, sondern eines Umgehungsgeschäftes voraus. Es kommt daher nicht darauf an, ob die Parteien des Hauptmietvertrages zum Schein tätig wurden, dh das Erklärte tatsächl …

Eine entscheidende Änderung tritt noch nicht bei einem bloßen Organwechsel - etwa der Bestellung eines neuen Geschäftsführers - jedenfalls aber bei Veräußerung der Anteilsmehrheit ein. Abgestellt wird auf den "Machtwechsel" in der Gesellschaft oder juristis …

Die Adjektiva "rechtlich" und "wirtschaftlich" bilden ein unzertrennliches Begriffspaar; die entscheidende Änderung muss also kumulativ die rechtlichen und die wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten betreffen. Eine bloße rechtliche Änderung, mit der eine wi …

Je deutlicher der Rückfluß an den Hauseigentümer ist und je stärker er die "VermietungsGesmbH" beherrscht, desto eher kann von einem Umgehungsgeschäft die Rede sein. Indizien für ein Umgehungsgeschäft bei Vorliegen einer sogenannten "Sanierungshauptmiete" w …

Maßgebend für die Beurteilung der Zulässigkeit des Mietzinses ist stets der Zeitpunkt des Abschlusses der Mietzinsvereinbarung beziehungsweise - soweit § 16a MRG nicht gegenteiliges normiert - das Wirksamwerden der Vereinbarung.

Wegen der im MRG üblichen Gleichsetzung von Haus und Liegenschaft sind dabei grundsätzlich alle vermieteten Teile eines Grundbuchskörpers in die Beurteilung einzubeziehen, doch lässt die Judikatur dann eine Ausnahme gelten, wenn es unbillig wäre, mehrere se …

Für eine Kostenverteilungsregelung, in die auch "vom Vermieter benützte oder trotz ihrer Vermietbarkeit nicht vermietete Wohnungen oder sonstige Mietgegenstände des Hauses" einzubeziehen sind, erweist sich die durch § 1 Abs 1 MRG vorgegebene Definition des …

Bei einer Personengesellschaft ist der eine Mietzinsanhebung rechtfertigende Tatbestand des § 12a Abs 3 MRG (§ 46a Abs 4 Z 1 MRG) in der Regel nur dann erfüllt, wenn sich die Anteile der persönlich haftenden Gesellschafter um mehr als 50 Prozent geändert ha …

Mit dem Ersatz der Komplementäre (physische Personen) durch eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung ist (unabhängig von der Gestaltung des Innenverhältnisses) eine entscheidende Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten verbunde …

Bei Auslegung des § 1 Abs 4 Z 1 MRG kann "Haus" (= Gebäude) nicht mit "Liegenschaft" gleichgesetzt werden.

Entscheidend für das Recht auf Anhebung des Mietzinses gegenüber einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung ist es, ob auf der Mieterseite ein Machtwechsel in rechtlicher und wirtschaftlicher Hinsicht eingetreten ist; das ist grundsätzlich dann der Fall, w …

Die Beurteilung der Angemessenheit des Mietzinses ist eine Rechtsfrage, die vom Richter - und nicht vom Sachverständigen - zu lösen ist. Die Ermittlung des üblichen Mietzinses - als Orientierungshilfe für die Angemessenheitsprüfung - gehört hingegen zur Tat …

Durch die in § 15 Abs 4 MRG ermöglichte rechtsgestaltende Entscheidung wird in vertragliche Vereinbarungen eingegriffen und werden diese geändert. Gerade deshalb ist aber eine analoge Anwendung dieser Eingriffsmöglichkeit auf andere, im Gesetz nicht geregel …

Eine Änderung der rechtlichen Entscheidungsmöglichkeiten liegt dann vor, wenn es dem Machtträger aufgrund seiner gesellschaftsrechtlichen Position möglich ist, die Geschicke der Gesellschaft faktisch zu bestimmen, weil deren rechtliche Strukturen keine Hand …

Kellerräume sind als Zubehör einer Wohnung nutzflächenirrelevant, wenn sie nicht zu Wohnzwecken (etwa als Kellerstüberl, Hobbywerkstatt oder Sauna) ausgestattet sind, wohl aber nutzflächenrelevant, wenn sie selbständig zu Betriebszwecken, Geschäftszwecken o …

Die objektive Unvermietbarkeit eines Objektes kann sich auch aus seiner Widmung für Zwecke der Mietergemeinschaft ergeben. Gängige Beispiele hiefür sind etwa Trockenräume oder Abstellräume für Fahrräder beziehungsweise Kinderwagen. Auch Räume, die allen Mie …

Bei einer Kommanditgesellschaft ist eine entscheidende Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten idR schon dann anzunehmen, wenn der persönlich haftende Gesellschafter ausgetauscht wird oder sich die Beteiligungsverhältnisse bei de …

In der jüngeren als gefestigt anzusehenden Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs wird nunmehr übereinstimmend die Ansicht vertreten, dass ein Kippen der Mehrheitsverhältnisse den Machtwechsel zwar indiziert, die konkreten Auswirkungen aber jeweils im Ein …

§ 45 Abs 1 MRG räumt dem Vermieter ein Gestaltungsrecht ein, das ihn bei Vorliegen der sonstigen Voraussetzungen nach dieser Gesetzesstelle berechtigt, ein Begehren auf Anhebung immer dann zu stellen, wenn eine Valorisierung (deren Kundmachung mit Verordnun …

Zulässigkeit der einverständlichen Vertragsauflösung, wenn sie nicht zur Umgehung des MG dienen soll.

Die in den § 1114 ABGB, § 569 ZPO aufgestellte Vermutung ist insbesondere dann als widerlegt anzusehen, wenn der betreffende Vertragspartner seinen Willen, eine stillschweigende Erneuerung des Vertrages zu verhindern, durch unverzügliche, nach außen erkennb …

Die Schutzvorschrift des § 23 Abs 2 MG ist keineswegs in dem Sinn zwingend, daß der Bestandnehmer den Bestandvertrag zum vereinbarten Zeitpunkt nicht oder nur nach gerichtlicher Aufkündigung beenden dürfe. Selbst eine während der Mietdauer übernommene Verpf …

§ 29 Abs 1 Z 3 und Abs 3 MRG schließen nicht aus, dass der Mieter vor Ablauf des Mietvertrages die Verpflichtung übernimmt, das Mietobjekt zu einem bestimmten Termin zu räumen und damit auf die ihm zustehenden Vorteile verzichtet. Die Absicht des Gesetzes g …

§ 29 MRG läßt die sich schon ergebenden allgemeinen Endigungsgründe (wie zB die einverständliche Auflösung) unberührt.

Die Nebenabreden der Einräumung der Befugnis zur gänzlichen Untervermietung und der Weitergabe des Mietobjektes sind nicht ungewöhnlich.

Die Beurteilung eines Wohnhauses als Zweifamilienhaus im Sinne des § 1 Abs 4 Z 2 MRG hängt davon ab, ob zur Zeit der Errichtung des Hauses (laut Baubewilligung) höchstens zwei selbständige Wohnungen vorhanden waren.

Als selbständige Wohnung im Sinne des § 1 Abs 4 Z 2 MRG ist ein nach der Verkehrsauffassung selbständiger und in sich baulich abgeschlossener Teil eines Gebäudes zu verstehen, der geeignet ist, der Befriedigung eines individuellen Wohnungsbedürfnisses von M …

Maßgebend für die Beurteilung, ob der Ausnahmetatbestand des § 1 Abs 4 Z 2 Mietrechtsgesetz vorliegt, ist der Zeitpunkt der Vermietung; nachträgliche, noch dazu über Wunsch der Antragstellerin vorgenommene Umbauten vermögen daran nichts zu ändern.

Ob ein "Wohnhaus mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen" vorliegt, entscheidet letztlich die Verkehrsauffassung; gerade in diesem Bereich ist nach der Verschiedenartigkeit der Problemlagen zu differenzieren.

§ 29 MRG steht einer einverständlichen Auflösung des Mietverhältnisses nur entgegen, wenn der Mieter unter Druck steht; so ist ein Räumungsvergleich vor oder gleichzeitig mit dem Abschluss des Mietvertrages unwirksam. Im Übrigen ist aber die Vertragsfreihei …

Die Bestimmung des § 1 Abs 2 Z 5 MRG ist ihrem eindeutigen Wortlaut nach dahin auszulegen, dass es lediglich auf die Anzahl der selbständig vermietbaren Objekte, nicht aber auf deren Größe, ankommt.

Die Ausnahme des § 1 Abs 4 Z 2 MRG, die den Geltungsbereich des MRG einschränkt, ist nicht daran geknüpft, dass das Wohnhaus weniger als drei selbständige Wohnungen aufweist, sondern daran, dass neben zwei selbständigen Wohnungen keine weiteren einer Vermie …

Der Vermieter kann eine Erhöhung des Hauptmietzinses nach § 46 Abs 2 MRG innerhalb der dreijährigen Verjährungsfrist auch rückwirkend geltend machen, sofern nicht aus den besonderen Umständen des Einzelfalles ein konkludenter Verzicht anzunehmen ist.

Für die Ausnahmeschädlichkeit zusätzlicher Räume in einem nach § 1 Abs 4 Z 2 MRG privilegierten Zweifamilienhaus kommt es auf deren selbständige Vermietbarkeit an. Eine Ausnahme von dieser Regel ist nur für Räume zu machen, die - obwohl sie abgesondert verm …

Die Einfügung des § 46b MRG hat nichts an den materiellen Anspruchsvoraussetzungen des Anhebungsrechts des Vermieters, insbesondere der Möglichkeit einer rückwirkenden Geltendmachung geändert. Der Anhebungsanspruch des Vermieters entsteht schon durch den Ei …

Unter „Auflösung“ iSd § 2 Abs 1 letzter Satz MRG ist jede Form der Beendigung des Mietvertrags zwischen dem Generalbestandnehmer und seinem Bestandgeber zu verstehen.

Fehlt die Übereinstimmung der Mitmieter hinsichtlich eines Antrages in der Angelegenheit des Hauptmietzinses nach § 37 Abs 1 8 MRG, so ist nach den Regeln über die Gemeinschaft nach § 825 ABGB vorzugehen.

Die von § 2 Abs 3 MRG geforderte Umgehungsabsicht fehlt, wenn der bloß zum Zweck der Untervermietung geschlossene Hauptmietvertrag nicht nur der Umgehung der Mietzinsbeschränkungen und Kündigungsbeschränkungen, sondern auch dazu dienen soll, es dem Hauptmie …

Zu den allgemeinen Teilen des Hauses gehört jedenfalls alles, was sich außerhalb eines Mietgegenstandes befindet (zum Beispiel Fassaden, die sogenannte "Außenhaut" des Hauses, insbesondere die Außenfenster). Fallen aber schon die Außenfenster, die normalerw …

Die zwischen zwei Geschoßen eingezogene Decke stellt ebenso einen allgemeinen Teil des Hauses dar wie eine Außenmauer.

§ 2 Abs 3 MRG setzt zwar (auch in der maßgeblichen Fassung vor dem 3.WÄG) eine besondere Absicht der Parteien des formellen Hauptmietvertrages voraus; dieses subjektive Tatbestandselement wird aber schon dann als erfüllt angesehen, wenn "bei Überlegung alle …

§§ 7 Abs 1 und Abs 3 KO gelten auch für die Konkursmasse betreffende Streitigkeiten, die im Verfahren außer Streitsachen durchzuführen sind. Dies hat die Unterbrechung auch des besonderen außerstreitigen Verfahrens nach § 37 Abs 3 MRG zur Folge, wenngleich …

Alles, was nicht funktional nur einem einzigen oder einer begrenzten Zahl von Mietgegenständen zugeordnet ist, ist allgemeiner Teil des Hauses ist. So werden mehrfunktionale Einrichtungen wie Trennwände oder Decken zwischen Mietgegenständen, Steigleitungen …

Es besteht die Möglichkeit, eine Wertsicherungsvereinbarung nach § 16 Abs 9 erster Fall MRG selbständig zu überprüfen, und zwar unabhängig davon, ob die Dreijahresfrist für die Überprüfung des Hauptmietzinses bereits abgelaufen ist.

Im Unterschied zu § 4 Abs 3 MG ist weder eine vorhergehende Information der Mieter von der bevorstehenden Legung der Abrechnung noch eine Mindestfrist für den Verbleib einer Betriebskostenabrechnung Voraussetzung für die Bewirkung einer Abrechnung nach § 21 …

Die im außerstreitigen Verfahren (hier: § 37 MRG) geltende Verpflichtung zur amtswegigen Wahrheitsforschung findet eine natürliche Grenze, sobald Anhaltspunkte für eine weitere Aufklärungsbedürftigkeit fehlen. Nur wenn eine Partei das Vorliegen einer ihr gü …

Die Regelung der Bestandgeberpflichten ist an sich nachgiebiges Recht, soweit nicht die Mietrechtsgesetzgebung anderes normiert.

Zur Frage der Überwälzbarkeit der Grundsteuer.

Die im § 1097 ABGB normierte Pflicht des Bestandnehmers, dem Bestandgeber obliegende Reparaturen diesem unverzüglich anzuzeigen, soll diesen lediglich in die Lage versetzen, seiner Instandhaltungspflicht nachzukommen; hat er, auf welche Weise immer, ohnehin …

Nach § 1096 Abs 1 ABGB richtet sich die Brauchbarkeit einer Bestandsache nach dem Vertragszweck und muss damit eine Verwendung zulassen, wie sie gewöhnlich nach dem Vertragszweck erforderlich ist und nach der Verkehrssitte erfolgt. Mangels anderer Vereinbar …

Durch die Regelung des § 22 MRG wird dem Vermieter ein Pauschalbetrag für seine Verwaltungsauslagen aller Art als Betriebskostenpost zuerkannt, und zwar ohne Rücksicht darauf, ob ein Verwalter bestellt ist und ohne Rücksicht auf die tatsächliche Höhe dieser …

Während § 24 Abs 1 MRG die auf Grund des Mietvertrages oder einer besonderen Vereinbarung benützungsberechtigten Mieter in die Verteilung der besonderen Aufwendungen für Gemeinschaftsanlagen einbezieht, behandelt § 24 Abs 2 MRG von vorne herein nur solche G …

Im Geltungsbereich des § 14a WGG bzw des § 3 MRG besteht mangels gesetzlicher Verpflichtung des Vermieters zur Erneuerung einer schadhaft gewordenen Heiztherme kein sofort fälliger, auf § 1097 iVm § 1036 ABGB gründbarer Ersatzanspruch des Mieters gegen den …

Eine subsidiäre Geltung des § 1096 Abs 1 erster Satz ABGB hinsichtlich Erhaltungspflichten ist aufgrund der Systematik und des Wortlauts der Bestimmung des § 3 MRG auszuschließen. § 3 MRG ist eine Spezialnorm, die im Bereich der Erhaltung eine vollständige …

Durch die Formulierung in § 30 Abs 2 Z 7 MRG "zu der im Vertrag bedungenen oder einer gleichwertigen geschäftlichen Betätigung" sollte einer Umwandlung von Räumlichkeiten, die zur regelmäßigen geschäftlichen Betätigung gemietet worden sind, in nicht gleichw …

Unter dem Blickwinkel des Wegfalls eines schutzwürdigen Interesses des Mieters ist die Gleichartigkeit der Verwendung, aber auch die Nichtbenützung des Bestandobjektes zu beurteilen: Hat der Vermieter die Nichtverwendung des Bestandobjektes nachgewiesen, ka …

Dass der Wiederbeginn der vereinbarten oder einer gleichwertigen regelmäßigen geschäftlichen Tätigkeit in naher Zukunft zu erwarten wäre, ist vom Mieter zu behaupten und zu beweisen.

Vorübergehende Schließung eines Geschäftslokales wegen Renovierungsarbeiten erfüllt nicht den Kündigungsgrund nach § 30 Abs 2 Z 7 MRG, wenn die (durch widrige Umstände wie Krankheit verzögerte) Wiederaufnahme der Verkaufstätigkeit sicher zu erwarten ist.

Wenn auch die Regelung des § 233 Abs 1 ZPO in § 37 Abs 3 Z 13 MRG nicht aufgezählt ist, bestehen doch keine Bedenken gegen dessen Anwendbarkeit im außerstreitigen Verfahren.

Der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 3 zweiter Fall MRG setzt erhebliche Störungen des friedlichen Zusammenlebens voraus.

Ob ein dem Bestandnehmer anzulastender Nachteil, also insbesondere eine Rufbeeinträchtigung, als "erheblich nachteiliger Gebrauch" im Sinne des § 30 Abs 2 Z 3 erster Fall MRG droht beziehungsweise bereits eingetreten ist, hängt von den konkreten Umständen d …

Unter "Geltendmachung" von Bewirtschaftungskosten ist deren Bekanntgabe und Nachweis zu verstehen. Im Falle der Einzelvorschreibung hat dies durch die in § 21 Abs 4 MRG näher beschriebene Vorlage der einzelnen Rechnungsbelege zu geschehen, im Falle der Paus …

Bei der Beurteilung der Verkehrsüblichkeit im Sinne des § 9 Abs 1 Z 2 MRG kommt es nicht auf die Verkehrsüblichkeit der vom Mieter mit seinem Veränderungsbegehren angestrebten Ausstattung des Mietgegenstands im Allgemeinen an, sondern darauf, ob die konkret …

Enthält eine Entscheidung mehrere Beschlüsse, für die an sich verschiedene Rechtsmittelfristen gelten, dann kommt für die Anfechtung einer solchen Entscheidung, gleichviel welcher ihrer Teile angegriffen wird, immer die längere Rechtsmittelfrist in Betracht.

Sämtliche in einem einheitlichen Erkenntnis zusammengefassten Entscheidungen können innerhalb der jeweils zur Verfügung stehenden längeren Rechtsmittelfrist angefochten werden (Beschluss über Richtigstellung der Parteienbezeichnung und Aufhebungsbeschluss g …

Auch Bestandrechte sind vererblich, wobei lediglich gem den §§ 14 und 30 Abs 2 Z 5 MRG eine Sonderrechtsnachfolge in Frage kommt. Ist im Einzelfall eine Sonderrechtsnachfolge nicht gegeben, verbleibt es bei der allgemeinen Vererblichkeit von Ansprüchen nach …

Bei der Bestimmung des § 14 MRG handelt es sich um eine durch Gesetz angeordnete Sonderrechtsnachfolge für Mietverhältnisse an einer Wohnung, die die allgemeine Erbfolge ausschließt.

Fehlt es an eintrittsberechtigten Personen, kann der Vermieter ein den gesetzlichen Kündigungsbeschränkungen unterliegendes Bestandverhältnis gemäß § 30 Abs 2 Z 5 MRG kündigen. Das ändert jedoch nichts daran, dass der Mietvertrag - hier mit dem ruhenden Nac …

Grobes Verschulden setzt ein besonderes Maß an Sorglosigkeit voraus, sodass der Vorwurf berechtigt erscheint, der Mieter habe die Interessen des Vermieters aus Rechthaberei, Willkür, Leichtsinn oder Streitsucht verletzt.

Zweifel über die wahre Rechtslage können ebenso wie auch ein Irrtum über das Vorliegen eines Zahlungsrückstandes in der Regel nur leichte Fahrlässigkeit begründen; erst das Beharren auf einem bei nüchterner Überlegung als unrichtig erkennbaren Standpunkt ka …

Die Beweislast dafür, dass ein Mangel vorliegt, der eine Zinsminderung rechtfertigt, trifft den Bestandnehmer. Steht somit nicht die Frage des Erlangens einer behördlichen Bewilligung für den Betrieb einer Anlage im Vordergrund, sondern ob eine behördlich v …

Der Antragsteller beantragte nach einzelnen Objekten (hier: Stiegen) getrennt die Abrechnung der Betriebskosten, des Hauptmietzinses und des Erhaltungsbeitrages; er ist jedoch dafür behauptungspflichtig und beweispflichtig, daß die Stiegen (hier: 40-69), di …

Im AußStrG 2005 gibt es keine dem § 519 Abs 1 Z 1 ZPO vergleichbare Regelung, sodass auch Beschlüsse, die einen Antrag ohne Sachentscheidung aus rein formalen Gründen zurückweisen, bei Vorliegen einer erheblichen Rechtsfrage anfechtbar sind.

Sind an einer Vermögensverschiebung mehrere Personen beteiligt, so kann die Feststellung vom Berechtigten und Verpflichteten zweifelhaft sein; sie ist auf Grund der von den Parteien bei der Leistung vorgestellten Zweckbestimmung zu treffen. Es muss daher ge …

Die Bestimmung des § 33 Abs 2 Satz 2 MRG ist eine reine Verfahrensvorschrift, deren Nichtbeachtung mit dem Berufungsgrund der Mangelhaftigkeit des Verfahrens zu rügen ist.

Für das konkludente Zustandekommen eines Maklervertrages ist nach der Judikatur zumindest erforderlich, dass der Interessent die von einem Realitätenvermittler für ihn entfaltete Tätigkeit kennt und ihr nicht widerspricht, und selbst das reicht nicht aus, w …

Maßgebend für die eingeschränkte Geltung des MRG, ob im Zeitpunkt des Inkrafttretens des MRG das Gebäude ausschließlich Wohnräume und nicht mehr als zwei selbständige Wohnungen aufgewiesen hat, ist, dass das Mietverhältnis damals schon bestanden hat, und da …

Im Falle der Offenkundigkeit der Umgehungsabsicht ist es Sache der Vermieter den Anschein dadurch zu widerlegen, dass sie Tatsachen behaupten und beweisen, wonach eine Umgehungsabsicht bei Abschluss des Hauptmietvertrages nicht bestanden hat. Wenn sie daher …

Die Mitwirkungspflicht der Parteien, zur Aufklärung des Sachverhaltes beizutragen, beschränkt - ordnungsgemäße Anleitung vorausgesetzt - die dem Untersuchungsgrundsatz innewohnende richterliche Erhebungspflicht.

Wenn ein verfahrenseinleitender Antrag nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG im Sinn des § 235 Abs 5 ZPO auf diejenigen Personen richtigzustellen ist, gegen die sich nach dem Inhalt des Antrags in einer jeden Zweifel ausschließenden Weise der Antrag richtete, ist die Prä …

Dass die Ausdehnung des Antrages auf weitere Miteigentümer im gerichtlichen Verfahren unzulässig ist, gilt jedenfalls dann nicht, wenn der Antrag vor der Schlichtungsstelle gegen die Person gerichtet ist, die im Mietvertrag als Hauseigentümer und Vermieter …

Durch § 1 Abs 2 Z 2 MRG ist der Anwendungsbereich der Kündigungsschutzvorschriften für die dort genannten Bestandobjekte deutlich enger gezogen worden, als dies nach der alten Rechtslage der Fall war. Die Beurteilung einer Wohnung als Werkswohnung im Sinne …

Durch die Formulierung "wenn dabei" im § 502 Abs 3 (nunmehr: Abs 5) Z 2 ZPO sollte ausgedrückt werden, dass unter die Ausnahme von der wertmäßigen Revisionsbeschränkung nicht nur der Ausspruch über die Kündigung, die Räumung oder das Bestehen oder Nichtbest …

Nach ständiger Rechtsprechung des OGH ist unleidliches Verhalten auch in laufenden Versuchen des Mieters, sein Benützungsrecht auf nicht in Bestand genommene Räume oder Gegenstände auszudehnen, zu erblicken. (Hier: Benützung des Dachbodenzuganges als Abstel …

In Wien als Referenzgebiet ist für die Beurteilung der Durchschnittlichkeit der Lage eines Hauses nicht regelhaft maximal der jeweilige Gemeindebezirk heranzuziehen, sondern es ist auf jene Teile des Wiener Stadtgebiets abzustellen, die einander nach der Ve …

Dem Beklagten steht ein Rechtsmittel gegen den Beschluss nicht zu, womit das Rekursgericht die Einleitung des gesetzmäßigen Verfahrens über eine vom Erstgericht wegen Unzuständigkeit zurückgewiesene Klage aufträgt. Dem Beschlusse, durch den eine Klage von e …

Die spezielle Regelung der Ansprüche des Mieters auf Ersatz für das Bestandobjekt gemachter Aufwendungen im § 1097 ABGB beziehungsweise im § 10 MRG schließt die Anwendung anderer bereicherungsrechtlicher Grundsätze aus.

Der im Besitzstörungsverfahren erwirkte Rechtsschutz erlischt erst, wenn eine gegenteilige rechtskräftige petitorische Entscheidung vorliegt, die den Oppositionsgrund gemäß § 35 EO bildet. Wie eine petitorische Entscheidung in diesem Sinne ist auch eine zur …

Hat die Kaution bloß die Sicherungsfunktion, dass der Kautionsempfänger die Möglichkeit erhält, seine in Zukunft allenfalls entstehenden, vereinbarungsgemäß zu sichernden Forderungen aus dem Mietvertrag mit dem Rückforderungsanspruch des Kautionsgebers zu k …

Der Endtermin ist ausreichend bestimmt, wenn sich der Mieter, entsprechend der Intention des Gesetzgebers, darauf einstellen konnte und davon ausgehen musste, dass das Mietverhältnis ohne sein weiteres Zutun zu einem bestimmten Zeitpunkt enden werde.

Im Anwendungsbereich des § 8 Abs 2 und 3 MRG geht die Duldungspflicht des Mieters über die aus dem Bestandrecht des ABGB (das grundsätzlich keinen Kündigungsschutz kennt) abgeleiteten Grenzen und § 15 WohnVerbG hinaus, um die Modernisierung des Häuserbestan …

§ 8 Abs 2 Z 1 MRG sieht im Unterschied zu § 8 Abs 2 Z 2 MRG eine Interessenabwägung nicht vor.

Die grammatikalische Auslegung der im § 8 Abs 2 MRG gebrauchten Wortfolge "die vorübergehende Benützung und die Veränderung seines Mietgegenstandes" ergibt, dass eine vom Hauptmieter nach dieser Gesetzesstelle zuzulassende Veränderung auch dauernd sein darf.

Mit Angemessenheit des Hauptmietzinses ist dessen Zulässigkeit gemeint. Es geht daher um die Feststellung, ob der vereinbarte oder begehrte Hauptmietzins den gesetzlichen Zinsbildungsvorschriften entspricht. Welcher Hauptmietzins vereinbarungsgemäß zu zahle …

Ergibt die Abwägung der mit einer konkreten Maßnahme verbundenen Vorteile und Nachteile unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls ein Überwiegen der Vorteile, so liegt eine Verbesserungsarbeit vor, die der Mieter beziehungsweise Nutzungsberechti …

Eine Erhaltungspflicht im Sinn des § 14 Abs 1 WEG kommt im Bereich des Wohnungseigentumszubehörs nur dann in Betracht, wenn es um die Behebung ernster Schäden des Hauses geht (§ 3 Abs 1 Z 2 MRG) oder eine allgemeine Funktion für das Haus selbst oder andere …

Die teleologische Reduktion einer gesetzlichen Regelung erfordert den klaren Nachweis des Gesetzeszwecks, an dem sich die (letztlich Gesetzeswortlaut korrigierende) Auslegung orientieren soll. Im Mietrecht ist dieses Problem besonders schwierig zu lösen, we …

Dieser Kündigungsgrund liegt vor, wenn der Untermietzins wesentlich niedriger als der angemessene Teil des Hauptmietzinses ist und eine Erhöhung nicht erreicht werden kann.

Wichtige Interessen des Untervermieters, in deren Verletzung dieser Kündigungsgrund bestehe, sind alle Momente, die für den Untervermieter vom Standpunkt seiner Familieninteressen oder seiner geschäftlichen Bedürfnisse von maßgeblicher Bedeutung sind, ohne …

Bei den zur Herstellung dieses Kündigungsgrundes erforderlich wichtigen Interessen des Untervermieters muß es sich - abgesehen von Eigenbedarf und Unzumutbarkeit der Aufrechterhaltung der Wohnungsgemeinschaft - jedenfalls um solche handeln, die den im Geset …

Die vom neuen Mieter dem Vermieter gezahlte "Ablöse" ist eine mögliche und bei freier Mietzinsbildung auch ohne weiteres zulässige Form der Mietzinsleistung.

Die Ablehnung der Unterbrechung oder die Fortsetzung des Verfahrens nach Unterbrechung ist nicht gesondert überprüfbar.

Eine teleologische Reduktion des § 33 Abs 1 Satz 2 MRG, sodass die verspätete Mieterkündigung nur dann zum nächsten möglichen Termin wirksam wird, wenn dies tatsächlich im Interesse des Mieters liegt, ist nicht angezeigt.

Die sukzessive Zuständigkeit in Mietrechtsangelegenheiten außer Streitsachen, bewirkt ein spezifisches Prozesshindernis der Streitanhängigkeit, sodass selbst unter Einhaltung der Voraussetzungen des § 39 MRG (also vorheriger Anrufung der Schlichtungsstelle) …

Ein als wichtig und bedeutsam bezeichneter Umstand kann nur dann als Kündigungsgrund gewertet werden, wenn er den anderen im § 30 Abs 2 MRG aufgezählten Fällen an Bedeutung nahekommt.

Die Bestimmungen des MRG sind im Zweifel zugunsten des Mieters zwingend.

Die Kündigungsbeschränkungen des § 30 MRG können zwar nicht dadurch umgangen werden, dass im Mietvertrag schriftlich die Veräußerung der Liegenschaft als wichtiger Umstand für die Kündigung ohne besonderes Bedürfnis des Vermieters nach dieser Auflösungsmögl …

Jene Tatsache, die nach § 30 Abs 2 Z 13 MRG einen Kündigungsgrund bilden soll, muss bereits im Mietvertrag zur Gänze konkret angeführt sein. Es geht nicht an, nur einen allgemeinen Tatbestand (zB Verkauf oder Eigenbedarf) zu nennen und die Konkretisierung d …

Der im Mietvertrag angegebenen Umstand muss bestimmt bezeichnet, für den Vermieter objektiv bedeutsam und den sonst in § 30 Abs 2 MRG angeführten Gründen zwar nicht gleich, aber doch nahekommen (SZ 61/52).

§ 1323 ABGB wird auch im Bereich verschuldensunabhängiger Ausgleichsansprüche angewendet. Ein Geschädigter, der den Schaden selbst behebt, kann daher seinen zur Schadensbehebung gemachten Aufwand an Zeit und Geld ersetzt verlangen. Grundsätzlich ist daher d …

Der Anwendungsbereich des außerstreitigen Verfahrens wurde durch § 37 MRG erheblich ausgeweitet, doch wird der allgemeine Grundsatz, dass Rechtssachen, die nicht ausdrücklich oder doch wenigstens unzweifelhaft schlüssig ins Außerstreitverfahren verwiesen si …

§ 16 Abs 8 Satz 2 MRG idF des 3.WÄG ist auch auf Mietzinsvereinbarungen vor dem 1.3.1994 anzuwenden; die Präklusivfrist beginnt diesfalls am 1.3.1994 zu laufen.

Auch außerhalb des Mietzinsüberprüfungsverfahrens nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG ist ein Antrag auf Feststellung der Ausstattungskategorie eines Bestandobjekts zum Anmietungszeitpunkt zulässig und wegen schlüssiger Verweisung durch den Gesetzgeber im wohnrechtlich …

Da die „Urkategorie“ etwa auch für das Anhebungsbegehren nach § 45 MRG, die erste Stufe der Mietzinserhöhung nach §§ 18 f MRG und die Wertsicherungserhöhung nach § 16 Abs 9 MRG maßgeblich sein kann, ist ein Feststellungsinteresse eines Mieters an einem selb …

Das Gesetz definiert die Höhe des angemessenen Hauptmietzinses nicht, nennt aber die zur Ermittlung der Angemessenheit heranzuziehenden wertbestimmenden Faktoren, die daher stets nur im Einzelfall an Hand der im Gesetz bezeichneten Komponenten beurteilt wer …

Über ein Zinsminderungsbegehren im Sinne des § 1096 ABGB ist im streitigen Rechtsweg zu entscheiden.

Der frühere Hauptmieter ist ungeachtet der Beendigung des Mietvertrages berechtigt, die Entscheidung (der Schlichtungsstelle und) des Gerichtes über die Zulässigkeit des vorgeschriebenen Hauptmietzinses zu begehren.

Bei der Nutzflächenermittlung von Mansardenwohnungen mit schrägen Wänden und Dachschrägen ist nur die Bodenfläche und nicht die Raumhöhe zu berücksichtigen.

Das Rechtsverhältnis zwischen Vermieter und Mieter ist auch im Falle der Vermietung eines Bestandgegenstandes, der im Wohnungseigentum steht, wenn der Ausnahmetatbestand des § 1 Abs 4 Z 3 MRG (Baubewilligung nach dem 08.05.1945) nicht erfüllt ist, durch das …

Bei Mietgegenständen, die im Wohnungseigentum stehen, der Mietgegenstand aber nicht in einem Gebäude gelegen ist, das auf Grund einer nach dem 08.05.1945 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden ist (§ 1 Abs 4 Z 3 MRG), ist zwischen dem Wohnungseigentü …

Die Interessenabwägung gemäß § 13 Abs 2 WEG hat stets, auf den Einzelfall sowie auf die Benützungssituation der gesamten Liegenschaft bezogen, die Änderung in ihrer Gesamtheit zu beurteilen. Daher ist nicht schon jede bauliche Veränderung, die eine Änderung …

Die in § 16 Abs 8 MRG normierte Präklusivfrist für die Geltendmachung der Unwirksamkeit einer Mietzinsvereinbarung beginnt mit dem Abschluss der Vereinbarung zu laufen und nicht ab erster Mietzinszahlung beziehungsweise ab Beginn des Mietverhältnisses.

Wenn nicht zwischen Vermieter und allen Mietern des Hauses schriftlich ein anderer Verteilungsschlüssel vereinbart wurde, hat sich der Anteil des Mieters an den Betriebskosten nach § 17 Abs 1 MRG zu richten, ohne dass es darauf ankommt, welches Rechtsverhäl …

Die Präklusionsfrist des § 16 Abs 8 MRG läuft auch im Fall des Aneinanderreihens zulässig befristeter Mietverträge solange nicht ab, als nicht sechs Monate nach der zusammengerechnet vereinbarten Befristungszeit abgelaufen sind oder aber ein unbefristetes M …

Aufgrund der Einheit der Rechnungslegungspflicht (ordentliche und richtige Abrechnung einschließlich der Einsichtmöglichkeit in die Belege) ist die Fassung eines bloßen Teilsachbeschlusses (unter Vorbehalt der Richtigkeit) unzulässig. Die Verpflichtung des …

§ 32 Abs 1 WEG verfolgt den Regelungszweck einer Harmonisierung unterschiedlicher Verrechnungssysteme im „Altmiethaus“, also in Gebäuden, in denen vor Wohnungseigentumsbegründung geschlossene Mietverhältnisse weiter bestehen. Mit dieser Regelung wird die Ve …

Bei Vertragsübernahme läuft die Präklusionsfrist des § 16 Abs 8 MRG auch gegenüber dem aus einem befristeten Mietverhältnis ausscheidenden Altmieter solange nicht ab, als nicht sechs Monate nach der – im Fall des Aneinanderreihens befristeter Mietverträge z …

Eine unzulässige Mietzinsvereinbarung kann nach § 16 Abs 1 Z 7 MRG nur dann rechtsgültig werden, wenn der Mieter trotz Kenntnis der Unzulässigkeit der bisherigen eine neue Vereinbarung über die Höhe des von ihm zu entrichtenden Zinses - bis zur Angemessenhe …

Unter einer Nebenrede zu einem Mietvertrag ist eine Vereinbarung der Vertragsteile zu verstehen, die mit dem Inhalt des Mietvertrages zusammenhängt und nicht bloß gelegentlich des Abschlusses dieses Vertrages vereinbart wurde, die also das betreffende Besta …

Der Begriff der "Nebenabrede" im Sinn des § 2 Abs 1 Satz 3 MRG erfordert eine Abgrenzung in zwei Richtungen: Einerseits darf die Bestimmung nicht zu den essentialia negotii des Bestandvertrages gehören, andererseits darf es sich nicht um eine selbständige, …

Der mit der Rückstellung der aufgekündigten Mietwohnung säumige Mieter, dem keine sondergesetzliche Bestimmung im Sinne des § 34 Abs 2 MRG in Verbindung mit § 35 Abs 2 MRG zustatten kommt, hat für die vertragswidrig und daher rechtswidrig in Anspruch genomm …

Gemeinsamer Haushalt besteht in auf Dauer berechnetem gemeinsamen Wohnen und Wirtschaften. Der eintretende nahe Angehörige muß seinen Lebensschwerpunkt in der Wohnung gehabt haben. Entsprechend der besonderen familiären Situation können aber auch zwei Haush …

Maßgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung des Vorliegens eines gemeinsamen Haushaltes ist der Tod des Mieters.

Die Beweislast für das Vorliegen der Voraussetzungen des Eintrittsrechtes trifft denjenigen, der es in Anspruch nimmt.

Ein konkludenter Verzicht des Vermieters auf die Geltendmachung dieses Kündigungsgrundes kann jedenfalls so lange nicht angenommen werden, als der Vermieter von der Höhe des tatsächlich geleisteten Untermietzinses nicht erfahren hat. Eine Erkundungspflicht …

Gemeinsamer Haushalt setzt ein auf Dauer berechnetes gemeinsames Wohnen und Wirtschaften voraus (Würth - Zingher, Mietrecht und Wohnrecht 19.Auflage § 14 MRG RdZ 15 mit weiteren Nachweisen). "Auf Dauer" heißt aber nicht immerwährend, sondern soll das Eintri …

Der Grundsatz, dass in jenen Fällen, in denen ein Beschluss oder ein Urteil mehrere Entscheidungen enthält, für die bei selbständiger Anfechtung verschiedene Rechtsmittelfristen gelten würden, für die Anfechtung dieses Urteiles oder Beschlusses eine einheit …

War aber der Bestandgeber zur Vertragsaufhebung berechtigt, kann er diese statt durch Klage nach § 1118 ABGB, § 29 Abs 1 Z 5 MRG auch durch das mildere Mittel der Aufkündigung ohne vorherige schriftliche Ermahnung und ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist h …

Der Erwerber einer verbücherten Liegenschaft tritt in bestehende Bestandverträge vor Einverleibung seines Eigentumsrechts im Grundbuch nur dann ein, wenn ihm der Veräußerer im Vertrag Besitz, Verwaltung und Nutznießung überlässt und der Bestandnehmer überdi …

Die Zulässigkeit einer vor dem 01.01.1982 in bezug auf Geschäftsräumlichkeiten geschlossenen Vereinbarung über die Höhe des Mietzinses ist nach dem bei Vertragsabschluß geltenden Recht zu beurteilen; ein nach dem 01.01.1982 gestelltes Erhöhungsbegehren des …

Im Rechtsstreit über eine Mietzinsklage hat der Streitrichter die Frage der Angemessenheit des vereinbarten oder begehrten Hauptmietzinses beziehungsweise des Anteils an den Betriebskosten und laufenden öffentlichen Abgaben selbständig als Vorfrage zu lösen …

Haben die Vorinstanzen über etwas anderes entschieden, als Gegenstand des Antrages bei der Schlichtungsstelle war, hat dies die Nichtigkeit dieser Entscheidungen und deren ersatzlose Beseitigung zur Folge.

An die Bestimmtheit eines Begehrens in einem außerstreitigen Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 8 und 12 MRG sind keine allzu strengen Anforderungen zu stellen.

Ein um vierzig Prozent über dem Hauptmietzins liegender Untermietzins ist noch kein "übermäßiges Entgelt".

Durch § 30 Abs 2 Z 4 2.Fall MRG soll verhindert werden, dass der Hauptmieter unter Ausnützung des Mieterschutzes einem ihm nicht zustehenden Gewinn erzielt; der Hauptmieter soll keinen unbilligen Vorteil ziehen.

Bei Beurteilung der Frage, ob eine unverhältnismäßig hohe Gegenleistung im Sinne dieser Vorschrift vorliegt, ist der Untermietzins den auf die untervermieteten Räume entfallenden Leistungen des Hauptmieters an den Hauseigentümer erbrachten Leistungen gegenü …

Ob eine unverhältnismäßig hohe Gegenleistung vorliegt, ist aufgrund der Umstände des Einzelfalles nach pflichtgemäßem Ermessen zu beurteilen.

Zur Vermeidung eines Eingriffs in die Privatsphäre anderer Hausbewohner durch einen nicht hinzunehmenden Überwachungsdruck darf bei diesen nicht der Eindruck entstehen, dass sie von einer systematischen, identifizierenden Überwachungsmaßnahme eines Mieters …

Im Außerstreitverfahren ist die einredeweise Geltendmachung von (nicht in diesem Verfahren zu entscheidenden) Gegenforderungen unzulässig, weil eine dem § 391 Abs 3 ZPO entsprechende Bestimmung fehlt.

Bei einem Verstoß gegen vertragliche Verpflichtungen liegt ein Kündigungsgrund nur dann vor, wenn hiedurch wichtige Interessen des Vermieters in einer Weise verletzt werden, dass sie einer Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz des Vermieters gleichkommen …

Eine bestimmte hohe Qualität oder Intensität der Ausübung der persönlichen Dienstbarkeit des Wohnungsgebrauchs innerhalb der Verjährungsfrist ist zur Vermeidung der Verjährung des Rechts nicht erforderlich. Daher wird ein Wohnungsgebrauchsrecht immer dann a …

Die Pflicht des Gerichtes zur amtswegigen Prüfung des Sachverhaltes endet dort, wo ein Vorbringen der Parteien (wegen des Neuerungsverbotes: in erster Instanz) überhaupt nicht vorliegt oder trotz richterlicher Anleitung nicht so konkretisiert wird, dass ein …

Mit dem Tod verwirklicht sich der maßgebliche Sachverhalt endgültig und abschließend. Wann die Einantwortungsurkunde in Rechtskraft erwächst, ist für § 46 a Abs 2 MRG nicht maßgeblich, weil diese tatbestandsmäßig an den Übergang der Mietrechte vom ruhenden …

Die Mietzinsanhebungsmöglichkeit nach § 46a Abs 2 MRG besteht nur dann, wenn es durch den Tod eines Geschäftsraummieters zur Gesamtrechtsnachfolge in dessen Mietrechte kommt.

Die Präklusionsbestimmung des § 12a Abs 2 MRG und die in § 12a Abs 1 MRG geregelte Anzeigepflicht gelten analog für die „Fünfzehntel-Anhebung" nach § 46a Abs 2 MRG.

Die Überweisung einer Rechtssache in ein anderes zivilgerichtliches Verfahren ist der Zurückweisung einer Klage ohne Sachentscheidung aus formellen Gründen im Sinne des § 528 Abs 2 Z 2 ZPO gleichzuhalten.

Zur Erfüllung ihrer Zwecke, also für ihren Betrieb, kann auch eine juristische Person Eigenbedarf geltend machen.

Ein dringender Eigenbedarf setzt einen Notstand voraus, nämlich die unabweisliche Notwendigkeit, den vorhandenen Zustand sobald als möglich zu beseitigen. Allerdings muss jede Art der Benötigung des Bestandgegenstandes berücksichtigt werden, die sich für de …

Bei Beurteilung der Frage des dringenden Eigenbedarfs ist ein strenger Maßstab anzulegen. Der Kündigungsgrund des dringenden Eigenbedarfs ist demnach nur dann gegeben, wenn auf Seiten des Vermieters ein Notstand, also die unabweisliche Notwendigkeit, den be …

Beim dringenden Eigenbedarf nach § 30 Abs 2 Z 9 MRG muss ein echter Notstand gegeben sein, nämlich die unabweisliche Notwendigkeit, den vorhandenen Zustand so bald als möglich zu beseitigen.

Zu prüfen ist, ob der Kläger über eine "ausreichende Wohnmöglichkeit" verfügt, die einen Wohnsitzwechsel - und damit verbunden die Kündigung - nicht als unabweislich notwendig erscheinen ließe. Bei dieser Beurteilung muss jede Art der Benötigung des Bestand …

Der Grundsatz, dass bei der Beurteilung des dringenden Bedarfs im Sinne des § 30 Abs 2 Z 8 MRG jede Art der Benötigung des Bestandgegenstands zu berücksichtigen ist, die sich für den Vermieter (Fruchtnießer) aus einem wichtigen persönlichen oder wirtschaftl …

Der Kläger, der sich auf den Kündigungsgrund des dringenden Eigenbedarfs stützen will, sei es nach § 30 Abs 2 Z 8, 9 MRG oder nach § 31 Abs 1 MRG, hat vorzubringen und zu beweisen, welcher konkrete Bedarf nach der Aufkündigung gedeckt werden soll, also von …

Den Bestimmungen des MRG unterliegt der Bestandvertrag über ein Grundstück, auf dem sich ein mit Zustimmung des Grundeigentümers vom Vormieter errichtetes Superädifikat befindet, das nach dem Willen der vertragsschließenden Parteien der dauernden Wohnraumve …

Für eine analoge Anwendung der Kündigungsschutzbestimmungen des MRG auf ein Superädifikat, das seinem Charakter nach nicht auf Dauer errichtet wird, reicht die den Vertragszweck bildende Parteienabsicht einer (relativ) dauernden Nutzung zu Geschäftszwecken …

Der Vermieter kann nicht zu einer Leistung verurteilt beziehungsweise durch Ordnungsstrafen gezwungen werden, von der nach der Beurteilung des Verkehrs mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit feststeht, dass sie gar nicht erbracht werden kann, weil …

Einer Beschlußfassung nach § 21 Abs 2 vorletzter Satz MG bedarf es nicht, wenn nur ein Teil des geschuldeten Mietzinses strittig ist, der Mieter aber auch den nicht strittigen nicht bezahlt hatte und nicht vorgebracht hat, daß ihn wenigstens daran kein grob …

Kein Verschulden, jedenfalls aber keine grobe Fahrlässigkeit am Zahlungsverzug liegt dem Mieter zur Last, der auf rechtskundigen Rat angewiesen war, ihn auch in Anspruch nahm und nur wegen der - gemessen an § 1299 ABGB - unvertretbaren Rechtsansicht des Rec …

Bei der Beurteilung des groben Verschuldens eines Mieters am Mietzinsrückstand (§ 33 Abs 2 MRG) ist dem Mieter ein rechtlich verfehlter Rat seines Rechtsanwalts, der nicht Erfüllungsgehilfe bei der Erfüllung der Mieterpflichten ist, nicht zuzurechnen (folge …

Ein Antrag auf Überprüfung einer Betriebskostenabrechnung (vergleiche Würth/Zingher Mietrecht und Wohnrecht19 § 37 MRG Rz 21) für noch nicht abgerechnete Perioden ist im Falle eines Eigentümerwechsels gegen den neuen Eigentümer (Alleineigentümer), der sie a …

Der Mieter ist für die Tatsache, daß eine (grundsätzlich nicht den Bestimmungen des MRG unterworfene) Gartenfläche mitgemietet sei, behauptungspflichtig und beweispflichtig.

Zum Begriff des gemeinsamen Haushaltes.

Die Verweisung auf § 14 Abs 3 MRG in § 30 Abs 2 Z 6 MRG bedeutet nicht, dass das Eintrittsrecht infolge des Todes des Mieters bereits aktuell geworden sein muss. § 30 Abs 2 Z 6 MRG setzt vielmehr im Gegensatz zu § 30 Abs 2 Z 5 MRG voraus, daß der Mieter noc …

Auf den Fall der Weitergabe einer Wohnung ist nur § 30 Abs 2 Z 4 MRG als die hiefür getroffene speziellere Regelung anzuwenden und nicht § 30 Abs 2 Z 6 MRG, der als Abhilfe gegen das Horten mehrerer Wohnungen durch den Mieter gedacht ist.

Macht der Vermieter gegen die Verlassenschaft nach dem verstorbenen Mieter neben dem Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 5 MRG noch andere Kündigungsgründe geltend und wird das Vorliegen des Kündigungsgrundes des § 30 Abs 2 Z 5 MRG mit der Behauptung eines dri …

Kann ein Mieter, der in einem Pflegeheim aufgenommen wurde, seinem Willen zur Rückkehr in seine Wohnung schicksalhaft nicht mehr Ausdruck verleihen, ist, sollte seine Rückkehr nicht schlechthin (objektiv) ausgeschlossen sein, im Zweifel davon auszugehen, da …

Die Rechtsfrage, ob die ex tunc-Wirkung einer Entscheidung nach § 2 Abs 3 MRG in Verbindung mit 37 Abs 1 Z 1 MRG auch zwangsläufig die Präklusionsfrist des § 16 Abs 8 MRG ab Abschluss der Mietzinsvereinbarung beginnen lässt, ist keine im Sinne des §528 Abs1 …

Das im Räumungsverfahren über den Zwischenstreit über die Höhe des Mietzinsrückstandes ergangene Teilurteil ist, wenn der Streitwert zwar nicht S 260.000,- aber S 52.000,- übersteigt, mit außerordentlicher Revision anfechtbar.

Befriedigung eines regelmäßigen Wohnbedürfnisses nur dann, wenn der Bestandnehmer wenigstens während eines beachtlichen Zeitraumes im Jahre die Wohnung als wirtschaftlichen und familiären Mittelpunkt ausnützt.

Es genügt für die Aufrechterhaltung des Mietverhältnisses, wenn die aufgekündigte Wohnung zumindest in mancher Beziehung noch Mittelpunkt der wirtschaftlichen Tätigkeit und des Familienlebens des Mieters ist; nicht entscheidend ist es hingegen, ob dem Miete …

Die regelmäßige Verwendung zu Wohnzwecken im Sinne dieses Kündigungsgrundes setzt zwar voraus, dass die gekündigte Wohnung vom Gekündigten wenigstens während eines beträchtlichen Zeitraumes im Jahr (beziehungsweise einige Tage in der Woche) als Mittelpunkt …

Auch wenn der Mieter die Wohnung nicht regelmäßig zu Wohnzwecken verwendet, berechtigt dies den Vermieter dann nicht zur Kündigung, wenn der Mieter ein schutzwürdiges Interesse an der Aufrechterhaltung des Mietvertrages hat. Diese Voraussetzung ist allerdin …

Selbst die Benützung mehrerer Wohnungen erfüllt noch nicht den Kündigungstatbestand, solange der Mittelpunkt der Lebenshaltung zumindest zum Teil in der aufgekündigten Wohnung liegt.

Hat der Vermieter die nicht (regelmäßige) Benützung nachgewiesen, ist es Sache des Mieters, zu beweisen, dass er in nächster Zukunft in die Wohnung zurückkehren wird, die Nichtbenützung also eine absehbare nur vorübergehende Unterbrechung darstellt.

Das vorzeitige Kündigungsrecht des § 29 Abs 2 MRG ist weder verzichtbar noch zu Lasten des Mieters beschränkbar, sodass entgegenstehende vertragliche Kündigungsverzichte, Verschiebungen des Kündigungstermins in die Zukunft, Verlängerungen der Kündigungsfris …

Ob ein Hauptmietvertrag über eine Wohnung oder ein solcher über Geschäftsräume vorliegt, hängt davon ab, ob der Mietgegenstand nach der Parteienabsicht bei Abschluss des Mietvertrages zu Wohnzwecken oder zu Geschäftszwecken in Bestand gegeben bzw genommen w …

Die Frage, ob Wohnungsmiete oder Geschäftsraummiete vorliegt, ist nach dem bei Vertragsabschluss bestehenden Vertragszweck zu beurteilen.

Auf die Intensität der geschäftlichen Betätigung kommt es nicht an, wenn nur überhaupt eine regelmäßige Tätigkeit in den Räumen ausgeübt wird. Es ist auch gleichgültig, ob diese Tätigkeit vom Mieter selbst oder von einem Dritten ausgeübt wird.

1) Wer die Geschäftsräume benützt, ist gleichgültig. 2) Wenn zwischen dem Tod des Mieters und der Einbringung der Kündigung lediglich ein Zeitraum von fünf Monaten liegt, die Witwe die Fortführung des Betriebes (Antiquitätentischlerei) beabsichtigt und das …

Die Gleichwertigkeit ist am Wesen des Kündigungsgrundes nach § 30 Abs 2 Z 7 MRG, nämlich des Wegfalles eines schutzwürdigen Interesses des Mieters an der Aufrechterhaltung des Mietverhältnisses, zu prüfen. Verlegt der Mieter seinen Geschäftsbetrieb anderswo …

Weder geänderte Öffnungszeiten noch ein anderes "Zielpublikum" haben für sie alleine zur Folge, dass die geschäftliche Betätigung nicht gleichwertig ist (hier: Textilgeschäft wird nunmehr als Verleih von Videokassetten betrieben).

Bei Prüfung der Gleichwertigkeit der geschäftlichen Betätigung ist auch das Interesse des Vermieters an Form und Umfang der Benützung der gemieteten Räumlichkeiten ein Beurteilungskriterium. Ist die neue Verwendung gegenüber der vereinbarten wesentlich bela …

Auch wenn dem Vermieter wegen der Abbruchreife des Hauses weitere Erhaltungsarbeiten nicht mehr zugemutet werden können, bleibt ihm der Kündigungsgrund nach § 30 Abs 2 Z 6 MRG verwehrt; er kann in solchen Fällen, wenn der Mieter genötigt ist, wegen der Unbe …

Eine Neuschaffung von Mietgegenständen liegt vor, wenn durch bauliche Maßnahmen Mietgegenstände gewonnen werden, die bisher überhaupt nicht zur Verfügung standen oder zur Verwendung als Wohnräume oder Geschäftsräume nicht geeignet waren; die bloße Umgestalt …

Unabhängig von der konkreten Nutzungsmöglichkeit ist nur ein an einer Seite offener sonst aber an fünf Seiten von Mauerwerk oder ähnlich massiver Begrenzungswand umgebener Raum (Loggia) bei der Nutzungsflächenberechnung einzubeziehen und nicht als "offener …

Unter einer in die Nutzfläche einzurechnenden "Loggia" wird ein nach vorne offener, von seitlichen Wänden, einem Boden und einer Decke begrenzter Raum (also ein zumindest fünfseitig umbauter Raum) verstanden, der meist in das Gebäude eingeschnitten ist und …

Grundsätzlich sollten die Mietzinse für "Altverträge" - also vor dem Inkrafttreten des MRG geschlossene Verträge - unverändert bleiben; dies gilt bezüglich des Hauptmietzinses auch beim Eintritt von Angehörigen in Altverträge. Eine Ausnahme besteht lediglic …

Neuerrichtung im Sinne des § 1 Abs 4 Z 1 MRG liegt nur vor, wenn es sich um die Gewinnung neuen und nicht eine bloß bauliche Umgestaltung schon vorhandenen Raums für Wohnzwecke und Geschäftszwecke handelt, so dass bloße Adaptierungen, eine Neuverteilung des …

Zur Verwirklichung des Ausnahmetatbestandes des § 1 Abs 4 Z 1 MRG ist erforderlich, dass das Gebäude, in dem der Mietgegenstand gelegen ist, ohne Zuhilfenahme öffentlicher Mittel auf Grund einer nach dem 30.06.1953 erteilten Baubewilligung neu errichtet wor …

Während es nach dem MG nur auf die Schaffung vorher noch nicht vorhandener Bestandgegenstände ankam, ist nunmehr nach dem MRG die Neuerrichtung des Gebäudes selbst erforderlich, sodaß die Weiterverwendung von Mauern nur dann nicht den Ausnahmetatbestand des …

Die Geringfügigkeit der Einbeziehung alter Gebäudeteile in das neue Objekt wird zwar für die Annahme einer gänzlichen Neuerrichtung sprechen, wenn es sich um Reste des alten Mauerwerks (etwa Fundamente, denkmalgeschützte Fassadenteile etc) oder auch um umsc …

Der Bestandnehmer kann zur Abwehr eines Räumungsbegehrens nach § 1118 ABGB wegen rückständigen Bestandzinses behaupten und unter Beweis stellen, die rückständige Bestandzinsforderung sei durch Kompensation erloschen. Er muss in einem solchen Fall unter Aner …

Der rechtskräftige Beschluss spricht über die Vorfrage des Mietzinsrückstandes für das Räumungsbegehren mit bindender Wirkung ab (so schon 7 Ob 587/77).

Unwesentliche und daher ohne Zustimmung des Vermieters ja selbst ohne seine Befassung gestattete Änderungen am Bestandobjekt sind nur solche, die geringfügig, nicht erheblich und leicht wieder zu beseitigen sind, schutzwürdigen Interessen des Vermieters nic …

Die für Veränderungen (Verbesserungen) des Mietgegenstandes (§ 9 MRG) in § 37 Abs 1 Z 6 MRG normierte Verweisung ins Außerstreitverfahren gilt auch für Entfernungsbegehren und Wiederherstellungsbegehren in Fällen, in denen der Mieter Veränderungen (Verbesse …

Der Mieter, der sich über die gesetzlichen Vorgaben für eine an sich zulässige Veränderung des Mietobjekts hinwegsetzt und sie eigenmächtig vornimmt, ist nicht schutzwürdig und hat daher grundsätzlich den früheren Zustand wieder herzustellen, wenn dies der …

Die Entscheidung über die Verpflichtung des Vermieters, vom Mieter beabsichtigen Veränderungen am Bestandgegenstand zuzustimmen (Duldungsansprüche des Hauptmieters nach § 9 Abs 1 MRG oder Unterlassungsansprüche des Vermieters), ist dem Wirkungsbereich des A …

1) Wenn eine Schlichtungsstelle im Sinne des § 39 Abs 1 MRG besteht, hat der Streitrichter bei Unzulässigkeit des streitigen Rechtsweges die Klage zurückzuweisen (vgl RZ 1988/63) und nicht die Umdeutung der Klage sowie Überweisung in das außerstreitige Verf …

Der Beschluss, mit dem das bisherige Verfahren für nichtig erklärt und der Antrag wegen Unzulässigkeit des außerstreitigen Verfahrens zurückgewiesen wird, ist kein Sachbeschluss; ein solcher Beschluss des Rekursgerichts fällt auch nicht unter § 37 Abs 3 Z 1 …

§ 3 Abs 1 MRG enthält ein Programm als Auslegungsgrundsatz. Besondere Bedeutung kommt dabei dem Abstellen auf den jeweiligen ortsüblichen Standard zu, wodurch anstelle des konstanten und daher eher primitiven Erhaltungsbegriffes des Mietengesetzes eine elas …

Nach § 3 Abs 1 MRG hat der Vermieter dafür zu sorgen, daß die der gemeinsamen Benützung der Bewohner des Hauses dienenden Anlagen im jeweils ortsüblichen Standard erhalten werden. Dies erfordert aber bei Änderung baubehördlicher Vorschriften die jeweilige A …

Nach dem klaren Wortlaut des § 18a MRG besteht der Inhalt der Grundsatzentscheidung nur in der Festlegung der einzelnen Arbeiten nach Art und Umfang und des Verteilungszeitraumes der hiefür notwendigen Kosten. Dementsprechend müssen deren Kosten und die Ric …

Der Vermieter muss zur Fremdfinanzierung eines sonst nicht gedeckten Erhaltungsaufwandes die günstigste ihm zumutbare Variante wählen, hat sich daher auch um eine mögliche Förderung aus öffentlichen Mitteln zu bemühen.

Es könnte auch die vom Vermieter angestrebte Umwidmung der Förderungsmittel von Erhaltungsmaßnahmen und Verbesserungsmaßnahmen zu einer Korrektur der Mietzinserhöhung im Sinne des § 19 Abs 3 MRG führen; daß über die tatsächliche Verwendung der Förderungsmit …

Die Reparatur von Schäden bei gleichzeitiger Anhebung auf den ortsüblichen und technischen Standard ist dann noch als Erhaltung anzusehen, wenn dies dem sonstigen Erhaltungszustand des Hauses entspricht. (Hier: Austausch von Holzrahmen - durch Kunststoffens …

Der gesetzliche Auftrag, die vorläufige Erhöhung der Hauptmietzinse mit der voraussichtlichen definitiven Erhöhung zu begrenzen, kann nicht so verstanden werden, dass die Entscheidungsgrundlagen für eine vorläufige Mietzinserhöhung annähernd gleich vollstän …

Im Verfahren über Rekurse gegen die im außerstreitigen Verfahren nach dem Mietrechtsgesetz ergangener Beschlüsse gilt kraft der grundsätzlichen Gültigkeit der Bestimmungen des dritten Abschnittes des vierten Teiles der Zivilprozessordnung - ebenso wie im Re …

Die Zurückweisung eines Sachantrages wegen Unzulässigkeit des außerstreitigen Rechtsweges ist kein Sachbeschluß, sondern eine verfahrensrechtliche Entscheidung. Bei der Anfechtung einer solchen Entscheidung ist daher § 521a ZPO zu beachten (§ 37 Abs 3 Z 16 …

Die endgültige Erhöhung der Hauptmietzinse erfolgt mit Sachbeschluss gemäß §§ 18, 19 Abs 1 MRG und nicht (schlechthin) gemäß § 18a Abs 2 zweiter und dritter Satz MRG. Sachverhaltsänderungen während des Verfahrens (zB Kategorieänderungen oder Nutzflächenände …

Jede Befristungsvereinbarung ist ein zweiseitig verbindlicher Vertrag, bei dem das Formgebot der Schriftlichkeit gemäß § 886 ABGB nur durch die Unterschrift aller Parteien erfüllt werden kann. Auch wenn sich die Bedeutung des in § 29 Abs 1 MRG normierten Sc …

Zur Senkung des Energieverbrauchs führende Maßnahmen wie die Aufbringung eines äußeren Fassadenvollwärmeschutzes und Einbau neuer Fenster sind kraft Gesetzes (§ 3 Abs 2 Z 5 MRG in Verbindung mit § 14 Abs 1 Z 1 WEG) als das gesamte Haus betreffende Erhaltung …

Durch die Verweisung auf § 3 Abs 1 MRG ist klargestellt, dass die Erhaltung "im jeweils ortsüblichen Standard" für die Abgrenzung der Erhaltung von der Verbesserung von Bedeutung ist, sodass zweckmäßige und wirtschaftlich gebotene Erneuerungsarbeiten zur Er …

Aus der Einheitlichkeit des Verfahrens nach §§ 18a einerseits und 18, 19 MRG lässt sich nicht ableiten, dass im Verfahren über die endgültige Erhöhung nicht noch neues Vorbringen - etwa hinsichtlich der Ausstattungskategorien oder auch der Nutzflächen - ers …

Ob eine energiesparende Maßnahme als Erhaltungsarbeit iSd § 3 Abs 2 Z 5 MRG zu qualifizieren ist, ist primär eine vom Gericht zu lösende Rechtsfrage. Tatfragen stellen sich nur im Zusammenhang mit den Kosten, die in einem wirtschaftlich vernünftigen Verhält …

Auch für das Abänderungsverfahren nach den §§ 72 ff AußStrG gilt hinsichtlich der für das Rechtsmittelverfahren maßgeblichen Streitwertgrenzen und Bewertungsvorschriften, dass der Wert des Entscheidungsgegenstands im abzuändernden Verfahren mit dem Wert des …

Eine Jahrespauschalverrechnung ist nur dann zulässig, wenn sie auf der Basis der Betriebskosten des vorausgegangenen Kalenderjahres erfolgt.

Aus dem Wesen der Betriebskostenpauschalraten als Abschlagszahlungen auf die zu erstattenden Betriebskosten, deren Höhe im Gesetz festgelegt wird, folgt, dass der Mieter - sind diese Pauschalraten aus welchem Grunde immer bisher nicht oder nicht vollständig …

Mit den Pauschalraten werden keine Akontozahlungen geleistet, sondern Teile des gesetzlichen Mietzinses beglichen.

Bei der Pauschalvorschreibung handelt es sich um selbständige gesetzliche Mietzinsbestandteile, deren Höhe von den tatsächlich im Vorschreibungsjahr dem Vermieter entstehenden Betriebskosten unabhängig ist. Diese Unabhängigkeit der Pauschalraten von der tat …

Die materielle Richtigkeit von Hauptmietzinsabrechnungen ist im Msch-Verfahren grundsätzlich nicht zu prüfen, doch ist der in § 20 MRG normierten und gemäß § 20 Abs 3 in Verbindung mit § 37 Abs 1 Z 11 MRG im außerstreitigen Verfahren durchsetzbaren Rechnung …

Das MRG umfasst auf Grund des Wortlautes seines § 1 Abs 1 nur mehr "Raummiete". Ebenso wie die Rechtsprechung, die das MG dann nicht auf Mietverträge über Grundstücke zum Zweck der Beschaffung von Wohnraum anwendete, wenn dadurch nicht das Wohnbedürfnis dau …

§ 15 Abs 4 MRG idF 3. WÄG bezieht sich auf den im Zeitpunkt der Antragstellung jeweils gültig vereinbarten Pauschalmietzins. Wurde im Laufe des Mietverhältnisses eine Erhöhung des Pauschalmietzinses vereinbart, können nur diese Mietzinsvereinbarung und die …

Nach Art 4 § 1 WRN 2015, BGBl I 2014/100, kann die Erhaltungspflicht des Vermieters betreffend eine mitvermietete Heiztherme, einen Warmwasserboiler oder ein sonstiges mitvermietetes Wärmebereitungsgerät in der Wohnung für den Teilanwendungsbereich des § 1 …

Welche Arbeiten als Erhaltungsarbeiten gelten, ist im § 3 Abs 2 MRG taxativ aufgezählt. Die Kosten der Umgestaltung eines für Geschäftszwecke grundsätzlich geeigneten Lokales im Hinblick auf einen speziellen Verwendungszweck fallen nicht darunter.

Wenngleich "Erhaltung" im Sinn des § 3 Abs 1 MRG und § 14 Abs 1 Z 1 WEG 1975 auch zu einer "Verbesserung" führen kann, ohne dass dadurch eine Maßnahme außerordentlicher Verwaltung anzunehmen ist, setzt dies doch in der Regel eine Einschränkung der Funktions …

Die Erhaltungspflicht des Vermieters nach § 3 Abs 2 Z 2a MRG ist aus teleologischen Gründen weit auszulegen; sie erfasst daher alle zur Erzeugung, Weiterleitung und Abgabe von Wärme und Warmwasser dienenden Einrichtungen einer Heizungs- oder Warmwasserverso …

Bei der üblicherweise anzunehmenden, durchschnittlichen Brauchbarkeit eines als Wohnung vermieteten Bestandobjekts wird der Mieter auch erwarten können, dass mit einem durchschnittlichen Lüften das Auslangen gefunden werden kann. Ist ein darüber hinausgehen …

Ob ein Bestandobjekt eine wirtschaftliche Einheit bildet (bilden soll) und daher als einheitlich anzusehen ist, beziehungsweise, ob mehrere in einem Vertrag in Bestand gegebene Sachen eine einheitliche Bestandsache bilden, hängt in erster Linie vom Parteiwi …

Die Gefährdung der persönlichen Sicherheit des Bestandnehmers ist für die Frage der Zuordnung der Erhaltungspflicht nach dem MRG nicht maßgeblich. Ob sich aus der Bestimmung des § 1096 ABGB etwas anderes ergibt, ist nicht zu prüfen, wenn der Mieter die Verf …

Bei dem in § 6 Abs 1a MRG idF WRN 2006 positivierten Gedanken der Zumutbarkeit von Maßnahmen zur Abwendung der erheblichen Gesundheitsgefährdung geht es nicht um den Aufwand der Maßnahme selbst, sondern darum, dass andere Maßnahmen, die den Bewohnern des Ha …

Ein dringendes Wohnbedürfnis des Mieters im Sinne des § 19 Abs 2 Z 13 MG ist nach ständiger Rechtsprechung dann zu bejahen, wenn ein echtes schutzwürdiges Interesse des Mieters an der Wohnung besteht. Ein solches liegt im Sinne der teilweise schon vor dem M …

Beweispflichtig für das Fehlen einer regelmäßigen Verwendung ist der Vermieter.

Eine regelmäßige Verwendung der Wohnung ist anzunehmen, wenn der Mieter die aufgekündigte Wohnung wenigstens während eines beachtlichen Zeitraums im Jahr als wirtschaftlichen und familiären Mittelpunkt ausnützt.

Die Einhebung von Erhaltungsbeiträgen beruht auf einer eigenverantwortlichen Entscheidung des Vermieters; sie liegt im Interesse einer rechtzeitigen und vorausschauenden Sicherstellung der Finanzierung der Kosten der jeweils erkennbaren und in absehbarer Ze …

Nicht alle übrigen Mieter sind am Verfahren zu beteiligen, wenn nur die Feststellung der Überschreitung des gesetzlichen Zinsausmaßes durch einzelne einem Mieter vorgeschriebene Betriebskostenbeträge begehrt und die Höhe bestimmter Betriebskosten überhaupt, …

Der auf einen Mietgegenstand entfallende Prozentanteil ist für sich allein nicht feststellungsfähig. Die ohnedies erforderliche Feststellung der Nutzflächen aller Mietgegenstände muss daher auch ihren spruchgemäßen Niederschlag in der in Rechtskraft erwachs …

Die Bestimmungen des MRG zugunsten des Mieters sind wegen des vom Gesetzgeber als typisch erachteten und ohne Berücksichtigung der besonderen Lage des Einzelfalls ausnahmslos anzunehmenden ökonomischen und sozialen Drucks im Zweifel stets als zwingend anzus …

Für die Präklusionsfrist des § 16 Abs 8 MRG sind die für Verjährungsbestimmungen geltenden Vorschriften analog heranzuziehen.

Wenn keine gesetzlich durchsetzbare Befristung des Mietverhältnisses vereinbart wurde, dann beginnt die Präklusionsfrist des § 16 Abs 8 Satz 2 MRG mit dem Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses zu laufen.

Die in § 16 Abs 8 S 3 MRG normierte Verlängerung der Frist zur Geltendmachung der Unwirksamkeit der Mietzinsvereinbarung gilt auch dann, wenn die Befristungsvereinbarung mangels eines der Gültigkeitserfordernisse gemäß § 29 Abs 1 Z 3 MRG nicht durchsetzbar …

Bei Prüfung der Frage, ob eine unverhältnismäßig hohe Gegenleistung im Sinne des § 19 Abs 2 Z 19 MG 2.Fall vorliegt, sind Investitionen, die der Hauptmieter zur Behebung von Kriegsschäden bedeutenden Umfanges gemacht hat, mit dem Zeitwert zu berücksichtigen …

Beim Vergleich von Leistung und Gegenleistung sind der Entgeltzahlung des Untermieters die Summe des Hauptmietzinses (Hauptmietzinsanteiles) und sämtlicher vom Hauptmieter gegenüber dem Untermieter erbrachten vermögenswerten Leistungen gegenüberzustellen.

Verkehrsunternehmen sind bei der Beurteilung des Geltungsbereiches des MRG den anderen in dieser Gesetzesstelle genannten Unternehmen gleichgestellt. Die Vermietung erfolgt nur dann im Rahmen des Betriebes des Verkehrsunternehmen, wenn sie vom Betriebsgegen …

Die Gestattung der Untervermietung allein gibt dem Mieter nicht das Recht, aus dieser Untervermietung einen unverhältnismäßig hohen Vorteil zu ziehen (MietSlg 30387 ua).

Übersteigen die Leistungen der Untermieter jene, die der Mieter dem Hauseigentümer zu erbringen hat, nur um rund ein Drittel, liegt keine unverhältnismäßig hohe Gegenleistung vor.

Hat der Vermieter gegen Entgelt der Untervermietung zugestimmt und konnte diese Zustimmung mangels entsprechender Einschränkung als von der Höhe des Untermietzinses unabhängig erteilt aufgefasst werden, so schließt eine solche rechtsgeschäftliche Erklärung …

Auch bei der Beurteilung der Unverhältnismäßigkeit des für die Zurverfügungstellung des Mietgegenstandes an einen Dritten geforderten Entgelts ("Gegenleistung") muss an die Norm des § 934 ABGB angeknüpft werden. Ist das Unterbestandverhältnis auf bestimmte …

Durch das MRG hat der Gesetzgeber die Verkehrsunternehmen den sonst in § 1 Abs 2 Z 1 MRG genannten Unternehmen gleichgestellt, welche früher in § 1 Abs 2 Z 3, 4 und 6 MG angeführt und der Sonderregelung zugunsten des Eisenbahnbetriebes nicht unterstellt war …

Vermietung eines Lagerplatzes mit Anschlussgleis im Bahnhofsgelände erfolgte "im Rahmen des Betriebes der Eisenbahn".

Bei einem von einem Verkehrsbetrieb im Bereich eines Bahnhofes vermieteten Imbissstand, in dem Reiseproviant zur Abdeckung der Bedürfnisse der Kunden des Verkehrsbetriebes angeboten wird, ist der Zusammenhang zur typischen Infrastruktur des Verkehrsbetriebe …

Ein in einem Flughafengebäude zur Führung eines Buffets oder eines Restaurants vermietetes Geschäftslokal unterliegt der Ausnahmebestimmung des § 1 Abs 2 Z 1 MRG.

Für die Beurteilung, ob eine unverhältnismäßig hohe Gegenleistung iSd § 30 Abs 2 Z 4 zweiter Fall MRG vorliegt, sind die vom Hauptmieter aufgrund mehrerer paralleler Teiluntervermietungen erzielten Erlöse insgesamt heranzuziehen.

Eine „Verwertung“ iSd § 30 Abs 2 Z 4 zweiter Fall MRG liegt auch darin, dass eine Wohnung bis zum Zeitpunkt der Zustellung der Aufkündigung – etwa über eine Internet‑Buchungsplattform – ständig zur jederzeitigen tage‑, wochen‑ oder monatsweisen Untervermiet …

Verwendet der Gesetzgeber in einer gesetzlichen Bestimmung einen Ausdruck zweimal, so wird man im Zweifel davon ausgehen müssen, dass dieser Ausdruck jeweils dasselbe bedeutet. Demnach ist der Ausdruck "regelmäßig verwendet" im § 30 Abs 2 Z 4 MRG gleichbede …

Da die Vorschriften der ZPO über zugestandene Tatsachen (§§ 266, 267) anzuwenden sind (§ 37 Abs 3 Z 12 MRG), begründet es keinen Verfahrensmangel, wenn Tatsachenbehauptungen einer Partei, die entweder ausdrücklich als richtig zugestanden wurden (§ 266 Abs 1 …

Die Sachlegitimation ist keine Frage des formellen, sondern des materiellen Rechtes.

Die Mietzinshöhe ist nur auf Förderungsdauer förderungsrechtlich beschränkt. Es ist daher auch zulässig, schon während der Förderungsdauer für die Zeit danach einen anderen - dem MRG entsprechenden - Hauptmietzins zu vereinbaren.

Stellt der Mithauptmieter, der selbst nicht Unternehmer ist, das Bestandobjekt dem anderen Mitmieter zur Gänze zum Betrieb dessen Unternehmens zur Verfügung, so entspricht es der Zielsetzung des § 12 Abs 3 MRG, die Vertragsübernahme durch den Unternehmenser …

Auf die Frist des §12a Abs2 MRG - eine Präklusionsfrist - sind die für die Verjährungsbestimmungen geltenden Vorschriften analog anzuwenden.

Bei Berufen - wie denen des Realitätenvermittlers, Rechtsanwaltes oder Arztes - die üblicherweise in der Wohnung ausgeübt werden, sind die zur Berufsausübung erforderlichen Räume als Wohnraum und nicht als Geschäftsraum anzusehen, weil in solchen Fällen das …

Ist das gemischt genutzte Objekt die einzige Wohnung, so stellt sich die Frage nach dem Überwiegen von Wohnzweck oder Geschäftszweck nicht, weil selbst bei weitestgehender räumlicher Beschränkung die Wohnverwendung im Vordergrund steht.

§ 26 MRG ist keine Schutzbestimmung zur Wahrung der Interessen des Vermieters; seine Zustimmung zu einer bestmöglichen Verwertung der Mietrechte durch den Mieter verstößt gegen keine gesetzliche Regelung.

Grundlage der Ermittlung des zulässigen Untermietzinses nach § 26 MRG ist seit jeher "der vom Hauptmieter zu entrichtende Mietzins". Diese Bestimmung ist einerseits eine Schutzbestimmung für den Untermieter, andererseits für den Vermieter, weil damit eine B …

Die Überweisung einer Rechtssache vom streitigen ins außerstreitige, also in ein anderes zivilgerichtliches Verfahren ist der Zurückweisung einer Klage ohne Sachentscheidung aus formellen Gründen im Sinne des § 528 Abs 2 Z 2 ZPO gleichzuhalten. Ein Revision …

Hat ein Mieter eine Person, die nicht Vermieter ist, bei der Schlichtungsstelle zum Beispiel wegen § 37 Abs 1 Z 8 MRG in Anspruch genommen, so kann der Mieter in einem solchen Fall nicht erst im Verfahren vor Gericht den Antragsgegner durch den tatsächliche …

Nach der Rechtsprechung des OGH ist für die Berechtigung der Aufkündigung wesentlich, ob der Tatbestand zur Zeit der Aufkündigung erfüllt war. Allerdings kann eine Einstellung eines dem Mieter zum Vorwurf gemachten Verhaltens nach der Aufkündigung bei der B …

Die Pflicht des Gerichtes zur amtswegigen Prüfung des Sachverhaltes endet dort, wo ein Vorbringen der Parteien überhaupt nicht vorliegt oder trotz richterlicher Anleitung nicht so konkretisiert wird, dass eine Überprüfung möglich ist.

Jedenfalls in den Fällen, in denen der Mieter schon mangels ausreichenden Vorbringens zu den Voraussetzungen des § 33 Abs 2 und 3 MRG die vorzeitige Auflösung eines befristeten Mietverhältnisses wegen Zahlungsrückständen nach § 1118 zweiter Fall ABGB nicht …

Die Angemessenheit des Hauptmietzinses im Sinne des § 12 Abs 3 MRG (§ 16 Abs 1 MRG) ist mittels Sachverständigen und durch richterliches Ermessen (§ 273 ZPO) zu ermitteln.

§ 16 Abs 6 MRG hat für die Bekanntgabe des Erhöhungsbegehrens das Formerfordernis eines "Schreibens" festgelegt. Wie dieses Schreiben auszugestalten ist, ist aber im Gesetz nicht geregelt. Die für die Erfüllung des Formerfordernisses der Schriftlichkeit nöt …

Beim Kündigungsgrund nach § 19 Abs 2 Z 4 MG kommt es nicht darauf an, ob bereits eine erhebliche Schädigung des Hauses eingetreten ist, sondern der Kündigungsgrund liegt auch schon dann vor, wenn eine solche Schädigung infolge des Verhaltens des Mieters droht.

Es genügt zur Auflösung des Bestandvertrages, wenn feststeht, dass der "erheblich nachteilige Gebrauch" wichtige wirtschaftliche Interessen des Vermieters verletzt. Es ist aber keine notwendige Voraussetzung, dass ein Schaden bereits eingetreten ist (1 Ob 5 …

Die angemessene Entschädigung im Sinne des § 8 Abs 3 MRG ist so zu verstehen, dass dem Mieter als Ausgleich für die hinzunehmenden Beeinträchtigungen das gesamte subjektive Interesse gebührt, das er - bezogen auf seine jetzige Vermögensposition - an der Int …

Die Regelung des § 27 Abs 3 MRG, dass die Verjährung des Anspruchs auf Rückforderung unzulässig eingehobener Mietzinse gehemmt ist, solange bei Gericht bzw bei der Gemeinde ein Verfahren über die Höhe des Mietzinses anhängig ist, ist so zu deuten, dass es d …

Der Umstand, wem die Arbeiten zum Vorteil gereichen, ist kein Zurechnungskriterium, weil es beim Entschädigungsanspruch nach § 8 Abs 3 MRG nicht darum geht, dem in der Mietrechtsausübung beeinträchtigten Mieter irgendwelche Vorteile herauszugeben, die jeman …

§ 27 Abs 3 letzter Satz MRG normiert eine Fortlaufhemmung der Verjährung von Ansprüchen auf Rückforderung unzulässig eingehobener Mietzinse samt gesetzlicher Zinsen. Sie hindert also Beginn und Lauf der Verjährung.

Die Klausel in Mietvertragsformblättern „Der Mieter stimmt dem Abschluss, der Erneuerung oder der Änderung von Verträgen über die angemessene Versicherung des Hauses gegen Glasbruch-, Sturmschäden ... zu bzw tritt den bestehenden Vereinbarungen bei." verstö …

Es bedarf keiner gesonderten Entscheidung im Sinne des § 33 Abs 2 und 3 MRG vor Entscheidung über das Räumungsbegehren, wenn bereits eine rechtskräftige Entscheidung über das Zinszahlungsbegehren vorliegt. Hinsichtlich des mit dem Zahlungsbegehren verbunden …

Ist ein anerkannter Teilbetrag rückständigen Mietzinses nicht mehr strittig, so muss, um eine Aufkündigung unter den weiteren Voraussetzungen dieser Gesetzesstelle abzuwehren, der anerkannte Betrag vor Schluss der Verhandlung entrichtet worden sein. Der Ric …

Unter dem "geschuldeten Betrag" im Sinn des § 22 Abs 1 Z 1 WEG 1975 ist wegen der insofern wörtlichen Nachbildung der Bestimmung des § 33 Abs 2 MRG die zu letzterer bestehende Rechtsprechung heranzuziehen. Maßgeblich ist, was von den Ausschließungsklägern i …

Erheblich nachteiliger Gebrauch liegt vor, wenn ein Mieter sein schon bisher mit keiner ausreichenden Feuchtigkeitsisolierung ausgestattet gewesenes Badezimmer durch - ohne Baubewilligung durchgeführte - Umbauten auf einen weiteren Raum ausdehnt dort - wied …

Eine analoge Anwendung der Präklusionsregelungen der §§ 16 Abs 8 und 9 MRG bzw §§ 12a Abs 2, 45 Abs 1 und 2, 46 Abs 2 und 46a Abs 6 MRG bei einer vom Vermieter ohne jede gesetzliche oder vertragliche Grundlage vorgenommenen Anhebung des vertraglich vereinba …

Auch in 3.Instanz können Parteien von Funktionären der in Z 11 genannten Vereine vertreten werden. Die Bestimmung des § 37 Abs 3 Z 11 MRG über diese Vertretungsart in 1.Instanz und 2.Instanz dient lediglich der Abgrenzung gegenüber der unzulässigen "Winkels …

Die Zulassung der Vertretung der Parteien im Verfahren erster und zweiter Instanz durch bestimmte Funktionäre nach § 37 Abs 3 Z 11 MRG dient nur der Abgrenzung gegenüber der Winkelschreiberei.

Solange der Mieter im Anwendungsbereich des § 33 MRG die rechtsgestaltende Wirkung der Auflösungserklärung gemäß § 1118 zweiter Fall ABGB entkräften kann, herrscht kraft Gesetzes ein Schwebezustand, während dessen sich kein Vertragsteil, insbesondere nicht …

Kann der Außerstreitrichter die Vorfrage über den aufrechten bestand eines Mietverhältnisses nicht klären, weil er dazu auf eine vorherige Beschlußfassung im Sinne des § 33 Abs 2 MRG angewiesen wäre, diesen Beschluß aber nicht selbst fassen kann, dann dauer …

Ein nicht durchsetzbarer Endtermin kann durch Abschluß eines Räumungsvergleichs nicht bestärkt werden. Ebenso ist die Verlängerung eines befristeten Vertrags mittels Räumungsvergleichs über die jeweilige Höchstdauer hinaus als Umgehung zu beurteilen, die zu …

Die Zuordnung einer Erhaltungsmaßnahme nach § 3 Abs 2 Z 2 zweiter Fall MRG idF WRN 2006 (Beseitigung einer vom Mietgegenstand ausgehenden erheblichen Gesundheitsgefährdung) in den Pflichtenkreis des Vermieters hängt nicht von der Höhe des dafür erforderlich …

Für die Erfüllung der Voraussetzung des § 1 Abs 2 Z 1a MRG kommt es auf die Ausstattung und das Angebot des karitativen oder humanitären Vermieters an, die ihn in die Lage versetzen, das Wohnangebot mit sozialpädagogischen Betreuungsleistungen für den konkr …

Die Inbestandgabe eines unbebauten Grundstückes zum Zweck der Errichtung einer Tankstelle mit Servicestation begründet ein Mietverhältnis, auf das die Kündigungsschutzbestimmungen des Mietrechtsgesetzes analog Anwendung finden.

Der Vermieter, der selbst das Bestandobjekt zu einem widmungswidrigen Gebrauch vermietet hat, ist nicht ohne weiteres berechtigt, den Auftrag der Verwaltungsbehörde, den Bestandgegenstand der konsensmäßigen Widmung zuzuführen, dem Mieter gegenüber als Vertr …

Die Aufzählung der Betriebskosten in § 21 Abs 1 MRG ist taxativ.

Die als Betriebskosten verrechenbaren Auslagen sind im Gesetz taxativ aufgezählt. Nur die unmittelbar der Rattenvertilgung dienenden Auslagen selbst, wie zB die Aufwendungen für das Auslegen von Ködern durch ein dazu befugtes Unternehmen, sind Betriebskoste …

Unter "Schädlingen", deren Bekämpfung gemäß § 21 Abs 1 Z 2 MRG als Betriebskosten verrechnet werden darf, sind nur tierische Schädlinge, nicht aber pflanzliche Organismen oder Viren zu verstehen. Eine Überwälzung der Kosten von Schimmelbeseitigung oder Schw …

Infolge der Neufassung des § 23 MRG durch Art 2 Z 11 WRN 2000 wurde im Zusammenhang mit der Unanwendbarkeit des HBG der bisherige „Beitrag für Hausbesorgerarbeiten" durch die „angemessenen Aufwendungen für die Hausbetreuung" ersetzt. Dabei wurde in § 23 Abs …

Die Überwälzbarkeit der Aufwendungen für die Hausbetreuung auf die Mieter als Betriebskosten ist doppelt begrenzt: Einerseits dürfen nur die „angemessenen" Kosten überwälzt werden, wie dies § 21 Abs 1 Z 8 und § 23 Abs 2 lit a und b MRG vorschreiben, anderer …

Die Kosten einer Legionellen‑Prophylaxe in Form einer mikrobiologischen Untersuchung von Kaltwasser sind weder als Wassergebühren oder Kosten der Überprüfung der Wasserleitungen iSd § 21 Abs 1 Z 1 MRG noch als Schädlingsbekämpfungskosten iSd § 21 Abs 1 Z 2 …

Bei privilegierten Erhaltungsarbeiten im Sinne des § 3 Abs 3 Z 2 lit a-c MRG ist der Einwand der Unwirtschaftlichkeit unbeachtlich und hat eine Prüfung der Wirtschaftlichkeit (nach Maßgabe der wirtschaftlichen Gegebenheit und Möglichkeiten im Sinne des § 3 …

Die Erhaltungspflicht des Vermieters findet auch im Anwendungsbereich des MRG an der Unwirtschaftlichkeit der Erhaltung des Gebäudes ihre Grenze (§ 6 MRG - ausgenommen in Bezug auf im Sinne des § 3 Abs 3 Z 2 MRG privilegierte Arbeiten).

Die von der Verwaltungsbehörde wegen Baugebrechen verfügte Anordnung des Abbruchs der Baulichkeit, die Bestandgegenstand ist oder der sich der Bestandgegenstand befindet, bewirkt nur und erst dann gemäß § 1112 ABGB die Auflösung des Bestandgegenstandes, wen …

Ein Abbruchauftrag wegen Baugebrechen ist dann endgültig und bindend, wenn entweder die Baugebrechen, die zur Bescheiderlassung geführt haben, aus technischen Gründen nicht behoben werden können oder wenn der Bestandgeber sie nicht behebt und hiezu auch nic …

Ist eine „erhaltende" Sanierung ausgeschlossen und sind praktisch einem Neubau gleichkommende Maßnahmen erforderlich, was zum „rechtlichen Untergang" des Mietobjekts im Sinn des § 29 Abs 1 Z 2 MRG iVm § 1112 ABGB führt, dann kann sich der Bestandnehmer info …

Über den Antrag eines Mieters, der nach eigenmächtiger Vornahme von Änderungsarbeiten durch den Vermieter (hier: Kaminanschluss) die Wiederherstellung des früheren Zustandes anstrebt, ist im Verfahren außer Streitsachen zu entscheiden.

Auf die Höhe des vom Mieter vereinbarungsgemäß zu zahlenden Hauptmietzinses kommt es bei Beurteilung der Duldungspflicht des Mieters nicht an. § 8 Abs 2 Z 2 MRG stellt auf die Zumutbarkeit der Beeinträchtigung des Mietrechtes bei billiger Abwägung aller Int …

Beurteilung des Ersatzes vorhandener Holzrahmenfenster durch neue Kunststofffenster als Erhaltungsarbeit im Sinne der §§ 3 Abs 2 Z 1, 8 Abs 2 Z 1 MRG.

Der in § 3 Abs 2 Z 3 zweiter Halbsatz MRG normierte Grundsatz, dass der Ersatz einer nur mit unwirtschaftlichem Aufwand reparaturfähigen Anlage durch eine gleichartige neue noch Erhaltung (nicht Verbesserung) darstellt, ist durchaus verallgemeinerungsfähig …

Die Ersetzung von Holzrahmenfenstern durch neue Kunststoffenster kann grundsätzlich als Erhaltungsarbeit oder Verbesserungsarbeit (§§ 3, 4 MRG) an allgemeinen Teilen des Hauses anzusehen sein. Das Vorliegen der Voraussetzungen der §§ 3 oder 4 MRG bildet zug …

Gemeinsames Wirtschaften als Merkmal des "gemeinsamen Haushaltes" setzt voraus, dass die Bedürfnisse des täglichen Lebens auf gemeinsame Rechnung befriedigt werden; bei großen Einkommensunterschieden oder Altersunterschieden schließt aber den Umstand, dass …

Bestand zum Zeitpunkt des Verlassens der Wohnung und deren Überlassung an den nahen Angehörigen ein gemeinsamer Haushalt, beendete der nahe Angehörige aber dann die Benützung der Wohnung und zog erst Jahre später wieder in die Wohnung ein, ohne daß zu diese …

Wenn Räume, auf die das Mietengesetz anzuwenden ist, zusammen mit mieterschutzfreien Räumen in einem einheitlichen Mietvertrag vermietet werden, kann der Vermieter den einheitlichen Mietvertrag hinsichtlich aller Räume nur aus wichtigen Gründen kündigen.

Ein dringendes Wohnbedürfnis ist im Sinne eines schutzwürdigen Interesses zu verstehen und nur dann zu verneinen, wenn eine andere ausreichende (angemessene) Unterkunft zur Verfügung steht.

Grundsätzlich ist das dringende Wohnbedürfnis des Eintrittsberechtigten nach den Verhältnissen im Zeitpunkt des Todes des bisherigen Mieters zu beurteilen; nachträgliche Änderungen müssen jedoch insoweit berücksichtigt werden, als sie zum Zeitpunkt des Tode …

Die Dringlichkeit des Wohnbedürfnisses des nahen Angehörigen an der aufgekündigten Wohnung hängt davon ab, ob der Eintrittswerber über eine eigene Wohnung verfügt, die er früher bewohnt hat, oder ob er auf eine andere Wohnung verwiesen werden soll. Nur im e …

Das wesentliche Merkmal eines verbotenen Ablösevertrages ist das Fehlen einer gleichwertigen Gegenleistung. Nach dem Zweck dieser Regelung sind nur solche Ablösezahlungen des neuen Mieters verboten, die zu einer unzulässigen Vermögensvermehrung des weichend …

Alles, was dem neuen Mieter neben dem Mietzins (der einer eigenen Überprüfung nach Maßgabe der in § 37 Abs 1 Z 8 MRG angeführten Kriterien unterliegt) abverlangt wird, um die Rechtsstellung eines Mieters zu erlangen, hat den Anforderungen eines äquivalenten …

In § 18 Abs 3 WGG wurde eine materiell-rechtliche Präklusivfrist für die Erhebung von Einwendungen gegen die Höhe der dem Entgelt (Preis) zugrundegelegten gesamten Herstellungskosten (§ 13 Abs 2 WGG) beziehungsweise eines Fixpreises normiert. Hat der erstma …

Ein Verzicht des Vermieters auf die Einhebung eines erhöhten Mietzinses, mit der Wirkung, dass der Vermieter den Ausfall aus eigenem zu tragen hat, ist zulässig. Dieser Verzicht wirkt, ebenso wie die Unterlassung der Einhebung des bewilligten höheren Mietzi …

Dringender Eigenbedarf eines Studenten, der bisher gemeinsam mit seinen Eltern und der sechsjährigen Schwester in einer Wohnung wohnt, und dort ein von allen Seiten her zugängliches Zimmer zur Verfügung hat, an der untervermieteten Wohnung ist zu bejahen.

Ob der Eigenbedarf des Vermieters durch eine im Sinne des § 30 Abs 2 Z 9 MRG ausreichende Dringlichkeit charakterisiert ist, um die Kündigung eines Bestandverhältnisses zu ermöglichen, lässt sich nur nach den besonderen Umständen des Einzelfalls beurteilen.

Schließen die Parteien einen befristeten Mietvertrag, der den im Gesetz genannten Fällen nicht unterstellt werden kann, etwa weil die erforderliche Schriftform nicht gewahrt ist, der unbedingte Endtermin nicht aus der Urkunde selbst hervorgeht oder die zeit …

Hat der Mieter bei seiner Kündigungserklärung die Jahresfrist des § 29 Abs 2 MRG nicht eingehalten, wird das Mietverhältnis zum frühestmöglichen Zeitpunkt beendet. § 33 Abs 1 MRG ist analog anzuwenden.

Der Wirkungsbereich des Prozeßkurators beschränkt sich auf die Vertretung der prozeßunfähigen Partei in jenem Verfahren, für das er bestellt wurde. Andere Rechtshandlungen zu setzen, wie etwa Zahlungen für den Kuranden aus dessen Vermögen zu leisten, ist er …

Für die Frage, ob der Bestandgegenstand als Geschäftsraum zu werten sei, ist nicht entscheidend, in welcher Art der Bestandgegenstand nach Abschluss des Mietvertrages verwendet wird, sondern zu welchem Zweck er bei Abschluss des Bestandvertrages nach der Pa …

Der vom Gesetzgeber mit der Anordnung der Schriftform nach § 23 MG verbundene Zweck verlangt es, daß die materielle Voraussetzung des Vorliegens eines Vertrages von bestimmter Dauer aus dem Wortlaut der Urkunde selbst hervorgeht und zu ihrer Ermittlung nich …

Der Zweck der für Zeitmietverträge im Sinne des MRG vorgeschriebenen Schriftform liegt zum einen in einer Warnfunktion und Aufklärungsfunktion für den Mieter, aber zum andern auch in der Erleichterung und Sicherung des Beweises für die Befristung (Böhm, JBl …

Die Instandhaltungspflicht des Vermieters kann weder eine Rechtfertigung noch eine Entscheidung dafür sein, daß die Mieter ihrerseits einen Zustand schaffen, der eine erhebliche Gefährdung für die Substanz des Bestandobjektes und die persönliche Sicherheit …

Nach § 16 Abs 1 WGG bestimmt sich der Anteil eines Miet‑ oder sonstigen Nutzungsgegenstands an den Gesamtkosten des Hauses nach dem Verhältnis der Nutzfläche des Miet‑ oder sonstigen Nutzungsgegenstands zur Nutzfläche aller in Bestand oder sonstige Nutzung …

Ist die Zulässigkeit des außerstreitigen Rechtsweges von beiden Vorinstanzen konform bejaht worden, kann es zu einer Überprüfung durch den OGH nicht mehr kommen (§ 528 Abs 2 Z 2 ZPO, ein Sachbeschluss im Sinne des § 37 Abs 3 Z 15 und 18 MRG liegt insoweit n …

"Eigenmächtig oder listig" entzogen sind Sonderfälle vorwerfbarer Handlungen. Analogie ist daher immer dann geboten, wenn die vorwerfbare Handlung an Gewicht den in der genannten Gesetzesstelle ausdrücklich genannten Fällen gleichkommt. Keine Bedenken beste …

(Pauschalmietzinsvereinbarungen) Mietzinsvereinbarungen unterliegen grundsätzlich nicht der clausula rebus sic stantibus; auch die Lehre von der Geschäftsgrundlage ermöglicht es dem Vermieter in der Regel nicht, von der getroffenen Mietzinsvereinbarung abzu …

Aus § 43 Abs 1 MRG ergibt sich, dass auf Mietverträge als Dauersachverhalte ab Inkrafttreten dieses Gesetzes dessen Bestimmungen auch dann anzuwenden sind, wenn derartige Verträge vor dem Inkrafttreten dieses Gesetzes geschlossen wurden. Eine ausdrückliche …

Bei der Frage ob eine Zweitwohnung im Sinne des § 1 Abs 2 Z 4 MRG vorliegt, kommt es nicht auf die Verwendung, sondern auf den Vertragszweck an.

Ist ein gemeinsamer Verwalter nicht bestellt, können Verwaltungshandlungen nur von der Mehrheit gesetzt werden. Von den bloßen Besitzhandlungen oder Gebrauchshandlungen der Teilhaber unterscheiden sich Verwaltungshandlungen dadurch, dass sie Maßregeln einer …

Der durch das MRG geschützte Mieter kann - anders als bei bloßer Anwendung des § 1096 ABGB, der an sich nachgiebiges Recht enthält - auf sein Recht, die Erhaltung des Mietgegenstandes durch den Vermieter zu verlangen, im Vorhinein nicht wirksam verzichten.

Eine im Teilanwendungsbereich des MRG geschlossene, nicht dem KSchG unterliegende Vereinbarung, womit dem Mieter in Abänderung der dispositiven Regelung des § 1096 Abs 1 Satz 1 ABGB Instandhaltungspflichten für die Zeit ab Übergabe des Bestandobjekts auferl …

Die von § 2 Abs 3 MRG erfasste Umgehungsabsicht ist in der Regel darauf gerichtet, durch die Untervermietung einen den sonst zulässigen Mietzins übersteigenden Mietzins zu erzielen und/oder den Kündigungsschutz dadurch auszuschalten, dass das Untermietverhä …

Das Kündigungsrecht kann vertragsmäßig beschränkt werden (vgl MietSlg II Nr 80).

Eine unklare oder mangelhafte Anführung der Kündigungsgründe geht zu Lasten des Kündigenden.

Nach dem Einleitungssatz des § 21 Abs 1 MRG gelten nur die vom Vermieter "aufgewendeten" Kosten als Betriebskosten. Daß damit nicht generell zum Ausdruck gebracht werden soll, der Mieter habe dem Vermieter nur die bereits getätigten Aufwendungen zu ersetzen …

Da der Zweck des Erfordernisses der Schriftlichkeit nach § 19 Abs 6 MG zwar für den Vermieter bloß die Schaffung einer Beweisurkunde ist, für den Mieter aber darin besteht, ihm die Bedeutung einer solchen Vereinbarung besonders augenscheinlich zu machen und …

Schließt ein Miteigentümer (oder ein Hausverwalter) einen Hauptmietvertrag ab, so handelt er dabei, selbst wenn er dies nicht zum Ausdruck bringt, im Zweifel als Vertreter derjenigen, mit denen allein ein Hauptmietvertrag wirksam zustande kommen kann, also …

Zum Abschluß des schriftlichen Zeitmietvertrags auf der Vermieterseite genügt die nicht schriftlich erteilte Bevollmächtigung eines der Miteigentümer.

Übersiedlungskosten des weichenden Mieters und seine Aufwendungen zur Beschaffung einer Ersatzwohnung ermöglichen nur dann die Gegenverrechnung mit der vom neuen Mieter erhaltenen Ablöse, wenn hierüber eine diesen Zweck erfassende Vereinbarung zwischen Altm …

Zur Wahrung des Schriftformgebots nach § 29 Abs 1 Z 3 MRG genügt es, wenn aus der Vertragsurkunde, die mit der Unterfertigung beider Vertragsparteien versehen ist, sowohl die Befristungsvereinbarung als auch die Vertragspartner, die die Erklärung abgaben, z …

Insoweit ein schutzwürdiges Interesse zu beurteilen ist, sind auch nicht bloß die Umstände im Zeitpunkt der Aufkündigung maßgebend, es sind vielmehr auch die während des Verfahrens eingetretenen Entwicklungen zu berücksichtigen.

Der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 7 MRG setzt des Fehlen einer regelmäßig geschäftlichen Tätigkeit entweder in der vereinbarten Form und Intensität oder wenigstens in einer gleichwertigen Form voraus (Würth in Rummel; RdZ 34 zu § 30 MRG, MietSlg 40466 mi …

Verwendet ein Mieter die Bestandräumlichkeiten nicht zu dem vereinbarten geschäftlichen Zweck, sondern hat er den Geschäftsbetrieb stillgelegt, ist für die Beurteilung der Erfüllung des Kündigungstatbestandes der Zeitpunkt der Aufkündigung maßgebend. Nur zu …

Feuchtigkeitsschäden infolge ständigen Wassereintrittes in Mauerwerk stellen einen ernsten Schaden des Hauses dar und die Behebung dieser Schäden gehört zur ordnungsgemäßen Erhaltung der Liegenschaft. Werden im Zuge der Behebung solcher Schäden Arbeiten in …

Zur Geltendmachung von Schäden an der Malerei und an Tapeten ist der Mieter einer Wohnung selbst dann berechtigt, wenn zuvor der Vermieter Schäden an der Substanz des Hauses beheben muss.

Auf Grund des Wortlautes des Gesetzes kann kein Zweifel daran bestehen, dass das MRG im Gegensatz zum MG grundsätzlich nur mehr die Raummiete erfasst.

Der vom Kläger (Antragsteller) gestellte Zwischenantrag auf Feststellung entspricht verfahrensrechtlich betrachtet einer Klage bzw Klageerweiterung (einem Antrag bzw einer Antragserweiterung). Der Rekurs gegen die Zurückweisung des von der Antragstellerin e …

Der Revisionsrekurs gegen einen rekursgerichtlichen Beschluss, mit dem der erstgerichtliche Sachbeschluss und das diesem vorangegangenen Verfahren als nichtig aufgehoben wurden und der Antrag zurückgewiesen wurde, ist wegen der nach § 37 Abs 3 Z 16 MRG gebo …

Im Fall der Hausbetreuung durch einen Dienstnehmer können Entgelte zuzüglich Nebenkosten oder Aufwendungen, die im § 23 Abs 2 lit a MRG nicht erwähnt sind, nicht als Betriebskosten überwälzt werden.

Der Begriff "Eigenmittel" im § 16 Abs 1 Z 3 MRG kann nur den gegenüber dem Begriff "Mittel" im § 16 Abs 1 Z 5 und 6 MRG engeren Begriff der Mittel bedeuten, die dem Vermieter als nicht nach § 3 Abs 3 erster Satz, § 20 MRG oder § 6 Abs 1 MG verrechnungspflic …

Bei der Beurteilung der Frage, ob der Vermieter erhebliche Eigenmittel im Sinne des § 16 Abs 1 Z 3 MRG aufgewendet hat, ist von der Sachlage und Rechtslage im Zeitpunkt der Aufwendung auszugehen und im Gegensatz zu § 18 MRG sind zukünftige Mietzinseinnahmen …

Die Behauptungslast und Beweislast für das Vorliegen des Ausnahmetatbestands des § 16 Abs 1 Z 3 MRG trifft den Vermieter.

Die Untersuchung des Umstandes, ob der Vermieter den Ersatz der Schädlingsbekämpfungskosten von demjenigen fordern kann, der hiezu etwa deswegen bereit ist, weil er das Auftreten der Schädlinge verursacht oder verschuldet hat, fällt in den Rahmen der im Ver …

Die einzelnen in die Betriebskostenabrechnung aufgenommenen Rechnungsposten sind im Falle ihrer Bestreitung sowohl in Ansehung der Frage, ob diese Kosten tatsächlich aufgelaufen sind, sowie auch dahin zu prüfen, ob die ihnen zugrunde liegenden Leistungen im …

Von dem Sonderfall der Rückforderung nicht verbrauchter Erhaltungsbeiträge und Verbesserungsbeiträge (und seit dem 2.WÄG von der Rückzahlung von verbotenen Leistungen und Entgelten) abgesehen, sind im Mietzinsbereich ausschließlich Feststellungsansprüche in …

Wer die Kosten, die nach § 21 Abs 1 MRG als Betriebskosten anzusehen sind, verursacht oder verschuldet hat, ist für den Betriebskostencharakter ohne Bedeutung.

Die Einbringung eines Einzelhandelsunternehmens als Sacheinlage in die Gesellschaft mit beschränkter Haftung ist eine Unternehmensveräußerung im Sinne des § 12 Abs 3 MRG.

Die in § 12 Abs 3 MRG vorgesehene Verpflichtung sowohl des alten wie des neuen Mieters, dem Vermieter den Mieterwechsel unverzüglich anzuzeigen, ist für den Übergang der Mietrechte bedeutungslos.

Veräußert der Hauptmieter einer Geschäftsräumlichkeit das von ihm im Mietgegenstand betriebene Unternehmen an eine juristische Person oder an eine Personengesellschaft des Handelsrechts, so ist der Vermieter nach Maßgabe des § 12a Abs 1 und Abs 2 MRG auch d …

Der Vermieter muß Unzukömmlichkeiten, die mit dem Betrieb eines Gewerbes in den gemieteten Räumen notwendig und üblicherweise verbunden sind, auf sich nehmen, weil er bei der Vermietung damit rechnen mußte. Derartige Störungen können gleichwohl dann als Kün …

Der Vermieter und die anderen Mieter müssen die mit einem in den Bestandräumlichkeiten mit ausdrücklicher oder zumindest stillschweigender Zustimmung geführten Betrieb verbundenen Unzukömmlichkeiten und Belästigungen, die mit dem Betrieb dieses Gewerbes not …

Die Begehren auf Feststellung der Überschreitung des zulässigen Zinsausmaßes gemäß § 37 Abs 1 Z 8 MRG und auf Rückzahlung der Überschreitungsbeträge im Sinne des § 37 Abs 4 MRG sind gegen denjenigen zu richten, der zur Zeit der geltend gemachten Mietzinsper …

Das Gesetz kennt weder Ausschlussfristen, nach deren Ablauf Kündigungsgründe nicht mehr geltend gemacht werden können, noch den Tatbestand der Verwirkung des Kündigungsrechts infolge bloßer Nichtausübung durch längere Zeit. Das gesetzliche Kündigungsrecht d …

Die Gefährdung der Bodenkonstruktion und Dachkonstruktion eines einzelnen Wohnungseigentumsobjekts ist - denkt man etwa an die Folgen eines Einsturzes - immer als ernster Schaden des Hauses anzusehen. Insbesondere (drohende) Durchnässungen des Mauerwerks si …

Bei einem Duldungsbegehren ist es nach § 8 Abs 2 MRG ausreichend, zu präzisieren, welche Änderungen (Beeinträchtigungen) ein Mieter hinzunehmen hat, um dem Bestimmtheitsgebot zu genügen. Zur materiellrechtlichen Begründung der Notwendigkeit des Eingriffs is …

Die Beweislast hinsichtlich selbstverschuldeten Eigenbedarfs des Vermieters trifft den Gekündigten (Abgehen von 2 Ob 289/54 und 2 Ob 479/54).

Erst dann, wenn der Eigenbedarf und seine Dringlichkeit bejaht werden können kommt es zur Interessenabwägung. Die Frage des Eigenbedarfes darf aber nicht von vornherein nach dem Ergebnis einer vorweggenommenen Interessenabwägung gelöst werden.

Bei Selbstverschulden kann der Eigenbedarf nicht als Kündigungsgrund geltend gemacht werden (MietSlg 7301 ua).

Bei der Beurteilung der Frage, ob das Verhalten eines Mieters rücksichtslos, anstößig oder sonst grob ungehörig ist und den Mitbewohnern das Zusammenwohnen verleidet, kommt entscheidende Bedeutung den örtlichen und persönlichen Verhältnissen der Beteiligten …

Selbstverschuldeter Eigenbedarf ist anzunehmen, wenn der Vermieter schuldhaft eine Sachlage herbeiführt, die ihn zwingt, zur Deckung seines Eigenbedarfes zur Kündigung zu schreiten, sei es, dass er den Eigenbedarf durch positives Tun zum Entstehen bringt, s …

Der Vermieter darf seinen Eigenbedarf nicht selbst verschuldet haben und eine darauf gestützte Kündigung setzt überdies die unabweisliche Notwendigkeit voraus, der Notsituation nur durch Auflösung des Mietverhältnisses abhelfen zu können.

Die Generalklausel des § 30 Abs 1 MRG hat nicht die Aufgabe, fehlende Merkmale der Kündigungsgründe des § 30 Abs 2 MRG zu ersetzen, sondern dient dazu, vom Gesetz sonst nicht erfasste, aber an Gewicht den Kündigungsgründen des § 30 Abs 2 MRG gleichwertige S …

Werden Mietverträge nicht mit einem Miteigentümer und Wohnungseigentümer abgeschlossen, sondern noch vor der Begründung von Wohnungseigentum an der Liegenschaft mit einer Voreigentümerin (hinsichtlich der einen Wohnung) beziehungsweise mit den Miteigentümer …

Der Antrag nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG kann nur gegen alle Miteigentümer des Hauses als Vermieter gestellt werden, weil der Antragsinhalt gegen alle diese Personen notwendigerweise ein- und derselbe sein muss. Dies muss auch für Anträge nicht rechtskundig vertr …

Die Änderung der Anzahl der Miteigentümer und die Ausgestaltung des Rechtsverhältnisses der Miteigentümer untereinander ist grundsätzlich auf die Rechte und Pflichten eines Mieters ohne Einfluss. Dem Bestandgeberwechsel von einem Liegenschaftseigentümer auf …

Hat innerhalb der Frist des § 40 MRG lediglich eine Minderheit der vermietenden Miteigentümer den Antrag auf Entscheidung durch das Gericht eingebracht, ist grundsätzlich ein Verbesserungsverfahren einzuleiten (5 Ob 446/97t = immolex 1999/7; 5 Ob 321/99p).

Die in § 16 Abs 4 letzter Satz MRG für die Zulässigkeit eines Lagezuschlags geforderte schriftliche Bekanntgabe der maßgebenden Umstände für die Berechtigung eines solchen Zuschlags ist eine Schutzbestimmung zugunsten des Mieters, die eine Überprüfbarkeit d …

§ 16 Abs 4 MRG ist eine zwingende Schutzbestimmung zugunsten des Mieters. Auf einen Zuschlag für die besondere Lage des Bestandobjektes ist daher bei der Ermittlung des zulässigen Hauptmietzinses nur Bedacht zu nehmen, wenn der Vermieter behauptet und nachw …

§ 16 Abs 3 MRG enthält genaue Anweisungen über die Ermittlung des Lagezuschlages, weshalb er nicht unter Anwendung des § 273 ZPO nach Ermessen des Gerichtes festgesetzt werden darf. Zur Ermittlung der Lagezuschläge und Lageabschläge ist nach gesetzlicher An …

Werden im Mietvertrag die für den Lagezuschlag maßgeblichen Umstände (hier: ruhige, zentrumsnahe Lage) ausreichend deutlich angegeben, so muss die Berufung des Vermieters auf einen Lagezuschlag im Mietzinsprüfungsverfahren genügen, um ihn zu ermitteln und z …

Das Verfahren nach § 6 Abs 2 MRG dient zur Durchsetzung des Auftrages nach § 6 Abs 1 MRG. Der darauf abzielende Antrag kann daher nicht als vollständiger, ein selbständiges Verfahren nach § 37 Abs 1 MRG einleitender Antrag angesehen werden. Wenn daher ein g …

Die Entscheidung über den Antrag nach § 6 Abs 2 MRG ist die Sachlage im Zeitpunkt der erstgerichtlichen Entscheidung zugrundezulegen.

Immer dann, wenn das MRG eine besondere Art der Durchsetzung eines Titels vorsieht, ist ungeachtet der missverständlichen Aussage des § 37 Abs 3 Z 21 MRG, womit in Wahrheit nur eine Exekution nach § 19 AußStrG ausgeschaltet werden sollte, nicht die EO, sond …

Der Bestimmung des § 6 Abs 2 MRG ist mit Klarheit zu entnehmen, dass die Bestellung eines Verwalters zur Vollstreckung eines Titels nach § 6 Abs 1 MRG nur voraussetzt, dass trotz Verstreichens der gesetzten Frist die Durchführung der Arbeiten unterblieben i …

Ob der Mietgegenstand zu Wohnzwecken dient, (§ 16 Abs 1 Z 1 MRG) hängt davon ab, ob er nach der Parteienabsicht bei Abschluss des Vertrages zu Wohnzwecken in Bestand gegeben beziehungsweise genommen oder der Wohnzweck später einverständlich zum Vertragszwec …

Die Anwendung des MRG auf bestimmte Räume kann durch Parteienvereinbarung nicht ausgeschlossen werden.

Wenn von vornherein eine eingeschränkte Benützung des Bestandobjektes (als Zweitwohnung) vereinbart wurde, liegt der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 6 MRG (Nichtbenützung der Wohnung) erst dann vor, wenn die Wohnung nicht einmal in diesem eingeschränkten U …

Der Begriff Nebenabrede ist nicht eng zu sehen; als Nebenabrede ist daher auch eine nachträgliche, nur durch Duldung stillschweigend zustandegekommene, mit dem vom Erwerber allein erkennbaren Wortlaut des schriftlichen Mietvertrages nicht übereinstimmende V …

Ungewöhnlich ist eine Nebenabrede , die der typischen Interessensituation der Beteiligten nicht entspricht; die unentgeltliche Bereitstellung von Parkraum für einen Personenkraftwagen als Nebenleistung zu einem nur über eine Wohnung abgeschlossenen schriftl …

Für die Beurteilung der Ungewöhnlichkeit des Inhalts einer Nebenabrede kommt es auch auf die Art des Mietgegenstandes und den Inhalt des konkreten Vertrages an. Ungewöhnlich ist eine Nebenabrede, wenn sie bei vergleichbaren Mietgegenständen und vergleichbar …

Fällig ist eine Betriebskostenschuld beziehungsweise Abgabenschuld spätestens dann, wenn sie der Vermieter erfüllen muss. Dieser Zeitpunkt richtet sich primär nach der Vereinbarung mit dem Gläubiger (vergleiche 5 Ob 162/97b), kann sich aber auch aus besonde …

Ein mit dem Wohnungseigentümer abgeschlossener Hauptmietvertrag verleiht dem Hauptmieter nicht die Stellung eines Wärmeabnehmers. Abweichungen vom Nutzflächenschlüssel bei der Verteilung der Kosten einer gemeinsamen Wärmeversorgungsanlage können vom Mieter …

Für die Beurteilung, ob es sich noch um eine bloße Änderung des Mietgegenstands oder aber um eine so tiefgreifende Umgestaltung des Mietgegenstands handelt, dass sie nicht mehr unter § 8 Abs 2 Z 1 MRG subsumiert werden kann, kommt es nicht entscheidend und …

Die Judikatur ist sehr zurückhaltend, wenn es darum geht, Eingriffe in die Bausubstanz eines Hauses als verkehrsüblich hinzustellen. Der Durchbruch einer Decke zwischen Kellergeschoß und Wohngeschoß eines Hauses zur Vergrößerung einer Wohnung ist dabei dem …

Ein gemeinsamer Haushalt wird durch gewisse durch Lebensumstände bedingte, auf nicht allzu lange Zeit berechnete Unterbrechungen des Zusammenlebens nicht beendet, wohl aber bei dauernder Trennung. Als Fälle nicht dauernder Trennung werden unter anderem ausw …

Die vom Fruchtnießer einer Liegenschaft abgeschlossenen Bestandverträge erlöschen gemäß § 1120 ABGB beziehungsweise § 2 Abs 1 MRG nicht mit dem Fruchtgenussrecht; es bedarf vielmehr einer ordnungsgemäßen Aufkündigung oder einer sonst im Gesetz vorgesehenen …

Bei der im Mietvertrag enthaltenen Bestimmung, dass für Investitionen bei Auflösung des Mietverhältnisses kein Ersatz gebühre, handelt es sich jedenfalls nicht um eine ungewöhnliche Klausel. Allerdings hätten nach den Erfordernissen des redlichen Verkehrs i …

Der nach § 45 MRG in der Fassung der MRN 2001 "erhöhte Hauptmietzins" teilt als Hauptmietzins(bestand)teil das Schicksal sonstiger verrechnungspflichtiger Einnahmen (§ 20 Abs 1 Z 1 lit a MRG). Die besondere Zweck- und Verwendungswidmung für Erhaltungsarbeit …

Die Frage der Zumutbarkeit und damit der Duldungspflicht ist auf Grund einer Abwägung der beiderseitigen Interessen zu beantworten.

Wenn mit der alsbaldigen Schaffung einer Sachlage zu rechnen ist, bei der die bewilligte Zwangsverwaltung ohnedies nach § 6 Abs 3 Z 3 MRG bald einzustellen sein würde, kann der Exekutionsantrag ungeachtet der abgelaufenen Frist abgewiesen werden (so bereits …

Die Beweispflicht dafür, dass er in naher Zeit die Wohnung dringend benötigt, trifft den Mieter.

Bei der Zukunftsprognose, ob der Mieter den Mietgegenstand offenbar auch in naher Zeit nicht für sich oder ein eintrittsberechtigte Person dringend benötigt, ist grundsätzlich auf den Zeitpunkt der Weitergabe des Mietgegenstandes abzustellen, doch kann die …

Eine nach §§ 18 f MRG ergehende rechtskräftige Entscheidung der Gemeinde oder des Außerstreitrichters, in der dem Vermieter zur Durchführung von bestimmten Erhaltungsarbeiten die Einhebung eines erhöhten Hauptmietzinses bewilligt und der Auftrag zur Vornahm …

Von dem im Gesetz verwendeten Begriff "Mitbewohner" ist nicht nur der nicht im Haus wohnende Hauseigentümer erfasst (JBl 1960,494), sondern auch dessen Verwalter oder Angehörige in Verwaltungsfunktionen. Dies gilt auch für die mit der Überwachung von Renovi …

Die Kaution ist nach § 16b Abs 2 MRG nur insoweit rückforderbar, als sie nicht zur Tilgung von berechtigten Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis herangezogen wird. Im außerstreitigen Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 8b MRG muss der Vermieter als Ant …

Unter einem erheblichen nachteiligen Gebrauch ist eine wiederholte oder lange andauernde bewusste oder grob fahrlässige vertragswidrige Benützung der Bestandsache zu verstehen, wobei es darauf ankommt, dass wichtige Interessen des Bestandgebers verletzt wur …

Wurde ein Gebäude oder ein Mietgegenstand ohne Bewilligung neu errichtet beziehungsweise geschaffen, so ist für die Anwendbarkeit der Bestimmung des § 16 Abs 1 Z 2 MRG auf den Zeitpunkt der tatsächlichen Inangriffnahme des Bauvorhabens nach dem 08.05.1945 a …

Bei gewissen Verhaltensweisen muss aber der Umstand der Unzurechnungsfähigkeit zumindest in der Weise berücksichtigt werden, dass das Verhalten einer geisteskranken Person nicht unter allen Umständen ebenso unleidlich, dh für die Mitbewohner unerträglich is …

Die Frage, ob ein Mietobjekt dem MRG unterliegt, ist in einem Verfahren nach § 37 MRG vom Außerstreitrichter als Vorfrage zu klären, soweit die Beantwortung dieser Frage für die Entscheidung der ihm unterbreiteten Angelegenheit des § 37 Abs 1 Z 1-13 MRG erf …

Der Begriff der Neuschaffung eines Mietgegenstandes im Sinne dieser Gesetzesstelle ist streng auszulegen. Es muss sich um die Gewinnung neuen und nicht um die bauliche Umgestaltung schon vorhandenen Raumes für Wohnzwecke und Geschäftszwecke handeln.

Verstöße des Mieters gegen vertragliche Verpflichtungen stellen an sich noch keinen wichtigen Kündigungsgrund dar, weil ihnen durch Klage auf Zuhaltung oder Unterlassung begegnet werden kann (vgl EvBl 1967/53 = MietSlg 18364).

Zu § 1 Abs 2 Z 1 MG ("geschaffen).

Die Umwandlung einer den Hausparteien zur Verfügung stehenden Waschküche in einen Wohnraum ist kein Umbau, sondern lediglich eine Umgestaltung (Adaptierung).

Die Vorschrift des § 1 Abs 2 Z 1 MG hat den Zweck, im Interesse der Linderung der Raumnot die Bautätigkeit zur Schaffung neuer Wohnräume und Geschäftsräume durch Befreiung dieser Räume von den Beschränkungen des MG anzuregen.

Die Verwendung eines Gassenlokales zu bloßen Magazinszwecken erfüllt den neuen Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 7 MRG. Dem steht durchaus gleich, wenn ein Verkaufslokal nur noch als Lager verwendet wird, in das durchschnittlich nur einmal im Monat noch ein …

Durch die Entfernung oder Verlegung von Zwischenwänden werden Räume nicht neu geschaffen.

Eine vom Hauptmieter beabsichtigte Veränderung des Umfanges des Mietgegenstandes fällt nicht in den Anwendungsbereich des § 9 MRG. Er betrifft nur Veränderungen innerhalb des Mietgegenstandes.

Der Anwendungsbereich des § 9 MRG betrifft nur Veränderungen innerhalb des Mietgegenstandes.

Der Begriff der "Geschäftsräumlichkeit in § 1 Abs 1 MRG ist weit zu verstehen, wie nicht zuletzt die darin enthaltene, bloß beispielhafte Aufzählung zeigt.

Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass dann, wenn im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags noch nicht mehr als zwei selbständige Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten vorhanden waren, aber schon klar war, dass beim vereinbarten Mietbeginn (weitere) …

Voraussetzung ist, daß das Wohnungsbedürfnis des Vermieters oder seiner begünstigten Verwandten überhaupt nicht oder nur in unzulänglicher Weise befriedigt ist und die Wohnungsverhältnisse dringend einer Abhilfe bedürfen. Rein wirtschaftliche Erwägungen ode …

Auch im Falle eines Zwischenantrages auf Feststellung nach § 37 Abs 3 Z 13 MRG muss die Zulässigkeit des Verfahrens nach § 37 MRG für die begehrte Feststellung gegeben sein.

Für den Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 11 MRG müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein: ‑ Die klagende Eigentümerin (mindestens zur Hälfte: § 30 Abs 3 Satz 3 MRG) ist eine Gebietskörperschaft (Bund, Land oder Gemeinde); ‑ die Gebietskörperschaft hat e …

Der Erwerb einer vermieteten Eigentumswohnung bei bestehendem Eigenbedarf begründet kein die Kündigung nach Z 9 ausschließendes Verschulden. Zum Zeitpunkt der Aufkündigung muss das Eigentum des Kündigenden bücherlich einverleibt sein.

Die Angemessenheit einer auf den Hauptmietzins anzurechnenden einmaligen Leistung kann mangels Abrede über die Mietzeit, für die die einmalige Leistung Entgelt sein soll, nicht beurteilt werden. Läßt sich die Angemessenheit einer Mietzinsvereinbarung nicht …

Einmalzahlungen können nur dann auf ihre Angemessenheit geprüft werden, wenn sie Vorauszahlungen des Mietzinses darstellen, der nach den gesetzlichen Bestimmungen zulässig vereinbart werden kann. Dann nämlich besteht bei kürzerer Dauer des Mietverhältnisses …

Für mitgemietete Hausflächen oder Grundflächen kann unter analoger Anwendung des § 25 MRG ein separates Entgelt vereinbart werden, ohne daß dadurch ein gesondertes Mietverhältnis entstünde.

Ein Verzicht auf die Rückforderung einer Ablöse ist nur bis zum Wegfall der Zwangslage des Mieters ausgeschlossen. Dieser Wegfall muss nicht immer schon durch die Unterfertigung des Mietvertrages bewirkt werden, er hängt vielmehr immer von den Umständen des …

Der Revisionsrekurs, gegen den die Unterbrechung ablehnenden Beschluss des Rekursgerichtes, der mit dem Beschluss des Erstgerichtes nicht konform ist, ist zulässig, wenn dies zwingend vorgeschrieben ist (§ 35 MG).

Die außergerichtliche Aufkündigung ist als Angebot zu einvernehmlicher Vertragsauflösung zu verstehen. Die schlüssige Annahme eines solchen Angebots setzt aber voraus, dass der Vermieter ein Verhalten an den Tag gelegt hat, das bei Berücksichtigung aller Um …

Der Vermieter ist zur Zurückweisung einer formwidrigen Kündigung grundsätzlich nicht verpflichtet; sein Stillschweigen kann nur bei Vorliegen zureichender Gründe als Annahme der als Auflösungsangebot umgedeuteten außergerichtlichen Kündigung verstanden werd …

Auf die Rückforderung der Ablöse kann nachträglich gültig verzichtet werden zB durch nachträgliches Anerkenntnis der Verpflichtung zur Zahlung der vereinbarten Ablöse.

Wenn es auch zutrifft, dass der Außerstreitrichter über Anträge in allen Angelegenheiten der im § 9 MRG genannten Veränderungen (Verbesserungen) des Mietgegenstandes zu befinden hat, so umfasst diese am § 1 AußStrG (§ 37 Abs 3 MRG) zu messende Vorschrift je …

Grundsätzlich ist auch die Zusammenlegung von Wohnungen dem § 9 MRG zu unterstellen und zu prüfen, ob die dort normierten Voraussetzungen für die Duldungspflicht des Vermieters vorliegen. Maßgebend in diesem Zusammenhang ist, ob die beiden Wohnungen ein ein …

Nur konkrete bindende Absprachen über die in den §§ 8 und 9 MRG angeführten Rechte und Pflichten können die Zulässigkeit des Rechtswegs auslösen, nicht aber die im Gesetz vorgesehenen genormten Inhalte eines jeden Mietvertrags, wie etwa das Recht des Mieter …

Eine Badegelegenheit entspricht nur dann dem zeitgemäßen Standard, wenn sie - falls sie nicht in einem eigenen Raum eingerichtet ist (Baderaum) - eine gewisse, wenn auch nicht vollständige (= allseitige) Separierung (Abtrennung) von dem Raum aufweist, in de …

Dem Vermieter steht gegen den Auftrag zur Vornahme privilegierter Arbeiten praktisch keine Einwendung zu.

Zur Antragstellung bezüglich sogenannter privilegierter Arbeiten (§ 3 Abs 3 Z 2 lit a-c MRG) ist ein Mieter auch dann berechtigt, wenn er die Gebrechen, die durch diese Arbeiten behoben werden sollen, selbst verursacht hat. Die Verursachung spielt nämlich f …

1) Die Rügeobliegenheit des Mieters erfasst die Unbrauchbarkeit eines Ausstattungsmerkmals und damit auch das Fehlen eines zeitgemäßen Standards der Badegelegenheit unabhängig davon, ob es sich dabei um einen Mangel handelt, der für den Vermieter bei Abschl …

Unter "offenbar naher Zeit" im Sinne des § 19 Abs 2 Z 10 MG kann auch ein Zeitraum von mehr als einem Jahr verstanden werden; es muss aber jedenfalls eine konkrete Notwendigkeit des künftigen Bedarfes erwiesen sein.

Unter Weitergabe im Sinne des § 30 Abs 2 Z 4 MRG wird jede entgeltliche oder unentgeltliche Gebrauchsüberlassung verstanden.

Wer durch erbrechtlichen Vorgang das Verfügungsrecht über eine bereits vermietete Wohnung erwirbt, muß den Rest der zehnjährigen Sperrfrist ebenso einhalten, wie dies den Erblasser betroffen hätte.

Unter "Weitergabe" im Sinne dieser Gesetzesstelle ist jede entgeltliche oder unentgeltliche Gebrauchsüberlassung zu verstehen, sohin auch und gerade eine Untervermietung.

Der in der Verhinderung von Spekulationskäufen bestehende Normzweck dieser Bestimmung trifft dann nicht zu, wenn der Vermieter vor der Begründung des Wohnungseigentums am Bestandobjekt Mehrheitseigentümer der Liegenschaft (hier eines Stockwerkseigentums) wa …

§ 30 Abs 3 2. Satz MRG ist teleologisch dahin zu reduzieren, dass die zehnjährige Sperrfrist dann nicht gilt, wenn der Rechtsvorgänger des Kündigenden bereits wegen Eigenbedarfs nach § 30 Abs 2 Z 8 MRG hätte kündigen können.

Die Beurteilung der Frage, ob das dringende Wohnbedürfnis des Eintrittsberechtigten nach den im vorliegenden Einzelfall festgestellten Umständen zu bejahen ist oder nicht, ist keine solche von erheblicher Bedeutung im Sinne des § 502 Abs 4 Z 1 ZPO.

Ausgehend davon, dass sich keiner mit der Unkenntnis der Gesetze entschuldigen kann, ist zugrundezulegen, dass Mieter eines Hauses davon Kenntnis haben, dass behördliche und gerichtliche Zustellungen, die Rechtswirksamkeit gegen sie erlangen können, zulässi …

Bei einer fremdnützigen Treuhand tritt jedenfalls bei einer Kapitalgesellschaft bei der Anteilsübertragung vom Treugeber auf den Treuhänder und umgekehrt keine Änderung der wirtschaftlichen Einflussmöglichkeit ein. Ist der abgeschlossene Treuhandvertrag abe …

§ 19 Abs 2 Z 10 MG ist nicht anwendbar, wenn ein Unternehmen veräußert wird.

Die Nichtanwendbarkeit des § 19 Abs 2 Z 10 MG bei Veräußerung oder Verpachtung setzt voraus, daß es sich um die Überlassung eines lebenden Unternehmens handelt und der Schwerpunkt nicht in der Überlassung der Geschäftslokalitäten samt Inventar und Warenlage …

Für die Übertragung eines lebenden Unternehmens ist es wesentlich, dass die ein Unternehmenszubehör bildenden Mietrechte im Zweifel als an Bedeutung gegenüber den übrigen Unternehmenswerten, insbesondere gegenüber den immateriellen Unternehmenswerten (good …

Die Verpachtung des im Mietgegenstand betriebenen Unternehmens unter Einschluß der Mietrechte als Unternehmensbestandteil ist keine Weitergabe nach § 30 Abs 2 Z 4 MRG.

Die Veräußerung des im Mietgegenstand betriebenen Unternehmens und die damit verbundene Überlassung der Benützung der Räumlichkeiten an einen Dritten stellt den Kündigungsgrund nicht her, sofern nicht die Veräußerung lediglich den Zweck verfolgt, dem Erwerb …

Die Anzeigepflicht des § 12a Abs 3 MRG ist ein Schutzgesetz zugunsten des Vermieters. Zur Anzeige verpflichtet sind die vertretungsbefugten Organe einer Mieterin persönlich; sie persönlich werden bei schuldhafter Pflichtverletzung dem Vermieter schadenersat …

Ein Kaufpreisschaden des (früheren) Eigentümers steht im Rechtswidrigkeitszusammenhang mit der Verletzung der Anzeigepflicht des Mieters nach § 12a Abs 3 MRG.

Aus § 16 Abs 2 Z 2 MRG folgt, dass die jeweiligen Zuschläge mit den bei der Ermittlung des Richtwerts abgezogenen Baukostenanteilen begrenzt sind. Der Abzug der Baukostenanteile ist ausdrücklich in §3 Abs4 RichtWG geregelt. § 3 Abs6 RichtWG handelt hingegen …

Wenn neben der ziffernmäßigen Bezeichnung des Kündigungsgrundes in der Kündigung bestimmte Tatsachen als Begründung für die Aufkündigung des Bestandgegenstands angeführt werden, kommt es bei Entscheidung der Frage, was als Kündigungsgrund geltend gemacht wu …

Sowohl ein Antrag auf Anerkennung als Hauptmieter (§ 2 Abs 3 MRG) als auch ein Antrag auf Feststellung der Überschreitung des gesetzlich zulässigen Zinsausmaßes (§ 37 Abs 1 Z 8 MRG) muß im Fall zweier oder mehrer Mitmieter von allen Mitmietern getragen sein.

Die Gesetzesforderung gemäß § 29 Abs 1 Z 3 MRG auf schriftliche Festlegung des Erlöschen des Mietrechtsverhältnisses durch "Ablauf der bedungenen Zeit ohne Kündigung" verfolgt nach der Absicht des Gesetzgebers den Zweck, dass sich der Mieter von vornherein …

Ein selbständiges Begehren auf Feststellung der zivilrechtlichen Ungültigkeit von Vereinbarungen beziehungsweise deren Anfechtung ist dem Rechtsweg vorbehalten, wenn sie auch als Vorfragen durchaus zulässigerweise in einem Außerstreitverfahren, etwa nach § …

Weder § 78 AußStrG noch § 37 Abs 3 Z 17 MRG enthalten einen Verweis auf die Bestimmungen der ZPO über die Sicherheitsleistung für Prozesskosten nach §§ 57 ff ZPO. Eine analoge Anwendung dieser Bestimmungen ist jedenfalls für das wohnrechtliche Außerstreitve …

Die Abmahnung ist dann ein Erfordernis redlicher Rechtsausübung, wenn dem Bestandnehmer die Schädlichkeit des Gebrauches nicht ohne weiteres erkennbar ist.

Das für die Ausstattungskategorie B voraussetzende Vorhandensein von (eigenem) Vorraum und Küche beziehungsweise Kochnische ist nicht erfüllt, wenn ein unmittelbar vom Stiegenhaus betretbarer Vorraum von nur 4 Quadratmetern Größe auch mit einer "Küchenzeile …

Der OGH ist auch im Rechtsmittelverfahren nach § 37 Abs 3 Z 16 bis 18 MRG nur Rechtsinstanz und nicht Tatsacheninstanz.

Gemeinsame Wirtschaftsführung auch dann, wenn eine Familie in zwei unmittelbar benachbarten Wohnungen gemeinsam wirtschaftet, wobei es unerheblich ist, in welcher Wohnung der Schwerpunkt der Wirtschaftsführung liegt.

Dass § 30 Abs 2 Z 4 MRG nur die eigenen Leistungen des Mieters an den Dritten (Untermieter) ausdrücklich erwähnt, schließt die Einbeziehung von Aufwendungen des Untermieters auf den Bestandgegenstand bei der vom Gesetz angeordneten Verhältnismäßigkeitsprüfu …

Kann der durch Zufall unbrauchbar gewordene Mietgegenstand mangels ausreichender Versicherungsleistung nicht zur Gänze wiederhergestellt werden, so ist Teilherstellung geboten, jedoch nur insoweit, als es vom Standpunkt der Brauchbarkeit vernünftig erscheint.

Sofern eine Wiederherstellungspflicht besteht, wird der Mietvertrag trotz Untergangs des Mietgegenstandes nicht aufgelöst.

Für das Vorliegen dieses Kündigungsgrundes ist auf den Zeitpunkt der Aufkündigung abzustellen (JBl 1987, 447).

Ausgenommen bei Mietobjekten nach § 1 Abs 4 und 5 MRG durchbricht § 7 MRG die Vorschrift des § 1112 ABGB über das Erlöschen der Mietverhältnisse durch Untergang der Bestandsache.

Die bloß faktische Kenntnisnahme der Verbesserungsarbeiten vermag die Zustimmungsfiktion nicht auszulösen.

Beim "nur unwesentlichen Benützungsvorbehalt" ergibt sich das fehlende Schutzbedürfnis des weitergebenden Mieters nicht daraus, daß er die vorbehaltenen Teile des Mietgegenstandes nicht zur Befriedigung seines Wohnungsbedürfnisses braucht, sondern schon dar …

Inhalt der in § 16 Abs 1 Z 1 MRG normierten Rügeobliegenheit des Geschäftsraummieters ist die Geltendmachung der Überschreitung des gesetzlich zulässigen Mietzinses. Die Rüge muss dem Vermieter signalisieren, dass von der Möglichkeit einer gerichtlichen Mie …

Der Verweis auf die vom einzelnen Mit‑ und Wohnungseigentümer nach § 30 Abs 1 Z 1 WEG durchzusetzenden Erhaltungsarbeiten in § 28 Abs 1 Z 1 WEG betrifft auch „fiktive“ Erhaltungsarbeiten im Sinn des § 3 Abs 2 Z 4 MRG. Der dort genannte Begriff „Umgestaltung …

Der Mieter haftet für den erheblichen nachteiligen Gebrauch des Mietgegenstandes durch den Untermieter.

Der Berechnung des Erhaltungsbeitrages (und Verbesserungsbeitrages) nach § 45 Abs 1 Z 1 und Z 2 erster Fall MRG ist die Nutzfläche des Mietgegenstandes im Zeitpunkt der Vorschreibung zugrundezulegen. Mitgemietete Kellerräume sind bei der Berechnung der Nutz …

Dislozierte Kellerräumlichkeiten sind zwar mitvermietet, gehören aber nicht zum "Inneren" des Mietobjektes im Sinn des § 17 Abs 2 letzter Satz MRG idF WRN 1999. Wenn siedurch den Bau einer eigenen Stiege erschlossen werden mussten, um sie für die Bewirtung …

Nur Änderungen im Inneren des Mietgegenstands sind von der Begünstigung erfasst. Darunter fallen somit jedenfalls nicht bauliche Veränderungen an zuvor nicht nutzflächenrelevanten, nicht für Wohn‑ oder Geschäftszwecke geeigneten Keller‑ und Dachbodenräumen. …

Schäden an den Außenfenstern sind ernste Schäden des Hauses.

Die Unterbrechung des Rechtsstreites (hier reine Mietzinsklage) ist nur gerechtfertigt, soweit die Entscheidung von einer im Msch-Verfahren zu entscheidenden Vorfrage abhängt; in diesem Sinn ist auch Teilunterbrechung zulässig.

In die Jahrespauschalverrechnung von Betriebskosten und öffentlichen Abgaben sind jene Beträge aufzunehmen, die dem Vermieter gegenüber im Lauf des Kalenderjahres fällig wurden (WoBl 1997, 264/108). Das gilt auch dann, wenn Jahr der Fälligkeit und Jahr der …

Vom Hauptmieter durchgeführte oder dem Vormieter abgelöste Investitionen können, soweit sie dem Untermieter zugutekommen, als "andere Leistungen" eine Erhöhung des Untermietzinses rechtfertigen.

Entscheidend für den Nutzungswert des Untermieters ist nicht die Höhe des eingesetzten Kapitals oder der dafür vom Untervermieter bezahlten Zinsen, sondern immer nur die Form, die der seinerzeitige Geldeinsatz des Untervermieters im Bestandobjekt angenommen …

Von einer "entscheidenden" Änderung kann in der Regel erst gesprochen werden, wenn es zu einem Kippen des Mehrheitsverhältnisses gekommen ist. Jede andere Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten in der Gesellschaft (juristischen …

Es kommt nicht darauf an, ob der (geänderte) entscheidende Einfluss auf die Mietergesellschaft von innen oder von außen kommt, weil die weite Formulierung des § 12a Abs 3 MRG den Machtwechsel in der Gesellschaft erfassen soll. Die Einflussmöglichkeit muss z …

Der Gebrauchswert der Investition zum Zeitpunkt des Abschlusses des Untermietvertrages ist auf den Zeitraum der voraussichtlichen restlichen Nutzungsdauer der Investition aufzuteilen. Nicht einmal dann, wenn die Vertragszeit des Untermietverhältnisses kürze …

Aus dem Terminus "objektivem Nutzen" ist abzuleiten, dass es auf die konkrete Verwendung durch den Untermieter nicht ankommt. Wohl aber sind nur jene konkreten Veränderungen angemessen zu berücksichtigen, die zum Zeitpunkt des Abschlusses des Untermietvertr …

Für den Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 8 MRG ist der Bedarf des Miteigentümers, dem aufgrund einer Benützungsregelung die alleinigen Nutzungs- und Verfügungsrechte über eine Wohnung zukommen, als maßgebend anzusehen.

Die Abtretung des Anspruchs auf Feststellung des gesetzlich zulässigen Hauptmietzinses einschließlich des Rückforderungsanspruchs durch den Mieter begründet nicht die Aktivlegitimation des Zessionars im mietrechtlichen Außerstreitverfahren nach § 37 Abs 1 Z …

Dem Mieter steht sowohl jederzeit während des Mietverhältnisses als auch nach dessen Beendigung gegenüber dem Vermieter das Recht auf Rechnungslegung über die fruchtbringende Anlage der Kaution und über die gezogenen Zinsen zu.

Aus dem Abschluß eines Mietvertrages auf bestimmte Zeit folgt notwendigerweise die Bindung beider Vertragsteile für die vereinbarte Dauer. Es kann daher, mangels gegenteiliger Vereinbarung, weder der Vermieter noch der Mieter das Mietverhältnis vor der vere …

Nur ein Schaden, der einerseits die ordentliche Benützung des Bestandobjektes unmöglich macht, andererseits ein außergewöhnliches Ausmaß erreicht, kann als "ernst" angesehen werden. Mängel, die ohne besonderen Aufwand jederzeit beseitigt werden können (und …

Die Verbotsnorm des § 27 Abs 1 Z 5 MRG ist als Generalklausel zu den in Z 1 bis 4 desselben Absatzes erfassten Sonderfällen gesetzlich verpönter Vereinbarungen konzipiert. Ob eine Vereinbarung, in der sich der Vermieter eine mit dem Mietvertrag in keinem un …

Bei einheitlicher Miete wirkt die Kündigung nur gegen den Mieter, der den Kündigungstatbestand gesetzt hat.

Um den in § 12a Abs 1 MRG normierten Eintritt des Unternehmenserwerbers in die Mietrechte des Veräußerers zu verwirklichen, muss es um ein lebendes Unternehmen gehen, das der Erwerber unter Wahrung der Unternehmensidentität im Bestandobjekt fortführt.

Die Annahme von Wohnräumen ist nur dann gerechtfertigt, wenn die Räume auf Grund ihrer bautechnischen und rechtlichen Gegebenheiten für die Verwendung zur Unterkunft und Haushaltsführung geeignet sind.

Werden mangels Pauschalverrechnung Bewirtschaftungskosten nicht innerhalb der einjährigen Präklusivfrist unter Vorlage der Rechnungen fällig gestellt, so können sie später nicht mehr geltend gemacht werden; die Frist läuft ab Fälligkeit gegenüber dem Vermie …

Für die Annahme, es liege trotz einer vorhandenen dritten Wohnung ein Zweifamilienhaus im Sinne des § 1 Abs 4 Z 2 MRG vor, ist erforderlich, dass diese dritte Wohnung im maßgeblichen Beurteilungszeitpunkt nicht nur vorübergehend, sondern definitiv unvermiet …

Aus dem Gesetzestext geht eindeutig hervor, dass die Unwirksamkeit der Mietzinsvereinbarung geltend gemacht werden muss, um die Hemmungswirkung des § 27 Abs 3 MRG zu erreichen. Diesem Erfordernis wird durch eine Geltendmachung der Mietzinsüberschreitung nur …

Der Vermieter kann eine ihm gegenüber verjährte Forderung nicht auf seine Mieter überwälzen.

Gemäß § 1 Abs 3 KSchG gehören Geschäfte, die eine natürliche Person vor Aufnahme des Betriebes ihres Unternehmens zur Schaffung der Voraussetzungen dafür tätigt - in bewusster Abweichung vom Handelsrecht - noch nicht im Sinne des § 1 Abs 1 Z 1 KSchG zu dies …

Ein Mietvertragsabschluss, der ein Gründungsgeschäft eines angehenden Unternehmers ist, erlaubt (innerhalb der Verjährungsfrist des § 16 Abs 8 Satz 2 MRG) eine Mietzinsüberprüfung nach Maßgabe des § 16 Abs 1 Z 1 MRG iVm § 37 Abs 1 Z 8 MRG auch ohne unverzüg …

Eine Analogie des Unternehmerbegriffs in § 16 Abs 1 Z 1 MRG zum Unternehmerbegriff des Umsatzsteuergesetz wird wegen des andersartigen Regelungszwecks dieses Gesetzes abgelehnt.

§ 49a MRG ist dahin auszulegen, dass die Durchsetzbarkeit des Endtermines nach der Rechtslage im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses zu beurteilen ist. Eine während der Geltungsdauer des MRG in seiner Urfassung vereinbarte zehnjährige Mietvertragsdauer is …

Die Regelung des § 49a Abs 1 MRG idF 3.WÄG, für die Durchsetzbarkeit der Befristung komme es auf das Recht des Abschlusszeitpunkts an, wurde in § 49b Abs 7 MRG nF wiederholt. Die Wirksamkeit einer vor diesem Zeitpunkt geschlossenen Befristungsvereinbarung r …

Ein herausforderndes Benehmen des Vermieters schließt den Kündigungsgrund nach § 19 Abs 2 Z 3 MG aus, wobei es nicht notwendig ist, dass gerade die letzte Provokation des Vermieters der Handlung des Mieters adäquat ist. Vorfälle, die den Umständen nach geri …

Provokationen seitens des Vermieters können dazu führen, daß nach den Umständen des Einzelfalles ein an sich dem Kündigungsgrund zu unterstellendes Verhalten den Charakter des Kündigungsgrundes verliert.

Der Vermieter ist zur Aufkündigung auch berechtigt, wenn zwar nicht jeder einzelne Vorfall für sich betrachtet für eine Kündigung ausreicht, jedoch durch die Häufung das dem Vermieter zumutbare Ausmaß überschritten wird. Auch ständige Verzögerungen der vere …

Aus der in § 45 Abs 1 Z 1 MRG enthaltenen Verweisung auf die Berechnungsvorschriften des § 16 Abs 2 bis 4 MRG folgt, dass sich gemäß § 16 Abs 3 Satz 1 MRG die Ausstattungskategorie nach § 16 Abs 2 MRG ausnahmslos nach dem Ausstattungszustand der Wohnung im …

Der Begriff "anderer Mietgegenstand" im Sinne des § 8 Abs 2 Z 2 MRG ist nicht so eng zu verstehen, dass darunter nur eine Wohnung oder ein Geschäftslokal fällt; es kann dies auch ein bisher für Wohnzwecke und Geschäftszwecke nicht geeigneter Teil des Hauses …

Der Begriff des "anderen Mietgegenstandes" ist nicht so eng zu verstehen, dass darunter nur Bestandobjekte fallen, es kann sich vielmehr dabei auch um bisher zu Wohnzwecken oder Geschäftszwecken nicht geeignete Teile eines Hauses oder um in Eigenbenützung d …

Der Mieter hat einen Dachbodenausbau durch den Vermieter hinzunehmen, wenn dadurch sein Mietrecht - im Licht einer Abwägung der beiderseitigen Interessen - nicht wesentlich beeinträchtigt wird.

§ 46 Abs 2 MRG normiert die Voraussetzungen und die maximale Erhöhung („bis zu dem ... Betrag“) als gesetzliche Grundlage des Erhöhungsanspruchs des Vermieters. Zur Effektuierung dieses Rechts bedarf es nach der ausdrücklichen Anordnung des durch das 3. WÄG …

Ersetzt ein Mieter ‑ wenn auch mit Zustimmung des Vermieters ‑ eine im Mietobjekt vorhandene, aber reparaturbedürftige Ölheizung und einen nur mehr eingeschränkt benützbaren Elektro‑Boiler auf eigene Kosten durch eine zentrale Heizungs‑ und Warmwasseraufber …

Handelt es sich um Mängel, die die Benützung zwar behindern, die aber doch jederzeit ohne größere Aufwendungen beseitigt werden können, so stehen solche Mängel der Annahme der Brauchbarkeit des Bestandgegenstandes nicht entgegen.

Eine Wohnung kann nur dann in eine höhere Kategorie als D eingestuft werden, wenn sie sich - bezogen auf den Zeitpunkt der Vermietung - in einem brauchbaren Zustand befindet. Das setzt voraus, dass sie zum sofortigen Bewohnen geeignet ist, also keine gröber …

Insbesondere wer sich für Umbauarbeiten nicht befugter Gewerbsleute bedient, muss daher alles vorkehren, damit keine Schäden an der Substanz entstehen. Treten Schäden auf, muss er sofort Abhilfe schaffen.

Die Berechnung des angemessenen Entgelts nach § 25 MRG hat nach der im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses gegebenen restlichen Nutzungsdauer zuzüglich eines angemessenen Gewinns zu erfolgen. Der so errechnete Betrag kann monatlich während der gesamten Vertra …

Veräußerte eine gemeinnützige Bauvereinigung das von ihr errichtete Haus vor Inkrafttreten des § 20 WGG idF des 2. WÄG am 1.3.1991 an einen Mieter oder Dritten, sind weiterhin gemäß § 1 Abs 3 MRG idF vor dem 2. WÄG die Bestimmungen des MRG (und nicht des WG …

Voraussetzung der Unbrauchbarkeit einer Wohnung wegen Mängeln der elektrischen Anlage ist auch nach Inkrafttreten des § 7a ETV 2002 eine von dieser Anlage ausgehende Gefährlichkeit. Der Umstand, dass die Anlage im Sinn des § 7a ETV 2002 nicht dem ETG entspr …

Nach der Rechtsprechung des VfGH verletzt das Mietengesetz keine verfassungsrechtlichen Bestimmungen und ist nicht einmal eine Legalenteignung, sondern nur eine Eigentumsbeschränkung; dem durch solche Beschränkungen Betroffenen steht kein Enteignungsentschä …

Das System der Beschränkung des Privateigentums im MRG ist weder vom normativen Konzept noch von der Wirkung her als materielle Enteignung anzusehen. In diesem Zusammenhang ermöglicht der Grundsatz der Systemkonformität des alten und des neuen Mietrechtes e …

Es bestehen keine Bedenken gegen die Verfassungsmäßigkeit des § 16 Abs 1 Z 1 aF MRG, weil es sich bei der gesetzlichen Beschränkung der Gegenleistung auf ein nach objektiven Kriterien (hier: der in § 16 Abs 1 Z 1 MRG aF genannten) zu ermittelndes Maß um sac …

Der Oberste Gerichtshof hat keine verfassungsrechtlichen Bedenken gegen § 16 Abs 4 MRG in Verbindung mit § 2 Abs 3 Richtwertgesetz wegen der darin vorkommenden unbestimmten Gesetzesbegriffe ("durchschnittliche Lage" und "die für den Lagezuschlag maßgebenden …

Die gänzliche Aushöhlung und Entfernung eines Gebäudes samt Neuherstellung des Kellers und aller Geschoßdecken ist einer Neuerrichtung des gesamten Gebäudes gemäß § 1 Abs 4 Z 1 MRG gleichzuhalten.

Voraussetzung für den Ausnahmetatbestand des § 1 Abs 4 Z 1 MRG ist die Neuerrichtung eines Gebäudes, es kommt aber nicht darauf an, wieviele Bestandobjekte in diesem neuen Gebäude situiert sind. § 16 Abs 1 Z 2 MRG hingegen zielt nur auf die Neuerrichtung od …

Eine zusätzliche Berücksichtigung der Investitionskosten für Energieeffizienzmaßnahmen des Vermieters ist mit dem in § 16 Abs 2 MRG geregelten Zu‑ und Abschlagssystem bei der Richtwertmietzinsbildung nicht zu vereinen, weil dieses sich nicht an tatsächliche …

Das im § 12 Abs 3 MRG aufgestellte Erfordernis, Gegenstand der zum Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis führenden Veräußerung müsse das vom Hauptmieter im Mietgegenstand betriebene Unternehmen sein, darf nicht zu eng ausgelegt werden; vielmehr genüg …

Das Gesetz nennt den Gegenstand des Unternehmens, der im Geschäftslokal betrieben wird oder betrieben werden soll, nicht als eine für die Ermittlung des angemessenen Mietzinses maßgebende eigene Komponente. Der Unternehmensgegenstand ist aber in jedem der i …

Geht es nicht um eine im Instanzenzug überprüfbare Entscheidung, sondern um einen rechtlich bedeutsamen Schritt, der gegebenenfalls nicht mehr wiederholt oder korrigiert werden kann, so ist alles vorzukehren, um die Erfolgsaussichten solcher Schritte nicht …

Eine Tat des Mieters, die das Verbrechen nach § 152 StGB darstellt, kann nicht als geringfügige Handlung gewertet werden.

Eine strafbare Handlung ist, auch wenn sie nicht ein Verbrechen darstellt, grundsätzlich ein Kündigungsgrund nach § 19 Abs 2 Z 3 MG. Hier § 411 StG (fast § 155a StG).

Eine strafbare Handlung im Sinne des § 30 Abs 2 Z 3 dritter Fall MRG liegt nur vor, wenn der Mieter einen Straftatbestand nicht nur objektiv, sondern auch subjektiv erfüllt.

Bei einem Konsensualvertrag - wie einem Mietvertrag - ist im Zweifelsfall kein Vorvertrag anzunehmen, weil der Vertragsinhalt mit dem des Hauptvertrages ident ist und ohne besonderen Grund nicht anzunehmen ist, dass die Parteien den umständlicheren Weg über …

Nach dem Gesetz ist nicht die Zustimmung der Mieter zu einem bereits abgeschlossenen Vertrag zwischen Vermieter und Versicherer erforderlich. Es genügt vielmehr die Erklärung der Mieter einverstanden zu sein, daß das Haus gegen Wasserleitungsschäden angemes …

Das Vorliegen eines dringenden Wohnungsbedürfnisses ist nur dann zu verneinen, wenn eine ausreichende und gleichwertige Unterkunft zur Verfügung steht (MietSlg 5916, 6610, 8992 ua). (Hier: Zur ganzjährigen Benützbarkeit des Hauses, in dem der Eintrittsberec …

Zum Eintritt in die Hauptmietrechte gemäß § 19 Abs 2 Z 11 MG bedarf es keiner besonderen Erklärung des Eintrittsberechtigten. Der Eintritt erfolgt vielmehr kraft Gesetzes, ohne dass sich der Berechtigte als Mieter betrachtet, verhält oder zu erkennen gibt ( …

Eine in einem Ort liegende ausreichende und gleichwertige Wohnmöglichkeit kann dennoch ein dringendes Wohnbedürfnis an einer Mietwohnung in einem anderen Ort begründen, wenn der Aufenthalt des Eintrittsberechtigten dort unabweislich notwendig ist.

Übernachtet der Eintrittswerber bloß gelegentlich in der Wohnung des Mieters oder hält er sich dort nur zur Pflege des kranken Mieters auf, dann liegt kein gemeinsamer Haushalt vor.

Wie die zur Annahme des Bestehens einer Wohngemeinschaft und Wirtschaftsgemeinschaft maßgeblichen Kriterien im konkreten Fall zu gewichten sind, hängt von den Umständen des Einzelfalles ab.

Die Vereinbarung der Leistung eines Entgelts für die Zustimmung zum Mieterwechsel, gleichgültig, ob diese im vorhinein oder im konkreten Fall erteilt wurde, wird nach ständiger Rechtsprechung als den Bestimmungen des § 27 Abs 1 Z 1 und 5 MRG widersprechend …

Die Beurteilung, ob das Wohnbedürfnis anderweitig angemessen befriedigt werden kann, hängt von den Umständen des Einzelfalles ab.

Eine schematische Gleichsetzung jedes vom weichenden Mieter dem Vermieter für die Zustimmung zum Mieterwechsel bezahlten Entgelts mit den durch § 27 Abs 1 Z 5 MRG unter dem Gesichtspunkt der Sittenwidrigkeit verbotenen Ablösen wird dem Regelungszweck der ge …

Eine nicht durch einen äquivalenten Leistungsaustausch gerechtfertigte Ablöse läßt der Gesetzgeber nur ausnahmsweise, etwa beim Verzicht des Vermieters auf bestimmte Kündigungsgründe (§ 27 Abs 2 lit b MRG), gelten. Auch im gegenständlichen Ablösefall - Entg …

Die bloße Bereitschaft, mit den vom Altmieter präsentierten Nachmietern einen Mietvertrag abzuschließen, ohne diesen Nachmietern - etwa bei der Höhe des Mietzinses - eine bessere Rechtsposition zu verschaffen als sie jeder beliebige Nachmieter hätte beanspr …

Es bedarf nicht der Eintritt in den Mietvertrag einer rechtsgeschäftlichen Erklärung, sondern nur der Ausschluss des Eintritts. Der Eintritt vollzieht sich vielmehr kraft Gesetzes unabhängig von einer Erklärung des Eintretenden (so schon 3 Ob 675/80 ua zu § …

Der durch Schenkung bewirkte Übergang des Unternehmens eines Mitmieters der Geschäftsräumlichkeit auf einen anderen Mitmieter, der schon bisher Träger der Mietrechte war und nun das Unternehmen in dem von ihm (mitgemieteten) gemieteten Geschäftsräumen weite …

Ausführungen zum normativen Gehalt der Anordnung, die Art der ausgeübten Geschäftstätigkeit bei der Ermittlung des zulässigen Hauptmietzinses zu berücksichtigen. Als generelle Richtschnur hat hiebei zu gelten, dass ein Mietzins festgesetzt werden soll, der …

Ausführungen zur Ermittlung des angemessenen Mietzinses unter Berücksichtigung der Art der im Mietobjekt ausgeübten Geschäftstätigkeit.

Es ist möglich, dass - wie etwa bei wiederholter Verpachtung - ein Anhebungstatbestand mehrfach verwirklicht wird (oder dass überhaupt mehrere verschiedene Anhebungstatbestände vorliegen). In einem solchen Fall kommt es nicht schlechthin auf den zeitlich er …

Jeglicher Pächterwechsel mit Zustimmung des Hauptmieters verwirklicht den Tatbestand des § 12a Abs 5 MRG, weil er stets der Zustimmung des Verpächters bedarf, gleich ob diese vorweg oder aus Anlass des Eintritts eines neuen Pächters in ein Bestandverhältnis …

Die Anhebung des Hauptmietzinses im Fall der Unternehmensverpachtung nach § 12a Abs 5 MRG ist - im Gegensatz zur Unternehmensveräußerung - nicht befristet.

Wenn der Mieter bei der Anzeige seines Ersatzanspruchs nach § 10 Abs 4 MRG die Formvorschrift der Schriftlichkeit verletzt oder den Anspruch nicht explizit beziffert, führt dies seit der WRN 2006 noch nicht zum Verlust des Anspruchs an sich. Diese Mängel si …

Ob die Streitteile eine wirksame Verlängerung des Bestandvertrages (ohne Befristung) mündlich vereinbart haben, richtet sich nach den konkreten Umständen des Einzelfalles; dieser Frage kommt keine darüber hinausgehende Bedeutung zu.

Abbruchreife gegeben, wenn Kostenaufwand größer als Wertsteigerung wäre (MietSlg 12387). Das Verschulden des Vermieters an dem Eintritt der Abbruchsreife ist unbeachtlich (MietSlg 1354, 2468, 5828). Die Verhältnisse bei anderen nicht in Zusammenhang stehend …

Zur Frage der Schadenersatzpflicht des Vermieters wegen unterlassener Hausreparaturen nach Aufhebung des Bestandvertrages wegen wirtschaftlicher Abbruchreife.

Die baubehördliche Bewilligung zur Abtragung des Miethauses muß im Zeitpunkt der Zustellung der Kündigung an den Kündigungsgegner bereits rechtskräftig sein.

Wirtschaftliche Abbruchreife ist gegeben, wenn der voraussichtliche Erhaltungsauf­wand der nächsten 10 Jahre für das Miethaus durch die zu erzielenden Mietzinse unter Berücksichtigung einer Mietzinsanhebung gemäß §§ 18, 19 MRG nicht gedeckt werden kann.

Bietet der Vermieter in einer Kündigung aus den Gründen des § 30 Abs 2 Z 9, 11 oder 14 bis 16 MRG in der Kündigung selbst Ersatzobjekte an, so hat das Gericht mit Zwischenurteil nach § 32 Abs 1 Satz 2 MRG vorzugehen, wenn der Mieter gegen diese Aufkündigung …

Begehren auf Ersatz von Ansprüchen nach § 8 Abs 3 MRG sind an den Vermieter und nicht an die Eigentümergemeinschaft zu richten.

Die in einem vor dem 01.01.1982 geschlossenen Mietvertrag enthaltenen Regelungen über Instandsetzungsverpflichtungen und Instandhaltungsverpflichtungen des Vermieters sind auch nach dem Inkrafttreten des MRG weiter wirksam; die Erhaltungspflicht des Vermiet …

Wird der beabsichtigte Eingriff in das Mietrecht des AG (Mieters) vom ASt (Vermieter) konkret bezeichnet, handelt es sich um keine Regelungsstreitigkeit, wie etwa im Falle des Anstrebens einer Benützungsregelung. Nur in einem solchen Fall hätte das Gericht …

Der mit dem Fruchtnießer einer Wohnung abgeschlossenen Mietvertrag begründet keine Hauptmiete.

Es trifft zwar zu, dass als Zustand einer Wohnung im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses (§ 16 Abs 3 3 MRG) auch jener anzusehen ist, den der Vermieter nach dem Inhalt des Mietvertrages auf seine Kosten erst herstellen musste, doch wird dabei regelmäßig v …

Gemäß § 20 Abs 3 MRG ist der Vermieter verpflichtet, die Abrechnungen über das vergangene Kalenderjahr im Haus zur Einsicht durch die Hauptmieter aufzulegen und diesen in geeigneter Weise Einsicht in die Belege zu gewähren. Überdies sind auf Verlangen eines …

Eine Behandlung eines Klagebegehrens als Antrag im Verfahren außer Streitsachen (statt der Zurückweisung der Klage) ist dann nicht möglich, wenn eine Gemeindeschlichtungsstelle besteht und daher vor der Anrufung der Gemeinde das außerstreitige Verfahren vor …

Im Bereich voller Anwendbarkeit des WGG kann die Instandhaltungspflicht des Vermieters nach den §§ 14a und 14c WGG nicht abbedungen werden. Bei derart geschützten Mietverhältnissen bleibt § 1096 ABGB und damit auch die Abdingbarkeit der Erhaltungspflicht de …

Bei Pauschalmietzinsvereinbarungen beginnt die Präklusivfrist des § 16 Abs 8 MRG erst mit rechtskräftiger Aufspaltung des Pauschalmietzinses.

Echte Mietzinsvorauszahlungen fallen nicht unter die Verbote des § 27 Abs 1 MRG, wenn diese Einmalzahlungen schon nach dem Inhalt der Vereinbarung einem bestimmten Mietzinszahlungszeitraum zuzurechnen sind und die Mietzinsbelastung in den späteren Zinsperio …

Bei einer echten Mietzinsvorauszahlung muß der Zeitraum, für den sie geleistet wird, von vornherein datumsmäßig bestimmt oder zumindest bestimmbar sein. Die Vereinbarung, bei einem auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Mietvertrag den Mietzins der letzten se …

Teilkündigung bei Kündigung nach § 19 Abs 2 Z 11 MG.

Eine Teilkündigung ist möglich, wenn zwischen der Größe der Wohnung und dem Wohnbedürfnis des Eintrittsberechtigten ein auffallendes Mißverhältnis besteht; eine Mitbenützung von Nebenräumen kann aber nicht angeordnet werden.

Ein Interesse an Einnahmen aus einer Untervermietung von Räumen kann nicht als ein Wohnungsbedürfnis des Eintretenden angesehen werden (wie MietSlg 7426).

Die in der Judikatur bis in die jüngste Zeit aufscheinende Diskrepanz bei Beantwortung der Frage nach den Voraussetzungen einer Teilkündigung nach § 19 Abs 2 Z 11 MG, ob nämlich die abzugebenden Räume in der ausschließlichen Benützung des verstorbenen Vormi …